Immobilienmarktbericht Hohe Nachfrage prägt auch 2015 das Immobilien-Ergebnis der Kreissparkasse • Landkreis Böblingen weiterhin Verkäufermarkt • Weiterer Preisanstieg aufgrund Objektknappheit Böblingen, 9. Dezember 2015 Die weiterhin niedrigen Zinsen, die positive Wertenwicklung bei Immobilien und die immer wieder aufkeimende Verunsicherung bezüglich der Verschuldung einiger Eurostaaten machen Immobilien nach wie vor zu einer attraktiven Anlage. Die deutsche Wirtschaft zeigt sich unbeeindruckt von den zunehmenden geopolitischen Risiken und der nachlassenden Dynamik der Weltwirtschaft. Der Ifo-Geschäftsklimaindex ist im November auf den höchsten Stand seit eineinhalb Jahren gestiegen. Auch die baden-württembergischen Unternehmen schätzen laut der aktuellsten IHK-Studie die Wirtschaftslage trotz des Ausfalls russischer Märkte und des abnehmenden Wirtschaftswachstums in China nach wie vor optimistisch ein, auch wenn die Nachfrage etwas an Dynamik verliert. Ähnlich bewerten die Unternehmen im exportstarken Landkreis Böblingen die Lage. Die Arbeitslosenzahlen sind weiterhin niedrig, qualifizierte Fachkräfte werden von der Industrie gesucht. Eine weitere Studie der IHK unterstreicht die gute Ausgangslage des Landkreises Böblingen: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf und Jahr liegt mit 7.184 EUR 725 EUR über dem Bundesdurchschnitt. Diese Kaufkraft spiegelt sich auch in der Nachfrage nach Immobilien wider. Seite 1/17 Bis zum 30. November 2015 wurden insgesamt 382 Objekte vermittelt (Vj. 383). Diese gliedern sich in 234 wohnwirtschaftlich (Vj. 223) und 53 gewerblich genutzte Immobilien (Vj. 50) sowie 95 wohnwirtschaftliche Mietobjekte (Vj. 110). Damit erzielte die Kreissparkasse einen Umsatz in Höhe von 107,9 Mio. € (Vj. 90,6 Mio. €) und überschritt in ihrer über 40jährigen Vermittlungstätigkeit erstmals die 100 Mio. €-Grenze. Die Beliebtheit von Immobilien zeigt auch der Wert der Grunderwerbsteuer, die die Bewegungen am Markt abbildet. Die Höhe des dem Landkreis zufließenden Anteils betrug zum Stichtag 31. Oktober 22,4 Mio. € (Gesamtjahr 2014: 26,5 Mio. €), was bereits der Gesamtjahresprognose 2015 entspricht. Ein Blick auf die Zahl der Baugenehmigungen in BadenWürttemberg stützt diese Entwicklung. In den ersten drei Quartalen war das Niveau mit 26.259 (Vj. 24.686) Genehmigungen einschließlich des Kenntnisgabeverfahrens weiterhin hoch. Dass es nicht zu einem höheren Anstieg gekommen ist, liegt an der eingeschränkten Verfügbarkeit neuer Flächen in gefragten Regionen und Wohnlagen. Dieser Engpass an Flächen zeigt sich auch in der Entwicklung im Kreis Böblingen. Hier wurden in den ersten drei Quartalen 2015 1.167 Wohnungen genehmigt (Vj. 1.247 / Januar – Dezember 2014: 1.573). Die Baufertigstellungen in Baden-Württemberg lagen im Jahr 2014 mit 31.924 (Vj. 28.872) weiterhin auf einem hohen Niveau. Im Landkreis Böblingen bewegte sich die Zahl mit 1.553 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2014 zwar unter dem Wert des Vorjahres (Vj. 1.810), aber immer noch deutlich über den Fertigstellungen von 2012 (903). Seite 2/17 Landkreis Böblingen ist vom erhöhten Flächenbedarf betroffen Gemäß der Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung vom Juli 2015 wird der Wohnungsneubaubedarf in Deutschland in den nächsten fünf Jahren mit 272.000 Wohnungen spürbar höher liegen als der Durchschnitt der Bautätigkeit der letzten Jahre. Dabei teilt sich der Neubaubedarf in Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (53 %) und in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (47 %) fast gleichrangig auf. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose wird der Bedarf an neuen Wohnungen nach 2020 bundesweit auf ein Niveau von 230.000 Einheiten absinken und langfristig unter 200.000 zurückgehen. Im Landkreis Böblingen wird mit einer leicht steigenden Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig stärker ansteigenden Haushaltszahlen auf Grund des anhaltenden Trends zu Ein-PersonenHaushalten ebenso gerechnet wie mit einem steigenden Ersatzbedarf für nicht mehr sanierungsfähige Objekte. Hieraus leitet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für die nächsten fünf Jahre im Landkreis einen jährlichen Neubaubedarf von etwa 2.000 Wohnungen ab. Ein ähnliches Bild zeichnet sich auch für andere Regionen ab. Das Thema Wohnungsneubau wird daher auch in den nächsten Jahren ein zentrales Thema für Wohnungswirtschaft und Wohnungspolitik sein. Verschärft wird diese Einschätzung durch den massiven Anstieg der Anschlussunterbringung von Flüchtlingen. Für Baden-Württemberg wird der Wohnungsbedarf auf jährlich 40.000 neue Wohnungen zuzüglich 15.000 Wohnungen für Flüchtlinge geschätzt. Aktuell werden landesweit jährlich 30.000 Wohnungen fertiggestellt. Seite 3/17 Gleichzeitig tun sich Kommunen und Investoren mit dem sozialen Wohnungsbau schwer, da die entsprechenden Flächen fehlen und hohe Baukosten investitionshemmend sind. Vor diesem Hintergrund hat die L-Bank ein Förderprogramm für den sozialen Wohnungsbau und ein Programm zur Sanierung von Wohnungseigentumsgemeinschaften aufgelegt. Auch denkt die baden-württembergische Landesregierung über Sonderabschreibungen, Änderung von Bauvorschriften (z.B. Reduzierung von Vorschriften für Autostellplätze, Verzicht auf Aufzüge, etc.) und über eine Lockerung der bislang bevorzugten Innenstadtverdichtung nach, so dass auch neues Bauland erschlossen werden kann. Einer aktuellen Studie der TNS infratest nach wollen in den nächsten Jahren 13 % der Baden-Württemberger eine Wohnung oder ein Haus kaufen – bundesweit liegt dieser Wert bei 6 %. Bei den Mietern steigt dieser Wert für Baden-Württemberg sogar auf 23 %. Dem Vermögensbarometer, das im Auftrag des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes erstellt wird, halten 53 % der Bevölkerung das Eigenheim für das beste Mittel für den Vermögensaufbau, was den Trend zur eigenen Immobilie unterstreicht. 1. Wohnwirtschaftliche Kaufobjekte Entgegen der Annahme, dass die Preissteigerung im Landkreis Böblingen 2015 etwas abflachen wird, sind die Kaufpreise bei Wohnungen im Bestand um circa 8 % und im Neubau um circa 12 % erneut kräftig gestiegen. Hierfür zeichnen eine weitere Objektverknappung bei gleichzeitig steigender Nachfrage sowie mangelnde Anlagealternativen am Kapitalmarkt verantwortlich. Seite 4/17 Das Neubauangebot ist wegen des geringen Flächenangebots insgesamt knapper geworden. Gleichzeitig verkürzen sich die Vermarktungszeiten. Oftmals sind angekündigte Neubauvorhaben schon zu zwei Drittel nach der ersten Präsentation platziert. Zudem sind beim Neubau erhöhte Kosten für