本投資法 - ケネディクス・レジデンシャル投資法人

ダイワJ-REITキャラバン（札幌）
2016年5⽉26⽇
証券コード
3278
本投資法⼈が⽬指しているもの
賃貸住宅等の「居住⽤施設」「⼟地が⼈を惹きつける⼒」「柔軟性」と「機動性」を
への着⽬
への投資に特化
もった不動産投資運⽤
⻑期的に安定した収益を獲得し、
投資主価値の最⼤化を⽬指します
本投資法⼈は、賃料収⼊が安定し、分散による投資リスクの低減が図りやすいと考える
賃貸住宅等の「居住⽤施設」への投資に特化しています。
その中でも、賃貸住宅等に特有な、居住者の⽣活習慣や流⾏の変化による建物の仕様・設備の陳腐化リスク等を抑制し、
⻑期的な競争⼒を維持できると考える、潜在的な収益⼒、いわば
「⼟地が⼈を惹きつける⼒（⼈に住みたいと思わせる⼒）」に着⽬し、幅広い投資領域から物件を選定します。
加えて、独⽴系不動産運⽤会社をスポンサーとする本投資法⼈ならではの
「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運⽤を⾏うことで、
⻑期的に安定した収益を獲得し、投資主価値の最⼤化を⽬指します。
1
⽬次
1.
2.
3.
4.
5.
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
ケネディクス・グループの概要
本投資法⼈の概要
本投資法⼈の成⻑の軌跡
p.5-6
p.7
p.8
本投資法⼈の⽬指すもの
本投資法⼈における賃貸住宅への投資の考え⽅
本投資法⼈の投資哲学
p.10
p.11-12
p.13-14
運⽤物件の概要
運⽤物件のご紹介
p.16
p.17-24
1. 物件⼊替えによるポートフォリオの質の向上
p.26
2. 運⽤物件の資産価値の向上
p.27
3. サステナビリティの向上
p.28
4. 物件取得のための様々な⼯夫
p.29
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈の運⽤物件
本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
本投資法⼈の今後の運⽤⽬標
着実な⽬標達成による成⻑実績
投資主価値向上に向けた運⽤⽬標
p.31
p.32
⽇本における世帯数の推移
本投資法⼈の賃貸住宅市場の認識
1. 持家層の変化
2. 地⽅都市への⼈⼝流⼊
3. ファミリー向けの優良な賃貸住宅の供給
稼働率の推移
各種借⼊関連指標の推移
本投資法⼈のポートフォリオ構築⽅針
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧
p.35
p.36
p.37-38
p.39-40
p.41-42
p.43
p.44
p.45
p.46-50
ご参考資料
2
注意事項
本資料は、ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈（以下、「本投資法⼈」と⾔います）の決算分析等のための情報提供のみを⽬的として作成されたものであ
り、本投資法⼈の投資証券その他特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を⽬的としたものではありません。投資を⾏う際には、投資家ご⾃⾝の判断
と責任で投資なさるようお願い致します。
本資料には、本投資法⼈に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下、「本資産運⽤会社」と⾔
います）が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運⽤会社の現時点での分析・判断・その他⾒解に関する記載が含まれてい
ます。
本資産運⽤会社は、⾦融商品取引法に基づく⾦融商品取引業者です。
本資料の内容に関しては万全を期しておりますが、その内容は未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、本資産運⽤
会社の分析・判断等については、本資産運⽤会社の現在の⾒解を⽰したものであり、予告なしにその内容が変更⼜は廃⽌される場合がありますので、あらかじ
めご了承ください。
第三者が公表するデータ・指標等（鑑定評価書に基づくデータを含む）の正確性について、本投資法⼈及び本資産運⽤会社は⼀切の責任を負いかねます。
本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法⼈の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
今後、本資料の内容に重要な訂正があった場合は、本投資法⼈のホームページに訂正版を掲載する予定です。
3
1. ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
ケネディクス・グループの概要
p.5-6
本投資法⼈の概要
p.7
本投資法⼈の成⻑の軌跡
p.8
1.
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
ケネディクス・グループの概要①
ケネディクス株式会社と主要な⼦会社及び関連会社
100%出資
(KFM)
会社概要
商号
ケネディクス株式会社
設⽴
1995年4⽉
上場市場
資本⾦
従業員
60%出資
東京証券取引所市場第⼀部
（証券コード：4321）
ケネディクスの名を冠する3つのJ-REIT、私募REIT（機
関投資家向けの⾮上場リート）、また様々な投資家か
らの資⾦を運⽤する多くの私募不動産投資ファンドの
運⽤を⾏う会社です。
ヘルスケア関連施設を投資対象とするジャパン・シニア
ジャパン・シニアリビング・リビング投資法⼈の資産運⽤を⾏う会社として、ケネ
ディクス、⻑⾕⼯コーポレーション、三菱UFJ信託銀⾏、
パートナーズ株式会社
LIXILグループ、損害保険ジャパン、新⽣銀⾏の6社の出
(JSLP)
資により2014年に設⽴された会社です。
402億円（2015年12⽉末現在）
連結302名単体108名
（2015年12⽉末現在）
ケネディクスは、
「不動産のファンド運⽤」
「不動産への投資事業」
「不動産関連サービス」
といった不動産に係わる様々なビジネス
を⾏っています。
20%出資
三井物産ロジスティクス
パートナーズ株式会社
(MLP)
30%出資
プレミア・リート・
アドバイザーズ株式会社
(PRA)
⽇本初の物流施設特化型J-REITである⽇本ロジスティク
スファンド投資法⼈の資産運⽤を⾏う会社として、三井
物産、三井住友信託銀⾏、ケネディクスの3社の出資に
より2004年に設⽴された会社です。
オフィス⼜はレジデンスを主たる投資対象とするプレミ
ア投資法⼈の資産運⽤を⾏う会社として、2001年に設⽴
された会社です。NTT都市開発、ケネディクス、綜合地
所、三井住友信託銀⾏、⽇興プロパティーズが出資をし
ています。
ケネディクス・グループは国内最⼤級の不動産投資ファンドの運⽤会社であり、
不動産投資に係わる様々なサービスを提供しています
5
1.
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
ケネディクス・グループの概要②
ケネディクス・グループが運⽤する主な不動産
ケネディクス・グループが運⽤に関わるREIT
運⽤会社
投資法⼈
KFM
J-REIT
1兆1,766億円
主な投資対象
受託資産残⾼（注1）
賃貸住宅等の
居住⽤施設
1,481億円
中規模
オフィスビル
3,931億円
商業施設
1,587億円
ヘルスケア
関連施設
JSLP
279億円
■KDX豊洲グランスクエア
■KDXレジデンス⼾越
東京都江東区
延床⾯積: 63,892,86㎡[地上10階建]
私募REIT
注1:
MLP
物流施設
2,126億円
PRA
オフィス、
賃貸住宅
2,359億円
KFM
⼤規模
オフィスビル、
ホテル等
659億円
■ブルメールHAT神⼾
兵庫県神⼾市
延床⾯積: 50,538.47㎡[地上5階建]
東京都品川区
延床⾯積: 1,872.23㎡[地上10階建]
■三郷物流センター
埼⽟県三郷市
延床⾯積: 19,483.06㎡[地上4階建]
■ニチイホームたまプラーザ
神奈川県川崎市
延床⾯積: 8,208.65㎡[地下2階付4階建]
2016年4⽉28⽇時点の受託資産残⾼をそれぞれ記載しています。
ケネディクス・グループは多様な種類の不動産を運⽤しており、
1兆6,000億円を超える国内最⼤級の運⽤不動産残⾼を有しています
6
1.
