HUBERT FLEINDL VORSITZENDER RICHTER AM LANDGERICHT

Die Mietpreisbremse
HUBERT FLEINDL
VORSITZENDER RICHTER AM LANDGERICHT MÜNCHEN I
S TA N D 0 5 . 0 7 . 2 0 1 5
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Überblick über die Neuregelungen
Die Neuvertragsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um 10% übersteigen
Voraussetzungen: Vorliegen einer Gebietsverordnung iSv § 556d Abs. 2
Ausnahmen:
Höhere Vormiete, § 556e Abs. 1
Modernisierung in den letzten drei Jahren, § 556e Abs. 2 (11% zum (nicht mod. Zustand + 10%))
Umfassende Modernisierung, § 556f Alt. 2 (erste Vermietung ist preisfrei)
Neubau ab 01.10.2014, § 556f Alt 1 (jede Vermietung ist preisfrei)
Es gilt die jeweils für den Vermieter günstigste Ausnahme
Rückforderungsansprüche nach § 556g Abs. 1 (alles was X +10% überschreitet)
Rüge in Textform ist Voraussetzung, § 556g Abs. 2
Ausnahme wohl: deliktische Schadensersatzansprüche
Auskunftsanspruch des Mieters: § 556g Abs. 3
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Inkrafttreten und Regelungszweck
Verabschiedung im Bundestag: 05.03.2015
Behandlung im Bundesrat: 27.03.2015
Verkündung am 21.04.2015
In Kraft getreten am 01.06.2015 – Ausnahme 556d Abs. 2
Rechtsverordnungen der Landesregierungen nötig – gibt es bisher in
Berlin (seit 01.06.) sowie Hamburg und NRW (je ab 01.07.)
In Bayern geplant ab 01.08.2015
Bestellerprinzip für Makler gilt ebenfalls seit 01.06.2015
Zweck der Regelung:
 Dämpfung des Mietanstiegs in den Ballungszentren deutscher Großstädte
 Verhinderung weiterer Gentrifizierung
 Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Die bayerische MietpreisbremseVO
oEntwurf einer Mietpreisbremseverordnung vom Juni 2015
o§ 1c der Wohngebieteverordnung sieht 143 bayerische Städte und Gemeinden vor
o
o
o
o
Landeshauptstadt München
Alle Großstädte in Bayern
28 von 29 Gemeinden im Landkreis
Viele Umlandgemeinden aus den umliegenden Landkreisen
oQuellen: Berechnung nach Daten der amtlichen Statistik + Datenerhebung bei Kommunen 6-10 2014
o Bautätigkeit, Veränderung des Wohnungsbestandes
o Daten zu Sozialwohnungen
o Verhältnis Veränderung der Bevölkerung zu Veränderung des Wohnungsbestandes (Prognose)
oInkrafttreten geplant für den 01.08.2015
oDauer: gesetzliche Höchstfrist von 5 Jahren
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Die gesetzliche Regelung, § 556d BGB
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch
Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten
Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die
ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2) höchstens um zehn Prozent
übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf
Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor,
wenn (…)
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Mietverhältnis über Wohnraum
Die Vorschrift gilt nur für Wohnraummietverhältnisse
Bei teilgewerblicher Nutzung ist auf den Schwerpunkt abzustellen
Ausgenommen sind
 Ferienwohnungen
 Studentenwohnheime
 Möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung
Gewerbliche Zwischenmiete, § 565 BGB
Erfasst sind aber sehr wohl Untermietverhältnisse.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Der Begriff der ortsüblichen
Vergleichsmiete
 Legaldefiniert in § 558 Abs. 2 BGB:
 „die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier
Jahren vereinbart oder (…) geändert worden sind.
