17. Immobilientagung in München am 08.07.2015 Praxistipps für die Abwicklung von Versicherungsschäden © martin metzger Jahrhunderthochwasser Rosenheim am 03.06.2013 2 © martin metzger Inhalt Abwicklungskonzepte Selbstbehalt Verrechnung Vorher Während Nachher Selbstbehalt SonderVergütung © martin metzger 3 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge • Arbeitsanweisung • Einheitliches Meldeformular • „Notfallplan“ im Objekt • Klar definierter Rahmenvertrag © martin metzger 4 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge - Arbeitsanweisung © martin metzger 5 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge – Einheitliches Meldeformular © martin metzger 6 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge – Notfallplan © martin metzger 7 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge - Rahmenvertrag • Konditionsvorteile • Deutlich verbesserte Regulierungsleistungen zum Einzelvertrag • Verbesserte sichtbare Leistung für den Geschädigten (Kulanzregelung möglich) • Keine Auslegungsproblematik • Regiekostenpauschale 5 % ab 1.500 EUR Schadenhöhe © martin metzger 8 Vor dem Schaden Standardisierte Vorgänge – Rahmenvertrag Beispiele besondere Regulierungsleistungen • Vom Gebäudeeigentümer eingebrachte Einbaumöbel und Bodenbeläge • Bruchschäden an Armaturen, Heizkörpern, Heizkesseln, Boilern, etc. • Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile • Innen-/außenliegende Regenabflussrohre und deren Behälter • Beseitigung von Rohrverstopfungen © martin metzger 9 Im Schadenfall Pflichten des Verwalters • Untersuchungspflichten • Handlungspflichten Beseitigung © martin metzger 10 Im Schadenfall Pflichten des Verwalters – Untersuchungspflicht • Umfassende Kompetenz des Verwalters • Beauftragung Schadensortung • Keine Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum © martin metzger 11 Im Schadenfall Pflichten des Verwalters – Handlungspflicht • Sofortmaßnahmen zur Eindämmung von Folgeschäden • Prüfung Eilbedürftigkeit und Umfang – ggf. Einberufung a.o. ETV (Vermeidung Verschlechterung) • Deckungszusage Versicherung einholen • Kompetenz zur Schadensbehebung (über Notund Sicherheitsmaßnahmen hinaus) unterstellt bei Maßnahmen im GE © martin metzger 12 Nach dem Schaden Abwicklung • Einleitung von technisch notwendigen Maßnahmen (Schadenminderung) • Folgeschadenbehebung (Freigabe Versicherung zwingend erforderlich, außer bei „Sonderkonzepten“ z.B. bis 5.000 EUR Freigabe bei Abwicklung über Sanierer) • Regelmäßige Kontrollen – Überwachungspflicht des Verwalters © martin metzger 13 Nach dem Schaden Schlussabrechnung-Dokumentation • Schlussabrechnung mit der Versicherung (Berücksichtigung SB; Sonderthema § 35 a EStG) • Informationsmanagement des Verwalters (ggf. Dokumentation Leckorter in Inetportal; Bericht ETV) – Pro Marketing © martin metzger 14 Abwicklungskonzepte A) Abwicklung mit dem Makler (Zuarbeit Verwaltung erforderlich) B) Abwicklung direkt mit dem Deckungsgeber (bedingt Zuarbeit Verwaltung) C) „Alles aus einer Hand“ – Abwicklung mit einem Schadensorganisationszentrum (keine Zuarbeit Verwaltung) + Zusammenarbeit mit spezialisiertem Versicherungsmakler = „Königsweg“ © martin metzger 15 Abwicklungskonzepte A) Abwicklung mit dem Makler (Zuarbeit Verwaltung erforderlich) • Meldung direkt an den V-makler • Leckortung und häufig Sanierung mit einem Partner • Intensive Begleitung des Schadens • Informationspool