1
DREI
MONATS
FINANZ
BERICHT
2016
BERL IN SIDER
KENN
ZAHLEN
2016
DREI
MONATS
FINANZ
BERICHT
GEWINN-UND
VERLUSTRECHNUNG
In TEUR
16
15
15
Für den
Für den
Für das
3-Monatszeit- 3-Monatszeit- Geschäftsjahr
raum bis zum raum bis zum
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
Erträge aus Vermietung
20.363
10.830
65.799
EBITDA aus Vermietung
14.406
8.019
48.492
EBITDA-Marge
75,0 %
77,4 %
78,6 %
EBITDA gesamt
15.097
8.531
49.975
FFO 1 aus Vermietung
9.392
4.420
30.714
AFFO aus Vermietung
7.037
3.778
26.652
FFO 2 aus Vermietung
10.083
4.932
32.197
BILANZ
In TEUR
Bilanzsumme
Beleihungsquote (LTV)
EPRA-NAV
EPRA-NAV
(in EUR je Aktie)
16
15
31. März 2016 31. Dez. 2015
1.688.405
1.670.148
45,6 %
43,6 %
849.203
843.621
24,26
24,10
5,9
%
flächenbereinigtes
jährliches
Mietwachstum
WEITERE KENNZAHLEN
16
15
Wohnimmobilien
31. März 2016 31. Dez. 2015
Gewichtete monatliche
Durchschnittsmiete (EUR / m²)
5,86
5,82
Gesamtleerstandsquote
Anzahl der Einheiten
Mietwachstum
3,8 %
4,0 %
15.493
14.856
5,9 %
7,3 %
ADO PROPERTIES S.A.
ist das einzige im Prime Standard gelistete Immobilienunternehmen, das sich ausschließlich auf Wohnraum in der Bundeshauptstadt Berlin konzentriert. Wir sind überzeugt, dass
uns die Konzentration auf nur eine Stadt, und zwar eine Stadt, die sich in unseren Augen
noch immer in einer frühen Entwicklungsphase befindet, einen klaren Wettbewerbsvorteil verschafft. Denn indem wir uns rund um die Uhr intensiv mit Berlin beschäftigen,
nehmen wir alle neuen und aufregenden Entwicklungen wahr, und das jeden Tag.
Unser Portfolio umfasst 16.400 Einheiten in Berlin. Auch wenn wir der Meinung sind, dass
Größe zählt, so ist doch die Qualität noch wichtiger. Wir haben in den vergangenen 12 Monaten flächenbereinigtes Mietwachstum von 5,9 % und in den letzten 4 Jahren durchschnittlich 6,5 % erzielt und rechnen auch für die Zukunft mit überdurchschnittlichen Wachstumsraten. Dieses Ergebnis veranschaulicht die Effizienz unserer skalierbaren und integrierten
Management-Plattform und positioniert uns als eine der führenden deutschen Wohn­
immobiliengesellschaften.
Unsere Kapitalbasis hat sich durch unseren Börsengang im Juli 2015 erheblich ausgeweitet. Der Zugang zu renommierten internationalen Investoren öffnet den Weg zu den
Ressourcen, die wir zur Unterstützung unseres Wachstums brauchen. Nach dem Ende
des ersten Quartals konnten wir durch die Ausgabe von 3,5 Mio. neuen Aktien zu einem
Preis von je 28,50 fast 100 Mio. EUR an frischem Eigenkapital einwerben; dies reicht
aus, um unsere kurzfristigen Portfolio-Wachstumsziele umzusetzen.
Mit unserer voll integrierten internen Management-Plattform führen wir unser komplettes
Asset- und Portfolio-, Objekt-, Bau- und Facility-Management durch und verwalten zudem unser gesamtes Privatisierungsgeschäft. Dabei besteht unser Ziel darin, Shareholder
Value zu schaffen, indem wir unser Portfolio kontinuierlich verbessern und effizient
managen, Wachstumschancen konsequent wahrnehmen und durch die Privatisierung
von Wohneinheiten verborgenes Wertpotenzial freisetzen. Vor allem aber sorgen wir
durch die Steigerung des Qualitätsstandards unserer Objekte dafür, dass Berlin noch
lebenswerter wird.
BER
LIN
SIDER
ADO
PROPERTIES
S.A.
N
E
H
R
E
Z JAH
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
M
N
E
O
G
S
A
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DAS MANAGEMENT
TEAM
V. l. n. r.: Rabin Savion,
Eyal Horn, Yaron
2 Zaltsman
T
N
E
Brief des Management Teams
SEHR GEEHRTE LESER,
Wir freuen uns darüber, dass wir in diesem Geschäftsjahr 2016 unser 10-jähriges Jubiläum als BERLINSIDERS
feiern.
Berlin wächst immer weiter! Wir sehen nach wie vor eine tagtäglich wachsende Nachfrage nach Wohnraum in
Berlin. Diese Nachfrage führt in Kombination mit den niedrigen Zinssätzen auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt zu steigenden Kaufpreisen, die sinkende Renditen und steigende Assetwerte mit sich bringen. Unserer
Meinung nach bedeutet dies lediglich, dass Berlin im Vergleich zu anderen deutschen und europäischen Großstädten aufholt. Wir haben unsere klare Schwerpunktsetzung und Disziplin über die letzten 10 Jahre beibehalten
und erwerben daher nur Wohnimmobilien, die in unser Geschäftsmodell passen und die angestrebten Renditen erzielen können. Wir werden unserer langfristigen Erwerbsstrategie auch weiterhin treu bleiben und keine
übereilten Transaktionen ausschließlich aus Wachstumsgründen abschließen. Geduld, Hingabe und Erfahrung
haben uns in der Vergangenheit geleitet, wenn es darum ging, die richtigen Deals zu finden, und werden uns
auch in Zukunft leiten.
Im ersten Quartal haben wir wertsteigernde Transaktionen in Höhe von 60 Mio. EUR abgeschlossen und einen
Vertrag für weitere 56 Mio. EUR unterzeichnet, der im nächsten Quartal umgesetzt werden soll. Diese Deals umfassen mehrere Pakete mit Werten zwischen 4 Mio. EUR und 42 Mio. EUR. Die erworbenen Immobilien werden
zum einen unser Portfolio stärken und die Möglichkeiten für flächenbereinigtes Mietwachstum erhöhen und
zum anderen starke Cashflows generieren.
In den ersten 3 Monaten des Geschäftsjahrs 2016 haben wir mit 5,9 % flächenbereinigtem Mietwachstum hervorragende operative Ergebnisse erzielt und außerdem unsere Zielmarke von 5 % flächenbereinigtem
Mietwachstum in 2016 untermauert. Auch unser Investitionsprogramm hat, insbesondere in Bezug auf das
Carlos-­Portfolio, sehr gute Fortschritte gemacht. Im ersten Quartal wurden die Sanierungsarbeiten an mehr
als 300 Einheiten abgeschlossen. Der Großteil dieser modernisierten Einheiten gehört zum Carlos-Portfolio.
Hier haben wir 200 Einheiten, was 3,5 % dieses Portfolios entspricht, fertig renoviert. Die Leerstandsquote zeigt
weiterhin eine positive Entwicklung und liegt bei 3,8 %. Wir erwarten eine weitere Verbesserung in den nächsten
Monaten, wenn wir die neu fertiggestellten Einheiten auf den Markt bringen. Unsere Instandhaltungskosten
befinden sich im ersten Quartal auf einem hohen Niveau. Dies ist aufgrund des saisonalen Effekts der Wintermonate durchaus üblich und liegt auch an der hohen Anzahl von Immobilien, die wir in den letzten 12 Monaten in
unser Portfolio integriert haben. Wir erwarten, dass sich die Instandhaltungskosten im Laufe des Geschäftsjahrs
2016 auf einem ähnlichen Niveau wie im Geschäftsjahr 2015 einpendeln werden.
1,6
Auch das Privatisierungsgeschäft lief bisher gut. Wir haben 26 Einheiten zu einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.964 EUR / m² veräußert. Dies liegt erheblich über unserem durchschnittlichen Wert für zentrale Lagen in Höhe von 1.700 EUR / m² und mehr als 5,5 % über dem durchschnittlichen Verkaufspreis im Jahr 2015
(2.801 EUR / m²). Obwohl wir weitere Preissteigerungen bei Berliner Wohnimmobilien sehen, weisen wir im
­ersten Quartal keine Wertsteigerung aus, weil die nächste externe Bewertung unserer Vermögenswerte erst im
zweiten Quartal stattfindet. Neben den Verkaufspreisen für Immobilien sind auch die Mieten im Vergleich zu den
in der letzten externen Bewertung verwendeten Annahmen kontinuierlich gestiegen, weshalb wir davon ausgehen,
dass die Bewertungen im Jahr 2016 steigen werden.
100 %
Am 21. April 2016 haben wir durch die Ausgabe von 3,5 Mio. neuen Aktien zu einem Preis von 28,50 EUR je Aktie
einen Reinerlös von 98 Mio. EUR erzielt. Zusammen mit unserem freien Cashflow können wir unser Portfolio
somit um 300 Mio. EUR ausbauen. Der Erfolg dieser Transaktion nur 9 Monate nach dem Börsengang zeigt die
Stärke unserer zielgerichteten Strategie. Wir möchten unseren Investoren für Ihr Vertrauen danken und werden
weiterhin Mehrwert für unsere Aktionäre, Kunden und Mitarbeiter schaffen.
Mrd. EUR
Immobilienwert
pure-play
Berlin
24,61
pro forma
EPRA-NAV
(in EUR je Aktie)
Auch möchten wir hier die Gelegenheit ergreifen, unserem CFO Herrn Yaron Zaltsman für seinen überragenden
Einsatz und Engagement für unser Unternehmen in den vergangenen 10 Jahren zu danken und ihm bei seinen
zukünftigen Unternehmungen viel Erfolg zu wünschen.
Wir freuen uns auf ein erfolgreiches Jahr 2016. Wir verfügen über eine hervorragende Managementplattform,
eine starke Akquisitionspipeline und genügend Durchschlagskraft – genau die richtigen Zutaten, um noch einmal
herausragende Ergebnisse zu erzielen.
Berlin wächst, und wir auch!
18. Mai 2016
Mit herzlichen Grüßen
RABIN SAVION
Chief Executive Officer
YARON ZALTSMAN
Chief Financial Officer
3
EYAL HORN
Chief Operating Officer
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
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KURSENTWICKLUNG
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Indiziert
A­ DO Properties S.A.
SDAX
FTSE EPRA / NAREIT
Deutschland
Höchster Schlusskurs
30,14
150
140
130
120
110
100
90
19,00
Niedrigster Schlusskurs
22. Juli 2015
15. Nov. 2015
4
30. März 2016
Investor Relations
ANALYSTENCOVERAGE
ADO Properties S.A. ist seit dem
23. Juli 2015 an der Frankfurter Wert­
papierbörse notiert und bietet Anlegern
nun die Möglichkeit in eine Gesell­
schaft zu investieren, die sich ausschließ­
lich auf einen der inspirierendsten
und dynamischsten Immobilienmärkte
in Deutschland konzentriert.
ADO Properties hat positive Ergebnisse
für die Aktionäre erwirtschaftet, und dies
nicht nur mit einem Anstieg des Aktien­
kurses auf 30,14 EUR am Ende des ersten
Quartals, was einem Zuwachs von 51 %
seit dem Börsengang und 14 % seit An­
fang des Jahres entspricht, sondern auch
mit einer deutlichen Outperformance
gegenüber dem SDAX und dem FTSE
EPRA / NAREIT Germany.
Die ADO-Aktie befindet sich aktuell in der Research-Coverage sieben verschiedener Analysten. Die Kursziele
reichen von 29,50 EUR bis 36,00 EUR je Aktie mit einem
durchschnittlichen Kursziel von 31,60 EUR.
DIVIDENDEN
Nach erteilter Genehmigung der ordentlichen Hauptversammlung am 3. Mai 2016 schüttete die Gesellschaft eine
Dividende in Höhe von 13,5 Mio. EUR (0,35 EUR je Aktie)
aus. Die ausgeschüttete Dividende für die in 2015 ausstehenden Aktien entspricht gemäß der Dividendenpolitik der
ADO für 2015 einer Ausschüttungsquote von 40 % des gesamten operativen Ergebnisses aus Vermietung (FFO 1) in
2015. Für 2016 hat der Verwaltungsrat beschlossen die an­
gestrebte Ausschüttungsquote auf bis zu 50 % des FFO 1
­anzuheben.
AKTIENDATEN (STAND 31. MÄRZ 2016)
DIE AKTIE:
WICHTIGE MARKTDATEN
1. Handelstag
Die ADO-Aktie ist im Prime Standard der Frankfurter
Wertpapierbörse gelistet. Seit dem Börsengang wurden
die ADO-Aktien in einer Kursbandbreite zwischen
18,57 EUR und 31,00 EUR gehandelt. Die ADO-Aktie ist
im SDAX der Deutschen Börse, einem renommierten
deutschen Auswahlindex, und den wichtigen Branchenindexen der FTSE EPRA / NAREIT-Indexfamilie gelistet.