 Unterschied zur Marktmiete (Bestandsmieten)
 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
 Mietspiegel
 Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten
 Aufstellung von Mietdatenbanken erforderlich in Gemeinden ohne Mietspiegel
 Der Gesetzgeber meint die konkrete Einzelvergleichsmiete.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ermittlung der höchst zulässigen Miete
am Beispiel München
Ermittlung des Grundpreises nach Tabelle 2 des Mietspiegels 2015
(Baujahr und Wohnfläche)
Maßgeblich ist die vereinbarte Wohnfläche
Bei Fehlen einer Vereinbarung gilt die tatsächliche Wohnfläche
 Neuvermietung: Im Regelfall Berechnung nach der WoFlV
 Problem bei Mustermietverträgen: Fehlende Wohnfläche + Indexmiete
Repräsentative Zu- und Abschläge nach Tabelle 3 (zwingend; Auslegung
einzelner Kriterien?
Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne (Tabelle 5)
 Keine „freie“ Spanne
 Zuschläge nur anhand nicht erfasster Merkmale oder begründeter Spannenanteil
 Im Zweifel: Mittelwert!.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ermittlung der höchst zulässigen Miete
am Beispiel Münchens
Falsch: € 15,95
Obere Spanne
Höchstzulässige Miete
€ 13,20
Mittelwert nach Tab. 2+ 3
Untere Spanne
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
€ 14,50
€ 12,00
Sonderproblem: Landkreis- und
Umlandgemeinden
BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 = WuM 2014, 33
Leitsätze
1.
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksamen
Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist
2.
Ein wirksamen Mieterhöhungsverlangen liegt nicht vor, wenn zu dessen Begründung der
Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen wurde, es jedoch an einer
Vergleichbarkeit der Gemeinden fehlt.
3.
Die Vergleichbarkeit kann nicht durch einen Zu- oder Abschlag erst hergestellt werden.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ermittlung in Gemeinden ohne
Mietspiegel
Diskussion im Gesetzgebungsverfahren – Einwände wurden nicht beachtet
Anwendung des Münchener Mietspiegels scheidet definitiv aus!
Mietspiegel einer anderen Nachbargemeinde (558a Abs. 4 S. 2)
 Karlsfeld – Unterschleißheim oder Garching
 Germering – Puchheim
 Dachau – Freising
Erstellung eines Mietspiegels? (auch für mehrere Gemeinden möglich)
Gerichtsgutachten für diese oder eine vergleichbare Wohnung vorhanden
Gutachten durch Vermieter erstellen lassen vor der Vermietung
Preisauskünfte von Maklerverbänden oder Marktbeobachtungsinstituten
Vergleichswohnungen?
Mietdatenbanken als Alternative zum Mietspiegel
Miete in Höhe der Vormiete verlangen.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Besonderheiten bei der Ermittlung I
Personenwechsel auf Mieterseite:
 Maßgeblich ist der Wille der Parteien
 Dreiseitiger Vertrag: idR Vertragsfortsetzung
Teilunwirksam ist die Preisabrede
 Unerheblich ist, ob der Vermieter die erhöhte Miete fordert oder
 der Mieter sie anbietet (siehe § 556g Abs. 1 S. 3: Ausschluss von §§ 814 S. 2 + 817)
Mängel:
 Behebbare Mängel führen nicht zu einer Änderung der Beschaffenheit
 Unbehebbare Mängel können im Einzelfall zu einem Abschlag führen
Neuer Mietspiegel:
 Im Rahmen von § 558: Datenerhebung meist aktueller, anwendbar auf laufende Verfahren
 § 556d: Maßgeblich ist der jeweils bei Vertragsschluss gültige Mietspiegel (Zweck; § 556d Rn. 56)
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Besonderheiten bei der Ermittlung II
 Betriebskostenpauschale (keine verdeckte höhere Miete – muss ortüblich
sein!)
 Teilinklusivmieten
 Nettowert aus dem Mietspiegel
 Anschließend sind die Betriebskosten hinzuzurechnen (nur welche? – Durchschnittswerte
Mietspiegel!)