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
本投資法⼈の概要
本投資法⼈
上場来の投資⼝価格の推移（2012年4⽉26⽇〜2016年4⽉28⽇）
（円）
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
運⽤物件数
資産規模
(注1)
(注1)
（不動産取得価格の合計）
注1:
「運⽤物件数」「資産規模」は、2016年4⽉28⽇時点の数値を記載しています。
2016/3
2015/12
2015/9
2015/7
2015/4
2015/1
2014/10
2014/7
2014/4
2014/1
2013/10
2013/7
2013/4
2013/1
2012/7
2012/10
105 棟
1,481 億円
2012/4
（証券コード：3278）
150,000
投資⼝価格及び予想分配⾦利回りの状況（2016年4⽉28⽇時点）
⼀⼝当たり
投資⼝価格
注2:
302,000
円
2016年1⽉期予想
分配⾦利回り（注2）
4.10
%
「2016年7⽉期予想分配⾦利回り」は、⼀⼝当たり予想分配⾦（6,170円）×365⽇/運⽤⽇数（182
⽇）/投資⼝価格（302,000円：2016年4⽉28⽇時点の終値）により算出しています。
信⽤格付の状況
格付
A
注1:
⾒通し
格付機関
格付対象
（ポジティブ）
株式会社
⽇本格付研究所
（JCR）
⻑期発⾏体格付
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈は
2012年4⽉に新規上場した賃貸住宅等の「居住⽤施設」を運⽤するJ-REITです
「資産規模」は、本投資法⼈の第6期（2014年1⽉期）末時点の総資産額（1,221億円）に、2015年2⽉に実施した公募増資による取得資産の取得価格の合計（236億円）を加えて算出しています。
7
1.
ケネディクス・レジデンシャル投資法⼈の概要
本投資法⼈の成⻑の軌跡
物件取得価格の合計（注1）と運⽤物件数及び⼀⼝当たり分配⾦の推移
資産規模（取得価格の合計）
（億円）
1,600
1,400
1,200
1,000
資産規模
5倍
800
運⽤物件数（右軸）（物件）
1,458億円
1,481億円
150
103物件
105物件
100
1,221億円
990億円
1,003億円
80物件
81物件
92物件
600
50
400
304億円
304億円
304億円
200
20物件
20物件
20物件
0
0
新規上場
第1期末
第2期末
第3期末
第1期
第2期
3,378円
6,145円
（2012年4⽉）
公募増資
第4期末
第5期末
第3期
第4期
5,390円
6,756円
（2013年8⽉）
（2014年8⽉）
公募増資
第6期末
（2015年2⽉）
公募増資
第7期末
第8期末
第5期
第6期
第7期
第8期
6,033円
6,232円
6,247円
6,231円
（2012年7⽉期）（2013年1⽉期）（2013年7⽉期）（2014年1⽉期）（2014年7⽉期）（2015年1⽉期）（2015年7⽉期）（2016年1⽉末）
⼀⼝当たり分配⾦
注1:
「物件取得価格の合計」は、各期末時点における物件取得価格の合計を記載しています。
J-REITとして4年半振りの新規上場以降、
継続的な外部成⻑の実現と着実な分配⾦の還元を続けています
8
2. 本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈の⽬指すもの
p.10
本投資法⼈における
賃貸住宅への投資の考え⽅
p.11-12
本投資法⼈の投資哲学
p.13-14
2.
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈の⽬指すもの
賃貸住宅への投資
①収益が安定し
②分散効果が得やすく
③相対的に低リスク
⻑期的に安定した収益を獲得し
投資主価値の最⼤化を⽬指します
徹底的な⼟地への拘り
「柔軟性」と「機動性」
①⼟地が⼈を惹きつける⼒に着⽬し
②幅広い投資領域から
③⻑期的に競争⼒の保てる⼟地を厳選
①迅速な情報収集と意思決定に基づき
②投資機会を「柔軟」に追求し
③「機動的」に投資・運⽤
徹底的に⼟地に拘りながら、賃貸住宅等へ特化した投資を⾏い、柔軟性と機動性を持った
投資運⽤を⾏うことで、⻑期的に安定した収益を獲得し投資主価値の最⼤化を⽬指します
10
2.
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈における賃貸住宅への投資の考え⽅
①賃料の安定性
賃貸住宅は、他の不動産⽤途に⽐べ景気の変動等による影響を受けにくい
不動産⽤途別の賃料⽔準の推移
ホテル賃貸
130
店舗賃貸
事務所賃貸
⺠営家賃
120
110
100
90
80
平成2年
平成4年
平成6年
平成8年
平成10年
平成12年
平成14年
平成16年
平成18年
平成20年
平成22年
平成24年
出所: ⽇本銀⾏「企業向けサービス価格指数」、総務省「消費者物価指数」
注1: ⺠営家賃は総務省「消費者物価指数」の値、事務所賃貸、店舗賃貸及びホテル賃貸は⽇本銀⾏「「企業向けサービス価格指数」の値にそれぞれ基づき、平成2年（暦年）を100として指数化して表
⽰しています。
②運⽤資産の分散
1物件当たりの規模が⼩さく、物件毎のリスクが分散されている
J‐REITによる取得物件の⽤途別平均取得価格（注2）
⽤途
賃貸住宅
オフィス
商業施設
物流施設
ホテル
1物件当たりの
平均取得価格
15.6億円
67.2億円
68.4億円
66.2億円
38.7億円
100億円を投資した
場合の取得物件数
6.4物件
1.5物件
1.5物件
1.5物件
2.6物件
出所: J-REIT開⽰資料
注2: 2001年5⽉23⽇から2015年12⽉31⽇までにJ-REITにより取得された物件の⽤途別平均取得価格を算出しています。
11
2.
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈における賃貸住宅への投資の考え⽅
③テナントの分散
1物件に多くのテナントが⼊居していることから、稼働率は安定しやすい
本投資法⼈の運⽤資産
…
総資産額
運⽤物件数
…
賃貸可能⼾数
本投資法⼈における賃貸住宅への投資の考え⽅
賃貸住宅の特性
潜在的なリスク
①賃料の安定性
①物件の供給過剰
②運⽤資産の分散
②建物仕様の陳腐化
③テナントの分散
③地域特性の変化
不動産投資においては
相対的に低リスクな投資対象
本投資法⼈の投資哲学
「⼟地の⼒」と
「適切な住⼾タイプ」
を⾒極め、⻑期的に
競争⼒を維持できる
物件を厳選
ただし、不動産にはそれぞれ固有の
潜在的なリスクが存在する
12
2.
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈の投資哲学
徹底的な⼟地への拘り
地位（じぐらい）
の⾼い⼟地
⽣活利便性の
⾼い⼟地
特殊マーケット
のある⼟地
徹底的な⼟地への拘り
本投資法⼈は、⼟地⾃体が有する潜在的な収益⼒、いわば「⼟地が⼈を惹きつける⼒」に着⽬し、徹底的に⼟地へ拘った投資判断を重視しています
「⼟地が⼈を惹きつける⼒」の投資尺度
地位（じぐらい）の⾼い⼟地
⽣活利便性の⾼い⼟地
「歴史的に由緒があり成熟した場所」⼜は
「政策的若しくは⼈為的に優良な住居地域と
して開発された場所」で、⻑期的に⾼い競争
⼒を有する⼟地をいいます。
単に「最寄り駅までの⾄近性」や主要ターミ
ナル駅・ビジネス街への「交通アクセスの良
い⼟地」のみならず、周辺の商業施設や教育
施設⼜は公園等の「⽣活周辺施設」が整備さ
れた⼟地をいいます。
投資物件数
36 物件
半蔵⾨
代官⼭
芦屋
等
投資物件数
66 物件
志村坂上
新栄
⼤濠
等
特殊マーケットのある⼟地
⼀般的な賃貸需要に加え、「事業所、研究所、
学校等の周辺」で、それらの施設の利⽤者に
よる賃貸住宅への更なる安定した需要が⾒込
まれる⼟地をいいます。
投資物件数
3 物件
南草津
⽇本橋箱崎等
13
2.
