sichere PFLEGEIMMOBILIE Pflegeimmobilie Jetzt auch mit FERI-Rating - INVESTMENT DAS Das ZUKUNFTS Zukunfts-Investment sichere Geldanlage im Zukunftsmarkt | deutschlandweite Angebote | kompetente Beratung Geldanlage im Zukunftsmarkt | deutschlandweite Angebote | kompetente Beratung 1 DIE PFLEGEIMMOBILIE PRÜFKRITERIEN Editorial 1 Investition Zukunft Immobilien sind wertstabile Geldanlagen 2 Kapitalanlage der Zukunft 3 Entwicklung von Pflegeimmobilien im Anlagemarkt Demographie Der demographische Wandel und seine Folgen 4 Wissenswertes5 Wichtige Informationen zur Pflegeimmobilie Staatliche Refinanzierung Ist meine Pflegeimmobilie förderungswürdig? 2 6 Das Pflege- appartement Seniorengerechtes Wohnen Vergleich Pflegeappartement oder Eigentumswohnung? Beispielrechnung Ihre individuelle Berechnung FINANZIERUNG 7 8/9 10/11 Prüfkriterien So ist Ihre Kapitalanlage sicher! 12 Die Projekt- beteiligten Wer macht was? 13 Von der Idee bis zur ersten Pacht... Die Entstehung einer Pflegeimmobilie 14/15 Finanzierung So einfach ist der Kauf! 16 Finanzierung Finanzierung & Kosten – Chancen & Risiken 17 Das Zukunfts- investment Gute Gründe für eine Investition 18/19 Bevorzugtes Belegungsrecht Das besondere Extra – Heute schon an morgen denken! 20 Ihre Vorteile auf einen Blick Die Pflegeimmobilie KOMPAKT 21 Die PflegeImmobilie Zukunftsmarkt INVESTITION IN EINE WERTSTABILE KAPITALANLAGE Was können Sie tun, um bei sinkenden Zinswerten und gleichzeitig hohen Inflationsraten Ihr Kapital sinnvoll und vor allem gewinnbringend anzulegen? Wir empfehlen Ihnen eine sichere und auch renditestarke Investition in Immobilien – speziell in Pflegeimmobilien. Hier haben Sie alle Vorteile auf Ihrer Seite. Was bietet Ihnen diese Infobroschüre? Als Neueinsteiger in eine Kapitalanlage in Pflegeimmobilien haben Sie sicherlich viele Fragen. Um Ihnen den Einstieg in das Thema zu erleichtern, haben wir für Sie die wichtigsten Informationen mit zusätzlichen Experten-Tipps zusammengestellt. Die in dieser Broschüre beschriebenen Einschätzungen sind keine konkreten Kaufempfehlungen, sondern eine nach unseren langjährigen Erfahrungen gesammelte Bewertung. Wir empfehlen Ihnen eine genaue Prüfung vor Ihrer Kaufentscheidung. Demographischer Wandel und seine Folgen: Wussten Sie schon, dass die deutsche Bevölkerung die älteste in Europa mit einer durschnittlich steigenden Lebenserwartung von drei Monaten jährlich ist? Und die Zahl der Pflegebedürftigen stetig steigt? Wir zeigen Ihnen, was Sie für sich und Ihre Angehörigen unbedingt bei der Altersvorsorge beachten sollten! Verschiedene Formen der Pflegeimmobilien: Wodurch unterscheiden sich Pflegeimmobilien? Was sind förderungs- und nicht-förderungswürdige Sozialimmobilien? Und bei welcher dieser Formen erzielen Sie die meisten Anlageerfolge für sich und Ihre Investition? Wie berechnet sich der Kapitalanlage-Erfolg? An beispielhaften Musterberechnungen können Sie schnell und übersichtlich erkennen, mit wieviel monatlichem Aufwand Sie zu einem Vermögen nach nur 25 Jahren kommen. Wir unterstützen Sie bei der Suche, der Finanzierung und dem Notartermin. DEUTSCHLANDWEITE ANGEBOTE Als Ihr persönlicher Kundenberater begleiten wir Sie auf dem Weg zu Ihrer Kapitalanlage im Zukunftsmarkt Pflege. Pflegei 1 Die PflegeImmobilie Investition Zukunft IMMOBILIEN SIND WERTSTABILE GELDANLAGEN Die sichere Anlage und der Aufbau von Vermögen ist ein wichtiger Einflussfaktor auf die persönliche Lebenszufriedenheit. Allerdings wird es heute immer schwieriger, Geld anzulegen und mit ausreichender Rendite für die Zukunft und das Alter vorzubeugen bzw. das vorhandene Vermögen zu sichern. Jahrzehntelang galten Finanzprodukte wie das Sparbuch oder die Kapitallebens- oder Rentenversicherungen als sicher und ertragreich. Bedingt durch die Finanzkrise werfen sie nur noch minimale Erträge ab. Auch der Großteil der Fonds hat für viele Sparer und Anleger ihren Reiz verloren. Während die Inflation infolge der Finanz- und Staatsschuldenkrise Spareinlagen schleichend entwertet, bietet die Investition in Grundbesitz einen sicheren Schutz des Kapitals. Sachwerte, die nicht beliebig reproduzierbar sind, sind deutlich inflationsresistenter als Geld und unabhängig von Börsenschwankungen. 2 Immobilien gelten unverändert als wertstabile Geldanlage. Sie bieten nicht nur Sicherheit, Inflationsschutz und Steuervorteile, sondern stellen auch eine zusätzliche Einkommensquelle im Alter dar. Vermietete Immobilien sind hervorragende Kapitalanlagen. Bei der Planung von Immobilien sollten wichtige Aspekte beachtet werden, um eine langfristige Kapitalanlage zu gewährleisten. Zu diesen Kriterien zählen vor allem eine sorgfältige Standort- und Marktanalyse, die Einhaltung von Bauqualität – gerade im Hinblick auf die sich stetig weiterentwickelnden Energie-Effizienz-Vorgaben – sowie die Auswahl der Objektbeteiligten. Als eine besonders sichere und unkomplizierte Form der Immobilienanlage gilt heute die Investition in Pflegeimmobilien. Die PflegeImmobilie Kapitalanlage der Zukunft ENTWICKLUNG VON PFLEGEIMMOBILIEN IM ANLAGEMARKT War es in den vergangenen Jahren üblich, dass überwiegend Großinvestoren wie Banken