 Dann können 10% Aufschlag addiert werden
 Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung und Untervermietung
 Müssen immer ortsüblich sein
 Drohende Umgehung durch verdeckte Nettomietanteile – Arbeitszimmer -
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Besonderheiten bei der Ermittlung III
 Teilmöblierungen
 Voll möblierte Wohnungen unterfallen nicht dem Mietspiegel
 Ortsüblicher Zuschlag bei Teilmöblierungen möglich
 Einzelne Möbel rechtfertigen keinen Aufschlag
 Ansonsten: Schätzung nach § 287 ZPO im Rückforderungsprozess
 Garagen (Anteil muss ortsüblich sein)
 Luxuswohnungen: auch hier gibt es eine ortsübliche Vergleichsmiete, § 556d ist
anwendbar
 Staffelmiete: Hier kommt es auf die jeweilige Mietstaffel im Verhältnis zur dann
gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete an
 Kann sich also bei Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete ändern
 Indexmiete: Maßgeblich ist nur die Anfangsmiete.
 Bei Unwirksamkeit der ersten Miete ist die Indexvereinbarung weg!
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 1: Höhere Vormiete, § 556e I
 (1) Ist die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d
Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei
der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen, sowie solche
Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses
vereinbart worden sind.
 Bestandsschutz und verfassungsrechtliches Verhältnismäßigkeitsprinzip
 556d soll Preissprünge verhindern, aber nicht zur Absenkung bereits vereinbarter Mieten
führen
 Vermeidung von Verlusten bei der Bewirtschaftung
 Fremdfinanzierte Wohnungen
 Vorteil: Befriedungsfunktion bei schwieriger Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 1: Höhere Vormiete, § 556e I
 Die „Vormiete“ als begriffliche Neuschöpfung des Gesetzgebers
 Die Vormiete muss rechtlich wirksam begründet und geschuldet worden sein
 Ursprünglicher Vertragsschluss mit dem Vormieter
 Verstoß gegen 556d Abs. 1 – ab Geltung der Gebietsverordnung
 Unwirksame Staffelmietvereinbarung (letzte Staffel)
 Scheinverträge, § 117 BGB
 Einzelne Klauseln (Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen)
 Spätere Vereinbarungen: 557, 558 (unter Verstoß gegen 556d möglich)
 Einseitige Erhöhungen: 559, 560 (müssen im Vormietverhältnis wirksam gewesen sein)
 Rechtsfolge bei unwirksamer Vormiete: Es gibt keine Vormiete
 Maßgeblich ist immer die zuletzt geschuldete Miete
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 1: Höhere Vormiete, § 556e I
Unwirksamkeit von Mieterhöhungen vor Jahresfrist, Abs. 1 S. 2 Alt.
2
 Soll Umgehungen bei absehbarer Beendigung des MV verhindern
 Umfasst jede Vereinbarung, auch vor Inkrafttreten der Gebietsverordnung
 Maßgeblich für die Jahresfrist ist die letzte Willenserklärung (Zustimmung
des Mieters)
 Gerichtlicher Vergleich: Vereinbarung, Abs. 2 S. 1 gilt
 Zustimmungsurteil: Abs. 2 S. 1 gilt nicht (umstr., aber kaum praktische
Relevanz)
 Rechtsfolge: Maßgeblich ist die davor vom Mieter geschuldete Miete
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 1: Höhere Vormiete, § 556e I
 Nichtberücksichtigung von Mietmängeln, Abs. 1 S. 2 Alt. 1
 Behebbare Mängel
 Es gilt die vereinbarte Miete ohne Minderungsbetrag
 Auch bei Nichtbeseitigung des Mangels (arg: Trennung zwischen
Beschaffenheitsvereinbarung, Gewährleistungsrecht und Preisabrede, str.)
 Nicht behebbare Mängel
 vereinbarte Beschaffenheit, Kenntnis des Mieters
 Problem der Flächenabweichungen
Indexmiete möglich, Staffelmiete nicht
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 1: Höhere Vormiete, § 556e I
 Sondertatbestände
1. Veränderung des Mietgegenstandes
◦ Veränderung des Leistungsumfanges steht im Belieben des Vermieters (Vergrößerung
oder Verkleinerung der Wohnfläche, Garage, Terrasse, Garten, Balkon)
◦ Grundsatz: Es gibt keine Vormiete (str.)