本投資法⼈の投資スタンス
本投資法⼈の投資哲学「⼟地の特性に合致した適切な住⼾タイプ」の⾒極め
地位（じぐらい）
の⾼い⼟地
⽣活利便性の
⾼い⼟地
特殊マーケット
のある⼟地
「⼟地の特性に合致した適切な住⼾タイプ」の⾒極め
⼟地が⼈を惹きつける⼒を⾒極めた上で、建物が「⼟地の特性に合致した適切な住⼾タイプ」で構成されていることが確認できた物件を投資対象としています
住⼾タイプの分類
シングルタイプ
スモール・ファミリータイプ
単⾝世帯中⼼
夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯中⼼
（18m2以上30m2未満/⼾、1棟当たり20⼾以上）
 ⽬的地への交通アクセスが重視される
 セキュリティ等の設備が重視される
投資物件数
40 物件
ファミリータイプ
3⼈以上の家族世帯中⼼
（30m2以上60m2未満/⼾、1棟当たり15⼾以上）
（60m2以上/⼾、1棟当たり5⼾以上）
 シングルタイプとファミリータイプの中間
的な位置付け
 落ち着いた住環境が重視される
 家族構成に合った間取りが重視される
投資物件数
43 物件
投資物件数
21 物件
14
3. 本投資法⼈の運⽤物件
運⽤物件の概要
p.16
運⽤物件のご紹介
p.17-24
3.
本投資法⼈の運⽤物件
運⽤物件の概要
運⽤物件群の資産内訳（注1）
地域別の内訳
札
5
物件
地⽅経済圏（注4）
32.7%
保有
（注2）
都⼼8区
42.2%
仙
物件
保有
東京経済圏（注3）
67.3%
都⼼
8 区
36
物件
保有
6
注1:
注2:
18
物件
保有
「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費⽤を含まない税抜価格をいいます。「資産内訳」は、取得価格
による割合を記載しています。
「都⼼8区」は、港区、渋⾕区、中央区、千代⽥区、新宿区、⽬⿊区、世⽥⾕区及び品川区をいいます。
シングル
34.2%
スモール・ファミリー
44.0%
4.1%
築10年以上
20年未満
物件
保有
物件
保有
21.8%
築20年以上
29
関⻄圏
ファミリー
築年数別の内訳（注5）
その他
東京経済圏
岡
島
住⼾タイプ別の内訳
台
5
福
広
幌
名古屋
6
物件
保有
注3:
注4:
注5:
平均築年数
36.0% 10.2年
築10年未満
59.9%
「東京経済圏」は、東京都、神奈川県、埼⽟県及び千葉県の主要都市をいいます。
「地⽅経済圏」は、政令指定都市を始めとする地⽅中核都市をいいます。
「築年数」は、竣⼯⽇から平成28年1⽉31⽇までの期間を取得価格により加重平均して算出しています。
16
3.
本投資法⼈の運⽤物件
KDXレジデンス⽩⾦I・II
地位
T-13 KDXレジデンス⽩⾦I
T-15 KDXレジデンス⽩⾦II
T-13 KDXレジデンス⽩⾦I
取
得
格
3,000百万円
（注1）
3,340百万円
価
鑑定評価額
ア
ク
セ
ス
東京メトロ南北線・
都営地下鉄三⽥線
「⽩⾦台」駅⾄近
⼟
地
評
価
地位
プ
スモール・
ファミリー
住
⼾
タ
イ
賃貸可能⼾数
50⼾
鑑定NOI利回り（注2）
5.0%
T-15 KDXレジデンス⽩⾦II
格
2,800百万円
鑑定評価額（注1）
3,170百万円
取
注2:
価
ア
ク
セ
ス
東京メトロ南北線・
都営地下鉄三⽥線
「⽩⾦台」駅⾄近
⼟
地
評
価
地位
プ
シングル
住
注1:
得
⼾
タ
イ
賃貸可能⼾数
85⼾
鑑定NOI利回り（注2）
5.0%
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年1⽉31⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載されているNOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
17
3.
本投資法⼈の運⽤物件
⽩⾦台は都内でも有数の「地位」の⾼い地域
物件地図
聖⼼⼥⼦学院
プラチナ通り
KDXレジデンス⽩⾦I
KDXレジデンス⽩⾦II
⼋芳園
国⽴科学博物館
附属⾃然教育園
⼋芳園
東京都庭園美術館
聖⼼⼥⼦学院
プラチナ通り
流⾏に敏感なプラチナ通りの街並みや国⽴⾃然教育園・⼋芳園等の公園・庭園があり、
⽣活環境の極めて良好な、東京都内でも有数の地位を持つ地域です
18
3.
本投資法⼈の運⽤物件
KDX志村坂上レジデンス
利便性
T-7 KDX志村坂上レジデンス
格
2,830百万円
鑑定評価額（注1）
3,230百万円
取
注2:
価
ア
ク
セ
ス
都営地下鉄三⽥線
「志村坂上」駅徒歩約10分
⼟
地
評
価
利便性
プ
ファミリー
住
注1:
得
⼾
タ
イ
賃貸可能⼾数
85⼾
鑑定NOI利回り（注2）
5.7%
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年1⽉31⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載されているNOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
19
3.
本投資法⼈の運⽤物件
快適な住環境を有し、家族世帯にとっての「⽣活利便性」の⾼い地域
物件地図
KDX志村坂上レジデンス
ショッピングセンターや総合病院等の⽣活施設が徒歩圏
ショッピングセンター
まで⾄近
セブンタウン⼩⾖沢
⼩⾖沢公園
セブンタウン⼩⾖沢
セブンタウン⼩⾖沢
公園やスポーツ施設、図書館等が充実した落ち着いた住環境
板橋中央総合病院
駅徒歩分数
約10分
⼩⾖沢公園
⼩⾖沢公園
新河岸川
ショッピングセンターや総合病院等の⽣活利便施設が⾄近にあり、また緑豊かな⼩⾖沢公園や
⼩中学校も近く、⼦育てに良好な環境を有した⽣活利便性の⾼い地域です
20
3.
本投資法⼈の運⽤物件
KDXレジデンス南草津
特殊性
KDXレジデンス南草津
R-38 KDXレジデンス南草津
取
得
鑑定評価額
注2:
1,974.6百万円
2,260 百万円
ア
ク
セ
ス
JR東海道本線「南草津」駅
徒歩約1分
⼟
地
評
価
特殊性
プ
シングル
住
注1:
格
（注 1 ）
価
⼾
タ
イ
賃貸可能⼾数
170⼾
鑑定NOI利回り（注2）
7.0%
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年1⽉31⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載されているNOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
21
3.
本投資法⼈の運⽤物件
市内に集積する多くの企業や⼤学利⽤者からの「特殊」な賃貸需要
鉄道による優れた交通利便性（注2）
草津市の発展を⽀える多くの企業や⼤学（注1）
⼤津駅
南草津駅
関⻄の主要駅
まで通勤可能
京都駅
8分
19 分
⼤阪駅
名古屋駅
52 分
注1:
草津市及び隣接する⼤津市内に事業所を持つ主要な東証⼀部上場企業及びキャンパスを持つ主要な
⼤学を記載しています。
注2:
68 分
それぞれ平⽇午前7時に出発した場合の所要時間を記載しています。
⽇本の将来推計⼈⼝（2010年=100）
1⽇平均乗⾞⼈員数の推移
（⼈）
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
草津駅
南草津駅
120
草津市
100
滋賀県
全国
80
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
滋賀県内2位、JR⻄⽇本圏内28位
の1⽇平均乗⾞⼈員数
出所: 滋賀県「滋賀県統計書」
2010
2012
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
⽇本全国が⼈⼝減少社会を迎える中、
草津市では⼈⼝増加が予想されています
出所: 国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の将来推計⼈⼝（全国）」
国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の地域別将来推計⼈⼝（都道府県・市区町村）」
草津市には多くの企業や⼤学が集積しており、また京都や⼤阪へのアクセスも
優れていることから今後も成⻑が⾒込まれる地域です
22
3.