und Versicherungen oder Fonds meist ganze Pflegeheime erworben haben, so hat sich dieser Markt mittlerweile stark verändert. Heute werden Pflegeeinrichtungen ähnlich wie Eigentumswohnungen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt in einzelne Pflegeappartements, somit entsteht grundbuchlich gesichertes Teileigentum. Diese Öffnung des Marktes ermöglicht nun auch dem „normalen“ Kapitalanleger eine langfristige, wertstabile Geldanlage mit hohen Renditechancen. Der Kauf eines Pflegeappartements im Teileigentum wird dabei wie bei einem üblichen Immobilienerwerb – beispielsweise einer Eigentumswohnung – über das Grundbuch abgesichert. Die Vorteile gegenüber herkömmlichen Mietwohnungen liegen auf der Hand: Sie haben über den 20 bis 30 Jahre laufenden Pachtvertrag mit einem namhaften Pflegeheimbetreiber keine Vermietungs- oder Nachvermietungssorgen. Ebenso übernimmt der Mieter die wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen, so dass im Vergleich zu einer konventionellen Eigentumswohnung weniger Rücklagen gebildet werden müssen. Momentane Bruttorenditen zwischen 3,9% und 5,5% p.a. mit Erhöhungspotential durch Indexierung des Pachtvertrages runden das Angebot ab! Zu den Pflichten des Pflegeheimbetreibers zählen i.d.R. Instandhaltungsmaßnahmen und -kosten (außer Dach und Fach) sowie die Auszahlung der monatlichen Pacht, die unabhängig von der tatsächlichen Belegung des gekauften Appartements gezahlt wird. Auch sämtliche umlagefähigen Nebenkosten sind vom Betreiber zu begleichen. Alle diese Parameter sind in den notariellen Urkunden fixiert. Falls der Bewohner eines Pflegeappartements die monatliche Mietzahlung (Investitionskosten) an den Betreiber nicht mehr leisten kann, übernimmt in solchen Fällen die Sozialkasse gem. XI. Sozialgesetzbuch diesen Teil. Dadurch ist die Bezahlung des Pflegeplatzes für den Betreiber gesichert. Da sich der Betreiber des Pflegeheimes um sämtliche Aufgaben rund um das Gebäude und die Vermietung kümmert, haben Anleger meist geringeren Verwaltungsaufwand im Vergleich zu einer Eigentumswohnung. SICHERHEIT Pflegeimmobilien sind über das Grundbuch notariell abgesichert. 3 Die PflegeImmobilie Demographie DER DEMOGRAPHISCHE WANDEL UND SEINE FOLGEN Deutschland verändert sich Der Markt der Zukunft Immer mehr alte Menschen stehen einer Gruppe junger Menschen gegenüber. Deutlich wird das insbesondere auf dem wachsenden Pflegemarkt. Der optimale Zeitpunkt und die Chance für private Kapitalanleger für ein Investment in Pflegeimmobilien ist aktuell ausgesprochen empfehlenswert. Allein die gegenwärtig bestehenden Wartelisten für einen Pflegeplatz und die durchschnittliche Auslastung eines Heims bis zu 95% sind Beweis genug: • Die deutsche Bevölkerung ist die älteste in Europa mit einer durchschnittlich steigenden Lebenserwartung von 3 Monaten jährlich. • Im Jahr 2060 wird schon jeder Dritte in Deutschland über 65 Jahre und jeder Siebte über 80 Jahre alt sein. • Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt bis ins Jahr 2060 auf 4,8 Millionen. ✓ Immobilien zählen zu den wertstabilen Sachwert-/Kapitalanlagen ✓ konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt ✓ risikoarme Sachwertanlagen verbunden mit minimalem Verwaltungsaufwand Der demographische Wandel hat zur Folge, dass immer mehr zu Pflegende auf langen Wartelisten für einen Pflegeplatz in Senioren- und Pflegeeinrichtungen stehen. Eine häusliche Pflege durch Angehörige ist in vielen Fällen nicht möglich oder neben Beruf und Familie machbar. ✓ historisch niedrige Zinsen Die Versorgung und Pflege der heutigen und zukünftigen Senioren sind eine der wichtigsten zu berücksichtigenden Faktoren. Die Bereitstellung von alters- und pflegegerechtem Wohnraum steht da an oberster Stelle. • In 40 Jahren 2. Millionen Menschen Auszüge aus den Prognosen des Statistischen Bundesamtes. Eine Aufgabe, die vom Staat allein nicht zu bewältigen ist. Das sagt Tobias Just, Leiter der Branchen- und Immobilienmarktanalyse bei „Deutsche Bank Research“: • Heute (2010) leben 709.000 Menschen in Pflegeheimen • Dazu müssten 18.000 Heime neu erstellt werden. • Das bedeutet 450 pro Jahr. Wir hätten dann 28.000 Heime. • Zusätzlich müssten die bestehenden 10.000 Heime (aber z.T. nicht mehr marktgerechte Heime) renoviert oder neu erstellt werden. • Das bedeutet dann durchschnittlich 700 neue Heime pro Jahr in den nächsten 40 Jahren Anmerkung der Redaktion: 2013 wurden 121 neue Heime gebaut Quelle: Statistisches Bundesamt 4 Die PflegeImmobilie Wissenswertes WICHTIGE INFORMATIONEN ZUR PFLEGEIMMOBILIE Was ist eine Pflegeimmobilie? Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Pflegeimmobilien sind Pflegeappartements in Pflegeeinrichtungen, in denen Menschen aufgrund ihrer Erkrankung, Behinderung oder aus Altersgründen leben und versorgt werden. Investoren, die eine sichere und renditestarke Kapitalanlage suchen, profitieren vor allem von dem Rundum-sorglosPaket. Sie haben kaum Aufwand für Verwaltung, Vermietung oder Instandhaltung des Objekts. Erfahren Sie mehr über die vielen Vorteile auf den Seiten 18/19. Was kostet eigentlich ein Pflegeplatz und wer trägt diese Kosten? Die individuelle Versorgung und stationäre Pflege der Bewohner richtet sich nach der Bewertung durch den MDK (Medizinischer Dienst der Krankenkassen) in drei Pflegestufen. Je nach Pflegestufe beteiligt sich die gesetzliche Pflegeversicherung an den Gesamtkosten für einen Pflegeplatz (Pflegestufe 1: € 1.064, Stufe 2: € 1.330, Stufe 3: € 1.612, bei Härtefällen bis zu € 1.995, Stand 2015). Das Thema Demenz findet innerhalb der Pflegestufen eine immer größere Beachtung! Die Gesamtkosten für einen vollstationären Pflegeplatz in Deutschland liegen zwischen € 2.300 und € 3.900 und setzen sich folgendermaßen zusammen: 1. 2. 3. Pflegekosten (abhängig von der Pflegestufe) Unterkunft und Verpflegung (Hotelkosten) Investitionskosten (z. B. Kaltmiete sowie Instandhaltungskosten für die Einrichtung) Die Differenz zwischen dem Pflegestufensatz und den Gesamtkosten übernehmen die Bewohner aus eigenen Mitteln wie Renten oder Zins- und Mieteinnahmen. Können die Pflegebedürftigen diese Eigenleistung nicht aufbringen, müssen sich deren Angehörige an den Pflegeheimkosten beteiligen. Sollten die Angehörigen nicht in der Lage dazu sein, übernehmen die örtlichen Träger der Sozialhilfe die Kosten! ✓ Geringes Risiko: Kapitalanlage in einem zukunftsstarken Wachstumsmarkt ✓ Indexierung: Vertraglich gebundene, automatische Mietsteigerung durch Anpassung an die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex Statistisches Bundesamt) ✓ Gesicherte Mieteinnahmen: Pächter erhält Zuschüsse von der Sozialkasse gemäß Bundessozialhilfegesetz (BSHG) für den Fall, dass der Bewohner die Miete (Inves- titionskosten) nicht leisten kann. Mit den über 20 bis 30 Jahre abgeschlossenen Pachtverträgen sind Pflegeimmobilien ideale und unkomplizierte Investments für ✓ Neuanleger, die einen sicheren Baustein zur privaten Altersvorsorge planen. ✓ erfahrene Investoren, die Kapital risikoarm mit Renditen zwischen 3,9% bis 5,5% anlegen wollen. ✓ Immobilienbesitzer, die sich nicht um ihr Eigentum kümmern wollen oder können. Bei einer geringeren Eigenkapitalquote ist eine Finanzierung zu derzeit äußerst günstigen Zinskonditionen (z.B. KfW) möglich. Durch die Ausnutzung der Zinsdifferenz zwischen Darlehens- und Guthabenzins sind Eigenkapitalrenditen von über 10% p.a. nach Steuer realisierbar! Durch diesen Effekt lässt sich der Vermögensaufbau in höchstem Maße optimieren. FÖRDERUNG Pflegeappartements sind förderungswürdige Sozialimmobilien und erhalten Zuschüsse der Sozialhilfeträger gemäß XI. SGB + BSHG 5 5 Die PflegeImmobilie Staatliche Refinanzierung IST MEINE PFLEGEIMMOBILIE FÖRDERUNGSWÜRDIG? Formen der Pflegeimmobilien Die marktüblichen Angebote sind zum größten Teil klassische Pflegeimmobilien in Form von Pflegeappartements. Bei diesen Einrichtungen handelt es sich um förderungswürdige Sozialimmobilien gemäß XI. Sozialgesetzbuch. Die Kosten der Pflegeleistung wird je nach Pflegestufe von der staatlichen Pflegeversicherung übernommen. Das Betreute Wohnen Das Betreute Wohnen mit Pachtvertrag bietet Ihnen durch den Betreiber eine über 20 bis 30 Jahre sichere Einnahme, allerdings ohne Zuschüsse der staatlichen Sozialkassen. Bei diesen Einrichtungen ist ein wirtschaftlich erfolgreicher sowie richtig kalkulierender Betreiber die Absicherung Ihrer anteiligen Pacht. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die anteilige Zahlung an den Gesamtkosten für seinen Pflegeplatz nicht leisten, übernehmen die Sozialhilfeträger diesen Teil. Die in „Vorkasse“ getretenen staatlichen Sozialhilfeträger versuchen dann, diesen Betrag von den Familienangehörigen gemäß § 1601 BGB wiederzubekommen. Das Betreute Wohnen ohne Pachtvertrag hat ähnliche Vorund Nachteile wie eine Eigentumswohnung. Hier treffen Sie als Anleger alle finanziellen und objektbezogenen Entscheidungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft selbst und tragen somit sämtliche Kosten für Vermietung und Renovierung. Dabei erhalten förderungswürdige Sozialimmobilien Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) verankert sind. Der Pächter erhält also für seine Bewohner, die nicht in der Lage sind die Mietkosten zu tragen, von den Sozialhilfeträgern die sofortige Kostenübernahme. Dadurch ist das Ausfallrisiko erheblich reduziert. 6 Nicht-Förderungswürdige Sozialimmobilien Bei den nicht-förderungswürdigen Sozialimmobilien gibt es keine Unterstützung der Sozialkassen. Von diesen Einrichtungen gibt es diese zwei Arten 1. Betreutes Wohnen mit Pachtvertrag 2. Betreutes Wohnen ohne Pachtvertrag Die PflegeImmobilie Das Pflegeappartement SENIORENGERECHTES WOHNEN NACH NEUESTEN ERKENNTNISSEN DER PFLEGEFORSCHUNG Die modernen und nach aktuellem Pflegestandard ausgestatteten Pflegeappartements sind Wohneinheiten in einem Pflegeheim. Unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der zu pflegenden Bewohner sind Pflegeimmobilien barrierefrei und behindertengerecht gebaut. Alle ner über oder Zimmer, ob Einzel- oder Doppelzimmer, sind in eifreundlichen Atmosphäre gestaltet und verfügen eine hochwertige Ausstattung, zum Teil mit Balkon Terrasse, breite Türen, Aufzüge und Notrufsysteme. Viele Pflegeheime haben attraktive Gemeinschaftsräume wie