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Stadien und Lagewert von Immobilien
Wolfgang Maennig
Der positive Wert von Sportstätten, in denen Erwachsene und Kinder aktiv
Sport treiben oder passiv als Zuschauer genießen können, ist erst einmal unbestritten. Sportstätten sind ein Teil der existentiellen Infrastruktur moderner Gesellschaften wie beispielsweise Straßen, Schulen oder Telekommunikation. Ohne sie wäre eine Stadt weniger lebenswert – mit immobilienökonomischen
Worten: der Lagewert wäre geringer.1
Allerdings dürfte den Meisten hierbei gleich ein „Ja, aber“ einfallen: Fast alle
wollen (leistungsfähige) Straßen und schienengebundenen Nahverkehr, aber
beispielsweise wegen des Lärms am besten – zumindest bei Wohnimmobilien –
nicht direkt vor der eigenen Haustür (Brandt und Maennig 2011, 2012a). Jeder
will Mobilfunkempfang, aber lange hieß es, dass Elektrosmog von Sendemasten
Immobilienwerte mindere (Brandt und Maennig 2012b). Und: Die diversen Anwohner-Klagen gegen offene Tennisplätze zeigen, dass schon kleinteilige Sportstätten mit „externen Effekten“ verbunden sein können, die von den unmittelbaren Nachbarn als überwiegend negativ eingestuft werden. Sportstätten ja,
aber „not in my backyard (NIMBY)“ – nicht in meiner Nachbarschaft.
Bei Stadien, also besonders großen Sportstätten, wie sie für Fußball-WMs, EMs, Olympische Spiele oder aber auch für die Fußball-Bundesliga benötigt
werden, könnten die positiven regionalen Effekte größer ausfallen. Stadien, in
denen Veranstaltungen mit überregionaler Bedeutung stattfinden, könnten regelmäßig zusätzliche auswärtige Sporttouristen in die Stadt locken. Und über
die Steigerung des Bekanntheitswertes könnten auch weniger sportaffine Menschen angelockt werden. Stadien (und die damit verbundenen Veranstaltungen) könnten also kurz- und langfristig zu Wirtschaftswachstum, neuen Arbeitsplätzen und wachsenden Steuereinnahmen führen (vgl. entsprechende
Berechnungen am Beispiel Berlins von Stadtart und Maennig 2012). In der wissenschaftlichen Literatur wurden entsprechende Studien, wenn sie denn zu Er1
Zu diversen anderen Bestimmungsfaktoren des (Lage)Wertes von Immobilien in Deutschland vgl. Maennig (2010) sowie Just und Maennig (Eds.) (2012), zur besonderen Bedeutung
der Demografie Dust und Maennig (2008).
gebnissen mit sechsstelligen Beschäftigungszahlen etc. kamen, häufig kritisiert.
Ihnen wurden unrealistische Annahmen zu Multiplikatoreffekten, eine Unterschätzung von Substitutionseffekten, eine Vernachlässigung der Opportunitätskosten2, eine Vernachlässigung der zeitlichen Begrenztheit des Neuigkeitswertes von Stadienneubauten (Feddersen et al 2006) und eine systematische Unterschätzung insbesondere der Infrastrukturkosten vorgeworfen.3 Diese Kritik
wurde durch ökonometrische Ex-Post-Studien unterstützt.4 Nur wenige Studien
fanden auf städtischer (oder höherer) Aggregationsebene positive Effekte.5 Kritiker wenden teilweise ein, dass nicht nur keine positiven, sondern gar negative
Effekte zu erwarten seien, z. B. temporäre Verkehrsüberlastung und Lärm. Oder
dass, im Falle von sehr umfangreichen Neubauten wie z. B. bei den Olympischen Spielen in Rio 2016 gar Verdrängungen von ohnehin benachteiligten Bevölkerungsmilieus erfolgen würden (Aragão und Maennig, in press)
Unter der Annahme, dass Wähler (bzw. politische Entscheidungsträger) rational
handeln, müssen positive Entscheidungen zu Stadionbauten jedoch insgesamt
einen positiven Nettonutzen erbringen. Im Fall des FedEx Field in Prince Georges County, Maryland (USA), wiess Tu (2005) eine positive Auswirkung auf
Grundstückspreise rund um das Stadion nach. Coates und Humphreys (2006)
zeigten, dass US-Wähler in nächster Nähe zu Austragungsorten eher Subventionen unterstützen als Wähler, die weiter entfernt wohnen, was (ebenfalls)
eine ungleiche räumliche Verteilung der Vorteile aus Stadien belegt – in diesen
2
Opportunitätskosten von Stadien entstehen, weil die hierfür ausgegebenen (öffentlichen)
Gelder nicht für andere produktive Verwendungen wie z. B. Schulen, Universitäten etc. genutzt werden können.
