Title
Author(s)
宅地の高度利用化における3階建て住宅の動向に関す
る研究
角谷, 学
Citation
Issue Date
URL
2014-03-25
http://hdl.handle.net/10748/6818
DOI
Rights
Type
Textversion
Thesis or Dissertation
author
http://www.tmu.ac.jp/
首都大学東京 機関リポジトリ
平 成25年 度 修 士 論 文
論 文題 名
宅 地 の 高 度 利 用 化 に お け る3階 建 て住 宅 の 動 向 に 関す る研 究
首都大学東京大学院
都市環境科学研究科 都 市 シス テム 科 学 域
12887411角
指導教員
谷
学
玉川英則
宅 地 の 高 度 利 用 化 に お け る3階
建 て 住 宅の 動 向 に 関す る研 究
Researchonthetrendofthree-storyhousein
theadvanceduseofresidentialland
学 修 番 号12887412
氏名
角谷
学
〔論 文 要 旨 〕
我 が 国 に お い て は人 口 減 少 過 程 へ 進 む と い う 統 計 が 現 実 味 を 帯 び て くる よ う に な り、
将 来 的 に は 住 宅 余 り と も い え る 時 代 が 到 来 す る 可 能 性 も 考 え られ 、 そ の た め 良 質 な 住 宅
ス トッ ク の 形 成 が 望 ま れ る 。 近 年 で は 宅 地 を 高 度 利 用 す る 必 要 性 の 高 ま り と 一 連 の 法 改
正 も 伴 っ て 、特 に都 心 部 の 戸 建 住 宅 は2階
る 。 こ う した 状 況 か ら も 、3階
建 て か ら3階 建 て へ の 更 新 が 多 く見 られ て い
建 て住 宅 を 新 た な 都 市 型 住 宅 の 発 展 途 上 で あ る と位 置 づ
け 、 良 質 な 都 市 ス トッ ク と し て 活 用 して い く た め に も 住 宅 建 設 を 誘 導 ・規 制 し て い く必
要 が あ る 。 そ の た め に は 、 マ ク ロ レベ ル で の3階
建 て化 の動 向 とその 背景 を解 明 する必
要 が あ る 。 そ こ で 、 本 研 究 で は マ ク ロ な 視 点 か ら都 心 部 に お け る3階
概 観 して 地 域 性 と の 関 係 性 を 示 し、 住 宅 の3階
建て住 宅 の動 向を
建 て 化 を 規 定 す る 要 因 と建 設 特 性 を 明 ら
力、に す る こ と を 目 的 と す る 。 具 体 的 に は 、 東 京 都23区
を 対 象 地 域 と し、 住 宅 の3階
て 化 に 見 ら れ る 地 域 性 を 把 握 す る た め に 、 戸 建 住 宅 に 占 め る3階
建
建 て 住宅 の シエ ア、指
定 容 積 率 の 変 化 、 敷 地 面 積 の 狭 小 性 に 着 目 して 地 域 の 類 型 化 を 行 う 。 さ ら に は 、3階
建
て 化 の 建 設 実 態 を 把 握 す る た め に 、 建 物 規 模 の 傾 向 と従 前 の 利 用 実 態 を 明 ら か に して い
る。
ま ず 、 都 市 計 画 基 礎 調 査 を 用 い て 戸 建 住 宅 に 占 め る3階
3階 建 て住 宅 の 動 向 を 示 した 。1986年
力、
ら2006年
地 域 差 を 明 確 に す る た め に 国 勢 調 査 に お け る500mメ
3階 建 て 化 が 進 行 す る 条 件 と して 指 定 容 積 率150%以
建 住 宅 が 集 積 す る 地 域 に お い て は3階
年 に お い て 指 定 容 積 率 が100%以
出 し、3階
建 て住 宅の シ エア を算 出 し、
に か け て の 過 去5回
分を 参照 し、
ツ シ ュ で 集 計 して い る 。そ こか ら 、
上 で 、敷 地 面 積 が100m2未
満 の戸
建 て 化 が 進 行 しや す い と い う仮 説 を 立 て 、1986
下 の 地 域 に お け る 戸 建 住 宅 の100m2未
満 の敷地 率 を算
建 て シ エ ア との 関 係 性 を 示 した 。 な お 、 敷 地 面 積 は 擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 に よ
っ て 近 似 的 に推 定 して い る 。 ま た 、3階
建 て シ エ ア の 増 大 に見 られ る地 域 性 を 明 確 にす
る た め に 、3階 建 て シ エ ア 、 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 、100m2未
満 の 敷 地 率 の3指
標 で類
型化を行った。その結果 、「3階建 て住宅地を前提 とした住宅政策を必要 とする地域」で
2類 型、「2階建て住宅と3階 建て住宅の相互調整を求められる地域」、「
将来的に3階 建
て化が進行 すると予測できる地域」、「
ダ ウンゾーニ ングも しくは容積率緩和を必要 とす
る地域」、「
低層な住宅地が広がる地域」の6類 型 に分類 した。
以上3階 建て化 に見 られる背景に関する類型化をもとに、特 に3階 建て化が進行 して
いる 「3階建て住宅地を前提 とした住宅政策を必要とする地域」の69メ
ツシュを抽出 し
て東京駅を中心 とした距離圏別に4つ の地域 に分類 し、建物規模 に関する地域傾 向を把
握するため に、敷地面積及び延床面積の構成比を算出した。その結果 、全域で2階 建て
よ りも3階 建ての方が狭小な敷地面積の比率が高いが、延床面積は3階 建ての方が全体
的に大 きい方 にシフ トしていることがわか った。さらに、指定容積率の高い中心部に近
づ くほど敷地面積の規模 に余裕がある場合でも3階 建て住宅が建設される傾 向が見 られ
た。また、3階 建て住宅の建設実態を把握 するために、土地利用の用途を6分 類 に集計
して構成比を算出 し、従前の土地利用 に関する類型化を行い、「
住宅用途からの建て替え
地域」、「
空地における開発地域」、「
建て替え ・開発の複合的な地域」の3類 型 に分類 し
た。そこから、3地 区抽出して従前の建物形態を把握 した。その結果、建て替えに関す
る従前の主要形態は2階 建て住宅であ り、次いで専用工場 、住居併用工場、倉庫運輸関
係施設といった工業用途か らの建て替え事例が多 く見られた。また、工業用途か らの建
て替えと屋外利用地、未利用地 といった空地における建設ではミニ開発のように敷地を
細分化 して建設 される事例が多 く見られた。以上のように、戸建住宅の3階 建て化の背
景 としては地域の指定容積率の緩和や敷地面積の狭小性が関係 している地域も見 られ、
その開発形態も地域性を持って進行 していることが明らか になった。
本研究では、3階 建て住宅を新たな都市型住宅と位置づけて、マクロ レベルでの住宅
動向から3階 建て化の背景を明らかにしてきたが、今後の住宅政策 に反映 してい くため
には、そこで得た結果をも とに3階 建て化が及ぼす影響を把握 するためのミク ロな分析
が必要 になって くる。よって、居住者や住環境の視点から定量的に見てい くことは今後
の課題である。
目次
第1章
序
章
1-1研
究
の
背
景
・
・
・
・
1-1-1戸
建
持
家
志
向
1-1-2ミ
ニ
開
発
住
宅
1-1-33階
建
1-23階
建
て
住
て
宅
住
関
法
1-3研
究
の
目
的
と 方
1-4論
文
の
構
成
・
第2章3階
・
の
の
・
・
地
す
・
・
・
宅
に
・
普
る
・
・
・
歴
史
的
及
と
新
既
往
・
・
研
・
・
・
な
・
都
ビ
・
・
・
市
ュ
・
・
譜
な
レ
・
・
系
た
究
・
型
ー
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…1
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…1
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…2
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…3
・
住
・
宅
地
像
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…3
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…4
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…6
建て住宅に関する規制緩和と建設棟数
2-1木
造3階
建 て 住 宅
2-2木
造3階
建 て 住 宅 の 建 設 動 向
第3章3階
・
に 関 す る 規 制 緩 和
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …9
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …11
建 て 住 宅 の 動 向
3-1東
京 都 に お け る 戸 建 住 宅 の3階
建 て 化
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …13
3-2メ
ッ シ ュ 単 位 で の3階
建 て 住 宅 の 動 向
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …15
第4章
戸 建 住 宅 の3階
4-1指
定 容 積 率 との 関 係 性
建 て 化 の 背 景
5
2
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
7
2
4-1-1メ
ッ シ ュ 単 位 へ の 集 計 方 法
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
9
2
4-1-23階
建 て 住 宅 の シ エ ア と指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 と の 関 係 性
・ ・ ・ …
1
3
4-2敷
地 面 積 と の 関 係 性
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
1
3
建 住 宅 に お け る 敷 地 面 積 の 統 計
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
4-2-2擬
似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 に よ る 敷 地 推 定
5
3
4-2-1戸
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
8
3
4-2-33階
建 て 住 宅 の シ エ ア と敷 地 面 積 の 狭 小 性 と の 関 係 性
・ ・ ・ ・ ・ …
1
4
4-33階
建 て 住 宅 に 関 す る 類 型 化
第5章3階
建 て 住 宅 の 建 設 実 態
5-1対
象 地 域 の 抽 出
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …43
5-2敷
地 面 積 と 延 床 面 積 の 構 成 比
5-3従
前 の 土 地 利 用
と 建 物 形 態
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …45
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …60
5-3-1従
前 の 土 地 利 用 の 構 成 比
5-3-2従
前 の 土 地 利 用
5-3-2従
前 の 建 物 形 態 の 把 握
第6章
結
論
6-1研
究
の
ま
と
め
6-2今
後
の
課
題
と 展
・
・
望
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …60
に 関 す る 類 型 化
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …65
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …68
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…77
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…78
図表 目次
第1章
序
論
図1-1研
究
の
図2-2研
究
の
第2章3階
フ
構
ロ
成
ー
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…7
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
・
…8
建 て 住 宅 に 関 す る規 制 緩 和 と建 設 棟 数
表2-1木
造3階
図2-1全
国 木 造3階
図2-2主
要5都
第3章3階
建 て 住 宅 に 関 す る 規 制 緩 和 の 流 れ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …10
建 て 住 宅 建 設 推 移(1989∼2011)・
市 に お け る 木 造3階
建 て 住 宅 建 設 棟 数(2007∼2011)・
…12
建 て 住 宅 の 動 向
表3-13階
建 て 建 築 物 の 建 物 用 途 別 集 計(1986∼2006)・
図3-1戸
建 住 宅 に 占 め る3階
図3-223区
に お け る 戸 建 住 宅 数
図3-2-223区
に お け る 戸 建 住 宅 数(2006)
図3-2-323区
に お け る 戸 建 住 宅 数 対 比(2006/1986)
建 て 住 宅 の 増 減 数(1986∼2006)・
図3-3-13階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1986∼1991)
図3-3-23階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1991∼1996)
図3-3-33階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1996∼2001)
図3-3-43階
建 て 住 宅 の 増 減 数(2001∼2006)
図3-4戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1986)
図3-4-2戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1991)
図3-4-3戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1996)
図3-4-4戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(2001)
図3-4-5戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(2006)
図4-1指
図4-1-1指
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …19
建 て 住 宅 の シ エ ア(1986∼2006)・
図3-4-1戸
戸 建 住 宅 の3階
・ …14
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …16
に お け る 戸 建 住 宅 数(1986)
図3-33階
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …14
建 て 住 宅 の シ エ ア の 推 移(1986∼2006)・
図3-2-123区
第4章
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …12
・ ・ ・ ・ …22
建 て 化 の 背 景
定 容 積 率 に 関 す る 図 表
定 容 積 率 の 分 布 図(1986)
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …26
図4-1-2指
定 容 積 率 の 分 布 図(2006)
図4-1-3江
戸 川 区 にお け る指 定 容 積 率 緩 和 を 含 む 地 区計 画 事 例
図4-1-4足
立 区 にお け る指 定 容 積 率 緩 和 を 含 む 地 区計 画 事 例
図4-1-5指
定 容 積 率 の メ ッシ ュ 単 位 で の 集 計 方 法 ①
図4-1-6指
定 容 積 率 の メ ッシ ュ 単 位 で の 集 計 方 法 ②
図4-2戸
建 住 宅 に 占 め る 指 定 容 積 率100%以
下 の 割 合(1986)・
図4-3メ
ッ シ ュ 単 位 で の 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況(2006)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …28
図4-4戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1986)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …30
図4-5戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(2006)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …30
図4-6敷
地 面 積 に 関 す る 図 表
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …32
図4-6-1戸
建 住 宅 に お け る 敷 地 面 積 の 平 均 値(2008)
図4-6-2北
海 道 ・東 北 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
図4-6-3関
東地方の戸建住宅の平均敷地面積
図4-6-4中
越 ・北 陸 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
図4-6-5中
部 ・関 西 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
図4-6-6中
国 ・四 国 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
図4-6-7九
州 ・沖 縄 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
図4-7擬
似 面 ボ ロ ノイ 分 割 の 手 順
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …36
図4-7-1建
物 ポ リゴ ン
図4-7-2ポ
リゴ ン → ラ イ ン デ ー タ
図4-7-3ラ
イ ンデ ータ → ラス タ デ ータ
図4-7-4ラ
ス タ デ ー タ → ポ イ ン トデ ー タ
図4-7-5ポ
イ ン トデ ー タ → ボ ロ ノ イ 図
図4-7-6ボ
ロ ノ イ 図 → グ リ ッ ド コ ー ドを デ ィ ゾ ル ブ
図4-7-7デ
ィ ゾル ブ→ 土 地 利 用 現 況 とイ ンタ ーセ ク ト
図4-7-8建
物 ポ リゴ ン と 空 間 結 合
図4-9指
図4-103階
表4-1類
図4-113階
第5章3階
定 容 積 率100%以
下 の 地 域 に お け る100m2未
建 て シ エ ア30%以
型 化 フ ロ ー
・ ・ ・ ・ …28
上(2006)の
満 の 敷 地 率(1986)…39
地 域 お け る100r㎡
未 満 の 敷 地 率(1986)
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …41
建 て 住 宅 に 関 す る メ ッ シ ュ 単 位 の 類 型 化
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …42
建 て 住 宅 の 建 設 特 性
図5-1対
象 地 域 の 分 類
表5-1対
象 地 域
に 含
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …44
ま れ る 町 丁 目 名
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …44
表,図5-2敷
地 面 積 及 び 延 床 面 積 の 構 成 比(類
表5-2-13階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-2-22階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-2-33階
建て住宅の延床面積構成比
表5-2-42階
建て住宅の延床面積構成比
図5-2-1階
数別敷地面積構成比の平均値
図5-2-2階
数別延床面積構成比の平均値
表,図5-3敷
地 面 積 及 び 延 床 面 積 の 構 成 比(類
表5-3-13階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-3-22階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-3-33階
建て住宅の延床面積構成比
表5-3-42階
建て住宅の延床面積構成比
図5-3-1階
数別敷地面積構成比の平均値
図5-3-2階
数別延床面積構成比の平均値
表,図5-4敷
地 面 積 及 び 延 床 面 積 の 構 成 比(類
表5-4-13階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-4-22階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-4-33階
建て住宅の延床面積構成比
表5-4-42階
建て住宅の延床面積構成比
図5-4-1階
数別敷地面積構成比の平均値
図5-4-2階
数別延床面積構成比の平均値
表,図5-5敷
地 面 積 及 び 延 床 面 積 の 構 成 比(類
表5-5-13階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-5-22階
建て住宅の敷地面積構成比
表5-5-33階
建て住宅の延床面積構成比
表5-5-42階
建て住宅の延床面積構成比
図5-5-1階
数別敷地面積構成比の平均値
図5-5-2階
数別延床面積構成比の平均値
図5-6敷
地 面 積 構 成 比 の 平 均 値(4類
図5-6-1敷
地面積構成比の平均値
図5-6-2延
床面積構成比の平均値
型)・
図5-73階
建 て 住 宅 に 占 め る100rh未
図5-83階
建 て 住 宅 に 占 め る 延 床 面 積200㎡
表5-6土
地 利 用 の 用 途 区 分
図5-9従
前 の 土 地 利 用 の 割 合(1986年
型1)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …46
型2-1)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …49
型2-2)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …52
型2-3)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …55
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …58
満 の 敷 地 率
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …59
以 上 の 割 合
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …59
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …61
∼2006年,平
均 値)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ …62
図5-9-1公
共系用地の割合
図5-9-2商
業系用地の割合
図5-9-3住
宅系用地の割合
図5-9-4工
業用地の割合
図5-9-5農
業用地の割合
図5-9-6そ
の他用地の割合
表5-7類
型 化 フ ロ ー
図5-10メ
表5-8属
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …65
ッ シ ュ 単 位 で の 類 型 化
性 表(4類
表5-9,図5-11江
型)・
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …66
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …67
戸 川 区 に お け る 従 前 の 利 用 実 態
表5-9-1従
前 の 建 物 形 態(用
表5-9-2従
前の土地利用
途 階 数 別 集 計)
図5-11-13階
建 て 住 宅 と 土 地 利 用(1986)
図5-11-23階
建 て 住 宅(1991)と
土 地 利 用(1986)
図5-11-33階
建 て 住 宅(1996)と
土 地 利 用(1991)
図5-11-43階
建 て 住 宅(2001)と
土 地 利 用(1996)
図5-11-53階
建 て 住 宅(2006)と
土 地 利 用(2001)
表5-10,図5-12大
田 区 に お け る 従 前 の 利 用 実 態
表5-10-1従
前 の 建 物 形 態(用
表5-10-2従
前の土地利用
建 て 住 宅 と 土 地 利 用(1986)
図5-12-23階
建 て 住 宅(1991)と
土 地 利 用(1986)
図5-12-33階
建 て 住 宅(1996)と
土 地 利 用(1991)
図5-12-43階
建 て 住 宅(2001)と
土 地 利 用(1996)
図5-12-53階
建 て 住 宅(2006)と
土 地 利 用(2001)
東 区 に お け る 従 前 の 利 用 実 態
表5-11-1従
前 の 建 物 形 態(用
表5-11-2従
前の土地利用
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …72
途 階 数 別 集 計)
図5-12-13階
表5-11,図5-13江
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …69
途 階 数 別 集 計)
図5-13-13階
建 て 住 宅 と 土 地 利 用(1986)
図5-13-23階
建 て 住 宅(1991)と
土 地 利 用(1986)
図5-13-33階
建 て 住 宅(1996)と
土 地 利 用(1991)
図5-13-43階
建 て 住 宅(2001)と
土 地 利 用(1996)
図5-13-53階
建 て 住 宅(2006)と
土 地 利 用(2001)
・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ …75
第1章
1-1研
1-1-1戸
序論
究 の 背景
建持家志向
我が国における戸建持家志向は高 く、一時期の例外を除いて戦後一貫 してみられた地
価の上昇はバ ブル崩壊後下落経験を してお り、かつてのような大幅な地価上昇は期待で
きないのではないかという経済情勢の中で持家指向が大きく低下 していない。その理由
と しては、総理府が発表 している 「
住宅 ・宅地 に関する世論調査 」の結果が示すように
「
同 じところに安心 して住み続けたい」 「自分で所有 していると自由に使え、安心だか
ら」 「
借地 ・借家は生活や権利が不安定だから」など、住宅を所有することに伴 う 「
居
住の安定性」や 「
利用の自由度」が評価されているか らにほかならない。利用の 自由度
か らみて、戸建住宅は集合住宅 に比較 して明ら力、
に優位であ り、1962年 の区分所有法に
よって法的根拠が与えられた集合住宅の持家化 は大都市部 において着実 にその比率を増
大させてきたものの、人々の戸建住宅指向を大きく変えるもの にはなっていないことは
世論調査によって確認できる。
1-1-2ミ
ニ開発住宅地の歴史的な系譜
我が国における住宅問題 は深刻である。高度経済成長期力、
らバ ブル崩壊までの大都市
圏への人ロー極集中に応えるために大量の住宅が供給され、その結果都心部では住環境
や防災性の持続性が懸念されてお り、現在 にか けて大きな課題 となっている。大都市圏
での住宅問題 に歴史的に付随するのは 「
狭小な敷地」を利用 するという点である。ここ
で1970年
代から宅地を細分化することで住宅の供給量を確保 してきたミニ開発住宅地
について概略を述べる。
高度経済成長期には、地方都市より多 くの若者が成長著 しい第2・3次
産業の担い手
と して、東京や大阪の大都市圏に流入 した。主な住居は住み込みや社宅 ・アパ ー トであ
ったが、やがて所帯を構えて大量の持家需要に応えて、郊外工 リアでは中小民間業者の
開発による低廉かつ居住水準の低い戸建住宅地が形成され始めた。このスプロール開発
を抑制するため、1968年
の改正都市計画法で区域区分制度 、開発許可制度が創設され
た。しか し、市街化 区域で開発許可の対象 となる開発規模の1,000m2を
1
わずか に欠けて
1区 画 の 敷 地 面 積 が100㎡
を 下 回 る よ う な 「ミ ニ 開 発 」 に よ る 戸 建 持 家 住 宅 地 開 発 が 横
行 し、 都 心 へ の 通 勤 に 便 利 な 鉄 道 沿 線 に 広 範 囲 か つ 急 激 に広 が っ た 。 ミ ニ 開発 は 、 そ の
居 住 水 準 の 低 さ と 住 環 境 の 劣 悪 さ か ら社 会 問 題 化 し、 ス ラム 化 と再 開 発 の 必 要 性 が 懸 念
され てい る。
急 速 な 市 街 地 の 拡 大 ・人 口 急 増 に 対 応 す る た め の 公 共 施 設 整 備 は 自治 体 の 財 政 を 圧 迫
した 。多 くの 自 治 体 で は 独 自 に 開 発 指 導 を 定 め て 指 導 対 象 とな る 開発 面 積 を1,000m2未
満 に 設 定 し 、 最 低 敷 地 規 模 規 制 や 開 発 負 担 金 制 度 を 導 入 す る こ とで 抑 制 を 図 っ た が 、 法
的 拘 束 力 の 弱 さ や 、 開 発 面 積 を 対 象 面 積 未 満 に 抑 え る 開 発 の 出 現 か ら徹 底 的 な 抑 制 は 不
可 能 であ った 。
ミ ニ 開 発 の 開 発 ラ ッ シ ュ は 、1972か
地 価 上 昇 に よ っ て1970年
ら73年
頃を ピーク に自治体 の 開発 指導 の強 化や
代 後 半 に は 沈 静 化 す る こ と に な っ た 。 しか し、1990年
のバ
ブ ル 崩 壊 後 、都 心 周 辺 地 域 で は 数 百 ㎡ 程 度 の 企 業 リス トラ用 地 や 相 続 宅 地 ・農 地 に お い
て イ ン フ ィル 型 の 「ミ ニ 戸 建 開 発 」が 活1生化 し、再 び 問 題 視 さ れ て い る 。 しか しな が ら 、
1970年
代 の い か に 抑 制 して い くか と い う命 題 と は 異 な り、 い か に 誘 導 して い くか と い
う 、 そ れ ら を 必 然 的 な も の と して 肯 定 的 に 捉 え 、 い か に 良 質 な も の に して い くか と い う
計 画 論 に大 き く変 わ りつ つ あ る 。
1-1-33階
建て住宅の普及 と新たな都市型住宅地像
近年、大都市圏における戸建住宅の形態は大きな変容を見せている。それは、3階 建
て住宅の普及である。高度経済成長期にお ける無秩序な開発 は密集市街地を形成 し、大
きな課題 となっていると同時に、宅地の急速な狭小化を加速 させてきた。そのため、次
第 に狭小な敷地の高度利用の必要性が高ま り、1987年
の建築基準法の改正に伴 って準
防火地域においても木造3階 建て住宅の建設が可能になった。都心部の市街地のほとん
どは準防火及び防火地域に指定 されているため、法改正は居住者の居住空間拡大願望に
対応 した改正 と評価され住宅供給が著 しく増加 している。さらに、都心部の低容積率に
指定されていた地域の 自治体 は土地 区画整理事業の際に、指定容積率を緩和する計画を
策定する事例も見られるようにな り、3階 建て住宅はより建設 しやすい方向に向かって
いる。また、バブル崩壊以降の地価下落による住機能の都心回帰傾向であることからも、
建物 レベルでコンパク ト性の高い3階 建て住宅は高密な都心部において有効な建築 とさ
れている。
また、3階 建て住宅は狭小な敷地 においても床面積 を確保できるという利点から、先
2
に述べた1970年
代に開発 されたミニ開発住宅地のス ラム化問題 にも大きな役割を果た
し、それらの地域 における主要な建て替え形態であることは既往調査によって明らかに
されている。また、1990年
代から開発 されたミニ戸建住宅地においても数多 く供給 さ
れている。
以上のような点を考えると、狭小な敷地 に供給される戸建住宅を 「市場の失敗」や 「
都
市計画の失敗」と捉えるのではな く、我が国の都市型住宅の発展途上にあるもの と位置
づ け、その供給 ・更新メ力ニズムを十分に活用 して新 しい都市型住宅地像を構築するこ
とが望まれる。そのためには、大都市圏における戸建住宅の主要な形態 と成 り得る3階 建
て住宅に関して、その動向をマクロレベルで把握 してい く必要がある。
1-23階
建 て住 宅 に 関す る既 往 研 究 レ ビュ ー
3階 建て住宅の現状や課題 に関する研究は数多 く蓄積 されている一方で、定量的な分析
や地域 における立地傾向を扱 った研究例は数少ない。
既存の統計においては3階建て住宅
に限った集計項 目はほ とん どな く、そのため3階 建て化の実態について広域的かつ定量的
に明らかにしている研究が少ないことが現状である。3階建て住宅の建設動向を扱 った既
往研究は次のものがある。
勝又(1993)は
、主に1960年 代 に建設された埼玉県春日部市のミニ開発住宅地 にお
いて居住者アンケー ト調査を行い、敷地規模別の居住者意識 ・住宅改善行動を分析 して
いる。その結果、①敷地面積が80rh以 上になる と広さに関する満足度 とともに定住意向
が高まること、②敷地面積が60㎡ 未満では老朽住宅の割合が高いものの近年所有権の移
転 に伴い建て替えられるケースもあること、④敷地面積60∼80㎡ を中心 に3階建て化更
新の需要が高いこと、⑤敷地面積80rh未 満では住み替えもできない住宅改善困難層が多
く存在すること、などが明らかにされている。
一方 、勝又(1995)は