23. Juli 2015
Zeichnungskurs
20,00 EUR
Kurs zum Ende Q1 2016
30,14 EUR
Höchster Kurs seit IPO
31,00 EUR
Tiefster Kurs seit IPO
18,57 EUR
Gesamtzahl der Aktien (*)
38,5 Mio.
ISIN
LU1250154413
WKN
KAPITALSTRUKTUR
A14U78
Symbol
ADJ
Gattung
Dematerialisierte Aktien
Streubesitz
Die Gesamtanzahl der ausstehenden ADO-Aktien hat
sich seit dem Ende des ersten Quartals um 3.499.999 Aktien
auf insgesamt 38.499.999 Aktien erhöht. Am 21. April 2016
platzierte die Gesellschaft 3.499.999 neue Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis von 28,50 EUR je
Aktie. Die ADO Group unterstützte die Platzierung der
neuen Aktien, indem sie sich anteilig an der Kapitalerhöhung beteiligte. Der Bruttoerlös aus der Transaktion beläuft sich auf 99,7 Mio. EUR. Die Gesellschaft beabsichtigt
die Erlöse für die Finanzierung des Erwerbs weiterer Wohnimmobilien und Portfolios in Berlin und für allgemeine
unternehmerische Zwecke zu verwenden.
Börse
63 %
Frankfurter Wertpapierbörse
Marktsegment
Prime Standard
Marktindex
EPRA-Indexe
SDAX
FTSE EPRA / NAREIT Global Index.
FTSE EPRA / NAREIT
Developed Europe Index.
FTSE EPRA / NAREIT
Germany Index
1,1
(*) Einschließlich der 3,5 Mio. am 21. April 2016 neu ausgegebenen
Aktien.
Mrd.
AKTIONÄRSSTRUKTUR
EUR
Die Aktionärsstruktur nach der Kapitalerhöhung ist unverändert; die ADO Group hält als Mehrheitsaktionär
weiterhin 37,0 % der Anteile an ADO Properties S.A., und
63,0 % befinden sich im Streubesitz von zumeist institutionellen Investoren.
Markt­
kapitalisierung
5
N
R
E
Z
N
E
N
H
O
K ISC
T
W
H
Z
C
I
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B
E
G
A
L
SE
ITE
7
12
16
17
17
18
Grundlagen
des Konzerns
Wirtschaftsbericht
Nachtragsbericht
Prognosebericht
Risikobericht
Versicherung der
gesetzlichen Vertreter
Konzernzwischenlagebericht
GRUNDLAGEN
DES KONZERNS
GESCHÄFTSMODELL
ADO konzentriert sich ausschließlich auf den Berliner
Markt und ist hier das einzige börsennotierte Pure-­PlayWohnimmobilienunternehmen. Alle unsere 16.400 Einheiten (davon 15.500 Wohneinheiten) liegen innerhalb der
Stadtgrenzen Berlins. Wir sind Spezialist für Wohnimmobilien mit einer voll integrierten Asset-Management-Plattform. Unsere 231 operativ tätigen Mitarbeiter arbeiten alle
in Berlin, um so viel Nähe wie möglich zu unseren Vermögenswerten und unseren Mietern zu gewährleisten.
Dadurch sind wir auch mittendrin, wenn es um neue
Markttrends und -entwicklungen geht. Zusammen mit
unseren langjährigen lokalen Beschaffungsmöglichkeiten
bildet dieser Schwerpunkt die Basis, um unser operatives
Ergebnis aus Vermietung (FFO) und den Nettovermögenswert (NAV) je Aktie nicht nur durch Entwicklung
unseres bestehenden Portfolios, sondern auch durch neue
und zusätzliche Akquisitionen zu steigern. Hierbei konzentriert sich unsere Suche auf Wert- und Mietzuwächse
in attraktiven Vierteln mit vielversprechenden Aussichten.
Rund 50 % unseres Portfolios befindet sich in zentralen
Lagen, da hier die Nachfrage als erstes angezogen hat. Nun
beobachten wir, dass Mikrolagen in den Randbezirken
ebenfalls anfangen aufzuholen, sodass wir unsere Geschäftsaktivitäten auch auf diese Gegenden ausgeweitet
haben.
16.400
Einheiten
Nach fast einem Jahrzehnt vor Ort können wir dank der
fundierten Kenntnisse unseres Management-Teams über
den Berliner Immobilienmarkt und dank unserer effizienten, voll integrierten und skalierbaren Plattform auf erhebliche Erfolge bei der Schaffung von Werten zurückblicken.
ZIELE UND STRATEGIE
Unsere Strategie ist in erster Linie auf die Schaffung von
Mehrwert durch starkes flächenbereinigtes Mietwachstum in unserem Berliner Immobilienportfolio ausgerichtet. Unser 2014 angelaufenes Privatisierungsgeschäft bietet
zusätzliche Möglichkeiten, um versteckte Werte innerhalb
unseres Portfolios zu heben und durch den Verkauf von
einzelnen Wohnungen eine weitere Einkommensquelle
zu erschließen. Das dadurch frei werdende Eigenkapital
kann in Zukäufe investiert oder verwendet werden, um
durch Modernisierungsinvestitionen die Qualität des Bestands weiter zu verbessern.
100 %
unseres Portfolios
befinden sich
innerhalb der Berliner
Stadtgrenzen
Im Rahmen unseres voll integrierten, aktiven Asset Managements haben wir für alle Komponenten, die unser
Mietwachstum, die Leerstandsquote und die erfolgreiche
Privatisierung beeinflussen, jeweils eigene Strategien entwickelt. Wir investieren erheblich in die Modernisierung,
Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien, um
ein Produkt zu schaffen, das perfekt auf die aktuelle Nachfrage abgestimmt ist. Dies ist ein zentraler Aspekt unserer
Strategie, da die gezielten Investitionen zu höheren Mieten
und geringerem Leerstand führen. Die Rentabilität unserer
Modernisierungsinvestitionen wird von uns kontinuierlich
überwacht, um eine bestmögliche Übereinstimmung
­unserer Immobilien mit der aktuellen Nachfrage zu gewährleisten. Die Modernisierungsinvestitionen in unser Portfolio
sind von großer Bedeutung, um das von uns ange­strebte
Mietwachstum zu erreichen. Einheiten, die dem derzeitigen
Standard bereits entsprechen, werden zu marktüblichen
Kursen vermietet oder, wenn sie für die Privatisierung bestimmt sind, zu marktüblichen Preisen verkauft.
Wir haben eine konservative Finanzierungsstruktur, dank
derer wir zudem attraktive Finanzierungskonditionen
genießen und zeitnah Chancen für potenzielle Akquisitionen ergreifen können. Wenngleich uns heutzutage Zinsen
und die Sichteinlagen zur Finanzierung unserer Vermögenswerte die Möglichkeit einräumen, unsere Beleihungsquote auf über 50 % und die Erträge aus unserem operativen
Ergebnis aus Vermietung (FFO) unseres bestehenden
Portfolios zu steigern, so ziehen wir die strenge Einhaltung
unserer konservativen Vorgehensweise vor und beabsichtigen nicht, den Verschuldungsgrad über unser 50 %-Ziel
hinaus zu erhöhen. Wir prüfen ständig mögliche Zukäufe
von neuen Immobilien und Portfolios, um unseren Immobilienbestand in Berlin auszubauen und zusätzliches
Wachstumspotenzial zu unseren internen Opportunitäten
zu erschließen. Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl
von Akquisitionen sind die strategische Vereinbarkeit dieser Zukäufe mit unserem bestehenden Portfolio und eine
klare Vorstellung darüber, wie wir für unsere Aktionäre
Mehrwert schaffen können.
MANAGEMENTSYSTEM
ADO Properties S.A. wird gemeinsam vom Verwaltungsrat
und dem Senior Management Team des Unternehmens
nach den in Luxemburg und Deutschland geltenden
­gesellschaftsrechtlichen Bestimmungen geleitet. Die Pflichten, Verantwortlichkeiten und Arbeitsweisen des Verwaltungsrats sind in der Geschäftsordnung niedergelegt. Für
7
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
Darüber hinaus haben wir im zweiten Quartal bereits weitere 315 Wohneinheiten und 76 Gewerbeeinheiten in Innenstadtlagen und Randbezirken für einen Gesamtpreis von
56 Mio. EUR gekauft, was einem durchschnittlichen Multiplikator von 22,5 und Aufholpotenzial von 20 % entspricht.
das Tagesgeschäft des Konzerns ist das Senior Management Team zuständig. Gemeinsam mit dem Verwaltungsrat hat das Senior Management Team verschiedene Leistungskennzahlen für sowohl das tägliche, als auch das
strategische Management des Konzerns festgelegt, welche
die für ein spezialisiertes Wohnimmobilienunternehmen
relevanten Risiken und Chancen widerspiegeln. Dabei
handelt es sich um das Mietwachstum, das EBITDA aus
Vermietung und das Nettoergebnis aus Privatisierungen
sowie das operative Ergebnis aus Vermietung (FFO) je
Aktie und den Nettovermögenswert (NAV) je Aktie.
Herr Yaron Zaltsman, der Chief Financial Officer der
ADO Properties S.A. verlässt das Senior Management
Team im gegenseitigen Einvernehmen zum 23. Juli 2016.
Im Moment befindet sich die vom Verwaltungsrat eingeleitete Suche nach angemessenem Ersatz in der finalen
Endphase.
CORPORATE GOVERNANCE
663
Wohneinheiten
in Q1
erworben
Die Corporate-Governance-Praktiken des Unternehmens
unterliegen luxemburgischem Recht (insbesondere dem
luxemburgischen Gesellschaftsrecht) und der Satzung. Als
luxemburgische Gesellschaft, die ausschließlich an der
Frankfurter Wertpapierbörse notiert ist, unterliegt das
Unternehmen keinen spezifischen Pflichtvorgaben im
Hinblick auf seine Corporate Governance. Dennoch ist
das Unternehmen darum bemüht, den deutschen Corporate-Governance-Vorschriften so weit wie möglich zu entsprechen, um eine verantwortungsvolle und transparente
Unternehmensführung zu gewährleisten. Dies ist die
Grundlage und das Leitprinzip unserer Arbeit.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
WICHTIGE VORKOMMNISSE WÄHREND DER
BERICHTSPERIODE
Die operative Leistung unseres bestehenden Portfolios ist
auf einem guten Weg, sowohl in Bezug auf Neuvermietungen als auch auf die Umsetzung unseres Investitionsprogramms. Flächenbereinigtes Mietwachstum von 5,9 % im
ersten Quartal 2016 hat die durchschnittlichen Mieten pro
Quadratmeter auf 5,86 EUR angehoben während die Leerstandsquote auf 3,8 % gefallen ist. Wir haben in diesem
Quartal die Sanierung von 307 Einheiten abgeschlossen,
mehr als 2 / 3 davon im Carlos-Portfolio. Dies ist ein wichtiger Schritt für die weitere Stabilisierung dieses Portfolios.
Die Vermietung der sanierten Einheiten hat in den nächsten Monaten oberste Priorität, um die Leerstandsquote
weiter zu senken und unser Einkommen zu erhöhen. Wir
sehen in unserem Portfolio eine weiter steigende Nachfrage.
Zum Beispiel stiegen die durchschnittlichen Mieten in den
zentralen Lagen pro Quadratmeter um 6 % auf 9,39 EUR
im Quartal.
Obwohl wir weitere Preissteigerungen bei Berliner Wohn­
immobilien sehen, wird die nächste externe Bewertung
unserer Vermögenswerte erst im zweiten Quartal stattfinden. Darüber hinaus ist CBRE bei der letzten Bewertung
der zentralen Lagen von Mieten ausgegangen, die 20 %
unter den Mieten liegt, die wir gegenwärtig bei neuen
Verträgen erzielen. Daher nehmen wir an, dass die Bewertung der Immobilien in zentralen Lagen im weiteren Verlauf des Jahres 2016 angehoben wird.
5,86
EUR
Ø-Miete für
Wohnimmobilien
Wir setzen mithilfe des Erwerbs neuer Einheiten und unserer auf Mietwachstum ausgerichteten Investitionen
­weiterhin unsere klare Wachstumsstrategie um. Im ersten
Quartal 2016 haben wir insgesamt 663 Einheiten in Berlin
(die meisten davon in den Randbezirken) für 60 Mio. EUR
übernommen; dies entspricht einem durchschnittlichen
Quadratmeterpreis von 1.270 EUR und einem durchschnittlichen Multiplikator von 20,5x. Im Mittel belaufen
sich die gegenwärtigen Mieten der neu erworbenen Einheiten auf 5,16 EUR / m² mit rund 20 % Aufholpotenzial.
Auch die operative Stabilisierung des Carlos-Portfolios
läuft wie geplant mit steigender Nachfrage nach dieser Art
von Wohnimmobilien. Aufgrund dieser grundsätzlichen
Verbesserungen und dem Anstieg der gegenwärtigen
Transaktionspreise gehen wir davon aus, dass die Bewertung des Carlos-Portfolios, das gegenwärtig mit einem
Multiplikator von 17x in unseren Büchern geführt wird,
angehoben wird.