3
Vgl. Siegfried und Zimbalist (2000) für einen Überblick über diese Forschung. Zum Verhältnis zwischen Sportstätten- und Infrastrukturkosten vgl. Büttner et al (2007).
4
Vgl. z. B. Baade und Dye (1990), Coates und Humphreys (1999, 2003)‚ Allmers und Maennig
(2008), Hagn und Maennig (2008 und 2009), Feddersen et al 2009, Hagn und Maennig (2008
und 2009), Jasmand und Maennig (2008), du Plessis und Maennig (2010, 2011) und Feddersen und Maennig (2012).
5
Allerdings sind die Effekte meist geringer als zuvor erwartet, vgl. Carlino und Coulson
(2004), Hotchkiss et al (2003), Allmers und Maennig (2008 und 2009) und Jasmand und Maennig (2008). Die wenigen Studien, in denen Sportgroßveranstaltungen mit (sehr) großen
Veränderungen makroökonomischer Daten einhergehen (Hotchkiss et al 2003, Rose und
Spiegel 2011 und Brückner und Pappa 2015) leiden unter erheblichen methodischen Problemen (Feddersen und Maennig 2013a und b, Maennig und Richter 2012 sowie Langer et al
2015). Zu einem Überblick vgl. Maennig und Zimbalist (Eds.) (2012).
beiden US-Fällen allerdings nicht in Richtung NIMBY, sondern im Gegenteil: je
dichter, desto besser.
Der Fall der Volksabstimmung zur Münchener Allianz-Arena ist in diesem Zusammenhang instruktiv: Hier war die Zustimmung zum neuen Standort in
Fröttmaning ebendort besonders gering, während sie am bisherigen Austragungsort großer Fußballspiele (dem Münchner Olympiastadion) besonders
hoch war – eine Bestätigung des NIMBY-Phänomens, das zudem bei bestimmten Milieus besondere Kraft entfaltet.6 Insgesamt stimmten die Münchener mit
über 60% für das neue Stadion – offensichtlich versprachen sie sich für ihre
Stadt Vorteile. Da diese nach der bisherigen Empirie nicht in zusätzlichen Einkommens- und Beschäftigungseffekten liegen, wurden in letzter Zeit die Argumente für Sportstadien und -veranstaltungen in Richtung politischer Nutzen
und Stadtentwicklung (Ahlfeldt und Maennig 2010, Maennig und Schwarthoff
2011), Bürgerstolz, Image- und „Feel good“- Effekte weiterentwickelt.7
An dieser Stelle spielt die Frage eine Rolle, ob bei den bisher kaum nachweisbaren positiven regionalen Wirkungen auch die bislang wenig ansprechende Stadionarchitektur und die nicht vorhandene Stadteinbindung eine Rolle spielen
(Melaniphy 1996, Davies 2006). Konkreter wird gefragt, ob die meist als „Bilbao“-Effekt bezeichnete Wirkung von innovativer Architektur auf die Stadtentwicklung auf Sportstadien übertragen werden kann – und auf diese Weise dann
nicht nur Image-, sondern via gesteigerte Touristenströme auch Einkommenseffekte erreicht werden können. Immerhin hat die Architektur in jüngerer Zeit
wieder öfters eine wichtige Rolle bei der Schaffung von Sportanlagen gespielt.
