Schnell bezahlbaren Wohnraum schaffen

POSITION
Bayerischer Bauindustrieverband e. V.
SCHNELL BEZAHLBAREN
WOHNRAUM SCHAFFEN
DER BAYERISCHE BAUINDUSTRIEVERBAND E.V.
Wirtschaftsverband
Tarifpartner
Bildungsträger
Informationen für den Bau
Der Bayerische Bauindustrieverband ist mit all seinen Leistungen seinen Mitgliedern verpflichtet. Dazu gehören eine
umfassende Information und Beratung der Mitgliedsfirmen
in politischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen, die
Sicherung branchenspezifischer Aus- und Weiterbildung,
die Verhandlung von Tarifverträgen, die Schaffung einer
Plattform zum Erfahrungsaustausch zwischen den Unternehmen der Bauindustrie und die Förderung von Innova
tionen in Forschung und Entwicklung.
POSITION
Bayerischer Bauindustrieverband e. V.
SCHNELL
BEZAHLBAREN
WOHNRAUM
SCHAFFEN
INHALT
I
STATUS QUO
Kostentreiber im Wohnungsbau ......................................................................... 4
Seite 4
II
5 LÖSUNGSVORSCHLÄGE DER
BAYERISCHEN BAUINDUSTRIE
Seite 5 bis 7
1. Bauland schaffen – Genehmigungsverfahren beschleunigen ........................ 5
2. Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung vereinfachen ................................ 6
3. Rechtliche Standards senken .......................................................................... 6
4. Kostensenkungspotenziale ausschöpfen ........................................................ 7
5. Vorteile industrieller Bauweisen nutzen .......................................................... 7
2
Bauindustrie Bayern | Position
PRÄAMBEL
Bayerische Bauunternehmen stehen mit konkreten Lösungsvorschlägen bereit, den akuten Wohnungsbedarf zu decken.
Mit industriellen Bauweisen können sie sehr schnell Wohnraum planen und bauen. Das geht aber nur, wenn Rahmenbedingungen wie überzogene Normen und unnötige Bürokratie angepasst werden.
Thomas Schmid
Hauptgeschäftsführer
Ein dringender Bedarf an sozialem Wohnraum existiert seit geraumer Zeit. Die
Flüchtlingswelle stellt Deutschland vor enorme Herausforderungen und verlangt
zusätzlich nach schnellem und bezahlbarem Wohnraum. Neben der Bereitstellung
vorläufiger Unterkünfte, geht es darum, auch Wohnraum für die dauerhafte Unterbringung zu schaffen, während der grundsätzliche Bedarf an sozialem Wohnungsbau weiter besteht. Gleichzeitig muss schon heute an die Infrastruktur für
den neuen Wohnraum gedacht werden. Zur umsichtigen Planung gehören die
Themen Verkehrsanbindung, Wasser/Abwasser und die Energieversorgung.
Bayerische Bauindustrieunternehmen haben Lösungen entwickelt, wie man
dem enormen Wohnungsbedarf begegnen kann. Industrielle Bauweisen ermöglichen einerseits eine effiziente Vorgehensweise durch einen verkürzten Planungs- und Bauprozess und andererseits berücksichtigen sie sinnvolle Kostensenkungspotenziale.
Schnell, ﬂexibel und innovativ sind die Ansätze der Bayerischen Bauindustrie,
um Städte und Kommunen dabei zu unterstützen, Baumaßnahmen in das
bestehende städtebauliche Umfeld zu integrieren und damit auch die Integration der Menschen zu ermöglichen.
Die Bayerische Bauindustrie ist auf die pragmatische Unterstützung der Politik
angewiesen. Es kann nur losgehen, wenn in den Bestand und den Neubau öffentliches wie privates Kapital fließt. Dafür braucht man attraktive steuerliche
Anreize. Genehmigungszeiten müssen drastisch reduziert werden und die Auflagen auf ein vernünftiges Maß begrenzt werden. Vergabeverfahren müssen
die schnelle Schaffung von Wohnraum zulassen.
Mit dem Wohnungspakt Bayern, demzufolge bis zum Jahr 2019 voraussichtlich
28.000 neue staatlich geförderte Mietwohnungen entstehen sollen, setzt die
Bayerische Staatsregierung einen Schritt in die richtige Richtung. Ebenfalls
erfreulich ist, dass einige unserer Forderungen nach bauplanungsrechtlichen
Erleichterungen bereits im Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz, das am
24.10.2015 in Kraft getreten ist, enthalten sind. Auch für die Energieeinsparverordnung (EnEV) gelten seit dem 28.10.2015 entsprechend abgesenkte Standards.
Im Folgenden möchte die Bayerische Bauindustrie 5 Lösungsvorschläge
präsentieren, um schneller und kostengünstig Wohnraum zu schaffen.
Bauvorhaben beschleunigen
3
STATUS QUO
KOSTENTREIBER IM WOHNUNGSBAU
Von 2000 bis 2014 sind die Kosten im Wohnungsbau um 39,4 % angestiegen.