本投資法⼈の運⽤物件
札幌市における運⽤物件①
⼤通公園周辺
豊平公園周辺
KDXレジデンス⼤通公園
KDXレジデンス南三条
KDXレジデンス豊平公園
豊平公園
⼤通公園
KDXレジデンス
⼤通公園
KDXレジデンス
南三条
R-9
取
得
所
R-40
KDXレジデンス南三条
R-11
格
765百万円
915百万円
（注 1 ）
857百万円
1,450百万円
地
札幌市中央区
南2条⻄10丁⽬1000番地4
札幌市中央区
南3条⻄8丁⽬3番2
所
価
鑑定評価額
KDXレジデンス⼤通公園
KDXレジデンス
豊平公園
在
取
得
格
445百万円
（注 1 ）
512百万円
価
鑑定評価額
KDXレジデンス豊平公園
在
地
札幌市豊平区
平岸4条3丁⽬4番16号
ア
ク
セ
ス
札幌市営地下鉄東⻄線
「⻄11丁⽬」駅徒歩約7分
札幌市電⼭⿐線
「資⽣館⼩学校前」徒歩約5分
ア
ク
セ
ス
札幌市営地下鉄東豊線
「豊平公園」駅徒歩約4分
⼟
地
評
価
利便性
利便性
⼟
地
評
価
利便性
プ
スモール・ファミリー
スモール・ファミリー
住
プ
スモール・ファミリー
78⼾
114⼾
賃貸可能⼾数
65⼾
8.7%
鑑定NOI利回り（注2）
6.9%
住
⼾
タ
イ
賃貸可能⼾数
鑑定NOI利回り（注2）
注1:
注2:
6.3%
⼾
タ
イ
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年1⽉31⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載されているNOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
23
3.
本投資法⼈の運⽤物件
札幌市における運⽤物件②
菊⽔駅周辺
（ご参考）札幌駅周辺
ケネディクス・グループのオフィスREITである
ケネディクス・オフィス投資法⼈は、札幌駅北
⼝の「KDX札幌ビル」を運⽤しています。
豊平川
KDX豊平三条レジデンス
KDXレジデンス菊⽔四条
KDXレジデンス
菊⽔四条
KDX豊平三条
レジデンス
R-1
取
得
所
R-10
KDXレジデンス菊⽔四条
格
582百万円
830百万円
（注 1 ）
754百万円
928百万円
地
札幌市豊平区
豊平3条2丁⽬3番1号
札幌市⽩⽯区
菊⽔4条3丁⽬2番35号
価
鑑定評価額
KDX豊平三条レジデンス
在
ア
ク
セ
ス
札幌市営地下鉄東⻄線
「菊⽔」駅徒歩約6分
札幌市営地下鉄東⻄線
「菊⽔」駅徒歩約5分
⼟
地
評
価
利便性
利便性
プ
スモール・ファミリー
スモール・ファミリー
賃貸可能⼾数
63⼾
84⼾
鑑定NOI利回り（注2）
7.5%
6.5%
住
注1:
注2:
⼾
タ
イ
KDX札幌ビル
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年1⽉31⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載されているNOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
24
4. 本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
1. 物件⼊替えによるポートフォリオの質
の向上
p.26
2. 運⽤物件の資産価値の向上
p.27
3. サステナビリティの向上
p.28
4. 物件取得のための様々な⼯夫
p.29
4.
本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
1. 物件⼊替えによるポートフォリオの質の向上
運⽤物件の⼊替えによるポートフォリオの質の向上
相互売買に係る売却3物件の概要
相互売買に係る取得4物件の概要
物件売却によるポートフォリオの整理
当初取得価格の合計
KDX代々⽊レジデンス
1,320百万円
8.8年
取得価格
築年数
⽩⾦台駅周辺に
3物件保有
2,900百万円
8.3年
取得価格
築年数
KDXレジデンス天神東I
取得価格
築年数
注1:
注2:
注3:
5,610百万円
鑑定含み益（注1）
鑑定含み益（注1）
773百万円
1,492百万円
鑑定含み益率（注1）
鑑定含み益率（注1）
鑑定NOI
鑑定NOI
370百万円
9.7年
26.6%
246百万円
331百万円
鑑定NOI利回り（注2）
鑑定NOI利回り（注2）
平均築年数（注3）
平均築年数（注3）
5.4%
ポートフォリオ
最⼩物件
取得価格の合計
4,590百万円
16.8%
KDXレジデンス⽩⾦III
築浅物件を競争⼒のある価格で取得
8.5年
取得価格
築年数
KDXレジデンス⾚坂
KDXレジデンス神⽥
1,150百万円
0.9年
700百万円
0.7年
KDXレジデンス恵⽐寿
KDXレジデンス南三条
2,845百万円
0.1年
915百万円
4.9年
5.9%
1.1年
取得価格
築年数
「鑑定含み益」は、相互売買の実施時点における鑑定評価額の合計と取得価格の合計との差異を記載しています。「鑑定含み益率」は、鑑定含み益を取得価格の合計で除して算出しています。
「鑑定NOI利回り」は、売却3物件については第7期末時点、取得4物件については物件取得時点の鑑定評価書に記載された鑑定NOI（運営純収益）の合計を取得価格の合計で除して算出しています。
「平均築年数」は、竣⼯⽇から平成27年10⽉31⽇までの期間を取得価格により加重平均して算出しています。
運⽤物件の⼊替えにより、新築・築浅物件を競争⼒のある価格で取得することで、
資産規模の拡⼤とともにポートフォリオの質の向上を図っています
26
4.
本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
2. 運⽤物件の資産価値の向上
希少性の⾼い物件特性
R‐28
バリューアップ⼯事による物件競争⼒の維持向上
物件収益⼒の維持向上
芦屋ロイヤルホームズ
開放的な
オープンキッチンへ
仕様変更
⽔廻り設備
の刷新
極めて地位の⾼い地域に所在
地域でも数少ないファミリー向けの賃貸物件
20年を超える築年数が経過
ベッドルームの
床仕様変更
現在のニーズに合わせた
仕様変更による
物件競争⼒の維持向上
収益⼒の向上を実現した
投資としても魅⼒的な
バリューアップを実施
バリューアップによる
投資効果
区画A
区画B
バリューアップ費⽤ 1,100 万円
1,000 万円
新規賃料
(上昇率)
50 万円
(+19.0%)
55 万円
(+14.6%)
投資利回り
8.7%
8.4%
相応の築年数が経過した物件について、物件競争⼒の維持向上を図るとともに
投資としても魅⼒的なバリューアップを実施しました
27
4.
本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
3. サステナビリティの向上
DBJ Green Building認証（注1）の取得
サステナビリティの向上に対する取り組みの⼀環として、運⽤中の3物
件についてDBJ Green Building認証を取得しました。
認証に当たり評価を受けた点
DBJ Green Building認証取得物件
物件名称
1.
⼊居者の省エネ・防災意識を⾼める啓発活動や、⾮常⽤の⽔や⾷料の備蓄など、⼊居者向
けの省エネ・防災対策をビル全体で積極的に⾏っている点
2. 「KDX レジデンス恵⽐寿」においては、共⽤部全体にLED照明を採⽤するほか、⾼断熱浴槽
や節⽔型トイレを導⼊し、住⼾内での省資源にも取り組む等、環境配慮を図っている点
住⼾タイプ
賃貸可能⼾数
竣⼯年⽉
KDXレジデンス恵⽐寿
スモール・ファミリー
65⼾
2015年9⽉
芦屋ロイヤルホームズ
ファミリー
21⼾
1991年6⽉
KDXレジデンス四⾕
ファミリー
42⼾
2004年3⽉
「芦屋ロイヤルホームズ」においては、⼊居者の快適性に資する各種設備のほか、ラウン
ジ、コンシェルジュサービス等の充実した共⽤サービスを備えることで、⻑期にわたり⼊
居者の多様なニーズに対応し続けている点
芦屋ロイヤルホームズ
KDXレジデンス四⾕
KDXレジデンス恵⽐寿
⾮常に優れた
「環境・社会への配慮」
がなされたビル
注1:
3.
⾮常に優れた
「環境・社会への配慮」
がなされたビル
優れた
「環境・社会への配慮」
がなされたビル
「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を⽀援するために、2011年4⽉に株式会社⽇本政策投資銀⾏（DBJ）が創設した認証制度です。
環境・社会への配慮がなされた不動産についての認証制度である
DBJ Green Building認証を運⽤中の3物件において取得しました
28
4.