、1960年 代 に建設された埼玉県内の低層系住居専用地域が指
定されたミニ開発住宅地 において、指定容積率80%と
低 く建て替えによる高容積化が不
可能なため小規模敷地や容積率の既存不適格住宅での建て替えが困難 となっていること
か ら、住民の要求に基づ き地 区計画の策定を条件に指定容積率を緩和 した事例 について
報告 している。
小沢 ・高見沢(1994-1996)は
その一連の研究 において、プレ八ブメーカーの販売
件数データや杉並区 ・荒川 区の建築確認データから3階建て住宅の建設動向を分析 し、①
3階建て住宅は都心 に近 く指定容積率の高い地域 に多 く存在 すること、②3階 建ての平均
3
敷 地 面 積 は 杉 並 区 で200m2前
後 、荒 川 区 で は100m2前
玉 置 ・長 谷 川 ・澤 井(1994)は
後 で あ る こ と を 明 らか に して い る 。
大 阪 府 東 大 阪 市 にお け る新 築 の3階 建 て 戸 建 住 宅 単 体
の 特 性 に つ い て 分 析 す る 中 で 、3階 建 て 住 宅 の 割 合 は55.4%に
上 り、 敷 地 面 積75ni未 満
で は8割 近 くが3階 建 て 住 宅 で あ る こ と を 明 ら か に して い る 。
勝 又(2007)は
首 都 圏 の 各 市 町 村 にお け る3階 建 て 住 宅 の シ エ ア 拡 大 増 大 を 示 して 、
①3階 建 て 住 宅 の 普 及 と木 造3階 建 て 住 宅 の 建 築 規 制 の 緩 和 と の 相 互 関係 を 示 し、② 新 築
持 家 住 宅 の3階 建 て シ エ ア と100m2未 満 の 敷 地 率 と の 関係 に お い て 非 常 に 高 い相 関 性 を
明 ら か に して い る 。
1-3研
究 の 目 的 と方 法
研究の背景で述べてきたように、3階建て住宅は新たな都市型住宅の発展途上 にあると
されているが、良質な都市ス トック として活用 していくためには住宅建設を誘導 ・規制
していく必要がある。そのためには、マクロレベルでの3階 建て化の動向とその背景を解
明する必要である。 しかしながら、既往研究においては対象地域が郊外都市、狭小な区
レベル、関西圏であ り、対象年次も1990年 代の非常 に短期 的な分析に限られている。都
道府県別の3階 建て住宅の建設棟数に関 しては第2章 で詳 しく述べるが、建設棟数が最も
多 く住宅の3階 建て化が より進行 している東京都を対象 にして、長期 的な視点か らその動
向を分析 してい くことが望まれる。
よって、本研究では、高度経済成長期か ら宅地の狭小化が進行 している中で、次第に
狭小な敷地の高度利用の必要性が高ま り、1987年
の木造3階
建て住宅に関わる建築基
準法の改正に伴 って3階 建て住宅が建てやすい方向 に向かっていることからも、建物 レ
ベルでコンパ ク ト性の高い3階 建て住宅を将来的な都市型住宅の発展途上であると捉え
て、その建設を規制 ・誘導 してい くために住宅分布の変遷を概観 して地域別の動向を把
握 し、地域性 との関係性を明らかにすることを目的とする。
研究のフローを図1-1に
示 している。具体的な研究の流れ は次の通 りである。本研究
で は東京都を対象地域 として1986年
か ら2006年
にかけて過去5回 の都市計画基礎調
査を用いて3階 建て化の動向を示 してい く。狭小な敷地の高度利用の必要性が高まり、
一連の法改正によって3階 建て住宅の供給が増大 したことからも、地域の指定容積率の
変化 と敷地の狭小性 に着 目して3階 建て住宅の動向 との関係性を見てい く。その際に「
指
定容積率の緩和 と、戸建住宅の敷地面積の狭小性が3階 建て化を規定 している」という
仮説を立て、地域傾向を把握 してい く。なお、敷地 に関 しては都市計画基礎調査 におい
4
て敷地面積の空間データが整備 されていないため、建物ポ リゴンか ら近似 的な敷地を推
定 しているが、具体的な手法に関 しては後述する。また、地域性を明確 にするために戸
建住宅に占める3階 建て住宅のシエア、指定容積率の変化 、戸建住宅 に占める100ni未
満の敷地率の3指 標を用いて地域を類型化 してい く。なお、類型化を行 うにあた り集計
単位 として国勢調査で設定されている500mメ
ツシュを使用 して地域差を詳細 に示 して
いく。そこから、3階 建て住宅に関する建物規模 と開発過程を明らかにするために、シ
エア30%以
上の地域を東京駅を中心 とした距離圏ご とに集計 し、敷地面積及び延床面積
の構成比、建設以前の土地利用及び建物形態をそれぞれ比較 して3階 建て住宅の建設実
態を地域別 に把握 していく。
1-4論
文の構成
本 論 文 は 全6章
明 を す る 。 第1章
で 構 成 さ れ て お り、章 立 て は 図2-2に
示 す 通 りで あ る 。次 に 各 章 の 説
で は、研 究 の背景 、既 往研 究 の紹介 を行 い、本研 究 の位 置づ けや 人 口
減 少 社 会 に 向 け た 住 宅 政 策 の 方 向 性 と して3階
建 て住 宅 に着 目 する意 義や研 究 の 目的を
説 明 して い る 。 加 え て 、 論 文 の 構 成 や 全 体 的 な 研 究 の 方 法 を 説 明 して い る 。
第2章
で は 、3階 建 て 住 宅 の 普 及 の 要 因 と な っ た 木 造3階
建 て 住 宅 に 関 わ る規 制 緩 和
の 流 れ に つ い て 説 明 し、 都 道 府 県 別 に そ の 建 設 数 に 関 す る統 計 を 示 し て 大 都 市 圏 に 多 く
立 地 す る 傾 向 を 示 して い る 。
第3章
る3階
で は 、東 京 都 区 部 に お け る3階
建 て 住 宅 の 動 向 を 示 して い る 。戸 建 住 宅 に 占 め
建 て 住 宅 の シ エ ア を 用 い て 立 地 傾 向 を 示 して い る 。
第4章
で は 、3階 建 て 化 を 規 定 す る要 因 と して 指 定 容 積 率 の 変 化 と 戸 建 住 宅 に 占 め る
100m2未
満 の 敷 地 率 に着 目 して 地 域 傾 向 を 考 察 し、3階 建 て 住 宅 の シ エ ア 、 指 定 容 積 率
の 変 化 、 戸 建 住 宅 に 占 め る100㎡
第5章
特 に3階
で は 、 第4章
未 満 の 敷 地 率 の3指
標 で類 型化 を行 って いる 。
の 類 型 化 の 結 果 か ら 、3階 建 て 住 宅 の シ エ ア が30%以
建 て 化 が 進 行 し て い る 地 域 を 対 象 と して 、敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比 、 従 前
の 土 地 利 用 ・建 物 形 態 を 比 較 して 地 域 傾 向 を 考 察 して い る 。
第6章
上 で あ り、
を も っ て 結 論 と して い る 。
5
・1986年 力、
ら2006年
3階 建て化の背景の解 明
にか け て の 指 定 容 積 率 の 変 化
と戸 建 住 宅 の 狭 小 性 に 着 目 して3階
建 て住宅 の シエ
ア との 関 係 性 を み て い く。
・3階 建 て 住 宅 の シ エ ア 、指 定 容 積 率 の 変 化 、戸 建 住
宅 に 占 め る100m2未
満 の 敷 地 率 を 指 標 と した 類 型 化
を行 う。
・敷地面積及び延床面積の構成比を算 出し、建物形
3階 建て化の実態の把握
態 に関する地域傾向を把握する。また、特定の地域
における従前の建物形態、土地利用を明らか にする。
図1-1研
究 の フ ロー
6
第1章
序論
・
研 究 の 背 景 ・研 究 の 目 的
・既 往 研 究 ・研 究 の 方 法
第2章3階
建 て 住 宅に関す る規制 緩 和と建 設棟 数
・木 造3階 建 て住 宅 に関する規 制 緩和
・木造3階 建 て住 宅の 建設 動 向
第3章3階
建 て住 宅の 動 向
・東 京都 における戸 建住 宅 の3階 建て化
・メッシュ単 位 での3階 建 て住 宅の 動 向
第5章3階
建 て住 宅 の 建設実 態
・指定 容 積率 との 関係性 ・敷地 面 積 との 関係 性
・対 象 地域 の抽 出 ・敷 地 面積 ・延床 面積 の構 成 比
・3階建て住 宅に関する類型 化
・従 前 の土 地 利用 と建 物形 態 の把 握
第6章
結論
・
研 究 の ま とめ
・今 後 の 展 望
図1-2研
究 の構 成
7
第2章3階
2-1木
建て住 宅 に関する規制緩和 と建設棟数
造3階
表2-1は
建 て住 宅 に 関わ る規 制 緩 和
、主 に木 造3階
る 。 ま ず 、1987年
階 建 て(地
建 て住 宅の建 設 に関 わ る一連 の規 制緩 和を ま とめ たもの であ
も 建 築 基 準 法 改 正 に よ り 、準 防 火 地 域 で 耐 火 ・簡 易 耐 火 構 造 の 木 造3
階 は 除 く)建 築 物 が 建 設 可 能 に な っ た こ とが 挙 げ られ る 。 ま た 、 ほ ぼ 同 時 期
の 通 達 で 、「簡 易 構 造 設 計 基 準 」に 基 づ い て 木 造3階
れ る こ と とな っ た 。 さ ら に 、1988年
建 て 住 宅 の 設 計 コス トの 低 減 が 図 ら
よ り住 宅 金 融 公 庫 融 資 に お い て 木 造3階
建 て 住宅
に割増 融 資が 開始 され た。
1991年
に は 、1階 が 鉄 骨 造 又 は鉄 筋 コ ン ク リー ト造 で2階
構 造 木 造3階
及 び3階
が 木造 で ある 「
混
建 築 物 」が 通 達 に よ り認 め ら れ る よ う に な り 、 そ れ に よ っ て1階
庫 や 店 舗 と し て 活 用 で き る な ど 、3階
部分 を車
建 て 住 宅 の 構 造 面 で の バ リエ ー シ ョ ン が 広 が る こ
と となっ た。
そ して1992年
の 法 改 正 で は 、 耐 火 ・準 耐 火 構 造 で あ れ ば高 さ13mま
を 超 え る 木 造3階
建 て 建 築 物 が 建 設 可 能 に な っ た 。 ま た 同 時 に 、 防 火 ・準 防 火 地 域 以 外
で 耐 火 ・準 耐 火 構 造 の 木 造3階
さ ら に 、3階
建 て共 同住宅 が建 設可 能 にな った 。
建 て 住 宅 の 建 設 促 進 に 大 き な 影 響 を 及 ぼ した と 考 え ら れ る の が 、1994
年 の 法 改 正 で あ る 。 地 階 部 分(そ
宅 用 途 部 分 の 延 床 面 積 の1/3ま
の 天 井 が 地 盤 面 か ら の 高 さ1m以
地 下1階)が
な お 、既 に1964年
下)の 床 面 積 を 、 住
で 容 積 に不 算 入 で き る よ う に な り 、旧第1種
域 や 高 度 地 区等 、 高 さ 制 限 や 斜 線 制 限 が 厳 しい 地 域 で の 擬 似3階
階 、 地 上2階+半
化(地
住居 専用 地
上2階+地
下1
可能 とな った。
の 建 築 基 準 法 の 改 正 で は 、自動 車 車 庫 の 床 面 積 を 、延 床 面 積 の1/5
ま で 容 積 に 不 算 入 で き る こ と と な っ て お り 、近 年 増 加 して い る1階
用 して い る3階
た は 軒 高9m
部 分 を 車 庫 と して 利
建 て 住 宅 に は 、 こ の 制 度 の 適 用 を 受 け て い る も の が 数 多 くあ る と思 わ れ
る。
以 上 の よ う に 、 近 年 の 建 築 規 制 の 緩 和 に よ り、 木 造3階
た と言え る。
8
建 て住 宅 は建設 が容 易 にな っ
表2-1木
1964年1月
造3階
建 て住 宅 に関す る規 制緩和 の流 れ
自動車車庫 の床 面積を、延べ面積 の1/5ま で容 積不算 入(建 築 基準法
施行令)
1984年4月
第一種住 居専用 地域 における3階建 て住 宅の高 さ制 限の緩和(通 達)
1987年6月
準防火地域 での 耐火 ・簡 易耐火構 造の 木造3階 建て(地 階 は除く)
建築物が建 設可能(建 築基 準法)
1988年
住宅金融 公庫融 資において木造3階 建て住 宅 に割増融 資開始
「小屋 裏利 用3階 建 枠組壁 工法建 築物簡 易構造 設計基 準」に基 づ
1989年3月
く設 計に、構造 計算書 の添付 免除(通達)
「混構 造木造3階 建 建築物(1階 が鉄 骨造 又 は鉄 筋コンクリート造
1991年3月
で2階 及び3階 が 木造である建築物)」の認 定(通達)
防火 ・準 防火地域 以外で耐火 ・
準 耐火構 造の木造3階 建 て共 同住宅
1992年6月
が建設可 能(建築基準 法)
高さ13mま た は軒 高9mを こえる耐 火 ・準耐 火構造 の木造3階 建て
建築物が 建設可能(建 築基準法)
1994年6月
地階部分(その天井 が地盤 面からの高さ1m以 下)の床 面積を、
住宅用途 部分の 延べ面積1/3ま で容積 不算入(建築 基準法)
9
2-2木
造3階
木 造3階
建 て住 宅 の建 設 動 向
建 て 住 宅 の 建 設 動 向 を 見 て い く。広 域 的 に3階
調 査 と し て は1989年
か ら 国 土 交 通 省 が 建 築 確 認 申 請 を も と に し た木 造3階
統 計 を 発 表 し て い る 。図2-1は1989年
1996年
が 最 大 の ピ ー ク で 約40,000棟
景 と して は 、 木 造3階
まで の数値 を ま とめた もの であ る。
の 木 造3階
建 て 住 宅 が 建 設 され て い る 。 こ の 背
を 境 に 再 び 増 加 に転 じ て い る 。
前 後 で 建 設 され て い る 。
市 に お け る2007年
を ま とめ た も の を 図2-2に
か ら2011年
示 す 。東 京 都 は 過 去5年
こ れ に 次 い で 大 阪 府 が 約30,000棟
福 岡 県 で は わ ず か360棟
の 「
地 階部分 の床
で 容 積 不 算 入 」 の 緩 和 が 大 き く影 響 して い る と考
え られ る 。 そ の 後 徐 々 に減 少 傾 向 にあ っ た が 、2002年
次 に 、 主 要5都
建 て住 宅の
か ら2011年
建 て 住 宅 の 規 制 緩 和 で 述 べ た よ う に 、1994年
面 積 を 住 宅 用 途 部 分 の 延 床 面 積1/3ま
そ れ 以 降 は 約25,000棟
建 て住 宅の建 設 動向 を捉 えた
ま で の 木 造3階
間 で 約40,000棟
、 神 奈 川 県 で 約17,000棟
で あ る 。これ ら2大 都 市 と そ の 他3都
建 て住 宅の建 設 動 向
が 建 設 され て お り、
、 愛 知 県 で 約3,000棟
、
市 を 見 比 べ て み る と棟 数
に か な りの 差 が あ る こ とか ら 、2大 都 市 に集 中 して 建 設 さ れ る 傾 向 に あ る と考 え られ る 。
10
(棟数)
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
0
0
0
5
0
198919911993199519971999200120032005200720092011
図2-1全
国 木 造3階
建 て 住 宅 建 設 推 移(1989∼2011)
〈弓1用:国土 交 通 省,建 築 確 認 申 請 書 〉
50000
40000
30000
20000
10000
0
東 京都
図2-2主
要5都
神奈 川県
愛知 県
市 に お け る 木 造3階
大 阪府
福 岡県
建 て 住 宅 建 設 棟 数(2007∼2011)
〈
弓1用:国土 交 通 省,建 築 確 認 申 請 書 〉
11
第3章3階
3-1東
建て住 宅の動向
京 都 に お け る 戸 建 住 宅 の3階
本 章 で は 、東 京 都 に お け る3階
建 て化
建 て 住 宅 の 動 向 に 関 して 分 析 して い く 。都 市 計 画 基 礎
調 査 を 用 い て 、東 京 都 全 域 に お け る3階 建 て建 築 物 を 建 物 用 途 別 に 集 計 し た 結 果 を 表31に 示 す 。棟 数 の 変 化 を み る と3階 建 て 建 築 物 は5年
増 加 して お り 、15年
間 で2倍
以 上 増 加 し 、2006年
る 。 建 物 用 途 別 で は 独 立 住 宅 が5倍
160,000棟
で 約20%で
次 に 、 東 京 都 に お け る3階
に達 して い
以 上 と著 し く増 加 し て お り 、2006年
あ っ た が 、2006年
にお い て約
結 果 を 図3-1に
で は 約50%を
占め て い る 。
建 て 住 宅 の シ エ ア 〈3階/(3階+2階+1階)×100>を
す 。東 京 都 全 域 、23区 、多 摩 地 域 別 に1986年
か ら2006年
に 力、
け て5年
示
毎 に集 計 した
示 す 。3区 分 全 て 増 加 傾 向 で あ る が 、 多 摩 地 域 で は割 合 は 低 く、 変 化 も
緩 や か で あ る 。 最 も 増 加 率 が 高 か っ た の は23区
お け る2階
に お い て 約330,000棟
で
に 達 して い る 。 ま た 、総 数 に 対 す る 用 途 別 の 割 合 を み る と 独 立 住 宅 の 占 め る
割 合 は2001年
16.5%ま
毎 に お よ そ50,000∼60,000棟
で 達 して い る 。 ま た 、全 域 で も10%を
建 て 住 宅 は15年
間 で 約10,000棟
で あ り、15年
間 で 約4.6倍
増 加 し、
超 え て い る 。 こ の 背 景 と して 、23区
減 少 して お り、2階 建 て か ら3階
に
建 てへ
の 建 て替 えが示 唆 され る。
これ ら の 統 計 か ら 、 東 京 都 で は 全 域 で 住 宅 の3階
特 に 区 部 に お い て 顕 著 で あ る こ とが わ か る 。
12
建 て 化 が 進 行 して お り、 そ の 現 象 は
表3-13階
建 て 建 築 物 の 建 物 用 途 別 集 計(1986年
∼2006年)
建物用 途
年次
総数
官公庁
施設
1986年105982
1991年152769
1996年209355
2001年270145
2006年332511
教育 文化 厚生 医療 供給 処理
施設
施設
施設
事務 所
建築 物
専用商 業 住商併 用 宿 泊・遊興 スポーツ ・
施設
建築
施設
興行施設
独立住 宅 集合住 宅 専用工場
住居併 用 倉庫運輸
工場
898447912542697398298323735131420421047264744668751221321615
(0.8)(4.2)(1.2)(0.3)(7.0)(2.8)(22.4)(1.2)(0.2)(19.9)(25.0)(4.4)(7.1)(2.0)(1.5)
9215207156332310123397233684149928131537454005229923023821418
(0.6)(3.4)(1.0)(0.2)(6.6)(2.6)(22.0)(1.0)(0.2)(20.6)(29.7)(3.4)(6.0)(1.6)(0.9)
9195254186635712659406146189174228461234553875113116502138502
(0.4)(2.5)(0.9)(0.2)(6.0)(1.9)(22.1)(0.8)(0.1)(29.2)(26.5)(2.4)(5.6)(1.0)(0.2)
93250682190395130334405513171725248108621624964801126652086163
(0.3)(1.9)(0.8)(0.1)(4.8)(1.6)(19.0)(0.6)(0.1)(40.2)(23.1)(1.8)(4.7)(0.8)(0.1)
94750332527398125634777540311649255161186696554375127532136226
(0.3)(1.5)(0.8)(0.1)(3.8)(1.4)(16.2)(0.5)(0.1)(48.5)(20.9)(1.3)(3.8)(0.6)(0.1)
0
6
1⊥
(%)
一■-23区
0
4
-←
+多
摩
0
2
-占
全域
0
0
-⊥
0
8
0
6
0
4
0
2
0
0
1986年1991年1996年2001年2006年
図3-1戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア の 推 移(1986年
∼2006年)
3階 建 て シ エ ア ニ 〈3階/(1階+2階+3階)×100>
13
関係施設
他用 途
3-2メ
ツ シ ュ 単位 で の3階
1986年 から2006年
にかけての戸建住宅数の変化
こ こ で は 、戸 建 住 宅 の3階
る500mメ
建 て住宅の動向
建 て 化 が 進 行 して い る 区 部 にお け る 動 向 を 国 勢 調 査 に お け
ッ シ ュ を 用 い て 集 計 し 、そ の 傾 向 を 把 握 し て い く。図3-2-1,3-2-2は1986
年 と2006年
3-2-3に2006年
に お け る 戸 建 住 宅 数(1階+2階+3階)を
と1986年
集 計 した も の で あ る 。 ま た 、 図
の戸 建住 宅数 対比 を示 す 。 ここで は、一 定の住 宅 数を 有す
る 地 域 を 対 象 に す る た め2006年
に お い て153棟
以 上 の 地 域 を 対 象 に して い る(自 然 分
類 の 結 果 を 参 照 して い る)。戸 建 住 宅 の 棟 数 比 が1.6以
上 で あ り 、最 も 高 い 割 合 で 増 加 傾
向 に あ る 地 域 は 世 田 谷 区 、 大 田 区 、 足 立 区 、 江 戸 川 区 、 中 央 区 に見 られ る 。 一 方 、10∼
15km圏
域 内 で は 棟 数 に変 化 が な い 、 も し く は減 少 して い る地 域 が 多 く 、特 に新 宿 区 、
中野 区は全域 的 にこの傾 向 が見 られ る 。
14
■臨 一_
一 イ//1_一
'
■
■
白
ノ
■【 ■ ■
'
r1ヤ
一▼ げ
、'
■ゆ
■
ソ
!r
イ
、
曲
、
,り㌦
＼
1㌔,i・
邑
、、
'
i
∼▼
「■
勒,'
〆
竃
、■ ■
■■隅
「
■㌧、 ,門 「
尼
,
、
一
「F
、
匿
哩
1 博
、
1
1
,
1
、
一
、
-
ノ
層'■
「
、 ■L
、 、
■
■ ■
、
、司
國
■
i ■i
■一
■■
■、
＼
■
)
、
、
「【
■
1
■ 一
_■ ■
■ ■一
■
一
器 、
、■■
,-
閥1・
B
■、
馳
'罰`
、
ト
覇一
一一
・ 東 京 駅
■
■
一
月
○
戸 建 住 宅 数
、
`
F
1-
■
「
■r
■〆
■
一'■■■
■0-152
・/
・■1
噛 噛一
ミー = =
■i 宝
辱
ロ153-387
ロ388-601
日602-831
■
■832-1502
■./
一
図3-2-123区
に お け る 戸 建 住 宅 数(1986)
■胴 薗_1■
、1
/
■■
一一一
6'げ
ノ
」・
一
'
L
■ 「
L㌧.r
竃
7
曳、
、
卜
" 、
、
、
■
1'5■
「 ■rrL
「 、
璽＼
'
'
「
測L'
一
F
9幽
■
}
ρ7
■
ρ
「
ノ
冨
暉
●
乳
「
監一
亀
」
阯
■
■■
■ 〆
「■
■
_
■ 「-馬 ・
㌧ 「 ■'
■'■
■一■
■
厚Fヤ
一,■
・=、
■L
■
■
、
}
、
2
L
F'
■■
一一
一
F
■
■
与
■
、■
■T・
7'「
■
ヒ・
■
■
写ア
「■
■
層
■■
」
一 ■
'■ ■
1■
一
■
農
T
■[,
■
■闘
愚盛
■
■ 、
■
■
「 '
の■
㌧
、L
国一
■
＼
■■
鱒
L
、
「■
■.閣
、
L
■
■
■
i
■
ρ冊■
=■
■
'■ ■
一
」
,
'
亀、
、
ノ
_
川■
■
「
・1
・【う
、
1
吃・ 墜」
関
・
＼
墜,'r
■ 噛 ㌔
■ 陵.
.
、,
u
■、
■
・3■
1
匿興 輔1,」
臼
i＼臼 』騨
A
・1
■
難
髄.
・ 東 京 駅
一 一
1`
■'一
=
三
一
一,
ヨ■
一
'Lノ
i,
馳
■
■ ■ 、L
■■ 、臨
1
噌
ll.『
■
♪國『
牒
■
■ ■■■■.
一
■
II【
図3-2-223区
■■
■
■.
L
、
」■臥
'
璽憂
、
■
㌧
罰
、
、
、
ハ
■
■
■L
、
唱'■
2
L
■
一
監
■
、
■,!、.
■
、
.車
一
r
一 ■Iu
■
＼
㌦
、
一
「'■ ■L
■
哩
し
《L
、L
■
凸■L
一
■
冒
r、
■諏P
、
、
`
「
「
・幽
r
1
ド
■
ヒ・
,
、
、■ ■
■
i殉
、
'
■一
「
L■
一
」
■
『
、■
曜
「
1閾
■■
1
「
脚1
」F
■
.」
7
一
墜
L
4一
職
「
r
」
f■
、
'
π
■
ノ
喚興 '』
、、h↓'
■■ ■
》
■』
■
・
匡㌧
■
倉・
一 一r、' ■ ■ 覧一 跨
■
一 「9
h
、
」■
■「
ジ
、
解
■
温
■
＼
1.-■
t'
【
■
■
■「
,■ 一
1、
'
■
■
'
r
9「
曜
廉
■'・
匿
墨
■
一軸
「
コ
「 縛
'
■
■
■
、
ツレ
し一
■
、 ■
」6【L
'一
→r
■ ■'
'一
7一
ノ■ 崖
ン覧
匡
〃
τ
「'
u ■ ■
馬 匿
「
、
'
L
r」
懸'
.」
■
∼■
㌧
■
、■
、
■
ノ
㌧
■
■
、■
ジ
4■
「
■
1県 ■'
1■ ■ ㍉
■一
'と1
■噛`
,2
■___
」
騨
,ζ
■
圏 域(5,1￠15km)
,r
ぞ
[
㌔
■
P
i
■
=
耀 三
轟
■
■■
圏
■
■
■
願
、
1■
ノ
■
u
「
国 罰.
■
■
'■
'
■
■
■ク
■ 「
■ ■ 一
亀、
■
ヒ
■
1
㌧
、
、
、
■
、r「
■
■
■
・
7
■
i
」
1
一
㌧
鴫■
ρ■
'
「噛 、
L
、
■■
■
一
1
■
≧
、
一
、
'㌧
監 一牽ミ
「一阪
」
'
■
■
■
■
■
」
瞳'
ソ
」1
、
'
「■
r
'
「藤
■ 、
■
誇 一 ■1
「
壷
L、
亀1『
、7
＼h
'
■ ■
、
'襲
、
ハ
、'■
'
'
、
「嘲 」
■
竃
'
隔 、 露層,
■■ 』
一一 ■一
《
■
■
■
■
卜一
■
一
■
一
圭＼
、
、
、
L
厚
・
一h匹
'
モ
《
■■ 阯
1一
L旨
〆
■.一
一一、
'、」
■ ■ 」■
一
一一
「
■■
■■
■1
■ -■
'■
.
「、
■
P
i-瀞
、
、
犀
■
露、
必 塾 一
■
層■
.・ ■7
鳳
一■ 1
〆
一
ア
■ ■ 暫' k r
■ 阯 U竃
■
ミ.引
、
7
ゴ
陽
「
-
、
,
7
L馳
■
■
1
脳
■■亀
L
臨
「
'
4ド
'噛'
6「
「
暑
■
■
隔
哩F＼一
陶
、
■
■
、_■
■
,
L
＼
ゴ脚r=_■
訓 ■ ご■
結
■1
■P
■
、
、
-1「L
1
■
L、
■
-■ ■1』
「k劉 「■ ■
'
ダ
」ン 「
〆f
'ワ1り
〆 岡
■
"
1}、
桟1
、
■
'一
馬
"■
■ メ
圃硬}
■ ■ ぎ8
旺
L、,
、
階 「
7
'
!
、 「
!
亡
「
9■7、
■
1
F
、
¶
'
ズ
'
一
■
■
■ メ■
、 ■ ■r
二4F、■ ■
■■㌧
■"
覧
胃r
耀
■
r
1
■
'
t
卜
■
「
■
「
レ
■
'
」
「'
■
■
1
星
導
ー
『
「
■"
「
隔 ・L、
「
■
■
■
1し
}1
■
、■
■
■■■
■,
r
○
■0-152
/I
口153-387
口388-601
口601-831
■831-1502
に お け る 戸 建 住 宅 数(2006)
15
圏 域(5,10.15km)
戸建 住 宅 数
「
■一(騒
囲 曜/
r
竿P
『1
■
1
、
■
閥
■
■
■
o
■
.…
弔
■
■
■
」
「
匿
■画
,
■
」
kll、
1■
齢
、
■■
一 一'r
曼■
畳
鳳
欄
1」
■
■
■ ■■
一
kL
■
、 属'
■
り
ー
、閣
一一
=■一 ■
■.
!監L.1
馬■ 一哩'■
■■
■'
.・iiヲ
='
・
」`9爪
.7■
画
齢
馴一■■一一
■
駄`帰 ■「,1
「
■
、
■
、■
量畔,乙
一
墜■ ■
■
の ■_'F謄
一
「
、
帽
■
■ ×
■
■
ノ
■
一㌧
■
＼rl一
、
1、
綱
、
、學・
t
一一
、 ■
■
唄'
・
騨 一'
●
一】l
.1コ 曼亟隆i
.田
虞
■
■
吐
,'
弍
田
■
'
■
垂團
璃ノ
φ
∼/
瀬 ≡1■臨
バ
閣
・
く7
星
i
囎
K
○
贋`一
■
、
■
翻
巌1隔
鯉 璽■_
II
I■
㌧
麗 層ll
1
■
1
■9.II
●
圏暫 、
閣●
馴
㌧
1
幽
=
㌧嗣
,7
■
■■
・
、 ■ ■'
縣 、
國
ぐ
1当ll璽
ミ
1忌
π■
ILl'L
1
田 ■
■ 鳳_=
■k」 国■ 一巨レ ■ ■
夷一
、置
一
7■ ■ ●
蘭
● 、'1弼
騒『
「ミ寸
唇圏
膨
旧口
「「画
躍i■
・1
口 ・
腫13
■園鳳L
‡ill轄 孟'】
・、
、■
、
-
。
■
k五
嘱
【
工由 暉 ■■
重 ■
1 一_■
闘L
「
■ 、
■
、
劉
.㎏颪)
目1、
■亟
●
、
・・'ぎ雫
一1】
劃
硬.一
」■6「-1、
1■
■
■1
■ ■
-L」
圏
'
曇一
一 田一」一邑■
L■
【
一
■i■
・1一
甚1■、曲=艦 一一
■
-1 幽
穿r■'1■
㌧
唱一
■
■
■ ■o「
■,1
一 醒蜜1
■モ
衷垂転
P雪8■
「■,■
●
團
購
イ
塵
、 、1-i■ ■つ
」6、
■'Lr■
■ 1「
葭■
、
厳r、
圃
鵬
1{■.更
旧 圏 置
■F
へ[
■
璽
=≡ず 、、 ■'II■
ノ7
'、
幽'■
＼9「
諏
一`■
、
■1・
■
'■
'`'
.■
■
σ
1Ll
1、
〆凹
Pノ
劇
圃閏
、
■
D臨
、 ゴ 、_1■
凹'
Hノ
腫
●一
"
隔国
暉ノ8醐
東 京 駅
圏 域(5,10.15km)
戸 建 住 宅 数 対 比
■
α54-0.94
口
α95-1.11
口1.12-1.29
塵
國t30-1.62
■t63-2.51
図3-2-323区
に お け る 戸 建 住 宅 数 対 比(2006/1986)
16
1986年
か ら2006年
次 に 、 図3-3-1か
宅 の 増 減 数 を5年
2006年
に か け て の3階
ら 図3-3-4に
建 て住 宅の増 減 数
か け て1986年
か ら2006年
に か け て の3階
建 て住
毎 に示 して い く 。一 定 の 住 宅 数 を 有 す る地 域 を 分 析 対 象 と し た い た め 、
に お け る メ ッ シ ュ 内 の 戸 建 住 宅 数 が153棟(自
然 分 類 の 結 果 を 参 照 して い る)以
上 の 地 域 を 対 象 と して い る 。
[1986年
1986年
か ら1996年]
か ら1991年
に か け て は 、 東 京 駅 を 中 心 と し た10km圏
で あ り、 江 戸 川 区 で 全 域 的 な 増 加 が 見 られ る 。 ま た 、1996年
域 内が 特 に増加 傾 向
にか け て は10∼15kmの
大 田 区 、 葛 飾 区 で も 増 加 傾 向 が 見 られ る 。
[1996年
1996年
か ら2006年]
か ら2001年
に か け て は 、10∼15km圏
増 加 傾 向 で あ り、2006年
に 力・
け て は 、15km圏
域 内 の世 田谷 区 、北 区、荒 川 区で も
域 内 の 杉 並 区 、練 馬 区 を 除 く地 域 にお
い て 増 加 傾 向 で あ る 。 一 方 で 、 区 部 西 縁 の 練 馬 区 、 杉 並 区 、 世 田 谷 区 の 地 域 で は20年
間 増 加 傾 向 は見 られ な い 。
17
図3-3-13階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1986∼1991)
図3-3-23階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1991∼1996)
18
図3-3-33階
建 て 住 宅 の 増 減 数(1996∼2001)
一
・＼■
霜
.歯
1
■ ノE.
膨
■{
■ 、
μ㌧
1
■.
/
■、
■
φ脚
■
L
時
・
■
■
・,
【
■
一■「
■
■
1
「
■
■ 一ζ
・、
、
■
■
■
'
一.ノLく
■一
「
■冨
、■
隔
、. ノ
■39
つ
,駈)
31
つ■
■
F、
ノ
、壷
蒲
壕】
■
一
「
覧;.
一
■
;評 ■
F
■
咋層.
■L
■
1
し.「
■ ド
r
,」 ρ ■ 、
■
'
君■ 悌
■.〆
、
■
へ'『
・
■ 蔭1「 炉
■
【
二
「
ρ
■■ノ
、
…
Iu
■ ＼_Σ
L暢」
…〉畢 ■
■
■ 曳 、弓
■ ■
■
■ ■
嘘⊇
■ ■ _1■ 「11
■
■ ■
/
■
、
＼
騨
ノ功
蛋一
、 駈o■,}
」■ ン,
＼
■=【.、.
i
'で
■
レ
、
■ 詮■
、
L
■■
9
}
1
〃 鰍 愚
■
」
圃
'、
■ 脇 ㍉
監卜d
■
》
吻
」
'
『■'【 轟
、 ■ ・一 一 "、 」τ
≧■
＼
■ハ
i
∼ ■
'一
「 一 一r「 子
1曾
F
、
■
已弾
「
5
幽
■
■
難一ノ ■
ぽ'
■ ■r
、'
■
■
■
■ o,鰐 ■/
■A
■
■ ■'1乙 嘩
獲
、閥
隔♂ 」■ ∠
期
ど
■ ■×
卜
㌧■ ＼■踏・
劉 準■
■㌧
ゾ
、 _.'
'
ρ
■■ ,■ ■
■}
、 ■
■ ■ .色 齪
■ ■ 、隔「■
■■
■
穐㌔■
一■■
■
■
`』
■
■
■
一
■e
、
1,
■. ■ ■1'
■ ■1■
が■
■
ノ
■1㌣;
影
■.」
/
・
■
■ ■'
■■ ! ■ Y
■ 唖-■
1
」
い
署
ビ
τ
ぜ
/
層
醐
躍鷹=
■
ソ
鴨
・
■
俗
、
1、
■r肖1
、、 評
1
1
■■
駈
■
南
令イ
■〈
1
r
屈
.■r-
F
■■-畿 誕陪
つ
顕
m^
1
∫ ■■
誹
■
■
■、
・'『
■ ・削
ノ
.
』ゴ＼ 層 一
瞬、
.■
■、.ノ
『
■
■
、■■ 、
■
、 獣量
、
■ ■㌧
研
■
、■
■■
、■ _
■ ■七
し
、■ 総 雌
『
1
■
、 二r■ ・巨 …
■暫一㎜
■
蟻♪■ 鷲
「「 ■Lい'
、
1熱 趣`LF
■
国
、
く
・
_■
-
"
P
、■
■.■
レ ー■V ■-
1
L
■
■
,
■
■■
■
し■ ■
、■
＼
、
'
r
∼
■ 、
'ご
勾
出ノ
一
A爪
螂
身
、■
〆 一■ 概
■ ■ 〆1鞄
嘱
'三■ 黙 卜
■ 、"
触r、
巳・1匹
「
^「 「■ 、
鴨 訟
羊.「
,
1
帥
1
、
「
■
、
N
■
」亨
■1`
蝶園
図3-3-43階
ぐ
釦
・呈
F 蜀
1
■■璽
1L
∬一ヨ
■■
■
1 ■
■ ■=
口
■
一
■1
-
■
■
ン
肉■
礁」
曽
、
・ 東京駅
○
■
圏 域(5.10」5km)
■
■■直
3階 建 て住 宅 増 減 数
理4-、■＼
■
舞=
L
ヨ
誰
斯'
1
ぜ"'
養■串＼
閥
-
■
■
一ぐo
之■
匿.