PORTFOLIO
Alle Immobilien unseres Portfolios befinden sich innerhalb der Berliner Stadtgrenzen. Rund 50 % unseres Portfolios befindet sich in zentralen Berliner Lagen wie den
Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain,
8
Konzernzwischenlagebericht
SEGMENTIERUNG DES ADO-PORTFOLIOS (STAND 31. MÄRZ 2016)
Kreuzberg, Mitte, Neukölln-Nord, Steglitz-Nord,
REINICKENDORF
PANKOW
LICHTENBERG
Zentral
MITTE
SPANDAU
MARZAHNHELLERSDORF
FRIEDRICHSHAIN
KREUZBERG
CHARLOTTENBURGWILMERSDORF
TEMPELHOFSCHÖNEBERG
STEGLITZZEHLENDORF
NEUKÖLLN
TREPTOWKÖPENICK
GEBÄUDESTANDORTE
Hauptsitz
Zentrale Lagen (*)
Norden
Osten
Süden
Westen
(*) Die zentralen Berliner Lagen umfassen die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain, Kreuzberg, Mitte, Neukölln-Nord,
Steglitz-Nord, Prenzlauer Berg, Reinickendorf-Süd und Schöneberg.
UNSER PORTFOLIO IM ÜBERBLICK (*)
Zentrale Lagen
Norden
Osten
Süden
Westen
Gesamt
746
266
153
106
288
1.559
6.196
3.155
1.520
823
3.799
15.493
Gewichtete Ø-Miete (EUR / m²)
6,26
5,53
6,36
6,08
5,30
5,86
Ø-Miete bei Neuverträgen (EUR / m²) (**)
9,39
6,22
9,32(***)
8,24
5,96
7,65
96,6 %
97,4 %
97,6 %
97,8 %
93,9 %
96,2 %
Immobilienwert (in Mio. EUR)
Anzahl der Einheiten
Vermietungsstand (m²)
(*) Alle Angaben mit Ausnahme des Immobilienwerts beziehen sich ausschließlich auf das Wohnimmobilienportfolio.
(**) Basierend auf den letzten 3 Monaten.
(***) Positiv durch den hohen Umsatz und das hohe Mietniveau des Projekts Löwenberger Straße beeinflusst.
Um diesen Effekt normalisiert würde sich die Durchschnittsmiete bei Neuverträgen im Osten auf 8,06 EUR / m² belaufen.
9
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
Prenzlauer Berg, Reinickendorf-Süd und Schöneberg.
Unsere Erwerbsstrategie zum Ausbau unseres Portfolios
berücksichtigt nicht nur die verschiedenen Berliner Stadtbezirke, sondern auch die Mikrolagen und die Qualität
der einzelnen Objekte. Auf dieser Grundlage haben wir
in den Innenstadtlagen und in den Randbezirken innerhalb der Berliner Stadtgrenzen Chancen erkannt. Das
Carlos-Portfolio, das sich am Rand von Berlin befindet,
ist besonders zur Deckung der wachsenden Nachfrage
nach bezahlbarem Wohnraum in Berlin geeignet.
Unsere Gewerbeimmobilien zeichnen sich im Vergleich
zu unseren Wohnobjekten durch höhere Mieten aus.
Die Leerstandsquote unserer Gewerbeeinheiten ist seit
dem Ende des Geschäftsjahrs 2015 um 0,7 % gesunken,
während die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter
um 0,11 EUR gestiegen ist.
Für die Umsetzung unserer Strategie der Wertschöpfung
durch hohes flächenbereinigtes Mietwachstum haben wir
unser Mietwachstum – wie in der nachstehenden Tabelle
aufgeführt – in drei Kategorien eingeteilt, um detailliert
aufzuzeigen, wie wir Zuwächse beim Mieteinkommen
generieren.
Das zukünftige Potenzial unseres Portfolios ist nicht nur in
den zentralen Lagen erheblich. In Bezug auf das gesamte
Portfolio liegen unsere aktuellen Durchschnittsmieten pro
Quadratmeter bei Neuvermietungen etwa 31 % über unseren gegenwärtigen durchschnittlichen Bestandsmieten.
MIETWACHSTUM
16
15
31. März 2016 31. Dez. 2015
Anzahl der Einheiten
15.493
14.856
Ø-Miete / m² / Monat
5,86 EUR
5,82 EUR
3,8 %
4,0 %
Leerstand
Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter hat sich
seit dem letzten Quartal um 0,04 EUR erhöht, während
die Leerstandsquote um 0,2 % auf 3,8 % gesunken ist. Wie
erwartet, hat die im letzten Jahr eingeführte Mietpreisbremse einen leicht dämpfenden Effekt auf die Mieten aus
Neuverträgen.
Wir haben in diesem Quartal die Sanierung von 307 Einheiten abgeschlossen, mehr als 2 / 3 davon im Carlos-Portfolio. Die durchschnittlichen Mieten für Neuverträge beliefen sich für das Carlos-Portfolio auf 5,90 EUR / m² und
für das restliche Portfolio auf 9,13 EUR / m².
GEWERBEIMMOBILIEN
16
883
Ø-Miete / m² / Monat
8,41 EUR
8,30 EUR
4,8 %
5,5 %
Leerstand
2,7 %
3,8 %
Neuvermietungen durch
Mieterfluktuation
2,6 %
2,7 %
Reguläre Mieterhöhungen
0,6 %
0,8 %
5,9 %
7,3 %
(*) Letzte zwölf Monate (Last Twelve Months, LTM).
5,9 %
jährliches
flächenbereinigtes
Wachstum
Unser voll integriertes, aktives Asset Management konzentriert sich auf Mietwachstum und verfügt für die Verbesserung aller entsprechend relevanten Komponenten
jeweils über eigene Strategien. Die ersten beiden Komponenten (Modernisierungsinvestitionen und Fluktuation)
beziehen sich auf unsere neuen Mieter. Bei Einheiten, für
die Verbesserungsbedarf besteht, investieren wir in die
Qualitätssteigerung des Objekts, damit es den heutigen
Standards entspricht. Einheiten, die keine Investitionen
benötigen, werden zu marktüblichen Mieten vermietet.
Bei den vermieteten Einheiten ist eine präzise und effiziente Anwendung des jeweiligen rechtlichen Rahmens
ausschlaggebend für unseren Erfolg bei der Maximierung
des Mietwachstums.
Der Rückgang des Mietwachstums gegenüber 2015 deckt
sich mit unseren Erwartungen und liegt an dem überdurchschnittlichen Wachstum im ersten Quartal des Jahres 2015. Im Laufe des Jahres 2016 erwarten wir zum einen,
dass reguläre Mieterhöhungen mehr zum flächenbereinigten Mietwachstum beitragen werden, und zum
31. März 2016 31. Dez. 2015
891
Neuvermietungen nach
Modernisierungsinvestitionen
Gesamt
15
Anzahl der Einheiten
15
LTM (*)
1. Jan.–
31. März 2016 31. Dez. 2015
PORTFOLIOENTWICKLUNG
WOHNIMMOBILIEN
16
10
Konzernzwischenlagebericht
anderen, dass die Integration des Carlos-Portfolios weiterhin zu niedrigeren Wachstumsraten führen wird, weil
sich dieses Portfolio immer noch in der Stabilisierungsphase befindet. Insgesamt erwarten wir flächenbereinigtes
Mietwachstum von mindestens 5 % im Jahr 2016.
INSTANDHALTUNG
UND INVESTITIONEN
In EUR / m²
16
15
1. Jan.–
1. Jan.–
31. März 2016 (*) 31. Dez. 2015
Instandhaltung
8,7
6,3
Aktivierte Instandhaltungskosten
4,0
4,6
Modernisierungsinvestitionen
16,1
9,9
Gesamt
28,8
20,8
3,8 %
Gesamtleerstandsquote
LEERSTANDS­
KATEGORIEN
(*) Annualisierte Zahlen bezogen auf die vermietbare Gesamtfläche.
Gezielte Investitionen in unser Portfolio sind Kern ­unserer
Strategie. Die Gesamtinvestitionen in unser Portfolio beliefen sich in den ersten 3 Monaten 2016 auf 7,8 Mio. EUR.
Wie im ersten Quartal üblich, liegen die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter aufgrund des Winters über dem
jährlichen Durchschnitt. Wir erwarten, dass sich diese im
Laufe des Jahres auf das Niveau des Vorjahres reduzieren
werden. Der hohe Anstieg in den Modernisierungsinvestitionen liegt an der Umsetzung des Investitionsprogramms für die im letzten Jahr erworbenen Einheiten,
insbesondere dem Carlos-Portfolio, in dem wir im ersten
Quartal 2016 die Modernisierung von 200 Einheiten abgeschlossen haben. Durch die im ersten Quartal aufgewendeten Modernisierungsinvestitionen sinkt der Anteil
der im Bau befindlichen Einheiten zum Ende des Quartals
von 2,7 % auf 1,7 %. Dadurch reduziert sich die Anzahl der
zur Vermarktung verfügbaren Einheiten entsprechend,
mit positiven Auswirkungen auf unser starkes flächenbereinigtes Wachstum in der Zukunft. Die Gesamtinvestitionen in unser Portfolio belaufen sich auf 28,80 EUR / m²,
gegenüber 20,80 EUR / m² im Gesamtjahr 2015 (und
27,20 EUR / m² im Gesamtjahr 2014). Wir gehen davon
aus, dass die Modernisierungsinvestitionen mit der fortschreitenden Stabilisierung des Carlos-Portfolios wieder
sinken werden und erwarten im Jahresmittel einen Wert
von ca. 21-22 EUR / m².
Im Rahmen unseres aktiven Asset Managements liegt
unser Ziel darin, einerseits Leerstände zu minimieren und
andererseits die notwendige Flexibilität für weitere Maßnahmen zur Optimierung unseres Portfolios zu wahren.
Die anhaltende positive Entwicklung der Gesamtleerstandsquote in den ersten 3 Monaten des Geschäftsjahres
ist auf die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten zurückzuführen. Die detaillierten Zahlen zum Ende des ersten
Quartals demonstrieren die Fortschritte, die wir bei der
Sanierung von Wohnimmobilien, insbesondere in Bezug
auf das Carlos-Portfolio, gemacht haben, wodurch sich die
Anzahl der wegen Sanierungsarbeiten leerstehenden Einheiten erheblich reduziert hat. Mit den zusätzlichen zur
Vermarktung verfügbaren Einheiten erwarten wir eine
weitere Verbesserung der Leerstandsquote im Laufe des
Jahres 2016.
Wohnimmobilien
28,8
EUR
Gesamtinvestitionen
pro m²
16
15
31. März 2016 31. Dez. 2015
Zum Verkauf stehende
Einheiten
0,4 %
0,5 %
Im Bau befindliche Einheiten
1,7 %
2,7 %
Vermarktung
(zur Vermietung verfügbar)
1,7 %
0,8 %
Gesamtleerstandsquote
3,8 %
4,0 %
Für das Privatisierungsgeschäft ist es wichtig, eine Anzahl
von Einheiten, die zum Verkauf stehen, nicht zu vermieten,
da viele private Käufer die Wohnungen selbst nutzen
möchten und daher nicht vermietete Objekte bevorzugen.
Die Verkaufspreise für leerstehende Einheiten sind höher
als für vermietete, wodurch der erhöhte Leerstandsverlust
während der Verkaufsperiode wieder ausgeglichen wird.
Wir haben unsere Vermarktungsaktivitäten in Bezug auf
das Carlos-Portfolio intensiviert, um die nach der abgeschlossenen Sanierung verfügbaren 200 Einheiten (1,3 %
unseres gesamten Wohnimmobilien-Portfolios) zu vermieten. 1,9 % der aktuellen Leerstandsquote von insgesamt
4,6 % im Carlos-Portfolio sind auf die begonnenen Modernisierungsarbeiten zurückzuführen, die zur Schaffung
eines Produkts erforderlich sind, das den heutigen Markt­
erwartungen vollumfänglich entspricht.
11
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
WIRTSCHAFTS
BERICHT
WIRTSCHAFTLICHE
UND BRANCHENSPEZIFISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
IMMOBILIENMARKT BERLIN
Einen besonders deutlichen Preisanstieg weist der IMX
für Berliner Eigentumswohnungen im Bestand aus, die
sich von März 2015 bis März 2016 um rund 19,6 % verteuerten. Die Angebotsmieten steigen im Vergleich dazu
langsamer und erhöhten sich im selben Zeitraum nur um
rund 6,7 %, dennoch stiegen sie deutlich schneller als die
Steigerung der durchschnittlichen Bestandsmieten laut
des aktuellen Berliner Mietspiegels von 2,7 %. Auch nach
Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 setzt sich
der positive Mietpreistrend in Berlin damit weiter fort.
ALLGEMEINE MARKTLAGE
Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiter auf einem
moderaten, aber stetigen Wachstumskurs. Für positive
Impulse sorgen steigende Konsumausgaben des Staates
und der privaten Haushalte sowie die Investitionstätigkeit.