本投資法⼈の投資主価値向上のための取組み
4. 物件取得のための様々な⼯夫
ブリッジファンドを活⽤した物件取得機会の確保
竣⼯前の開発物件の機動的な取得
スポンサーであるケネディクスと共同でブリッジファンドを組成することで、東京所在の賃貸住宅5
物件についての優先交渉権を確保しています。
竣⼯前の開発物件について機動的な投資判断を⾏うこと
で、東京所在の新築物件を売主との相対取引にて取得予
定です。
優先交渉権を保有する賃貸住宅5物件の概要
取得予定物件の概要
KDXレジデンス
⿇布仙台坂
KDXレジデンス
⻄⿇布
KDXレジデンス
⽂京湯島
KDXレジデンス
早稲⽥鶴巻
KDXレジデンス
上⽯神井
東京都港区
東京都港区
東京都⽂京区
東京都新宿区
東京都練⾺区
住⼾タイプ
シングル
スモール・
ファミリー
シングル
シングル
シングル
賃貸可能⼾数
30⼾
33⼾
38⼾
39⼾
竣⼯年⽉
2006年10⽉
2008年2⽉
2006年1⽉
890百万円
1,420百万円
854百万円
所
在
地
鑑定評価額 (注1 )
注1:
4,664百万円
KDXレジデンス
⻄⾺込
所
在
地
取得スケジュール
東京都⼤⽥区
2016/4/26
住⼾タイプ
シングル(予定)
売買契約の締結
47⼾
賃貸可能⼾数
47⼾(予定)
2007年8⽉
2007年6⽉
竣⼯年⽉
2016年7⽉(予定)
建物の竣⼯
765百万円
735百万円
取得予定価格
1,130百万円
2016/8/30（予定）
鑑定評価額 (注1 )
1,170百万円
建物の引渡し
2016/7（予定）
「鑑定評価額」は百万円以下を切り捨てて記載しています。ただし、当該不動産鑑定書の内容については、価格時点（平成28年2⽉末⽇）における評価者の判断と意⾒であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を
保証するものではありません。
単純に不動産マーケットから物件を取得するだけではなく
柔軟性と機動性を活かした様々な取得の⼯夫を⾏っています
29
5. 本投資法⼈の今後の運⽤⽬標
着実な⽬標達成による成⻑実績
p.31
投資主価値向上に向けた運⽤⽬標
p.32
5.
本投資法⼈の今後の運⽤⽬標
着実な⽬標達成による成⻑実績
2. 市場評価の⾒直しと安定した分配⾦⽔準の確保
1. ⼩さく⽣んで⼤きく育てる
上場時の⽬標
第4期以降の⽬標
資産規模: 1,000億円
時価総額: 1,000億円
■ リーマン・ショック以降J-REITの新規上場が停滞していた環境において、
資産規模を約300億円に絞り、4年半振りとなるJ-REITの新規上場を実現。
■ 収益性の更なる安定化のため、資産規模が3倍を超える過去最⼤級の公募
増資を実施し、資産規模1,000億円を早期に達成。
総資産額の推移
1,074億円
330億円
第1期末
安定的配当⽔準: 6,000円
■ 更なる資産規模拡⼤と分配⾦維持向上のため、2期連で公募増資を実施。
■ 第1ステップで⼤幅な市場評価の⾒直しを図ることで、より優良な条件で
第2ステップによる成⻑を達成。
■ 時価総額の成⻑を図りながら安定的な分配⾦⽔準の確保を達成。
時価総額の推移
第5期
第6期
第7期
579億円
951億円
1,096億円
第5期
第6期
第7期
6,033円
6,232円
6,247円
分配⾦の推移
第4期末
投資主価値向上のための⽬標を設定し着実に⽬標達成をすることで、
継続的な成⻑と安定的な当主価値の向上を実現しています
31
5.
本投資法⼈の今後の運⽤⽬標
投資主価値向上に向けた運⽤⽬標
資産規模（物件取得価格の合計）及び⼀⼝当たり分配⾦の推移
資産規模（取得価格の合計）
（億円）
2,500
⼀⼝当たり分配⾦
巡航分配⾦の⽬標（円）
7,000
6,756
6,145
6,600
6,033
6,232
2,000
5,390
6,237
5,700
1,458
6,170
6,170
6,000
5,400
1,500
6,247
2,000
6,000
990
1,481
5,000
1,003
304
3,000
304
0
2,000
第1期末
第2期末
第3期末
第4期末
第5期末
第6期末
第7期末
第8期末第9期予想
⼀⼝当たり
分配⾦
+7.0%
6,600円
想定分配⾦
利回り
4.10%
注1:
304
⼀⼝当たり
分配⾦
想定分配⾦
利回り
4,000
3,378
500
運⽤⽬標
6,170円
1,221
1,000
第9期予想
+0.28%
4.38%
「想定分配⾦利回り」は、⼀⼝当たり分配⾦×365⽇/運
⽤⽇数（182⽇）/投資⼝価格（302,000円：2016年4⽉
28⽇時点の終値）によりそれぞれ算出しています。
総資産有利⼦負債⽐率（LTV）
50％までの借⼊余⼒
104億円
約
2017年中
中⻑期的な運⽤⽬標
2017年中に
資産規模
2,000億円
安定的配当⽔準
6,600円
の達成を⽬標
資産規模の拡⼤と配当⽔準の引き上げを共に実現していくことで、
更なる投資主価値向上を⽬指します
32
memo
33
ご参考資料
⽇本における世帯数の推移
p.35
本投資法⼈の賃貸住宅市場の認識
p.36
1. 持家層の変化
p.37-38
2. 地⽅都市への⼈⼝流⼊
p.39-40
3. ファミリー向けの優良な賃貸住宅の供給
p.41-42
稼働率の推移
p.43
各種借⼊関連指標の推移
p.44
本投資法⼈のポートフォリオ構築⽅針
p.45
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧
p.46-50
ご参考資料
⽇本における世帯数の推移
家族類型別世帯数の推移
（千世帯）
単独世帯
60,000
実績
核家族世帯
その他世帯
世帯総数
推計
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
出所：国⽴社会保障・⼈⼝問題研究所「⽇本の世帯数の将来推計（全国推計）」（2013（平成25）年1⽉推計）
注：推計期間は、平成22年から平成47年までの25年間です。
⽇本の総⼈⼝は既に減少に転じていますが、
世帯数についても2019年をピークに減少に転じることが予想されています
35
ご参考資料
本投資法⼈の賃貸住宅市場の認識
本投資法⼈の運⽤資産の⽅針
投資対象
賃貸住宅等の居住⽤施設
地域
東京経済圏のみならず
地⽅経済圏へも投資
住⼾タイプ
シングルタイプから
ファミリータイプまで幅広く投資
賃貸住宅市場における需要
本投資法⼈の認識
そもそも賃貸住宅には
今後も需要があるのか？
1. 持家層の変化
地⽅都市の賃貸住宅には
今後も需要があるのか？
2. 地⽅都市への⼈⼝流⼊
ファミリー向け賃貸住宅には
今後も需要があるのか？
3. ファミリー向けの
優良な賃貸住宅の供給
36
ご参考資料
1. 持家層の変化
〜持家⽐率の推移〜
年齢（注）別持家⽐率の推移
持家世帯の年齢（注）別⽐率の推移
90%
60歳以上
50〜59歳
80%
40〜49歳
30〜39歳
70%
25〜29歳
25歳未満
60%
50%
100%
50〜59歳
90%
40〜49歳
30〜39歳
80%
70%
総数
全体の持ち家⽐率は概ね60%で推移
60歳以上
25〜29歳
持家世帯に占める⾼齢層の割合が増加
25歳未満
60%
50%
40%
40%
30%
若年層の持ち家⽐率は低下傾向
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013
1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013
出所: 総務省「住宅・⼟地統計調査」
注:
家計を主に⽀える者の年齢により分類しています。
若年層においては持家⽐率の低下傾向が続いており、
必ずしも持家に拘らない層が増えてきています
37
ご参考資料
1. 持家層の変化
〜賃貸マンション居住世帯と賃貸マンション新規供給の推移〜
住居居住主世帯数及び賃貸マンション居住主世帯数の推移
賃貸マンション着⼯⼾数（注）の推移
住宅居住主世帯数
⺠営借家・共同住宅（⾮⽊造）主世帯数
（万世帯）
6,000
⺠営借家・共同住宅（⾮⽊造）主世帯数割合（右軸）
25%
（千⼾）
400
350
5,000
18%
4,000
15%
20%
直近の着⼯⼾数のピーク
（リーマンショック前）
300
16%