'■-■
.一 ■ 』
・■i`畝
■^、
■
■ 幽
v
■-28-13
口14-28
x7
、
■
κ 、 ら6■
■
、
・
ξ、hLl
■■
研
口29-46
日47-72
■73-141
建 て 住 宅 の 増 減 数(2001∼2006)
19
1986年
か ら2006年
次 に 、 図3-4-1か
に か け て の3階
ら 図3-4-5に
階)×100>を1986年
建 て住 宅の シ エアの 変化
か け て3階
か ら2006年
ま で5年
域 を 分 析 対 象 と した い た め 、2006年
建 て 住 宅 の シ エ ア 〈3階/(3階+2階+1
毎 に示 し て い く。 一 定 の 住 宅 数 を 有 す る 地
に お け る メ ツシ ュ 内 の 戸 建 住 宅 数 が153棟(自
然分
類 の 結 果 を 参 照 して い る)以 上 の 地 域 を 対 象 と して い る 。
[1986年
か ら1996年]
1986年
は木 造3階
建 て 住 宅 の 規 制 緩 和 に 関 す る建 築 基 準 法 改 正 以 前 で あ り、 住 宅 の
建 設 に お い て は 鉄 骨 又 は 鉄 筋 構 造 の み と い う構 造 上 の 規 制 が あ る た め に 全 域 で5%未
満
の 地域 が広 が って いる 。
1986年
か ら1996年
圏 域 内 に お い て は15%以
に か け て は 、木 造3階
上 の 地 域 が 多 く見 ら れ る よ う にな る 。 ま た 、10∼15km圏
で も 北 区 、葛 飾 区 に ス ポ ッ ト的 に15%以
区 は1986年
位 お い て は1%未
か ら2006年]
1996年
か ら2006年
10km圏
満 の 地 域 が 拡 が っ て い た が 、1996年
にか けて の10年
間
上 の 地 域 も 多 く見 ら れ る よ う に な っ て い る 。
にか け て は 、14%以
域 内 は ほ とん どの 地 域 が20%以
域
上 の 地 域 が 見 ら れ る 。注 目 した い の は 、江 戸 川
で 全 域 的 に シ エ ア が 増 大 して お り 、15%以
[1996年
建 て 住 宅 に 関 す る 規 制 緩 和 を 受 け て10km
上 の 地 域 が15km圏
域 ま で 拡 が っ て お り、
上 に な っ て い る 。1996年
ま で は 見 られ な っ か
た が 、板 橋 区 に お い て 全 域 的 な 増 大 が 見 ら れ る 。ま た 、大 田 区 、荒 川 区 、葛 飾 区 で は20%
以 上 が 集 積 す る 地 域 が 見 ら れ 、 江 戸 川 区 で は30%以
上 の 地 域 も 拡 が り 、70%を
超える
地 域 も見 られ るよ う になる 。
これ らの3階
区 で は2006年
建 て 化 が 進 行 した 地 域 の 一 方 で 、 練 馬 区 、 杉 並 区 、 世 田 谷 区 西 部 、 足 立
に お い て も5%未
満 の 地 域 が 拡 が り、 戸 建 住 宅 の3階
建 て 化 は進 行 して
いな い傾 向 にある 。
(1986年
は都 市 計 画 基 礎 調 査 に お い てGISデ
ー タ 化 した 開 始 年 次 で も あ り 、デ ー タ の
抜 けや 不 備 が 多 く、 足 立 区 の よ う に 突 出 して 割 合 の 高 い 地 域 が 表 示 さ れ て しま う た め に
正 確 に は 把 握 で き て い な い)
20
図3-4-1戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て住 宅 の シ エ ア(1986)
図3-4-2戸
建 住 宅 に 占め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1991)
21
総
東京 駅
O圏
域(5.10,15km)
3階 割 合(%)
■O.O
口7.8
口14。
口20.
■29。
図3-4-3戸
建 住 宅 に 占め る3階
喜'蟷 『〉 』 iつ
「
レ戸
■
( ■■`
ノ
」
■■
7
■
凶
」
「
■
■
、
＼ つ
「 一『
、
』.■
建 て 住 宅 の シ エ ア(1996)
つ
ノへ
一
、
〆
8
■
【
」,
5
'
'
■' ■
〆 ■
、
「
■㌧
、
■ 「
ノ》
F7■
一
レ
「
、
!
一
戸
■
■
1
㍗
、
、
覧
、
¶隔
、 L.
'
r
、■
■
'
■
こ
亭∋i一
、
、
一
1
㌧
、
、
い
》
ρ'
、レ 、
f
■
＼
氏
、
、
ノ
一`
鳶
1「
■粒
=
ど
'1
■
庄
■
■
一一
■
凶
'
■
'
」 ■`
■
'
一
ン
伴
一
・
・ 東 京 駅
o圏
=層 ≡ ■
曳
」
口■
1
91!
'
一 一
ヨ
H
I
申
■
■
■
一F
■
1
、
11
1
1
・層
ノ
㍉,
〆
、.
圓興 求
、
＼
1
、 監
㌧
,
冨一
≒
㌧
'
■
口
1、
㌧
■
、
レ ー、〉
。
、
一」
「
「
、、
「
5
'
口/ 羊
[
口
「
、
■
【
Σ
L
r
、
、■
＼
,
蔦
'
「
「
L
、
＼
㌧
、
●
1
■
へ
■
≡≡
1
、
、
、
、
ノ
ー
」
■
＼
、■
'
F戸
'
1
==
ノ
i、
、
一
1■
、 !ン
、
一
F
一
1呈;星
≦ヨ
■
、
■
1
■
'
一1
し
`
L ■
"
ρ
8、
げ
畠
,
r
■
1
ド
■
嘔
巴
1
、
一
1
1'嗣L
1
u
㌔岨』
、」
㌦
'.、
■
、
'
、
、
-
、
「
r
■
、U■ 【」
IN■
3階
域(5」0.15km)
割 合(%)
幽
v!
1
＼
■
■
1』
、
匙ミト
。く7
、
■
暫
■0.00-7.84
ロ7.85-14.32
口14.33-20.87
一
」
タ_=L」
一」 一 一
口20.88-29.58
ー
■29.59-74.03
図3-4-4戸
建 住 宅 に 占め る3階
22
建 て 住 宅 の シ エ ア(2001)
図3-4-5戸
建 住 宅 に 占め る3階
23
建 て住 宅 の シ エ ア(2006)
第4章
戸建住宅の3階 建て化の 背景
4-1指
定 容 積 率 との 関 係 性
本 章 で は 、3階 建 て住 宅 の シ エ ア 及 び そ の 変 化 に見 ら れ る 地 域 性 に つ い て 、 そ の 背 景
を 考 え る 。 た とえ 狭 小 の 敷 地 に3階
建 て 住 宅 を 建 て る ニ ー ズ が あ っ た と して も 、 容 積 率
を 低 く抑 え られ る 場 合 は 難 し い と考 え られ る 。 よ っ て 、 指 定 容 積 率150%以
ら ば3階
建 て 住 宅 が 建 設 さ れ や す く、逆 に100%以
て 、1986年
に お け る指 定 容 積 率100%以
上 であ るな
下 で あ れ ば 建 設 され に く い と仮 定 し
下 の 地 域 の2006年
に か け て の 緩 和 状 況 と3
階建 て住 宅の シェ ア との関係 性 を見 て い く。
1986年
と2006年
の 指 定 容 積 率 の 状 況 を 図4-1-1,4-1-2に
示 す 。1986年
川 区 、 足 立 区 、練 馬 区 、 杉 並 区 、 世 田 谷 区 、 大 田 区 な ど 、10∼15km圏
100%以
下 の 地 域 が 広 くみ ら れ る 。2006年
で は江戸
域 に指 定容 積率
に か け て の 緩 和 状 況 は 江 戸 川 区 、足 立 区 で は
土 地 区 画 整 理 事 業 の 際 に 指 定 容 積 率 の 緩 和 を 含 ん だ 地 区 計 画(図4-1-3,図4-4-4)が
定 め ら れ 、 全 域 で150%以
100%へ
上 に 緩 和 され て い る が 、 西 部 の 地 域 で は60%及
び80%か
ら
の 緩 和 は見 られ る が 、 そ れ 以 上 の 緩 和 は 見 ら れ な い 。 ま た 、 杉 並 区 に お い て は
依 然 と し て60、80%の
地域 が広 が って い る。
24
凡例
容積率
■60
■80
口100
口150
口200
口300
口400
■500
■600
■700
■800
口900
口1000
図4-1-1指
定 容 積 率 の 分 布 図(1986)
凡例
容積率
■60
■80
■100
口150
口200
口300
口400
口500
■600
■700
■800
■900
■1000
口1200
口1300
図4-1-2指
定 容 積 率 の 分 布 図(2006)
25
江 戸川区 瑞江 駅西部 地 区(騰導容積型地区計画+街
∼基盤整備にあわせた土地の有効利用+街
並み騰導型地区計画)
◆ 地区の課■
並み形成∼
ミニ関発等による無秩序な開発が進行 し、密集した住宅地や住宅地に震地が
混在して おり、土地区画整理事業によ る防災性の高い良好な市街地環境の形成
が課題とな っていた。
◆ 課題への対露方策
● 蓋墜整鱈の追捗に合わせた響積皐の虚濯による土地の賓効利用促進
都市基盤整備の進捗に併せた土地の有効利用を促進するため、誘導容積型地
区計画を活用し、暫定容積率と目標容積率を設定。
● 運続的な衛並みの形鷹
地区の特性に応じた街並み形成の実現のため、街並み誘導型地区計画を活用
し、建築物の壁面の位置や高さの鰻高限度を定めた 上で、前面道路幅員による
容積率制限と斜線制限を緩和。
※街並み誘導型地区計画を導入した場合.東京都の日影による中商層建築物の高さの制
隈に関する条例により日影規制が除外されるが、当地区計面においては.日影に関す
る規制を壇区計画の中に定め、良好な居住環境の維持に配慮している.
◆ 岨み合わせ手法
誘導容積型地区計画 十 街並み誘導型地区計画
◆ 秘市計口決定年月日
平成15年3月31日
◆ 地区面積28.3ha
◆ 用途地域・
指定暮積寧
第一種住居地域(容 積率300%)、
◆ 地区の豪況
近隣商業地域(同300%)
当地区を含む都當新宿線瑞江駅周辺は、昭和44年
に 「
ゴニ
地区画整理事業を
施行すべ き区域」として都市計画決定 された区域内にあり、東京都 と江戸川区
が一体とな り駅周辺市街地にふさわ しい土地の有効利用を図るよ う努めてきた。
基盤整備については、新規都市計画道路を決定するとともに、ゴニ
地区画整理
事業による整備を行い、建築物についても地区計画を導入することにより規
制 ・誘導を図っている。
図4-1-3
江戸川区における指定容積率緩和を含む地区計画事例
︺
T I"γ 1覧
区 面積:約13.6h8
0決
定 年 月:平
成17年6月
O揖
当 課1足
立 区魯 市 整 徽 部 留 集地 域 整 備 課
・昭和62年
、
＼、.
さ、
N.
・
＼
O亀
藁育 脈＼
佃
一
ノ .・r
[
ボ
q
﹂り認 ﹄
・'
!
∼
k
用途 溺 響 積 型 地 区計 酉
・住 宅市 街 地 総 合 整伽 事 粟
鳶暴 ・劃 曝
LI
﹁
用 し て いる 制 度 名称 二
・防 災街 区 整 備 地 区計 匝/・
.
.
O活
b.
./
ぐ 、/
立 区● 願一 丁 目塘 区
、
位 置図
事 例93足
①
から住 環境 整備モ デル事 叢 〔税 ・住 宅市街 地絶 合整備 事秦}を 闇 始。
以 来.コ ミ昌 ニテ ィ住宅 、公圓 ・広 場、 まらづ く り拠 点の 整備 など を進め てき
た.
・一時 、 まらづ く り臨 議会 の活動 が停 滞気駿 だ ったが 、阪神 ・淡略 大農 災を機 に
活発 化 し、その 後錘 月 且回 のベー スで開 倦を続 けて いる。
・平 成13年 度 までコ ミュニ テ ィ住 宅趣設 を主 体に事 業を進 めて きたが 一段蕗 した
こ とか ら、平戚14年
か ら道 路 ・公M等
の公 禁施設整 備に 取組み を シ7ト して、
広点 整備路 線を 定め て積極的 に道路 拡幅 に取 り組ん できた.
・住意 事業 の密集 事 乗だけ では限 鼻が ある ことや,事 業 終 了後の継 続性 な どを考
慮 して.地 区計両 の策 定を意識 す るよ うに なっ た.そ して、平 成14∼15agに 地
元1ら づ くり脇議 会 で.壇 区計 画の勉 強や 協蹟 を行い.平 成 聰6年3月 に協 罎会
か ら防災街 区整 備地 区計 面を前 提 とした防 災 まちつ く リル ールが 区長 に礎 案さ
れた.
O庁 内の 体制:関 係 郎署(建 築 審査.趣 築 指導 、都市 計画、 襯発.計 画 講整等)
で防災 街区 整備地 区計 画検討 会 を設 選 して検甜 し.ま た 区内 密集
事業3地 区 を同時 に進 めた ため コンサ ル ダン トに よる合 同会議 を
闘き.地 区計 面の細 かい 内奪 を検対 した。
O地
元 住 民:或
らづ く り憶議会 の設置(地 元 町会 主体に20名
で構成 〕
① まちづ くり協議 会に おけ る勉強 ・検討
舎雄●虚o
亭鉄
②ア ンケー トの 実施
まちづ くり慨議 会 で作成 したた たき白 を もとにア ンケー トを 作成 し、全戸配 布
の 住民 アン ケー トの 実施
③説 明会の 閨催
任 意の 事前説 明会 と地区 計画の 決定 手続 き による説 閉 会の開催
④全 戸配布 の 「まちつ く リニュー ス」 で検討経 過や結 果 を周知
質實導λφ
潔イント
・長い 間訪 災ま らづく りを進 めて きた ことや、地 区内 で火事 が多か った 二とな ど
か ら.地 元 庄民 に災害 の危険 慨が 高い とい う意 識が 浸透 してい た。 住 民に地 区
計画 の細か い内 穽が 全て環解 され てい るわけ ではな いが.総 論 と して 賛成 され
てい る。
・特定地 区防 災施設 の指定 に対 して、生活 再趣 がで きる ように建 ぺい率 の綴 和(60
-・BO%) .用 途別容 積型地 区計 画制度 に よる奪積率 緩和(200%→24e%)を
行 い。
イ ンセンテ ィブ と した.ま た、防 災性の 向 ヒが 目的 であ るため住 疑に受 け 入れ
られ た。
・平成17年6月
剣 魔・駒 具
に 告示 されてか ら1年 間 に約20件 の届 出が あ り、地 区計 画が遵
守 され準 耐火 趣築物以hのQ物
とな る等防 災街区 の形成 が進ん だ.ま た.無 接
道敷 地の 策積地 区で 、防災街 区整 備事 叢の検 討 も行 ってい る.
図4-1-4
足立区にお ける指定容積率緩和を含む地区計画事例
26
4-1-1メ
ッシュ 単位へ の集 計 方法
指 定 容 積 率 を メ ッ シ ュ 単 位 に 集 計 す る 方 法 を 説 明 す る 。図4-1-3に
年 に お い て 、 メ ッ シ ュ の 全 て の 戸 建 住 宅 に 対 す る 指 定 容 積 率100%以
数 の 割 合 を 算 出 し(図4-2)、
る(100%以
そ の 割 合 が50%以
下 ÷全 体 ×100≧50)。
和 状 況 を 図4-3に
示 す よ う に 、1986
下 に位 置 す る 住 宅
上 の メ ッシ ュ を 分 析 対 象 と して 抽 出 す
そ こか ら 、2006年
に か け て 同地 域 の 指 定 容 積 率 の 緩
示 す 。江 戸 川 区 、足 立 区 で は ほ と ん どの 地 域 が150%以
て お り、 江 戸 川 区 で は200、300%、
西 部 で は 中 野 区 、10∼15km圏
そ の 他 の 地 域 で は100%ま
足 立 区 で は200%ま
で の 緩 和 も 見 られ る 。 一 方 、
域 に位 置 す る 世 田谷 区 で は150%へ
の緩 和 は見 られ るが 、
での緩 和 され て いな い。
衡
輔3
凡例
■i建 物 ポ リゴン
㌣ぎ
ロ500mメ
φも
ッシュ
容積率
口80
《
口100
口200
図4-1-5指
定容 積率 の メ ッシュ 単位 での集 計方 法 ①
δ 》
・。
轟徽 メ
,.』
癖
矯%
漁 ◆
凡例
霧
■ 建 物 ポリゴン
ロ500mメ
ッシュ
容積 率
口200
へ ・蝿 昌噂げ"
図4-1-6指
■300
定容 積率 の メ ッシュ 単位 での集 計方 法 ②
27
上 に緩 和 さ れ
鰹
東 京 駅
○
圏 域(5,10,15km)
住 宅 割 合(%)
■0.00-12.94
[コ12.95-36.71
[コ36.72-60.64
[コ60.65-82.13
■82.14-100.00
図4-2戸
建 住 宅 に 占 め る 指 定 容 積 率100%以
下 の 割 合(1986)
1早 ・
l
圧
岬=工 ♪
l
ll
口
llI
ll目1
ロ
ノ
1
1,
/
1
、
ロ
}
!
「
馬
一
、
r
■■
ご
、
1
＼
■
■
1
、
ミ
■
一
■
調
III聾
1
,
■ ■■
〆
・l
■
＼ ■■
、
一
一
1
1
1 】
、
ロ
1
＼
1
一
1□
■■
■■
/
/
L]
[一
一
ll
≡
口
■
三
ぐ
圏_
曼
1
L
1
董
一
#
1
1
ロ
ロ
。∠
・
・ 東京 駅
$
ワロ
1陰
○
圏 域(5.10,15km)
容 積 率(%)
llllllI
16【1
■60
■
1甲 ヨE 」
＼/
ワ
■80
口100
口150
口200
■300
図4-3メ
ッ シ ュ 単 位 で の 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況(2006)
28
4-1-23階
建 て 住 宅 の シ エ ア と 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 との 関 係 性
抽 出 した1986年
に お い て 指 定 容 積 率 が100%以
年 の3階 建 て 住 宅 の シ エ ア を 図4-4,4-5に
150%以
下 の 地 域 に お け る 、1986年
示 す 。指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 との 関 係 性 で は 、
上 の 緩 和 が 見 ら れ た 江 戸 川 区 は 容 積 率 の 緩 和 と と も に シ エ ア30%以
も 見 ら れ 、3階
と2006
上 の地 域
建 て 化 が 進 行 して い る 。 ま た 、 西 部 の 中 野 区 、 世 田 谷 区 で も 同様 の 傾 向
が 見 ら れ る 。 一 方 、 足 立 区 で は容 積 率 は緩 和 さ れ て い る が 、3階
い 地 域 が 多 い 傾 向 に あ る 。 ま た 、 容 積 率 が100%ま
建 て 化 が 進 行 して い な
で しか 緩 和 され て い な い 練 馬 区 、 杉
並 区 、 世 田 谷 区 、 大 田 区 で は世 田谷 区 南 部 と大 田 区 で は シ エ ア が 比 較 的 高 い地 域 も 見 ら
れ る が 、 杉 並 区 、 練 馬 区 で は ほ とん どの 地 域 が10%以
29
下の 地域 が広 が って い る。
図4-4戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(1986)
図4-5戸
建 住 宅 に 占 め る3階
建 て 住 宅 の シ エ ア(2006)
30
4-2敷
地 面積 との 関係 性
4-2-1戸
建 住 宅 に お け る敷 地 面 積 の 統 計
戸 建 住 宅 居 住 者 が3階
建 て 住 宅 へ 更 新 を 志 向 す る最 大 の 理 由 は 敷 地 面 積 が 狭 小 な た め 、
建 て 替 え の 際 に居 住 面 積 を 現 状 維 持 あ る い は増 大 す る に は建 物 を 上 に伸 ば す しか な い こ
と に よ る と考 え られ る 。 逆 に 、敷 地 面 積 に あ る 程 度 余 裕 が あ れ ば3階
わ れ に く い と考 え ら れ る 。第2章
の 主 要 都 市 にお け る木 造3階
建てへ の 更新 は行
建 て住 宅の建 設棟 数 の結
果 で 明 確 な 差 が 見 ら れ た 。 こ こ で は 、 ま ず 東 京 都 と大 阪 府 の2大
都 市 に集 中 的 に建 設 さ
れ る背 景 を考え る 。
戸 建 住 宅 の 敷 地 面 積 を 扱 っ た 統 計 と し て は 、 総 務 省 の 住 宅 ・土 地 統 計 調 査 で あ り、 図
4-6-1は2008年
に お け る 戸 建 住 宅 の 敷 地 面 積 の 平 均 値 を 都 道 府 県 別 に 集 計 した も の で
あ る 。 全 国 平 均 は 約274㎡
で あ る の に 対 して 、 東 京 都 、 大 阪 府 で は150㎡
を 下 回 り、
敷 地 面 積 の 狭 小 な 戸 建 住 宅 が 多 く存 在 す る こ と が わ か る 。 ま た 、 神 奈 川 県 、 京 都 府 に お
い て も200m2を
1988年
下 回 り 、 同 様 の 傾 向 にあ る 。 ま た 、 図4-6-2か
か ら2011年
に か け て5年
ら 図4-6-7か
らまで は
毎 に 建 設 され た 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積 の 推 移 を 都
道 府 県 別 に 集 計 した も の で あ る 。 各 都 道 府 県 と も 急 激 な 変 化 は な く安 定 は して い る が 、
や は り関 東 圏 、 関 西 圏 で は敷 地 面 積 の 狭 小 性 が 伺 え る 。
こ の よ う に 、1987年
の 木 造3階
建 て 住 宅 の 規 制 緩 和 に よ っ て3階
建 て住 宅 が建 設 し
や す い 方 向 に 向 か って き て い る が 、 建 設 棟 数 の 地 域 差 に 見 ら れ る 背 景 と し て は 、 当 時 か
ら 敷 地 面 積 の 狭 小 な 住 宅 の 棟 数 が 多 く、 居 住 空 間 の 拡 大 ニ ー ズ が 高 い と 考 え られ る 地 域
に お い て 建 て 替 え 、 も し く は 開 発 を 通 して 多 く供 給 さ れ て き た こ と が わ か る 。
31
(2m)500
■ 全 国 平 均274,58ni
450
400
■
■
■
350
■
1
300
■
■
250
■
200
150
100
50
0
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
北 青岩 宮 秋 山福茨 栃群 埼 千束 神新 富 石福 山長 岐 静 愛三滋 京 大兵 奈和 鳥 島岡広 山徳香 愛 高福 佐長 熊 大宮 鹿沖
海 森手 城 田形 島城 木 馬玉 葉京 奈 潟山 川井 梨野 阜 岡知 重賀 都 阪庫 良歌 取根 山 島 口島川 媛 知 岡賀崎 本 分崎 児縄
道 県県 県 県県 県県 県 県県 県都 川 県県 県県 県県 県 県県 県県 府府 県 県 山県 県県 県県 県県 県 県県 県県 県 県県 島県
県
図4-6-1戸
県
建 住 宅 に お け る 敷 地 面 積 の 平 均 値(2008)
〈弓1用:総 務 省,住 宅 ・土 地 統 計 調 査 〉
32
県
0
0
5
(m)
一 。
一 北海道
19881993199820032008
0
5
4
_。_岩
手県
_._宮
__秋
266318309322293
城県
青森県
339378380380364
田県
岩手県
324387399409403
山形県
宮城県
326388397381377
秋田県
367405410392387
山形県
379417426412410
福島県
343402400398389
0
5
3
北海道
0
森県
0
5
0
0
4
_。_青
0
0
3
0
5
2
0
0
2
0
5
1
_._福
島県
0
0
1
_。_全
国平均
19881993199820032008
図4-6-2北
全 国平 均275284287290275
海 道 ・東 北 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
(m)500
450
400
_。_新
潟県
_。_富
山県
_。_石
川県
19881993199820032008
茨 城 県424
468459454436
栃 木 県391
440409418394
梨県
群 馬 県334
394379374357
長野県
埼 玉 県237
259245239231
千 葉 県273
294280272263
東 京 都150
161152149147
神 奈 川 県189
206194190180
350
300
_._山
250
200
_。 一 全 国平 均
150
100
50
0
1988
図4-6-3
全 国 平均275284287290275
1993199820032008
関東地方の戸建住宅の平均敷地面積
0
0
5
(m)
0
5
4
_茨
城県
19881993199820032008
0
0
4
一・
一 栃木県
361
357
352
342
玉県
富山県
382
410
398
398
392
葉県
石川県
283
303
301
294
288
東京都
福井県
315
342
338
347
326
山梨県
316
367
349
355
350
長野県
324
371
375
376
363
__千
0
5
3
_._埼
0
5
2
331
馬県
0
0
3
新潟県
_。_群
0
0
2
0
5
1
一・
一 神奈川県
0
0
1
_。_全
国平 均
0
5
0
全 国 平均275284287290275
19881993199820032008
図4-6-4中
越 ・北 陸 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
33
阜県
0
5
4
_。_静
岡県
0
0
4
_。_愛
知県
0
5
3
_._三
0
0
3
0
0
5
_。_岐
_._滋
(m)
19881993199820032008
0
5
2
岐阜県
274304302305305
重県
静岡県
251288281281273
賀県
愛知 県
245283276271259
三重県
274306302297301
滋賀県
278301301296284
京都 府
163187185180170
大阪府
127147151143138
兵庫県
190218220216213
奈良県
229257250244237
和歌 山県
198224221228220
京都府
0
0
2
_._大
阪府
0
5
1
_兵
庫県
0
0
1
奈良県
0
5
一
和歌山県
0
一。
一 全国平均
19881993199820032008
図4-6-5中
部 ・関 西 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
全 国平 均275284287290275
(m)500
_鳥
450
取県
19881993199820032008
.唄、_島 根 県
400
350
300
_。_岡
山県
_._広
島県
_._山
口県
250
徳島県
鳥取県
297340333337328
島根県
276312328330325
岡 山県
248291285289278
広島県
208242239242235
山口県
254297296294290
徳島県
276309296305302
香川県
268306309303300
愛媛県
221255247243248
高知県
178202205211210
200
_嘘_香
川県
_愛
媛県
150
100
高 知 県50
_。 一 全 国 平 均0
19881993199820032008
図4-6-6中
国 ・四 国 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
全 国 平均275284287290275
(m)500
450
400
350
_福
岡県
_。_佐
賀県
_。_長
崎県
_._熊
__大
19881993199820032008
福 岡県
257
303
296
291
287
本県
佐賀県
292
343
340
344
344
分県
長崎県
223
257
254
261
254
宮 崎 県200
熊本県
311
359
343
349
341
大分県
266
310
302
309
304
宮崎県
305
342
356
360
348
鹿 児 島県280
313
329
323
324
沖糸
邑県278
294
286
279
282
300
250
-・ 一 鹿 児 島 県150
_沖
縄 県100
0
19881993199820032008
図4-6-7九
州 ・沖 縄 地 方 の 戸 建 住 宅 の 平 均 敷 地 面 積
34
全 国 平均275284287290275
4-2-2擬
似面 ボ ロ ノイ分 割 による 敷地推 定
次 に 、 東 京 都 に お け る3階
建 て住 宅 の動 向 と戸建住 宅 の敷地 面積 との 関係性 を見 て い
くが 、 本 研 究 で 使 用 して い る デ ー タ で も あ る 都 市 計 画 基 礎 調 査 にお い て は 敷 地 の 空 間 デ
ー タ が 整 備 さ れ て い な い た め 、 建 物 ポ リゴ ン か ら近 似 的 な 敷 地 を 推 定 す る 必 要 が あ る 。
「
一 敷 地 一 建 築 物 の 原 則(石
井 ・中 川,2005)」
に従 え ば 、建 物 ポ リゴ ン か ら 生 成 さ れ る
面 ボ ロ ノ イ 領 域 は 近 似 的 に建 物 敷 地 と 見 な せ る た め 、 近 似 的 な 敷 地 面 積 の 推 定 が 可 能 で
あ る と思 わ れ る 。 しか し、ArcGISに
お い て は 面 ボ ロ ノ イ 分 割 は行 え な い の で 、 近 似 で
あ る 疑 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 を行 う 。 疑 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 と は 、 生 成 元 とな る ポ リゴ ン の 辺
を 充 分 多 くの 点 で 近 似 し 、 充 分 多 くの 点 を 母 点 と す る 点 ボ ロ ノ イ 分 割 で あ る 。 具 体 的 な
手 順 につ いて以 下 に説 明す る 。
擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 の 手 順(図4-8-1か
ら 図4-8-8)
①
建 物 ポ リゴ ン を ラ イ ン デ ー タ 化 す る 。
②
ラ イ ンデ ータ を ラ ス タ デ ー タ 化 す る 。
③
ラ ス タ デ ータ を ポ イ ン トデ ー タ 化 す る 。
④
ポ イ ン トデ ー タ か らボ ロ ノ イ 図 を 作 成 す る 。
⑤
生 成 され た ボ ロ ノ イ 図 の グ リ ッ ドコ ー ドを も と に デ ィ ゾル ブ す る 。
⑥
デ ィ ゾ ル ブ した ボ ロ ノ イ 図 を 土 地 利 用 現 況 の 独 立 住 宅 用 地 で イ ン タ ー セ ク トす る 。
⑦
イ ン タ ー セ ク トさ れ た も の と建 物 ポ リゴ ン を 空 間 結 合 す る 。
擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 の 問題 点 は 、 建 物 ポ リゴ ン を 充 分 多 くの 点 で 近 似 す る 際 の 適 切 な
点 の 総 数 が 明 ら か に さ れ て い な い こ とで あ る 。 阪 田 ・寺 木(2003)が
指摘 す る よ うに 、
点 の 総 数 と分 析 時 間 と の 間 に は トレ ー ドオ フ の 関 係 が 存 在 す る 。 つ ま り、 点 の 総 数 を 増
加 す れ ば 分 割 精 度 が 高 ま る 一 方 で 、 分 析 時 間 は 増 加 す る 。本 研 究 で は 、 建 物 ポ リゴ ン の
辺 を 一 度 ラ イ ン デ ー タ 化 し 、 そ れ を ラ ス タ デ ー タ 化 した も の か らポ イ ン トデ ー タ を 作 成
して 点 に変 換 す る 点 近 似 を 行 っ た 。適 切 な 点 の 総 数 を 設 定 す る 方 法 は今 後 の 課 題 で あ る.