Die anhaltende erfreuliche Entwicklung am Arbeitsmarkt
lässt weitere positive Impulse für den privaten Konsum,
die Wohnungsnachfrage, aber auch für den Mietwohnungsbau in Deutschland erwarten.
IMMOBILIENMARKT
Die Europäische Zentralbank (EZB) beließ ihren
Hauptrefinanzierungssatz im Dezember 2015 unverändert
bei 0,05 % und setzte damit ihre Niedrigzinspolitik weiter
fort, was über günstige Immobilienkredite das Wachstum
der Immobilienpreise weiter stimuliert. Laut Immobilien­
index (IMX) lagen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Gebäudebestand im März 2016 bundesweit um 13,2 % höher als im entsprechenden Vorjahres­monat. Im selben Zeitraum haben sich die Mieten im
Vergleich dazu relativ moderat um 3,6 % ­erhöht.
80 %
Anstieg beim
EBITDA
aus Vermietung
ERTRAGSLAGE
Unsere Erträge aus Vermietung sind in den ersten 3 Monaten um 88 % gestiegen, was auf zusätzliche Akquisitionen und flächenbereinigtes Wachstum von 5,9 % zurückzuführen ist. Verglichen mit dem Vorquartal wuchsen die
Erträge im ersten Quartal 2016 um 6.7 %, was annualisierten
Erträgen von 81 Mio. EUR entspricht.
Wie im ersten Quartal eines Geschäftsjahrs üblich, war
das Nettobetriebsergebnis (NOI) negativ durch die
­saisonal im Winter höheren Instandhaltungskosten beeinflusst. Die NOI-Marge sank aufgrund dieses Effekts um
2,7 % gegenüber dem Gesamtjahr 2015. Es wird jedoch
erwartet, dass die NOI-Marge im Laufe des Jahres 2016
auf ein ähnliches Niveau wie in 2015 ansteigen wird.
DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG
UND WOHNUNGSBEDARF IN BERLIN
Das EBITDA aus Vermietung stieg um 80 %. Die Quartalszahlen ergeben ein annualisiertes EBITDA von
60 Mio. EUR. Wir haben im ersten Quartal 2016 bereits
26 der 100 für 2016 geplanten Eigentumswohnungen verkauft. Im Geschäftsjahr 2015 wurden insgesamt 54 Eigentumswohnungen verkauft. Die Gewinnspanne von 15 %
ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass alle diese Einheiten von Anfang an als Eigentumswohnungen erworben und daher im Vergleich zu ausschließlich zur Vermietung erworbenen Immobilien mit höheren Buchwerten
geführt werden. Der durchschnittliche Verkaufspreis von
2.964 EUR / m² ist im Vergleich zu 2015 um 5,8 % gestiegen und steht in einem sehr guten Verhältnis zu unserem ­aktuellen durchschnittlichen Portfoliowert von
1.700 EUR / m² für vergleichbare zentrale Lagen.
Mit wachsender Einwohnerzahl durch Zuwanderer aus
dem In- und Ausland nimmt die Wohnungsnachfrage in
der Bundeshauptstadt stetig zu. Nach letzten Schätzungen
des IW Köln resultiert daraus ein jährlicher Bedarf von
etwa 20.000 zusätzlichen Wohnungen bis zum Jahr 2020.
Angesichts der jüngsten nach oben revidierten Prognosen
zur Bevölkerungsentwicklung und der starken Zuwanderung ist jedoch davon auszugehen, dass auch die Prognose
für den jährlichen Wohnungsbedarf in Berlin künftig nach
oben korrigiert werden muss. Trotz zunehmender Wohnungsbauaktivitäten in Berlin bleiben die Zahl der Baugenehmigungen und die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten nach wie vor hinter der Nachfrageentwicklung
zurück. Vor diesem Hintergrund ist in Berlin mit weiteren
Preissteigerungen für Wohnimmobilien zu rechnen.
12
Konzernzwischenlagebericht
FINANZLAGE (*)
16
15
15
Für das Geschäftsjahr bis zum
31. März 2015
31. Dez. 2015
Für den 3-Monatszeitraum bis zum
31. März 2016
In TEUR
Erträge aus Vermietung
20.363
10.830
65.799
Aufwendungen aus Vermietung
(3.948)
(1.738)
(11.369)
Nettobetriebsergebnis
16.415
9.092
54.430
Gemeinkosten (**)
(2.009)
(1.073)
(5.938)
EBITDA aus Vermietung
14.406
8.019
48.492
EBITDA-Marge (%) aus Vermietung
75,0 %
77,4 %
78,6 %
691
512
1.483
EBITDA gesamt
15.097
8.531
49.975
Finanzierungskosten für verzinsliche Darlehen
(4.845)
(3.575)
(17.658)
(562)
(2.105)
(6.482)
–
–
(430)
(79)
(35)
(256)
9.611
2.816
25.149
15
15
Gewinn aus Privatisierungsverkäufen
Finanzierungskosten für Gesellschafterdarlehen / ohne sonstige Kosten
Kosten des Börsengangs
Planmäßige Abschreibungen
EBT
(*) Ohne Auswirkungen aus der Veränderung der Zeitwerte von Anlageimmobilien und zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten.
(**) Ohne außerordentliche Aufwendungen.
FFO
16
Für das Geschäftsjahr bis zum
31. März 2015
31. Dez. 2015
Für den 3-Monatszeitraum bis zum
31. März 2016
In TEUR
EBITDA aus Vermietung
14.406
8.019
48.492
Nettozinsaufwand
(4.845)
(3.575)
(17.658)
Laufende Ertragsteuern
(169)
(24)
(120)
FFO 1 aus Vermietung
9.392
4.420
30.714
(2,355)
(642)
(4.062)
7.037
3.778
26.652
691
512
1.483
FFO 2 (inkl. Veräußerungen)
10.083
4.932
32.197
Anz. Aktien (***)
35.000
25.000
29.423
FFO 1 je Aktie
0,27
0,18
1,04
FFO 2 je Aktie
0,29
0,20
1,09
Instandhaltungsinvestitionen
AFFO aus Vermietung
Nettogewinn aus Privatisierungsgeschäften
(***) Am 23. Juli 2015 gab die Gesellschaft im Rahmen des Börsengangs 10 Mio. neue Aktien aus. Die Anzahl der Aktien entspricht dem gewichteten
Durchschnitt während der Berichtsperiode.
13
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
CASHFLOW
Die Finanzierungskosten für verzinsliche Darlehen belaufen sich pro Quartal auf 4,8 Mio. EUR mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,3 %. Zurzeit verlängern wir
über die nächsten paar Monate die Laufzeiten unserer
alten Darlehen. Im Rahmen dieser Pläne haben wir ein
verbindliches Termsheet für eine neue Darlehensvereinbarung über 150 Mio. EUR für die Refinanzierung von
Bankdarlehen aus dem Jahr 2011 unterzeichnet. Die alten
Bankdarlehen beliefen sich einschließlich der damit verbundenen derivativen Finanzinstrumente auf ca.
130 Mio. EUR zu einem durchschnittlichen effektiven
Jahreszinssatz von 3,6 %. Der neue Festzins beläuft sich
schätzungsweise auf bis zu 1,4 % pro Jahr für eine Laufzeit
von 6 Jahren. Die Vereinbarung soll am 30. Juni 2016 unterzeichnet werden und den durchschnittlichen Zinssatz
aller ausstehenden Darlehen auf unter 2 % senken.
FFO
Unser im ersten Quartal 2016 erzieltes operatives Ergebnis
aus Vermietung (FFO 1) (ohne Veräußerungen) hat sich
gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres mehr
als verdoppelt und ist im Vergleich zum vierten Quartal 2015 um 5 % gestiegen. Die im Vergleich zum vierten
Quartal 2015 niedrige Wachstumsrate ist auf die saisonal
bedingt hohen Instandhaltungskosten während der Wintermonate zurückzuführen und hat zu einer Verringerung
der NOI-Marge um 2,7 % im Vergleich zum Geschäftsjahr
2015 geführt. Im Jahr 2016 erwarten wir aufgrund des stetigen Anstiegs des flächenbereinigten Mietwachstums im
Portfolio, aufgrund weiterer Akquisitionen und durch die
Refinanzierung eines Teils unserer Darlehen einen erheblichen Anstieg im FFO 1 im Vergleich zur Run Rate des
ersten Quartals (weitere Einzelheiten hierzu finden sich
im Prognosebericht).
Der Cashflow des Konzerns gliedert sich wie folgt auf:
CASH FLOW
In TEUR
Nettocashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit
188
Mio. EUR
pro forma
Liquiditätsposition
16
15
1. Jan.–
1. Jan.–
31. März 2016 31. März 2015
15.677
9.277
Nettocashflow aus der
Investmenttätigkeit
(45.674)
(388.201)
Nettocashflow aus
der Finanzierungstätigkeit
(14.339)
393.460
Veränderungen der
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
(44.336)
14.536
Anfangsbestand Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
134.445
9.662
90.109
24.198
Endbestand
Zahlungs­mittel und
Zahlungsmitteläquivalente
Die Veränderung des Cashflows war in erster Linie durch
die neue Akquisition und die diesbezüglichen Auswirkungen auf die laufende Geschäftstätigkeit, die Investitionstätigkeit und die Finanzierungstätigkeit bedingt.
14
Konzernzwischenlagebericht
VERMÖGENSUND FINANZLAGE
Die Veränderungen auf der Aktiv- und Passivseite der
­Bilanz sind vor allem auf den Erwerb im ersten Quartal
zurückzuführen. Der beizulegende Zeitwert der Anlageimmobilien beruht auf den zum 31. Dezember 2015 von
CBRE durchgeführten Bewertungen. Das Unternehmen
wird den beizulegenden Zeitwert der Anlageimmobilien
im zweiten Quartal aktualisieren. Die gegenwärtige durchschnittliche Kapitalisierungsrate, die als Quotient aus Nettobetriebsergebnis für den letzten Monat der Berichtsperiode auf annualisierter Basis und dem beizulegendem
Zeitwert ermittelt wurde, beträgt 4,4 %. Die sonstigen
kurzfristigen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen
die bestehenden Eigentumswohnungen, mit deren Verkauf das Unternehmen im Rahmen des Privatisierungsgeschäfts im letzten Quartal 2014 begonnen hat.
FINANZLAGE
In TEUR
Anlageimmobilien
Sonstige langfristige
Vermögenswerte
Langfristige
Vermögenswerte
16
1.521.108
1.458.889
3.371
3.537
1.524.479
1.462.426
134.445
73.817
73.277
163.926
207.722
1.688.405
1.670.148
797.162
785.269
Sonstige Verbindlichkeiten
44.034
41.857
Passive latente Steuern
48.584
48.593
Summe Verbindlichkeiten
889.780
875.719
Den Aktionären der
Gesellschaft zuzurech­
nendes Eigenkapital
789.603
785.516
9.022
8.913
798.625
794.429
1.688.405
1.670.148
Anteile nicht beherrschender
Gesellschafter
Summe Eigenkapital
Summe Passiva
Derivative Finanzinstrumente
11.016
9.512
Passive latente Steuern
48.584
48.593
EPRA-NAV (ungeprüft)
849.203
843.621
35.000
35.000
24,26
24,10
Pro forma EPRA-NAV (*)
Pro forma EPRA-NAV
je Aktie (*)
15
31. März 2016 31. Dez. 2015
785.516
EPRA-NAV je Aktie
pro forma
Beleihungsquote
15
789.603
Anz. Aktien
39,3 %
16
Den Aktionären der
Gesellschaft zuzurechnendes
Eigenkapital
Anz. Aktien
90.109
Verzinsliche Darlehen
NAV In TEUR
31. März 2016 31. Dez. 2015
Sonstige kurzfristige
Vermögenswerte
Bilanzsumme
EUR
pro forma
EPRA-NAV
pro Aktie
15
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
Kurzfristige
Vermögenswerte
24,61
Am 31. März 2016 belief sich unser EPRA-NAV auf
24,26 EUR je Aktie. Nach dem Ende des ersten Quartals,
am 21. April 2016, platzierten wir in einem beschleunigten
Bookbuilding-Verfahren 3,5 Mio. neue Aktien bei institutionellen Investoren und erzielten damit einen Bruttoerlöse von 99,7 Mio. EUR (weitere Einzelheiten hierzu finden sich im Nachtragsbericht). Der pro forma EPRA-NAV
pro Aktie in der unten stehenden Tabelle zeigt die positiven Auswirkungen dieser Transaktion auf den EPRA-NAV
pro Aktie:
947.553
38.500
24,61
(*) Pro forma, basierend auf dem Reinerlös aus der Ausgabe von
3.499.999 neuen Aktien am 21. April 2016 in Höhe von 98 Mio. EUR.
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
NACHTRAGS
BERICHT
FINANZMITTELBESCHAFFUNG
Im zweiten Quartal 2016 übernahm die Gesellschaft für
einen Gesamtpreis von 56 Mio. EUR Vermögenswerte,
die insgesamt 315 Wohneinheiten und 76 Gewerbeeinheiten in Berlin umfassen. Zum Zeitpunkt der Akquisition
betrug die jährliche Nettokaltmiete aus den neuen Immobilien insgesamt 2,5 Mio. EUR.