賃貸マンションに居住
する層は引き続き増加
12%
3,000
19%
9%
15%
250
直近のピークの
約半数で推移
200
10%
2,000
150
100
5%
1,000
0
50
1988
1993
1998
2003
2008
2013
0%
出所: 総務省統計局「住宅・⼟地統計調査」、総務省統計局「住宅統計調査」。
注:
「⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数割合」は、各年の「⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）主世帯数」を「住
宅居住主世帯数」で除して算出しています。「主世帯」は、1住宅に1世帯が住んでいる場合にはその世帯を
「主世帯」とし、1住宅に2世帯以上住んでいる場合には、そのうちの主な世帯を「主世帯」としたもので
す。
0
1988
1993
1998
2003
2008
2013
出所: 国⼟交通省総合政策局情報安全・調査課建設統計室「住宅着⼯統計」
注:
賃貸マンション着⼯⼾数は、全国の貸家共同住宅のうち、鉄⾻鉄筋コンクリート造、鉄筋コン
クリート造のそれぞれの着⼯⼾数を集計した値です。
賃貸マンションに居住する層が増えている⼀⽅で、
賃貸マンションの着⼯⼾数は限定的な供給量で推移しています
38
ご参考資料
2. 地⽅都市への⼈⼝流⼊
〜⼈⼝減少社会における居住⼈⼝の増減〜
都道府県別の居住⼈⼝対前年⽐
+0.5% 以上
0% 〜 +0.5%
- 0.5% 〜 0%
- 0.5% 以下
出所: 総務省「住⺠基本台帳⼈⼝移動報告」
注:
2014年から2015年にかけての各都道府県の居住⼈⼝の対前年⽐率を算出しています。
⼈⼝減少社会を迎え⽇本の総⼈⼝は減少を続けており、
東京経済圏や愛知・福岡等の⼀部地域を除いて居住⼈⼝は減少しています
39
ご参考資料
2. 地⽅都市への⼈⼝流⼊
〜東京23区および主要な政令指定都市における居住⼈⼝の推移〜
居住⼈⼝対前年⽐の推移
東京都と東京23区
1.5%
+2,389⼈
仙台市
宮城県の居住⼈⼝
2014年
⇒2015年仙台市の居住⼈⼝
▲2,320⼈
+3,290⼈
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2006
2007
福岡県の居住⼈⼝
2014年
⇒2015年福岡市の居住⼈⼝
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2005
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
-1.0%
2008
-1.0%
2007
-1.0%
2006
0.0%
-0.5%
2005
0.0%
-0.5%
2004
福岡市
0.5%
0.0%
+5,217⼈
福岡県
1.0%
-0.5%
2003
2005
1.5%
2004
0.5%
▲32,323⼈
+4,425⼈
福岡県と福岡市
宮城県
1.0%
+8,350⼈
愛知県の居住⼈⼝
2014年
⇒2015年名古屋市の居住⼈⼝
2003
札幌市
0.5%
北海道の居住⼈⼝
2014年
⇒2015年札幌市の居住⼈⼝
2004
2003
2015
2014
2013
2011
2012
▲11,099⼈
宮城県と仙台市
北海道
1.0%
2010
⼤阪府の居住⼈⼝
2014年
⇒2015年⼤阪市の居住⼈⼝
北海道と札幌市
1.5%
名古屋市
-1.0%
2006
東京都の居住⼈⼝
+72,516⼈
2014年
⇒2015年東京23区の居住⼈⼝ +65,979⼈
愛知県
1.0%
0.0%
2009
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
-1.0%
1.5%
-0.5%
2008
-0.5%
⼤阪市
0.5%
2007
0.0%
愛知県と名古屋市
⼤阪府
2006
0.5%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
2005
1.0%
東京23区
2004
東京都
2003
1.5%
⼤阪府と⼤阪市
▲269⼈
+10,788⼈
出所: 総務省「住⺠基本台帳に基づく⼈⼝、⼈⼝動態及び世帯数調査」
注:
居住⼈⼝の推移は、総務省「住⺠基本台帳⼈⼝移動報告」の各暦年3⽉末⽇現在における⼈⼝を前年⽐で表⽰しています。また、平成18年に住⺠基本台帳における転出時期の取扱いが変更されています。また、平成25年
より、調査対象に住⺠基本台帳法（昭和42年法律第81号。その後の改正を含みます。）の適⽤対象となった外国⼈住⺠が含まれることとなりましたが、本分析は⽇本⼈住⺠に関するデータのみを使⽤しています。
東京のみならず、各地域の主要な政令指定都市では、
県内や周辺からの⼈⼝流⼊により居住⼈⼝は増加を続けています
40
ご参考資料
3. ファミリー向けの優良な賃貸住宅の供給
〜間取り別に⾒る新築物件の供給割合〜
東京23区間取り別新築パーセンテージの推移
ワンルーム
100%
1K
1DK
1LDK
2K
2DK
2LDK
3DK
3LDK
居室2部屋以上
90%
居室1部屋
80%
70%
2000年以降の
新築物件の多くは
単⾝者向け
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
分析: ㈱タス、データ提供: アットホーム㈱
新築で供給される賃貸住宅の多くは単⾝者向けであり、
ファミリー向けの賃貸住宅の供給は限定的です
41
ご参考資料
3. ファミリー向けの優良な賃貸住宅の供給
〜世帯と住宅のミスマッチ〜
⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）の⼈員別世帯数と⾯積別⼾数の⽐較
国交省の定める
2⼈世帯の都市居住型
誘導居住⾯積⽔準は55m2
50m²以上
約293万⼾
2⼈以上の
世帯
約379万世帯
2⼈以上の世帯のうち
約86万世帯が、
49m2以下の住宅に居住
49m²以下
約702万⼾
延べ⾯積別住宅数
（約995万⼾）
1⼈世帯
約615万世帯
世帯⼈員別主世帯数
（約995万世帯）
出所: 総務省統計局「平成25年住宅・⼟地統計調査」
注:
⺠営借家共同住宅（⾮⽊造）の延べ⾯積別住宅数に空き家は含まれていません。
2⼈以上の世帯のうち約2割は49m2以下の住宅に住んでおり、
⼀定の広さを有したファミリー向けの優良な賃貸住宅に対して潜在的な需要があります
42
ご参考資料
稼働率の推移
地域別稼働率（注1）
全体
100.0%
東京経済圏
地⽅経済圏
97.5%
95.0%
92.5%
第6期平均
第7期平均
第8期平均
第6期（2015年1⽉期）
第7期（2015年7⽉期）
第8期（2016年1⽉期）
95.4%
95.8%
95.4%
90.0%
期中平均
第9期
第1期第2期第3期第4期第5期 8⽉末 9⽉末 10⽉末 11⽉末 12⽉末 1⽉末 2⽉末 3⽉末 4⽉末 5⽉末 6⽉末 7⽉末 8⽉末 9⽉末 10⽉末 11⽉末 12⽉末 1⽉末 2⽉末 3⽉末
住⼾タイプ別稼働率（注1）
全体
100.0%
シングル
スモール・ファミリー
ファミリー
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均
第6期（2015年1⽉期）
第7期（2015年7⽉期）
第8期（2016年1⽉期）
第9期
第1期第2期第3期第4期第5期 8⽉末 9⽉末 10⽉末 11⽉末 12⽉末 1⽉末 2⽉末 3⽉末 4⽉末 5⽉末 6⽉末 7⽉末 8⽉末 9⽉末 10⽉末 11⽉末 12⽉末 1⽉末 2⽉末 3⽉末
注1:
「地域別稼働率」の全体・東京経済圏・地⽅経済圏、「住⼾タイプ別稼働率」の全体には、事務所・店舗を含みます。
本投資法⼈運⽤物件の稼働率は95%前後の⾼い⽔準で安定しています
43
ご参考資料
各種借⼊関連指標の推移
借⼊⽅針のイメージ（注3）
総資産有利⼦負債⽐率（LTV）
60.0%
2013年
2014年
2015年
53.7%
46.7%
これまでに借⼊コストの低下
と借⼊期間の⻑期化を実現し
ました。今後も借⼊⾦の⻑期
固定化を推進していきます。
45.0%
40.0%
第8期末
（2016年1⽉期）
0.0
88.2%
第7期末
（2014年7⽉期）
注1:
注2:
注3:
（2015年1⽉期）
（2015年7⽉期）
100.0%
第8期末
2026.1
87.8%
第6期末
0
2025.7
87.3%
第5期末
2,350
3,000
1,500
2,000
2025.1
⾦利
固定化率
10年
950
3,650
3,350
1,800
2,000
2,000
1,000
1,500
1,000
950
300
300
3,500
2024.7
0.0
0.80%
9年
7,650 7,500
2024.1
2.0
8,500
6,000
4,000
8年
9.5年
2021.7
1.00%
7年
返済予定額
5年
2021.1
4.0
10,000 8,700
8,000
第8期リファイナンス
5年
11,000
2020.7
3.4
3.2
3.8
4.3
6.0
11,000
2020.1
1.20%
1.19%
12,000
2019.7
1.20%
8.0
第8期新規借⼊
（百万円）
2019.1
1.24%
借⼊残存年数（右軸）
（年）
1.26%
10.0（年）
8.0
返済期限⼀覧
2018.7
1.40%
6.0
2018.1
平均⾦利
4.0
2017.7
平均⾦利（注1）、借⼊残存年数（注2）及び⾦利固定化率
2.0
2017.1
第7期末
（2015年7⽉期）
2016.7
第6期末
（2015年1⽉期）
2016.1
第5期末
（2014年7⽉期）
2023.7
46.3%
2023.1
50.0%
2022.7
52.0%
2012年
2022.1
55.0%
借⼊コスト
（2016年1⽉期）
各有利⼦負債毎にアップフロントフィー（年率）、⾦利キャップ及び⾦利スワップの効果を勘案した各期末時点の平均⾦利を算出し、各有利⼦負債残⾼に応じて加重平均して算出しています。
「⾦利固定化率」は、各期末時点における固定⾦利の有利⼦負債の割合を算出しています。なお、固定⾦利の有利⼦負債には、変動⾦利で借り⼊れているものの⾦利キャップまたは⾦利スワップにより⽀払⾦利を実質固定化している有利
⼦負債を含みます。「借⼊残存年数」は、各期末時点の借⼊残存年数を各有利⼦負債残⾼に応じて加重平均して算出しています。
借⼊年別の借⼊コスト及び当初借⼊期間の相関をイメージ図として⽰しています。
⾦利上昇リスクに備えて⾦利の固定化及び借⼊期間の⻑期化を進めています
44
ご参考資料
本投資法⼈のポートフォリオ構築⽅針
⽤途
⽤途
区
分
投資⽐率⽬標
80%〜100%
賃貸住宅
賃貸⾯積の過半が住宅⽤途である賃貸住宅
施設運営者
付き住宅
賃貸可能⾯積の過半が住宅⽤途であるサービスアパートメント、⾼齢者
向け住宅、社宅、学⽣寮・学⽣マンション、短期滞在型マンション等
0%〜20%
その他
上記に定める建物が所在する借地権が設定された⼟地（底地）等
0%〜20%
地域
地域
区
分
投資⽐率⽬標
東京経済圏
東京都、神奈川県、埼⽟県及び千葉県の主要都市
50%以上
地⽅経済圏
政令指定都市を始めとする地⽅中核都市
50%以下
規模
区分
最低投資規模
最⾼投資規模
賃貸住宅、施設運営者付き住宅
その他
取得価格
1投資物件当たり
3億円以上
1投資物件当たり
1億円以上
当該不動産等の取得後の取得価格の合計に対する当該不動産等の取得価格の⽐率の上限は20%とする。
45
ご参考資料
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧①
S シングルタイプ
物件番号
物件名称
T-1
KDX代官⼭レジデンス
SF
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件番号
物件名称
T-10
KDX武蔵中原レジデンス
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件名称
特殊性
T-18
KDXレジデンス芝公園
利便性
東京都港区
64⼾
1,781百万円
利便性
T-4
KDX岩本町レジデンス
SF
東京都中央区
54⼾
1,775百万円
T-11
KDX千葉中央レジデンス
S
神奈川県川崎市
35⼾
637百万円
SF
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
SF
東京都渋⾕区
86⼾
4,700百万円
F
物件番号
地位
T-3
KDX⼤伝⾺レジデンス
利便性
利便性
T-5
KDX⽂京千⽯レジデンス
S
東京都千代⽥区
36⼾
822百万円
T-12
KDX川⼝幸町レジデンス
SF
千葉県千葉市
106⼾
1,480百万円
利便性
地位
SF
地位
埼⽟県川⼝市
61⼾
1,150百万円
東京都港区
50⼾
3,000百万円
T-19
T-20
KDXレジデンス⿇布イースト KDXレジデンス⾼輪
T-21
KDXレジデンス⻄原
S
利便性
東京都港区
76⼾
1,560百万円
SF
地位
東京都港区
27⼾
770百万円
T-6
KDX吾妻橋レジデンス
S
東京都⽂京区
77⼾
1,488百万円
T-13
KDXレジデンス⽩⾦I
SF
地位
東京都渋⾕区
39⼾
1,450百万円
SF スモール・ファミリータイプ
利便性
T-7
KDX志村坂上レジデンス
F
東京都墨⽥区
41⼾
650百万円
T-15
KDXレジデンス⽩⾦II
S
地位
F
地位
東京都渋⾕区
17⼾
730百万円
T-9
コスモハイム元住吉（底地）
底地
東京都板橋区
85⼾
2,830百万円
T-16
KDXレジデンス南⻘⼭
SF
東京都港区
85⼾
2,800百万円
T-22
KDXレジデンス代官⼭II
利便性
F ファミリータイプ
地位
神奈川県川崎市
－
1,750百万円
T-17
KDXレジデンス南⿇布
SF
東京都港区
20⼾
2,230百万円
T-23
KDXレジデンス千駄ヶ⾕
SF
地位
東京都渋⾕区
16⼾
650百万円
地位
地位
東京都港区
62⼾
2,080百万円
T-24
KDXレジデンス⽇本橋⽔天宮
F
利便性
東京都中央区
79⼾
3,240百万円
46
ご参考資料
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧②
S シングルタイプ
物件番号
物件名称
T-25
T-26
KDXレジデンス⽇本橋箱崎 KDXレジデンス東新宿
S
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件番号
物件名称
T-32
KDXレジデンス三宿
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件名称
地位
T-39
KDXレジデンス⾨前仲町
利便性
東京都江東区
49⼾
773百万円
利便性
F
利便性
東京都新宿区
179⼾
3,270百万円
東京都新宿区
42⼾
2,260百万円
T-33
KDXレジデンス⽤賀
T-34
KDXレジデンス下⾺
S
東京都世⽥⾕区
39⼾
760百万円
S
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
S
東京都中央区
60⼾
1,147百万円
S
物件番号
特殊性
T-27
KDXレジデンス四⾕
利便性
S
地位
東京都世⽥⾕区
38⼾
700百万円
東京都世⽥⾕区
29⼾
600百万円
T-40
KDXレジデンス御徒町
T-41
KDXレジデンス元浅草
S
利便性
東京都台東区
51⼾
850百万円
SF
利便性
東京都台東区
44⼾
800百万円
T-28
KDXレジデンス⻄新宿
S
利便性
T-29
KDXレジデンス神楽坂
S
東京都新宿区
54⼾
1,000百万円
T-35
ラフィネ南⾺込
S
地位
T-36
KDXレジデンス雪⾕⼤塚
地位
T-42
KDXレジデンス板橋本町
利便性
東京都板橋区
46⼾
620百万円
T-30
KDXレジデンス⼆⼦⽟川
F
東京都新宿区
34⼾
720百万円
S
東京都⼤⽥区
56⼾
1,250百万円
S
SF スモール・ファミリータイプ
地位
S
利便性
東京都板橋区
39⼾
550百万円
T-31
KDXレジデンス駒沢公園
SF
東京都世⽥⾕区
38⼾
1,250百万円
T-37
KDXレジデンス⽥園調布
F
東京都⼤⽥区
72⼾
1,050百万円
T-43
KDXレジデンス⼩⾖沢
地位
F ファミリータイプ
地位
東京都世⽥⾕区
32⼾
920百万円
T-38
KDXレジデンス多摩川