35
凡例
ポイント
ロ 独 立住宅用地
図4-8-1建
物 ポ リゴ ン
図4-8-4
(手順 ③)
凡例
一 ポリゴンライン
ロ 独立住 宅用地
図4-8-2
(手順 ①)
図4-8-5
(手順 ④)
凡例
口
独立住 宅用地
ラスタ
値
凡例
高:13397
ロ ディゾルブ
低:
ロ 独立 住 宅用地
図4-8-6(手
図4-8-3
(手順 ②)
36
順 ⑤)
図4-8-7(手
順 ⑥)
凡例
口 建 物 ポリゴン
[コ インターセクト
ロ 独立住宅用地
図4-8-8(手
順 ⑦)
37
4-2-33階
建 て 住 宅 の シ エ ア と 敷 地 面 積 の 狭 小 性 との 関 係 性
擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 に よ っ て 生 成 さ れ た 敷 地 面 積 の 結 果 を 示 す 。勝 又(2007)が
圏 に お け る 新 築 持 家 住 宅 の3階 建 て シ エ ア と100㎡
首都
未 満 の 敷 地 率 との 高 い相 関 性 を 明 ら
か に して い る こ と か ら も 、100ni未
満 の 敷 地 面 積 を 基 準 と して 、 メ ッ シ ュ 単 位 で 示 して
い く 。図4-9に
下 の 地 域 に お け る 戸 建 住 宅(1∼3階)に
指 定 容 積 率100%以
㎡ 未 満 の 敷 地 率 を 示 す 。 江 戸 川 区 で は 全 域 で40%以
地 域 も 多 く見 ら れ る 。ま た 、練 馬 区 、足 立 区 で も40%以
杉 並 区 、 世 田 谷 区 、大 田 区 で は 全 域 で30%以
3階 建 て シ ェ ア が30%以
図4-10に
上 の 地 域 が 広 が り 、60%を
超える
上 の 地 域 が 多 く見 られ る 一 方 で 、
下 を 示 し て い る 。 ま た 、2006年
上 の 地 域 に お け る 、戸 建 住 宅 に 占 め る100M2未
示 す 。 指 定 容 積 率100%以
占 め る100
にお け る
満の 敷地 率を
下 の 地 域 と比 較 す る と相 対 的 に 高 い 割 合 の 地 域 が
多 く見 られ る が 、特 に渋 谷 区 、世 田 谷 区 で は 割 合 が30%以
下 の地域 も見 られ る。これ ら
の 地 域 に お い て は 狭 小 な 住 宅 か ら の 建 て 替 え よ り も 、 ミ ニ 開 発 の よ うな あ る程 度 の 規 模
を 持 つ 敷 地 を 細 分 化 して3階
建 て 住 宅 を 建 設 す る場 合 で あ る と 推 測 さ れ る
38
図4-9指
定 容 積 率100%以
下 の 地 域 にお け る100m2未
総
満 の 敷 地 率(1986)
東 京 駅
○
圏 域(5,10.15km)
100㎡ 未 満 の 敷 地 率(%)
■15.2-33.97
[コ33.9-51.58
口51.5-64.35
[コ64.3-74.77
■74.7-85.03
図4-103階
建 て シ ェ ア30%以
上(2006)の
39
地 域 お け る100m2未
満 の 敷 地 率(1986)
戸 建 住 宅 の3階
建 て 化 を 規 定 す る 要 因 と して 、指 定 容 積 率 の150%以
地 面 積 の 狭 小 性 に着 目 し、 具 体 的 に は1986年
上 へ の 緩 和 と敷
に お け る 指 定 容 積 率100%以
下 の地域 を
抽 出 して 、これ ら の 地 域 に お け る 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 と戸 建 住 宅 に 占 め る100ni未
の 敷 地 率 を 算 出 し、2006年
結 果 、 以 下 の4パ
に か け て の3階
満
建 て シ エ ア との 関 係 性 を 示 して き た 。 そ の
タ ー ンに分類 した。
① 江 戸 川 区 に見 られ る 、3階 建 て シ エ ア が 増 大 し 、 そ の 背 景 に は 指 定 容 積 率150%以
へ の 緩 和 と戸 建 住 宅 に 占 め る100㎡
未 満の 敷地 率の 割合 が高 い地 域 。
② 足 立 区 に 見 ら れ る 、3階 建 て シ エ ア は 増 大 して い な い が 、 指 定 容 積 率150%以
緩 和 と戸 建 住 宅 に 占 め る100㎡
上
上へ の
未 満 の 敷 地 率 が 高 い地 域 。
③ 練 馬 区 に 見 ら れ る 、 指 定 容 積 率100%ま
で しか 緩 和 さ れ ず 、3階 建 て シ エ ア は依 然 低
い 割 合 で は あ る が 、 戸 建 住 宅 に 占 め る100ni未
満の 敷地 率の 割合 が高 い地 域 。
④ 世 田 谷 区 、大 田 区 に見 られ る 、指 定 容 積 率100%ま
で の 緩 和 で 、戸 建 住 宅 に 占 め る100
㎡ 未 満 の 敷 地 率 も 低 い が 、3階 建 て シ エ ア は 比 較 的 増 大 して い る地 域 。
40
4-33階
建 て住宅に関する類型化
表4-1類
型 化 フ ロー
①3階 建 て住 宅 の シェア
② 指 定容 積 率 の 変 化
(2006年)(1986年
30%以
か らの 緩 和 状 況)100㎡
上
100%→150%以
150%以
11・-3・%1-一
一一
下
未 満 敷 地 率(1986年)
團
上
上(1986年)
一 ト ー
類 型2
一
150%以
上(2006年)
100%以
下(2006年)
一
一 トー
一
40%以
建 て 住 宅 の シ エ ア(2006年)、
定 容 積 率 の 緩 和 状 況 、 ③ 戸 建 住 宅 に 占 め る100㎡
る 。 そ の 結 果 、 以 下 の6類
類 型1、2は2006年
類 型6
に お け る 戸 建 住 宅 数 が153棟
ュ を 対 象 に 類 型 化 を 行 う 。類 型 化 の フ ロ ー を 表4-1に
建 住 宅 に 占 め る3階
司
上
400/o未 満
地 域 性 を よ り明 確 に す る た め に 、2006年
塵
團團
10%以
③ 戸 建 住 宅 にお け る
以上 の メ ツシ
示 す 。類 型 化 に 用 い る 指 標 は ① 戸
②1986年
か ら2006年
にか けて の指
未 満 の 敷 地 率(1986年)の3指
標 であ
型 に分類 した。
にお け る3階
建 て シ エ ア が30%以
前 提 と し た ま ち づ く りが 求 め られ る 地 域 で あ る 。3階
に 共 通 し て 敷 地 の 狭 小 性 が 考 え ら れ 、 類 型1に
上 で あ り、3階 建 て 住 宅 地 を
建 て 化 が 進 行 した 背 景 と して は 特
お い て は 指 定 容 積 率 の 緩 和 が 大 き く影 響
して い る 地 域 で あ る 。
類 型3は2006年
にお け る3階
建 て シ ェ ア が10∼30%で
あ り 、2階 建 て の 住 宅 地 に3
階 建 て 住 宅 が 混 入 して い る地 域 と推 測 で き 、 今 後 相 互 調 整 手 法 が 一 層 求 め ら れ る 地 域 で
ある。
類 型4、5、6は2006年
1986年
の3階
か らの 緩 和 を 含 め て2006年
か つ100㎡
建 て シ エ ア が10%以
で は指 定 容 積 率 が150%以
上の地 域 であ り、なお
未 満 の 敷 地 率 も 非 常 に 高 い地 域 も 見 られ る た め 、今 後3階
可 能 性 が あ る 地 域 で あ る 。 類 型5、6は2006年
が 、 類 型5は
下 と低 い 地 域 で あ る 。 類 型4は
戸 建 住 宅 の100%未
建 て化 が進 行 する
に お い て も 容 積 率 が100%以
満 の 敷 地 率 が40%以
41
下で あ る
上で あ るこ とか らも、将 来 的な
住宅地像をダウンゾーニングもしくは容積率を視野 に入れた計画にするのか議論 してい
く必要がある。
』慧l
誰 旨一;寡=、
1
.褻 霧
弓
』
炉ilヨ[==二;
P臓
唱
き
le二"
亀 」虹〔
岡 幣 「
「ノ 」
騨一
τ'矧'
1堺
苓
一.…
購
旨㌔_
、 る,ひ
Uir直
■
,.≒
r一
■
r■
li塗
躍
1
■
,,.語
、瓢
降
ノ.11
1誰
一
、
、 』
■
「マ
■
、
■
闘.
■
糟
覧、
脚・国＼、
庄
」
■、 ■
ヨ
一=
【
一
ロノ
! !ヨヨ 一
一一 一 一
=
一
≠≡
=
ノ
∠$
ol、
類型化
「セ
即
■ 類 型1(17)
■
1■
■ 類 型2(52)
■`一
こ「1・' ■
N ■
「h
巳
__月
■ ■
学
■,fミ
嵐..、
一
../「
〉
、・■ 卜
、 一 、 」 ■ 、 、L
■
冨
「 ■r1監
L■
■
、 ■
、 ■ ■
L_
1
[
轟.E。
ノ
一
＼
・!l
監
剣罫
「噛 一、
V
L
覧.、 、
r1
置-o
J1
亀
ヨ
羅 幸#複
_曹
、
し 一L
■.
■
11・
覧
、
■ ■
■
竃
㌧、1■
∋';'一 ‡ ζ` `ミ、 ≠
＼
▼
×■
曳
＼夢噸=
≦弱.璽
一
＼
}
、
、
-酬
=
㌔.k
.・ 、、 、` 、,.■
チ
11
■ 一
先
プ ー
隷、
F＼
、一晶 」 、
,
F
一 「哩
セ
・.9
訣
唱
」
潤1・
∋K ,一一'「 』 つ 仁"弔
、 一、_戸
』羨
,.、
鵬
P唖L」 「
ノ
㌧
■ 「満F
」
、、
■、!
#《
・、・
、
》 '」
川,一 ミ 、 、
、 、!γ 冤 瓦
■
L
h■
』
、
き、
、
∼
■ 一臨
'、
＼1「
㌧'
、
=齪
.一==
・1
聖・
」L
男
IIlI1
l-・=・#瞬
奏 、
■
一
己
幽
一灘 甑.
口 類 型3(1244)
1＼/
■
搭 ▽
、L .
回 類 型4(185)
¶
■ 類 型5(32)
♪ 一 ⊇』 隔
■ 類 型6(309)
∈E■一
図4-113階
建 て 住 宅 に 関 す る メ ッシ ュ 単 位 の 類 型 化
メ ッ シ ュ 単 位 で 類 型 化 した 結 果 を 図4-11に
2は 東 京 駅 を 中 心 と した10km圏
江 戸 川 区 に分 布 し 、類 型
域 内 に 多 く分 布 し て い る 。類 型3は15km圏
と ん どが 収 ま り、 中 心 部 に近 い地 域 ほ ど3階
4は 足 立 区や 中野 区 、 類 型5は
示 す 。類 型1は
建 て シ ェ ア は 高 くな っ て い る 。 ま た 、 類 型
練 馬 区 に広 が っ て お り、 類 型6は
馬 区 、 世 田 谷 区 に分 布 して い る 。
42
域 内 にほ
区部 西縁 の杉 並 区、練
第5章3階
5-1対
建て住 宅の建設特性
象地域の 抽出
本 章 で は 、第4章
で 行 っ た3階
建 て 住 宅 に 関 す る類 型 化 を 参 照 し 、 特 に 戸 建 住 宅 の3
階 建 て 化 が 進 行 して い る 類 型1、2の69メ
ッ シ ュ を 対 象 と して 、そ の 実 態 と建 物 形 態 に
見 られ る 地 域 傾 向 を 把 握 し て い く。
ま ず 、類 型2を
東 京 駅 を 中 心 と した5、10、15km以
2-1、2-2、2-3と
を 対 象 と して 、2006年
す る 。そ こか ら 、類 型1と
に お け る3階
上 の 圏 域 別 に集 計 して(図5-1)、
類 型2-1、2-2、2-3の4つ
の地 域
建 て 住 宅 と2階 建 て 住 宅 の 敷 地 面 積 及 び 延 床 面 積
の 構 成 比 を 比 較 して 、 建 物 形 態 に 関 す る地 域 傾 向 を 明 らか にす る 。 さ ら に 、3階 建 て 住
宅 に 関 す る 建 設 実 態 を 見 て い くた め に 便 宜 上 、 敷 地 面 積 の 構 成 比 と 戸 建 住 宅 力、
らの建 て
替 え 割 合 を 指 標 と した 類 型 化 を 行 い 、 開発 実 態 と規 模 に 関 す る地 域 傾 向 を 把 握 す る 。 そ
こ か ら 、3地 区 を 抽 出 して 建 て 替 え 以 前 の 建 物 形 態 と土 地 利 用 を 把 握 し て い く。
43
341
1491
4712
L46
.44
59
'
23:7i
飾
58i37
.22'
劃
5.＼
201
鼓
35]
、41
東 京 駅
○
圏 域(5,1015km)
類 型
v
盃
]類
型1(17)
口
類 型2-1(20)
「
類 型2-2(21)
類 型2-3(11)
図5-1対
轟 轟欝 駆
轟辮
辮
細
欝
表5-1対
象 地域 の分 類
象 地 域 に 含 ま れ る 町 丁 目名
『,
木場1丁目
深川2丁目
高橋
立川2丁目
古石場2丁目
冬木
白河3T目
立川1T目
古石場3丁目
木場3T目
白河2T目
白河1丁 目
東松本1丁目
鹿骨4T目
西篠崎1丁目
鹿骨3丁目
大森南5丁目
鴬谷町
猿楽町
鉢山町
白 河4丁 目
船堀5丁 目
33 2 2 22 1 2 1 2
22 2 2 22 2 2 2 2
白 河3T目
一 之江 町
江戸川1丁目
鹿骨5丁目
鹿骨町
三 田1丁 目
麻布 十番4丁 目
鹿骨4T目
津 久戸町
水 道1T目
後 楽2T目
千 石1丁 目
千 石2T目
千 石3T目
亀 沢1丁 目
寿3丁 目
池 之端4丁 目
緑4丁 目
三 筋2T目
池 之端2丁 目
緑3丁 目
蔵 前4T目
池之 端3丁 目
緑2丁 目
緑1丁 目
蔵 前3丁 目
蔵 前2丁 目
池之 端1丁 目
東 尾久1丁 目
三筋1丁 目
33 2 1 21 1 1 1 12 1 1 2 22 2
22 2 2 22 2 2 2 22 2 2 2 22 2
3
2
鹿骨3丁目
西篠崎2丁目
東 陽3丁 目
千 石1丁 目
吾 妻橋1丁 目
平 野4T目
東 駒形1丁 目
東篠崎2丁目 南篠崎町5丁目
平 野3T目
東駒 形2丁 目
本 所1丁 目
本所2丁 目
2 21 2 2 11 1 1 1 33
2 22 2 2 22 2 2 2 22
44
駒場3丁目
3
2
瑞江3T目
春江町3丁目 西瑞江2丁目 西瑞江3T目
南篠崎町4丁目 南篠崎町1丁目南篠崎町3丁目南篠崎町2丁目 東瑞江1T目 江戸川1T目
篠崎町3丁目
東篠崎町
篠崎町4丁目 東篠崎1丁目
下篠崎町
南小岩4丁目 東小岩1丁目 南小岩2丁目 北篠崎1T目 南小岩1T目 北篠崎2T目
大森南1丁目 北糀谷1丁目 北糀谷2丁目 東蒲田2T目 西糀谷2T目 西糀谷1T目
羽田沖水面
昭和島2丁目 昭和島1丁目 大森東5丁目 大森南4丁目 大森南3丁目
青葉台3丁目 青葉台2丁目 青葉台1丁目
神泉町
桜丘町
南平台町
元代々木町
西原3丁目
上原1丁目
上原3丁目
上原2丁目
富ケ谷2丁目
千駄ケ谷4丁目 干駄ケ谷1丁目干駄ケ谷3丁目干駄ケ谷2丁目 神宮前2丁目
北新宿4丁目 北新宿3丁目 百人町2丁目 北新宿1T目 百人町1T目
菊川3T目
住吉1丁目
森下4丁目
猿江1丁目
森下5丁目
扇橋1丁目
松江7T目
一之江6丁目 松江5丁目
松江6丁目
春江町4T目
船堀4丁目
谷中6T目 上野桜木1丁目 谷中1丁目
上野公園
池之端4T目 池之端3T目
田端新町1丁目 荒川5丁目 西日暮里6丁目西日暮里1丁目西日暮里5丁目西日暮里2丁目
瑞江2T目
瑞江3丁目 南篠崎町3丁目 西瑞江2T目 南篠崎町2T目 東瑞江1T目
篠崎町4丁目
下篠崎町 南篠崎町1丁目 東篠崎2T目 南篠崎町5T目 南篠崎町2T目
篠崎町3丁目 篠崎町5丁目 篠崎町6丁目 篠崎町4丁目
南小岩4丁目 南小岩2丁目 東松本2丁目 南小岩1T目
松本2丁目
東松本1T目
東小岩1丁目 北篠崎1丁目 北篠崎2丁目 上篠崎1T目
坂下1丁目
志村3丁目
志村2丁目
相生町
中台3丁目
中台2丁目
亀有1T目
白鳥3丁目
白鳥4丁目
青戸4丁目
白鳥2丁目
下馬2T目 三軒茶屋1丁目 下馬1丁目
下馬4丁目
下馬3丁目
麻布狸穴町
麻布台2丁目 麻布永坂町 東麻布1丁目 東麻布2丁目 東麻布3丁目
西新宿3丁目 代々木3丁目 代々木4丁目
初台1丁目
西五軒町
東五軒町
新小川町
赤城元町
白銀町
筑土八幡町
冬木
木場3丁目
富岡1丁目
富岡2丁目
木場5丁目
木場2丁目
扇橋3T目
扇橋2丁目
扇橋1丁目
海辺
千田
石島
石原4丁目
石原3丁目
石原2丁目
亀沢4丁目
亀沢3丁目
亀沢2丁目
寿2丁目
寿4丁目
駒形1丁目
元浅草3T目
駒形2丁目
寿1丁目
中央1T目
松島2丁目
松島1丁目
根津2丁目
根津1丁目
弥生1丁目
弥生2丁目
本郷7丁目
上野公園
西浅草3丁目 松が谷3丁目 浅草2丁目
松が谷2T目 西浅草2T目
浅草1丁目
本駒込5丁目 本駒込4丁目 本駒込2丁目 本駒込3T目
駒込1丁目
東田端2丁目 田端新町3丁目田端新町2丁目 東田端1丁目 田端新町1丁目 東尾久4丁目
荒川8T目
南千住6丁目 荒川1丁目 千住緑町1丁目 千住橋戸町 昭和町3T目
昭和町3丁目 昭和町2丁目 上中里2丁目 昭和町1T目 西尾久7T目
南篠崎町2丁目 東瑞江1丁目 江戸川1丁目 江戸川2丁目
東篠崎町
篠崎町4丁目 東篠崎1丁目
下篠崎町
東篠崎2T目
鹿骨1T目
鹿骨2丁目
新堀1丁目
新堀2丁目
谷河内1T目
南小岩2丁目 北篠崎2丁目 東松本1丁目
鹿骨5丁目
鹿骨4丁目
西篠崎1T目
東小岩4丁目 東小岩2丁目 南小岩3丁目 東小岩1丁目 南小岩2丁目
豊島2T目
王子2丁目
豊島1丁目
堀船2丁目
王子1丁目
堀船1丁目
渋谷4T目
渋谷2丁目
東4丁目
東1丁目
渋谷3丁目
東2丁目
西麻布3丁目 西麻布4丁目 南麻布5丁目
広尾4丁目
西新宿3丁目 本町2丁目
本町1丁目
初台1丁目
北新宿4丁目 百人町4丁目 百人町3丁目 北新宿3T目 百人町2T目
東陽6T目
木場4丁目
木場3丁目
東陽5丁目
木場5丁目
木場2丁目
扇橋1T目
白河4丁目
白河3丁目
石島
三好4丁目
三好3丁目
江東橋5丁目 立川4丁目
菊川3丁目
毛利1丁目
住吉1丁目
雷門2T目
寿4丁目
駒形1丁目
駒形2丁目
寿3丁目
蔵前2丁目
浅草6T目
浅草3丁目
浅草2丁目
花川戸2T目 花川戸1T目
浅草1丁目
向島5丁目
向島4丁目
向島2丁目
押上2丁目
向島3丁目
向島1丁目
東篠崎2丁目 南篠崎町5丁目 江戸川1丁目
谷河内2丁目 瑞江1丁目 南篠崎町4丁目 瑞江2丁目
瑞江3丁目 南篠崎町3T目
篠崎町5丁目 篠崎町6丁目 篠崎町4丁目
下篠崎町 南篠崎町4丁目南篠崎町1丁目
北篠崎1丁目 東小岩2丁目 東小岩1丁目 北篠崎1T目 北篠崎2T目
3 33 2 3 2 11 1 1 2
2 22 2 2 2 22 2 2 2
仲六郷3丁目 東六郷3T目 南六郷3T目
矢ロ2丁目
矢口3丁目
大森南2丁目 東糀谷1T目 東糀谷5T目 西糀谷2T目
上用賀1丁目 桜新町2T目
松涛1丁目
松涛2丁目
円山町
神泉町
堀江町
南葛西5T目
百人町2丁目 百人町1T目 大久保1T目
木場5丁目
木場2丁目
牡丹3丁目
木場6丁目
三好1丁目
平野1丁目
平野2丁目
平野3丁目
森下2丁目
森下4丁目
森下3丁目
森下5丁目
緑2丁目
緑1丁目
立川4丁目
立川3丁目
田端1丁目 西日暮里6丁目西日暮里5T目 西日暮里4T目
春江町4丁目
一之江町
羅腋
繋 罐
轟轟繋 轟 轟 難
1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 0 1 2 3 4 65 66 67 68 69
多摩川河川敷 南六郷2丁目
多摩川河川敷 下丸子2丁目
大森南1丁目 北糀谷1丁目
弦巻5T目
弦巻4丁目
富ケ谷2丁目
神山町
南葛西6丁目 南葛西7丁目
大久保3丁目 大久保2丁目
富岡1丁目
富岡2丁目
三好3T目
三好2丁目
菊川3T目
菊川2丁目
緑4丁目
緑3丁目
東田端1丁目 田端新町1丁目
一之江6丁目 一之江7丁目
5-2敷
地 面積 と延床 面積の構成比
敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比(類
対 象 と す る17メ
ツ シ ュ 内 に 立 地 す る2階
構 成 比 を 表5-2-1か
ら 表5-2-4、
敷 地 面 積 に 関 し て は 、3階
㎡ が7地
区 、60∼70r㎡
し て 、2階
が1地
が1地
建 て 住 宅 の 敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の
図5-2-1,5-2-2に
区 、60∼80㎡
建 て 住 宅 の ピ ー ク は40m2未
示す。
が1地
満 が1地
区 、70∼80rhが2地
区 で あ る 。 平 均 値 で は3階
で あ る 。 ま た 、100m2未
及 び3階
建 て 住 宅 の ピ ー ク が40∼50m2で
区 、60∼70m2が1地
上 が3地
型1)
あ る の が5地
区 、70∼80㎡
が3地
区 、40∼50m2が8地
区 で あ る 。対
区 、50∼60地
区 、70∼90㎡
が1地
建 て の ピ ー ク が50∼60rh、2階
満 の 割 合 で は 、3階
区 、50∼60
区
区 、200rh以
建 て が40∼50rh
建 て が 約84%、2階
建 て が68%で
あ り 、3
階 建 て 住 宅 の 方 が 狭 小 な 敷 地 に 立 地 す る 傾 向 が わ 力、る 。
延 床 面 積 に 関 し て は 、3階
建 て 住 宅 の ピ ー ク が80∼90㎡
地 区 、90∼110m2と200m2以
上 が1地
∼140m2が1地
区 、100∼110m2と200r㎡
∼130m2が1地
区 、120∼130r㎡
地 区 で あ る 。 対 し て 、2階
90m2が1地
4地
以 上 が1地
建 て 住 宅 は50∼60m2が1地
区 、90∼100m2が3地
建 て は2階
区 、100∼110m2が2地
区 、110∼120m2が3地
上 が1地
区 、120
区 、200m2が5
区 、60∼70m2が7地
区 、90∼100m2と200rhが1地
建 て が100∼110㎡
区 、90∼100niが1
区 、100∼110m2と120
と140∼150m2と200m2以
区 で あ る 。 平 均 値 の ピ ー ク は3階
り 、3階
が1地
区 、80∼
区 、200㎡
、2階
建 て は60∼70m2で
以 上が
あ
建 て よ りも 全 体 的 に 延 床 面 積 が 大 き い 方 に シ フ トして い る こ と が わ
力、る 。
45
80
0 5
9 2
07
0 6
5 7
02
4 5
6 8
15
0 2
3 2
42
3 0
4 8
8 1
6
8
1 0 0 10 1 11 0 02 2 11 2 0 2
23
7 1
8 0
50
0 2
4 4
92
4 2
8 8
18
6 1
1 3
56
1 0
4 3
1 7
2
8
20 1 10 1 01 0 02 1 00 2 1 0
4
0 5
9 0
0 2
4 7
4 6
7 2
7 9
5 8
3 0
4 8
0
90
67
92
00
82
8 0
0 0 0 00 1 01 1 11 1 01 2 0 0
9 2 1 2 1 8 0 0 2 6 0 3 8 0 2 7 9
5 5 4 4 0 8 0 0 9 2 0 9 3 9 9 4 7
1 1 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0 3
7 0 2 3 3 5 5 4 2 3 0 8 3 6 3 7 3
1 6 2 2 5 6 1 1 7 9 7 3 7 9 8 2 3
3 7 1 6 6 2 4 5 8 3 0 3 5 6 5 3 8
10.72
12,23
10.43
8.49
2 9 5 0 1 8 7 6 6 1 3 9 8 3 2 6 4
8 1 3 2 1 4 9 0 5 8 4 3 8 2 0 6 4
2 0 2 1 2 2 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1
11.82
1295
9.98
1 9 6 9 1 8 3 9 4 1 9 6 2 4 2 8 0
4 1 7 7 1 4 7 5 8 8 7 0 1 8 0 2 6
1 0 1 1 2 2 0 1 0 0 1 3 2 1 1 3 3
8.75
13,67
7 6 5 9 0 9 4 7 6 3 6 3 4 7 2 8 2
4 5 3 7 7 8 9 7 5 6 8 2 2 0 0 8 7
0 0 2 1 0 2 1 1 0 1 2 2 1 3 1 0 0
8.32
5.76
11.4910.52
9 0 0 4 1 5 6 2 5 3 9 3 7 5 4 7 2
2 0 0 9 1 6 1 1 9 0 7 2 7 4 0 9 7
3 0 0 1 2 1 3 2 1 2 1 2 1 2 2 1 0
12.69
8.63
8.09
1 5 8 9 2 2 0 5 7 3 1 6 5 1 4 1 0
4 7 1 0 5 7 4 9 6 0 2 0 2 6 0 3 6
1 0 1 2 3 3 3 1 1 2 3 3 4 0 2 1 3
8.97
5,04
2 1 6 8 1 9 8 9 7 2 1 6 2 4 6 4 0
8 3 7 4 4 8 8 1 6 2 7 0 1 8 0 8 6
2 1 1 4 1 2 3 3 1 1 5 3 2 1 3 2 3
7.52
9.38
11.96
4.08
3 2 2 4 3 5 3 9 6 4 7 1 1 5 8 2 6
6 6 1 1 2 5 4 1 0 2 0 5 3 4 0 7 1
5 2 4 3 4 4 2 3 3 2 6 2 5 2 4 3 2
11.14
7.43
9.51
8.16
0 6 3 8 4 5 8 2 9 6 1 8 1 1 0 0 8
1 5 5 4 0 5 8 4 2 4 7 1 3 9 1 5 8
6 3 3 4 7 4 3 4 5 3 5 4 5 4 5 3 2
10,58
9.91
8.28
5.10
6 8 5 8 3 2 1 6 0 9 7 9 0 3 6 8 2
1 6 6 0 9 9 0 9 8 6 0 2 9 1 1 7 3
5 4 7 5 4 9 8 4 7 5 6 5 6 6 8 6 4
10B6
10.97
9.51
10,20
0 8 4 5 2 7 5 6 8 2 0 0 4 3 5 3 0
0 2 4 5 0 7 1 1 3 6 8 9 4 4 4 9 0
0 2 2 2 3 1 4 3 1 2 2 2 3 4 2 0 0
0 8 1 0 0 0 2 0 2 9 0 8 0 0 0 7 6
0 3 4 0 0 0 5 0 9 7 0 4 0 0 0 4 7
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
11,42
9.56
12.58
7.14
5 8
1 0
8 4
1 1
6 9
6 3
5 8
9 6
3 6
3
0 9
3 4
9 3
3 8
4 9
7 9
0 6
1
2 5 0 5 6 0 2 3 1 3 1 1 4 3 3 2 2
6,69
11.68
11.04
6.12
7 8 3 8 2 2 1 8 8 5 0 2 9 0 3 4 9
9 2 0 9 5 4 1 9 3 4 2 4 2 9 5 3 7
3 2 2 1 3 4 3 1 1 4 4 2 2 1 1 2 3
0 3
8 0
8 0
0 0
0 6
6 0
0 8
0 0
0 0
0
0 2
0 0
0 0
4 2
0 0
3 0
0 0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
7.08
10.58
4.67
7.14
7 5 0 4 1 0 0 6 1 0 6 7 9 2 4 4 2
4 7 0 8 1 0 0 0 1 2 8 6 5 9 0 4 7
0 0 0 2 2 0 0 1 1 0 2 1 1 0 2 0 0
8.67
15.04
6.30
8.57
7 6 8 8 1 9 9 6 1 0 0 8 8 0 1 7 9
9 6 8 6 5 1 5 5 2 4 5 2 5 9 2 2 7
3 2 4 3 2 6 2 3 3 3 3 6 4 1 5 3 3
0 0
0 0
0 0
0 0
0 8
8 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6 3 6 3 9 3 3 3 8 2 3 7 2 8 6 4 2
2 6 4 5 9 1 9 5 1 8 4 0 6 5 2 1 3
1 2 2 3 1 1 1 2 2 3 1 2 2 1 3 2 1
3 4 5 7 8 9 0 1 2 0 2 3 4 6 7 8 9
1 1 1 1 2 2 3 3 3 5 5 5 5 6 6 6 6
12.57
11.42
12.60
8.93
謡 認 影 鵬 濃 粥 魏 98纒
3 4 5 7 8 9 0 1 2 0 2 3 4 6 7 8 9
1 1 1 1 2 2 3 3 3 5 5 5 5 6 6 6 6
46
10.65
13.63
12.81
15,24
9.64
ロ
10.72
15.83
15.04
10.58
16.87
7.50
1.33
8.32
4.46
14,02
2.86
1.79
9.72
7.04
9.09
10,44
1.57
9.27
5.63
11.98
11.65
1.84
6.88
5.63
13.22
6.31
2.34
10.46
9.15
9.09
10,19
2.76
14.65
15.49
7.02
10,68
3.62
11.21
14,79
4.13
8,01
ロ
ロ10G
200㎡ 以 上
4.58
7.98
5.24
9.41
6.33
12.21
14,04
12.94
8 0 1 3 2 9 6 5 6 0 9 3 8 3 7 4 0
3 8 9 5 5 1 6 3 9 4 2 8 5 4 3 1 3
2 3 6 4 4 6 4 4 5 3 6 4 4 4 3 5 5
8.17
7 4 9 2 4 8 9 0 2 7 0 1 7 6 1 1 9
9 9 6 5 0 0 2 7 4 0 9 2 8 0 9 8 0
3 4 5 6 7 7 8 8 6 7 4 8 6 5 4 9 9
8.88
10.61
7.82
7 6 7 5 1 4 7 8 3 5 0 2 5 0 3 0 9
1 7 0 8 0 5 0 5 8 0 5 4 0 0 2 4 7
3 0 4 0 1 3 2 1 1 1 3 2 3 0 1 1 3
4
5 5
3 9
1 3
1 3
8 5
6 3
3 2
3 2
4 0
6 3
4
97
74
48
64
48
5 4
0 0 3 11 3 20 0 11 2 11 3 1 1
12.15
6.06
9.08
0 0
0 1
0 0
0 2
0 6
0 0
0 0
0 2
3 0
0
8 0
0 0
5 0
4 0
0 0
0 0
9 9
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
87
5 7
6 4
2 8
9 4
4 2
3 2
4 9
5 6
2 0
4 1
6
8
58
92
21
09
3 1
10 1 22 2 11 2 12 1 10 2 1 2
12.15
10.61
9.61
9 0
0 2
2 2
8 0
0 0
0 5
2 1
9 0
0 2
6 7
0 9
7 5
3 0
0 6
1 0
0 0
0
7
0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0
57
5 3
5 3
55
2 0
7 2
19
5 6
7 0
27
9 7
9 7
73
1 0
6 5
3 3
2
3
20 2 13 2 11 1 11 2 10 3 1 4
7.94
6.82
10.84
9 0
0 2
2 2
8 0
1 0
0 0
4 0
0 3
8 5
2 7
0 4
8 0
0 6
3 3
1 9
3 0
0
7
0 0 1 0 2 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0
23
7 1
8 7
97
0 3
7 1
87
7 8
4 2
21
4 3
9 0
77
6 0
4 7
5 4
4
8
20 1 10 5 21 0 12 1 42 2 1 1
12.15
7.58
9.32
9 3
8 1
8 0
5 4
0 6
2 0
0 6
0 1
7 0
5
4 2
5 6
0 0
4 5
0 0
7 0
6 4
0
1 0 0 0 0 2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
9 0
0 8
1 4
2 5
1 7
7 0
4 0
0 3
8 2
6 5
0 4
5 9
1 5
3 5
3 4
7 7
9
7
0 0 0 1 1 1 1 0 1 0 3 1 1 2 1 0 3
27 4 42 4 82 1 24 2 63 6 9 6
88 9 25 2 11 5 41 6 35 0 1 1
21 2 23 1 22 2 12 3 31 3 2 2
5.61
7.58
7.34
9 7
6 1
5 1
8 0
8 2
9 0
8 5
0 3
3 0
7
8 8
0 8
0 5
9 7
4 4
1 0
5 9
0
0 0 0 0 2 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 0 0
9 6 3 3 1 2 1 9 2 1 0 5 1 3 3 7 2
7 7 6 1 5 4 1 1 9 3 5 4 9 6 2 2 5
0 0 1 1 1 4 3 1 0 1 3 1 1 0 1 3 1
56
9 3
5 9
2 5
5 7
3 9
0 3
6 3
4 0
8 0
8 4
8
3
58
68
08
66
9 8
21 2 32 4 22 3 22 3 43 4 3 2
4.21
5.30
11.14
4.78
7.67
26.53
11.74
1292
11.18
9 3
8 8
1 1
3 5
1 6
5 5
5 5
8 3
8 3
1 4
0 4
8 9
1 6
3 2
3 3
4 7
6
5
1 0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 0 1 0 1 2 0
8 6 5 7 1 4 3 8 5 3 0 1 8 3 6 0 5
3 6 8 2 0 5 6 5 7 8 5 3 5 4 7 8 5
2 2 2 2 2 3 3 1 2 1 3 5 4 4 2 2 4
4 1 9 32 6 19 8 64 1 60 0 3 0
0 8 2 38 2 61 1 66 5 66 1 0 6
72 5 42 8 43 4 34 2 54 5 5 3
6.76
11.07
6.96
7.36
ロ
ロ
ユ
ユ
ユ
ユ
ユ
∼11Gml1G∼12Gm12G∼13Gm130∼140m140∼150m150∼160m160∼170m170∼180m180∼190m190∼200m
ユ8G
6 4 7 7 1 9 5 6 5 6 0 6 3 3 5 7 2
7 0 0 9 5 1 1 1 7 6 9 8 7 5 4 6 5
4 3 4 3 1 6 4 3 2 3 4 3 5 2 2 4 1
4 3 7 83 2 06 4 73 9 23 8 6 1
0 9 4 69 0 19 6 04 2 38 0 0 9
73 6 54 7 54 8 46 5 85 4 3 7
謡 鵬 雄 震 濃 瑠 撚 98傷
31
4 1
5 1
72
8 2
9 3
03
1 3
2 5
05
2 5
3 5
46
6 6
7 6
8 6
9
1
5.31
7.25
6.33
6.13
4.91
3 6 7 8 1 2 9 4 5 8 9 6 0 0 0 1 0
7 5 4 3 5 4 2 7 0 2 2 7 4 8 6 6 3
8 4 4 5 1 4 8 4 5 6 6 6 8 3 4 5 5
6 3 6 3 9 3 3 3 8 2 3 7 2 8 6 4 2
2 6 4 5 9 1 9 5 1 8 4 0 6 5 2 1 3
1 2 2 3 1 1 1 2 2 3 1 2 2 1 3 2 1
3 1
4 1
5 1
7 2
8 2
9 3
0 3
1 3
2 5
0 5
2 5
3 5
4 6
6 6
7 6
8 6
9
1
10.14
6.11
7.59
6.44
6.02
9.19
6,30
16.43
7.51
14,23
11.18
3.08
8.70
8.40
12,66
6.44
1.02
1.00
299
5,63
992
11.41
11,27
17,79
6.47
1.11
9.18
9.16
13.92
14.72
0,28
1.09
11.74
1,31
23.53
5.63
14,04
0.59
平均値(%〉
7.25
9.92
9.49
12.88
8.70
4.96
10,76
10.74
0,10
ロ
∼90m90∼100m
ロ50
ユ
ユ
∼60m60∼70m7G∼80m
満40∼50㎡
2階住宅数40m沫
No
2階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型1)
表5-2-4
7.91
6.88
6.81
9.09
8.70
15,60
10.99
6.29
0,05
1.33
10.96
11,46
5.05
8.12
7.69
平均値(%〉
1.77
11.21
10.61
11,46
7.34
10.21
9.79
2,37
10.28
10,09
9.42
11.89
2,80
12,25
5.05
11.52
13.29
3.83
9.92
3.52
7.08
9.84
4.75
5.67
5.53
7.08
11.40
6.74
7.65
9.05
4.42
8.81
3.56
10,09
6.54
3.50
1.82
13.53
14.89
5,70
11.04
11.06
10.62
12.44
8.54
13.27
6.74
9.07
10.55
5.31
8.29
1.99
7,51
10.55
10.21
16.08
10.32
6.46
9.35
7.37
14.57
8.85
3.63
1.99
9,07
9.05
13.27
11.40
7.14
7.98
12.60
7.14
7.98
9.35
12.18
13.49
11.79
5.69
2,41
13.49
5,70
13.01
9.52
13.31
9.76
13.49
11.41
10.16
1190
6.35
9.51
6.10
3」9
以上
満40∼50㎡50∼60m60∼70m7G∼80m8G∼90m90∼100m10G∼11GmlIG∼12Gm12G∼13Gm130∼140m140∼150m150∼160m160∼170m170∼180m180∼190m190∼200m200㎡
3階 住 宅 数40m'未
No
3階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型1)
表5-2-3
10.59
上
上100rr似
4.55
5.81
8.25
2.08
37.09
10.30
48.24
23.02
27.46
39.26
32.28
24.96
27.30
20.73
38.93
33.43
29.73
27.91
50.00
31.95
36.69
31.72
平 均 値(%)
0.21
1.42
11.27
0.94
26.47
2.54
8.45
7.44
11.89
7.26
8.91
5.89
15.36
10.31
5.31
9.20
21.43
11.60
15.83
62.91
89.70
51.76
76.98
72,54
60.74
67.72
75.04
72.70
79,27
61.07
66.57
70.27
72.09
50,00
68.05
63,31
68.28
9.39
6.93
11,18
8.52
2,82
11.57
8.01
7.61
9.19
4,27
7.14
7.52
9.03
8.28
5,10
12.25
11,51
11.27
10.67
9,41
11.66
8,45
11.57
10.92
8.85
17.83
8,33
11.43
8,36
10.62
9,51
4,08
10.94
16,55
0.47
1.78
5.54
15.75
7.33
9.86
12.68
18.54
13.67
10,00
7.06
13.45
8.97
10,56
11.27
10.74
13.22
11.17
12.62
16.46
13.81
11.98
14.76
15,24
9.76
13.21
9.29
11.70
11.70
12.39
10.27
10.74
12.27
6,12
9.18
11.38
12.25
10.07
7,91
11.8511.3410,61
6.10
21.72
7,06
16.14
15,49
5.79
12.86
17.52
7.80
25,81
8.93
17.55
12.39
14.11
13,27
12.69
7,19
13.08
6.57
14.23
0.59
12.56
19.01
0.83
7.04
5.84
2.51
11.79
4.64
4.46
7.26
11.35
8.16
5.47
2.16
7.32
0.61
3.14
7.94
15.97
4.07
6.23
14.57
3.54
3.11
2.77
7.34
9.16
1.40
6.28
2.67
14.56
11.66
4.21
9.09
満100∼110甫110∼120㎡120∼130nf130∼140甫140∼150nf150∼160nf160∼170甫170∼180nf180∼190nf190∼200甫20Dnf以
満40-・50nfso∼60nf60∼70甫70∼80nf80∼90㎡90∼100nflOOnf未
住宅 数4Dnf未
No2階
0.57
3.70
1.33
0.88
17.46
8.75
18.70
12.46
13.57
25.66
18.65
11.86
14.22
11.52
23.08
16.91
22.52
11.39
14.42
18.22
15.91
16.19
82,54
91.25
81.30
87,54
86.43
74.34
81.35
88.14
85.78
88,48
76.92
83.09
77,48
88.61
85.58
81.78
84.09
83.81
4.76
6.84
6.91
9.35
6.03
15.04
9.33
5.93
9.63
6.02
10.49
10.63
13,36
7.59
4.91
8.41
11.36
8.62
21.43
9,13
18.29
13,31
10.05
13.27
20,73
14.23
15.60
10,21
6,99
12.08
12,21
12.66
9.51
21.50
13.64
8,73
20,91
14.63
13,31
27.14
8.85
8,81
14.62
16.51
23,04
13.29
16.91
11,45
21.52
25.46
7,48
15.15
16,67
14.29
18.63
15.21
17.07
15.85
23.51
16.43
14.07
13.07
12.39
16.81
10,36
20.73
26.09
19.76
16.06
15.60
17,80
15.97
19.58
18.88
16.91
13.53
17.94
11.45
15.19
13.29
17.79
11.66
15,42
19.16
15.91
13.64
17.1415.6113.81
平 均 値(%)
2階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型1)
表5-2-2
上
以上lOOnf以
満100∼110nf110∼120㎡120∼130nf130∼140nf140∼150㎡150∼160甫160∼170nf170∼180㎡180∼190甫190∼200nf200甫
満40∼50nf50∼60㎡60∼70甫70-・80nS80∼9DnfgO∼IDOnSlOOnf未
住宅 数4Dnf未
No3階
3階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型1)
表5-2-1
ピーク値
(%)30
「_一
+3階
+2階
25
20
A
15
▲
10
5
1!