die Einhaltung verschärfter Energiestandards ebenso wie ein weiterer Anstieg der Bauleistungspreise zu verzeichnen. Diese erhöhten sich in BadenWürttemberg im 3. Quartal um 2,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal, nach einer Steigerung von 2,2 % und 2,1 % in den beiden Vorquartalen. Speziell bei Häusern älteren Baujahres mit einer Wohnfläche von 100 – 140 m² Wohnfläche wurden von Käuferseite teilweise sogar Gebote über dem ausgeschriebenen Angebotspreis abgegeben. Insgesamt liegt der Trend weiterhin bei 3- und 4-ZimmerWohnungen – wegen der gestiegenen Preise jedoch mit weniger Quadratmetern als bislang. Aber auch 2-Zimmer-Wohnungen werden nachgefragt. In diesem Segment vermittelte die Kreissparkasse 234 Kaufobjekte und damit elf mehr als im Vorjahr. Die Objekte gliedern sich in 137 Eigentumswohnungen, 91 Häuser und 6 Grundstücke. Bestandsimmobilien Wie in den Vorjahren sind auch 2015 der größte Teil der vermittelten Immobilien Bestandsobjekte. In den ersten elf Monaten hat die Kreissparkasse 216 gebrauchte Objekte vermittelt (Vj. 194). Dabei bewegten sich die realisierten Kaufpreise je nach Kommune, Lage, Alter und energetischem Zustand für Eigentumswohnungen zwischen 900 €/m2 und 3.000 €/m2, für Reihenhäuser zwischen 200.000 € und 420.000 €. Seite 5/17 Für Doppelhäuser liegt die Preisspanne zwischen 200.000 € und 700.000 € und bei freistehenden Einfamilienhäusern zwischen 200.000 € und 1.500.000 €. Für Bauland bewegen sich die Preise zwischen 285 €/m2 und 750 €/m2. Neubau Wie bereits im Vorjahr haben die Bauträger auf Grund der regen Nachfrage einen Großteil ihrer Objekte direkt verkauft. Dessen ungeachtet vermittelte die Kreissparkasse bis zum 30. November 12 (Vj. 21) Objekte. Dabei lagen die Preise, die für neue Eigentumswohnungen in großen Städten im Kreis Böblingen erzielt werden, zwischen 3.000 €/m² und 4.500 €/m², in kleineren und mittleren Städten und Gemeinden bei 2.800 €/m² bis 3.500 €/m². Bei Reihenhäusern lag die Preisspanne zwischen 260.000 € und 550.000 €, bei Doppelhaushälften zwischen 300.000 € und 750.000 €. Um keine statistischen Verzerrungen aufgrund des Direktvertriebs ohne Makler zu erhalten, wurden in diesem Segment neben den tatsächlichen Vermittlungen der Kreissparkassen-Makler zusätzliche Marktbeobachtungen einbezogen. Baugebiete Die Nachfrage nach Baugrund hat sich 2015 weiter nach oben entwickelt. Neben den privaten „Häuslebauern“ drängen verstärkt Bauträger und Baugemeinschaften auf den Markt. Die Gemeinden weisen dabei nicht nur neue Flächen aus, sondern forcieren auch weiterhin die Innenverdichtungen. Derzeit sind im Landkreis Baugebiete mit einer Fläche von nur noch 95 ha (Vj. 120 ha) vorhanden, die sich in unterschiedlichen Entwicklungsstadien befinden. Die „baureifen Flächen“ beziffern sich derzeit auf etwa 40 ha. Alle anderen Flächen sind in noch in der Planungsphase. Seite 6/17 Die Grundstücke auf dem Flugfeld Böblingen/Sindelfingen, als größtes Baugebiet im Kreis Böblingen und eines der größten Konversionsprojekte Süddeutschlands, sind weiterhin nachgefragt. Bei den Gewerbe- und Wohnflächen sind insgesamt etwas mehr als die Hälfte der Baufelder verkauft und circa 20 Prozent der Grundstücke reserviert. Derzeit leben rund 2.200 Menschen auf dem Flugfeld mit einem Durchschnittsalter von 31 Jahren. Diese