Die Finanzierung unserer Immobilien erfolgt im Rahmen
einer konservativen Finanzierungsstrategie mit einem Mix
aus besicherten Hypothekendarlehen und Eigenkapital.
FINANZIERUNG
In TEUR
16
15
31. März 2016 31. Dez. 2015
801.918
789.404
90.109
134.445
711.809
654.959
1.562.245
1.503.617
Beleihungsquote
45,6 %
43,6 %
Pro forma Beleihungsquote
39,3 %
–
2,3 %
2,3 %
Verzinsliche Darlehen
Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
Nettofinanzverbindlichkeiten
Marktwert des Immobilienportfolios
Ø-Zinssatz
Am 21. April 2016 platzierte die Gesellschaft im Rahmen
eines beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens 3.499.999
neue Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis
von 28,50 EUR je Aktie. Die ADO Group unterstützte die
Platzierung der neuen Aktien, indem sie sich anteilig an
der Kapitalerhöhung beteiligte. Sie hält damit nach wie
vor einen 37 %-Anteil an der Gesellschaft. Der Bruttoerlös
aus der Transaktion beläuft sich auf 99,7 Mio. EUR. Die
Erlöse sollen für die Finanzierung des Erwerbs weiterer
Wohnimmobilien und Portfolios in Berlin und für allgemeine unternehmerische Zwecke verwendet werden.
(*) Pro forma basierend auf dem Reinerlös in Höhe von 98 Mio. EUR
aus der Ausgabe von 3.499.999 neuen Aktien am 21. April 2016.
Der Anstieg der verzinslichen Darlehen resultiert aus Darlehen, die zusammen mit erworbenen Vermögensgegenständen übernommen wurden, während der Anstieg in
den Nettofinanzverbindlichkeiten auf die Reduzierung
von Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten
zurückzuführen ist, die ebenfalls ein Ergebnis der Akquisitionen ist. Die Ausgabe von 3,5 Mio. neuen Aktien mit
einem Bruttoerlös von 99,7 Mio. EUR nach dem Ende des
Quartals wird sich positiv auf die Finanzlage auswirken.
0,35
EUR
Dividende
je Aktie
Zum Bilanzstichtag lag unsere Beleihungsquote (LTV)
bei rund 45,6 % (pro forma LTV: 39,3 %), mit einem durchschnittlichen Zinssatz des Darlehensbestands von rund
2,3 %. Fast alle unsere Darlehen haben einen festen Zinssatz oder sind abgesichert. Die Laufzeit unserer Darlehen
beträgt durchschnittlich rund 5,3 Jahre. Zurzeit verlängert
die Gesellschaft über die nächsten Monate die Laufzeiten
ihrer alten Darlehen. Für 2016 gehen wir von einer Refinanzierung von mindestens 150 Mio. EUR aus, womit der
durchschnittliche Zinssatz aller ausstehenden Darlehen
auf unter 2 % sinkt.
16
Am 28. Dezember 2016 unterzeichneten wir ein verbindliches Termsheet für eine neue Darlehensvereinbarung
über 150 Mio. EUR für die Refinanzierung von zwei Darlehen aus dem Jahr 2011. Die alten Bankdarlehen beliefen
sich einschließlich der damit verbundenen derivativen
Finanzinstrumente auf 130 Mio. EUR zu einem durchschnittlichen effektiven Jahreszinssatz von 3,6 %. Der neue
feste Zinssatz beläuft sich schätzungsweise auf rund 1,4 %
für eine Laufzeit von 6 Jahren. Die Vereinbarung soll am
30. Juni 2016 unterzeichnet werden.
Am 6. Mai 2016 schüttete die Gesellschaft, basierend auf
einem Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung
am 3. Mai 2016, eine Dividende in Höhe von 13,5 Mio. EUR
(0,35 EUR je Aktie) aus. Die Dividende wurde am
4. Mai 2016 ausgezahlt.
Konzernzwischenlagebericht
PROGNOSE
BERICHT
RISIKO
BERICHT
ADO Properties S.A. überwacht und kontrolliert kontinuierlich sämtliche Risikopositionen des Konzerns, um
einerseits Entwicklungen zu vermeiden, die den Bestand
des Konzerns gefährden könnten, und anderseits jegliche
sich bietende Chancen zu nutzen. Unser Risikomanagementsystem wurde auf Grundlage unserer Unternehmensstrategie und Portfoliostruktur als angemessenes
und wirksames Frühwarn- und Kontrollinstrument entwickelt. Unser etabliertes Risikomanagementsystem
­ermöglicht es dem Verwaltungsrat und dem Senior Management Team, jederzeit wesentliche Risiken innerhalb
des Konzerns und in seinem Umfeld zu identifizieren und
einzuschätzen. Der Verwaltungsrat und das Senior Management Team der ADO Properties S.A. sehen gegenwärtig keine Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden würden.
Wir sind zuversichtlich, dass ADO Properties durch
­erhebliches flächenbereinigtes Mietwachstum den Wert
seines Portfolios auch künftig weiter steigern wird. Unserer
Meinung nach verläuft die Integration des Carlos-Portfolios gemäß Zeitplan und wir haben begonnen, die Mieten
in diesem Sub-Portfolio bei Neuvermietungen zu erhöhen.
Wir erwarten, dass unsere Run Rate für das operatives
Ergebnis aus Vermietung (FFO) am Ende des Geschäftsjahrs 2016 bei mindestens 50 Mio. EUR liegen wird.
Wir rechnen damit, dass unser flächenbereinigtes Mietwachstum rund 5 % betragen wird, was sich positiv auf den
Wert unseres Portfolios, den Nettovermögenswert sowie
den Nettovermögenswert je Aktie auswirken wird.
Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten werden bis
Ende des Jahres 2016 voraussichtlich auf unter 2 % sinken,
mit einer Beleihungsquote im Bereich zwischen 45 % und
50 %. Im Hinblick auf unser Privatisierungsgeschäft gehen
wir davon aus, dass wir in diesem Zeitraum rund 100 Einheiten verkaufen werden. Die Ausschüttungsquote sehen
wir 2016 bei bis zu 50 % des operativen Ergebnisses aus
Vermietung (FFO 1).
SCHLUSSBEMERKUNG
Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen
und Informationen. Diese können durch Wörter wie „erwartet“, „beabsichtigt“ oder „wird“ bzw. sonstige Formulierungen mit ähnlicher Bedeutung gekennzeichnet sein.
Solche Aussagen basieren auf unseren gegenwärtigen
Erwartungen, Beurteilungen und Annahmen über künftige Entwicklungen und Ereignisse, und unterliegen daher
naturgemäß bestimmten Unsicherheiten und Risiken.
Die tatsächlichen Entwicklungen und Ereignisse können
sowohl in positiver, als auch in negativer Hinsicht erheblich von diesen zukunftsgerichteten Aussagen abweichen,
sodass sich die erwarteten, vermuteten, beabsichtigten,
für wahrscheinlich gehaltenen oder angenommenen Entwicklungen und Ereignisse rückblickend als falsch erweisen können.
17
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
VERSICHERUNG DER
GESETZLICHEN VERTRETER
Wir versichern nach bestem Wissen, dass der in diesem 3-Monatsbericht 2016 enthaltene verkürzte Abschluss der
ADO Properties S.A., der gemäß den vom International Accounting Standards Board veröffentlichten und von der
Europäischen Union verabschiedeten Internationalen Rechnungslegungsstandards aufgestellt wurde, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, und
der Zwischenlagebericht die Geschäftsentwicklung wahrheitsgemäß darstellt sowie die wichtigsten auf das Unternehmen
bezogenen Chancen, Risiken und Unsicherheiten für die verbleibenden neun Monate des Jahres beschreibt.
RABIN SAVION
Chief Executive Officer
YARON ZALTSMAN
Chief Financial Officer
18
EYAL HORN
Chief Operating Officer
ITE
20
N
N
R
E
E
H
Z
N
C
22
S
O
S
K WI LUS
ZSCH
23
B
A
SE
Konzern­
zwischenbilanz
Konzernzwischen­
gewinn- und
-verlustrechnung
Konzernzwischen­­
gesamtergebnis­
rechnung
24
26
28
Konzern­
kapitalflussrechnung
Konzern­eigen­
kapital­veränderungs­
rechnung
Anhang zum
Konzernzwischen­
abschluss
39
Bericht des
Abschlussprüfers
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
VERKÜRZTE
KONZERNZWISCHEN
BILANZ
AKTIVA
In TEUR
16
Anhang Ziffer
15
15
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Langfristige Vermögenswerte
Anlageimmobilien
5A
1.517.358
782.040
1.456.804
Anzahlungen für Anlageimmobilien
9A
3.750
378.775
2.085
1.727
1.003
1.720
1.644
993
1.817
1.524.479
1.162.811
1.462.426
41.137
43.591
44.728
20.892
14.430
19.955
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
6.973
2.193
6.385
Sonstige Forderungen
4.815
2.336
2.209
55.000
–
65.000
35.109
24.198
69.445
163.926
86.748
207.722
1.688.405
1.249.559
1.670.148
Sachanlagen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
6B
Kurzfristige Vermögenswerte
Zu Handelszwecken gehaltene Immobilien
5B
Eingeschränkt verfügbare Bankguthaben
Sonstige Geldeinlagen
5C
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Summe Aktiva
20
Konzernzwischenabschluss
PASSIVA
In TEUR
16
Anhang Ziffer
15
15
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Eigenkapital
–
2
–
Emissionsagio
206.600
13.569
206.600
Sonstige Rücklagen
331.141
30.059
332.177
Gewinnrücklagen
251.862
126.682
246.739
Den Aktionären der Gesellschaft
zuzurechnendes Eigenkapital
789.603
170.312
785.516
9.022
3.564
8.913
798.625
173.876
794.429
755.176
660.362
746.839
–
287.545
–
–
4.135
Aktienkapital
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter
Summe Eigenkapital
Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Darlehen und Ausleihungen
5D
Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden
Unternehmen und Personen
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten
5E
4.756
Derivative Finanzinstrumente
6B
10.541
9.875
9.106
48.584
41.242
48.593
819.057
999.024
808.673
41.986
55.599
38.430
7.730
3.887
8.091
20.532
15.869
20.119
Passive latente Steuern
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Darlehen und Ausleihungen
5D
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Derivative Finanzinstrumente
6B
Summe Passiva
21
475
1.304
406
70.723
76.659
67.046
1.688.405
1.249.559
1.670.148
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
VERKÜRZTE
KONZERNZWISCHENGEWINNUND -VERLUSTRECHNUNG
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
Anhang Ziffer
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Umsatzerlöse
7A
24.965
13.491
75.753
Betriebskosten
7B
(7.859)
(3.887)
(19.840)
17.106
9.604
55.913
Rohertrag
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
7C
(2.954)
(1.108)
(6.543)
Veränderung der Zeitwerte der Anlageimmobilien
und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
7D
(3.019)
39.021
158.579
–
–
(430)
11.133
47.517
207.519
–
556
1.584
(5.407)
(6.236)
(25.724)
(5.407)
(5.680)
(24.140)
5.726
41.837
183.379
Sonstige Aufwendungen
Ergebnis der betrieblichen Geschäftstätigkeit
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Finanzergebnis
7E
Ergebnis vor Steuern
Ertragsteueraufwand
(864)
(11.010)
(27.372)
Periodenergebnis
4.862
30.827
156.007
davon den Inhabern der Gesellschaft
zuzurechnendes Ergebnis
4.753
28.356
148.192
109
2.471
7.815
4.862
30.827
156.007
0,14
1,13 (*)
5,04
davon den nicht beherrschenden
Gesellschaftern zuzurechnendes Ergebnis
Periodenergebnis
Unverwässertes und verwässertes Ergebnis
je Aktie (in EUR)
(*) Rückwirkend angepasst – siehe Anhang Ziffer 7F bezüglich Aktiensplit.