◦ Ausnahme: Erweiterung des Leistungsumfanges (Teleologische Reduktion)
2. Veränderung der Mietstruktur
◦ Vergleichbarkeit der Nettomietanteile (Betriebskosten müssen herausgerechnet werden)
◦ Umgehung durch fiktiv überhöhte Betriebskosten
3. Eigentümerwechsel
◦ Während des Vormietverhältnisses: § 566, Vormiete kann vereinbart werden
◦ Nicht bei Erwerb in unvermieteten Zustand (arg: Bestandsschutz gilt nicht)
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ermittlung der höchst zulässigen Miete
am Beispiel Münchens - Vormiete
Vormiete € 15,50
Obere Spanne
Höchstzulässige Miete
€ 13,20
Mittelwert nach Tab. 2+ 3
Untere Spanne
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
€ 14,50
€ 12,00
Ausnahme 2:
Modernisierungsmaßnahmen, § 556e II
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 556b durchgeführt, so darf die nach § 556d Abs. 1 zulässige
Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 – 3 und §
559a Abs. 1 – 4 ergäbe. (…)
 Zweck: Investitionsaufwand soll dem Vermieter erhalten bleiben
 Unerheblich, ob er die Kosten im Vormietverhältnis umgelegt hat oder nicht
 Härteeinwand
 Rücksicht auf Vormietverhältnis
 Unerheblich, ob die Räume überhaupt vermietet waren (Modernisierung bei Leerstand)
 Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete in unrenoviertem Zustand zzgl 10%
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 2:
Modernisierungsmaßnahmen, § 556e II
 Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3 – 6 (nicht 2 + 7)
 Verbesserung der Mietsache (neuer oder veränderter baulicher Zustand)
 Abzustellen ist jeweils auf Vormietverhältnis (Standard bei Vertragsschluss)
 Problem: Modernisierung zwischen den Mietverhältnissen
 Vermieter muss der Bauherr sein (also nicht bei Erwerb nach Modernisierung!)
 Keine Härtefallabwägung, kein formalisiertes Verfahren nach § 559b
 Instandsetzungsanteile müssen abgezogen werden
 Großes praktisches Problem bei späteren Streitigkeiten (Mieter kennt den Zustand nicht)
 Schönheitsreparaturen + Schadensbeseitigung aus dem Vormietverhältnis
 Dreijahresfrist
 Fertigstellungszeitpunkt muss innerhalb der 3-Jahresfrist liegen
 Außer Betracht bleiben Restarbeiten außen oder Mängelbeseitigungsarbeiten
 Mehrere Maßnahmen (trennbare Wertverbesserungen – Mieter profitiert)
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 2:
Modernisierungsmaßnahmen, § 556e II
 Vielfältige praktische Probleme:




Instandsetzungs- und Instandhaltungsanteile
555b Nr. 2 + 7
Umlageschlüssel
Drittmittel
 Zeitliche Probleme; Beweisführung.
 Beweislast für Jahre später geführten Rückforderungsprozess: Vermieter
 Anforderungen an die Darlegung im Prozess
 Substantiierung von Instandsetzungsanteilen durch den Mieter?