Cafés, Wellnessräume oder Bibliotheken, die das Ambiente des Pflegeheims zusätzlich aufwerten und zum Wohlfühlen einladen. Beispiel Pflegeappartement Größe Einzelzimmer 45,71 m², aufgeteilt in 21,08 m² Wohnbereich plus 24,63 m² anteilige Gemeinschaftsfläche Kaufpreis € 127.037,– Rendite 5,0 % anfänglich p. a., auch bei Leerstand Art der Immobilie förderungswürdige Sozialimmobilie gemäß XI. Sozialgesetzbuch (SGB) Jetzt auch mit FERI-Rating 7 Die PflegeImmobilie Vergleich PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG? • Welche Anlageform bietet Ihnen die meisten Vorteile? • Welche Chancen und Risiken haben Investitionen in Immobilien? • Welcher Anlegertyp sind Sie? Fazit: Eine Eigentumswohnung kann eine zeitintensive und nachfrageabhängige Kapitalanlage sein. Bereits seit vielen Jahren sind Eigentumswohnungen als Kapitalanlage im Immobiliensektor bekannt und bieten Anlegern auf den ersten Blick eine Vielzahl an Vorzügen. Der zweite Blick ist da schon weniger perfekt: Möglicher Ärger mit den Mietern, aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls Mietausfall wegen Leerstand der Wohnung auf unbestimmte Zeit. Nehmen Sie sich die Zeit und prüfen Sie die gegenübergestellten Merkmale beider Anlageformen genau. Entscheiden Sie sich erst dann für das für Sie passende Investment. Die Alternative: Pflegeimmobilien wie Pflegeappartements. Vergleich: Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung (exemplarisch): › Mietersuche/-wechsel Pflegeimmobilie Der Mietvertrag wird zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber i. d. R. auf 20 bis 30 Jahre mit Verlängerungsoption geschlossen. Die anteilige Pacht wird unabhängig von der tatsächlichen Belegung gezahlt. Der Eigentümer hat keinen Mieterkontakt. Eigentumswohnung Die Mietersuche und -auswahl nimmt der Eigentümer meist selber vor, ebenso wie die Verwaltung wie z.B. die Prüfung der Bonität. Die Vertragslaufzeiten sind eher kurz. Bei Leerstand der Wohnung entfällt die Miete. › Instandhaltungskosten Pflegeimmobilie Die Instandhaltungskosten beschränken sich in der Regel für Eigentümer auf Dach und Fach. Alle weiteren Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt der Betreiber laut Mietvertrag. Eigentumswohnung Eigentümer können nur eingeschränkt die Kosten für Instandhaltungen an die Mieter (über den Mietvertrag) weitergeben. Verpflichtungen am Gemeinschaftseigentum trägt jeder Eigentümer vollständig. › Miete/Mietrendite Pflegeimmobilie Die Mietrendite liegt momentan zwischen 3,9% bis 5,5% und wird in einem langfristigen Mietvertrag vereinbart. Dadurch erhält der Eigentümer Kalkulationssicherheit. Eigentumswohnung Geringe Kalkulationssicherheit durch wechselnde oder zahlungsunfähige Mieter, Leerstand der Wohnung oder ggf. Mietnomaden. › Verwaltungsaufwand Pflegeimmobilie Durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie ist der Verwaltungsaufwand für den Eigentümer äußerst gering. Eigentumswohnung Der Eigentümer muss sich selber um seine Mieter kümmern, d.h. Mietersuche und -kontakt, Instandhaltung und Reparaturen, Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. › Verkauf Pflegeimmobilie Gute Chancen zum Wiederverkauf aufgrund des stark wachsenden Markts und der steigenden Nachfrage. Eigentumswohnung Der Verkauf kann zu Problemen durch fehlende Marktkenntnis oder die Auswahl des falschen Maklers führen und dauert in der Regel etwas länger. 8 Die PflegeImmobilie Vergleich 9 Die PflegeImmobilie Beispielrechnung IHRE INDIVIDUELLE BERECHNUNG Kostenlos und unverbindlich! Dieser Rechner basiert allein auf Ihren Annahmen und Prognosen. Eine Haftung hierfür kann nicht übernommen werden, es handelt sich lediglich um eine Rechenhilfe. Über die variablen Daten wie beispielsweise das geplante, einzusetzende Eigenkapital oder die Zinssätze für ein Darlehen können unterschiedliche Finanzierungspläne berechnet werden – einfach und unkompliziert. Profitieren Sie von den kostenlosen Tipps! 1. Die persönlichen Daten Durch die Eingabe Ihrer persönlichen Daten ergeben sich die weiteren individuellen Berechnungen. Sie können diese Angaben und damit auch die Berechnung jederzeit ändern. 2. Der steuerliche Effekt Als besonderen Service bieten wir Ihnen an dieser Stelle eine monatliche Kalkulation des jährlichen Steuer-Effekts. Dieser Betrag wird Ihnen nicht monatlich abgezogen, sondern wird erst zusammen mit Ihrer Steuererklärung berechnet. 3. Das Gesamtergebnis auf einen Blick Hier sehen Sie, mit wie viel monatlichem Aufwand Sie zu welchem Vermögen gem. Ihren Annahmen nach 25 Jahren kommen (durchschnittliche Vertragslaufzeit). 10 Die PflegeImmobilie Beispielrechnung 4. Die Rendite Anhand der Angabe zur Mietrendite (in diesem Beispiel 5 %) wird die jährliche Pachteinnahme bezogen auf den Kaufpreis berechnet. 5. Die Indexierung Sie erhalten eine vertraglich gebundene, automatische Mietsteigerung, die an der Inflation bemessen wird. In diesem Fall werden 60% der Inflation als Mietsteigerung an Sie weitergegeben! 