22
Konzernzwischenabschluss
VERKÜRZTE
KONZERNZWISCHENGESAMT
ERGEBNISRECHNUNG
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
4.862
30.827
156.007
(1.159)
686
2.840
165
(91)
(666)
Gesamtes sonstiges Ergebnis
(994)
595
2.174
Gesamtergebnis in der Periode
3.868
31.422
158.181
3.759
28.949
150.359
109
2.473
7.822
3.868
31.422
158.181
Periodenergebnis
Posten, die anschließend gegebenenfalls in
Gewinn und Verlust umgegliedert werden
Tatsächlicher Anteil von Cashflow-Hedges an der
Veränderung der Zeitwerte
Darauf entfallende Steuern
Gesamtergebnis
davon den Inhabern der Gesellschaft zuzurechnendes Ergebnis
davon den nicht beherrschenden Gesellschaftern
zuzurechnendes Ergebnis
Gesamtergebnis in der Periode
23
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
VERKÜRZTE
KONZERNKAPITALFLUSS
RECHNUNG
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
4.862
30.827
156.007
79
35
256
Veränderung der Zeitwerte der Anlageimmobilien
und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
3.019
(39.021)
(158.579)
Finanzergebnis
5.407
5.680
24.140
Ertragsteueraufwand
864
11.010
27.372
Anteilsbasierte Vergütung
391
44
349
Veränderung der kurzfristigen mieterbezogenen
eingeschränkt verfügbaren Bankguthaben
(600)
(278)
(5.878)
Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
(588)
(13)
(3.477)
(2.588)
(1.725)
(1.563)
Periodenergebnis
Abzüglich:
Abschreibungen
Veränderung der sonstigen Forderungen
3.591
2.131
7.928
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
454
475
1.036
Veränderung der sonstigen Verbindlichkeiten
851
125
8.207
Gezahlte Ertragsteuern
(65)
(13)
(83)
15.677
9.277
55.715
(19.097)
(4.932)
(416.372)
(3.750)
(379.800)
(799)
(86)
(628)
(1.564)
–
–
35
Veränderung der zu Handelszwecken gehaltenen Immobilien
Nettocashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus der Investmenttätigkeit
Erwerb von / Modernisierungsinvestitionen in Anlageimmobilien
Geleistete Anzahlungen auf Erwerb von Anlageimmobilien
Erwerb von Sachanlagen
Zinseinnahmen
Einzahlungen aus Veräußerung von zur
Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Erwerb von Tochtergesellschaften ohne deren Zahlungsmittel
Investments in Bankguthaben
Rückzahlung von Bankguthaben
Nettoveränderung der kurzfristigen eingeschränkt
verfügbaren Bankguthaben
Mittelabflüsse für die Investmenttätigkeit (netto)
24
–
954
954
(22.675)
494
(89.010)
–
–
(100.000)
10.000
–
35.000
(66)
(4.289)
(3.165)
(35.674)
(388.201)
(574.921)
Konzernzwischenabschluss
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
400
285.471
338.248
(4.543)
(1.672)
(42.535)
–
–
5.980
Tilgung der kurzfristigen Darlehen
(4.287)
(1.037)
(13.062)
Gezahlte Zinsen
Erhaltene langfristige Darlehen
Tilgung der langfristigen Darlehen
Erhaltene kurzfristige Darlehen
(5.909)
(3.422)
(16.791)
Einzahlungen aus der Ausgabe von Aktienkapital
–
–
29
Ausgabe von Stammaktien (netto)
–
–
193.000
Darlehen von nahestehenden Unternehmen und Personen
–
2.870
2.870
Darlehen von nahestehenden Unternehmen und Personen
(Schuldscheinausgabe)
–
111.250
111.250
Mittelzuflüsse und -abflüsse aus Finanzierungstätigkeit
(14.339)
393.460
578.989
Nettoabnahme / -zunahme der Zahlungsmittel
und Zahlungsmitteläquivalente in der Periode
(34.336)
14.536
59.783
Liquide Mittel am Anfang der Periode
69.445
9.662
9.662
Liquide Mittel am Ende der Periode
35.109
24.198
69.445
25
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
VERKÜRZTE KONZERN
EIGENKAPITAL
VERÄNDERUNGSRECHNUNG
FÜR DEN 3-MONATSZEITRAUM BIS ZUM 31. MÄRZ
Kapitalrücklage
aus TransaktiAktienHedging onen mit MehrGewinn
agio rücklagen
heitsaktionär rücklagen
Summe
Anteile
nicht
beherrschender
Gesellschafter
–
206.600
(7.100)
339.277
246.739
785.516
8.913
794.429
Periodenergebnis
–
–
–
–
4.753
4.753
109
4.862
Sonstiges Gesamtergebnis
in der Periode, nach Steuern
–
–
(994)
–
–
(994)
–
(994)
Gesamtergebnis in der Periode
–
–
(994)
–
4.753
3.759
109
3.868
Änderungen der Verkaufsoption
(siehe Anhang Ziffer 5E)
–
–
–
(63)
–
(63)
–
(63)
Anteilsbasierte Vergütung
–
–
–
21
370
391
–
391
Stand zum 31. März 2016
–
206.600
(8.094)
339.235
251.862
789.603
9.022
798.625
2
13.569
(9.267)
27.350
98.326
129.980
1.091
131.071
Periodenergebnis
–
–
–
–
28.356
28.356
2.471
30.827
Sonstiges Gesamtergebnis
in der Periode, nach Steuern
–
–
593
–
–
593
2
595
Gesamtergebnis in der Periode
–
–
593
–
28.356
28.949
2.473
31.422
Einlagen der Aktionäre, nach Steuern
–
–
–
11.339
–
11.339
–
11.339
Anteilsbasierte Vergütung
–
–
–
44
–
44
–
44
Stand zum 31. März 2015
2
13.569
(8.674)
38.733
126.682
170.312
3.564
173.876
In TEUR
Aktienkapital
Summe
Eigen­
kapital
2016 (ungeprüft)
Stand zum 1. Jan. 2016
Gesamtergebnis in der Periode
Direkt im Eigenkapital erfasste
Transaktionen mit Inhabern
2015 (ungeprüft)
Stand zum 1. Jan. 2015
Gesamtergebnis in der Periode
Direkt im Eigenkapital erfasste
Transaktionen mit Inhabern
26
Konzernzwischenabschluss
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR BIS ZUM 31. DEZ.
Kapitalrücklage
aus TransaktiAktienHedging onen mit MehrGewinn
agio rücklagen
heitsaktionär rücklagen
Summe
Anteile
nicht
beherrschender
Gesellschafter
2
13.569
(9.267)
27.350
98.326
129.980
1.091
131.071
Jahresüberschuss
–
–
–
–
148.192
148.192
7.815
156.007
Gesamtergebnis im Berichtsjahr,
nach Steuern
–
–
2.167
–
–
2.167
7
2.174
Gesamtergebnis im
Geschäftsjahr
–
–
2.167
–
148.192
150.359
7.822
158.181
Einlagen der Aktionäre,
nach Steuern
–
–
–
11.339
–
11.339
–
11.339
Erhöhung des Emissionsagios
–
29
–
–
–
29
–
29
(2)
2
–
–
–
–
–
–
Ausgabe von Stammaktien (netto)
–
193.000
–
–
–
193.000
–
193.000
Umwandlung von Gesellschafterdarlehen in Eigenkapital
–
–
–
300.460
–
300.460
–
300.460
Anteilsbasierte Vergütung
–
–
–
128
221
349
–
349
Stand zum 31. Dez. 2015
–
206.600
(7.100)
339.277
246.739
785.516
8.913
794.429
In TEUR
Aktienkapital
Summe
Eigen­
kapital
2015 (geprüft)
Stand zum 1. Jan. 2015
Gesamtergebnis im
Geschäftsjahr
Direkt im Eigenkapital erfasste
Transaktionen mit Inhabern
Aktiensplit
27
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
ANHANG ZUM VERKÜRZTEN
KONZERNZWISCHEN
ABSCHLUSS
ZIFFER 1 – ADO PROPERTIES S.A.
ADO Properties S.A. („die Gesellschaft“) wurde am 13. November 2007 in Zypern als Private Limited Liability Company
(haftungsbeschränkte Gesellschaft) gegründet und firmierte bis zum 8. Juni 2007 als Swallowbird Trading & Investments
Limited. Die Gesellschaft hält und betreibt ein Portfolio von vornehmlich Wohnimmobilien in Berlin, Deutschland.
Die Gesellschaft löschte gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung am 8. Juni 2015 ihre Eintragung in Zypern
und verlegte ihren Sitz und die zentrale Verwaltung nach Luxemburg, wo sie als Société à Responsabilité Limitée (haftungsbeschränkte Gesellschaft) nach luxemburgischem Recht eingetragen wurde. Die Gesellschaft wurde dann gemäß
Beschluss der Gesellschafterversammlung am 16. Juni 2015 in eine Société Anonyme (Aktiengesellschaft) nach luxemburgischem Recht umgewandelt und firmierte um in ADO Properties S.A. (B-197554). Die Anschrift des Gesellschaftssitzes lautet 20 Rue Eugéne Ruppert, L-2453 Luxemburg.
Am 23. Juli 2015 absolvierte die Gesellschaft den Börsengang (IPO); seitdem werden die Aktien im regulierten Markt
(Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.
Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine direkte Tochtergesellschaft der ADO Group Ltd. („ADO Group“), einem
israelischen an der Börse Tel Aviv gelisteten Unternehmen.
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss der Gesellschaft zum 31. März 2016 für den an diesem Datum endenden
3-Monatszeitraum umfasst die Gesellschaft und ihre Tochtergesellschaften (im Folgenden zusammen als „der Konzern“
bezeichnet).
ZIFFER 2 – GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG
A. ÜBEREINSTIMMUNGSERKLÄRUNG
Der verkürzte Konzernzwischenabschluss wurde in Übereinstimmung mit dem IAS Standard 34 „Zwischenberichterstattung“, wie er in der Europäischen Union (EU) anzuwenden ist, erstellt. Er enthält nicht sämtliche Informationen,
die für einen vollständigen Abschluss erforderlich sind. Der Zwischenabschluss enthält jedoch ausgewählte erläuternde Anhangangaben, welche die Vorkommnisse und Transaktionen darstellen, die erforderlich sind, um die Veränderungen der Vermögenslage und der Leistung des Konzerns seit dem letzten Konzernjahresabschluss zum 31. Dezember 2015 zu verstehen.
Dieser verkürzte Konzernzwischenabschluss wurde in Euro (EUR) aufgestellt; sofern nicht anderweitig angegeben,
wurden die Beträge auf den nächsten Tausenderbetrag aufgerundet. Aufgrund von Rundungsdifferenzen können die
Zahlen in den Tabellen und im Fließtext von den exakt berechneten Beträgen abweichen.
Die Geschäftsaktivitäten des Konzerns unterliegen so gut wie keinen saisonalen Schwankungen.
Der vorliegende verkürzte Konzernzwischenabschluss wurde am 18. Mai 2016 vom Verwaltungsrat der Gesellschaft
freigegeben.
B. SCHÄTZUNGEN UND BEURTEILUNGEN DES MANAGEMENTS
Bei der Erstellung dieses verkürzten Konzernzwischenabschlusses hat das Management Beurteilungen, Schätzungen
und Annahmen vorgenommen, die Auswirkungen auf die Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
und die berichteten Zahlen bezüglich der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen haben.
Die tatsächlichen Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen.
28
Konzernzwischenabschluss
Die maßgeblichen vom Management bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Konzerns
vorgenommenen Beurteilungen haben sich gegenüber dem Konzernjahresabschluss zum 31. Dezember 2015 nicht
geändert.
ZIFFER 3 – BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
Mit Ausnahme der unten in Anhang Ziffer 3(A) beschriebenen Methoden hat der Konzern in diesem verkürzten
Konzernzwischenabschluss die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie im Konzernjahresabschluss
zum 31. Dezember 2015 angewandt. Der vorliegende verkürzte Konzernzwischenabschluss ist daher im Zusammenhang
mit dem Konzernjahresabschluss des Konzerns für das am 31. Dezember 2015 endende Geschäftsjahr zu lesen.
A.Ä NDERUNGEN IN DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN AUFGRUND NEUER
ODER GEÄNDERTER STANDARDS UND INTERPRETATIONEN
Die folgenden neuen oder überarbeiteten Standards und Interpretationen sind im Geschäftsjahr 2016 erstmals zwingend
anzuwenden, haben aber keinen wesentlichen Einfluss auf den verkürzten Zwischenabschluss des Konzerns:
■■
■■
■■
■■
■■
■■
Jährliche Verbesserungen an den IFRS, Zyklus 2010−2012 und Zyklus 2012−2014: Änderungen an diversen Standards
Änderungen an IAS 1: Offenlegungsinitiative
Änderungen an IAS 16 und IAS 38: Klarstellungen zu zulässigen Abschreibungsmethoden
Änderungen an IFRS 11: Bilanzierung von Erwerben von Anteilen an einer gemeinsamen Geschäftstätigkeit
Änderungen an IAS 16 und IAS 41: Fruchttragende Pflanzen
Änderungen an IAS 19: Leistungsorientierte Pläne: Arbeitnehmerbeiträge
B. VON DER EUROPÄISCHEN UNION NOCH NICHT ÜBERNOMMENE NEUE IFRS STANDARDS
Es wird nicht erwartet, dass die folgenden neuen oder geänderten Standards wesentliche Auswirkungen auf den
­konsolidierten Abschluss des Konzerns haben werden:
■■
■■
■■
■■
■■
■■
■■
■■
IFRS 9 Finanzinstrumente
IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden einschließlich der Änderungen an IFRS 15: Zeitpunkt des Inkrafttretens
von IFRS 15 und Klarstellungen zu IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden
IFRS 16 Leasingverhältnisse
Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28: Investmentgesellschaften – Anwendung der Konsolidierungs­ausnahme
Änderungen an IAS 12: Ansatz latenter Steueransprüche für unrealisierte Verluste
Änderungen an IAS 7: Offenlegungsinitiative
IFRS 14 Regulatorische Abgrenzungsposten
Änderungen an IFRS 10 und IAS 28: Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem ­Investor
und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture
29
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
ZIFFER 4 – KONSOLIDIERUNGSKREIS
Die Änderung gegenüber dem 31. Dezember 2015 resultiert aus dem unten beschriebenen Erwerb von Anteilen an
deutschen Immobilienholdings.