Die Kostentreiber mit direktem Bezug zu Vorgaben bzw. Anforderungen von
Bund, Ländern und Kommunen betragen in Summe 330 €/m2 bzw. 24.200 €/WE
(Wohneinheit):
1. Energetische Anforderungen: 154 €/m2 bzw. 11.300 €/WE
2. Kommunale Aufl agen: 82 €/m2 bzw. 6.000 €/WE
3. Steuerrechtsänderungen: 61 €/m2 bzw. 4.500 €/WE
4. Technische Baubestimmungen/Normen und Qualitätsstandards: 30 €/m2
bzw. 2.200 €/WE
5. Baugenehmigungsgebühren: 3 €/m2 bzw. 200 €/WE
VERSCHÄRFUNGEN DER ENEVANFORDERUNGEN AB 1.1.2016
7.200 €
Zusätzliche Kostenbelastung
pro Wohneinheit
Die Kostentreiber mit direktem Bezug zu Entwicklungen bzw. Veränderungen
im Preisniveau in Deutschland betragen in Summe 541 €/m2 bzw. 39.600 €/WE:
6. Baupreise: 342 €/m2 bzw. 25.100 €/WE (hauptsächlich verursacht durch
Ausbaugewerke)
7. Baulandpreise: 115 €/m2 bzw. 8.400 €/WE
8. Planungs- und Beratungsleistungen: 77 €/m2 bzw. 5.600 €/WE
9. Preise Außenanlagen: 7 €/m2 bzw. 500 €/WE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
GESTEHUNGSKOSTEN
4
Bauindustrie Bayern | Position
8. 9.
139,4 %
7.
BETRACHTUNGSJAHR 2014
3.080 €/m2 bzw. 225.000 €/WE
ZUSÄTZLICHE GESTEHUNGSKOSTEN
verursacht durch kostentreibende
Entwicklungen im Wohnungsbau
von 2000 bis 2014
BEZUGSJAHR 2000
2.209€/m2 bzw. 161.200 €/WE
KOSTENTREIBER SEIT 2000
871 €/m2 bzw. 63.800 €/WE
100 %
39,4 %
5 LÖSUNGSVORSCHLÄGE DER
BAYERISCHEN BAUINDUSTRIE
Um die gegenwärtigen Herausforderungen anzupacken, gilt
es, ausgewählte rechtliche Verfahren und Standards kritisch
zu prüfen und zu hinterfragen sowie die Innovationskraft
bauindustrieller Bauweisen auszuschöpfen.
1. BAULAND SCHAFFEN
GENEHMIGUNGSVERFAHREN BESCHLEUNIGEN
Grundvoraussetzung für alle Bauprojekte ist vollziehbares Baurecht. Es gibt
einige Punkte, deren Berücksichtigung die Genehmigungsverfahren beschleunigen könnten:
ρ Beschleunigte Aufstellung von Bauleitplänen für sozialen Wohnungsbau
ρ Vorsichtige Lockerung von § 35 BauGB Bauen im Außenbereich
ρ Keine Anwendung bzw. Lockerung von § 17 BauNVO Obergrenzen für die
Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
ρ Typengenehmigungen für standardisierte Unterkünfte
ρ Allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen
ρ Gutachterliche Stellungnahmen für Zustimmungen im Einzelfall
ρ Genehmigungs- und Zustimmungsfiktion nach Ablauf gesetzter Fristen
ρ Zeitlich befristete Beschränkung baurechtlicher Klagemöglichkeiten
ρ „Sternverfahren“ bei mehreren beteiligten Behörden
STERNVERFAHREN BEI MEHREREN
BETEILIGTEN BEHÖRDEN
KOMMUNE
WASSERWIRTSCHAFTSAMT
NACHBARBETEILIGUNG
BAUGENEHMIGUNGSBEHÖRDE
VERFAHRENSMANAGER
STRASSENVERKEHRSBEHÖRDE
NATURSCHUTZBEHÖRDE
SONSTIGE
Bauvorhaben beschleunigen
5
2. VERGABEVERFAHREN UND VERTRAGSGESTALTUNG
VEREINFACHEN
Durch jeweils geeignete Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung schnelles
und kostengünstiges Erstellen von Wohnraum ermöglichen:
ρ Beschleunigung und Konzentration der Bauprozesse durch Absehen von
der schnittstellenreichen Teil- und Fachlosvergabe zu Gunsten einer
verstärkten Zusammenfassung von Einzelgewerken bzw. verstärkter
Generalunternehmer-Vergabe hin zur schlüsselfertigen Erstellung von
Wohnraum aus einer Hand
ρ Technische Innovationskraft und Kostensenkungspotenziale auf Firmenseite fördern, indem verstärkt Nebenangebote bzw. Sondervorschläge
zugelassen werden
ρ Durch Design and Build-Verträge gebündelte Planungs- und Baukompetenz bauindustrieller Unternehmen abrufen
ρ Unter dem Gesichtspunkt des Lebenszykluskostenansatzes in geeigneten