ist der Verwalter • Abrechnungswesen bleibt bei HV © martin metzger 16 Abwicklungskonzepte B) Abwicklung direkt mit dem Deckungsgeber (bedingt Zuarbeit Verwaltung) • Meldung direkt an den Versicherer • Budgetfestlegung oder Zuarbeit Gutachter • Gemeinsame Einigung Sanierungspartner • Abrechnungswesen wahlweise bei HV © martin metzger 17 Abwicklungskonzepte C) „Alles aus einer Hand“ – Abwicklung mit einem Schadensorganisationszentrum (in Kooperation mit einem Versicherungsmakler) • Nur Meldung an eine 24-Stunden-Zentrale • Keine Zuarbeit mehr erforderlich • Direktkontakt ohne Verwaltung möglich • Kein Abrechnungswesen © martin metzger 18 Abwicklungskonzepte Fazit Abwicklungskonzept • Alle drei Systeme sind bewährt • „Alles aus einer Hand“ • Zeitgewinn für die Verwaltung • Effizienteste Lösung © martin metzger 19 Selbstbehalt Selbstbehalt ? N a c h t e i l e • SB nicht umlagefähig • Abrechnungsproblematik • Prämiensenkung • Verwaltungsaufwand © martin metzger V o r t e i l e 20 Selbstbehalt Selbstbehalt – Verwaltungsaufwand • Verwalterentschädigung i.d.R. erst ab einer Schadensumme von € 1.500,-• Kein Meldewesen • Keine Verrechnung • Anreiz zur Instandsetzung (Rohrsysteme) © martin metzger V o r t e i l e 21 Abrechnung - Verrechnung Selbstbehalt • Hat der Verwalter nach der Teilungserklärung das gesamte Gebäude zu versichern, so sind auch die Gebäudeteile, die im Sondereigentum stehen, auf Kosten aller Wohnungseigentümer in den Versicherungsschutz einzubeziehen. • Beschließen die Wohnungseigentümer den Abschluss eines Versicherungsvertrages mit einem hohen Selbstbehalt, so sind auch bei einem Schadenseintritt im Bereich des Sondereigentums alle Wohnungseigentümer mit dem Selbstbehalt zu belasten. AG Saarbrücken, Beschl. v. 29.4.2002, 1 II 173/01 WEG, ZMR 2002, 980 © martin metzger 22 Abrechnung - Verrechnung Selbstbehalt - Beschluss • Der Abschluss einer Versicherung bedarf der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer • Beschlussinhalt sind die wesentlichen Eckdaten des Versicherungsvertrages (Dauer; Versicherungssummen; Prämie) • Insbesondere ist der vereinbarte Selbstbehalt durch Beschluss zu legitimieren © martin metzger 23 Abrechnung - Verrechnung Selbstbehalt – Argumente ETV • Notwendige - teilweise sehr hohe Prämienerhöhungen werden vermieden • Nach Sanierung Versorgungstechnik kann diese wieder entfallen • Teil des Betriebskosten-Benchmarking • Ihre WEG bleibt versicherbar © martin metzger 24 Abrechnung - Verrechnung Selbstbehalt – wer zahlt? • Der Sondereigentümer, wenn der Schaden ausschließlich im Sondereigentum seine Ursache hat? • Der Verband, wenn die Schadenursache ausschließlich im Gemeinschaftseigentum liegt? • Rechnerische Trennung nach dem jeweiligen Versicherungserstattungsanteil für Sonder- und Gemeinschaftseigentum? © martin metzger 25 Selbstbehalt - Verrechnung Selbstbehalt – wer zahlt? • Der Selbstbehalt ist faktisch Teil der (ohne einen Selbstbehalt nur entsprechend höheren) Versicherungsprämie, die allein vom Verband als Versicherungsnehmer zu tragen ist. • Der beim Verband anfallende Aufwand für den Selbstbehalt ist in der Jahresabrechnung umzulegen. • Der Umlageschlüssel ist parallel der gleiche wie die Umlage der Versicherungsprämien erfolgt © martin metzger 26 Selbstbehalt - Verrechnung Selbstbehalt – § 35(a) EStG Ausgangssituation: • Bei vollständiger Erstattung durch die Versicherung kommt ein Ansatz § 35(a) EStG nicht in Betracht. • Ansatzfähig ist nur die Differenz Schaden – Erstattung • Soweit mit einer V-Erstattung zu rechnen ist, stellen die bezahlten Schadenkosten lediglich Akontozahlungen ohne Ansatz § 35(a) EStG dar © martin metzger 27 Selbstbehalt - Verrechnung Selbstbehalt – § 35(a) EStG • Der Selbstbehalt ist voll als Haushaltsnaher Aufwand ansatzfähig (hier prozentual anteilig) Schadensumme Selbstbehalt Erstattung Versicherung Prozentualer Ansatz HHA Geldwerter Ansatz 1.000,00 € 1.000,00 € - € - 500,00 € 1.000,00 € 500,00 € 80% 80% 0€ 400,00 € © martin metzger 28 Selbstbehalt - Verrechnung Selbstbehalt – Fazit • Je größer der Anteil von Selbstbeziehern desto höher der Selbstbehalt – Vorteile durch Prämienreduzierung (abhängig von SQ) Ansatz Haushaltsnaher Aufwand • Selbstbehalte garantieren attraktive Prämien • ETG mit geringer Schadenquote (SQ) profitieren Hoher Selbstbehalt – niedriger Verwaltungsaufwand © martin metzger 29 Sondervergütung Versicherungsfall = Sanierung • Verwaltervertrag: Sondervergütungsklausel im Sanierungsfall vereinbaren • Noch besser: Sondervergütung per Beschluss durch die Gemeinschaft absichern lassen © martin metzger 30 Sondervergütung Richtige Formulierung a) Der Verwalter ein Sonderentgelt bei größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, Modernisierung oder baulichen Änderungen (d.h. über einem Auftragswert i.H.v. ____ € brutto im Einzelfall), i.H.v. 2,5% der auf die Maßnahme entfallenden Bruttokosten zzgl. jeweiliger gesetzlicher Mehrwertsteuer, zzgl. Schreib-, Kopier- und Portoauslagen. Bei Einschaltung von Architekten, Ingenieuren oder sonstigen Sonderfachleuten zur technischen Abwicklung ermäßigt auf 1,25 % der auf die Maßnahme entfallenden Bruttokosten zzgl. jeweiliger gesetzlicher Mehrwertsteuer, zzgl. Schreib-, Kopier- und Portoauslagen. © martin metzger 31 Sondervergütung Richtige Formulierung b) Handelt es sich bei der Maßnahme gem. a) um die Abwicklung eines Versicherungsschadens, erhält der Verwalter entsprechend dem Rahmenvertrag mit der Versicherung eine Vergütung in Höhe von 5 % (inkl. gesetzl. MwSt.) ab Schadensumme von € 1.500,--, maximal € 5.000,c) Bei Versicherungsschäden, die einen Auftragswert in Höhe von € 168.000,--übersteigen, gilt Buchstabe a). © martin metzger 32 Sondervergütung Rahmenvertrag - Standard „Übersteigt der entschädigungspflichtige Schaden den Betrag von € 1.500,--, so ersetzt der Versicherer 5 % der beim Verwalter anfallenden Regiekosten, die zusätzlich bei der Beseitigung des Schadens entstehen (Koordination der Handwerker etc.) - soweit kein freier Architekt mit der Beseitigung des Schadens beauftragt wird bis zur Höhe von € 5.000,--“. © martin metzger 33 Sondervergütung Rahmenvertrag - Optimal „Bei Großschadenfällen wird zusätzlich eine Aufwandsentschädigung des Verwalters auf Honorarbasis verhandelt. Insbesondere Feuerschäden führen zu einem beträchtlichen Arbeitsanfall in der Konzeptionierung, Ausschreibung und Begleitung des Wiederaufbaus. Die Entschädigung erfolgt auf Basis ortsüblicher Stundensätze für den effektiven Aufwand des Verwalters gegen Nachweis“ © martin metzger 34 Fazit Standardisierte Abwicklung im Büro ist professionell Prävention ist möglich End- Der Rahmenvertrag schafft Klarheit kunde Selbstbehalte machen Sinn © martin metzger 35 Danke. Wünsche und Anregungen an [email protected] © martin metzger
© Copyright 2024 ExpyDoc