 Indexmiete möglich, Staffelmiete nicht
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ermittlung der höchst zulässigen Miete
am Beispiel Münchens - Modernisierung
Modernisierungszuschlag
559 Abs. 1 BGB: (11 %)
Obere Spanne
Höchstzulässige Miete
€ 13,20
Mittelwert nach Tab. 2+ 3
Untere Spanne
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
€ 14,50
€ 12,00
Ermittlung der höchst zulässigen Miete –
Wahlrecht des Vermieters
Vormiete
Modernisierungszuschlag
Obere Spanne
Höchstzulässige Miete 556d
€ 13,20
Mittelwert nach Tab. 2+ 3
Untere Spanne
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
€ 14,50
€ 12,00
Ausnahme 3: Neubau, § 556f I S. 1
 § 556f S.1: „§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014
erstmals genutzt und vermietet wird.“
 Begriff des Neubaus - § 16 Abs. 1 WoFG




Nicht nur völlig neu errichtete Gebäude
Gebäude wird unter wesentlichem Bauaufwand (mind. 1/3 der Neubaukosten) wieder nutzbar gemacht
Neu geschaffene Wohnungen durch Änderung oder Ausbau unter wesentlichem Bauaufwand
Nicht: Erweiterung, Aufteilung, Zusammenlegung etc.
 Unklar: Gemeint ist, dass die Wohnung preisfrei ist, wenn bis zum 01.10.2014 weder eine
Vermietung noch eine sonstige Nutzung stattfand
 Gewerbliche Nutzung oder Nutzung durch den Eigentümer bis zum 01.10.2014
 Unerheblich aber, wenn die Wohnung später erstmals vermietet wird
 Maßgeblich ist der Mietbeginn, nicht der Vertragsabschluss
 Die Wohnung ist dann völlig preisfrei auch bei späteren Wiedervermietungen
 Staffel- und Indexmieten sind überdies möglich.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 – 3 WoFG
§ 16 WoFG – Wohnungsbau, Modernisierung
(1) Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch
1.Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wird,
2.Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude
auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
3.Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem
Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder
4.Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte
Wohnbedürfnisse.
(2) Wohnraum oder anderer Raum ist in Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein
zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der
Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der
Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet; dabei ist es unerheblich, ob der Raum
oder der Gebäudeteil tatsächlich genutzt wird.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 4: Umfassende
Modernisierung, § 556f S. 2
 § 556 S.2: „Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung
nach umfassender Modernisierung.“
 Zweck:
 Vermeidung von Investitionshemmnissen
 Förderung der energetischen Modernisierung von Altbestand
 Entlastung des Vermieters von komplizierten Berechnungen (Instandsetzungsanteilen)
 Umfassende Modernisierung meint: einem Neubau vergleichbar
 Im Kern muss eine Verbesserung der Mietsache erfolgen (nicht bei reinen Instandsetzungsmaßnahmen)
 Umfassend = einem Neubau vergleichbar
 Kosten und qualitative Auswirkungen
 Wesentlicher Bauaufwand (§ 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG): 1/3 des Neubauaufwands, Luxus bleibt außer
Betracht
 Verbesserung, also Modernisierung in den Bereichen Heizung, Fenster, Fußboden, Elektro etc. muss zu
einem dem Neubau angenäherten Zustand führen
 Unerheblich sind hier Instandhaltungsanteile
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Ausnahme 4: Umfassende
Modernisierung, § 556f S. 2
 Rechtsfolge: Die erste Vermietung nach Modernisierung ist preisfrei
 Gilt auch bei zunächst erfolgter Eigennutzung
 Gilt nicht, wenn die erste Vermietung gewerblich erfolgt und dann als Wohnraum vermietet
wird
 Bei Wiedervermietung als Wohnraum kann die bisherige Miete als Vormiete vereinbart
werden, ansonsten gilt 556d Abs. 1
 Indexmieten sind zulässig
 Staffelmieten sind zulässig
 Problem: Erhebliches Missbrauchspotential – enorm unscharfe, extrem
streitanfällige Regelung
 Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
ANSPRÜCHE DES MIETERS BEI VERSTÖßEN GEGEN DIE
„MIETPREISBREMSE“
