Jahresbericht 2015

Jahresbericht
2015
Inhalt
3 Editorial
3 Gute Arbeit mit Blick aufs Ganze
7 Schwerpunktthema
7 Ein halbes Jahrhundert EBG Solothurn
9
10
11
12
14
17
18
21
Geschäftsbericht 2015
Generalversammlung (GV)
Vorstand
Bau- und Unterhaltskommission (BUK)
Verwaltungskommission (VeK)
Kultur- und Kommunikationskommission (KuK)
Vermietungssituation 2015
Die EBG in Zahlen
2 3
24
26
27
28
31
32
33
3 4
35
36
37
Jahresrechnung
Kommentar zur Jahresrechnung
Bilanz
Erfolgsrechnung
Anhang der Jahresrechnung
Antrag zur Gewinnverwendung
Bericht der Revisionsstelle
Geldflussrechnung
Verwendung des Mieterfrankens
Anlagewerte
Bericht der Geschäftsprüfungskommission
Budget 2016
38
3 8
39
Siedlungsverzeichnis und Organe
Verzeichnis der Siedlungen
Genossenschaftsorgane
«Es lässt sich gut leben in unserer Siedlung
Blumenfeld! Das war schon so, als ich vor
45 Jahren einzog – und es ist heute noch so.
Wenn ich auch gerne einräume, dass mir heute
meine praktische und gleichzeitig moderne
Küche besonders gut gefällt.»
Johanna Lauber, Erstbewohnerin, Einzug am 17. März 1971
EDITORIAL
Gute Arbeit mit
Blick aufs Ganze
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter
Im letzten Jahr wurde mit der Überarbeitung des
optischen Auftritts der EBG begonnen – ein erstes
Resultat halten Sie heute in Ihren Händen: den neu gestalteten Jahresbericht 2015. Der Vorstand freut sich,
wenn der mit Fotos aus der Genossenschaft illustrierte
Bericht Ihre Neugier weckt und Sie ihn interessiert
zur Hand nehmen. Er enthält, statutengemäss, den
Geschäftsbericht von Vorstand und Kommissionen (ab
Seite 10) sowie die Jahresrechnung 2015 (ab Seite 24).
Wir informieren Sie zudem über den Voranschlag 2016
(Seite 37), der gemäss Statuten in der Kompetenz
des Vorstandes liegt. Zudem kommt ein für die EBG
Bern besonderes Ereignis nochmals zur Sprache,
die Integration der EBG Solothurn: Lesen Sie im Schwerpunkt auf Seite 7 mehr über die fast 50-jährige EBG
Solothurn, deren Geschichte 1963 ihren Anfang nahm,
und lernen Sie beim Durchblättern des Jahresberichts
einige Leute vom Fliederweg näher kennen.
2015 wurde – wie wäre es von einer Baugenossenschaft
anders zu erwarten – natürlich auch gebaut: Während
die Sanierung der Einfamilienhäuser im Weissenstein
noch bis 2016 dauert, konnte die grosszyklische
Sanierung der Siedlung Fellergut im Westen von Bern
abgeschlossen werden. Im Fellergut wurde nicht nur
das Gebäude überholt, sondern auch eine wesentliche
Aufwertung des Areals erzielt: Neue, der Öffentlichkeit zugängliche Wege öffnen den vormals abgeschotteten Innenhof nun für alle. Diese Umgestaltung ist
ein gutes Beispiel dafür, dass eine gemeinnützige
Genossenschaft – wenn sie ihre Arbeit gut macht –
immer auch das Gesamte im Fokus hat.
Mit der Sanierung der Siedlung Häberlimatte in
Zollikofen steht bereits das nächste Grossvorhaben vor
der Tür. Dank intensiver Arbeit aller Beteiligter wurde
das Projekt im Berichtsjahr so weit entwickelt, dass mit
der Realisierung begonnen werden kann. Anders als
3
bei privaten Wohnbauträgern bestimmen in
der EBG Bern die Bewohnerinnen und Bewohner über
die Bauvorhaben. Im September 2015 wurde das
Sanierungsprojekt den in der Siedlung Häberlimatte
wohnenden Genossenschafterinnen und Genossenschaftern vorgestellt. Mit zahlreicher Teilnahme
bezeugten sie ihr grosses Interesse. Diverse
Verbesserungsvorschläge wurden entgegengenommen und, wenn keine zwingenden Gründe dagegen
sprachen, ins Bauprojekt aufgenommen.
Im Februar 2016 stimmte die Siedlungsversammlung
dem Vorhaben zu, sodass die Bauarbeiten im Sommer
2016 starten werden.
Ich danke an dieser Stelle allen Personen, die sich in
Gremien der EBG Bern oder in nebenamtlichen Funktionen engagieren, für ihre wertvolle Arbeit bestens.
Mein Dank für die angenehme Zusammenarbeit geht
ebenso an die Kolleginnen und Kollegen aus dem
Vorstand sowie an alle Mitarbeitenden der Geschäftsstelle. Auch im vergangenen Jahr führten sie die
Tagesgeschäfte einwandfrei und unterstützten den
Vorstand in seiner Arbeit.
Ihnen allen, geschätzte Genossenschafterinnen
und Genossenschafter, danke ich ebenfalls bestens.
Als Bewohnerinnen und Bewohner tragen Sie
wesentlich dazu bei, dass das Zusammenleben in
den Siedlungen der EBG gut funktioniert.
Ruedi Wachter
Präsident
Siedlung Blumenfeld in Zuchwil
«Das Zusammengehen mit der EBG Bern haben wir lange und
gut vorbereitet. Der Entscheid war wichtig, richtig und vor allem
rechtzeitig: Diese Fusion mit der EBG Bern sichert die Zukunft
unserer Siedlung am Fliederweg 8 und 10.»
Alois Krauer, ehemaliges Vorstandsmitglied der EBG Solothurn und langjähriger Aktuar
SCHWERPUNKTTHEMA
Ein halbes Jahrhundert
EBG Solothurn
Vor gut 50 Jahren beschlossen SBB-Angestellte, etwas gegen die akute Wohnungsnot
zu unternehmen. Es war die Geburtsstunde der Eisenbahner-Baugenossenschaft Solothurn
und ihrer 32 Wohnungen am Fliederweg in Zuchwil. Unter dem Dach der EBG Bern hat 2015
ein neues Kapitel ihrer Geschichte begonnen.
In den 60er Jahren war es schwierig, zahlbare Wohnungen zu finden. Dies bekamen auch die Angestellten
der SBB in Solothurn zu spüren. So meldeten sich 1963
über 30 Personen auf die Umfrage des späteren
Gründungspräsidenten Peter Zürcher: Ja, sie waren an
der Gründung einer Eisenbahner-Baugenossenschaft
interessiert. Damit begann die Suche nach Bauland –
doch Bauland zu finden, erwies sich als schwierig.
Ein erstes anvisiertes Grundstück in Bahnhofsnähe war
nicht verfügbar. Um bei Verhandlungen «verstärkt»
auftreten zu können, arbeiteten die Initianten bald mit
der Wohnbaugenossenschaft Dreibeinskreuz des Bundespersonals zusammen. Im Oktober 1964 überraschte
die Eidgenössische Finanzverwaltung die Landsuchenden mit der Absicht, im Blumenfeld in Zuchwil Land
zu kaufen und ihnen im Baurecht abzugeben. Dies rief
die Firma Vitelli auf den Plan: Sie offerierte den Suchenden ein Landstück, um das sie sich bereits vergeblich
bemüht hatten. Doch als Anfang 1965 die Finanzverwaltung Land der Erbengemeinschaft Gasser in Zuchwil
kaufte, mussten die Initianten das Vitelli-Grundstück
«schweren Herzens abschreiben», wie Peter Zürcher in
einem Rückblick schreibt.