S
東京都⼤⽥区
36⼾
1,000百万円
T-44
KDXレジデンス東武練⾺
S
利便性
東京都練⾺区
37⼾
420百万円
地位
利便性
東京都⼤⽥区
52⼾
776百万円
T-45
KDXレジデンス横浜関内
S
利便性
神奈川県横浜市
72⼾
800百万円
47
ご参考資料
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧③
S シングルタイプ
物件番号
物件名称
T-46
KDXレジデンス宮前平
F
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件番号
物件名称
利便性
T-60
KDXレジデンス成城
地位
東京都世⽥⾕区
38⼾
1,400百万円
T-48
KDXレジデンス錦⽷町
F
神奈川県相模原市
52⼾
1,800百万円
S
東京都品川区
127⼾
2,593百万円
SF
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
利便性
T-53
T-54
KDXレジデンス品川シーサイドKDXレジデンス⼤島
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件名称
F
神奈川県川崎市
40⼾
999百万円
S
物件番号
地位
T-47
KDXレジデンス町⽥
利便性
SF
利便性
東京都台東区
32⼾
1,250百万円
T-49
T-50
T-51
KDXレジデンス⽇本橋浜町 KDXレジデンス⽇本橋⼈形町 KDXレジデンス⾃由が丘
F
東京都墨⽥区
33⼾
1,350百万円
T-55
KDXレジデンス⼤⼭
SF
東京都江東区
117⼾
1,857百万円
T-61
KDXレジデンス秋葉原
利便性
利便性
S
利便性
東京都台東区
57⼾
1,062百万円
利便性
S
東京都中央区
28⼾
996百万円
T-56
KDXレジデンス半蔵⾨
F
東京都板橋区
145⼾
2,679百万円
T-62
KDXレジデンス⼊⾕
SF スモール・ファミリータイプ
地位
S
利便性
東京都⽴川市
174⼾
3,026.2百万円
SF
東京都中央区
27⼾
530百万円
T-57
ビーサイト秋葉原
S
東京都千代⽥区
85⼾
4,832百万円
T-63
KDXレジデンス⽴川
利便性
T-58
ビュロー神楽坂
利便性
T-64
KDXレジデンス鶴⾒
利便性
神奈川県横浜市
59⼾
1,050百万円
T-52
KDXレジデンス⼾越
SF
東京都⽬⿊区
48⼾
1,268百万円
S
東京都千代⽥区
52⼾
850百万円
SF
地位
F ファミリータイプ
東京都品川区
144⼾
3,745百万円
T-59
KDXレジデンス千駄⽊
地位
F
東京都新宿区
70⼾
1,360百万円
T-65
KDXレジデンス森下千歳
S
利便性
利便性
東京都墨⽥区
65⼾
1,100百万円
地位
東京都⽂京区
40⼾
2,200百万円
T-66
KDXレジデンス⾚坂
SF
地位
東京都港区
28⼾
1,150百万円
48
ご参考資料
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧④
S シングルタイプ
物件番号
物件名称
T-67
KDXレジデンス神⽥
SF
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件番号
物件名称
R-6
KDX新町レジデンス
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件名称
利便性
R-13
KDXレジデンス⼀番町
地位
宮城県仙台市
45⼾
530百万円
地位
R-1
KDX豊平三条レジデンス
SF
利便性
東京都渋⾕区
65⼾
2,845百万円
北海道札幌市
63⼾
582.5百万円
R-7
KDX宝塚レジデンス
R-8
KDX清⽔レジデンス
F
⼤阪府⼤阪市
94⼾
1,015百万円
SF
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
SF
東京都千代⽥区
30⼾
700百万円
S
物件番号
利便性
T-68
KDXレジデンス恵⽐寿
地位
SF
兵庫県宝塚市
80⼾
1,510百万円
R-14
KDXレジデンス勾当台
SF
地位
宮城県仙台市
27⼾
520百万円
利便性
R-2
KDX定禅寺通レジデンス
S
SF
利便性
宮城県仙台市
40⼾
480百万円
R-3
KDX泉レジデンス
F
宮城県仙台市
92⼾
1,015百万円
R-9
KDXレジデンス⼤通公園
SF
福岡県福岡市
148⼾
1,680百万円
R-15
KDXレジデンス泉中央
地位
利便性
SF
利便性
愛知県名古屋市
187⼾
2,350百万円
利便性
R-4
KDX千早レジデンス
SF
愛知県名古屋市
40⼾
1,120百万円
R-10
KDXレジデンス菊⽔四条
SF
北海道札幌市
78⼾
765百万円
R-16
KDXレジデンス東桜I
SF スモール・ファミリータイプ
利便性
SF
利便性
愛知県名古屋市
66⼾
900百万円
R-5
KDX堺筋本町レジデンス
SF
愛知県名古屋市
92⼾
1,080百万円
R-11
KDXレジデンス豊平公園
SF
北海道札幌市
84⼾
830百万円
R-17
KDXレジデンス東桜II
利便性
F ファミリータイプ
利便性
⼤阪府⼤阪市
160⼾
2,910百万円
R-12
KDXレジデンス上杉
SF
北海道札幌市
65⼾
445百万円
R-18
KDXレジデンス神宮前
SF
利便性
愛知県名古屋市
95⼾
840百万円
利便性
地位
宮城県仙台市
66⼾
700百万円
R-19
KDXレジデンス⻄⼤路
S
利便性
京都府京都市
76⼾
813百万円
49
ご参考資料
運⽤資産ポートフォリオ⼀覧⑤
S シングルタイプ
物件番号
物件名称
R-20
KDXレジデンス⻄院
S
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件番号
物件名称
R-27
KDXレジデンス三宮
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
物件名称
利便性
R-35
レオパレスFlat新栄
利便性
愛知県名古屋市
274⼾
3,500百万円
利便性
R-22
KDXレジデンス難波南
S
⼤阪府⼤阪市
118⼾
1,410百万円
R-28
芦屋ロイヤルホームズ
F
兵庫県神⼾市
86⼾
1,080百万円
S
所在地
賃貸可能⼾数
取得価格
S
京都府京都市
49⼾
440百万円
S
物件番号
利便性
R-21
KDXレジデンス難波
地位
SF
地位
兵庫県神⼾市
55⼾
973百万円
SF
⼤阪府⼤阪市
131⼾
1,350百万円
R-29
KDXレジデンス⾈⼊幸町
S
兵庫県芦屋市
21⼾
1,360百万円
R-36
KDXレジデンス甲南⼭⼿
利便性
R-23
KDXレジデンス新⼤阪
利便性
SF
利便性
⼤阪府⼤阪市
134⼾
3,201百万円
R-24
KDXレジデンス茨⽊I・II
F
⼤阪府⼤阪市
43⼾
510百万円
R-30
KDXレジデンス天神東II
SF
広島県広島市
64⼾
588百万円
R-37
KDXレジデンス本町橋
利便性
利便性
S
特殊性
滋賀県草津市
170⼾
1,974.6百万円
地位
R-25
KDXレジデンス豊中南
SF
⼤阪府茨⽊市
61⼾
1,275百万円
R-32
KDXレジデンス⻄公園
F
福岡県福岡市
63⼾
680百万円
R-38
KDXレジデンス南草津
SF スモール・ファミリータイプ
利便性
R-39
SF
利便性
福岡県福岡市
212⼾
4,606.2百万円
R-26
KDXレジデンス守⼝
F
⼤阪府豊中市
70⼾
740百万円
利便性
⼤阪府守⼝市
28⼾
551百万円
R-33
R-34
KDXレジデンス平尾浄⽔町メロディーハイム御殿⼭
F
福岡県福岡市
36⼾
763百万円
KDXレジデンス⼤濠ハーバービュータワー
利便性
F ファミリータイプ
地位
F
福岡県福岡市
24⼾
760百万円
R-40
KDXレジデンス南三条
SF
利便性
北海道札幌市
114⼾
915百万円
利便性
⼤阪府枚⽅市
36⼾
400百万円
R-41
セレニテ北久宝寺
S
利便性
⼤阪府⼤阪市
85⼾
1,290百万円
50

Download Report