A.Am 1. Januar 2016 übernahm der Konzern 94,9 % der ausgegebenen Anteile mehrerer deutscher Unternehmen, die
10 Wohnimmobilien in Berlin halten. Die gesamte Gegenleistung belief sich auf 23 Mio. EUR (einschließlich ca. 4 %
Transaktionskosten). Bestandteil des Portfolios sind 531 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 36.000 m².
Der Erwerb wurde als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten und nicht als Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS Standard 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ behandelt, weil nach Ansicht des
Konzerns ein Portfolio von Vermögenswerten und nicht die Aktivitäten, Abläufe und das vorherige Management der
Unternehmen erworben wurden. Daher wurden die gesamten Anschaffungskosten gemäß den relativen Zeitwerten
der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Erwerbsdatum ohne Ansatz von Geschäfts- oder Firmenwerten und
latenten Steuern wie folgt zugeordnet:
16
1. Jan. 2016
In TEUR
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
294
Eingeschränkt verfügbare Bankguthaben
271
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen
21
43.824
Anlageimmobilien (*)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
(534)
(19.755)
Bankdarlehen
(558)
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten (**)
Gegenleistung insgesamt
23.563
(22.969)
In der Berichtsperiode gezahlte Gegenleistung (***)
294
Erworbene Zahlungsmittel
Nettocashflow aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften
(22.675)
(*) Der beizulegende Zeitwert der Anlageimmobilien zum 1. Januar 2016 beläuft sich auf 42.000 TEUR; daher wurden Anschaffungskosten von
rund 1,8 Mio. EUR unter dem Posten Veränderung der Zeitwerte von Anlageimmobilien in der verkürzten Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
(**) Sonstige langfristige Verbindlichkeiten beziehen sich auf eine Verkaufsoption, die auf Anteile nicht beherrschender Gesellschafter gewährt
wurde (siehe Anhang Ziffer 5E).
(***) Ein Betrag von 594 TEUR aus der gesamten Gegenleistung wurde nach der Berichtsperiode gezahlt.
30
Konzernzwischenabschluss
ZIFFER 5 – AUSGEWÄHLTE ANHANGANGABEN
ZUR VERKÜRZTEN KONZERNBILANZ
A. ANLAGEIMMOBILIEN
16
15
15
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
In TEUR
Stand zum 1. Jan.
611.568
611.568
Zugänge durch Erwerb von Tochtergesellschaften (siehe Anhang Ziffer 4)
43.824
97.541
248.606
Zugänge durch Erwerb von Vermögenswerten
14.844
3.233
425.286
Modernisierungsinvestitionen
Wertberichtigungen
Summe
4.905
1.932
12.602
(3.019)
67.766 (*) 158.742
1.517.358
782.040
1.456.804
Seit dem 31. Dezember 2015 haben sich die Anlageimmobilien aufgrund des Erwerbs der ausgegebenen Anteile an
mehreren deutschen Unternehmen (siehe Anhang Ziffer 4A) und der zusätzlichen Übernahme von 132 Wohneinheiten
in Berlin zu einem Gesamtpreis von 14,8 Mio. EUR im März 2016 erhöht. Dieser Preis enthält auch Transaktionskosten
und Grunderwerbssteuer in Höhe von 1,2 Mio. EUR, die nach dem Erwerb im Posten Veränderung der Zeitwerte von
Anlageimmobilien in der verkürzten Konzernzwischengewinn- und -verlustrechnung erfasst wurden.
Grundsätzlich werden die Anlageimmobilien gemäß der innerhalb des Konzerns geltenden Zeitwertberechnungs­
methoden jedes Jahr zum 30. Juni und 31. Dezember detailliert bewertet. Der Zeitwert der Anlageimmobilien zum
31. März 2016 wurde, basierend auf den Bewertungen zum 31. Dezember 2015, durch den Branchenexperten CBRE
ermittelt, der über die erforderliche fachliche Qualifikation sowie aktuelle Erfahrungen mit Standort und Art der zu
bewertenden Immobilien verfügt. Im Hinblick auf diesen verkürzten Konzernzwischenabschluss wird die Angemessen­
heit der Bewertungen laufend überprüft. Nach Einschätzung des Unternehmens haben sich die Parameter, die bei der
Bewertung im Dezember 2015 verwendet wurden, nicht wesentlich geändert.
Die Bewertungen beruhen auf dem Discounted-Cashflow-Modell. Das Bewertungsmodell geht davon aus, dass der
Barwert des Nettocashflow aus der Immobilie erwirtschaftet wird. Hierbei werden das erwartete Mietwachstum, die
Leerstandsdauer, der Vermietungsstand sowie Mietvergünstigungen, wie mietfreie Zeiten und andere nicht durch die
Mieter zu zahlende Kosten, berücksichtigt.
Der erwartete Nettocashflow wird durch Anwendung von risikobereinigten Abzinsungssätzen diskontiert. Neben
anderen Faktoren berücksichtigt der Abzinsungssatz die Gebäudequalität und die Lage (Toplage bzw. B-Lage), die
Mieterbonität und die Mietbedingungen.
Die gegenwärtige durchschnittliche Kapitalisierungsrate, die als Quotient aus dem Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income – NOI) für den letzten Monat der Berichtsperiode auf annualisierter Basis und dem beizulegendem
Zeitwert ermittelt wurde, beträgt 4,4 % (zum 31. März 2015: 4,5 % und zum 31. Dezember 2015: 4,4 %).
(*) Die Veränderungen der Zeitwerte von Anlageimmobilien für den am 31. März 2015 endenden 3-Monatszeitraum
beinhalten auch eine negative Bewertung in Höhe von 28.582 TEUR für die Transaktionskosten des am 1. April 2015
übernommenen Carlos-Portfolios, da das Management der Meinung ist, dass dies die wirtschaftliche Bedeutung und
den Zeitwert des Vermögenswerts besser widerspiegelt.
31
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
B. ZU HANDELSZWECKEN GEHALTENE IMMOBILIEN
Im 3-Monatszeitraum bis zum 31. März 2016 veräußerte der Konzern 26 Eigentumswohnungseinheiten für eine
­Gegenleistung von insgesamt 4,6 Mio. EUR. Diese wird in der verkürzten Konzernzwischengewinn- und verlustrechnung
unter Umsatzerlöse ausgewiesen.
C. SONSTIGE GELDEINLAGEN
Zum 31. März 2016 handelt es sich bei den sonstigen Geldeinlagen in Höhe von 55.000 TEUR um Erlöse aus dem
Börsengang, welche für 12 Monate angelegt wurden.
D. DARLEHEN UND AUSLEIHUNGEN
Zum 31. März 2016 belief sich der durchschnittliche effektive Zinssatz der Darlehen und Ausleihungen unter Berücksichtigung der Zinsswap-Sicherungsgeschäfte von fix auf variabel auf 2,3 % pro Jahr für alle Darlehen insgesamt (zum
31. März 2015: 2,6 % und zum 31. Dezember 2015: 2,3 %). Die durchschnittliche Laufzeit der Darlehen von Kreditinstituten ist 5,3 Jahre (zum 31. März 2015: 5 Jahre und zum 31. Dezember 2015: 5,5 Jahre).
Darlehen und Ausleihungen sind seit dem 31. Dezember 2015 angestiegen, hauptsächlich aufgrund der Bankdarlehen
in Höhe von 19,8 Mio. EUR, die im Zuge der Neuakquisitionen mit übernommen wurden (siehe Anhang Ziffer 4A).
Sämtliche Darlehen von Kreditinstituten sind projektgebundene Darlehen von deutschen Kreditinstituten, bei denen
die entsprechenden Vermögenswerte (Anlageimmobilien und zu Handelszwecken gehaltene Immobilien) als alleinige
Sicherheit dienen.
Zum 31. März 2016 kommt der Konzern seinen Verpflichtungen aus den bestehenden Darlehensverträgen gegenüber
den finanzierenden Banken (einschließlich Covenants) in vollem Umfang nach.
E. SONSTIGE LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
In Verbindung mit den Kaufverträgen über 94,9 % der Anteile an deutschen Immobilienholdings traf die Gesellschaft
am 26. Januar 2016 eine Vereinbarung mit der ADO Group über den Erwerb der verbleibenden 5,1 %. Im Zuge der
Vereinbarung wurde beschlossen, dass die ADO Group nach Ablauf eines Zeitraums von zehn Jahren nach Abschluss
der Transaktion das Recht hat, ihre Beteiligung an die Gesellschaft für die folgende Gegenleistung zu verkaufen (je
nachdem welcher Wert höher ist): (i) beizulegender Zeitwert der Anteile; oder (ii) der von der ADO Group für den
Erwerb der Beteiligung gezahlte Kaufpreis abzüglich der von den Holdinggesellschaften innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums an die ADO Group ausgeschütteten Dividenden.
Die Gesellschaft hat die oben genannte Verkaufsoption als finanzielle Verbindlichkeit erfasst, deren Zeitwert zu jedem
Bilanzstichtag ermittelt wird; die Veränderungen der Zeitwerte werden im Eigenkapital erfasst.
32
Konzernzwischenabschluss
ZIFFER 6 – FINANZINSTRUMENTE
Die Ziele und Richtlinien des konzernweiten Finanzrisikomanagements stehen in jeglicher Hinsicht mit den im
­Konzernabschluss veröffentlichten Informationen für das zum 31. Dezember 2015 endende Geschäftsjahr im Einklang.
A.A USSCHLIESSLICH FÜR BERICHTSZWECKE ZUM BEIZULEGENDEN
ZEITWERT BEWERTETE FINANZINSTRUMENTE
Die Buchwerte bestimmter finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, einschließlich Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, eingeschränkt
verfügbare und sonstige Bankguthaben sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten, entsprechen aufgrund ihrer Kurzfristigkeit genau oder annähernd ihrem beizulegenden Zeitwert.
Der Zeitwert der übrigen Verbindlichkeiten und die in der Bilanz veröffentlichten Buchwerte stellen sich wie folgt dar:
16
15
31. März 2016 (ungeprüft)
31. März 2015 (ungeprüft)
15
31. Dez. 2015 (geprüft)
Buchwert
Zeitwert
Buchwert
Zeitwert
Buchwert
Zeitwert
Variabel verzinsliche Darlehen
und Ausleihungen (*)
208.187
210.899
204.228
208.142
213.739
216.329
Fest verzinsliche Darlehen und
Ausleihungen (*)
588.975
605.209
511.733
525.246
571.530
585.940
–
–
287.575
301.428
–
–
797.162
816.108
1.003.506
1.034.816
785.269
802.269
In TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber
nahestehenden Unternehmen
und Personen
Summe
(*) Einschließlich des gegenwärtigen Anteils an langfristigen Darlehen und Ausleihungen.
B.B EMESSUNGSHIERARCHIE DER ZUM BEIZULEGENDEN ZEITWERT
BEWERTETEN FINANZINSTRUMENTE
Die nachstehende Tabelle enthält eine Übersicht der Finanzinstrumente, die zum Ende der Berichtsperiode zum
beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, sowie ihre Einstufung in die Bemessungshierarchie:
In TEUR
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte
Derivative Finanz­
verbindlichkeiten
Sonstige langfristige
Verbindlichkeiten
16
15
31. März 2016 (ungeprüft)
31. März 2015 (ungeprüft)
15
31. Dez. 2015 (geprüft)
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 2
Stufe 3
Stufe 2
Stufe 3
–
1.644
–
993
–
1.817
11.016
–
11.179
–
9.512
–
–
4.756
–
–
–
4.135
33
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
(1) D
ie sonstigen finanziellen Vermögenswerte beziehen sich zum 31. März 2016 auf die Option des Konzerns, die
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter aus einer Ende 2013 erfolgten Transaktion zu erwerben. Die Bewertung
dieses sonstigen finanziellen Vermögenswerts erfolgt zum beizulegenden Zeitwert.
(2) D
ie derivativen Finanzverbindlichkeiten werden zum 31. März 2016 durch das kreditgebende Institut zum beizule-
genden Zeitwert bewertet. Der beizulegende Zeitwert wird durch Diskontierung des künftigen Cashflows über die
Vertragslaufzeit und mit dem für ähnliche Instrumente entsprechenden Marktzins ermittelt. Das durch die Bank
­angewandte Kreditrisiko ist für die von der Bank vorgenommene Bewertung unwesentlich, während die anderen
Variablen über den Markt nachvollziehbar sind.
(3) D
ie sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten beziehen sich zum 31. März 2016 auf eine der ADO Group gewährten
Verkaufsoption (siehe Anhang Ziffer 5E), die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurde. Der beizulegende Zeitwert
wird auf Basis der erwarteten Zahlungsbeträge ermittelt, und die Verbindlichkeiten werden mithilfe des Marktzinses
am Bilanzstichtag zum Barwert abgezinst.
Wenngleich der Konzern davon ausgeht, dass seine Schätzungen des beizulegenden Zeitwerts angemessen sind, ­können
andere Methoden oder Annahmen zu abweichenden Bewertungen des beizulegenden Zeitwerts führen.
