30.09.2015 Segment 4: Spezialgeschäfte Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich +41 44 466 70 00 [email protected] www.fpre.ch www.fpre.ch 4.1 Spezialgeschäfte: Einleitung Rund 15 % der auf dem Schweizer Verkaufsflächenmarkt agierenden Betriebe und 12 % der Beschäftigten zählen zum Segment Spezialgeschäfte. Zu diesem Segment gehören mehrheitlich einzelbetriebliche Fachgeschäfte, die u.a. Produkte aus den Gütergruppen Nahrungs- und Genussmittel, Einrichtungsbedarf wie Textilien oder Teppiche, Bücher oder übrige langlebige Güter verkaufen. Sie befinden sich an Randlagen grösserer Städte, in Ein- oder Ausfallstrassen oder in Wohnquartieren aller Ortschaften. Typische Vertreter der Spezialgeschäfte sind etwa Vinotheken, Motorraddetailisten oder Teppichhändler. Infolge des spezialisierten Angebots mit hoher Sortimentstiefe und geringer Sortimentsbreite verkaufen die Spezialgeschäfte eher an Stammkunden, welche eine eher höhere Wegbereitschaft aufweisen. Als meist kleine Fachgeschäfte mit Gütern von Zusatz- oder Luxusnutzen sind sie nicht zentrenrelevant und müssen sich dementsprechend nicht zwingendermassen an klassischen Verkaufsstandorten positionieren, da sie weniger stark auf Laufkundschaft und Visibilität ihrer Verkaufsräume angewiesen sind. Sie mieten sich in mischgenutzten Objekten ein und verkaufen eingeschossig. Aus Gründen der eher geringen Flächenrentabilität und den geringeren Anforderungen an das Einkaufserlebnis ihrer Kunden sind Ausstattungsstandard und die Miet-Zahlungsbereitschaft eher gering. Zugang und Anlieferung zur Liegenschaft sind wenig anspruchsvoll. Die Standortanforderungen sind insgesamt geringer als bei den übrigen Nachfragersegmenten im Verkaufsflächenmarkt. Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. 2. 3. 4.2 Wer sind die Spezialgeschäfte? Charakteristikum Typische Ausprägung Flächenrentabilität (Rohertrag pro m2 in CHF) Gering Hoch Typische Betriebe Vinothek, Bootsbedarfgeschäft, Teppichgeschäft, Antiquitätengeschäft Betriebstyp Traditionelles Fachgeschäft Welche Gütergruppen werden hauptsächlich von den Spezialgeschäften verkauft? Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Bekleidung / Schuhe Warenhäuser / Waren verschiedener Art Optik / Foto Uhren / Schmuck Bücher / Schreibwaren Sport Spielwaren Elektro / Unterhaltungselektronik Heimwerker- und Gartenbedarf Möbel / Einrichtungsbedarf Übrige Waren und Dienstleistungen Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. 4. Charakteristikum Typische Ausprägung Durchschnittle Anzahl Beschäftigte pro Betrieb (2013) 2.5 Vollzeitstellen Spezialgeschäfte Total 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 Flächenbedarf Im Wesentlichen 50 - 400 m2, je nach Gütergruppe auch grösser Einzugsgebiet Mittel Filialisierungsgrad (Anteil Filialbetriebe) 2013 13.8% Spezialgeschäfte 100% 80% 60% 40% 20% 0% Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. Total 5. 4.3 Spezialgeschäfte: Verteilung Verteilung der Schweizer Betriebe (links) und Vollzeitstellen (rechts) im Verkaufsflächenmarkt (2013) 0.5% 0.2% 5% 6% 6% 6% 25% 9% 12% 4% 48% 4% 13% 15% 22% 12% 12% 0.5% Dienstleistungsverkäufer Dienstleistungsverkäufer PW-Versorger PW-Versorger Nahversorger Nahversorger Spezialgeschäfte Spezialgeschäfte Standortgeneralisten Standortgeneralisten Traditionelle Shoppinggeschäfte Traditionelle Shoppinggeschäfte Filialisierte Shoppingmagnete Filialisierte Shoppingmagnete Fachmärkte Fachmärkte Waren- und Kaufhäuser Waren- und Kaufhäuser Entwicklung der Anzahl Betriebe und Vollzeitstellen 2012-2013 (Schweiz) -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Dienstleistungsverkäufer PW-Versorger Nahversorger Spezialgeschäfte Standortgeneralisten Traditionelle Shoppinggeschäfte Filialisierte Shoppingmagnete Fachmärkte Waren- und Kaufhäuser Total Entwicklung der Anzahl Betriebe 2012-2013 Quelle: Fahrländer Partner. Entwicklung der Anzahl Vollzeitstellen 2012-2013 6. 4.4 Wie verkaufen die Spezialgeschäfte? Charakteristikum Typische Ausprägung Verkaufsstandort Randlage der grösseren Städte, in allen Ortschaften, Fussgängerzonen, Wohnquartiere, Flächenzuschnitt/grundriss Keine besonderen Ansprüche Objekt/Grundstück Kein eigenes Grundstück Immobilientyp Mischgenutztes Objekt Geschossigkeit Eingeschossig Architektur Modern, klassisch, Altbau, eingeschossig Zugang/Erschliessung Zugang und Anlieferung wenig anspruchsvoll Flächenflexibilität Weniger wichtig Ausstattungsstandard Eher einfach Anforderungen an Verkaufsimmobilie Keine speziellen Anforderungen Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. 7. 4.5 Eigenschaften der Güter und Dienstleistungen Charakteristikum Typische Ausprägung Güterart Mehrheitlich Zusatznutzen Spontaneinkauf/ Gezielter Einkauf Eher Gezielt Sortimentsbreite Schmal Sortimentstiefe Gezielt Spontan Schmal Breit Tief Flach Kopplungspotenzial der angebotenen Güter Eher gering Bedarfsfristigkeit Mittelfristig bis langfristig Gering Kurzfristig Preisgestaltung Eher hochpreisig Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. Tief Hoch Langfristig 8. 4.6 Spezialgeschäfte: Verkaufsort Der Prozess der Verkaufsflächensuche ist durch Präferenzen und Restriktionen geprägt, die auf die Nachfrager einwirken. Die folgenden Angaben beziehen sich auf das Endergebnis der dabei spielenden Prozesse. Charakteristikum Typische Ausprägung Detailhandelsfunktion Nicht zentrenrelevant Nahversorgungsrelevant Zentrenrelevant Zentrengenerierend 4 0 0 0 Erreichbarkeit MIV (inkl. Parkierung) Mittel Erreichbarkeit ÖV (inkl. zu Fuss) Mittel Agglomerationsvorteil Eher weniger wichtig Laufkundschaft Eher weniger wichtig Visibilität Verkaufsstandortimage Weniger wichtig Wichtig Weniger wichtig Wichtig Weniger wichtig Wichtig Weniger wichtig Wichtig Weniger wichtig Wichtig Weniger wichtig Wichtig Eher weniger wichtig Eher weniger wichtig Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien.
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