0
引 遜 笠 OON
℃﹂OON∼ 00H
炉
﹂
﹂00H∼ OoDH
炉
﹂
﹂O◎OH∼ O卜H
℃﹂O卜H∼ OOH
℃﹂OOH∼ OmH
℃﹂OいH∼ O寸H
℃﹂O寸H∼ OoうH
℃﹂OmH∼ ONH
℃﹂ONH∼ OHH
∼ 00
炉
﹂
﹂O HH∼ OOH
笠 09
笠 00∼ OoO
5
0
刊 ゴ 笠 OON
笠 OON∼ 00H
笠 00H∼ O◎OH
℃﹂O◎OH∼ O卜H
笠 O卜H∼ OOH
笠 OOH∼ OいH
甲
⊂OいH∼ O寸H
甲
⊂O寸H∼ OmU
H
笠 Oρ﹁H∼ ONH
笠 ONH∼ OHH
笠 OHH∼ OOH
笠 09 ∼ Oα
笠 00∼ O◎D
笠 O◎○∼ O卜
笠 O卜∼ OO
笠 OO∼ Oい
笠 Oい∼ O寸
瞑 果 笠 O寸
47
型1)
数 別 延 床 面 積 構 成 比 の 平 均 値(類
図5-2-2階
笠 OoD∼ O卜
→_2階
25
ー
∠ノ
■llllllllllllllllll
璽
ノ心＼_.._4人昌
10
笠 O卜∼ O⑩
笠 OO∼ Oい
笠 Oい∼ O寸
(%)30
「_一
+3階
20
15
■
■
一
■
■
瞑 果 笠 O寸
階数別敷地面積構成比の平均値(類 型1)
図5-2-1
■
一
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比(類
対 象 と す る20メ
型2-1)
ツ シ ュ 内 に 立 地 す る2階
構 成 比 を 表5-3-1か
ら 表5-3-4、
敷 地 面 積 に 関 し て は 、3階
区 、60∼90m2が1地
区 、70∼80m2が2地
地 区 で あ る 。 対 し て 、2階
50∼60m2が6地
100∼110㎡
60∼70㎡
が1地
区 、70∼80m2が2地
満 の 割 合 で は 、3階
が1地
未 満 が2地
建 て が50∼60㎡
区 、40m2未
区 、50∼60地
が1地
区 、200m2以
、2階 建 て が60∼70m2で
建 て が 約73%、2階
上 が1
満 と50∼
区、
区 、80∼90rhが1地
区 で あ る 。が8地
区 、70∼90㎡
区 、200m2以
区 、40∼50rhが1地
区 、70∼80m2が1地
上 が2地
区 、40∼50
区 、60∼70m2が3地
と80∼90m2が1地
が4地
で あ る 。平 均 値 の ピ ー ク は3階
100m2未
区 、80∼90r㎡
満 と50∼60㎡
区 、200m2以
で あ る の が4地
区 、50∼70m2が1地
建 て 住 宅 の ピ ー ク は40r㎡
区 、60∼70㎡
が1地
示す。
建 て 住 宅 の ピ ー ク が40∼50㎡
区 、50∼60m2が6地
区 、40rh未
建 て 住 宅 の 敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の
図5-3-1,5-3-2に
㎡ と60∼70m2が1地
60m2が1地
及 び3階
建 て が69%で
区、
区 が1地
区、
上 が3地
区
あ る 。ま た 、
あ り 、 割 合 は 近 い が 、3
階 建 て 住 宅 の 方 が 狭 小 な 敷 地 に 立 地 す る 傾 向 が わ 力、る 。
延 床 面 積 に 関 し て は 、3階
1地
区 、200m2が18地
70m2が3地
100m2が1地
は3階
建 て 住 宅 の ピ ー ク が80∼90m2が1地
区 で あ る 。 対 し て 、2階
区 、60∼80m2が1地
区 、100∼110m2が2地
建 て 及 び2階
建 て は200㎡
区 、100∼110r㎡
建 て 住 宅 は50∼60m2が2地
区 、70∼80m2が2地
区 、200m2以
区 、80∼90m2が1地
上 が8地
48
区 、60∼
区 、90∼
区 で あ る 。平 均 値 の ピー ク
以 上 で あ る が 、3階 建 て は2階
床 面 積 が 大 き い 方 に シ フ トして い る こ と が わ か る 。
が
建 て よ りも 全 体 的 に延
)
1
髭 銘 ﹂。鷺 鰐 混 蟹 盤 髭 馴甜
否
毘
召
。・駕 33 墓
器
B 差 幡 四 腿 肥 ゐ 四 銘 20 39 侶 娼 m 68 39 餌 別 σ 2
殉 。・訂
78
2 0
0 2
3 4
70
0 3
3 0
07
1 0
1 0
00
0 1
2 0
05
6 0
0 2
7 3
70
0 0
0
1
20 0 1 20 1 05 1 00 1 05 0 11 0 0
06
4 7
4 2
3 4
70
0 0
0 0
07
1 5
1 0
02
7 3
7 2
28
5 0
0 0
00
0 9
2 0
0
0
01 0 1 20 0 05 0 01 3 11 0 00 1 0
70
0 0
0 0
32
0 8
3 0
0 0
0 0
0 2
1 0
0 7
0 0
0 0
1
0 2
8 0
04
00
24
20
0
20 0 0 11 0 21 0 00 0 17 0 10 0 0
αa α 3 α乳 Z a5 L aL a α飾 Z L aL α
。・器
08
2 0
0 0
30
7 0
6 0
1 0
0 2
5 2
5 0
0 7
50
0
0
0 2
0 6
08
00
28
2 8
0 0
00 0 0 10 2 02 1 00 2 11 0 1 60 0
)
1
00
0 4
8 0
34
3 0
9 5
1 3
0 4
9 0
6 6
5 7
72
0
0
7 2
6 3
02
10
02
2 3
9 0
00 1 3 13 1 04 0 30 4 09 4 1 11 0
02
8 7
4 0
0 0
00
0 6
7 1
74
3 0
2 2
50
0 3
7 2
27
0 6
5 2
7 3
70
0 0
0
0
03 0 0 00 2 41 2 60 3 13 4 11 0 0
3
2
1
0
0
4
ε
餌髪
3 3
1 4
﹂ 6
1 3
3
5
2
α
86 景
6,2
5 9
2 2
6 4
4
7
6
乳
0 0
0 0
0 0
3
3
2
a 5,駐
0 0
8 0
3 0
ス 4
5
8
3
L
。6 田 6656 3・ 59" 器
0 5
9 0
6 8
4 3
O,
0
0
0
08
2 0
0 2
3 2
36
4 6
7 0
00
0 5
3 0
02
7 7
4 4
48
5 3
0 2
71
1 9
2 0
0
0
00 0 1 13 2 00 2 01 6 21 9 14 1 0
9
1
5
56 0 7 19 3 79 3 17 2 06 8 0 85 4
34 7 4 40 3 12 0 82 6 05 9 84 8 0
42 3 2 79 1 44 3 71 5 05 6 3 53 2
0 2
0 9
0 4
艶
1 1
1
1
5 5 9
1 1
20
0 0
0 9
9 6
1 9
5 6
7 6
5 6
0 0
0 1
4 0
0 4
0 0
8
0
03
23
58
00
10
0 9
20 0 33 3 12 2 00 0 40 7 10 2 0 1
10
0 0
0 3
5 2
0 0
4 3
3 6
5 0
0 0
31
9 1
09
0 3
0
0
08
02
58
0 6
0 4
0 0
10 0 10 1 08 5 00 0 20 1 13 2 1 0
11
7 0
0 0
98
5 8
2 2
93
5 0
0 8
50
0 1
9 0
00
0 3
8 2
00
6 6
0 0
6 0
0
0
14 0 30 4 12 0 00 1 20 2 22 1 2 0
16
7 3
2 0
35
4 0
0 6
50
0 0
0 5
60
0 0
0 6
70
0 3
8 1
00
3 0
0 0
0 0
0
0
11 1 12 0 00 4 00 0 20 2 11 0 0 0
10
0 6
6 9
0 6
1 0
0 0
0 8
5 1
9 3
0 7
6 0
0 0
0 3
0
0
00
00
28
30
00
0 0
10 0 30 3 00 0 00 1 10 4 00 0 1 0
04 駕 97 12 69 器 74 88 御 13 42 伯 33 89 00 30 12 60 00 00
死 10 t 死 t 19 ■ 5 26 t 3 t 乳 t 25 3 見 a α α
50 9 36 1 81 3 96 1 7 39 80 0 9 9
25 7 93 0 64 3 10 2 61 2 08 8 5 8
57 5 01 3 99 1 19 3 40 4 36 4 9 0
23 1 33 5 24 6 22 2 4 26 22 4 1 1
33
3 6
3 0
36
9 6
1 5
85
3 0
0 2
61
3 9
8 3
3 2
67
6 1
00
3 2
0 0
0 9
8
0
33 2 11 3 23 4 25 2 51 4 11 3 0 1
10
0 9
7 0
60
0 2
0 2
90
6 3
3 9
85
6 3
8 3
30
0 9
5 0
00
3 6
0 0
6 9
9
0
15 1 20 1 17 1 12 2 30 5 01 1 2 0
47 7 93 1 73 0 17 5 34 6 09 0 2 0
06 9 09 4 85 0 12 9 31 7 10 2 1 0
46 1 35 2 33 4 34 5 5 34 13 3 4 0
)
1
35
0 6
6 2
8 2
3 2
1 3
3 1
3 7
9 3
78
92
0 5
8
0
17
54
11
3 7
3 4
1 2
1 9
32 0 46 7 49 5 35 1 5 32 54 7 5 1
2・ 謬
04 33 引 而 63 02 葡 06 00 扮 98 95 00 昭 田 59 盟 釦 枢 96
4 3,4 5,乳 α a ス 8,ε 5,5 α 9 a 6,ス 3
1 4 3
" 33 9295 論
50 1 74 9 29 7 14 9 3 71 20 0 1 1
75 2 06 9 35 6 89 7 3 87 92 2 4 1
42 4 98 6 00 8 80 6 5 95 63 5 0 9
76 8 66 4 75 3 77 7 5 73 77 5 8 8
23 39引 33 瀞
03 83 26 19 93 02 03 88 ρ0 63 69 93 67 26 95 69 25 80 菊 97
a臥 5 a臥 a 95 1
2 7乳 a 死 t5 乳a 死 1
3 2
刃智
08 33 弱 π 部 価 68 06 33 32 駈 個 oo 侶 駿 89 % 20 餌 93
a 8,a 8,1
ー α
1 3
1 9 ス 5,駐 8,乳 a a 駐 9,駐 ス 1
泌
20 5 0a 乳 a9 5 29 乳 臥 巳昼 &4 乳 2 乳
11 1 1
1
1
1
3・鴻 33 ﹂。筋
33紹 38 器
銘
6・ 盤
8・ 論
7 3 2 5 6 9 7 3 9 0 4 9 7 5 1 3 2 7 5 0
8 1 5 7 4 0 6 8 2 7 9 9 5 9 1 2 5 7 1 2
0 2 8 9 3 9 8 0 4 9 5 8 1 1 1 0 1 8 1 0
1 2 1 1 2 2 1 2 3 1 3 1 4 2 6 3 2 2 2 1
。4 56 謡
莞
65 弱
69 8・ 田 88 師 。・ 器
η 。4
69 ㎎
0 2 2 7 4 5 3 0 3 4 5 3 7 2 6 0 3 4 5 8
0 8 2 4 9 4 3 0 4 0 2 5 3 2 5 3 5 7 8 0
0 0 2 2 4 5 1 0 1 4 6 2 3 1 5 9 2 2 3 4
23 菊 迫o 。・ 引
。。 28 96 兆
創 33 8
。5 男
% 66 % 65 。6 M 69 。4
じ 3 Z 昼 a o 5 4 a 臥 乳 L Z a L 4 5 Z 乳 Z
1
輩
a 3 2 a 翫 5 1
2 2 5 翫 礁 3 3 鑑 工 α 8 5 7 a
墾
田 10 93 88 47 64 33 17 43 56 81 59 62 76 56 65 33 鮪 62 04
0 4
5 9 Z a 5 牛 翫 5 乳 ■ 5 3 5 礁 a O 3 Z
1
1
96 茄 23 餌 。・ 昇
。5 鷺
㎝趨
。・ 3・ 33 鋸
99 32 師 98 59 判 髭
望
。8
)
1
a 5 Z 1
2 t a 几 死 5 生 t 1
O 5 7 a 死 a Z 5 Z
鶉
。・ 驚
。9 。・ 銘
駆 麗 朽 " 餌 葡 33 " 四 60 別 刀 褐 66 00 朋 53 侶 η 04
a 几 a a 生 5 甑 死 生 9 7 t a 3 α 1
1 2 5 5 Z
署
調
死 几 死 死 7 甑 几 a 生 7 a 1
3 5 7 α 甑 a 5 3 死
35 螺
凱
33 岬
6・ 56 。6 。・ 莞
98 33 " 謬
0 3 7 死 3 a 几 0 1 5 a O a 7 t a 7 死 1 6
1 1
1
1 1
1
1 1
銘
舞
17 船 御 41 70 09 33 御 71 創 25 59 62 88 85 00 86 船 77 12
乞 0
0 乳 a 甑 t 6
1 1
1 5 0
1 ε 乳 5 在 t α & 0
1 5 ε
蓄
認 而 ⑳ 47 ゐ 45 67 25 71 60 69 招 74 10 85 65 06 船 85 08
7 4 6 2 9 5 2 a 5 9 な O a 鼠 t な 丘 O a な
1 1 1
1
1
1
誓
O a O 3 崔 ス 肛 2 a g L a α 崔 & a E 死 5 a
1
1
1
5 2 6 3 3 0 3 0 0 1 0 0 0 4 5 3 3 0 5 4
3 8 9 2 2 0 3 0 0 0 0 0 0 4 8 3 5 0 8 0
4 0 2 1 1 0 5 0 0 1 0 0 0 2 1 2 2 0 3 2
5 2 6 3 0 0 7 8 0 4 0 3 5 8 6 3 3 1 2 2
3 8 9 2 7 0 6 0 0 5 0 5 2 8 5 3 5 1 9 1
4 0 2 1 3 0 6 2 0 3 0 2 2 4 5 2 2 4 1 6
鴛 讐 8・釜 η 33。6帥92 用
aと 豊 2a量 罷 L 20
0 2 0 3 3 0 0 0 3 1 0 7 0 2 0 0 0 0 0 2
0 8 0 2 2 0 0 0 4 0 0 2 0 2 0 0 0 0 0 1
0 0 0 1 1 0 0 0 1 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 6
釜 23鶴
2争 も
0 0
0 0
3 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
0
0 2
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
冨
え
0 0
0 0
0 2
3 2
3 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
0
0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1
辺 50 58 拓 餌 餌 ㈹ 06 33 劉 刀 33 00 29 33 69 而 60 価 餌
2 ス ε 5 4 0 ス 乳 L ε 4 a Z ε a 乳 5 翫 5 5
1
1
。3 。・ 89 価 器
碧
33 63 98 36 33 。3 乃 59 圏 2・ 訓 93
3 5 7 5 9 4 5 9 5 7 5 5 3 5 4 6 9 7 1
1 6
3 3
3 5
5 7
0 4
1 0
0 4
3 0
0 3
0 2
0 2
7
0
9 2
4 2
7 7
0 5
8 3
0 4
3 2
2 2
1 9
3 3 3 8 8 1 7 4 4 6 6 8 6 4 8 2 7 3 4 2
5 0 5 0 9 3 6 1 7 9 5 7 0 2 9 0 2 0 2 9
0 0 9 0 3 2 1 7 6 3 8 5 0 5 1 3 1 2 2 9
5 5 3 0 3 7 5 4 6 3 0 3 6 2 1 3 4 7 7 0
1 0 3 2 9 2 2 5 7 4 6 6 7 9 9 0 6 0 9 8
0 0 6 1 3 8 5 3 6 5 5 7 6 8 1 0 0 2 0 9
1 5 2 4 3 4 4 2 2 2 2 4 2 1 1 0 2 3 3 1
2 7 6 6 4 1 8 5 7 2 7 8 0 7 8 0 6 0 6 9
0 6 6 0 5 6 5 3 6 8 2 3 0 7 3 3 0 8 0 9
2 1 0 2 2 3 2 2 2 2 4 2 6 3 2 3 2 4 2 0
1 0 7 0 5 0 9 8 7 6 2 9 7 4 5 0 0 0 5 9
0 5 9 0 8 2 2 8 6 2 4 7 6 1 9 2 0 8 1 9
1 2 1 0 0 1 1 5 2 2 3 1 4 3 5 2 0 4 5 0
4 3 0 6 4 2 0 1 7 3 2 8 3 0 9 0 6 0 6 9
0 3 0 0 2 8 0 7 6 1 4 3 3 4 1 1 0 8 0 9
4 3 0 2 4 4 0 4 2 1 3 2 3 4 1 1 2 0 2 0
1 5
0 7
6 5
0 9
1 7
3 5
9 0
3 4
0 2
0 0
9
0
9 0
8 2
2 7
6 1
8 7
0 6
1 0
1 6
0 9
1 2 1 2 0 1 1 4 2 1 0 1 4 0 7 0 4 1 0 0
09 溜 92 舶 93 並 39 餌 つ0 26 40 14 認 29 洞 49 19 如 03 96
甑
14 5 16 5 30 a 12 36 Z 3 ア ー3 a 32 5 a 10 L a
2.03
11.83
。8 加 憂
。8 無
3・ 。・ 89 ⑳ 95 つ。 恕
斜
89 盟 2・ 壌
薫
% 20 鶏
29 湘 2・ 28 舶
1 乳 9 1
0 5 9 1
1 2 礁 9 1
0 5 1
2 1
0 工 9 乳 乳 a 1
7
1
誓
鵬 欝
。6 。・ " 98 詩
α 9 1
0 a 乳 Z a ヱ 生 1
0 5 ヱ ε a 翫 1
4 1
3 乳 軌 1
0
鯉 23 68 刀 %
63 混
9 ス 1
O a 1
ー ス a 互 乞 1
0 1
0 乳 な 1
1 死 1
O a ス 1
0 1
2
09 50 舞
。6 " 砦
並 。・ 58 。9 93 2・ 68 53 33 。4 解 36 。・ 92 田 89 圏 6・ 差 93
2 5 6 a 5,t 甑 a 5,9 1 丘 6,a 3 q 9,5,ス 6
1
1
瀧
蕊
1 6
7 5
8 3
0 7
1 0
5 6
7 3
0 6
0 9
0 6
4
0
9 2
9 0
8 7
0 9
5 1
3 4
7 3
0 8
0 9
1 1 3 9 5 0 3 4 0 3 2 4 3 4 4 3 3 4 2 5
99伽評 ⋮83魔
呈
2 6
7 6
6 0
9 2
4 0
0 5
8 0
0 6
7 6
9 4
2 9
5 0
0 2
6 1
9 1
0 0
3 2
0 0
6 9
3
0
2 1 0 3 4 0 2 0 2 1 3 5 6 1 1 1 1 3 2 6
湘 5・ 凱
2・ 謬
2.44
鍔
2.59
。6 33 32 55 95 田 箋
。9 。・ ﹂、 櫨 32 器
浦 33 89 笛
33 紹 95 69 飾 8・ 訴
甑 5 3 ヰ a 生 5 1 a 甑 5 1 5 甑 5 ア a 珠 a a
1
1
1
2.75
63 裟
a 1
2 9 a 乳 鑑 7 乳 5 9 a 5 礁 9 Z 1
O 乳 乳 1
3 Z
2,82
8 9 10 11 24 26 36 38 39 40 41 42 44 45 57 60 61 62 63 64
49
3,21
1 1
4,07
8.46
4,46
纏 評 墨 万莞 98艶 89器 莞 招器
5,24
7.98
4,a
0 工
1
85 佛 ﹂9加 露
1 1
晶
0
1
譜
釧 33 留
慰
6,43
8.46
ロ
ロ
25.44
4.85
0
0 0り0 1 4 6 6 8 9 0 1 2 4 5 7 0 1 2 3 4
1 1 2 2 3 3 3 4 4 4 4 4 5 6 6 6 6 6
6,55
6,71
4,4
霊
8 3
1 1
謄
劣
蔦 ρ0 紹 28 32 23 想 24 33 田 認 部 67 刀 76 四 訓 80 菊 濁
50 5 99 乳 4a 臥 45 7 a 5見 41 a 5 3
11 1
1
11 1
1
11
1 1
。3刀 33 養
仔" 侶 η判 ス a" t 硲9 拍 ス0
22 幡㎎ a " "
瀞
雛
舅
博り 刊 り9 鑑 9鑑 5 枢回 判 9m 鑑 η招 & a 別
﹂。㎝ 蓋
搦
09 83 87 御 部 20 61 53 00 21 98 朋 ρ0 朋 38 69 12 80 25 麗
a臥 a 1
21
1 t 1
la 死 a臥 3
21
62 乳見 a a 1
7
1 1
99伽評 ⋮8、価8,爺
8 9 10 11 24 26 36 38 39 40 41 42 44 4
5 57 60 61 62 63 64
7.84
3,64
35震
1
3
1
1
65 0 4 07 7 33 9 48 9 28 7 5 99 6
90 7 5 92 6 84 2 90 6 04 4 94 6 9
67 3 6 77 4 01 9 06 1 91 0 5 82 7
87 8 7 66 7 76 7 68 5 83 6 7 68 9
1 1 1
ε 1
1
1
2
1
。9 ㎝ 器鴛
a 9
冑
1
1
闇㎜
繰
&
35 56 瓢
飢
33 33 田 。・ 別 53 肥
56 65 33 朋 62 η
4a a a 乳o 住 aa 9 乳Z 乳 a5 4 ε0 9 a
刀盤
& 0
1
幾
餌5698麗 釧
碍 硲 舩 伺 " 9 硲 舩 創 侶 M " a " 翫 ε 侶 屹 仔 20
鋸 理錫 。9﹄o駕 雛 晋
㎜
㎜⋮躍
5
1
樂 螺 鐸 ⋮轡 ㎜
鞠 黙
ピーク値
撫
騒 ㎜羅 畿 ⋮朧懲
35 冊 田 将 " oo oo oo 弔 田 oo o6 距 4 00 33 53 廻 師 4
死 見 a a a α a α t 乳 α 5 Z 恰 α 2 2 Z a 20
46 1
22 1
35 81 81 55 75 48 70 1
98 64 79 89 82 54 43 79 73 52 49
8 9 10 11 24 26 36 38 39 40 41 42 44 45 57 60 61 62 63 64
7.64
2,54
平均値(%)
33.10
2,72
0,93
上
満40∼50m250∼60m60∼70m70∼80m80∼90m90∼100m100∼110m110∼120m120∼130m130∼140m140∼150m150∼160m160∼1アOm1ア0∼180m180∼190m190∼200m200mf以
2階 住宅 数40m'未
No
2階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-3-4
6.96
3,68
6.16
8.32
2.88
0.89
4.45
5.14
6.78
1.60
1,00
6,28
5.52
7.92
5.90
6.37
0,72
4.54
0,06
1.60
66,90
1.10
ロ10G
200㎡ 以 上
0,12
平均値(%〉
1,53
6.62
ロ
ロ
ユ
ユ
ユ
ユ
ユ
∼11Gml1G∼12Gm12G∼13Gm130∼140m140∼150m150∼160m160∼170m170∼180m180∼190m190∼200m
ユ8G
ロ
∼90m90∼100m
ロ50
ユ
ユ
∼60m60∼70m7G∼80m
満40∼50㎡
3階住宅数40m沫
No
3階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-3-3
1,85
2.14
8,79
11,6611.759,32
10,10
1.20
以上
8.67
平 均 値(%)
1,10
2,05
72.52
以上100㎡
未 満100∼110m'110∼120m!120∼130m'130∼140m'140∼150m!150∼160m'160∼170m'170∼180m!180∼190m'190∼200m'200㎡
27.48
4」2
2.11
1.81
4,23
3.42
5,40
7.37
15.0612.4210,979,90
11,97
4.83
平 均 値(%)
満40∼50m'50∼60m!60∼70㎡70∼80m'80∼90m'90-100m'100㎡
住宅 数40m'未
No2階
2階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
表5-3-2
上
上100rr似
満100∼110甫110∼120nf120∼130㎡130∼140甫140∼150nf150∼160nf160∼170甫170∼180nf180∼190㎡190∼200甫20Dnf以
未 満40-・50nfso∼60nd60∼70甫70∼80nf80∼90㎡90∼100甫100rr味
住宅 数40㎡
No3階
3階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
表5-3-1
(%)30
「_一
+3階
+2階
25
20
15
ノ
5
0
■
判 蚕 笠 OON
℃﹂OON∼ 00 H
炉
﹂﹂00H∼ O◎o H
℃﹂O◎OH∼ O卜 H
0
瞑 果 笠 O寸
笠 Oい∼ O寸
笠 OO∼ Oい
笠 O卜∼ OO
笠 OoD∼ O卜
笠 00∼ O◎D
笠 OOH∼ 00
℃﹂OHH∼ OOH
笠 ONH∼ OHH
℃﹂OoらH∼ ONH
}⊂O寸.