Pioniergeist und Durchhaltewillen
Die Einwohnergemeinde Zuchwil legte einen Bebauungsplan vor und erliess Bauvorschriften. Dazu gehörte die Auflage, eine Tiefgarage zu bauen. Dagegen
führten die Initianten Beschwerde, errangen die
Unterstützung der Gemeindeversammlung – und
unterlagen am Schluss vor Bundesgericht. Erst als sich
die Eidgenössische Finanzverwaltung bereit erklärte,
7
die Einstellhalle zu finanzieren ohne die noch zu gründende EBG damit zu belasten, gab es grünes Licht.
Jetzt ging es zügig voran: Im April 1969 sicherte
die SBB-Finanzabteilung den Initianten die Finanzierung einer Wohnbaugenossenschaft zu, am 15. September erfolgte der Spatenstich, am 16. Januar 1970
gründeten 14 Personen die EBG Solothurn, und
am 1. März 1971 zogen die Ersten in die lang ersehnten
Wohnungen ein. Die Liegenschaften Fliederweg 8
und 10 mit ihren 32 Wohnungen hatte der Bund erstellt
und der EBG Solothurn abgetreten. Bald wurden
Baumängel festgestellt, Folgen unsorgfältiger
Arbeiten. Die Genossenschaftsmitglieder leisteten bei
deren Behebung viel Fronarbeit, so 1981, als sie das
Deckmaterial für die Neuabdichtung des Daches selber
von Hand umschichteten.
In den 2000er Jahren zeichneten sich im Vorstand
Nachwuchsprobleme ab, der Fortbestand der Genossenschaft war gefährdet. Nach Prüfung mehrerer
Optionen entschied sich der Vorstand für die Fusion
mit der EBG Bern; beide Generalversammlungen
hiessen diese Lösung im Juni 2015 rückwirkend per
1.1.2015 gut. Rechtlich handelte es sich aufgrund
der Grössenverhältnisse um eine Übernahme der EBG
Solothurn durch die EBG Bern.
Rund 50 Jahre lang verfolgte die EBG Solothurn ihren
Zweck, günstigen, der Spekulation entzogenen,
gut gelegenen Wohnraum anzubieten. Pioniergeist
und Durchhaltevermögen verhalfen den Beteiligten
zum Erfolg. Möge ihr Geist unter dem Dach der EBG
Bern weiterwirken!
Photovoltaik-Anlage
Erstellt: 2014
Lieferant/Installateur: Regio Energie Solothurn
Investitionskosten: CHF 118 518.–
Stromproduktion 2015: 72 929 kWh
Erlös Stromverkauf 2015: CHF 9 453.–
Geschäftsbericht 2015
Die EBG Bern hat 2015 alle ihre baulichen Ziele erreicht und die Fusion mit der EBG Solothurn
unter Dach und Fach gebracht. Entsprechend geht es in den folgenden Berichten um die GV,
um Vorstand und Kommissionen, um Knochenarbeit, Erfolge und Genugtuung.
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Generalversammlung
Die 108. ordentliche Generalversammlung (GV) fand
am 9. Juni 2015 im Unionssaal des Hotels Bern in Bern
statt. Sie war von 54 Genossenschafterinnen und
Genossenschaftern und verschiedenen Angehörigen
besucht.
Die GV genehmigte das Protokoll der 107. ordentlichen
GV vom 3. Juni 2014, den Geschäftsbericht 2014,
die Jahresrechnung 2014 und die Gewinnverteilung
2014. Der Verwaltung wurde Décharge erteilt.
Die GV stimmte der Fusion mit der Eisenbahner-Baugenossenschaft Solothurn, rückwirkend per 1.1.2015,
einstimmig zu. Die 46. und letzte ordentliche GV
der EBG Solothurn stimmte ihrerseits am 10. Juni 2015
der Fusion zu, ebenfalls einstimmig. Es handelte sich
um eine sogenannte Absorptionsfusion, bei der die EBG
Bern die Aktiven und Passiven der EBG Solothurn
übernahm.
Die GV wählte Ernst & Young einstimmig als Revisionsstelle der EBG Bern für das Geschäftsjahr 2015.
Informiert wurde die GV unter anderem über das in
der Kompetenz des Vorstandes liegende Budget 2015,
die laufenden und geplanten Sanierungen mit speziellem Fokus auf den Siedlungen Fellergut, Häberlimatte
und Weissenstein, die beabsichtigte Beteiligung an
der Überbauung Warmbächli auf dem Areal der früheren Kehrichtverbrennungsanlage, die Mietzinsstrategie –
konkret die Auswirkungen der Referenzzinssatzsenkung
auf die Mietzinse der EBG Bern –, das Projekt
zur Überarbeitung des visuellen Auftritts der EBG Bern
sowie über personelle Mutationen in den Bereichen
Unterhalt, Siedlungskommissionen und Geschäftsstelle.
10
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Vorstand
Sitzungen und Klausur
Der Vorstand traf sich im Berichtsjahr elfmal zu ordentlichen Sitzungen gemeinsam mit dem Geschäftsführer.
An der Klausurtagung im Oktober 2015, die im
neuen Siedlungslokal im Fellergut durchgeführt wurde,
diskutierte der Vorstand gemeinsam mit dem
Geschäftsführer die Strategie für die Weiterentwicklung der EBG Bern für den Zeitraum bis 2025.
Fazit: Es wird ein moderates, das heisst ein auf
die Ressourcen abgestimmtes, zeitlich gestaffeltes
Wachstum angestrebt. Erreicht werden soll dies durch
verdichtetes Bauen an bestehenden Standorten,
das Erstellen und den Erwerb von Wohnbauten sowie
nach Möglichkeit durch die Integration von weiteren
kleineren Genossenschaften (Fusion). Mit diesen
Massnahmen soll die Anzahl Wohnobjekte bis 2025
auf rund 850 erhöht werden, was eine Steigerung von
rund 25 Prozent bedeuten würde.
Kommissionen
Die Vorstandsgeschäfte werden in der heutigen
Organisation der EBG Bern zu einem grossen Teil von
drei Kommissionen bearbeitet. Über die Aktivitäten
der Verwaltungs-, der Bau- und Unterhalts- sowie
der Kultur- und Kommunikations-Kommission
im Berichtsjahr wird in den folgenden Kapiteln, ab
Seite 12, informiert.
11
Jahresziele 2015
Der Stand der vom Vorstand gesetzten
Jahresziele präsentiert sich wie folgt:
Abschluss Sanierung Fellergut: Dieses Ziel
wurde erreicht; siehe Ausführungen im Bericht
der Bau- und Unterhaltskommission, Seite 12.
Ausarbeitung Bauprojekt Häberlimatte:
Dieses Ziel wurde erreicht; siehe Ausführungen
im Bericht der Bau- und Unterhaltskommission,
Seite 12.
Durchführung der Fusion mit der EBG
Solothurn: Dieses Ziel wurde erreicht; siehe
Schwerpunktthema dieses Jahresberichts,
Seite 7.
Ausarbeitung Kommunikationskonzept
und neuer Auftritt EBG: Dieses Ziel wurde
teilweise erreicht. Es zeigte sich im Verlaufe
des Berichtsjahres, dass eine saubere
Umsetzung mehr als ein Jahr in Anspruch
nimmt. Im Jahr 2015 wurden die Grundlagen
für den neuen optischen Auftritt (u. a. Logo)
erarbeitet sowie das Gestaltungskonzept für
den Jahresbericht entworfen. Die weiteren
Instrumente, wie EBG-Nachrichten, Geschäftskorrespondenz, Internet-Auftritt, sind für
das Jahr 2016 vorgesehen.
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Bau- und Unterhalts
kommission (BUK)
Der Abschluss der Sanierungsarbeiten im Fellergut
(III. Etappe, Hausteil Mühledorfstrasse 13) und die
Ausarbeitung des Bauprojekts Häberlimatte bildeten
im Berichtsjahr die Schwerpunkte der Bau- und Unterhaltskommission (BUK). Daneben galt es natürlich,
eine Vielzahl von Baufragen zu beantworten und
mögliche Neubauprojekte weiterzuverfolgen.