6. Die getätigten Annahmen An dieser Stelle nehmen Sie die zukünftige Wertsteigerung sowie den Zins- und Tilgungssatz bei einer eventuellen Bankenfinanzierung an. 7. Die Wertsteigerung Der prognostizierte Wert Ihrer Immobilie ergibt sich aus dem Anschaffungswert (Kaufpreis zzgl. der Wertsteigerung über die Inflationsrate gemäß Ihrer getätigten Annahmen). ALLES AUF EINEN BLICK Erstellen Sie eine individuelle Berechnung mit Ihren Daten und vergleichen Sie unsere Angebote miteinander. Wir helfen Ihnen gerne! 11 Die PflegeImmobilie Prüfkriterien SO IST IHRE KAPITALANLAGE SICHER! Lage Der Standort einer Pflegeimmobilie ist wie bei jeder anderen Immobilie als Kapitalanlage ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. Johanniter und Malteser geführt. Neben diesen Betreibern gibt es auch kommunale sowie freie gemeinnützige Betreiber. Die Zahl der privaten, gewerblichen Betreiber nimmt zu, eine Entwicklung, die auf den Pflegenotstand zurückzuführen ist. Befindet sich beispielsweise ein hochwertiges Pflegeheim in einer strukturschwachen Region, sinken die Erfolgschancen für eine Kapitalanlage. Einrichtungen, die an einem Ort ohne (absehbaren) Bedarf an Pflegeplätzen gebaut wurden, erreichen nicht die wirtschaftlich notwendige Belegung von ungefähr 85%. Der Betreiber ist auch immer der Pächter eines gesamten Pflegeheims. Die monatlichen Mietzahlungen werden von den Bewohnern direkt an den Betreiber geleistet. Zu den Aufgaben eines Pflegeheimbetreibers gehört u. a. eine zielorientierte Leitung der Einrichtung nach wirtschaftlich erfolgreicher Unternehmerpolitik. Dabei sind sowohl die Personalplanung als auch das Leistungspaket des Pflegeangebots relevant. Unter Berücksichtigung der folgenden Prüfkriterien können Sie standortbezogen den größtmöglichen Anlageerfolg erzielen: • • • • • Nähe zu großen attraktiven Einzugsgebieten Gute Anbindung an ein öffentliches Verkehrsnetz Freundliche Umgebung/Nachbarschaft Facettenreiche Infrastruktur, insbesondere Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte, Apotheken, Begegnungszentren, Kulturprogramme Ausreichende Entfernung zu Mitbewerbern In der Regel übernimmt der Betreiber alle anfallenden Nebenkosten wie Reparatur- und Instandhaltungsaufwand, bis auf Dach und Fach. In dem zwischen den Käufern einer Pflegeimmobilie und dem Betreiber abgeschlossenen Pachtvertrag werden alle Einzelheiten festgehalten wie: • Betreiber Neben der Standortwahl ist für Anleger die Wahl eines renommierten und bonitätsstarken Betreibers wichtig, um mögliche Anlagerisiken auszuschließen. Langjährige Erfahrungen sind dabei ebenso bedeutend wie eine gute Expertise. • • die Vertragsdauer von i. d. R. 20 Jahren bzw. 25 Jahren mit Verlängerungsoption des Pächters von 1 x 5 bzw. 2 x 5 Jahren. die Höhe und Anpassungen der anteiligen Pachtzahlungen (Indexierung). die Rechte und Pflichten des Pächters (Zahlung der Pachterträge oder Instandhaltungsmaßnahmen). Die meisten Pflegeeinrichtungen in Deutschland werden von Betreibern der freien Wohlfahrtsverbände wie Deutsches Rotes Kreuz, Arbeiterwohlfahrt oder Caritas Verband und Orden wie TIPP Lesen Sie zu allen angebotenen Pflegeimmobilien immer auch die umfangreiche Standortbeschreibung! 12 Die PflegeImmobilie Die Projektbeteiligten WER MACHT WAS? Verwalter Eingesetzt durch die Eigentümergemeinschaft obliegt dem Verwalter: • • • • • • die Erstellung der Wirtschaftspläne die Prüfung der eingehenden Mieten die Abrechnung der Pachtzahlungen an die Eigentümer die Durchführung von Eigentümerversammlungen die Qualitätskontrolle des Pflegeheims die Koordinierung benötigter Instandhaltungsmaßnahmen Einmal jährlich beruft der Verwalter die Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung ein. Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie können Sie teilnehmen, müssen aber nicht. Auf diesen Treffen werden Themen wie z.B. Instandhaltungsrücklagen oder der Wirtschaftsplan des Pflegeheims besprochen und beschlossen. In einem Protokoll werden alle Ergebnisse und Abstimmungen festgehalten und jedem Eigentümer zugesandt. Bauträger / Initiator Die Entstehung eines neuen Pflegeheims ist ein planungsintensives Bauprojekt, das von einem Bauträger bzw. Initiator koordiniert und überwacht wird. Er verantwortet vor allem diese Bereiche: • • • • • • • Bedarfsermittlung Abstimmung des Vorhabens mit den Trägern der Krankenkassen, der Gemeinde, der Heimaufsicht sowie den Trägern der Sozialhilfe Suche nach einem geeigneten Betreiber Erstellung des Pachtvertrages Konzeption der Bauplanung unter Berücksichtigung der Vorgaben des Betreibers Bauphase durch die bauausführenden Unternehmen Bauendphase und Übergabe an den Betreiber Die Grundlage für eine langfristige Nutzung der Pflegeeinrichtung ist eine hohe, mängelfreie Bauqualität, die den Vorgaben der Heimbauverordnung entsprechen muss und professionell kontrolliert wird. Notar Zu den Tätigkeiten eines Notars gehört u. a. die Beurkundung von Rechtsgeschäften wie der Erwerb eines Grundstücksgeschäftes in Form einer Pflegeimmobilie. Der Notar ist dabei zur Unabhängigkeit verpflichtet. Ganz konkret bedeutet das für den potenziellen Käufer, dass für den rechtskräftigen Vertragsabschluss einer Pflegeimmobilie ein Notar benötigt wird. Dabei besteht die Möglichkeit, einen eigenen Notar zu bestimmen oder den mit der