[∼ Oo5H
甲⊂OいH∼ O寸H
℃﹂OOH∼ OいH
笠 O卜H∼ OOH
℃﹂O◎oH∼ O卜H
℃﹂00H∼ OoDH
℃﹂OON∼ 00H
引 蚕 笠 OON
■
■
■
■
■
■
■
笠 O卜H∼ OO H
炉
﹂﹂OOH∼ Oい H
}⊆OいH∼ O寸 H
℃﹂O寸 H∼ OoうH
炉
﹂﹂OoうH∼ ON H
_/8＼_
5
50
℃﹂ONH∼ OHH
笠 OHH∼ OO H
笠 09 ∼ 00
笠 00∼ Ooo
笠 O◎D∼ O卜
笠 O卜∼ OO
笠 OO∼ Oい
笠 Oい∼ O寸
瞑 果 笠 O寸
一蝕_2階
25
型2-1)
数 別 延 床 面 積 構 成 比 の 平 均 値(類
図5-3-2階
一
〆
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
階数別敷地面積構成比の平均値(類 型2-1)
図5-3-1
■1
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
ヘミ
レ ム
10
(%)30
「_一
+3階
20
15
10
敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比(類
対 象 と す る21メ
ツ シ ュ 内 に 立 地 す る2階
構 成 比 を 表5-4-1か
ら 表5-4-4、
敷 地 面 積 に 関 し て は 、3階
㎡ が7地
区 、70∼80m2が5地
対 し て 、2階
及 び3階
図5-4-1,5-4-2に
区 、80∼90m2が1地
区 、60∼70r㎡
以 上 が8地
2階 建 て が49%で
が1地
が2地
示す。
で あ る の が6地
区 、200m2以
区 、40∼50r㎡
区 、70∼80m2が3地
区 で あ る 。 ま た 、100m2未
あ り 、3階
建 て 住 宅 の 敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の
建 て 住 宅 の ピ ー ク が50∼60㎡
建 て 住 宅 の ピ ー ク は40∼50r㎡
区 、50∼60m2が5地
地 区 、200㎡
型2-2)
区 、120∼130㎡
が1地
区 、140∼150m2が1地
区 、80∼100m2が1地
上 で あ る が 、3階
区 、80∼90m2が1地
が2地
区 で あ る 。 平 均 値 の ピ ー ク は3階
建 て は2階
建 て が 約69%、
区 、110∼120m2が
区 、200㎡
70∼90r㎡
上 が12地
が1地
建 て住 宅の 方が 狭小 な敷 地 に立地 す る傾 向がわ か る 。
区 、60∼70㎡
区 、200m2以
区であ る 。
と70∼80r㎡
満 の 割 合 で は 、3階
し て 、2階 建 て 住 宅 は50∼60m2が1地
が1地
上 が2地
区 、100∼110m2が1
延 床 面 積 に 関 し て は 、3階 建 て 住 宅 の ピ ー ク が90∼100rhが1地
1地
区 、60∼70
が17地
区で あ る。対
区 、70∼80m2が1地
区 、90∼100r㎡
建 て 及 び2階
区、
が2地
建 て は200r㎡
以
建 て よ りも 全 体 的 に 延 床 面 積 が 大 き い 方 に シ フ トして い る
こ とがわ かる 。
51
)
2
ピーク値
罪
翌
1
9
6
4 4
2 3
4 7
8
3
3
7,馴 駕
1
欝
㎜携
7 9
1 7
9 8
躍
5
3
2
1 0
4 0
4 0
欝
3
0
3
2 6
8 5
9 2
9
2
9
。9 36麗 淵
髭 。・男 四
1 1
20 轟
壌
1
8900 田
田 85 68㎎ 66 腎
閑
7 2
50
5 4
2 9
8 5
38
9 5
9 4
1 0
0 0
0 8
3 6
0 0
0 9
7
0 7
32
3 8
99
70
53
8
3 10 0 32 1 00 3 2 00 0 00 2 21 0 0
7 5
2 3
7
3
3 6
4 4
7
4
8 9
4 4
男
5
5
39 餌 冊
端
刀
65 59 葡
6 8
5 5
9
5
5
6
1
3,a
L
1
35 凱
59 35 跳
53 汐
。・53器
92 湘 86 銘
1 1
α
編 擁
1 1
1,座
銘
α
欝
1
L
1
粘
35 麗
Z
1,Z
創 36 28 舘
舘
。6 68 28 田
。9 龍
茄89餌舘
。6 36 餌 刀
1
1 1
。・ 36 。・ 86
α
5
0,Z
68㎎66腎 ⋮
)
2
聴 ㎜
㎜難 響 蝋 留㎜
89 96 四 76 60 00 96 餌 09 69 70 船 48 DO 69 90 而 56 13 ρ 80
1,a 11 3 7,a a 10 9 2,a 10 ス ー2 7,座 14 Z 9 26 a
な a m L 丘 E a a 7 な 乳 a 乳 η な E m 9 崔 餌 "
L a 1
1 崔 丘 乳 L a 駄 乞 座 且 a 1
O ス 乳 a 5 a 1
4 1
1
2
7 8
1 7
7 B
9 3
9 9
9 9
8 1
8 3
9 3
2 4
9 7
9
5 2
6 0
1 6
8 1
3 5
3 2
7 7
8 0
4 5
乞 E a 3 丘 E O O 7 a a 且 a 5 a 3 死 a a a 乳
1 1
1
89 観
26 夢
脆
。9 ㎎ 59 。6 万 。・ 59 8・ 刀 98 冊 53 理
L 乳 o Z 丘 E a o 9 な Z 死 a a 丘 肛 3 5 崔 & 肛
1
1
9 9
0 0
3 7
6 9
5 8
3 9
3 3
4 1
9 7
0 8
8 7
1 6
7 7
0 8
4 6
6 1
3 5
2 9
4 3
6
8
7 9
1 6 4 3 3 7 6 9 6 7 5 1 7 2 0 7 5 5 6 2 5
2 2 3 6 1 7 7 8 8 8 4 1 2 7 0 0 3 2 5 6 2
5 5 2 7 2 6 4 3 6 0 7 8 2 6 9 9 8 4 3 7 0
2 7 3 3 8 1 3 6 4 8 6 2 5 8 4 4 2 3 4 1 4
9 6 3 6 7 6 6 8 1 9 1 4 4 7 0 6 2 6 0 4 2
8 9 2 2 4 5 4 4 5 5 8 4 4 6 5 9 7 5 7 9 0
1 5 3 2 5 5 4 2 5 6 8 3 5 0 3 1 4 2 8 2 4
6 3 3 1 6 9 5 8 3 9 7 4 0 7 0 8 3 7 9 6 2
2 1 2 0 8 8 9 4 1 7 7 4 4 6 8 9 4 2 0 7 0
1 3 3 3 4 3 4 2 4 4 7 3 3 2 2 0 9 4 6 1 4
6 3 1 2 8 6 7 2 0 9 1 1 7 3 0 2 4 2 5 0 3
2 3 6 0 0 5 4 4 2 2 1 8 1 3 8 9 9 4 3 0 1
1 5 1 6 6 5 3 1 2 6 3 2 3 1 2 3 0 3 4 0 3
2 2 1 6 7 3 5 1 5 9 3 1 0 7 0 6 9 7 4 0 2
5 8 8 2 4 3 9 7 6 4 6 8 4 6 5 9 8 2 0 0 0
2 2 0 2 5 3 4 0 1 4 3 2 3 6 3 1 1 4 3 0 4
7 5 3 1 6 9 9 5 3 9 8 5 9 7 0 6 3 4 1 0 3
7 4 2 0 5 8 4 3 0 9 1 2 4 6 7 9 8 8 9 0 2
3 3 3 3 4 3 1 0 3 5 5 1 2 2 0 1 2 6 3 0 2
6 9 1 6 8 3 4 2 3 9 4 8 9 0 0 6 2 3 4 9 4
6 1 8 2 0 3 9 4 9 2 0 8 4 0 7 9 7 1 7 5 3
5 2 0 2 6 3 5 1 1 3 1 1 2 2 0 1 4 5 1 0 1
6.87
6.07
5.28
4.72
4.29
3.92
3.25
3.06
2.99
2.69
叫鴛
墾
幕
n。 2・ 86 瀞
35 澗 ⑯
5 7 12 20 21 22 23 25 27 35 37 43 46 47 48 49 55 56 58 59 65
9 9 4 3 9 0 2 2 3 4 3 0 1 0 3 2 6 7 0 0 4
5 1 2 3 2 8 0 8 6 3 9 2 4 5 4 0 0 1 3 7 2
1 3 1 1 3 1 2 2 3 3 1 3 4 1 1 1 1 1 2 1 2
認 5・ 誓
89 33 認
盤
98 。9 辺 ⑯
66 2
1 45 50 95 89 96 茄 71 29 59 銘 99 67 犯 88 55 27 39 65 14
5,乳 6 L 3,a a 1
1 乳 3,Z 1
O a ス 死 乳 7,乳
1 互 a 1
7.15
99 価 。・ ㎝ つ。 69 難
駆 。2 。6 。・ 孤 33 釜
99 6・ 。・ 船 。8 田 調
89 。・ 35 35 %
2,5 a α 2,a ヱ 5 乳 0,α 1
1 4 α 1
4 ヱ 翫 α 4 2,ε
7.93
98 匿
89 。8 餌 。・ 器
96 侶 96 2・ 。・ n。 醇
憩 96 刀 溺
。・ 乃
1,4 4 α 1,5 a Z 4 1,α 0
2 L ま L Z O,L
1 ま Z 1
8.02
箔
9 0
8 8
1 2
6 3
0 6
0 7
1 9
3 6
0 5
2 5
0 1
3 6
7 8
0 9
8 8
3 5
6 3
0 5
9 8
9
8
5 5
1 4 0 2 0 0 0 0 1 0 0 2 1 0 2 0 2 2 1 0 0
6.36
蟻 糊
鷲 難 難鞘 舗
努
。5 駕
駕
9 9 6 6 5 3 3 2 9 5 7 0 8 0 1 4 6 2 6 0 9
0 5 5 2 2 6 6 8 7 8 6 7 6 2 7 9 1 5 3 0 2
3 0 2 3 3 4 4 3 4 4 3 2 5 2 4 2 8 1 5 0 4
湘 93 醤
に﹂ 7 5
0U - β0
3 ハ
∠ 0
諺
訂
再
餌鋸
t t a L t 5 0 5 3 生 a J 3 5 Z Z 2 0 5 t 7
1 1
8
7
1
。9 % 56 93 留
0 0 5 死 7 Z 2 a ε Z Z o a Z t ﹂
1
1
9
0
3
。3 碧
3 5 1 6 0 5 3 1 4 6 2 8 9 9 8 2 6 5 9 5 3
0 5 4 2 6 8 9 0 0 0 9 6 4 5 8 8 1 5 7 8 4
1 3 6 3 2 1 0 7 9 6 0 0 3 6 5 8 8 4 1 3 6
借
娼 9・ 93 93 雛
9・ 莞
稗
乞 a a 5 a α α 乳 5 乳 ε 互 乳 5 a 1
o a 9 鼠 a 2
。6 器
畠
33 聡 器
な t a a a a a 1
5 3 乳 a & 9 α a a 2 死 α 1
1 2
捲
摺
1 4 3 6 5 2 8 1
1 5 6 0 1
1 7 5 5 4 8 6 5 1
1 5
。3 糾 盤
03 69 ⑳ 26 餌 48 26 28 45 48 42 43 99 59 憩 濁 08 55 25 刃 4
1
L 乳 10 3 12 a 肛 a 乳 a a 乳 a a 10 11 座 死 a 21 乳
1
織 灘 篶 鐸 駕 鮮㎜畿 珊
1
⋮騒 裟 川⋮搬 慧 騨 犠 織 珊
1
。・ 巽
00 田 馴 26 79 33 33 46 85 64 釧 78 80 59 翻 41 04 52 創 13 1
7
α 1
6 1
1 3 7 a a 死 且 3 1
1 a 死 a 1
O な Z L 1
1 丘 a
互
03 菊 28 09 劔 56 湘 91 45 61 17 08 18 30 71 41 04 餌 25 85 86
L 2
1 丘 1
1 L 乳 α 駄 E 2 3 崔 な Z 1
3 a & Z
1 L L 1
L
1,2
1
3・ 刀 33 艶
0 4 0 0 0 0 0 4 3 0 3 0 4 0 8 0 4 0 0 0 3
0 1 0 0 3 0 7 6 5 0 8 7 4 0 8 0 0 0 0 0 4
0 4 0 0 1 0 3 0 0 0 1 2 0 0 5 0 2 0 0 0 1
2
0 9 8 0 5 8 0 0 6 0 2 8 0 0 5 4 0 0 0 0 1
0 5 2 0 6 7 0 0 0 0 9 6 0 0 3 9 0 0 0 0 7
0 0 1 0 0 2 0 0 1 0 0 0 0 0 2 2 0 0 0 0 0
92儲
L
0 9
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
5 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
。3 紹 鴛
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 5
3 0
0 0
0 6
8 0
0 1
0 0
0 0
0 0
4 0
0 0
0 0
0 0
0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 2 0 0 0 0
曇
5 7 12 20 21 22 23 25 27 35 37 43 46 47 48 49 55 56 58 59 6
5
4.89
2 61 1 00 8 34 7 8 36 0 77 8 39 9 5
0 66 7 40 8 6 29 5 14 0 93 0 83 5 2
3 26 5 15 1 14 4 3 39 6 71 2 97 0 1
8 52 8 65 6 2 26 7 33 2 23 3 54 1 3
9 9
40
0 7
6 6
57
8 4
7 3
5 5
58
9 1
1 1
99
1 6
7 7
00
0 9
4 5
64
3 0
0 7
9
8
1 00 3 32 3 00 3 3 20 0 00 0 20 0 1
56齢 5986 83 価調 田
含 設 皇 掲 z3
0 4
58
1 5
1 0
42
2 9
6 3
5 3
85
0 0
7 5
62
7 3
3 4
09
6 9
4 0
04
8 0
0 8
9
4
4 30 4 32 3 0 11 2 12 1 11 0 03 0 0
65鷺
L墓
4 8
20
1 6
1 9
4 2
9 5
5 5
9 6
7 0
8 8
9 9
7 7
6 9
1
0 0
21
40
16
75
59
68
7
3 20 3 46 5 11 2 1 31 2 30 1 70 1 1
澗 65 鴛 加 壽
糾 蟄 5。 括 琉
4 1
91
6 4
3 9
6 3
88
9 6
3 4
7 0
0 0
6 9
4 7
1 5
9 3
1
8 7
33
1 3
41
19
26
2
3 20 3 33 3 21 3 3 33 2 21 0 42 0 2
2 43 6 61 9 3 39 1 11 3 04 0 88 9 2
5 60 7 51 4 10 2 1 83 3 49 6 97 5 0
2 54 3 46 1 2 33 3 24 1 12 6 54 0 4
)
2
6 9
64
2 0
1 0
82
2 4
5 1
3 8
38
9 7
4 8
86
3 3
3 1
09
2 8
3 8
53
5 5
9 7
9
2
1 52 3 62 5 20 6 6 13 3 23 2 04 0 1
39朋 竃
四9・ 66 招65 留
0 63 1 80 5 5 59 0 37 0 04 7 95 0 1
4 92 5 00 9 3 73 7 11 0 19 7 66 0 9
4 53 4 65 4 0 25 5 33 4 22 3 75 0 4
。・謬
砺 乃器
4 9
05
6 9
9 9
4 9
15
9 2
2 3
8 0
0 0
0 8
3 3
3 1
8 6
1
4 2
28
14
14
19
18
4
3 66 2 78 5 34 6 6 37 6 24 2 57 1 4
留
L 93 a 5a a ε a乳 o aa Z ε4 5 55 Z 4
箋
8 32 8 77 7 04 3 1 30 3 59 3 66 2 9
9 63 7 86 6 7 81 9 11 3 06 4 49 8 2
6 25 2 51 2 2 54 5 35 9 15 9 86 8 4
1 46 1 34 3 7 63 2 55 6 56 5 34 8 6
2・ 。・% 。2 晋
52 78 84 26 78 22 45 45 82 68 18 75 52 ℃0 10 92 55 13 09 71 93
Z a死 Z 5乳 5 乳 aa 臥 a9 1
0 23 7 臥a 死 a
釧89 唱 雷
発
26 69 " 鵬
晋
66 63 而 つ。 5・ 鴻 6・ 器
刀 93
Z aa 5 21 乳 4 5a O 33 a a乳 4 a
濯
0︾ 1
8 n
∠3。
1 72
畠
譜
﹂,鴻 銘
a 巳1
3 3 a& ε 1
9 1
2乳 乳 昼1
1 a &1
5 鑑 5ヱ & 1
3
齢
35加 59 63 5・壽
4 7 9 3 4 7 3 11 11 a 3 7 10 14 11 10 15 10 5 25 14
68 兀 26藷
14 27 冊 75 38 56 46 器 脇 29 11 茄 84 加 99 而 鯉 84 潤 銘 38
3 a 10 α a 5 4 10 14 3 3 16 a 12 ε 12 17 a 11 35 9
盤
2 99
乳99
Z跳
Z 435
ε認
4 8器
a ヱ認
紘a引
g 93
a
1
1
1 1
1
89
工訊
巳 3 。・
α 95
a"
ε銘
ε
9・ 脆
α 吐 a t 2 3 5 5 9 α α 恰 臥 吐 20 Z a t 5 α 吐
。・ 殉。6 5・ 舛33 葡 部
5
2
9 94 3 90 2 2 34 3 01 0 32 6 70 0 4
5 12 3 28 0 8 63 9 24 5 40 0 13 7 2
1 31 1 31 2 2 33 1 34 1 11 1 12 1 2
3
2
3.39
男 器 葡都 69四
2 0
0 8
75
0 5
0 0
0 1
3 3
5 0
0 0
0 7
0 5
2 9
0 4
3
1
2 1
9 7
80
68
00
40
70
4 0 1 21 3 10 0 01 1 00 0 10 1 10 1
1 1
﹂ 9
1 1
盤
認 揚 盤
1
瀧
1 2
2 2
3.65
% " " 田 釧 習 % 博 15 36 30 盟 35 30 皿 器 " 如 即 乳 鈎
2 1
8 0
0 2
66
5 9
3 0
06
4 0
0 2
19
2 6
8 7
51
0 0
0 4
70
0 5
8 0
00
0 0
0
1
4 1 0 30 0 00 0 10 0 11 0 10 7 00 0
1
欝
0
2
4.28
茄﹂,価男 駕 ﹂、鋸 器
3 1
8 2
8 0
93
0 8
5 9
30
0 0
6 8
29
2 0
3 8
70
0 1
8 0
00
0 0
0 7
90
0 0
0
0
1 1 1 11 1 00 1 10 2 00 1 00 0 10 0
鑑 6・ 26 63器 餌5・ 藷 2・ 舞 。8 。9 36。・ 29
L 間 え α α 豊 L 量 L 2豊 5α 紘
2 1
8 6
90
0 3
0 0
6 2
3 0
0 7
0 3
5 0
4 5
2 9
0 1
4
1
5 0
6 7
90
88
80
00
80
4 1 2 12 3 00 1 11 0 00 2 02 1 00 2
)
2
3 5
9 0
35
8 8
0 5
3 4
0 3
5 1
0 0
0 4
4 0
3 7
0 4
3
0
0 4
9 7
70
25
33
90
50
1 0 0 51 2 20 0 45 1 13 0 22 3 30 1
6 7 0 70 0 07 6 33 0 60 8 42 3 90 1
0 3 0 19 7 02 0 08 7 04 1 91 0 70 7
2 2 0 23 3 01 1 31 2 34 1 26 3 10 0
0
7
3
2 1
8 0
0 2
65
5 6
3 9
30
0 6
0 2
19
2 0
3 9
33
0 1
8 9
40
8 5
5 5
72
8 8
6
2
7 1 0 34 4 00 1 10 2 33 1 24 4 31 2
6 0
2 9
3 3
9 8 6 60 0 51 6 40 0 20 0 48 2 48 1
1 7 5 29 7 89 0 60 7 64 0 90 5 12 7
6 1 2 33 3 11 1 30 2 24 0 24 1 71 5
9
6
7
拓 刀 圏 35 90 26 師 鍵 60 ⑳ 田 刀 30 30 53 叫 oo o6 乃 56 昭
5 吐 t 死a g ta t 1
O3 吐 a3 a Zα a t2 a
9
5
0
4 4 5 93 8 51 7 42 0 33 6 05 9 01 1
3 8 0 38 7 18 5 67 7 62 0 05 0 53 7
1 2 2 28 2 39 4 39 7 49 7 57 9 22 5
1 8 8 46 5 78 8 66 7 66 8 77 5 69 6
9
1
6
03 紹 56 η ゐ 26 侶 紹 ㏄ 刀 田 佃 刊 59 引 認 08 09 個 56 回
t 1
2 2 aa g a1
O 9 73 ■ aa a 臥見 9 ■2 乳
35餌 穐
。・ 33 凱
。9 63 ﹂、 釧 3。 葡 2・ 幌
59 引 新
晋
56 弔
Z 5 a - 住 4 0 4 3 5 a a 2 a 9 13 20 12 乳 Z
。6 鴛
Z 価 刊 紘刊 ε m四 m 価帽 紛 招招 臥 盟侶 9 5拒 り
鷺 留 趨
" a 偲 B M a " m m 拍 m 幡 価 B m 9 ⑳ 39 9
09 ﹂6 佃 η 餌 娼 田 洞 30 辺 認 ﹂6 ﹂6 佃 甫 四 餌 餌 創 湘 燗
a 17 23 a 11 a 20 19 13 12 20 12 16 12 16 10 12 13 11 29 13
。・
蟹
Z 拓
1 1
瓢
⋮鍔 辮 奮 謡難 漿 樂 ㎜
oo95 63 56箆
92瀧
α 吐 a αt 死 臥2 ■ αZ ■ αZ 1
2 Za t αα 3
oo 訴
田階
2
只) 7 1
52
ユ
ユ
ユ
ユ
ロ
17.69
1.45
平均値(%〉
6.70
以上
満40∼50㎡50∼60㎡60∼70㎡70∼80㎡80∼90㎡90∼100㎡100∼110㎡110∼120㎡120∼130㎡130∼140㎡140∼150㎡150∼160㎡160∼170㎡170∼180㎡180∼190㎡190∼200㎡200㎡
2階 住 宅 数40m昧
No
2階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-4-4
1.19
25.40
4.18
2.84
3.25
4.42
1.17
4.08
5.33
6.10
0.67
1.48
5.06
5.35
8.Ol
8.13
6.76
8.11
5.36
0.03
1.65
5.59
ユ10G∼11Gml1G∼12Gm12G∼13Gm13G∼14Gm14G∼15Gm15G∼16Gm160∼17
20G㎡ 以 上
0.21
平均値(%〉
1.98
49.46
ロ
ロ
ロ
ユ80∼90mgG∼10Gm
ロ
2.79
6.13
8,89
ユ50∼60m60∼70m70∼80m
ユ
ユ
ユ
45.23
13.20
2.61
3,54
7.33
9.37
1.21
上
9.86
0.87
2.63
上100nf以
満100∼110nf110∼120㎡120∼130甫130∼140nf140∼150㎡150∼160甫160∼170nf170∼180nf180∼190甫190∼200nf2DOnS以
7,90
5.31
平 均 値(%)
満40∼5G㎡
3階住宅数40m沫
No
3階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-4-3
1.46
2.96
69.14
2 2
02
1 2
2 2
32
5 2
7 3
53
7 4
3 4
64
7 4
8 4
95
5 5
6 5
85
9 6
5
[U7 1
表5-4-2
30.86
2.09
2.25
4.26
5.22
6.67
13.5314.4012.389.75
8.77
3.65
平 均 値(%)
満40∼50nf50∼6Dnf60∼70甫70-・80nSSO∼9DnfgO∼IDOnSlOOnf未
住宅 数4Dnf未
No2階
2階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
上
上100nf以
満100∼110nf110∼120㎡120∼130甫130∼140nf140∼150㎡150∼160甫160∼170nf170∼180nf180∼190甫190∼200nf200nf以
満40∼50nf50∼6Dnf60∼70甫70-・80nSSO∼9DnfgO∼IDOnSlOOnf未
住宅 数4Dnf未
No3階
3階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
表5-4-1
(%)30
「_一
+3階
rL_2階
25
20
15
.グ
10
ノ
5
0
引 さ 笠 OON
判 蚕 笠 OON
■=■lllllllllllllllll
瞑 果 笠 O寸
笠 Oり∼ O寸
笠 OO∼ Oり
笠 O卜∼ OO
笠 O◎D∼ O卜
笠 00∼ O◎○
笠 OOH∼ 00
℃﹂OHH∼ OOH
℃﹂ONH∼ OHH
℃﹂Oρ﹁H∼ ONH
甲⊂O寸.