Unter der fachkundigen Leitung von René Bolt tagte
die BUK insgesamt zehn Mal.
zogen. Gleichzeitig wurde im Zuge dieses Neubauprojekts der Hofbereich zur Freude der Bewohnerinnen
und Bewohner im Fellergut aufgewertet.
Sanierungsprojekt Fellergut
Zu Beginn des Berichtsjahrs konnten die Wohnungen
im Hausteil 11 gestaffelt und termingerecht bezogen
werden. Parallel dazu wurde im Hausteil 13 mit den
Sanierungsarbeiten begonnen. Zusätzlich ging es
Die schön sanierten Wohnungen im Hausteil 13
konnten einerseits an langjährige Bewohnerinnen und
Bewohner der Siedlung vermietet werden, andererseits
an von der EFH-Gesamtsanierung Weissenstein
betroffene Genossenschafterinnen und Genossenschafter. Zur grossen Freude der Projektverantwort
lichen gelang es zudem, einzelne grosszügige
5-Zimmer-Wohnungen an Familien mit Kindern zu
vermieten.
in der III. Etappe darum, die Gewerberäumlichkeiten
im Erd- und Hofgeschoss in enger Absprache
mit den neuen Mietern auszubauen und im Herbst
die Umgebungsarbeiten auszuführen, im Wesentlichen
auf der Nordseite vis à vis des Bahnhofs Nord.
Der Geschäftssitz der Fambau in unmittelbarer
Nachbarschaft wurde im Frühjahr fertiggestellt und be12
Sanierungsprojekt Häberlimatte
Die Ausarbeitung des Bauprojekts erfolgte in enger
Absprache mit dem beauftragten Architekturbüro
reinhardpartner, Architekten und Planer AG.
Zusätzlich wurden folgende Fachplaner beigezogen:
Bauingenieur: Emch und Berger AG, Bern; Gebäudetechnik: Grünig & Partner AG, Liebefeld; Elektro:
EPS Elektroplanung Schneider AG, Münchenbuchsee.
An der Informationsveranstaltung vom 17. September
GESCHÄFTSBERICHT 2015
2015 konnte das Sanierungsvorhaben den Bewohnerinnen und Bewohnern der Siedlung ausführlich vorgestellt und erläutert werden. Die Teilnehmenden nützten
die Gelegenheit, eigene Überlegungen und Ideen
einzubringen. Im Verlaufe des 4. Quartals galt es für
die Fachplaner, die Baugesuchsakten abschliessend
vorzubereiten und die ersten Submissionen voranzu
treiben. Die Siedlung Häberlimatte fasst den definitiven
Beschluss über das Bauprojekt anlässlich der ordentlichen Siedlungsversammlung im Frühjahr 2016.
13
Machbarkeitsstudie Weissenstein
Visionen und Potentiale für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung des Gebiets Weissenstein,
nach innen und nach aussen, konnten an den gemeinsamen Arbeitssitzungen mit dem beauftragten
Architekturbüro W2H sowie unter Mitwirkung von
Mitarbeitenden der Denkmalpflege und des Stadtplanungsamts entwickelt werden. Neben räumlichen
Entwicklungspotenzialen wurden auch Energie
konzepte geprüft. Diesen Teilbereich bearbeitete
die Fachhochschule Nordwestschweiz. Erste Zwischenresultate konnten gegen Ende des Berichtsjahrs
der Stadtbildkommission vorgestellt werden. Mit dem
Abschluss dieser Arbeiten kann im 1. Semester 2016
gerechnet werden. Diese Grundlage dürfte bezüglich
der Bewilligungsfähigkeit eine günstige Ausgangslage
für künftige Projekte darstellen.
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Verwaltungskommission (VeK)
Behandelte Themen
Die Verwaltungskommission (VeK) tagte unter
der Leitung von Marino Stoppiello zehnmal und
beschäftigte sich vor allem mit folgenden Themen:
–– Finanzen: Jahresabschluss, Quartalsergebnisse,
Budget, Controlling und Reporting
–– Versicherungsportfolios: Überprüfung und
Abschluss der neuen Verträge
–– Fusion mit der EBG Solothurn: Vorbereitung
–– Strategie «moderates Wachstum»: Erstellung
–– Organisationsreglement EBG: Überarbeitung
–– Risikobeurteilung: Aktualisierung
–– Elektronische Ablage für Vorstands- und Kommissionsarbeiten: Evaluation und Einführung
Vorsorgekommission
Die paritätische Vorsorgekommission führte eine
Sitzung durch. Die Mitglieder Marino Stoppiello und
Ruedi Wachter vertraten in der Kommission die Arbeitgeberseite. Der Vorsitz lag im Berichtsjahr bei
der Arbeitnehmerseite, konkret bei Geschäftsführer
Rolf Schneider.
Revisionsstelle
Die Jahresrechnung 2015 wurde durch die Revisionsstelle Ernst & Young nach den Prinzipien der so
genannt eingeschränkten Revision geprüft.
Der entsprechende Revisionsbericht ist auf Seite 32
dieses Jahresberichts abgedruckt. Für das Geschäftsjahr 2015 verzichtete der Vorstand auf Zusatzaufträge
an die Revisionsstelle.
Geschäftsprüfungskommission (GPK)
Die GPK setzt sich aus Werner Loosli, Matthias Howald
sowie Silvio Schmid zusammen. Die GPK der EBG Bern
traf sich im Jahr 2015 zu diversen Sitzungen. Es fanden
ebenfalls Besprechungen zwischen der GPK und
14
der Verwaltungskommission statt. Die GPK nahm
im Jahr 2015 verschiedene Prüfungen vor. Der Bericht
der GPK ist auf Seite 36 dieses Jahresberichts
abgedruckt.
Geschäftliche Abhängigkeiten von Vorstands
mitgliedern
Gemäss Art. 31 Abs. 2 der Statuten der EBG Bern sind
Personen, die in dauernder wesentlicher geschäftlicher Beziehung zur Genossenschaft stehen, nicht
als Vorstandsmitglieder wählbar bzw. zum Rücktritt
aus dem Vorstand verpflichtet. Diese Statutenbestimmung wird vom Vorstand – nach juristischen
Abklärungen – wie folgt interpretiert: «dauernd»
betrifft Aufträge, die länger als ein Jahr dauern oder
sich immer wieder wiederholen; «wesentlich» ist eine
Geschäftsbeziehung dann, wenn sie mehr als 10 bis
15 Prozent des gesamten Geschäftsvolumens
des Vorstandsmitgliedes ausmacht. Aufträge an
Vorstandsmitglieder sind erst dann mit Konsequenzen für das Vorstandsmitglied verbunden, wenn
beide Beurteilungskriterien gleichzeitig überschritten
werden, das heisst: Die Erfüllung nur eines Kriteriums
ist für die Beurteilung nicht relevant. Der Vorstand
ist überzeugt davon, dass Zusatzaufträge an
seine Mitglieder auch für die Genossenschaft von
Vorteil sind, weil Vorstandsmitglieder über genaue
Kenntnisse der Bedürfnisse und der Funktions–
weise der Genossenschaft verfügen. Solche Zusatzaufträge sollen deshalb nicht absolut ausgeschlossen
sein.
Im Jahr 2015 erhielt das Vorstandsmitglied René Bolt
Aufträge der EBG Bern im Umfang von CHF 21 600.–
zuzüglich MwSt. Konkret führte er über das Vorstandsmandat hinausgehende Aufträge aus im Zusammenhang mit der grosszyklischen Sanierung der Siedlung
Häberlimatte; zudem tätigte er Vorarbeiten für
GESCHÄFTSBERICHT 2015
das geplante Kompetenz- und Begegnungszentrum
am Rickenweg 17/17a. Dieser Auftrag beinhaltete
auch eine Analyse der Auswirkungen auf den gesamten Gebäudekomplex.
Diese Arbeiten übersteigen aus Sicht des Vorstandes
den von Art. 31 Abs. 2 der Statuten gegebenen
Rahmen klar nicht.