Abwicklung betrauten Notar des Bauträgers zu nutzen. Zur Prüfung der Vertragsdokumente werden Ihnen alle benötigten Unterlagen wie Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung und Verweisurkunde zugeschickt. Gibt es wie bei Pflegeimmobilien üblich eine Eigentümergemeinschaft, wird in einer Teilungserklärung das jeweilige Sondereigentum an den Wohneinheiten sowie das anteilige Gemeinschaftseigentum festgehalten. Der Notar veranlasst nach Zusammenstellung der Vertragsdokumente das weitere Vorgehen. Er koordiniert termingerecht die Übermittlung der Daten für den Kaufvertragsabschluss und die Grundbucheintragung. Das Grundbuchamt dokumentiert im Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch Ihr Eigentum an der Pflegeimmobilie. Nach der Kaufpreiszahlung und Eintragung in das Grundbuch haben Sie das Recht, Ihren Besitz zu verschenken, zu verkaufen, zu vererben oder zu beleihen. TIPP Direkt nach Kaufvertragsabschluss können Sie Ihr bevorzugtes Belegungsrecht nutzen! 13 Die PflegeImmobilie Die Entstehung einer Pflegeimmobilie VO N DE R IDE E BIS ZU R E R S T E N PACH T ... Analyse Bei der Ermittlung des Pflegeplatz-Bedarfs an dem geplanten Standort werden verschiedene Faktoren und Marktanalysen berücksichtigt wie Infrastruktur, vorhandene Einrichtungen und Bevölkerungsstruktur. Auswahl eines Betreibers Die Auswahl eines geeigneten Betreibers für das geplante Pflegeheim beginnt vor der eigentlichen Bauplanung, um wichtige bauliche Vorgaben und Maßnahmen zu berücksichtigen. Grundstücksauswahl Die Wahl eines geeigneten Grundstücks hängt zumeist von der direkten Umgebung und der Verfügbarkeit ab. Hier sollten die zukünftigen Bewohner, Angehörigen sowie Pflegekräfte eine gute Infrastruktur und eine günstige Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz vorfinden. Projektkoordination Die Planung des Projektes erfolgt in Abstimmung zwischen den Projektbeteiligten wie Initiator, Architekt, Betreiber sowie dem ausführenden Bauunternehmen und Sozialträgern. 14 Bau und Überwachung Während der Bauphase werden die einzelnen Bauschritte regelmäßig überwacht und auf Umsetzung der Vorgaben des Betreibers geachtet. Baufertigstellung und Übergabe Nach Beendigung und Fertigstellung findet die Übergabe an den Betreiber des Pflegeheims statt. Die ersten Bewohner können nun einziehen. Mietbeginn für den Investor Mit der Übergabe des Pflegeheims beginnt in der Regel der Pachtvertrag des Betreibers. Für den Investor gibt es oftmals eine sogenannte “Pre-Opening-Phase“ von einigen (3 bis 9) Monaten.In dieser Übergangszeit – während die Pflegebedürftigen in das Heim einziehen – erhält der Investor keine oder verminderte Pacht. 15 Die PflegeImmobilie Finanzierung SO EINFACH IST DER KAUF! Entscheiden Sie sich nach der umfassenden Beratung durch Ihren persönlichen Kundenbetreuer für ein Investment in eine Pflegeimmobilie, sind die nächsten Schritte zur Abwicklung Ihres Immobilienkaufs ganz einfach: 1.Kontakt Nachdem Sie Ihr Interesse bekundet und Informationen angefordert haben, wird sich Ihr persönlicher Kundenberater mit Ihnen in Verbindung setzen. Besprechen Sie mit Ihrem Kundenberater das geplante Investment zu Ihrer Wunsch-Pflegeimmobilie. 2. Finanzierung Welche Form der Kaufpreiszahlung Sie auch planen, wir helfen Ihnen gern bei der für Sie am besten geeigneten Finanzierung. Ob Sie die Pflegeimmobilie über eine Bank finanzieren oder vollständig durch Eigenkapital zahlen möchten, wir zeigen Ihnen anhand von Beispielberechnungen, welche Kosten, Einnahmen und Steuervorteile entstehen. (siehe dazu Hinweis im Impressum, Seite 21). 3. Reservierung Schicken Sie eine schriftliche Kauf-Absichtserklärung in Form einer Reservierung für die gewünschte Pflegeimmobilie an Ihren Kundenberater. 16 4. Notar Sie können einen eigenen Notar vor Ort bestimmen oder ganz einfach den Notar des Bauträgers für die Zusendung bzw. Bereitstellung der benötigten Unterlagen wie Kaufvertragsentwurf oder Teilungserklärung nutzen. 5. Grundbuch Der Notar veranlasst nach Zusammenstellung aller wichtigen Dokumente das weitere Vorgehen. Er koordiniert termingerecht die Übermittlung Ihrer Daten für den Kaufabschluss und die Grundbucheintragung. 6. Kaufpreis Mit der Überweisung des Kaufpreises sind Sie rechtmäßig der Eigentümer der Pflegeimmobilie. Von nun an profitieren Sie von den Vorteilen wie regelmäßige Mieteinnahmen und der Option, das Objekt zu vererben, zu verschenken, zu verkaufen oder zu beleihen. Die PflegeImmobilie Finanzierung FINANZIERUNG & KOSTEN – CHANCEN & RISIKEN Finanzierung & Kosten Chancen & Risiken Vor dem Kauf Ihrer Pflegeimmobilie ist die Finanzierung des Kaufpreises zu klären. Sicherlich haben Sie sich schon Gedanken über die verschiedenen Zahlungsmodelle gemacht. Vielleicht benötigen Sie aber auch unsere Hilfe bei der Wahl der günstigsten Finanzierungsart? Unsere unabhängigen Finanzexperten beraten Sie gerne und geben Ihnen hilfreiche Tipps für die bestmögliche Finanzierung. Chancen: ✓ Sie haben eine festgeschriebene Mieteinnahme über einen langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, die bei Mietausfall des Bewohners durch Zuschüsse der Sozialkassen