[∼ OoうH
甲⊂OりH∼ O寸H
℃﹂OOH∼ OいH
℃﹂O卜H∼ OOH
℃﹂O◎DH∼ O卜H
℃﹂00H∼ O◎oH
℃﹂OON∼ 00H
0
型2-2)
笠 OON∼ OαH
■
/.■
笠 00H∼ O◎DH
笠 OoOH∼ O卜H
→_2階
25
笠 O卜H∼ O⑩H
笠 OOH∼ OいH
℃
⊆OいH∼ O寸H
笠 O寸H∼ Oo5H
笠 OoうH∼ ONH
5
53
笠 ONH∼ OHH
笠 OHH∼ OOH
く こ
./〉
笠 09 ∼ 00
笠 00∼ OoO
笠 O◎○∼ O卜
笠 O卜∼ OO
笠 OO∼ Oい
笠 Oい∼ O寸
瞑 果 笠 O寸
階数別敷地面積構成比の平均値(類 型2-2)
図5-4-1
数 別 延 床 面 積 構 成 比 の 平 均 値(類
図5-4-2階
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
▲
ー
イ
(%)30
「_一
+3階
20
15
10
敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比(類
対 象 と す る11メ
ツ シ ュ 内 に 立 地 す る2階
構 成 比 を 表5-5-1か
ら 表5-5-4、
敷 地 面 積 に 関 し て は 、3階
㎡ が5地
建 て 住 宅 の 敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の
図5-5-1,5-5-2に
区 、70∼80㎡
の ピ ー ク は40∼50m2が3地
示す。
が1地
区 、50∼60m2が4地
区 、100∼110m2が1地
満 の 割 合 で は 、3階
及 び3階
建 て 住 宅 の ピ ー ク が40∼50㎡
区 、60∼70m2が4地
㎡ 以 上 が1地
型2-3)
区 、50∼60
区 で あ る 。 対 し て 、2階
建 て 住宅
区 、70∼80m2と120∼130m2と200
区 、200m2以
建 て が 約83%、2階
で あ る の が1地
上 が2地
建 て が58%で
区 で あ る 。 ま た 、100r㎡
未
あ り 、3階 建 て 住 宅 の 方 が 狭 小 な
敷 地 に立地 す る傾 向がわ か る 。
延 床 面 積 に 関 し て は 、3階
地 区 、100∼110niが2地
140m2が1地
区 、200㎡
60∼70m2が1地
200m2以
上 が4地
て は70∼80m2で
建 て 住 宅 の ピ ー ク が80∼90㎡
区 、110∼120m2が1地
が1地
が1地
区 、120∼130㎡
区 、90∼100rhが3
が2地
区 で あ る 。対 し て 、2階 建 て 住 宅 は50∼60㎡
区 、70∼80m2が2地
区 、80∼90m2が2地
区 、130∼
が1地
区 、90∼100m2が1地
区、
区、
区 で あ る 。 平 均 値 の ピ ー ク は3階
建 て が110∼120㎡
あ る こ と か ら も 、3階
建 て よ りも 全 体 的 に 延 床 面 積 が 大 き
建 て は2階
い 方 に シ フ トして い る こ とが わ か る 。
54
で あ り 、2階
建
)
3
3階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
表5-5-1
ピーク値
1 2 3 4 6 16 18 19 33 34 51
No3階
住宅 数40㎡
未 満40∼50甫50∼60㎡60∼7Dnf70∼80甫80-・90nS90∼100nf100㎡
0.00
8.43
0.70
2.15
2.08
1.27
2.78
0.00
0.00
1.48
17.35
3.29
15.87
7.23
22.38
4.30
12.50
10.13
12.96
16.98
4.55
11.85
20.41
12.65
1 2 3 4 6 16 18 19 33 34 51
住宅 数40㎡
未 満40∼50㎡50∼60m60∼70m70∼80m80∼90m90∼100m100㎡
0.83
1.20
12.03
0.50
4.00
3.05
5.29
1.03
0.00
5.68
18.06
4.70
5.83
7.83
21.99
1.51
18.00
12.20
10.86
3.09
0.00
11.93
25.00
10.75
3.17
3.61
2,10
4.30
4,17
5.70
2,78
0.00
6,82
3,70
5.10
3.77
3.17
1.20
0,70
6.45
4.17
1.27
3.24
7.55
6.82
4.44
1.02
3.64
1.59
1.20
1.40
4.30
2.08
1.90
2.31
0.00
0.00
1.48
0.00
1.48
10.00
9.17
15.66
14.46
21.58
7.47
3.52
5.53
17.00
30,00
17.68
12.20
11.98
10.58
3.09
3.09
7.53
9.68
8.52
11.36
16.67
11」1
13.2910.157.60
7.50
8.43
4.98
4.02
9.00
13.41
7.24
11.34
5.38
7.39
4.86
2階 住 宅 数40㎡
1.59
0.00
0.00
1.08
2.08
1.90
0.93
1.89
2.27
2.22
1.02
1.36
1.59
0.00
2,10
1.08
0,00
0.00
2,31
3.77
2,27
2,96
0.00
1.46
1.59
0.00
0,00
6.45
0.00
0.63
0.46
0.00
0.00
2,22
0.00
1.03
4.76
0.00
0.00
1.08
0.00
0.00
1.39
0.00
0.00
0.74
0.00
0.72
0.00
1.20
0,70
0.00
0,00
0.00
0,46
3.77
0,00
0,74
0.00
0.63
以上lOOnf以
0.00
2.41
1.40
0.00
0.00
0.00
0.46
0.00
0.00
0.74
0.00
0.46
0.00
2.41
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.74
0.00
0.29
1.59
1.20
2.10
7.53
0.00
0.63
0.93
0.00
9.09
0.74
1.02
2.26
2.50
1.20
0.83
2.01
1,00
3.05
0.84
2.06
2.15
1.70
0.00
1.58
1.67
14.17
10.24
2.49
36.18
3.00
12.80
6.41
11.34
7.53
10.80
2.78
10.70
未満100∼110m110∼120m120∼130m130∼140m140∼150m150∼160m160∼170m170∼180m180∼190m190∼200m200㎡
7.50
4,22
4.98
3,02
7,00
6.71
8,08
9.28
8,60
5.68
4,17
6.29
3.33
6.02
3.73
5.03
1,00
4.27
8.64
9.28
9.68
7.39
2.78
5.56
44.17
57.83
76.76
23.12
86.00
69.51
62.67
40.21
40.86
57.95
82.64
58.34
6.67
7,83
2.90
7,54
2,00
3.05
6,13
10.31
12.90
7.39
3,47
6.38
4.17
4.82
3.73
6.03
1,00
1.22
6.41
8.25
9.68
5.11
0.00
4.58
9.17
3.61
1.66
3.52
1.00
1.83
3.06
11.34
7.53
1.14
0.69
4.05
3階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-5-3
No
9.52
80.95
0.00
86.75
0,00
89.51
4.30
67.74
8.33
87.50
5.70
87.97
2.31
84.72
1.89
83.02
9.09
72.73
2,22
79.26
8.16
91.84
4.6882.91
8.33
3.61
3.73
7.04
2.00
2.44
3.06
6.19
3.23
3.98
2.08
4.15
1.67
3,01
2.49
3,52
0,00
1.22
4,18
1.03
3,23
1.14
1.39
2.08
)
3
120
166
241
199
100
164
359
97
93
176
144
平 均 値(%)
未満100∼110nf110∼120甫120∼130nf130∼140㎡140∼150nf150∼160nf160∼170㎡170∼180nf180∼190甫190∼200nf200甫
6.35
6.02
5,59
9.68
12.50
12.03
8,80
16.98
15.91
10,37
3.06
2階 建て住宅の敷地面積構成比 (類 型2
表5-5-2
No2階
15.87
20.63
12.70
34.94
21.69
8.43
27,27
19.58
13.99
18.28
13.98
15.05
10.42
25.00
16.67
15.19
18.35
25.32
27.78
17.59
12.50
28.30
13.21
5.66
6.82
20.45
15.91
13,33
20.74
19.26
19.39
14.29
9.18
19.7818.6814.069.75
)
3
63
83
143
93
48
158
216
53
44
135
98
平 均 値(%)
2.50
1.81
1.24
5.53
2.00
1.83
2.51
4.12
7.53
2.84
2.78
3.15
2.50
1.20
1.66
3.02
1.00
1.83
2.23
3.09
1.08
3.41
2.78
2.16
2.50
3,01
1.66
2,01
1,00
0.00
0,28
1.03
2,15
2.27
1.39
1.57
以上100㎡
1.81
0.83
0.50
0.00
1.22
2.23
1.03
2」5
2.27
0.00
1.25
未 満40∼50㎡50∼60m60∼70m70∼80m80∼90m90∼100㎡100∼110㎡110∼120㎡120∼130㎡130∼140㎡140∼150㎡150∼160㎡160∼170㎡170∼180㎡180∼190㎡190∼200㎡200㎡
上
19.05
13.25
10.49
32.26
12.50
12.03
15.28
16.98
27.27
20.74
8.16
17.09
以上
55.83
42.17
23.24
76.88
14.00
30.49
37.33
59.79
59.14
42.05
17.36
41.66
以上
1
0.00
2.41
2.50
4.82
6.67
13.25
10.83
18.07
6.67
9,04
8.33
241
199
100
0.83
0.50
3.00
7.88
0.50
0.00
22.41
2.51
6.00
15.77
2.51
11.00
14.52
4.52
30.00
6.64
5.03
14.00
4」5
164
359
0.00
0.84
2.44
3.62
2.44
6.69
7.32
9.47
14.02
10.86
14.63
11.70
7.32
97
93
176
0.00
0.00
2.84
2.06
0.00
2.84
3.09
0.00
11.36
1.03
3.23
6.25
5.15
7.53
7.39
4,12
8.60
8.52
10.31
144
2.08
4.17
13.19
21.53
16,67
10.42
平 均値(%)
1.03
2.36
6.82
8.91
12.69
9.03
3
4
ハ
0
(0 8 9
1圏 -■ 1
3
3
4 1
り
0 5
5.00
5,42
5.83
4.82
3.33
7.23
4.17
3.01
5.00
3.01
8.33
1.81
6.67
1.20
1.67
2.41
1.67
0.60
17.50
8.43
2.90
6.03
12.00
2.07
5.03
6,00
5.81
5.53
2.00
1.24
6.03
2.00
2.90
5.53
0.00
3.32
4.52
1.00
0.83
5.03
0.00
1.24
5.53
1.00
0.00
3.52
1.00
2.49
2.Ol
1.00
4.98
32.16
5.00
10.98
6.13
8.54
5.57
1.83
5.57
3.66
5.57
1.83
4.18
3.66
3.34
2.44
3.34
3.05
2.23
1.22
2.51
1.83
1.95
12.80
8.08
4.55
9,28
7.53
8.52
7,22
6.45
3.41
8.25
8.60
5.68
6.19
9.68
4.55
7.22
4.30
5.68
9.28
3.23
3.41
3.09
5.38
5.11
4.12
5.38
1.70
3.09
1.08
1.70
3.09
1.08
2.27
13.40
9.68
14.20
3,47
6,25
2,08
3.47
2.78
2.78
1.39
1.39
2.08
1.39
1.39
3.47
7.32
7.41
5.16
5.22
4.75
3.78
3.74
3.34
3.11
1.78
1.76
11.79
7,23
3.52
5,00
8.36
18.28
2階 建て住宅の延床面積構成比 (類 型2
表5-5-4
No
5.83
6,02
2階 住 宅 数40rrf未
)
3
0.00
1.20
2
120
166
満40∼50rrf50∼60m60∼70m70∼80m80∼90m90∼100㎡100∼110㎡110∼120㎡120∼130㎡130∼140㎡140∼150㎡150∼160㎡160∼170㎡170∼180rrf180∼190rrf190∼200rrf200㎡
以上
1
0.00
1.20
0.00
2.41
2.50
4,82
6.67
13.25
10.83
18,07
6.67
9,04
8.33
7,23
5.83
6,02
5.00
5,42
5.83
4.82
3.33
7.23
4.17
3.01
5.00
3.01
8.33
1.81
6.67
1.20
1.67
2.41
1.67
0.60
17.50
8,43
241
199
100
0.83
0.50
3,00
7.88
0.50
0,00
22.41
2.51
6,00
15.77
2.51
11.00
14,52
4.52
30,00
6,64
5.03
14.00
4.15
3.52
5,00
290
6.03
12.00
2,07
5.03
6,00
5.81
5.53
2.00
1.24
6.03
2.00
290
5.53
0.00
3.32
4.52
1.00
0.83
5.03
0.00
1.24
5.53
1.00
0.00
3.52
1.00
2.49
2.Ol
1.00
4.98
32.16
5,00
164
359
97
0.00
0.84
0,00
2.44
3.62
2,06
2.44
6.69
3,09
7.32
9.47
1,03
14,02
10.86
5.15
14.63
11.70
4.12
7,32
8.36
10.31
10.98
6.13
9,28
8,54
5.57
7,22
1.83
5.57
8.25
3.66
5.57
6.19
1.83
4.18
7.22
3.66
3.34
9.28
2.44
3.34
3.09
3.05
2.23
4.12
1.22
2.51
3.09
1.83
1.95
3.09
12.80
8.08
13.40
93
176
144
0.00
2.84
0.00
2.84
3.23
6.25
6,45
3.41
8.60
5.68
9.68
4.55
4.30
5.68
6,25
2,08
3.47
2.78
2.78
5.38
5.11
1.39
2.08
1.08
1.70
1.39
1.08
2.27
1.39
9.68
14.20
3,47
3.23
3.41
1.39
5.38
1.70
21,53
8,60
8.52
10.42
7,53
8.52
4,17
7.53
7.39
16,67
18.28
4.55
2,08
0.00
11.36
13.19
平 均値(%)
1.03
2.36
6.82
8.91
12.69
9,03
7,32
7,41
5.16
5.22
4.75
3.78
3.74
3.34
3.11
1.78
1.76
11.79
2
120
166
3
4
ρ
0
ハ
0
1
8 9
1■ 1
3
3
4 1
り
0 只︾
55
3,47
(%)30
「_一
+3階
→_2階
25
20
15
5
0
引 蚕 笠 OON
■
℃﹂OON∼ 00H
■
℃﹂00H∼ O◎DH
■
刊 蚕 笠 OON
笠 OON∼ 00H
℃﹂00H∼ O◎oH
℃﹂O◎OH∼ O卜H
笠 O卜H∼ OOH
笠 O⑩H∼ OいH
甲⊆OいH∼ O寸H
℃﹂O寸H∼ OmH
笠 OoうH∼ ONH
℃﹂ONH∼ OHH
∼ 00
℃﹂OHH∼ OOH
笠 09
笠 00∼ OoD
笠 O◎D∼ O卜
5
℃﹂O◎DH∼ O卜H
℃﹂O卜H∼ OOH
℃﹂OOH∼ OいH
窄⊂OりH∼ O寸H
℃﹂O寸H∼ Oρ﹁H
℃﹂Oρ﹁H∼ ONH
℃﹂ONH∼ OHH
℃﹂OHH∼ OOH
笠 OOH∼ 00
笠 00∼ OoD
笠 O◎D∼ O卜
笠 O卜∼ OO
笠 OO∼ Om
笠 Om∼ O寸
瞑 果 笠 O寸
56
型2-3)
数 別 延 床 面 積 構 成 比 の 平 均 値(類
図5-5-2階
笠 O卜∼ OO
→_2階
25
■
■
■
■
■
■
ノ
、
＼
■
ー
■
■
■
声
■
〈/へ
10
■
■
■
■ ■
笠 OO∼ Om
瞑 喉 笠 O寸
笠 Oい∼ O寸
lllllllllllllllllI
■
ノ ノ
■
、h▲
含
「〃
口
.一
0
(%)
30
階数別敷地面積構成比の平均値(類 型2-3)
図5-5-1
、
1/＼
10
+3階
20
15
敷 地 面 積 ・延 床 面 積 の 構 成 比(類
3階
較)
建 て住 宅 の 敷 地 面積 及 び 延 床 面 積 の地 域 別 平 均 値 を 集 計 した結 果 を 図
5-6-1,5-6-2に
200ni以
型1、2-1、2-2、2-3比
示 す 。 ま た 、3階 建 て 住 宅 の100㎡
上 の 構 成 比 を 図5-8に
は80%を
延 床 面積
示 す 。 敷 地 面 積 で は 類 型1、2-1、2-3は50∼60ni
が ピ ー ク で あ り、類 型2-2は60∼70m2で
類 型1、2-3で
未 満 の 敷 地 率 を 図5-7、
あ る 。ま た 、100m2未
超 え て い る の に対 して 、 類 型2-1、2-2で
満 の 構 成 比 で 見 る と、
は70%前
こ と か ら も 、 中 心 部 に近 づ く ほ ど敷 地 面 積 の 規 模 に 余 裕 が あ る場 合 で も3階
後である
建 て住 宅が
建 設 さ れ る 傾 向 が わ 力、
る。
延 床 面 積 に お い て は 、類 型1、2-1、2-2は200m2以
は110∼120m2で
あ る 。 しか し、200rh以
て い る の に 対 して 、 類 型1は
ら10∼15圏
て 、10km圏
約10%で
上 が ピ ー ク で あ り、類 型2-3
上 の 割 合 は類 型2-1と2-2が25%を
超え
あ る 。 こ れ よ り、 居 住 空 間 に 関 して は 中 心 部 か
域 の 地 域 で は 狭 小 な 空 間 を 積 み 上 げ て い る場 合 が ほ とん どで あ る の に 対 し
域 内 で は200m2以
上 の 余 裕 の あ る3階
建 て 住 宅 が 相 対 的 に 多 く こ とが わ か
る 。 こ の 要 因 と して は 、 中 心 部 に近 い ほ ど 指 定 容 積 率 の 高 い 地 域 が 広 が る こ とが 影 響 し
て い る と考 え ら れ る 。
57
(%)
ザる＼
15
5
0
類 型2-3
20
+類
型2-1
刊 蚕 笠 OON
2-2
℃﹂OON∼ 00H
笠 00H∼ O◎DH
℃﹂OoOH∼ O卜H
℃﹂O卜H∼ OOH
笠 OOH∼ OいH
0
笠 Oい∼ O寸
瞑 果 笠 O寸
58
℃﹂OいH∼ O寸H
5
癖
10
}⊆O寸H∼ OmUH
15
笠 Oo5H∼ ONH
2-3
20
℃﹂ONH∼ OHH
∼ 00
℃﹂OHH∼ OOH
笠 09
笠 00∼ OoO
笠 O◎o∼ O卜
2-1
25
型)
延床面積構成比の平均値(4類
図5-6-2
笠 O卜∼ OO
笠 OO∼ Om
笠 Oい∼ O寸
瞑 帯 笠 O寸
(%)
30
型)
敷地面積構成比の平均値(4類
図5-6-1
＼ 翼_ノ
IIIIIIIIIIIIIIII-II
昌
諏
10
型1
25
+類
30
類 型2-2
徳
東 京 駅
○
圏 域(5,10,15km)
100㎡
未 満 敷 地 率(%)
■■11.34-31.48
[コ31.49-65.71
口65.72-77.70
口77.71-85.77
■85.78-97.95
図5-73階
建 て 住 宅 に 占 め る100m2未
総
満 の敷地 率
東 京 駅
○
圏 域(5,10,15km)
延 床200r㎡
以 上(%)
■■4.16-9.55
[=]9.56-16.66
[=]16.67-26.60
口26.61-41.57
■41.58-77.31
図5-83階
建 て 住 宅 に 占 め る 延 床 面 積200m2以
59
上 の 割合
5-3従
5-3-1従
前 の 土 地 利 用 と建 物 形 態
前の 土地 利用 の構 成 比
3階 建 て 住 宅 に 関 す る建 設 実 態 と して 、従 前 の 土 地 利 用 と 建 物 形 態 を 把 握 して い く 。
図 は1986年
か ら2006年
に か け て5年
毎 に建 設 さ れ た3階
建 て 住 宅 に 関 して 、そ の 従
前 の 土 地 利 用 を 表 に 示 す6分 類 別 に集 計 し(表5-6)、 図5-9-1か
そ れ ぞ れ の 割 合 の 平 均 値 を 示 して い る 。公 共 用 地 は 全 域 で 約8%と
京 駅 を 中 心 と した5km圏
ら 図5-9-6に
か けて 、
低 い 割 合 を 示 し、 東
域 内 に高 い 割 合 を 示 して い る 。 商 業 用 地 は10km圏
域 内 に割
合 が 高 い 地 域 が 広 が り、 江 東 区や 台 東 区 に 集 中 して い る 。住 宅 用 地 は 全 域 的 に 割合 が 高
く、10km圏
域 内 の 渋 谷 区 、新 宿 区 で は50%以
上 の 地 域 が 広 が っ て い る 。工 業 用 地 は 特
に 大 田 区 に 割 合 の 高 い 地 域 が 分 布 して お り 、 一 方 で 渋 谷 区 、 新 宿 区 、 世 田 谷 区 で は割 合
が 低 い 。 農 業 用 地 は 江 戸 川 区 の み 割 合 が 高 く、 そ の 他 の 地 域 で は1%未
空 地 で あ る そ の 他 の 用 地 は江 戸 川 区 、5km圏
60
満 であ る 。主 に
域 内 に 割 合 が 高 い地 域 が 広 が っ て い る 。
表5-6土
地 利 用 の 用 途 区分
匿分
用途名
公
官公庁施設
共
教育文化施設
用
厚生医療施設
地
供給処理施設
事務所建築物
商
業
用
地
専用商業施設
住商併用建物
宿泊 ・遊 興施 設
ス ポ ー ツ ・興 行 施 設
独立住宅
住 宅用 地
集合住宅
専用 工 場
工業 用 地
住居 併 用 工場
倉庫運輸関係施設
農
農林漁業施設
田
業
畑
用
地
樹 園地
採草放牧地
屋 外 利 用地 ・仮 設建 物
公 園 、運 動場 等
未 利 用 地等
道路
空
地
鉄 道 ・港 湾 等
水 面 ・河 川 ・水 路
原野
森林
その他
不明
不整合
61
鰹
東京駅
圏 域(5,10,15km)
○
公 共 系 割 合(%)
図5-9-1公
共 系 用 地 の 割 合(1986年
総
∼2006年,平
均 値)
東京駅
○
圏 域(5,10.15km)
商 業 系 割 合(%)
図5-9-2商
業 系 用 地 の 割 合(1986年
62
∼2006年,平
均 値)
徳
東京 駅
○
圏域(5,10.15km)
住 宅 系 割 合(%)
図5-9-3住
宅 系 用 地 の 割 合(1986年
総
∼2006年,平
均 値)
東 京 駅
○
圏 域(5,10,15km)
工 業 系 割 合(%)
図5-9-4工
業 用 地 の 割 合(1986年
63
∼2006年,平
均 値)
総
東京駅
圏 域(5,10.15km)
○
農 業 系 割 合(%)
図5-9-5農
業 用 地 の 割 合(1986年
態
∼2006年,平
均 値)
東京 駅
○
圏 域(5,10,15km)
その 他 割 合(96)
図5-9-6そ
の 他 用 地 の 割 合(1986年
64
∼2006年,平
均 値)
5-3-2従
表5-7類
前の 土地 利用 に関す る類 型化
型 化 フ ロー
①3階 建 て住 宅 の シェア
② 住 宅用 地 の建 設割 合
(2006年)(1986年
③ その他 用地 の 建 設割 合
∼2006年 平 均)(1986年
50%以
∼2006年 平 均)
上
類 型1
國
一一[画
亟
司一 一 類型3
3階 建て住宅の建設実態に関 して、地域性を明確にするために類型化を行う。類型化
の フローを表5-7に
示す。類型化に用いる指標は①住宅用地の建設割合 、②その他の用
地の建設割合の2指 標である。類型1は 住宅用地の建設割合が50%以
上であ り、主 に
住宅用途からの建て替えが多い地域 と推測できる。類型2は 住宅用地の建設割合が50%
未満であ り、その他の用地の建設割合が30%以
上であることから、住宅用途か らの建て
替え とミニ開発のような敷地を細分化 して建設されている地域 と推測できる。類型3は
住宅用地の建設割合が50%未
満であ り、その他の用地の建設割合が30%未
満であるこ
とから、住宅用途からの建て替えとミニ開発、さらには他用途からの建て替えが多い地
域 と推測できる。
65
黛
類 型化
口 類 型1(32)
■ 類 型2(15)
■ 類 型3(22)
図5-10メ
ッシュ単位 で の類 型化
メ ッ シ ュ 単 位 で 類 型 化 した 結 果 を 図5-10に
示 す 。類 型1は
世 田谷 区、渋 谷 区、新 宿
区 、港 区 、文 京 区 、北 区 、台 東 区 、江 戸 川 区 に 分 布 して い る 。類 型2は
江 戸 川 区 に 分 布 して い る 。類 型3は
江 東 区 、墨 田 区 、
大 田 区 、板 橋 区 、荒 川 区 、台 東 区 、江 東 区 、葛 飾 区 、
江 戸 川 区 に 分 布 して い る 。
66
3 3 3 1 1 2 1 2 3 3 3 1 1 2 2 1 1 1 3 1 1 1 1 3 2 1 3 2 1 1 1 2 3 3 1 1 1 1 2 3 2 3 1 1 3 1 1 3 3 2 1 3 2 1 1 1 1 1 1 3 3 3 2 3 3 1 2 2 2
5 5 1 4 4 0 4 6 5 0 4 5 4 5 0 7 4 2 2 9 3 8 5 0 1 7 7 3 4 5 4 8 3 6 4 7 2 3 3 9 4 8 0 9 2 3 3 6 0 8 4 2 9 8 5 9 8 0 1 7 5 9 9 6 1 1 8 8 9
9 7 5 7 3 5 8 9 0 7 5 0 5 2 3 9 5 7 0 3 8 7 1 9 8 2 5 4 3 3 1 7 7 2 6 6 7 8 4 2 9 0 7 6 0 6 2 0 0 4 8 9 0 4 5 0 4 5 3 4 9 4 6 9 7 6 5 7 0
0 6 9 7 1 7 2 6 7 3 6 2 2 1 1 7 7 4 3 2 8 2 3 7 9 7 4 6 4 1 8 5 2 9 3 4 9 0 1 9 0 6 7 1 9 4 9 7 5 8 1 6 3 7 7 9 1 2 2 0 5 8 2 7 5 8 5 1 4
8 8 8 6 1 8 8 8 7 8 7 8 8 9 8 8 8 8 8 4 6 5 7 6 8 6 8 8 7 8 8 8 7 7 6 7 6 7 6 7 6 8 7 5 8 6 6 8 7 8 9 7 8 7 7 5 3 6 9 6 7 6 8 9 6 8 8 8 8
麓 蕩 習 調 詣 銘 器 儀 嘉 欝 朋 鴻麗 偲 盤 器 男 銘 ﹂。影 碧 蕊 麗 署 価 鎚 男 影 鴛 つ9召 鎗 弱 鴛 紹盃 碧 鷺
盟 σa %価 ㎎侶 33 %餌 σ幡 四36 鍵2。 斜価 桝 %侶 勿23 翰35 飴2。 ㎝勿 % %35伍 斜 "2。 桝" 毘 30飴 飽斜 刀 桝幡 2。侶 35" 飽3。 %伍 悟 2。20 23斜 斜幡 3。σ 器 罰 妬
32 32
調
3
9
3
4
雛
8
0
0
3
1
1
4
3
a g
93 匿
1
0
9
3
20 20
22 9
2
4
7
4
0.0.乳
9
5
2
7
5
3
4
0
5
1
3
8
3
8
6
1
4
引汐
8
2
7
4
。・ oo 68 醜
9
5
4
7
Z α
6
9
3
6
6
6
1
6
18 12
9
4
5
4
0
6
9
5
7
9
8
4
0
6
5
4
0
5
0
5
5 21
7
2
7
3
47
%盤
3
3
7
5
1
7
8
5
8
9
8
6
α α
2
6
9
5
5
7
9
3
8
4
7
3
19 22
1
7
9
5
7
9
1
3
6
0
1
4
4
6
6
3
13 生
t 16
ε ε
。3 勤
10
4
5
6
3
3
2
3
3
9
5
5
5
7
1
3
5
3
8
9
3
16 13
創雛
1
2
2
7
t ε
9
9
2
3
生 a
望
4
5
9
3
舛器
a 3
5
0
7
3
4 5.6.25
g
1
3
9
3
昭 63 笛
0
7
0
6
Z a
8
1
4
5
7
4
5
3
4
7
3
4
7
2
4
4
7
3
0
5
6・ 妬 6・ 器
7
8
6
4
笈
2
2
8
4
3
3
3
5
3
8
0
6
7
9
5
3
24 11
つB 引 駕
0
0
5
4
α -.21 10
。・ 。・ 。・ 如 鴛
9
2
3
6
13 16
3
8
8
9
4
9
1
2
5
7
7
3
3
5・ 盟 刃 銘
6
3
5
4
乳 11
8
3
1
5
勤
4
2
1
4
ア 9
1
7
8
3
墓
7
8
5
4
5 5.6.25
﹂6 33 63 襲
3
7
0
6
25 10
5
8
6
3
2
7
5
5
3 3
つ。 器
3
7
2
4
a 18
8
2
8
2
3
8
6
5
4
0
2
4
4
7
2
5
9
2
6
4
10 15
5
3
6
4
4
3
8
3
14 7
4
4
1
3
22 15
2
8
9
2
14 a
3
7
0
3
11
1
1
2
5
9
7
6
5
詔認 認箋
2
6
7
2
5
0
6
2
5 3
1
1
2
2
13 a
1
2
3
2
7
1
4
8
3
4
2
8
4
﹂。 2。 % 引 刀 舶 影
4
6
9
3
27 13
7
9
9
6
α 14
価鍋
5
3
6
5
8
5
9
4
5
1
6
6
3.a
% 90 墓
8
8
8
4
21 15
9
3
9
4
0
5
9
2
8
5
6
4
9
9
8
5
3 乳
乳 19
5
7
1
4
65 銘 。・ 橡
1
6
1
4
24 14
9
6
5
4
囎
7
3
0
7
4 10
5・ 駕
9
8
6
4
3
3
7
4
1
9
0
6
a t
3
0
5
5
3
0
4
4
2
4
7
4
ー0 13
8・ 駕
3
5
5
4
L エ
2
0
8
4
a a
。8 鴛
Z
t -.-.9
露
a 3
部
5
1
9
3
23 14
7
1
1
6
5
7
5
7
22
4
2
5
3
麗
4
3
2
5
6
8
1
5
6
7
7
4
3
3
9
4
3
9
1
6
5
6
1
7
5
5
2
3
4
2
5
3
9
0
0
3
3
2
3
3
6
2
2
3
6
1
2
3
3
0
1
3
4
3
6
4
8
7
3
3
5
8
3
4
9
7
8
3
8
8
8
3
2
5
6
3
8
3
6
5
3
4
5
4
3
1
4
3
8
4
3
3
1
5
0
3
2
4
5
3
1
5
0
3
6
5
5
3
6
5
0
3
0
0
5
3
2
8
3
3
3
0
5
3
3
2
3
3
1
0
8
5
8
3
1
3
4
4
0
3
1
2
0
3
2
8
3
3
5
8
1
3
4
7
1
4
8
4
0
3
1
1
1
3
4
3
5
3
7
4
2
3
2
9
1
4
7
1
2
3
4
5
4
3
5
2
1
3
5
1
1
3
5
1
4
3
3
4
1
3
6
0
0
3
9
9
3
3
5
0
4
3
3
5
9
3
7
0
2
4
2
9
9
3
9
8
1
3
2
6
4
3
0
0
1
3
5
4
0
3
2
8
3
3
6
3
6
3
5
6
1
3
9
5
0
3
3
3
1
3
6
2
1
4
7
3
6
4
ε 乳
1
5
8
3
2
1
4
7
58 " 62
3
4
4
4
3
4
9
4
4
2
4
3
12 0.8.乳 Z
餌 26 俘
7
2
7
3
6
4
1
3
4 9 6 L 3 2
1
1
8
4
6
3
9
0
1
3
9
2
0
3
9
9
0
3
9
6
8
3
3
3
1
3
3
0
4
7
4
5
1
3
0
1
7
4
5 2 4 5 9 0 0 4 3 6 5 3 2 4 8 0 7 1 8 2 3 4 0 7 3 4 5 5 6 0 7 8 5 6 4 0 7 9 5 1 9 9 5 2 9 6 1 1 7 1 2 2 5 8 6 0 6 4 5 0 6 6 7 2 1 4 5 5 6
9 0 2 6 1 8 5 2 6 0 4 8 3 3 5 7 6 0 8 8 9 5 3 0 4 5 7 2 7 5 3 0 1 5 7 8 6 3 5 1 5 8 1 6 3 8 7 3 1 3 8 1 9 6 7 0 0 5 3 5 5 3 5 4 5 8 0 2 5
6 7 6 8 2 9 2 8 9 4 5 8 3 3 7 9 7 4 7 1 2 7 6 2 6 2 6 3 3 1 5 8 5 1 9 6 2 7 3 5 9 8 5 8 9 5 9 4 3 8 2 6 8 3 3 0 7 3 2 2 4 3 5 8 2 0 3 0 5
1 1 2 1 3 2 2 1 2 2 3 2 1 2 4 2 2 2 1 3 2 2 2 2 2 3 2 4 2 2 2 2 1 3 1 1 2 1 3 2 2 1 2 2 2 2 2 2 3 3 3 2 2 2 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 5 2 3
7
2
0
3
0 0 6 0 4 0 3 4 0 0 0 0 0 3 2 0 8 0 0 8 1 2 8 0 0 1 7 7 7 0 3 7 0 7 5 0 6 0 6 3 2 0 1 8 3 2 6 0 9 3 6 0 1 5 8 0 0 1 8 3 2 7 0 0 9 0 2 7 0
0 0 1 0 3 0 6 1 0 3 0 0 0 1 2 0 7 8 0 5 8 2 4 0 0 7 8 1 3 0 5 1 0 6 1 0 3 0 9 2 3 0 9 2 0 2 0 0 3 9 8 0 4 1 6 0 0 8 6 3 3 4 0 0 1 0 3 8 0
0 0 1 0 4 0 1 1 0 0 0 0 0 0 2 0 0 1 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 0 2 0 0 1 1 0 1 7 2 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 2 0 8 1 1 0 0 1 0 0 0 0
6
9
5
4
a
93 侶 麗 79 菊 84 4
7 79
9
5
2
4
a 7
2
7
7
5
5
7
1
3
2
7
8
2
9
0
1
3
3
3
6
3
3
3
3
3
5
2
3
4
13 19
B 。9 02 58 田 薪
。・ 。・ 。・ 妬 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 引 。・ 菊 56 餌 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 39 。・ 。・ 穆
爺
つ9 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 99 。・ 評
3・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 。・ 墾
69 釧
α α α α α α α α α α α α 2 α 4 α t α α α α α α α a α α a t a t 3 α α α α α α α α α α α α α α α α α 2 α 0 5 5 α α α α α α α α α α α α a 2 2
1
1
1
22
銘
5
0
3
2
9 7
8
7
3
3
難 響 ⋮㎜⋮瀕 鰯 撚 羅 ⋮羅 灘 禦 脳愚 温 響 翻 ㎜懲 蟹 ㎜傑 撚 ⋮⋮羅 ㎜脚㎜盤 鰯
3
7
1
1
12
麗 96 63 孫
8
6
0
3
4
7
3
4
5
3
4
2
工業系
a a
3
習
鵠
0 ε
1
3 i
2■ i
7■ a
0.2.9
。・ 95 33 拶
夢
認
3 1
1 1
男
5 ぽ
69 留
a t
α
t
a a
O■ 3
﹁
麩
a a
詳
t α
3■ a
﹁
蕊
舶 32駕
5
1
留
9 ス
器
駕
。・留
篤
O
1
9 i
1■ ﹁
7■ 5
a
1 0.0.t
1
t
5 2
斜 89 58 麗
O■ 乳
i
56 潤36 田銘
4 a
9 9
濃
4■ 5
﹁
乳 4
。・ 馴 拷
a 5.0.a
船 3・ 59 。・ 釧 。8 乃 η 蕊
4 i
5■ a
α 乳
討
娼挽
α α
絶 29 器
ス 6.0.t
器
8■ i
3■ 5 i
4■ i
6■ i
7■ ﹁
3■ ﹁
5■ i
0■ a i
O■ a 4
i
2 9
35 ㎝ 魏
2 4.1 9
1
1
価 99。・ 劔蝿
a i
l■ a 9
5
鷺
a 乳 t
緩
5
㌶
a a
5 ε
田 39 跳
α 0.1.α
69 震
α
侶 。・ 。・ 器
1■ i
3■ i
1■ a
i
爺
9 0
1
59 挽
ε 1.4.α
92 田 万 凱
a ス
9862 5・ 8656 俘
α t
63 。・ 惚 莞
α 0.0.α
引
4■ i
4■ a a
i
㎜
燃 難 鞭 灘 ⋮
濃㎝
讐 蕪 瀞 椿 蠣 ㎜
翻難 羅 難 讐 鰻 ⋮
難鰯
2 a
α
t 5
。・ 33㎝ 瀦
t a
α
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
。・ 26 。3 器
1991
67
類型
未 満 の敷 地率
その 他100㎡
農業系
住宅系
集合住宅
戸建住宅
型)
属 性 表(4類
表5-8
商業系
公共系
2006
2001
1996
1986
No
5-3-3従
前の 建物 形 態の把 握
3階 建 て 住 宅 の 規 模 と建 設 実 態 に 関 す る類 型 化 の 結 果 を 参 照 して 、 従 前 の 利 用 形 態 を
明 ら か に して い く。
Case1江
戸 川 区(瑞
江1,2,3丁
目 、 谷 河 内2丁
この 地 域 は 、類 型 化 の 結 果 で は類 型2に
満 の 敷 地 率 は約85%で
目 、No67)
属 して お り 、3階 建 て 住 宅 に 関 して100m2未
建 て住 宅 の シ エ ア が73%で
最 も高
い 地 域 で も あ る 。 従 前 の 建 物 ・土 地 利 用 形 態 の 集 計 した も の を 表5-9-1,5-9-2に
、ま
た 、1986年
か ら2006年
ら 図5-11-5に
1986年
あ り、2006年
目 、 南 篠 崎 町3,4丁
に お け る3階
に か け て の3階
建 て 住 宅 と 土 地 利 用 の 分 布 図 を 図5-11-1か
示す。
か ら1991年
に か け て は49棟
建 設 さ れ て お り、 建 て 替 え が44棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が41棟
1991年
か ら1996年
に か け て は49棟
で最 も多 い。
建 設 さ れ て お り、建 て 替 え が22棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が14棟
、 空 地 が5
、空 地 が27
、未利 用地 及 び畑 での建 設 が
10棟 で あ る 。
1996年
46棟
か ら2001年
建 設 さ れ て お り 、建 て 替 え が116棟
で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か らの 建 て 替 え が95棟
利 用 地 が19棟
2001年
68棟
に か け て は162棟
、空 地 が
、屋 外 利 用 地 が13棟
、未
で あ る。
か ら2006年
に か け て は139棟
建 設 さ れ て お り 、建 て 替 え が71棟
で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 が54棟
建 設 傾 向 と して は 、 棟 数 は 特 に1996年
、 未 利 用 地 が53棟
、空地 が
で あ る。
か ら の 増 加 が 著 しい こ とが わ か る 。 ま た 、従
前 の 利 用 形 態 は 、2階 建 て 住 宅 、屋 外 利 用 地 、未 利 用 地 が ほ とん どで あ り、2階 建 て の
住 商 併 用 工 場 、 住 商 併 用 住 宅 か ら の 建 て 替 え も 多 く見 られ る 。
68
表5-9-1従
前 の 建 物 形 態(用
途 階 数 別 集 計,case1)
44
22
116
71
表5-9-2従
前 の 土 地 利 用(case1)
7
〃
凡例
吻
■ 官公 庁施設
易
rl教
●
彫/
舷 -
藩
φ
育文 化施設
厚生 医療施設
■ 供給処 理施設
'
、
■ 事 務 所建築物
曝'
[圃 専 用 商 業 施 設
つ
住 商併 用建物
＼
、
讐/、
〈
凡例
■3階
宿 泊 ・遊 興 施 設
住 宅(1986)
直
土 地 利 用(1986)
スポーツ・興 行 施 設
独立住 宅
図5-11-13階
建 て 住 宅 と 土 地 利 用(1986)
集合住 宅
一
専用工 場
驚
、、
■●
住 居併 用工場
●
φ
も
倉庫運 輸関係 施設
◎
ノ
農林漁 業施設
◎
、
.亀
・
'
●'4.