Z. B. wurden einige der renommiertesten Architekten beauftragt, den Palau
Sant Jordi Sportpalast in Barcelona (Arata Isozaki), das neue Wembley Stadion
in London (Foster und Partner), Durbans Kingspark Stadion (Gerkan Marg und
Partner), die Münchener Allianz-Arena und das Peking National Stadion (beides
Herzog und Meuron) zu entwerfen. Diese Stadien sollten offensichtlich neue
„ikonische“ Visitenkarten (Ahlfeldt und Maennig 2012a und b) für ihre Heimatstädte darstellen.
6
Vgl. Ahlfeldt, Maennig und Scholz (2010) sowie Ahlfeldt et al (2014).
Vgl. Matheson 2008; Groothuis, Johnson und Whitehead 2004; Heyne et al 2009, Cornelissen und Maennig 2010, Hilgers et al 2010 und Süssmuth et al 2010.
7
Im Beitrag für die Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft werden verschiedene internationale und nationale Stadien auf ihre lokalen Auswirkungen
hin untersucht. Neben dem bereits erwähnten Fall der Münchner Allianz-Arena
und ausgewählten Stadien der südafrikanischen WM 20108 werden insbesondere die Auswirkungen von drei multifunktionalen Sportarenen („Olympiahallen“) in Berlin, Prenzlauer Berg, auf der Grundlage von Daten über Grundstückswerte der Berliner Kaufpreissammlung analysiert (Ahlfeldt und Maennig
2009, 2010a und b). Die drei Arenen, ihre Architektur und ihre Lage innerhalb
der Stadtstruktur wurden konstruiert, um eine Revitalisierung ihrer (damals)
wirtschaftlich benachteiligten Umgebung voranzutreiben. Unsere Ergebnisse
legen nahe, dass Arenen positive Externalitäten beinhalten, was ihre Umgebung für Bewohner attraktiver macht. Doch wird auch deutlich, dass negative
externe Effekte durch Arenen die Umgebung gegenteilig beeinflussen können,
wenn sie nicht während der Planung schon entsprechend angesprochen werden.
Von Bedeutung kann sein, dass die Stadien ihre (Wohn)Umgebung nicht dominieren und das (empfindliche) Gleichgewicht der Stadtstruktur nicht stören
sollten, sofern dies intakt ist. Mit „Qualität trotz Zurückhaltung“ soll ein Effekt
nach außen erzielt werden, ohne die Bedürfnisse der unmittelbaren Bewohner
negativ zu tangieren. Unter diesem Gesichtspunkt sollte damit auch eine Abkehr vom „Barcelona-Syndrom“ möglich sein: Seitdem Barcelona – in einer historisch einmaligen Situation – anlässlich der Olympischen Spiele 1992 erhebliche öffentlicher Gelder in die Stadt umlenken und die Stadtentwicklung beschleunigen konnte, bewerben sich weltweit Städte um Großereignisse nicht
etwa, weil sie die besten Sportler beherbergen wollen, sondern weil sie in die
Lage kommen wollen, ihre nationalen Regierungen um einige Milliarden Euros
erpressen zu können (Maennig 2014). Solche Stadtentwicklungen innerhalb
kürzester Zeit lassen die üblichen eklektischen, historisch wachsenden, oft zufallsbedingten Schritte schwer erreichbar sein – mit der Folge, dass die Aufenthaltsqualität in diesen Gegenden nur begrenzt ist.
Für eine gelungene, behutsamere Einbindung von Stadien in bestehende Stadtstrukturen können die Berliner „Olympiahallen“ Anregungen bieten (Ahlfeldt
8
Vgl. Maennig und Du Plessis (2007 und 2009), Du Plessis und Maennig (2009) sowie Maennig und Schwarthoff (2010, 2011).
und Maennig 2008). Die Hallen wurden zum größten Teil in die Erde versenkt,
sodass ihre Größe von außen kaum spürbar wurde. Die Max-Schmeling-Halle
wurde in einem wieder aufgearbeiteten (grünen) Müllberg eingebettet und besitzt nach Westen und Osten der umgebenden Parklandschaft bepflanzte
Dachbögen.
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