an den Pächter gesichert wird. Dadurch ist dessen Ausfallrisiko reduziert. ✓ Sie bekommen Ihre anteilige Pachtzahlung unabhängig von der tatsächlichen Belegung des Appartements. ✓ Sie erhalten eine hohe Rendite von aktuell 3,9% bis 5,5%. ✓ Sie investieren in einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt. ✓ Sie und Ihre Angehörigen erhalten bei Eigenbedarf in einem der Häuser des Betreibers ohne lange Warteliste bevorzugt einen Pflegeplatz. ✓ Sie sind über die Grundbucheintragung als Eigentümer abgesichert und können Ihre Pflegeimmobilie verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen. ✓ Sie profitieren von einer Immobilienform, die durch verschiedene Bedarfsermittlungs-Kontrollen geprüft wurde (Initiator, Betreiber, Sozialamt, Banken) ✓ Sie können Ihre Pflegeimmobilie wegen der steigenden Nachfrage immer wieder weiterverkaufen. Nebenkosten Beim Kauf von (Pflege)immobilien entstehen Nebenkosten, die sich folgendermaßen zusammensetzen: • Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% • Notar- und Gerichtskosten von ca. 1,5% bis 2% • Maklergebühren, sofern nicht im Kaufpreis enthalten Haben Sie sich für eine Bankenfinanzierung entschieden, werden seitens der Bank vor Ort bestimmte Finanzierungslinien geprüft. Die Prüfung umfasst sowohl die Bewertung Ihrer Bonität sowie das Anlagerisiko der Pflegeimmobilie. Das dient Ihnen zusätzlich als Sicherheit für Ihre Kapitalanlage, denn nur eine anlagesichere Investition gilt als kreditwürdig. Nach Prüfung dieser Daten erhalten Sie die Zinskonditionen und die Kreditvergabe über die Bank. ✓ Zusätzliche Absicherung Ihres Investments über eine Bewertung der Pflegeimmobilie durch eine Bank vor Ort. ✓ Alle Zahlungsarten sind möglich: Sowohl über Eigenkapital als auch Teil- und Vollfinanzierung. Risiken: -Bei einer Standortwahl mit geringem Pflegeplatzbedarf besteht die Möglichkeit, dass sich ein Pflegeheim nicht wirtschaftlich betreiben lässt. - Das Pflegeleistungsangebot und die Ausstattungen können Gründe für geringe Belegungszahlen einer Einrichtung sein. -Eine Konkurrenz-Einrichtung eröffnet in unmittelbarer Nähe. - Betreiberausfall und Risiko, dass der Pächter seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Instandhaltung nicht erfüllt (Ausfallwahrscheinlichkeit liegt bei nur 0,3% bis 0,98%, je nach Größe und Betreiber, lt. Wirtschaftsauskunft Creditreform). - Leerstandsrisiko bei einer Beendigung des Pachtvertrages. Genau beraten und informieren Für zufriedene Käufer und erfolgreiche Kapitalanlagen. 17 Die PflegeImmobilie Das Zunkunftsinvestment Ch an Attraktiver Mietzins ce GUTE GRÜNDE FÜR EINE PFLEGEIMMOBILIE Unabhängig davon, ob der Betreiber Ihr Appartement mit einem Bewohner belegen kann, erhalten Sie die Pacht gem. Pachtvertrag. Inflationsschutz durch Investition in Sachwerte Sie erhalten eine vertraglich gebundene, automatische Mietsteigerung (Indexierung), die an der Inflation bemessen wird. Lange Vertragslaufzeit | staatliche Refinanzierung Ch an ce Die Mietverträge laufen bis zu 30 Jahre. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die monatliche Mietzahlung (Investitionskosten) nicht mehr leisten, übernehmen die Sozialkassen gem. XI. Sozialgesetzbuch diesen Teil. Ihre anteilige Pacht ist damit gesichert. Steuerliche Vorteile Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes gemäß § 7 EStG. Etwaige Darlehenszinsen können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden! Steuerfreie Erlöse bei Verkauf nach einer Haltedauer von 10 Jahren! Ch an Gehobene Bauqualität und Ausstattung Gehobene Bauqualität durch renommierten Bauträger nach den aktuellen Anforderungen der Heimbauverordnung, der Heimgesetze und -verordnungen! Günstige Finanzierungskonditionen Oftmals zinsgünstige Darlehen sowie KfW-Förderung möglich. 18 ce Die PflegeImmobilie Das Zunkunftsinvestment Kaum Verwaltungsaufwand Ch an ce Minimaler Verwaltungsaufwand, da sämtliche Aufgaben nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einer erfahrenen Hausverwaltung obliegen! Verminderte Eigentümerrisiken Durch Instandhaltung und Wartung des Großteils Ihres Sonder- und Gemeinschaftseigentums auf Kosten des Betreibers. Das Instandhaltungsrisiko des Eigentümers beschränkt sich meist auf Dach und Fach (siehe Mietvertrag)! Renommierte Betreiber Renommierter Betreiber mit langjähriger Erfahrung. Ch an ce Zukunftsmarkt Pflege Bedingt durch die demographische Entwicklung steigt der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Bevorzugtes Belegungsrecht Für Erwerber und Angehörige bedeutet dies die Absicherung für den Bedarfsfall innerhalb der Familie! Ch Kontrolle der Pflegeeinrichtung Erfolgt durch verschiedene Gremien wie Heimaufsichtsbehörde oder MDK. (Medizinischer Dienst der Krankenkassen). Grundbucheintrag Eigentümer einer Pflegeimmobilie sind durch das Grundbuch abgesichert und können das Objekt vererben, verschenken, verkaufen oder beleihen. Ri sik o an ce Eigentümerrisiko Leerstandsrisiko bei einer Beendigung des Pachtvertrages. Pachtausfallrisiko und Risiko, dass der Pächter seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Instandhaltung nicht erfüllt. 