〃 屋 外 利 用 地 ・仮 設 建 物
ロ
その他
'ン%公園 ・運 動 場 等
噺 嚇'.
●
●
未利用 地等
亀
つ
'
'、
図5-11-23階
受臨 、 ・
》!
、ぐ
建 て 住 宅(1991)と
道路
凡例
■3階
住 宅(1991)
土 地 利 用(1986)
土 地 利 用(1986)
鉄 道 ・港 湾 等
田
畑
樹 園地
採草放 牧地
水 面 ・河 川 ・
水路
z■ 原 野
効 森林
69
凡例
■ 官公庁施 設
■ 教 育文 化施設
厚 生医療 施設
■ 供 給処理 施設
■ 事 務所建 築物
■ 専 用商 業施設
//////////.-llel`i
E:住 商併 用建物
宿泊・
遊興施 設
■ スポーツ・
興 行施設
■ 独 立住 宅
図5-11-33階
建 て 住 宅(1996)と
欝
図5-11-4
3階 建 て 住 宅(2001)と
土 地 利 用(1991)
集 合住 宅
■ 専 用工場
住 居併 用工場
■ 倉庫運輸 関係 施設
農 林漁 業施設
%二屋 外利 用地 ・
仮設建 物
[そ の他
房 公園 ・
運動場 等
Z■未 利用地 等
口 道路
凡例
■3階
住 宅(2001)
土 地 利 用(1996)
土 地 利 用(1996)
■ 鉄道・
港湾等
[田
畑
口 樹 園地
口 採 草放牧 地
口 水面・
河川 ・
水路
勿 原野
懸灘
4凡
例
/■3階
`/・k土
図5-11-5
3階
建 て 住 宅(2006)と
住宅(2006)
地利用(2001)
土 地 利 用(2001)
70
勿 森林
Case2大
田 区(大 森 南1丁
目 、北 糀 谷1,2丁
この 地 域 は 、類 型 化 の 結 果 で は類 型1に
満 の 敷 地 率 は約85%で
5-10-2に
1986年
か ら2006年
ら 図5-12-5に
か ら1991年
目 、東 蒲 田2丁
目No18)
属 して お り 、3階 建 て 住 宅 に 関 して100m2未
あ る 。 従 前 の 建 物 ・土 地 利 用 形 態 の 集 計 し た も の を 表5-10-1、
、 ま た 、1986年
を 図5-12-1か
目 、西 糀 谷1,2丁
にか け て の3階
建 て 住 宅 と土 地 利 用 の 分 布 図
示す。
にか け て は1棟 建 設 さ れ て お り 、1階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が
1棟 で あ る 。
1991年
か ら1996年
に か け て は48棟
建 設 さ れ て お り、 建 て 替 え が41棟
棟 で あ る 。そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が19棟
、 空 地 が7
、2階 建 て 共 同 住 宅 が7棟
であ
る。
1996年
か ら2001年
に か け て は84棟
建 設 さ れ て お り、建 て 替 え が68棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が37棟
工 場 が10棟
2001年
、 独 立 住 宅 地 が5棟
か ら2006年
に か け て は84棟
、屋 外 利 用 地 が14棟
で あ る が 、2001年
か ら2001年
か ら2006年
建 設 さ れ て お り、建 て 替 え が50棟
、 共 同 住 宅 が12棟
、 未 利 用 地 が10棟
建 設 傾 向 と して は 、 棟 数 は 特 に1991年
前 の 利 用 形 態 は 、1991年
、住 居 併 用
であ る 。
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 が8棟
施 設 が5棟
、専 用 工 場 が13棟
、空 地 が16
、空 地 が34
、 専 用 工 場 が9棟
、官公 庁
で あ る。
か ら の 増 加 が 著 しい こ とが わ か る 。 ま た 、従
ま で は2階
建 て 住 宅 か らの 建 て 替 え が ほ と ん ど
に 力、
けて共 同住 宅、 専用 工場 、住居 併用 工場 、さ ら に
は 、 官 公 庁 施 設 か ら の 建 て 替 え も 多 く見 ら れ る 。 ま た 、2001年
か ら2006年
にか けて
は 空 地 に お け る 建 設 が 多 く 、 用 途 は屋 外 利 用 地 、 未 利 用 地 が ほ とん どで あ る 。
71
表5-10-1従
前 の 建 物 形 態(用
・:●ll●
5
8
表5-10-2従
途 階 数 別 集 計,case2)
76412038793171133160
前 の 土 地 利 用(case2)
!〆!/
ノー'一
須
ク
//
㌶
多、
〃
凡例
』
■ 官公 庁施設
.
「 教育 文化施 設
厚生 医療施 設
/
〃、
圏
.
、`
劣 μ
ぎ ヘニ
レ
■ 供給 処理施 設
%/〃
も
鳶
■ 事務 所建築 物
[コ 専 用 商 業 施 設
・t愛///
圏勿
、/
/
勿
!//
ろ 多
指
住商併 用建 物
凡例
■3階
4吻.
多 ■
住 宅(1986)
土 地 利 用(1986)
'須
!」7
㌦
・
ゐ
㌶ ㌘
/乃
スポーツ・興 行 施 設
集合住 宅
専用 工場
』
住居併 用工 場
,'〃
r
・
ぐ
宿泊 ・
遊 興施設
独立住 宅
3階 建 て 住 宅 と 土 地 利 用(1986)
図5-12-1
ン
//
,
ノ 勿4「
/
〃ラ
㌦
倉庫運 輸 関係施設
農林 漁業施 設
づ〃,/
/易
ψ
レ
〃 屋外 利用地 ・
仮 設建 物
国
イ鞭
/
易
図5-12-23階
//
指
建 て 住 宅(1991)と
未利 用地等
吻.
多
圏勿
、/
/
!
//
ろ 多
σ
その他
'房 公 園 ・
運 動場等
飢
劣
μ
を'
踵 へ
.
、
`
多
道路
凡例
■3階
住 宅(1991)
土 地 利 用(1986)
土 地 利 用(1986)
鉄道 ・
港 湾等
田
畑
樹園 地
採草放 牧地
水面 ・
河 川 ・水 路
z/.原 野
〃 森林
72
凡例
緊艦蛋澱
■ 官公 庁施設
■ 教育文 化施設
厚生 医療施設
■ 供給処 理施設
■ 事務 所建築物
灘 警
翫 隅
■ 専用商 業施設
團 住商併 用建 物
宿泊 ・
遊興 施設
■ スポーツ・
興行施 設
1一卿 』 鵡,-』 己 顎=1彫
図5-12-33階
、
巴■ 圏 多L-一■ 「1_
建 て 住 宅(1996)と
■ 独立住 宅
土 地 利 用(1991)
集合住 宅
■ 専用工 場
難 慈識
住居併 用工場
囚 倉庫運 輸関係 施設
講 難触
房 公園 ・
運動 場等
農林漁 業施設
%二 屋外 利用地 ・
仮 設建物
[そ の他
聯贈
欝
藤
監冗 』 三眉 駈齪 顎『冒易
嘔L彪 御 翫
図5-12-43階
■騒㌧_
建 て 住 宅(2001)と
,`趣iζ
阿
土 地 利 用(1996)
勧鐸
図5-12-53階
開r.jL擁
国1匪..土
建 て 住 宅(2006)と
口 田
畑
口 樹園地
勿 原野
勿 森林
住 宅(2006)
地利用(2001)
土 地 利 用(2001)
73
■ 鉄道 ・
港湾 等
口 水面 ・
河川・
水路
凡例
、・
咽
口 道路
口 採草放 牧地
鰯
■3階
Z■ 未利用 地等
Case3江
東 区(扇
橋1,2,3丁
目 、 千 石1,2,3丁
この 地 域 は 、類 型 化 の 結 果 で は 類 型3に
満 の 敷 地 率 は約79%で
5-11-2に
1986年
ら 図5-13-5に
か ら1991年
属 して お り、3階 建 て住 宅 に 関 し て100㎡
か ら2006年
にか け て の3階
か ら1996年
にか け て は16棟
建 設 され て お り、 建 て 替 え が16棟
に か け て は86棟
1996年
、住 商 併 用 建 物 が9棟
か ら2001年
2001年
、 空 地 が3
、 共 同 住 宅 が9棟
、住 居併 用
建 設 さ れ て お り、 建 て 替 え が40棟
、 空 地 が4
であ る 。
に か け て は44棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 力、
ら の 建 て 替 え が13棟
関 連 施 設 が13棟
、 空 地 が2
であ る。
建 設 さ れ て お り、 建 て 替 え が83棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が52棟
工 場 が7棟
建 て 住 宅 と土 地 利 用 の 分 布 図
示す。
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 か ら の 建 て 替 え が14棟
1991年
未
あ る 。 従 前 の 建 物 ・土 地 利 用 形 態 の 集 計 し た も の を 表5-11-1、
、 ま た 、1986年
を 図5-13-1か
目 、 海 辺 、 千 田 、 石 島,No40)
、 共 同 住 宅 が8棟
、倉 庫運 輸
であ る 。
か ら2006年
に か け て は57棟
棟 で あ る 。 そ の 内 、2階 建 て 住 宅 が15棟
棟 、 屋 外 利 用 地 が10棟
建 設 さ れ て お り、建 て 替 え が43棟
、 住 居 併 用 工 場 が10棟
、空 地 が14
、 住 商 併 用 建 物 が10
で あ る。
建 設 傾 向 と して は 、 棟 数 は 特 に1991年
か ら1996年
の 増 加 が 著 しい こ とが わ か る 。
ま た 、 建 て 替 え の 事 例 が 多 く 、2階 建 て 住 宅 の ほ 力、
、 住 居 併 用 工 場 、住 商 併 用 建 物 、 倉
庫 運 輸 関 連 施 設 と い っ た 工 業 系 の 建 物 か らの 建 て 替 え が 多 い 。 ま た 、3階 建 て 以 上 か ら
の 建 て 替 え が 多 く、 さ ら に は 公 共 系 の 建 物 か ら の 事 例 も 見 られ る 。
74
表5-11-1従
前 の 建 物 形 態(用
表5-11-2従
前 の 土 地 利 用(case3)
、㌧ 、㌔」
●〃 口
途 階 数 別 集 計,case3)
冒/'臓
凡例
ロ
■ 官公 庁施設
ミ
㌻ 剛!・紘1ジ
■ 教育 文化施 設
厚生 医療施 設
の
■ 供給 処理施 設
i∴
曜
ノ
夢
/
ノ
1
一
舅
ロ
.多i勿
ロ
」』 多■ 騒
賓ロ
■ 専用 商業施 設
7 ■ ﹁
「
易
﹄緬 /
ン.
■ 事務 所建 築物
〃
醒多
吻,;虎r`二",・
住商 併用建 物
亀1凡
例
宿 泊 ・遊 興 施 設
スポーツ・興 行 施 設
1駒1■ 自'糠 灘)
置
独立 住 宅
集合 住宅
3階 建 て 住 宅 と土 地 利 用(1986)
図5-13-1
専用 工場
口 胃/回
ロ
/
弓,伽
置'/ノ
』/歩
劉
一
図5-13-2
■ 舅
・レ 飼
ぞ■ 腫
ク
ク 屋外 利用地 ・
仮 設建 物
㌦
1殉
一
.勿 伽
%公
凡例
1駒 。)'欝lllll)
3階 建 て 住 宅(1991)と
その他
園 ・運 動 場 等
ゑ 未利 用地等
γ8 8
ロ
農林 漁業施 設
禦
吻 跣 『㌔
・
亀〃
¶
・
倉庫 運輸 関係施設
・
〃
乃
乙
畜
'ド/
死∴
・夏,・
噺
、
・.物
4
ノ
〒.髪
い
住居 併用 工場
勿
.r/、111量
,,.,ゲ
ー
三'
亀4
●`〃
ク2
、1∵
土 地 利 用(1986)
道路
鉄 道 ・港 湾 等
田
畑
一 樹 園地
採草 放牧地
水 面 ・河 川 ・水 路
z/.原 野
'//森 林
75
凡例
■ 官公 庁施設
■ 教育 文化施 設
厚生 医療施 設
■ 供給 処理施 設
灘 團
■ 事務 所建 築物
■ 専用 商業施 設
■ 住商 併用建 物
宿泊・
遊興施設
■ スポーツ・
興 行施設
■ 独立 住 宅
図5-13-33階
建 て 住 宅(1996)と
土 地 利 用(1991)
集合 住宅
■ 専用 工場
住居 併用 工場
■ 倉庫 運輸 関係施設
農林 漁業施 設
クと屋外 利用地 ・
仮 設建 物
磯 團
[そ の他
房 公園 ・
運 動場 等
Z4未 利 用地等
口 道路
■ 鉄道 ・
港湾等
[田
図5-13-43階
建 て 住 宅(2001)と
土 地 利 用(1996)
畑
口 樹園 地
口 採草 放牧地
口 水面 ・
河川 ・
水路
勿 原野
%づ森林
難 園
図5-13-53階
建 て 住 宅(2006)と
土 地 利 用(2001)
76
第6章
6-1研
結論
究 の ま とめ
我 が 国 に お い て は人 口 減 少 過 程 へ 進 む と い う 統 計 が 現 実 味 を 帯 び て くる よ う に な り、
将 来 的 に は 住 宅 余 り と も い え る 時 代 が 到 来 す る 可 能 性 も 考 え られ 、 そ の た め 良 質 な 住 宅
ス トッ ク の 形 成 が 望 ま れ る 。 近 年 で は 宅 地 を 高 度 利 用 す る 必 要 性 の 高 ま り と 一 連 の 法 改
正 も 伴 っ て 、特 に都 心 部 の 戸 建 住 宅 は2階
る 。 こ う した 状 況 か ら も 、3階
建 て か ら3階 建 て へ の 更 新 が 多 く見 られ て い
建 て住 宅 を 新 た な 都 市 型 住 宅 の 発 展 途 上 で あ る と位 置 づ
け 、 良 質 な 都 市 ス トツ ク と し て 活 用 して い く た め に も 住 宅 建 設 を 誘 導 ・規 制 し て い く必
要 が あ る 。 そ の た め に は 、 マ ク ロ レベ ル で の3階
建 て化 の動 向 とその 背景 を解 明 する必
要 が あ る 。 そ こ で 、 本 研 究 で は マ ク ロ な 視 点 か ら都 心 部 に お け る3階
概 観 して 地 域 性 と の 関 係 性 を 示 し、 住 宅 の3階
建て住 宅 の動 向を
建 て 化 を 規 定 す る 要 因 と建 設 特 性 を 明 ら
力、に す る こ と を 目 的 と す る 。 具 体 的 に は 、 東 京 都23区
を 対 象 地 域 と し、 住 宅 の3階
て 化 に 見 ら れ る 地 域 性 を 把 握 す る た め に 、 戸 建 住 宅 に 占 め る3階
建
建 て 住宅 の シエ ア、指
定 容 積 率 の 変 化 、 敷 地 面 積 の 狭 小 性 に 着 目 して 地 域 の 類 型 化 を 行 う 。 さ ら に は 、3階
建
て 化 の 建 設 実 態 を 把 握 す る た め に 、 建 物 規 模 の 傾 向 と従 前 の 利 用 実 態 を 明 ら か に して い
る。
ま ず 、 都 市 計 画 基 礎 調 査 を 用 い て 戸 建 住 宅 に 占 め る3階
3階 建 て 住 宅 の 動 向 を 示 した 。1986年
力、
ら2006年
地 域 差 を 明 確 に す る た め に 国 勢 調 査 に お け る500mメ
3階 建 て 化 が 進 行 す る 条 件 と して 指 定 容 積 率150%以
建 住 宅 が 集 積 す る 地 域 に お い て は3階
年 に お い て 指 定 容 積 率 が100%以
出 し、3階
建 て住 宅の シ エア を算 出 し、
に か け て の 過 去5回
分 を参照 し、
ツ シ ュ で 集 計 して い る 。そ こか ら 、
上 で 、敷 地 面 積 が100m2未
満 の戸
建 て 化 が 進 行 しや す い と い う仮 説 を 立 て 、1986
下 の 地 域 に お け る 戸 建 住 宅 の100m2未
満 の敷地 率 を算
建 て シ エ ア との 関 係 性 を 示 した 。 な お 、 敷 地 面 積 は 擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 に よ
っ て 近 似 的 に推 定 して い る 。 ま た 、3階
建 て シ エ ア の 増 大 に見 られ る地 域 性 を 明 確 にす
る た め に 、3階 建 て シ エ ア 、 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 、100m2未
満 の 敷 地 率 の3指
標 で類
型 化 を 行 っ た 。 そ の 結 果 、 「3階建 て 住 宅 地 を 前 提 と した 住 宅 政 策 を 必 要 と す る地 域 」で
2類 型 、「2階 建 て 住 宅 と3階
建 て 住 宅 の 相 互 調 整 を 求 め られ る 地 域 」、 「
将 来 的 に3階
建
て 化 が 進 行 す る と 予 測 で き る 地 域 」、 「
ダ ウ ン ゾ ー ニ ング も し くは 容 積 率 緩 和 を 必 要 とす
る 地 域 」、 「
低 層 な 住 宅 地 が 広 が る 地 域 」 の6類
77
型 に分 類 した 。
以上3階 建て住宅に関する類型化をもとに、特 に3階 建て化が進行 している 「3階建
て住宅地を前提 とした住宅政策を必要とする地域」の69メ
ッシュを抽出 して東京駅を
中心 とした距離圏別 に4つ の地域に分類 し、建物規模 に関する地域傾向を把握するため
に、敷地面積及び延床面積の構成比を算出した。その結果 、全域で2階 建てよ りも3階
建ての方が狭小な敷地面積の比率が高いが、延床面積は3階 建ての方が全体 的に大きい
方 にシフ トしていることがわか った。さらに、指定容積率の高い中心部 に近づ くほど敷
地面積の規模に余裕がある場合でも3階 建て住宅が建設される傾向が見られ た。また、
3階 建て住宅の建設実態を把握するため に、土地利用の用途を6分 類に集計 して構成比
を算出し、従前の土地利用に関する類型化を行い、「住宅用途からの建て替え地域」、「
空
地 における開発地域」、「
建て替え ・開発の複合的な地域」の3類 型に分類 した。そこか
ら、3地 区抽出 して従前の建物形態を把握 した。その結果、建て替えに関する従前の主
要形態は2階 建て住宅であ り、次いで専用工場、住居併用工場 、倉庫運輸関係施設 とい
った工業用途からの建て替え事例が多 く見 られた。また、工業用途からの建て替え と屋
外利用地、未利用地といった空地における建設ではミニ開発のように敷地を細分化 して
建設される事例が多く見 られた。以上のように、戸建住宅の3階 建て化の背景 としては
地域の指定容積率の緩和や敷地面積の狭小性が関係 してお り、その開発形態も地域性を
持 って進行 していることが明らかになった。
6-2今
後 の 課 題 と展 望
3階 建 て 住 宅 に 関 す る 類 型 化 につ い て
3階 建 て 住 宅 の シ エ ア 、指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 、戸 建 住 宅 に 占 め る100m2未
満の 敷地
率 の3指 標 で 類 型 化 す る こ とで 、 戸 建 住 宅 の3階 建 て 住 宅 化 に 見 ら れ る地 域 性 を 把 握 で
き る よ う に な っ た 。類 型 化 に よ っ て 、 「3階建 て 住 宅 地 を 前 提 と した 住 宅 政 策 を 必 要 と す
る 地 域 」で2類
的 に3階
型 、「2階建 て 住 宅 と3階 建 て 住 宅 の 相 互 調 整 を 求 め られ る 地 域 」、「将 来
建 て 化 が 進 行 す る と 予 測 で き る 地 域 」、 「
ダ ウ ン ゾ ー ニ ング も し くは 容 積 率 緩 和
を 必 要 と す る 地 域 」、 「
低 層 な 住 宅 地 が 広 が る地 域 」 の6類
型 に分 類 し、 地 域 傾 向 を 示 す
こ と が で き た 。 本 研 究 で は 主 に 、3階 建 て 化 が 進 行 して い る 「3階 建 て 住 宅 地 を 前 提 と
した 住 宅 政 策 を 必 要 と す る 地 域 」 に 焦 点 を 当 て て い る が 、 一 方 で 指 定 容 積 率 の150%以
上 へ の 緩 和 と100㎡
未 満 の敷 地率 が高 く、 「
将 来 的 に3階 建 て 化 が 進 行 す る と 予 測 で き
る 地 域 」 と分 類 した 地 域 に お け る 、3階 建 て 化 が 進 行 しな い 要 因 を も う 少 し見 て い く必
要 性 を 感 じた 。 具 体 的 に は 、 指 定 容 積 率 の 緩 和 状 況 は1986年
78
と2006年
の2時
点 で比
較 して い る た め 、緩 和 され た 年 次 を 把 握 す る こ とで 、よ り詳 細 な 傾 向 が わ か る と 考 え る 。
敷 地面 積の 推定 につ いて
本 研 究 で は 、 研 究 デ ー タ と して 都 市 計 画 基 礎 調 査 を 用 い て い る が 、 敷 地 の 空 間 デ ー タ
が 整 備 さ れ て い な い た め 、 擬 似 面 ボ ロ ノ イ 分 割 に よ っ て 建 物 ポ リゴ ンか ら近 似 的 な 敷 地
を 推 定 してい る。擬 似 面ボ ロ ノイ分 割の 問題 点 は、多 角形 の辺 を点 で近 似 する 際の適 切
な 点 の 総 数 が 明 ら か に さ れ て い な い こ と で あ る 。 阪 田 ・寺 木(2003)が
指摘 す る よ うに 、
点 の 総 数 と分 析 時 間 の 間 に は トレ ー ドオ フ の 関 係 が 存 在 す る 。 つ ま り 、 点 の 総 数 を 増 加
す れ ば 分 割 精 度 が 高 ま る 一 方 で 、 分 析 時 間 が 増 加 す る 。 本 研 究 で は 、 建 物 ポ リゴ ン を ラ
イ ンデ ー タ 化 した も の を ラス タ に 変 換 し、 そ こ か ら 充 分 な 数 の ポ イ ン トデ ー タ を 生 成 し
て い る が 、 実 際 に適 切 な 点 の 総 数 の 設 定 に 関 して は 今 後 の 課 題 で あ る 。
今後の展望
戸建住宅の3階 建て化の背景 としては地域の指定容積率の緩和や敷地面積の狭小性が
関係 してお り、その開発形態も地域性 を持って進行 している ことが明らかにな った。3
階建て住宅に関する類型化することで得 た結果ごとに必要な住宅政策に対 して一定の指
針を示すことができた。
3階 建て住宅 は狭小な宅地を有効活用できるが、3階 建て化に付随する問題点 として
は2階 建て住宅地 に混入することで、 日照問題等の相 隣関係に影響を及ぼすことだと考
え られる。つまり、類型化 によって、「2階建て住宅と3階 建て住宅の相互調整を求めら
れる地域」と分類 した地域における、3階 建て化が住環境 に及 ぼす影響を解決 してい く
ことが大きな課題 にな ってくる。さらに、上記 に位置する地域は主 に木造密集地域 と重
な ってお り、双方の課題を早急に解決 していく必要がある。3階 建て住宅の建設実態で
は2階 建て住宅からの建て替えが主要形態になっているが、共同住宅からの建て替え事
例も多く見 られた。よって、3階 建て住宅を新たな都市型住宅と位置づけることで、木
造密集地域 における主要な建て替え形態に誘導 して、良質な住宅地を形成 してい くこと
が望まれる。本研究では、宅地の高度利用化の必要性の高ま りから居住者が3階 建てへ
の建て替えを行 うという視点か ら、指定容積率の緩和状況 と敷地面積の狭小性に着目 し
て3階 建てシエアとの関係性を明らかに してきたが、一方でミニ開発のようにある程度
の規模を有 する敷地を細分化 して建設される建売住宅の事例 も多 く見られた。よって、
よ り詳細な地域性を把握するために、地価変動のような経済的な指標に着目して住宅供
79
給 との関係性を見てい くことは今後の課題である。
80
参 考 文 献
・引 用 デ ー タ
1)勝 又 済,建 て 替 え 誘 導 を 通 じた郊 外 規 制 ミニ 開発 住 宅 地 の 居 住 開発 整備 論,国 土 技 術 総 合 研 究 所 報 告,
No32,2007
2)森 本 信 明,「 建 売 住 宅 」 「ミ ニ 開 発 」 「ミ ニ 戸 建 」 一 「零 細 」 宅 地 上 に 供 給 さ れ る 戸 建 持 家 を め ぐ っ て 一,
都 市 住 宅 学,46号,pp.3-9,2004
3)田 中 み さ 子,都 市 の 住 宅 ス トック と して の3階
建 て 戸 建 て 住 宅 の 現 状 と課 題,大 阪産 業 大 学,人 間環 境
論 集9,2009
4)柳 沢 厚 ・山 島 哲 夫,ま ち づ く りの た め の 建 築 基 準 法 集 団規 定 の 運 用 と解 釈,学 芸 出 版,pp.38,2005
5)薄
井 宏 行 ・浅 見 泰 司,建
物 と 道 路 の 近 接 性 判 定 方 法 の 比 較 分 析,GIS一
理 論 と 応
用,Vol.18,No.2,pp.58-62,2010
6)寺 木 彰 浩 ・阪 田 知 彦,ボ
ロ ノイ 分 割 によ る 隣 棟 の 判 定,地 理 情 報 シ ス テ ム 学 会 講 演 論 文 集,
pp.89-92,2003
7)小 沢 一 郎 ・高 見 沢 邦 郎,既 成 市 街 地 にお ける 「3階 建 て化 」の 進 行 につ い て,日本 建 築 学会 大 会 学会 梗
概 集,pp.131-132,1994
8)小 沢 一 郎 ・高 見 沢 邦 郎,典 型 地 域 に お け る3階
につ いて(そ の2),日
建 て 化 と住 民 意 識 ・既成 市街 地 にお け る 「3階建 て化 」
本 建 築 学会 大会 学術 梗 概 集,pp.641-642,1995
9)玉 置 伸 悟 ・長 谷 川 洋 ・澤 井 敬 昌,東 大 阪 市 にお ける 新 築 ・戸 建 て 住 宅 の規 模 と室 構 成
け る新 築 ・戸 建 て 住 宅 に 関 す る研 究(そ の1),日
本 建 築 学会 学術 大会 梗 概 集,463,pp.157-166,1994
10)玉 川 英 則,コ ン パ ク トシ テ ィ 再 考,学 術 出 版 社,2008
・国 土 交 通 省
木 造3階
建 て 建 築 確 認 統 計(1989∼2011)
http://www.mlit.go.jp/
・国 土 数 値 情 報
行 政 区 域(2006)
http://nlftp.mlit.go.jp/ksj/
・総 務 省 ・統 計 局 ホ ー ム ペ ー ジ 国 勢 調 査500mメ
http://www,stat.go.jp/
大都市部 にお
ッ シ ュ(2005)
謝辞
本研究論文の構想 ・執筆 にあたって、首都大学東京大学院都市環境科学研究科都市シ
ステム科学域玉川英則教授 には学部生からの年次を含めて、3年 間に渡 りご懇篤なるご
指導 とご高配を賜 りま したことを、心より御礼 申し上げます。
更に、首都大学東京大学院都市環境科学研究科都市システム科学域市古太郎准教授 に
は適切なご助言 ・ご激励を賜 りま したこと、心より感謝いた します。
本研究を実施 するにあたって、都市計画基礎調査を提供 して頂いた東京都都市整備局
の皆様あ りが とうございました。この場を借 りて御礼申 し上げます
最後 に、玉川ゼミの皆様には技術面のサポー トのみならず、折にふれて各種のア ドバ
イスをいただきま したことを、心から感謝 いた します。あ りが とうございました。

要約 - 中小企業診断協会

第3回講話 参考資料

「在日朝鮮人と「祖国」とのつながり―ビジネスを中心に」

ブラームス少年は、港の酒場でピアノを弾いたか？

認知症のリハビリテーションと家族支援 －エンパワメントを志向した介護

グラフ理論の数値計算への応用 343

Ⅱ．泌尿器科領域悪性腫瘍の範囲（PDF）

S3−3：LC−MS／MSによる脂質ヒドロペルオキシドの網羅的解析と定量

PDF形式，177KB

ガスバーナー一体型の歯科用ユニットをご利用の先生方へお知らせとお願い