Der Vorstand hat im Berichtsjahr beschlossen,
das Unternehmen von René Bolt (Atelier a&b AG) mit
den Architekturleistungen für das geplante Kompetenz- und Begegnungszentrum im Erd- und Untergeschoss der Liegenschaft Rickenweg 17/17a zu betrauen.
In den EBG-Nachrichten 2/2015 wurden die Gründe für
diese Ausnahme transparent dargestellt. Die Geschäftsprüfungskommission monierte diese beabsichtigte
Auftragsvergabe und bezeichnete sie als nicht konform
mit Art. 31 Abs. 2 der Statuten (siehe Bericht auf Seite
36). Der Vorstand hat gegenüber der GPK schriftlich
wie auch anlässlich einer Besprechung dargelegt,
weshalb er den zur Diskussion stehenden spezifischen
Auftrag als legitim erachtet. Die in der Statutenbe
stimmung enthaltene Formulierung «dauernde
wesentliche geschäftliche Beziehung» definiert keine
präzis messbare Grenze, weshalb bereits in früheren
Jahren eine diesbezügliche Praxis entwickelt und
in den Jahresberichten jeweils bekannt gemacht wurde
(siehe weiter oben). Die 15-Prozent-Marke gemäss
dieser Praxis würde mit dem zur Diskussion stehenden
Mandat zwar voraussichtlich überschritten, dies aber
nur marginal und höchstens während eines Jahres.
Da es sich bei der 15-Prozent-Schwelle um eine Praxisfestlegung handelt, erachtet der Vorstand deren einmalige moderate Überschreitung in Anbetracht
des Nutzens für die EBG und der transparenten Offenlegung aber als verantwortbar.
Gegen Ende 2015 zeichnete sich bei den Arbeiten für
die städtebauliche Machbarkeitsstudie (siehe Seite 13)
für die Siedlung Weissenstein ab, dass sich im
Gebäude Rickenweg 17/17a Entwicklungsmöglichkeiten
ergeben, insbesondere durch den Ausbau der oberen
Geschosse zu Wohnflächen. Der Vorstand hat deshalb
Ende 2015 beschlossen, die sich ergebenden
Entwicklungsoptionen vor der Realisierung des zur
Diskussion stehenden Begegnungs- und Kompetenzzentrums detaillierter zu prüfen. Da durch diese
15
Ausweitung das gesamte Auftragsvolumen deutlich
steigen würde, würde auch nach Auffassung
des Vorstandes der legitime Rahmen für die Mandatserteilung an René Bolt deutlich überschritten. Zudem
würde die in den EBG-Nachrichten 2/2015 enthaltene
Ausnahmebegründung, wonach es sich um Bau für
den Eigenbedarf (Verwaltung) handle, verletzt.
An der Vorstandssitzung vom Februar 2016 entschied
der Vorstand schliesslich, dass sich René Bolt auf
die strategische Planung (Bauherrenrolle) fokussieren
wird und die weiteren Architekturleistungen
in der Folge extern vergeben werden. Indirekt bzw.
faktisch wurde die Differenz mit der GPK damit
erledigt.
«Attraktive Wohnung, günstiger Mietzins: Das findet
man heute nicht leicht. Wir sind wirklich froh, ja glücklich
über unsere erste Wohnung . Mit diesem Zins sind
die Ausbildungskosten tragbar, und wir können erst
noch unserer grossen Leidenschaft, dem Reisen, frönen.»
Marizela Mumdzic und Christoph Aeberhard, erste gemeinsame Wohnung
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Kultur- und Kommunikationskommission (KuK)
Schwerpunkte
Die Kommission für Kultur- und Kommunikation (KuK)
tagte unter der Leitung von Marijana Schweingruber
zehnmal. Primäres Ziel der KuK ist es, mit geeigneten
Rahmenbedingungen dazu beizutragen, dass
die Genossenschaftsidee sowohl weiter gefördert,
als auch von den Bewohnerinnen und Bewohnern
der Siedlungen gelebt wird. Im Jahr 2015 beschäftigte
sich die KuK vor allem mit folgenden Themen:
–– Neuer Auftritt EBG Bern: Festlegung des Rahmens,
Vorbereitung der Einführung
–– Kommunikationskonzept: Aktualisierung des bisherigen Konzepts.
–– Siedlungskommissionen: Entwicklung von Rahmenbedingungen für deren Arbeit (Informationsaustausch, gemeinsamer Anlass, Handbuch, etc.)
durchgeführt werden können, beschloss der Vorstand,
diese neu aus der laufenden Rechnung der EBG zu
finanzieren.
Siedlungsorgane
Im Jahr 2015 wurden in allen Siedlungen die ordentlichen Siedlungsversammlungen durchgeführt.
Die Protokolle der einzelnen Versammlungen wurden
in den EBG-Nachrichten veröffentlicht.
Die einzelnen Siedlungskommissionen organisierten
2015 mit den ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln
verschiedene Veranstaltungen. Auch trafen sich
ihre Mitglieder regelmässig zu Sitzungen.
Um den Informationsaustausch zu ermöglichen,
besuchten die Mitglieder der Siedlungskommissionen
und der KuK die Siedlungen Schwabgut und Fellergut.
Rudolf-Beutler-Fonds (RBF)
Erstmals seit Jahren konnten mit dem Ertrag 2014
des Rudolf-Beutler-Fonds keine Beiträge für Siedlungsaktivitäten gesprochen werden. Dies als Folge
der eingebrochenen Zinssätze. Damit die traditionellen
Siedlungsaktivitäten auch in den nächsten Jahren
17
Bilder: Siko-/KuK-Anlass
vom 17. Oktober 2015
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Vermietungssituation 2015
Die Vermietungssituation der EBG ist analog den Vorjahren sehr erfreulich.
Unter Berücksichtigung der laufenden, grosszyklischen Sanierungsarbeiten liegen
die Mieterwechsel auf dem Niveau der letzten Berichtsperiode.
Es fanden im Berichtsjahr folgende 51 Mieterwechsel statt:
Siedlung
Strasse
von möglichen
Weissenstein
EFH Weissenstein
11
213
Weissenstein
MFH Hauensteinweg 12 + 16
1
16
Weissenstein
MFH Martiweg 9–17
3
36
Holligen
MFH Burckhardtstrasse 8–16
2
35
Holligen
MFH Scheurerstrasse 10–14
2
21
Holligen
MFH Stoossstrasse 10–24
1
49
Holligen
MFH Huberstrasse 34
3
27
Häberlimatte
MFH Fellenbergstrasse 9–15
4
72
Blumenfeld
MFH Fliederweg 8–10
1
32
Schwabgut
MFH Schwabstrasse 70–72
5
120
Fellergut
MFH Mühledorfstrasse 9–13
18
54
Mieterwechsel insgesamt
Die Ertragsminderung durch Leerstände betrug
CHF 344 277.– und konnte gegenüber dem Vorjahr
um CHF 71 562.– gesenkt werden.
Diese Kosten entstehen im Wesentlichen durch
die Vornahme von grosszyklischen Sanierungsarbeiten
in unbewohntem Zustand. Der Rückgang im
vergangenen Berichtsjahr ist auf die Beendigung des
Sanierungsprojektes «Monokel» (Siedlung Fellergut)
im Juli/August zurückzuführen. Unverändert bestehen
aber auch gewisse Leerstände im Bereich der Auto
einstellhallenplätze in den Siedlungen Fellergut,
Schwabgut und Häberlimatte.
Bern wächst dynamisch
In den vergangenen Jahren ist die Stadt Bern stetig
gewachsen. Gemäss Statistik Stadt Bern sind
mehr als ein Drittel der Neubauwohnungen, die seit
18
Wechsel 2015
51
1991 gebaut wurden, in den letzten fünf Jahren
entstanden. 2015 nahm der Wohnungsbestand in
Bern um 331 auf gut 76 000 Wohnungen zu.