ZIFFER 7 – AUSGEWÄHLTE ANHANGANGABEN ZUR KONZERNGEWINN- UND -VERLUSTRECHNUNG
A. UMSATZERLÖSE
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Erträge aus Vermietung
Verkauf von Wohneinheiten
Summe
34
20.363
10.830
65.799
4.602
2.661
9.954
24.965
13.491
75.753
Konzernzwischenabschluss
B. BETRIEBSKOSTEN
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Löhne, Gehälter und Nebenkosten
1.699
1.056
5.504
Weiterberechnete Mietnebenkosten (Erträge), netto
(219)
(303)
312
Verkauf von Wohneinheiten – Kosten
3.911
2.149
8.471
Immobilienbetrieb und -instandhaltung
2.468
985
5.553
Summe
7.859
3.887
19.840
C. ALLGEMEINE VERWALTUNGSAUFWENDUNGEN
Am 21. März 2016 unterzeichneten die Gesellschaft und ihr CFO Herr Zaltsman einen gegenseitigen Aufhebungs­
vertrag, der am 23. Juli 2016 in Kraft tritt. Gemäß dieser Vereinbarung hat Herr Zaltsman bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses Anrecht auf einen Betrag in Höhe von 612 TEUR, der abhängig von den Ergebnissen der Gesellschaft
bis zum 23. Juli 2017 teilweise in bar und teilweise in Anteilen der Gesellschaft zu begleichen ist. Die Gesellschaft hat
den vollen Betrag als Aufwand in den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen für den am 31. März 2016 endenden
3-Monatszeitraum erfasst.
D.V ERÄNDERUNG DER ZEITWERTE DER ANLAGEIMMOBILIEN UND DER ZUR VERÄUSSERUNG
GEHALTENEN VERMÖGENSWERTE
Wie in den Anhang Ziffern 5A und 4A oben beschrieben, hat der Konzern im ersten Quartal 2016 zwei Transaktionen
abgeschlossen. Gemäß IFRS 13 „Bemessung des beizulegenden Zeitwerts“ dürfen sämtliche Transaktionskosten einschließlich der Grunderwerbssteuer nicht bei der nachfolgenden Berechnung des beizulegenden Zeitwerts abgezogen
werden.
Daher erfasste der Konzern eine negative Bewertung in Höhe von 3 Mio. EUR, die ausschließlich auf die Auswirkungen
der Transaktionskosten und der Grunderwerbssteuer zurückzuführen ist, und im ursprünglichen Buchwert dieser
Anlageimmobilien enthalten war.
35
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
E. FINANZERGEBNIS
16
15
15
Für das
Geschäftsjahr
bis zum
31. März 2016 31. März 2015 31. Dez. 2015
(ungeprüft)
(ungeprüft)
(geprüft)
Für den 3-Monatszeitraum
bis zum
In TEUR
Zinsen für Darlehen und Ausleihungen
4.845
3.575
18.058
–
2.224
5.801
562
(119)
281
5.407
5.680
24.140
Zinsen für Darlehen von nahestehenden Unternehmen und Personen (*)
Sonstige Nettofinanzaufwendungen (-erträge)
Summe
(*) Zu den Zinsen für Darlehen von nahestehenden Unternehmen und Personen gehören Zinsen aus Darlehen und Schuldschein der ADO Group
Ltd. bis zum 23. Juli 2015.
F. ERGEBNIS JE AKTIE
Aufgrund des am 16. Juni 2015 vorgenommenen Aktiensplits wurden die Zahlen bezüglich des Ergebnisses je Aktie für den
am 31. März 2015 endenden 3-Monatszeitraum rückwirkend angepasst, um die tatsächliche Anzahl der ausstehenden
Aktien widerzuspiegeln. Die Auswirkungen der rückwirkenden Anpassung auf das Ergebnis je Aktie sind wie folgt:
15
Für den 3-Monatszeitraum bis zum 31. März 2015
Wie berechnet
In EUR
Auswirkungen der
Wie in diesem
Neuberechnung Abschluss erfasst
14.178
Unverwässertes und verwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR)
(14.177)
1,13
ZIFFER 8 – SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Die Grundlage für die Unterteilung der Segmente und die Bewertungsgrundlagen für die Ergebnisse der Segmente
entsprechen den in Anhang Ziffer 26 in Bezug auf die operativen Segmente im Konzernjahresabschluss zum 31. Dezember 2015 dargestellten Grundlagen.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden für die operativen Segmente sind identisch mit den in Anhang Ziffer 3
beschriebenen wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
36
Konzernzwischenabschluss
A. ANGABEN ZU BERICHTSPFLICHTIGEN SEGMENTEN
Im Folgenden finden sich Angaben zu den Ergebnissen der jeweiligen berichtspflichtigen Segmente.
16
Für den 3-Monatszeitraum bis zum 31. März 2016
(ungeprüft)
Privatisierung
Summe
konsolidiert
20.050
313
20.363
–
4.602
4.602
Konsolidierte Umsatzerlöse
20.050
4.915
24.965
Rohertrag des berichtspflichtigen Segments
16.263
843
17.106
In TEUR
Wohnimmobilienmanagement
Externe Erträge aus Wohnimmobilien-Management
Externe Erträge aus dem Verkauf von Wohneinheiten
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
–
–
(2.954)
Veränderung der Zeitwerte der Anlageimmobilien und der
zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
–
–
(3.019)
Finanzerträge
–
–
–
Finanzaufwendungen
–
–
(5.407)
Konsolidiertes Ergebnis vor Steuern
–
–
5.726
Ertragsteueraufwand
–
–
(864)
15
Für den 3-Monatszeitraum bis zum 31. März 2015
(ungeprüft)
Wohnimmobilienmanagement
Privatisierung
Summe
konsolidiert
10.484
346
10.830
–
2.661
2.661
10.484
3.007
13.491
8.827
777
9.604
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
–
–
(1.108)
Veränderung der Zeitwerte der Anlageimmobilien
und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
–
–
39.021
Finanzerträge
–
–
556
Finanzaufwendungen
–
–
(6.236)
In TEUR
Externe Erträge aus Wohnimmobilien-Management
Externe Erträge aus dem Verkauf von Wohneinheiten
Konsolidierte Umsatzerlöse
Rohertrag des berichtspflichtigen Segments
Konsolidiertes Ergebnis vor Steuern
–
–
41.837
Ertragsteueraufwand
–
–
(11.010)
37
DREIMONATS-FINANZBERICHT 2016
15
Für das Geschäftsjahr bis zum 31. Dez. 2015 (geprüft)
In TEUR
Wohnimmobilienmanagement
Privatisierung
Summe
konsolidiert
64.575
1.224
65.799
Externe Erträge aus Wohnimmobilien-Management
–
9.954
9.954
Konsolidierte Umsatzerlöse
Externe Erträge aus dem Verkauf von Wohneinheiten
64.575
11.178
75.753
Rohertrag des berichtspflichtigen Segments
53.813
2.100
55.913
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
–
–
(6.543)
Veränderung der Zeitwerte der Anlageimmobilien
und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
–
–
158.579
Sonstige Aufwendungen
–
–
(430)
Finanzerträge
–
–
1.584
Finanzaufwendungen
–
–
(25.724)
Konsolidiertes Ergebnis vor Steuern
–
–
183.379
Ertragsteueraufwand
–
–
(27.372)
ZIFFER 9 – NACHTRAGSBERICHT
A.Im zweiten Quartal 2016 übernahm die Gesellschaft Vermögenswerte, die insgesamt 315 Wohneinheiten und 76 Gewerbeeinheiten in Berlin umfassen. Die Gesellschaft erwarb 100 % der Anteile zu einem Gesamtpreis von 56 Mio. EUR.
Zum Zeitpunkt der Akquisition betrug die jährliche Nettokaltmiete aus den neuen Immobilien insgesamt 2,5 Mio. EUR.
Zum 31. März 2016 leistete der Konzern eine Anzahlung in Höhe von 3.750 TEUR, die als Anzahlung für Anlage­
immobilien gebucht wurde.
B.Am 21. April 2016 platzierte die Gesellschaft 3.499.999 neue Aktien bei institutionellen Investoren zu einem Preis
von 28,50 EUR je Aktie. Die ADO Group war anteilig an der Ausgabe beteiligt und hält so nach wie vor einen Anteil
von 37 % an der Gesellschaft. Der Bruttoerlös aus der Transaktion beläuft sich auf 99,7 Mio. EUR. Die Gesellschaft
beabsichtigt, die Erlöse für die Finanzierung des Erwerbs weiterer Wohnimmobilienportfolios in Berlin zu verwenden.
C.Am 28. Dezember 2016 unterzeichnete der Konzern ein verbindliches Termsheet für eine neue Darlehensvereinbarung über 150 Mio. EUR für die Refinanzierung von Darlehen aus dem Jahr 2011. Das alte Bankdarlehen belief
sich einschließlich der damit verbundenen derivativen Finanzinstrumente auf ca. 130 Mio. EUR zu einem durchschnittlichen effektiven Jahreszinssatz von 3,6 %. Der Festzins für das neue Darlehen beläuft sich schätzungsweise
auf bis zu 1,36 % pro Jahr für eine Laufzeit von 6 Jahren. Die Vereinbarung soll am 30. Juni 2016 unterzeichnet werden.
D.Die Gesellschaft schüttete, basierend auf einem Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung am 3. Mai 2016,
eine Dividende in Höhe von 13,5 Mio. EUR (0,35 EUR je Aktie) aus. Die Dividende wurde am 4. Mai 2016 ausgezahlt.
38
Bericht des Abschlussprüfers
BERICHT
DES ABSCHLUSSPRÜFERS
AN DIE AKTIONÄRE DER ADO PROPERTIES S.A. –
REPORT OF THE RÉVISEUR D’ENTREPRISES AGRÉÉ
ÜBER DIE PRÜFERISCHE DURCHSICHT
DES ZWISCHENABSCHLUSSES
EINLEITUNG
Wir haben die beigefügte verkürzte Konzernzwischenbilanz der ADO Properties S.A. („die Gesellschaft“) und der
Tochtergesellschaften zum 31. März 2016, die verkürzte Konzernzwischengewinn- und verlustrechnung, die
­Konzernzwischengesamtergebnis-, -eigenkapitalveränderungs- und -kapitalflussrechnung für den 3-Monatszeitraum
bis zum 31. März 2016 sowie die Anhangangaben zum Zwischenabschluss („der verkürzte Konzernzwischenabschluss“)
einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Gemäß dem von der EU verabschiedeten IAS Standard 34 „Zwischenberichterstattung“ trägt das Management die Verantwortung für die Aufstellung und Darstellung dieses verkürzten
­Konzernzwischenabschlusses. Unsere Aufgabe ist es, auf Grundlage unserer prüferischen Durchsicht eine Beurteilung
über diesen verkürzten Konzernzwischenabschluss abzugeben.
UMFANG DER PRÜFERISCHEN DURCHSICHT
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem International Standard on Review Engagements 2410
­„Prüferische Durchsicht des Zwischenabschlusses durch den unabhängigen Abschlussprüfer der Gesellschaft“, wie in
Luxemburg vom Institut des Réviseur d‘Entreprise verabschiedet, durchgeführt. Die prüferische Durchsicht des Zwischenabschlusses umfasst Befragungen, in erster Linie von für das Finanz- und Rechnungswesen verantwortlichen
Personen, sowie analytische Beurteilungen und sonstige Erhebungen. Eine prüferische Durchsicht ist von wesentlich
geringerem Umfang als eine nach den International Standards on Auditing (ISA) durchgeführte Abschlussprüfung
und ermöglicht es uns daher nicht, eine mit einer Abschlussprüfung vergleichbare Sicherheit darüber zu erlangen, dass
uns alle wesentlichen Sachverhalte bekannt werden. Aus diesem Grund erteilen wir keinen Bestätigungsvermerk.
ZUSAMMENFASSENDE BEURTEILUNG
Auf Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu der
­Annahme veranlassen, dass der beigefügte verkürzte Konzernzwischenabschluss zum 31. März 2016 nicht in allen
wesentlichen Belangen in Übereinstimmung mit dem von der EU verabschiedeten IAS Standard 34 „Zwischenberichterstattung“ aufgestellt worden ist.
Luxemburg, den 18. Mai 2016
Stephen Nye
Partner
KPMG Luxembourg Société coopérative
Cabinet de révision agréé
39. Avenue John F. Kennedy
L-1855 Luxembourg
Tel.: +352-2251-511
Fax: +352-225-171
E-mail: [email protected]
Internet: www.kpmg.lu
39
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2 0 L-245
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NZ
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IR
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DE

Antrag zur Bewilligung einer finanziellen Unterstützung durch den

Station 2: Abzahlungs

Jahresrechnung

Werkstudent im Bereich Buchhaltung (m/w)

Anlage zur Selbstauskunft

DATRON AG gibt die testierten Geschäftszahlen 2015 sowie die

Darlehensfinanzierung Darlehen: • mittel

Erste Stadtratssitzung – kleine Tagesordnung mit großen

Halten - internetwertpapiere.at

- Deutsche Wohnen