Gesetz und VO zu § 34 i GewO Besonderheiten, Fallstricke und Voraussetzungen in der praktischen Umsetzung, insbes. zur Versicherungspflicht Michaele Simon-Widmann Werner Brase Gliederung Folie Nr. I. §34i GewO 1) 2) 3) 4) Stand des Gesetzgebungsverfahrens Immobiliardarlehensvermittler Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge Zulässige Kopplungsgeschäfte 3 4 5+6 7 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 1) 2) 3) 4) 5) 6) Ausnahmen von Erlaubnispflicht Zuständige Erlaubnisbehörde Voraussetzungen für Erlaubnis Honorar-Immobilienvermittler Registrierung Übergangsfrist, alte Hasen und Offenes 8 9 10+11 12 13 14 III. Umfang der Pflichtversicherung 1) 2) 3) Geltungsbereich und Versicherungssumme Inhaltliche Vorgaben Versicherungsbestätigung 15 16 17 IV. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 1) 2) 3) Typischer Vermittler Üblicher Versicherungsschutz Möglicher neuer Versicherungsschutz 18+19 20 21 V. Anhang Muster Versicherungsbestätigungen DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 23+24 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 2 I. § 34 i GewO 1) Stand des Gesetzgebungsverfahrens EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU vom 4. Februar 2014 Umsetzungsfrist bis 21.03.2016 18.02.2016: Bundestag verabschiedet Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften 26.02.2016: Zustimmung Bundesrat Inkrafttreten Gesetz planmäßig zum 21.03.2016 Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) Entwurf vom 12.10.2015 Behandlung im Bundesrat frühestens am 22.04.2016 Inkrafttreten nicht vor Ende April 2016 ! DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 3 I. § 34 i GewO 2) Immobiliardarlehensvermittler Erlaubnispflicht § 34 i Abs. 1 S.1 GewO Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB vermitteln möchte oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will, benötigt Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34 i GewO. Für die Vermittlung von Allgemeinverbraucherdarlehen oder Darlehen an Unternehmer gilt weiterhin die Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO !! DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 4 I. § 34 i GewO 3) Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge 1. Fallgruppe: § 491 Absatz 3 BGB • Entgeltliche Darlehensverträge ( auf den Verwendungszweck des Darlehens kommt es nicht an!) • zwischen einem Unternehmen als Darlehensgeber • und einem Verbraucher als Darlehensnehmer • das Darlehen ist durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder • dient dem Erwerb oder der Erhaltung von Grundstückseigentumsrechten, • dem Erwerb oder der Erhaltung von bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder • dem Erwerb oder der Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten (Absicherung durch Grundpfandrechte nicht erforderlich) Nicht erfasst: Arbeitgeberdarlehen und Bausparverträge DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 5 I. § 34 i GewO 3) Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge 2. Fallgruppe: § 506 BGB • entgeltliche Finanzierungshilfe, auf den Verwendungszweck kommt es nicht an! ( z.B. entgeltlicher Zahlungsaufschub, Finanzierungsleasing, Ratenzahlungsverträge) • die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder • die dem Erwerb oder der Erhaltung von Grundstückseigentumsrechten, dem Erwerb oder der Erhaltung von bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder dem Erwerb oder der Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten dient ( Absicherung durch Grundpfandrechte nicht erforderlich) Unentgeltlicher Zahlungsaufschub gilt als entgeltlich, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht besichert wird, z.B. 0% Finanzierungen DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 6 I. § 34 i GewO 4) Zulässige Kopplungsgeschäfte (§ 492 b BGB) Abschluss Darlehensvertrag abhängig von dem Abschluss eines weiteren Vertrages über ein Finanzprodukt oder eine Finanzdienstleistung • Zahlungs- und Sparkonto zur Abwicklung des Darlehens oder als zusätzliche Sicherheit für den Darlehensgeber • Anlageprodukt oder ein privates Rentenprodukt, das als Renteneinkommen, zur Deckung des Zahlungsausfallrisiko, der Darlehensrückzahlung oder als Kapital für die Darlehensgewährung dient • Zusätzlicher Darlehensvertrag mit Wertbeteiligung • Restschuldversicherung (erlaubnisfrei nach § 34 d Abs. 9 Ziff. 2 GewO) • Von der BaFin genehmigte Kopplungsgeschäfte Unzulässiges Kopplungsgeschäft DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Nichtigkeit des Kopplungsgeschäftes Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 7 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 1) Ausnahmen von Erlaubnispflicht • Kreditinstitute, die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG besitzen oder Zweigstellen eines Kreditinstituts eines EU oder EWiR Staates • Immobiliardarlehensvermittler aus einem EU oder EWiR Staat, der über eine Erlaubnis seines Herkunftslandes im Sinne der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie verfügt. Macht der Gewerbetreibende eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen. DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 8 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 2) Zuständige Erlaubnisbehörde Noch offen: Entscheidung der Bundesländer! Analog § 34 f GewO? Oder andere Variante? Neuer Flickenteppich? DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 9 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 3) Voraussetzungen für die Erlaubnis • Hauptsitz, Hauptniederlassung im Inland oder Tätigkeit im Inland • Zuverlässigkeit • geordnete Vermögensverhältnisse • Sachkunde DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 10 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 3) Voraussetzungen für die Erlaubnis • Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie Gleichwertige Garantie noch nicht geklärt, z.B. Anerkennung Haftungsdach oder Haftungsübernahme durch Kreditgeber? Regelung erfolgt in der ImmVermV Solange die Anforderungen an die gleichwertige Garantie nicht definiert sind, dürfte es damit im Ermessen der Erlaubnisbehörde liegen, was als gleichwertige Sicherheit anerkannt wird. Möglicherweise könnte – so das BMWi – auch die European Banking Authority (EBA) die Anforderungen definieren. DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 11 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 4) Honorar-Immobiliardarlehensvermittler (§ 34 i Abs. 5 GewO) • kein eigener Erlaubnistatbestand, sondern Ausübungsregelung • Unabhängiger Berater, keine Zuwendungen vom Darlehensgeber • Empfehlung muss auf Auswertung einer hinreichende Anzahl von Angeboten basieren • Aufzeichnungspflicht über Einnahmen • Keine gesonderte Versicherungsbestätigung DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 12 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 5) Registrierung Eintragung in bereits bestehendes Vermittlerregister (§ 11a GewO) • als Immobiliardarlehensvermittler oder Honorar-Immobiliardarlehensvermittler (Ausübungsformen schließen einander aus) • in welchen EU- Staaten, EWiR Staaten die Tätigkeit ausgeübt wird • mit Angabe, ob und für welches Unternehmen die Tätigkeit als gebundener Vermittler ausgeübt wird • mit Eintragung der Beschäftigten Sanktionsmöglichkeiten bei Tätigkeit ohne erforderliche Erlaubnis: Geldbuße bis zu 5.000 EUR (Ordnungswidrigkeit) Beharrliche Wiederholung: Straftat § 148 Nr. 1 GewO; Möglichkeit der Schließungsverfügung: § 15 Abs. 2 S. 1 GewO DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 13 II. Erlaubnispflicht und Registrierung 6) Übergangsfrist, Alte Hasen und Offenes Gewerbetreibende, die am 21.03.2016 eine Erlaubnis als Darlehensvermittler nach § 34 c GewO haben, müssen bis 21.03.2017 eine Erlaubnis nach § 34 i GewO besitzen und sich registrieren lassen (Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse entfällt). Ununterbrochene Tätigkeit als unselbständiger oder selbständiger Darlehensvermittler seit dem 21.03.2011: keine Sachkundeprüfung, Problem: Nachweis. Beschäftigte: Sachkundenachweis ist bis zum 21.03.2017 zu erbringen, sofern sie nicht unter die Alte Hasen-Regelung fallen. Was passiert denjenigen, die erstmals ab 21.3. und vor dem 22.4.2016 (möglicher Erlaß der ImmVermV) eine Erlaubnis beantragen? DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 14 III. Umfang der Pflichtversicherung 1) Geltungsbereich und Versicherungssumme Regelung in §§ 9 bis 11 ImmVermV-E Räumlicher Geltungsbereich EU und EWiR, soweit sich die Tätigkeit nicht ausschließlich auf das Inland beschränkt Versicherungssumme Verweis auf Delegierten Verordnung der EU 1125/2014 460.000 EUR für jeden Schadenfall und 750.000 EUR für alle Schadenfälle eines Jahre Überprüfung der Versicherungssumme durch European Banking Authority (EBA) erstmal bis zum 21.03.2018! Offen, ob danach Anpassung alle fünf Jahre orientiert am Europäischen Verbraucherpreisindex erfolgen soll? DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 15 III. Umfang der Berufshaftpflichtversicherung 2) Inhaltliche Vorgaben Regelung in §§ 9 bis 11 ImmVermV-E Unbegrenzte Nachhaftung Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen müssen mitversichert sein Zulässige Ausschlüsse: • wissentliche Pflichtverletzung • marktübliche Ausschlüsse, die Zweck der Berufshaftpflichtversicherung nicht zu widerlaufen Gesetzesbegründung: Die Berufshaftpflichtversicherung schützt den Verbraucher im Fall von Schäden, die durch Beratungsfehler des Gewerbetreibenden entstehen. DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 16 III. Umfang der Berufshaftpflichtversicherung 3) Versicherungsbestätigung • GDV- Rundschreiben 0401/2016 vom 19.02.2016 zu den unverbindlichen Musterversicherungsbestätigungen liegt vor • Abstimmung mit DIHK unter Einbindung BMWi ist erfolgt • Versicherungsbestätigungen für Vermittler mit und ohne Personengesellschaft sowie Gruppenvertragslösungen DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 17 IV. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 1) Typischer Vermittler: • vermittelt Versicherungen §34 d GewO, selten Versicherungsberater (§34 e GewO) • vermittelt Fonds, meist offene (§34 f GewO), sehr selten Honorar-Finanzanlagenberater • vermittelt Baufinanzierungen (bisher §34 c, künftig §34 i GewO) • vermittelt Bausparverträge, gelegentlich weitere Darlehn usw. (§34 c GewO) DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 18 IV. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 1) Typischer Vermittler: • Bis zum 22.5.2007 genügten eine Erlaubnis nach §34 c GewO und ein Deckungsstock für alle Tätigkeiten • Ab dem 21.3.2016 benötigt der Vermittler / Berater die Erlaubnisse nach §§ 34 c, 34 d oder e, 34 f oder h (jeweils in 7 Varianten) und 34 i GewO 3 Pflichtversicherungen + 1 freiwillige Versicherung 4 Deckungsstöcke in 178 (!) denkbaren Varianten DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 19 IV. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 2) Üblicher Versicherungsschutz: € VS € JHL Vers Verm 1,3 Mio 2,6 Mio FAV 1 1,3 Mio 2,6 Mio 250 TSD 500 TSD 2,85 Mio 5,7 Mio „34c-Deckung“ DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 20 IV. Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung 2) Möglicher neuer Versicherungsschutz: € VS € JHL Vers Verm 1,3 Mio 2,6 Mio FAV 1 1,3 Mio 2,6 Mio IDV 500 TSD 1 Mio „34c-Deckung“ 500 TSD 1 Mio 3,6 Mio 7,2 Mio Alles umsonst? Und 2018 dann wieder? DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Bei Fragen und Anregungen stehen wir: Tel.: (040) 226 337 – 800 Fax: (040) 226 337 – 888 oder [email protected] [email protected] zur Verfügung DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 22 Entwurf der Versicherungsbestätigung Variante 1: Versicherungsbestätigung ohne Personenhandelsgesellschaft •[Briefkopf des Versicherungsunternehmens] •Adressfeld: •Zeile 1: [Name/Firma des/der Gewerbetreibenden] •Zeile 2: [Straße] •Zeile 3: [Ort] •Kennziffer Versicherungsunternehmen: [ ] •Versicherungsnehmer/-in: [ ] •Versicherungsschein-Nummer: [ ] •Versicherungsschutz zum Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung für Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34i Gewerbeordnung (GewO) •Versicherungsbestätigung •Zur Vorlage bei Ihrer zuständigen Erlaubnisbehörde bestätigen wir, dass Sie ab dem [TT.MM.JJJJ] eine Berufshaftpflichtversicherung gemäß § 34i Absatz 2 Nummer 3 GewO bei unserer Gesellschaft abgeschlossen haben, die die Voraussetzungen der §§ 9 bis 11 der Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) erfüllt. •Die Versicherung gilt für das gesamte Gebiet der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union und der anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, vgl. § 9 ImmVermV. •Die vereinbarte Versicherungssumme beträgt mindestens 460.000 Euro je Versicherungsfall, die Höchstleistung für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres beträgt mindestens 750.000 Euro, vgl. § 10 Absatz 2 ImmVermV. •[Grußformel] •Ort, Datum Unterschrift des Vertretungsberechtigten (Textform/Faksimile ausreichend) •[_____________________] [______________________________]. DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 23 Entwurf der Versicherungsbestätigung Variante 2: Versicherungsbestätigung mit Personenhandelsgesellschaft [Briefkopf des Versicherungsunternehmens] Adressfeld: Zeile 1: [Name/Firma des/der Gewerbetreibenden] (= mitversicherte Person) Zeile 2: [Straße] Zeile 3: [Ort] Kennziffer Versicherungsunternehmen: [ ] Versicherungsnehmer/-in: [ ] (OHG, KG, GmbH & Co. KG) Versicherungsschein-Nummer: [ ] Versicherungsschutz zum Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung für Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34i Gewerbeordnung (GewO) Versicherungsbestätigung Zur Vorlage bei Ihrer zuständigen Erlaubnisbehörde bestätigen wir, dass Sie ab dem [TT.MM:JJJJ] eine Berufshaftpflichtversicherung gemäß § 34i Absatz 2 Nummer 3 GewO bei unserer Gesellschaft abgeschlossen haben, die die Voraussetzungen der §§ 9 bis 11 der Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) erfüllt. Mitversicherte Person/-en ist/sind: (Nur Zutreffendes drucken) 1. [……] 2. [……] 3. [……] Der Versicherungsschutz für die mitversicherte/-n Person/-en besteht unabhängig von der Tätigkeit in der Personenhandelsgesellschaft. Die Versicherung gilt für das gesamte Gebiet der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union und der anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, vgl. § 9 ImmVermV. Die vereinbarte Versicherungssumme beträgt je mitversicherte Person mindestens 460.000 Euro je Versicherungsfall, die Höchstleistung für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres je mitversicherte Person beträgt mindestens 750.000 Euro, vgl. § 10 Absatz 2 ImmVermV. [Grußformel] Ort, Datum Unterschrift des Vertretungsberechtigten (Textform/Faksimile ausreichend) [____________________] DGVH Fachveranstaltung 01.03.2016 Referenten Michaele Simon-Widmann Werner Brase 24
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