Ein Ausblick auf das Jahr 2016 lässt vermuten,
dass diese Zahl «locker» übertroffen wird,
waren doch am 31. Dezember 2015 738 Neubauwohnungen in Bau.
Demgegenüber werden 155 Wohnungen durch
Abbrüche, Umbauten oder Umnutzung verloren
gehen.
Trotz der Ausweitung des Angebotes ist weiterhin
mit einer grossen Nachfrage nach bezahlbaren
Wohnungen zu rechnen.
«Schon als Vorstandsmitglied waren mir die Begeg
nungen mit den Leuten im Blumenfeld wichtig.
Jetzt bin ich noch Hauswartin, und das Schönste an
diesem Amt ist für mich, dass ich bei der Arbeit all
diese Bekanntschaften weiterführen und neue Kontakte
knüpfen kann.»
Elisabeth Schönberg, ehemaliges Vorstandsmitglied der EBG Solothurn
«Das mache ich gerne: In der Siedlung kleinere
Reparaturarbeiten erledigen und den Bewohnerinnen
und Bewohnern im Blumenfeld damit gleichzeitig
einen Dienst erweisen. Ich freue mich darauf und bin
neugierig, was ich in Zukunft so alles erleben werde!»
René Wegmüller, Bewohner und neu Reparateur der Siedlung Blumenfeld
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Die EBG in Zahlen
1919
Gründung am 1. Juli
91 314 m2
Land im Eigentum
65 414 m2
Mehrfamilienhäuser
5
65
217
164
9
8
4-Zimmer
21
Geschäftslokale
Land im Baurecht
41
1-Zimmer
Mitglieder
9
Grundbesitz
25 900 m2
1471
2-Zimmer
5-Zimmer
213
Einfamilienhäuser
3-Zimmer
5½-Zimmer
6
Siedlungen
THEMA / KAPITEL
«Ich bin bereits in diesem Quartier aufgewachsen
und hier verwurzelt. Vor sechs Jahren sind Alessia
und ich mit grosser Freude in die tolle Wohnung am
Fliederweg eingezogen – enorm wichtig war uns
der Geschirrspüler!»
Ilenia Scavone und Tochter Alessia, Bewohnerinnen
22
Jahresrechnung
JAHRESRECHNUNG
Kommentar zur
Jahresrechnung
Bilanz per 31.12.2015
Die Bilanzsumme beträgt per 31. Dezember 2015
CHF 106 755 707.17, was gegenüber dem Vorjahr
mit CHF 97 724 876.91 einer Veränderung von
+ 9,24 Prozent entspricht.
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel
Die Geldkonten weisen per Bilanzstichtag ein Guthaben von CHF 10 498 156.40 (Vorjahr:
CHF 13 250 915.92) aus. Die markante Abnahme ist
im Wesentlichen auf die laufenden Sanierungsarbeiten
zurückzuführen.
Aktive Rechnungsabgrenzung
Der Betrag von CHF 271 636.85 setzt sich einerseits
aus dem jeweils im Voraus zu bezahlenden Baurechtszins (pro rata) für die Siedlung Fellergut – und
andererseits aus den aufgelaufenen Nebenkosten
in den verschiedenen Siedlungen zusammen.
Anlagevermögen
Finanzanlagen
Die Finanzanlagen stehen neu mit CHF 67 251.00 zu
Buche. Die Erhöhung ist auf die Beteiligung an der ordentlichen Aktienkapitalerhöhung der Logis Suisse AG
zurückzuführen.
Immobile Sachanlagen
Die Position Immobile Sachanlagen betrug am Ende
des Berichtsjahres CHF 95 579 941.16 gegenüber
dem Vorjahr von CHF 83 734 446.05. Die Steigerung
um insgesamt CHF 11 845 495.11 ist auf die Sanierungstätigkeiten in den Siedlungen Weissenstein und
Fellergut zurückzuführen und auf die Fusion mit
der EBG Solothurn (neu: Siedlung Blumenfeld).
24
Fremdkapital
Am Bilanzstichtag betragen:
Kurzfristiges Fremdkapital CHF 23 325 350.74
Langfristiges Fremdkapital CHF 81 530 678.02
Total Fremdkapital
CHF 104 856 028.76
Eigenkapital
Das Eigenkapital der EBG setzt sich wie folgt
zusammen:
AnteilscheineCHF445 600.00
ReservefondsCHF 118 250.00
Freie Reserven
CHF
741 305.71
JahresergebnisCHF
4 802.15
Total Eigenkapital
CHF
1 309 957.86
Erfolgsrechnung 2015
Im Berichtsjahr 2015 gilt es generell zu beachten,
dass in sämtlichen Ertrags- und Aufwandpositionen
neu auch die Werte der Siedlung Blumenfeld,
Zuchwil, mit einfliessen.
Nettoerlös
Der Nettoerlös beläuft sich auf CHF 9 475 349.60 und
liegt somit um CHF 784 795.60 über dem Vorjahr.
Neben der neuen Siedlung Blumenfeld liegen die Gründe auch in den vorgenommenen Sanierungsarbeiten
in den Siedlungen Weissenstein und Fellergut.
Betriebsaufwand
Im abgelaufenen Berichtsjahr sind Betriebskosten im
Betrage von CHF 4 390 258.40 ausgewiesen, u. a. für
–– Unterhalts-, Reparatur- und Ersatzaufwand:
CHF 1 328 837.28
–– Sanierungsaufwand: CHF 1 678 709.25
JAHRESRECHNUNG
Im Wesentlichen lagen die Aufwandpositionen im
Rahmen des Voranschlages 2015 (inkl. Fusionskosten).
Abschreibungen
Es konnten die betriebswirtschaftlich notwendigen
Abschreibungen im Betrage von CHF 2 299 376.50
vorgenommen werden. Die Abschreibungen auf den
Immobilien betragen ca. 2,4 Prozent der Buchwerte.
Finanzerfolg netto
Der Finanzaufwand betrug CHF 2 362 717.85; darin
enthalten sind die Hypothekar- und Baurechtszinsen
im Betrage von CHF 2 280 662.65. Der Finanzertrag
betrug bescheidene CHF 2 221.40.