Zahl soll auf insgesamt 3.800 Bewohner bis zum Jahr 2025 ansteigen. Aktuell werden rund 50 Wohnungen, die vor kurzem fertiggestellt wurden bzw. in der Fertigstellung sind, angeboten. Für die Wohnbebauung sind nur noch im Mischgebiet „Seepromenade“ Flächen frei und damit deutlich weniger Flächen als im gewerblichen Bereich. Im neuen Holzgerlinger Baugebiet Hülben II wurden bereits 2014 alle öffentlichen Bauplätze verkauft. Die ersten Häuser stehen und die Familien sind eingezogen. Aktuell wird für ein neues Baugebiet „Dörnach“ der Bebauungsplan aufgestellt. Das derzeit größte Neubaugebiet Schnallenäcker II im Landkreis befindet sich in Renningen. Dort werden die Erschließungsarbeiten in Kürze enden und die Hochbauten beginnen. Nachdem in Rutesheim die Grundstücke im „Taläcker“ vergriffen sind, plant die Stadt ein weiteres Baugebiet „Nördlich Schelmenäcker“. Im Teilort Perouse läuft indessen die Erschließung des Baugebietes Vallon II für rund 50 Häuser, das ab 2016 bebaut werden kann. Neben neu ausgewiesenen Bauplätzen setzen die Städte und Gemeinden auch auf Innenverdichtung. In Leonberg wird nach intensiven Verhandlungen nun die Bebauung des ehemaligen Bausparkassengeländes in Angriff genommen. Geplant sind dort 16 Mehrfamilienhäuser, die knapp 180 Wohnungen beherbergen. Zudem ist in der Seestraße für ein neues Quartier der Generationen mit rund 70 Wohnungen der Baustart erfolgt. Seite 7/17 Herrenberg prüft unterschiedliche innerstädtische Standorte für Wohnbebauung. Darunter das „Seeländer-Areal“ in der Kernstadt, in dem durch die Verbindung von Wohnen und Einzelhandel eine Aufwertung des Stadtbilds erreicht werden soll. Auf dem in der Kernstadt gelegenen „Leibfried-Areal“ soll Wohnbebauung, möglicherweise auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, entstehen. Sindelfingen will das innerstädtische Potenzial des „Feger Nord“ und des „Postareals“ entwickeln. In Böblingen steht das „CityQuartier“ am Friedrich-List-Platz ebenso auf der Bauliste wie der Bereich zwischen Stuttgarter –Straße und Keßlerstraße. Eine weitere Grundstücksreserve in Böblingen liegt zwischen Herrenberger-Straße und Dr. Richard-Bonz-Straße. An der neuen Fußgängerzone in der Bahnhofstraße soll das „Klett-Areal“ neu bebaut werden. Die letzten Mieter räumen ihre Ladenflächen, um einer Neubebauung mit Ladenflächen im Bereich der Bahnhofstraße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich des Areals Platz zu machen. 2. Wohnwirtschaftliche Mietobjekte Stuttgart liegt mit einem Indexwert von 131 – wobei 100 die Durchschnittsmiete in Deutschland definiert – auf Platz 5 der teuersten Städte Deutschlands. Dies hat auch Auswirkungen auf die angrenzenden Regionen. Der Stuttgarter Mietspiegel 2015/2016 unterstreicht die Sonderstellung der Region: Der Mietspiegel weist mit einem Plus von 7,7 Prozent in einem Zeitraum von 2 Jahren eine Mietpreissteigerung deutlich über dem allgemeinen Preisanstieg in Baden-Württemberg und dem Nettokaltmietenanstieg auf. Seite 8/17 Die starke Entkopplung der Mietpreissteigerung der letzten Jahre von der allgemeinen Preisentwicklung ist ungewöhnlich und wurde zuletzt insbesondere Mitte der 1990er-Jahre beobachtet. Damals fand der Mietpreisanstieg aber flächendeckend in BadenWürttemberg statt, während in den letzten Jahren vorwiegend die Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen von der Marktanspannung betroffen sind. Die Mietpreisentwicklung im Landkreis Böblingen verläuft parallel mit einem geringen Preisabstand zum Stuttgarter Markt. Der letzte Mietspiegel der Städte Böblingen, Sindelfingen und Herrenberg ist aus dem Jahr 2012. Seither haben wir eine Mietpreissteigerung von jährlich ca. 2-3 % festgestellt. Es ist zu erwarten, dass im neuen Mietspiegel die Mietpreise um ca. 6 – 10 % nach oben korrigiert werden. Leonberg hat einen eigenen Mietpreisspiegel mit dem Gültigkeitsdatum ab 01.10.2015 vorlegt. Dieser basiert allerdings nicht auf eigenen Daten, sondern ist an die Daten der Stadt Fellbach angelehnt. Die Erhöhungen in Leonberg reichen für den zurückliegenden 2-Jahreszeitraum von 2 % bei größeren Wohnungen ab dem Baujahr 2005 bis zu 20 % bei kleineren Einheiten aus den Baujahren vor 1975. Derzeit müssen Mieter in den vier großen Kreisstädten für eine neuere, rund 60 - 90 m2 große Bestandswohnung mit einer Kaltmiete von ca. 8,50 - 10,00 €/m2 rechnen. Auf dem Mietwohnungsmarkt für Neubauten liegt die Preisspanne zwischen 10,00 - 13,00 €/m2. Der Preisanstieg ist neben der Nachfragesituation auch der zunehmenden energetischen Sanierung geschuldet. Nach wie vor ist es für Mieter schwierig, bestimmte Wohnungstypen wie beispielsweise Vierzimmerwohnungen zu bezahlbaren Preisen (<1.000 €) zu finden. Seite 9/17 In diesem Markt haben die Makler der Kreissparkasse bis zum 30. November 95 Objekte (Vj. 110) vermittelt. Unter den Objekten befanden sich 5 Häuser. Bei Wohnungen lag der Schwerpunkt auf 2- und 3-Zimmerwohnungen. Das Besteller-Prinzip macht sich in der Auftragslage jedoch bemerkbar: Seit dessen Einführung zum 1. Juni 2015 ist die durchschnittliche Zahl der Mietvermittlungen bei der Kreissparkasse Böblingen von elf auf sieben Objekte je Monat gesunken. 3. Gewerbliche Immobilien Die Leerstandsquote bei Büroflächen liegt in Böblingen/Sindelfingen weiterhin deutlich unter 5 %. Allein die Kreissparkasse Böblingen hat ein jährliches Büroflächenvermittlungsvolumen von ca. 30.000 m². Die aktuelle Flächenknappheit bei Gewerbeimmobilien ist auch daran erkennbar, dass inzwischen auch länger am Markt verfügbare Angebote – zum Beispiel mit relativ hohen Mietpreisforderungen oder Objekte älteren Baujahres und im nicht renovierten Zustand - nun kaum mehr verfügbar sind. Der jährliche Flächenbedarf für Büroflächen liegt in Böblingen/Sindelfingen bei ca. 40.000 m². Dieser kann durch die derzeit auf dem Flugfeld geplanten oder im Bau befindlichen „Neubauprojekte“ gedeckt werden. Dort werden derzeit circa 50.000 m² Bürofläche mit Mietpreisen von rund 13 €/m² erstellt. Die Fertigstellung liegt zwischen Sommer 2016 und 2017. Bei den Mietpreisen für Gewerbeobjekte war im Landkreis Böblingen gegenüber dem Vorjahr kaum Bewegung. Dies ist auch das Ergebnis einer Studie der Wirtschaftsförderung Region Stuttgart, die auf der Markteinschätzung ortskundiger Makler beruht. Dabei zählen die Städte Böblingen und Sindelfingen nach wie vor zu den Seite 10/17 teuersten Lagen. Die Mieten der Büroflächen im Zentrum liegen in Böblingen und Sindelfingen zwischen 10 und 13 €/m2 und damit auf dem gleichen Niveau wie im Stuttgarter Osten. Eine durchschnittliche Halle ist in Böblingen und Sindelfingen für eine