19 Die PflegeImmobilie Bevorzugtes Belegungsrecht DAS BESONDERE EXTRA – HEUTE SCHON AN MORGEN DENKEN Eigentümer einer Pflegeimmobilie sind da deutlich im Vorteil. Die durch den demographischen Wandel entstandene Veränderung der deutschen Gesellschaft führt zu einer zunehmenden Alterung einer stark wachsenden Bevölkerungsgruppe. Nicht nur, dass sie von den vielen Vorteilen einer sicheren und renditestarken Kapitalanlage profitieren, sondern auch von dem Vorbelegungsrecht im Fall eines Eigenbedarfs. Bei Inanspruchnahme des bevorzugten Belegungsrechts erhalten Eigentümer und deren nahe Angehörige in allen Häusern des Betreibers bei der Vergabe des nächsten freien Platzes ohne lange Warteliste ein Pflegeappartement oder eine Wohnung für betreutes Wohnen. Leider werden die Menschen mit zunehmendem Alter auch immer pflegebedürftiger. Eine häusliche Pflege ist in vielen Fällen nicht möglich. Das hat zur Folge, dass die Wartelisten für einen Pflegeplatz in einem Senioren- oder Pflegeheim immer länger werden. Derzeit liegt die durchschnittliche Auslastung der Pflegeeinrichtungen schon bei fast 90%. Und heute ist schon absehbar, dass es zu wenig Pflegeheime und -plätze für den aktuellen und zukünftigen Bedarf geben wird. r e b i e r t e B Muster t a k i f i t r e Z gsrecht Belegun Bevorzugtes g der jecksichtigun unter Berü ng dinguntu be ich en nr Ei Rahm chtlichen re en und ät en zit lig wei der Kapa d Maßgabe Vertrags- un gen, nach en lig ei w te age der je Heimentgel auf Grundl d un edingungen Aufnahmeb n als Käubieter Ihne r-Betreiber Fall einer n de r Der Muste fü ilie egeimmob n bevorei e fer einer Pfl ufnahm ten Eigena ig ht ch für die sic au ab lt be s gi ngsrecht. Da gu le en (1. Be rig es hö zugt ilienange n eines Fam ner andere ei Aufnahme er od er es) in dies oder 2. Grad haben. ame: Vorname, N am: Bele gung evor zug -B t - für P fl n ht eim mobil ie 20 sr ec es eg Ausgestellt adt 45 Musterst se 33 | 123 Mu ras er | Musterst ster-Betreib Abgesichert für die Zukunft 1 123456 | Telefon 021 Die PflegeImmobilie Ihre Vorteile auf einen Blick DIE PFLEGEIMMOBILIE KOMPAKT: ✓sichere Kapitalanlage in einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt ✓sehr geringer Aufwand für Vermietung, Verwaltung und Renovierung ✓Steuervorteile durch Abschreibung gemäß §7 EStG ✓steuerfreie Verkaufserlöse nach 10 Jahren möglich ✓günstige Finanzierungsmöglichkeiten mit bis zu 100% Fremdfinanzierung inklusive KfW möglich ✓automatische Mietsteigerung und Inflationsausgleich durch indexierte Mietverträge (Verbraucherpreisindex ✓zusätzliche Altersvorsorge und / oder optimale Verrentung von freiem Kapital Statistische Bundesamt) ✓Mietsicherheit durch Zuschüsse der staatl. Sozialkassen ✓flexibler Immobilienbesitz mit den Optionen zu ✓Absicherung des Eigentums durch Grundbucheintrag ✓von Bürgern für Bürger: gemäß XI. SGB + BSHG ✓ 20 bis 30 Jahre notariell fixierte Pachtverträge mit renommierten Betreibern beleihen, zu verkaufen, zu verschenken oder zu vererben eine sozial sinnvolle Kapitalanlage ✓Verkauf über eine Zweitmarktplattform jederzeit möglich ✓attraktive Renditen zwischen 3,9% und 5,5% p.a. (notariell beglaubigt) ✓Vorbelegungsrecht bei Eigenbedarf – auch für Angehörige Impressum Haftungsbeschränkung Diese Broschüre ist eine unverbindliche Information und vermittelt allenfalls einen ersten Eindruck über die beschriebene Investitionsmöglichkeit. Eine wirtschaftliche Rechts- und Steuerberatung kann dadurch nicht ersetzt werden. Verbindlich ist allein der Inhalt der beurkundeten Verträge und Bezugsurkunden. Die Informationen dieser Broschüre wurden mit größter Sorgfalt erstellt und auf Korrektheit geprüft. Dennoch können sich Angaben zwischenzeitlich verändert haben. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt für die dargestellten Beispielrechnungen. Des Weiteren behält sich die Sachwertpartner Immobilienvermittlung GmbH das Recht vor, Änderungen oder Ergänzungen der bereitgestellten Informationen vorzunehmen. Copyright Alle Bilder, Texte und Inhalte dieser Broschüre sind von der Sachwertpartner Immobilienvermittlung GmbH urheberrechtlich geschützt. Es ist untersagt, diese Broschüre und deren Informationen ohne Genehmigung zu vervielfältigen, nachzubilden, zu vertreiben oder kommerziell zu verwerten. Bei Zitaten wird um die Quellenangabe „Das ZukunftsInvestment“ Verantwortlich : Sachwertpartner Immobilienvermittlung GmbH Leinstraße 36 31582 Nienburg Tel.: 05021 9220920 Fax: 05021 9220922 E-Mail:[email protected] Stand 01/2016 Bildquellen: Fotolia Umschlag: contrastwerkstatt, elxeneize, Torbz, Gina Sanders, Seite 2: Jakub Jirsk, KB3, Seite 3: Pixinoo, Seite 4: Om Tioss, Seite 5: Om Tioss, Seite 6: slavun, Seite 9: KB3, Seite 12: Ivonne Wierink, Seite 13: Iurii Sokolov, Seite 14: Gina Sanders, Seite 15: Eisenhans, Seite 16: pfpgroup, Seite 17: fotomek, Seite 18: Gajus, Robert Kneschke, Seite 19: Gina Sanders, Robert Kneschke 3 P ✓ Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt ✓ Bevorzugtes Belegungsrecht ✓ FERI-geprüfte Kapitalanlage ✓ Automatische Indexierung ✓ Hohe Renditen Überreicht durch: Überreicht durch:
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