25
Bilanz per 31. Dezember 2015
Mit Vorjahresvergleich
Aktiven
31.12.2015
31.12.2014
CHF
CHF
10 498 156.40
13 250 915.92
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
47 829.50
60 003.45
Übrige kurzfristige Forderungen
14 577.15
43 545.04
Heizölvorräte
96 375.91
116 157.90
Aktive Rechnungsabgrenzung
Total Umlaufvermögen
271 636.85
338 211.05
10 928 575.81
13 808 833.36
Anlagevermögen
Finanzanlagen
67 251.00
19 001.00
Beteiligungen
149 849.00
149 849.00
30 090.20
12 747.50
Mobile Sachanlagen
Immobile Sachanlagen
95 579 941.16
83 734 446.05
Total Anlagevermögen
95 827 131.36
83 916 043.55
106 755 707.17
97 724 876.91
CHF
CHF
1 443 149.93
2 501 871.80
17 005 604.35
15 457 060.00
Total Aktiven
Passiven
Fremdkapital
Kurzfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
Vorauszahlungen Mieter
Kontokorrent Tochtergesellschaft
Kurzfristige Darlehen Darlehenskasse EBG
Passive Rechnungsabgrenzung
Total kurzfristiges Fremdkapital
2 472.60
16 135.74
803 689.90
654 377.60
255 276.90
254 276.90
3 495 300.51
2 584 397.36
319 856.55
315 291.55
23 325 350.74
21 783 410.95
2 836 300.00
2 561 300.00
Langfristiges Fremdkapital
Pflichtdarlehen
75 224 270.00
68 606 874.35
Langfristige Darlehen Darlehenskasse EBG
Hypotheken
2 342 000.00
2 122 000.00
Langfristige Rückstellungen
1 128 108.02
802 282.05
81 530 678.02
74 092 456.40
104 856 028.76
95 875 867.35
Total langfristiges Fremdkapital
Total Fremdkapital
Fondskapital
Mietzinsausgleichsfonds
78 594.50
76 755.50
Fonds Erbschaft Beutler
511 126.05
510 499.35
Total Fondskapital
589 720.55
587 254.85
Anteilscheine
445 600.00
402 700.00
Reservefonds
118 250.00
116 250.00
Freie Reserven
741 305.71
735 624.31
Jahresergebnis
4 802.15
7 180.40
1 309 957.86
1 261 754.71
106 755 707.17
97 724 876.91
Eigenkapital
Total Eigenkapital
Total Passiven
26
Erfolgsrechnung per 31. Dezember 2015
Mit Vorjahresvergleich
31.12.2015
Nettoerlös aus Lieferungen und Leistungen
%
Mietzinseinnahmen
31.12.2014
%
9 684 570.00
CHF
8 969 055.50
Ertragsminderungen durch Leerstände und Debitorenausfälle
-357 909.85
-424 446.90
Total Netto-Mieteinnahmen
9 326 660.15
8 544 608.60
148 689.45
145 945.40
Nebenerlöse
Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen
Betriebsaufwand
Personalaufwand
100.0 9 475 349.60
100.0 8 690 554.00
%
CHF
%
CHF
6.7
638 651.15
7.1
613 723.95
Unterhalts-, Reparatur- und Ersatzaufwand
14.0
1 328 837.28
14.0
1 212 904.15
Sanierungsaufwand
17.7
1 678 709.25
12.2
1 064 085.05
Sachversicherungen
1.2
112 347.35
1.3
109 533.70
Energie- und Entsorgungsaufwand
5.0
474 609.64
5.5
475 461.64
Verwaltungsaufwand
1.6
151 065.41
1.0
89 620.40
Übriger Betriebsaufwand
0.1
6 038.32
0.3
21 744.56
Total Betriebsaufwand
46.3
4 390 258.40
41.3
3 587 073.45
Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA)
53.7
5 085 091.20
58.7 5 103 480.55
Abschreibungen, Wertberichtigungen und Rückstellungen
24.3
2 299 376.50
28.9
2 512 372.85
1.8
175 000.00
2.0 175 000.00
27.6
2 610 714.70
27.8 Zuweisung Fonds für Sanierungen und Neubauprojekte
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
2 416 107.70
Finanzerfolg netto
2 360 496.45
2 226 898.45
Finanzaufwand
2 362 717.85
2 264 457.60
Finanzertrag
Steuern
Ausserordentlicher Erfolg netto
Ergebnis vor Fondsergebnis
0.1 -2 221.40
-37 559.15
190 970.35
204 402.85
51 980.05
-22 500.00
7 267.85
0.1 7 306.40
Ergebnis Mietzinsausgleichsfonds
-1 839.00
-7 121.00
Ergebnis Fonds Erbschaft Beutler
-626.70
6 995.00
4 802.15
7 180.40
Jahresergebnis
27
CHF
JAHRESRECHNUNG
Anhang
der Jahresrechnung
Allgemeine Angaben
Firma, Rechtsform, Sitz
Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern
Unternehmens-Identifikationsnummer (UID):
CHE-103.966.572
Anzahl Vollstellen
Die Anzahl Vollstellen im Jahresdurchschnitt lag
im Berichtsjahr bei 3,5 (Vorjahr: 3,4).
Name der Revisionsstelle
Die Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern unterliegt
von Gesetzes wegen der eingeschränkten Revision.
Seit dem Geschäftsjahr 2000 amtet die Ernst & Young
AG, Bern, RAB-Nr. 500 646, als Revisionsstelle.
Die Revisionsstelle muss jährlich von der ordentlichen
Generalversammlung gewählt werden.
Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss
den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung
und Rechnungslegung des Obligationenrechts
(Art. 957 bis 963b), erstellt.
Die Rechnungslegung erfordert vom Vorstand
Schätzungen und Beurteilungen, welche die Höhe
der ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Eventualverbindlichkeiten im Zeitpunkt
der Bilanzierung, aber auch Aufwendungen
und Erträge der Berichtsperiode beeinflussen könnten.
Der Vorstand entscheidet dabei jeweils im eigenen
Ermessen über die Ausnutzung der bestehenden
gesetzlichen Bewertungs- und Bilanzierungsspiel28
räume. Zum Wohle der Genossenschaft können dabei
im Rahmen des Vorsichtsprinzips Abschreibungen,
Wertberichtigungen und Rückstellungen über
das betriebswirtschaftlich benötigte Ausmass hinaus
vorgenommen werden.
Die Immobilen Sachanlagen werden zum Anschaffungswert abzüglich der nötigen Abschreibungen
bilanziert.
Die Immobilien werden nach einem vom Vorstand
für eine Mehrjahresperiode erarbeiteten und
verabschiedeten Plan saniert. Sanierungen werden zu
einem wesentlichen Teil aktiviert und über die jeweilige
Nutzungsdauer abgeschrieben. Als Unterhalt
werden Kosten für werterhaltende Arbeiten an den
Liegenschaften bezeichnet. Solche Kosten werden
direkt der Erfolgsrechnung belastet.
Baukosten
Grosszyklische, mehrjährige Sanierungen werden
neu auf separaten Aktivkonten gesammelt (exkl. EFHGesamtsanierung Weissenstein). Bei Bauvollendung
werden die entsprechenden Kosten auf der Liegenschaft aktiviert und auf den Sanierungsaufwand
gebucht. Im Berichtsjahr 2015 entstanden Kosten von
insgesamt CHF 11,207 Mio.
JAHRESRECHNUNG
Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zur Bilanz
Direkte Beteiligungen
Autoeinstellhalle Müllerstrasse AG, Bern
Aktienkapital
150 000.00
2015
2014
100 %
100 %
Kapital- und Stimmanteil
Kapital- und Stimmanteil
2015
CHF
2014
CHF
117 943
109 195
+ Zugänge
28 591
8 748
- Abgänge
0
0
146 534
117 943
-105 195
-92 822
-11 248
-12 373
Zweck: Verwaltung und Vermietung einer
unterirdischen Einstellhalle für Motorfahrzeuge
im Gebiet Holligen, Bern
Mobile Sachanlagen
Anschaffungswerte
Anfangssaldo 1.1.
Schlusssaldo 31.12.
Wertberichtigungen
Anfangssaldo 1.1.
- Zugänge
+ Abgänge
Schlusssaldo 31.12.
Nettowert mobile Sachanlagen
0
0
-116 443
-105 195
30 091
12 748
Immobile Sachanlagen
Die Genossenschaft ist Eigentümerin von in Bern, Zollikofen und Zuchwil liegenden Wohnliegenschaften mit 681 Wohneinheiten.
Buchwerte 2014
Gestehungswert
Wertberichtigung
Buchwert
Weissenstein
58 416 018.75
16 911 868.15
41 504 150.60
Holligen
17 170 054.55
6 800 054.55
10 370 000.00
2 877 076.95
1 615 176.95
1 261 900.00
23 866 900.00
7 688 000.00
16 178 900.00
Huberstrasse
Schwabgut
Häberlimatte
4 861 000.00
2 861 000.00
2 000 000.00
17 272 312.65
4 852 817.20
12 419 495.45
124 463 362.90
40 728 916.85
83 734 446.05
Gestehungswert
Wertberichtigung
Buchwert
Weissenstein
63 728 519.75
17 731 869.15
45 996 650.60
Holligen
17 170 054.55
7 465 054.55
9 705 000.00
2 877 076.95
1 757 076.95
1 120 000.00
23 866 900.00
7 888 000.00
15 978 900.00
5 170 769.35
3 061 000.00
2 109 769.35
21 790 438.41
4 992 817.20
16 797 621.21
Blumenfeld
6 303 029.00
2 436 029.00
3 867 000.00
Warmbächli
5 000.00
0.00
5 000.00
140 911 788.01
45 331 846.85
95 579 941.16
Fellergut
Schlusssaldo 31.12.