Netto-Kaltmiete von 4,50 bis 6 €/m2 erhältlich. In Leonberg ist der Preis hierfür mit 4 – 5,50 €/m2 nur knapp geringer. Ein ähnliches Bild zeichnet sich auch bei anderen gewerblichen Objekttypen. Besonders im Logistikbereich und im Zulieferumfeld zu Daimler fehlen derzeit Hallen mit größeren Flächen. Bis zum 30. November hat die Kreissparkasse 53 gewerbliche Objekte (Vj. 50) mit einer Fläche von rund 63.000 m2 vermittelt. Diese Fläche unterteilt sich in ca. 25.000 m2 Hallenfläche und ca. 38.000 m2 Bürofläche. Der aus der Vermittlung der Objekte resultierende Umsatz betrug 53,0 Mio. € (Vj. 40,5 Mio. €), wobei die Umsatzsteigerung auf die Vermietung eines Großobjektes zurückzuführen ist. 49,3 Mio. € des Umsatzes entfallen auf die Vermittlung von Mietflächen, 3,7 Mio. € auf gewerbliche Objektverkäufe. Baugebiete Die gewerblichen Baugebiete im Landkreis haben eine Gesamtfläche von ca. 90 ha, von denen im Laufe des Jahres 2016 lediglich knapp die Hälfte zur Verfügung steht. Dies wird die Situation am Gewerbeimmobilienmarkt bei der aktuellen Nachfragesituation nicht verbessern. Hierbei sind Kommunen bestrebt, zur Standortsicherung vor allem die Deckung von Flächenbedarf ortsansässiger Gewerbeunternehmer sicherzustellen. Beispielsweise wurde das Baugebiet Bonholz III in Waldenbuch nach Aufstellung und Beschluss des Bebauungsplanes zeitnah einem ortsansässigen Investor vollständig zur Verfügung gestellt. Seite 11/17 Eines der Gewerbebaugebiete, das im Laufe des Jahres 2016 in Leonberg in die Erschließungsphase geht, ist das strategisch gut gelegene Gewerbegebiet "Längenbühl" bzw. – neu genannt - "Leo West". Mit einem Flächenangebot von circa 11 ha steht eine ordentliche Größe für eine qualitativ hochwertige Ansiedlung zur Verfügung. Das Projekt "Cobis" in Sindelfingen-Darmsheim steht ebenfalls kurz vor dem Baustart. Auf dem größten Teil der Konversionsfläche des Flugfelds Böblingen/Sindelfingen entwickeln die beiden Städte ein gemeinsames Gewerbegebiet zur Unterstützung der Ansiedlung innovativer Unternehmen und zur Schaffung zukunftsorientierter Arbeitsplätze. Damit kann der regionale Wirtschaftsstandort im Kreis Böblingen weiter gestärkt werden. Bis 2025 geht der Zweckverband davon aus, dass rund 7.000 Arbeitsplätze auf dem Flugfeld bestehen. Heute sind dort ca. 2.200 Arbeitsplätze angesiedelt. So wurde jüngst im Gewerbegebiet „Am Wall“ auf dem Flugfeld ein Grundstück für ein Firmengebäude mit Produktionsstätte, Büro- und Lagerflächen platziert. Rund um das Forum 1 entstehen außerdem weitere Bürogebäude. So werden entlang der KonradZuse-Straße derzeit weitere Büro- und Dienstleistungsgebäude errichtet. Schräg gegenüber expandiert außerdem die MOTORWORLD Region Stuttgart mit einem weiteren Hotel sowie einem Dienstleistungsgebäude. Zudem finden mit dem Landkreis Gespräche zur Ansiedlung des neuen Kreiskrankenhauses auf dem Flugfeld statt. Seite 12/17 4. Aktuelle gesetzliche Änderungen Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse ist seit diesem November innerhalb des Landkreises Böblingen in Sindelfingen und Renningen zur Anwendung gekommen. Die Kommunen wurden vom badenwürttembergischen Finanz- und Wirtschaftsministerium benannt und sollten diese per 1. Juni 2015 umsetzen. Beide Gemeinderäte haben sich gegen die Umsetzung ausgesprochen, was jedoch nur