Fällen zusätzlich zu Planung und Bauausführung auch Aufgaben des
Bauunterhalts und einzelne Betriebsleistungen gebündelt an einen Vertragspartner vergeben (ÖPP-Ansatz)
ARCHITEKT
INGENIEURE
SONDERFACHLEUTE
UNTERNEHMER (ROHBAU)
HANDWERKER (AUSBAU)
ZULIEFERER
ARCHITEKT
INGENIEURE
SONDERFACHLEUTE
UNTERNEHMER (ROHBAU)
HANDWERKER (AUSBAU)
ZULIEFERER
ARCHITEKT
INGENIEURE
SONDERFACHLEUTE
UNTERNEHMER (ROHBAU)
HANDWERKER (AUSBAU)
ZULIEFERER
6
Bauindustrie Bayern | Position
AUFTRAGGEBER
A
AUFTRAGGEBER
GENERALUNTERNEHMER
B
AUFTRAGGEBER
TOTALUNTERNEHMER
C
3. RECHTLICHE STANDARDS SENKEN
Das Ziel schneller und kostengünstiger zu bauen, macht eine kritische Überprüfung von Verfahren und Standards notwendig. Dazu zählen insbesondere:
„DIE BAUMINISTERKONFERENZ IST DER
AUFFASSUNG, DASS NEBEN DEN ERGRIFFENEN MASSNAHMEN FÜR BEZAHLBARES WOHNEN UND BAUEN DES BUNDES, DER LÄNDER UND KOMMUNEN EINE
STRUKTURELLE NEUKONZEPTION VON
ENEV UND EEWÄRMEG IM JAHR 2016 NOT
WENDIG IST ...“
ρ Bayerische Bauordnung
Auszug aus dem Protokoll über die Sitzung der
Bauministerkonferenz am 29./30. Oktober 2015
in Dresden
ρ Baustandards im sozialen Wohnungsbau
ρ Abstandsflächenregelungen
ρ Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung
ρ Kommunale Auflagen (Begrünung, Spielplätze u.ä.)
ρ Bayerische Kompensationsverordnung
4. KOSTENSENKUNGSPOTENZIALE AUSSCHÖPFEN
ANGESTREBTE BAUWERKSKOSTEN
1.000 €/m2 WF
Innovative Konzepte der Bauindustrie zur Wohnraumbeschaffung zeichnen
sich durch einfache Bauweise und gleichzeitig ansprechende Gestaltung aus.
Um auch die nachhaltige Quartiersentwicklung zu unterstützen, wird bei den
Bauprojekten schon bei der Planung die flexible Nachnutzung berücksichtigt.
Folgende Aspekte wirken sich direkt auf die Bauwerkskosten aus:
ρ Keine Unterkellerungen
ρ Keine Aufzüge bei Gebäuden bis zu vier Stockwerken
ρ Keine Tiefgaragen
ρ Streifenfundamente anstatt Fundamentplatte
ρ Barrierefreies Bauen nur im Erdgeschoss
ρ Einfacher Schallschutz nach DIN-Norm
ρ Abgehängte Decken für Stauraum
ρ Fertigteilwände- und Decken unbehandelt, aber farblich gestaltet
Bauvorhaben beschleunigen
7
5. VORTEILE INDUSTRIELLER BAUWEISEN NUTZEN
Industrielle Bauweisen ermöglichen durch die serielle Fertigung eine effizientere und kostengünstigere Abwicklung des Bauvorhabens. Im Gegensatz
zu herkömmlichen Bauweisen zeichnen sich industrielle Bauweisen u. a. durch
folgende Vorteile aus:
ρ Höhere Kosten- und Terminsicherheit
ρ Witterungs- und jahreszeitunabhängige Fertigung
ρ Weniger Schnittstellen auf der Baustelle
ρ Keine aufwändige Baustelleneinrichtung
ρ Weniger Lärm und Schmutz auf der Baustelle
ρ Vorfertigung von Leitungen, Sanitärinstallationen etc. möglich
WESENTLICHE INDUSTRIELLE BAUWEISEN
MODULBAUWEISE
INDUSTRIELLE
BAUWEISEN
FERTIGTEILBAUWEISE
SKELETTBAUWEISE
MAUERWERKSBAUWEISE
8
Bauindustrie Bayern | Position
IMPRESSUM
Ansprechpartner beim Bayerischen Bauindustrieverband:
REDAKTION
Birgit Schnell-Muckel, M.A.
[email protected]
+49 89 235003-28
ABTEILUNG RECHT UND STEUERN
RA Dr. Detlef Lupp
[email protected]
+49 89 235003-31
ABTEILUNG HOCHBAU UND ENERGIE
Dipl.-Ing. (FH)/MBA & Eng. Werner Goller
[email protected]
+49 89 235003-41
GESTALTUNG
ediundsepp Gestaltungsgesellschaft, München
HERAUSGEBER
Bayerischer Bauindustrieverband e.V. (BBIV)
Oberanger 32
80331 München
www.bauindustrie-bayern.de
© BBIV, Januar 2016
Bayerischer Bauindustrieverband e.V.
www.bauindustrie-bayern.de

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