Buchwerte 2015
Huberstrasse
Schwabgut
Häberlimatte
Fellergut
Schlusssaldo 31.12.
Im Berichtsjahr wurden steuerlich zulässige Abschreibungen im Betrag von CHF 2,288 Mio. (Vorjahr: 2,5 Mio.) auf den Immobilien
vorgenommen. Die Buchwerte liegen am Bilanzstichtag deutlich unter den Verkehrs- und Ertragswerten.
29
JAHRESRECHNUNG
Pflichtdarlehen
Pflichtdarlehen, zinslos von den Mietern/Genossenschaftern gewährt
Fondskapital
2015
CHF
2014
CHF
2 836 300
2 561 300
2015
CHF
2014
CHF
76 755
69 634
15 472
15 519
Mietzinsausgleichsfonds
Anfangssaldo 1.1.
+ Speisung Fonds
- Entnahmen für Mietzinsausgleiche
Schlusssaldo 31.12.
-13 633
-8 398
78 594
76 755
510 500
517 495
Fonds Erbschaft Beutler
Anfangssaldo 1.1.
+ Speisung Fonds (Zinsen)
- Entnahmen
Schlusssaldo 31.12.
627
1 674
0
-8 669
511 127
510 500
Zusätzliche Angaben, die nicht in anderen Bestandteilen
der Jahresrechnung enthalten sind
Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener
Verpflichtungen verpfändeten Aktiven
2015
CHF
2014
CHF
Buchwerte der Grundstücke und Gebäude
95 579 941
83 734 446
Beanspruchte Hypothekardarlehen
92 229 874
84 063 934
Es bestehen Hypotheken im Betrag von CHF 17,006 Mio., die im Geschäftsjahr 2016 fällig werden. Diese Positionen
sind deshalb in der Bilanz unter dem kurzfristigen Fremdkapital aufgeführt. Es ist davon auszugehen, dass diese
bei Fälligkeit jedoch vom Kreditgeber verlängert werden.
Betriebsaufwand
Die Entschädigung des Vorstands betrug total CHF 114 400.– (Vorjahr: CHF 113 043.–). Für die externe Revisionsstelle,
die GPK und die Entschädigungen an die Siedlungskommission wurden CHF 31 203.– (Vorjahr: CHF 20 942.–)
aufgewendet.
Erläuterung zur Position Ausserordentlicher Erfolg
Das eigenständige Vorsorgewerk der EBG ist der Symova Sammelstiftung BVG angeschlossen.
Da es den Vorsorgewerken zunehmend Mühe bereitet, die zukünftig notwendigen Renditen für die Sicherstellung
der Altersvorsorge zu erzielen, wurde in der vorliegenden Jahresrechnung eine Rückstellung von CHF 75 000.–
gebildet. Der aktuelle Deckungsgrad des Vorsorgewerks liegt im Zeitpunkt der Erstellung des Jahresberichts 2015
noch nicht vor.
30
JAHRESRECHNUNG
Antrag zur
Gewinnverwendung
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
Verwendung des Bilanzgewinns
Gewinnvortrag
0.00
0.00
Jahresergebnis
4 802.15
7 180.40
Verfügbarer Bilanzgewinn
4 802.15
7 180.40
Zuweisung an Reservefonds
2 000.00
2 000.00
Zuweisung an die freien Reserven
2 802.15
5 180.40
Jahresergebnis
4 802.15
7 180.40
Der Vorstand beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung:
31
Ernst & Young AG
Belpstrasse 23
Postfach
CH-3001 Bern
Telefon +41 58 286 61 11
Fax
+41 58 286 68 18
www.ey.com/ch
An die Generalversammlung der
Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern, Bern
Bern, 21. März 2016
Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränkten Revision
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang / Seiten 26 bis
30) der Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Für die Jahresrechnung ist die Verwaltung verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die
Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen.
Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese
Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision.
Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten,
dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns nicht Gesetz und
Statuten entsprechen.
Ernst & Young AG
Christof Gerber
Zugelassener Revisionsexperte
(Leitender Revisor)
32
Franziska Liechti
Zugelassene Revisionsexpertin
JAHRESRECHNUNG
Geldflussrechnung
31.12.2015
CHF
31.12.2014
CHF
4 802.15
7 180.40
2 267 376.50
2 512 499.75
Umsatzbereich
Jahresergebnis
Abschreibungen und Wertberichtigungen
Veränderungen Umlaufvermögen
127 498.03
178 077.17
Veränderung nicht verzinsliches Fremdkapital
-316 681.74
1 160 412.59
2 082 994.94
3 858 169.91
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Investitionsbereich
Investitionen/Desinvestitionen Mobile Sachanlagen
Investitionen/Desinvestitionen Immobile Sachanlagen
Investitionen/Desinvestitionen Finanzanlagen
Mittelfluss aus Investitionstätigkeit
-28 590.20
-8 748.00
-14 133 624.11
-12 940 969.00
-48 250.00
0.00
-14 210 464.31
-12 949 717.00
9 296 843.15
17 216 357.06
42 900.00
24 800.00
1 839.00
0.00
Finanzbereich
Veränderung verzinsliche Verbindlichkeiten
Kapitalzahlungen
Veränderung Mietzinsausgleichsfonds
Veränderung Fonds Erbschaft Beutler
626.70
0.00
9 342 208.85
17 241 157.06
Total Geldfluss
-2 785 260.52
8 149 609.97
Anfangsbestand flüssige Mittel
13 250 915.92
5 101 305.95
Mittelfluss aus Finanztätigkeit
Total Geldfluss
Schlussbestand flüssige Mittel
33
-2 785 260.52
8 149 609.97
10 465 655.40
13 250 915.92
JAHRESRECHNUNG
Verwendung
des Mieterfrankens
Rechnung 2014
CHF
Budget 2015
CHF
Rechnung 2015
CHF
%
2 243 636
2 398 590
215 894
255 550
Steuern und Beiträge
2 366 317
202 461
24.99
2.14
109 534
116 780
Versicherungsprämien
112 347
1.19
2 276 989
2 942 200
3 007 547
31.76
320 144
329 500
Abgaben
318 044
3.36
703 344
787 450
Verwaltungskosten
789 717
8.34
Passiv- und Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
143 898
151 300
Übrige Unkosten
145 498
1.54
2 512 373
2 189 575
Abschreibungen
2 299 377
24.28
175 000
100 000
175 000
1.85
9 316
9 450
2 015
0.02
-22 500
-22 500
51 980
0.55
8 687 629
9 257 895
Total Aufwand
9 470 303
100.00
8 694 810
9 356 550
Total Ertrag
9 475 105
7 181
98 655
Einlage FSN
Neutraler Aufwand
a.o Aufwand
Gewinn
4 802
Passiv- und Baurechtszinsen 24,99%
Steuern und Beiträge 2,14%
Versicherungsprämien 1,19%
Unterhalt und Reparaturen 31,76%
Abgaben 3,36%
Verwaltungskosten 8,34%
Übrige Unkosten 1,54%
Abschreibungen 24,28%
Einlage FSN 1,85%
a.o Aufwand 0,55%
Neutraler Aufwand 0,02%
34
JAHRESRECHNUNG
Anlagewerte
Weissenstein
Holligen
Huberstrasse
Schwabgut
Häberlimatte
Fellergut
Blumenfeld
Anlagevermögen
Buchwerte 2015
Buchwerte 2014
45 996 650.60
41 504 150.60
Holligen
9 705 000.00
10 370 000.00
Huberstrasse
1 120 000.00
1 261 900.00
15 978 900.00
16 178 900.00
Weissenstein
Schwabgut
Häberlimatte
Fellergut
Blumenfeld
Gesamt
2 109 769.35
2 000 000.00
16 797 621.21
12 419 495.45
3 867 000.00
95 579 941.16
83 734 446.05
Alle Angaben sind in CHF.