zu einer zeitlichen Verzögerung geführt hat, da die letztendliche Entscheidung beim Finanz- und Wirtschaftsministerium lag, das die Argumente der Kommunen für nicht ausreichend einstufte. Unter der Mietpreisbremse versteht man die Begrenzung der Miete bei Vertragsabschluss. Hierbei darf die Miete im neu abgeschlossenen Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen. Eine Ausnahme zu dieser Regelung besteht dann, wenn die Vormiete bereits höher war. Dann darf der Folgemietvertrag bis zur selben Höhe abgeschlossen werden. Zudem ist die Kappungsgrenze zu beachten, womit die Begrenzung der Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis angesprochen wird. Die Begrenzung gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Die Kappungsgrenze beträgt 20 % Mieterhöhung innerhalb 3 Jahren, bei Gebieten mit Wohnungsnot 15%. Der Landkreis Böblingen wurde nicht als eine solche Region eingestuft, so dass die 15 %-Grenze hier keine Anwendung findet. Seite 13/17 Bestellerprinzip bei Mietmaklern Mit der Umsetzung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 wurde festgelegt, dass zukünftig der den Makler bezahlt, der ihn bestellt. In der Praxis ist das mit ganz wenigen geregelten Ausnahmen der Vermieter , der die Maklergebühr in Höhe von üblicherweise zwei Monatskaltmieten zu tragen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde diese Provision in der Regel vom Mieter gezahlt. Nach Beobachtungen der Kreissparkasse Böblingen hat dies zu ersten Veränderungen am Markt geführt: Die Anzahl der Mietobjekte, die von Wohnungsmaklern bei Immobilienscout24.de angeboten werden, sind mit etwa 11 % rückläufig. Zudem werben seit dem Bestellerprinzip vermehrt Hausverwalter um die Aufträge der Vermieter. Gleichzeitig sind neue Vermietungsportale im Internet entstanden, die wegen der versteckten Kosten und dem nicht immer nachvollziehbaren Angebot durchaus kritisch zu sehen sind. „Wir stellen zudem fest, dass sich durch das Bestellerprinzip die Nachfrage auf die wenigen vorhandenen Wohnungen weiter verstärkt hat und sich somit für die Mietwohnungssuchenden keine Verbesserung ergeben hat.“ betont Uwe Nageler, Leiter des Immobilienvertriebs. Darüber hinaus macht sich bemerkbar, dass Vermieter die von ihnen zu bezahlende Maklergebühr auf die Mietvertragslaufzeit umzurechnen und auf den Mietpreis aufzuschlagen versuchen. Der Vorteil des Auftrags an einen Mietmakler bei der Kreissparkasse Böblingen besteht daher nach wie vor. Neben dem umfangreichen Service bei der Besichtigung und der Bewerbung haben die Vermieter den Vorteil der Überprüfung der finanziellen Verhältnisse in Form einer SCHUFA-Selbstauskunft des potenziellen Mieters. Seite 14/17 Neue Vorgaben bei der Energieeinsparverordnung Ab dem 1. Januar 2016 gelten neue Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) bei Neubauten. Das bedeutet, dass die energetischen Anforderungen um 25 % des zulässigen jährlichen Primärenergiebedarfs und um 20 % bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle angehoben werden. „Es ist davon auszugehen, dass sich durch die erforderlichen Maßnahmen auch die Baukosten bei den Gebäuden erhöhen werden,“ so die Einschätzung von Dr. Detlef Schmidt. Sachkundenachweis für Immobilienmakler Immobilienmakler und Wohneigentumsverwalter erhalten voraussichtlich ab 