35
Geschäftsprüfungskommission der
Eisenbahner Baugenossenschaft Bern
Bern, 18. Februar 2016
Bericht der Geschäftsprüfungskommission für das Geschäftsjahr 2015
An die Generalversammlung der
Eisenbahner Baugenossenschaft Bern
Die Statuten der EBG Bern halten in Artikel 38 die Aufgaben der Geschäftsprüfungskommission (GPK) fest. Die GPK wacht im Wesentlichen darüber, dass die
Beschlüsse der Generalversammlung und des Vorstandes im Interesse der
Genossenschaft vollzogen werden und überprüft, ob die Geschäftsführung den
gesetzlichen Vorgaben sowie den Statuten und internen Reglementen entspricht.
Die GPK erhält die Sitzungsprotokolle des Vorstandes und der Kommissionen der
EBG und hat auf Verlangen Einsicht in sämtliche Dokumente.
Im Berichtsjahr 2015 wurden folgende Punkte vertieft betrachtet:
•
•
•
Auftragserteilung Architekturleistungen Begegnungs- und Kompetenzzentrum
Rickenweg 17/17a. Mandat an ein Vorstandsmitglied.
Prozesse Darlehenskasse in Bezug auf das FATCA-Abkommen.
Neuer Auftritt EBG. Kommunikationskonzept.
Die GPK weist die Generalversammlung auf die Nichtkonformität mit den Statuten im
Falle obiger Mandatserteilung hin. Der Vorstand der EBG hat das Vorstandsmitglied
René Bolt bzw. sein Unternehmen Atelier a&b AG mit den Architekturleistungen für
das Kompetenzzentrum (Herrschaftshaus) beauftragt. Diese Aufgabenkumulation
verletzt Art. 31 Abs. 2 der Statuten der EBG, wonach Personen „die in dauernder
wesentlicher geschäftlicher Beziehung zur Genossenschaft stehen“ nicht wählbar
bzw. zum Rücktritt verpflichtet sind.
Abgesehen davon erfüllen die Organe der EBG Bern ihre Aufgaben gemäss ihren
Rahmenbedingungen und setzen sich für das Wohl der Genossenschaft ein.
Die Geschäftsprüfungskommission der EBG Bern
Matthias Howald
36
Werner Loosli
Silvio Schmid
JAHRESRECHNUNG
Budget 2016
Nettoerlös aus Lieferungen und Leistungen
Mietzinseinnahmen
Ertragsminderungen durch Leerstände und Debitorenausfälle
Total Netto-Mieteinnahmen
Nebenerlöse
Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen
9 816 813.00
-158 780.00
9 658 033.00
154 800.00
9 812 833.00
Betriebsaufwand
Personalaufwand
641 000.00
Unterhalts-, Reparatur- und Ersatzaufwand
1 361 700.00
Sanierungsaufwand
1 731 000.00
Sachversicherungen
164 740.00
Energie- und Entsorgungsaufwand
481 200.00
Verwaltungsaufwand
167 720.00
Übriger Betriebsaufwand
17 400.00
Total Betriebsaufwand
4 564 760.00
Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA)
5 248 073.00
Abschreibungen, Wertberichtigungen und Rückstellungen
2 410 000.00
Zuweisung Fonds für Sanierungen und Neubauprojekte
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
175 000.00
2 663 073.00
Finanzerfolg netto
2 455 190.00
Finanzaufwand
2 457 040.00
Hypothekarzins
1 707 133.00
Verzinsung Depositengelder
Verzinsung KK AEH Müllerstrasse
Baurechtszins
93 000.00
4 000.00
652 907.00
Finanzertrag
-1 850.00
Aktivzinsen
-1 850.00
Steuern
Liegenschaftssteuer
Staats-, Gemeinde- und Kirchensteuer
Ausserordentlicher Erfolg netto
a.o. Aufwand (+) / Ertrag (-)
JAHRESERGEBNIS
221 550.00
218 050.00
3 500.00
-22 500.00
-22 500.00
8 833.00
Alle Angaben sind in CHF.
37
SIEDLUNGSVERZEICHNIS UND ORGANE
Verzeichnis der Siedlungen
Weissenstein
Häberlimatte
Schwarzenburgstrasse
Einfamilienhäuser
Dübystrasse
Einfamilienhäuser
Lötschbergweg
Einfamilienhäuser
Fellergut
Gotthardweg
Einfamilienhäuser
Mühledorfstrasse 9–13
Simplonweg
Einfamilienhäuser
Brünigweg
Einfamilienhäuser
Blumenfeld
Martiweg
Einfamilienhäuser
Fliederweg 8-10
Bundesbahnweg
Einfamilienhäuser
Trachselweg
Einfamilienhäuser
Siedlungsweg
Einfamilienhäuser
Hauensteinweg
Einfamilienhäuser
Rickenweg
Einfamilienhäuser
Rohrweg
Einfamilienhäuser
Kirchbergerstrasse
Einfamilienhäuser
Dietlerstrasse
Einfamilienhäuser
Bridelstrasse
Einfamilienhäuser
Martiweg
2- und 3-Zimmer-Wohnungen
Hauensteinweg
2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnungen
Rickenweg
2- und 3-Zimmer-Wohnungen
Holligen
Burckhardtstrasse 8–16
3- und 4-Zimmer-Wohnungen
Stoossstrasse 10–24
3-, 4-, 5 ½-Zimmer-Wohnungen
Scheurerstrasse 10–14
3- und 4-Zimmer-Wohnungen
Huberstrasse
Huberstrasse 34
1-, 2-, 3-Zimmer-Wohnungen
Schwabgut
Schwabstrasse 70–72
38
2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnungen
Fellenbergstrasse 9–15
2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnungen
3-, 4-, 5-Zimmer-Wohnungen
3- und 4-Zimmer-Wohnungen
SIEDLUNGSVERZEICHNIS UND ORGANE
Genossenschaftsorgane
Vorstand
Geschäftsstelle
Präsident
Wachter Ruedi
Vizepräsidentin
Schweingruber Marijana
Mitglieder
Bolt René
Geschäftsführer
Schneider Rolf
Revisionsstelle
Ernst & Young AG
Jacquat Olivier
Schürch Reto
Geschäftsprüfungskommission
Steiger Monika
Mitglieder
Stoppiello Marino
Howald Tschirren Matthias
Loosli Werner
Schmid Silvio
Siedlungskommissionen
Siedlungskommission Weissenstein
Siedlungskommission Häberlimatte
Präsident
Amrein Werner
Präsident
Köhli Werner
Mitglieder
Bartolano Erika
Mitglieder
Berger Therese
Derungs Rita
Hofstetter Andreas
Fricker Catherine
Krasny-Balda Anna
Spada Stephan
Urech Isabelle
Stoller Barbara
Vogel Matti
Siedlungskommission Holligen/Huberstrasse
Siedlungskommission Fellergut
Präsident
Junker Heinz
Mitglieder
Demir Seline
Präsident
Carpentieri Nicola
Knöri Walter
Mitglieder
Haas Ursula
Lappert Kurt
Känzig Thomas
Liebermann Frank
Schenk Werner
Stricker Edith
Siedlungskommission Blumenfeld
Mitglieder
Siedlungskommission Schwabgut
Andrykowski Marius
Präsident
Zbinden Heinz
Mumdzic Marizela
Mitglieder
Bregy Judith
Wegmüller René
Krebs André
Scheurer Kurt
Somandin Ruth
39
Aeberhard Christoph
Impressum
Herausgeberin
Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern
Brünigweg 22, 3008 Bern
Telefon 031 371 62 26
info @ ebgbern.ch
www.ebgbern.ch
Konzept und Gestaltung
Scarton Stingelin AG, Liebefeld Bern
Fotos
Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern
Porträtbilder: Cornelia Lampart, Bern
Druck
Printgraphic AG, Bern
Veröffentlichung: Mai 2016
Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern
Brünigweg 22, 3008 Bern
Telefon 031 371 62 26
info @ ebgbern.ch, www.ebgbern.ch

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