1. Oktober 2016 nur die gewerberechtliche Erlaubnis, wenn sie einen Fach- und Sachkundenachweis vorlegen können. Wie schon zuvor müssen die erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse bestehen. Der Fach- und Sachkundenachweis wird eine IHK-Prüfung sein. Als Mindestanforderung sieht der Immobilienverband Deutscher Makler die Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/-frau an. Von der Sachkundeprüfung entbunden sind mittels einer sogenannten „Alte-Hasen-Regelung“ Makler und Verwalter, die länger als sechs Jahre ununterbrochen am Markt aktiv waren. Allerdings muss dieser Nachweis innerhalb einer bislang noch nicht bekannten Frist erbracht werden. Neben der Fach- und Sachkunde ist künftig zudem eine Berufs- bzw. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erforderlich, um die gewerberechtliche Erlaubnis zu erhalten. Seite 15/17 „Wir als Kreissparkasse Böblingen begrüßen diese Neuregelungen“ so Dr. Detlef Schmidt. „Unsere Makler haben bereits heute die Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau bzw. verfügen als Bankkaufleute über entsprechende Erfahrung und bilden sich regelmäßig weiter. Diese Regelung war aus unserer Sicht überfällig und ist im Interesse der Kunden, die einen Anspruch auf eine hohe Beratungsqualität haben." 5. Ausblick Vor dem Hintergrund der ungebrochen hohen Nachfrage und dem aktuellen Zuzug der Flüchtlinge geht die Kreissparkasse davon aus, dass auch 2016 auf dem Markt für Wohnimmobilien die Nachfrage weiterhin das Angebot übertreffen wird und insbesondere beim „bezahlbaren Wohnraum“ weiter Engpässe bestehen werden. Sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise dürften vor diesem Hintergrund weiterhin steigen. Ein Preissprung ist jedoch nicht absehbar. Vor diesem Hintergrund ist die Wohnimmobilie sowohl als Kapitalanlage als auch zur Altersvorsorge nach wie vor interessant. Im gewerblichen Segment erwartet die Kreissparkasse ebenfalls eine weiterhin ungebrochene Nachfrage nach Objekten. Ausschlaggebend hierfür ist die Attraktivität des Standorts. „Insofern blickt der Immobilienvertrieb der Kreissparkasse Böblingen positiv ins nächste Jahr“, so Dr. Detlef Schmidt. Ab etwa Mitte Februar 2016 profitieren die Kunden der Kreissparkasse von einem besonderen Service: Das Immobilienportal www.s-immobilien.de wurde grundlegend überarbeitet. Die Benutzeroberfläche und die Suchfunktion wurden maßgeblich verbessert und damit anwendungsfreundlicher. In diesem Portal werden alle Objekte der Sparkassen-Finanzgruppe deutschland- Seite 16/17 weit mit einem Vorlauf von einer Woche gegenüber anderen Portalen veröffentlicht, so dass die Besucher der Sparkassenwebseite einen zeitlichen Vorteil haben. Die Kreissparkasse Böblingen ist ein öffentlich-rechtliches Kreditinstitut. Mit 1.268 Mitarbeitern, 56 Geschäftsstellen, 16 Kompetenz-Centern und 26 SB-Stellen bietet die Kreissparkasse ihren Kunden ein umfangreiches Finanz- und Serviceangebot. Darüber hinaus engagiert sich das Kreditinstitut in besonderem Maße für die Region. Kontakt: Kreissparkasse Böblingen Daniel Wengenroth Bereichsleiter Vorstandssekretariat/Marketing Wolfgang-Brumme-Allee 1, 71034 Böblingen Tel.: 07031 77-1300 Fax: 07031 77-1227 E-Mail: [email protected] www.kskbb.de Seite 17/17
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