1. Bereicherungsansprüche wegen
überzahlter Miete
2. Schadensersatzansprüche auf Rückzahlung
3. Sonstige Ansprüche des Mieters bei
Verstößen gegen die Preisobergrenze
4. Ansprüche des Vermieters
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Rechtsgrundlage: § 556g
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels
abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei
Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter
hat dem Mieter die zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe
einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind
nicht anzuwenden.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht
geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften
dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge
fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die
Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Bereicherungsanspruch des
Wohnraummieters, § 556g
Teilnichtigkeit nach 556g Abs. 1 S. 1
 Vereinbarungen, die sich mittelbar auf die Preisabrede auswirken
 Überhöhte Wohnfläche
 Neubau, umfassende Modernisierung
 Beschaffenheit, Ausstattung der Mietsache
 Sonstige Abweichungen: Rügepflicht, Beweislast, Auskunftsanspruch, Haftungsfreizeichnungen
§ 556g Abs. 1 BGB als Anspruchsgrundlage mit Rechtsfolgenverweisung in das
Bereicherungsrecht (condictio indebiti)
 Mietverhältnis über Wohnraum
 Aktivlegitimation des Mieters (Zahlungen Dritter)
 Passivlegitimation des Vermieters
◦ Rechtsgeschäftliche Veräußerung, § 566 Abs. 1 BGB
◦ Rechtsübergang erst mit Eintragung
◦ Es gilt das Fälligkeitsprinzip
◦ Sonderproblem: Abtretung der Mietansprüche vor Eintragung
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Kondiktion bei Mietzahlung an den
Erwerber vor Eintragung
Abtretung
Mietvertrag
Wegen der Teilnichtigkeit ist bis zur Eintragung
immer im Verhältnis V – M zu kondizieren!
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Die Rügepflicht: § 556g Abs. 2
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht
geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die
Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach
Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf
denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Die Rügepflicht, § 556g Abs. 2
Zweck der Rügepflicht
Die Rüge als anspruchsbegründendes Tatbestandsmerkmal
Inhaltliche Anforderungen, § 556g Abs. 2 S. 2
◦
◦
◦
◦
◦
◦
Keine pauschalen Rügen
Keine hohen Anforderungen – Gegenstück zum Mieterhöhungsverlangen
Einordnung in ein Mietspiegelfeld und zulässige Gesamtmiete
Nicht erforderlich: die Richtigkeit der Berechnung
Nicht erforderlich: Angaben zu § 556e (allenfalls Bestreiten!)
Problem: Gemeinden ohne Mietspiegel (drei Vergleichswohnungen aus den letzten vier Jahren?)
Unerheblich: Geltendmachung eines Auskunftsanspruch
Textform; Fälligkeit
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Inhalt des Bereicherungsanspruchs
§ 556g Abs. 1 S. 2 + 3: Kondiziert werden kann der die zulässige Miethöhe
überschreitende Betrag
Gesetz ordnet eine Teilnichtigkeit nach § 139 an
◦ Vor Überlassung der Mietsache?
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 556d Abs. 1, 558 Abs. 2
Berechnung nach der Formel: K = M – (X + 0,1X)
◦ K = Kondiktionsanpruch
◦ M = vereinbarte (und bezahlte) Miete
◦ X = Ortsübliche Vergleichsmiete
Kondiziert wird in zeitlicher Hinsicht bis zur ersten zulässigen Erhöhung (etwa nach § 558 BGB;
keine Dynamisierung mit steigender ortsüblicher Miete)
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Berechnungsbeispiel
Für eine Wohnung mit 120 qm ist eine Nettomiete von € 1.500,-- vereinbart
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt € 10,-- pro qm Wohnfläche
K = 1.500 – (1.200 + 120) = € 180,-Vormiete € 1.400,--?
◦ § 556e: Kondiziert werden können dann € 100,--
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Berechnung bei der
Staffelmiete
oWohnfläche 120qm; Ausgangsmiete
2015: € 1.300,--
oBei Mietbeginn kein Verstoß: K =
1.300 – (1.200 + 120) = - € 20,--
oNach 1 Jahr (2016): € 1.400,--
o2016: K = 1.400 – (1.200 + 120) = €
80,--
oNach 2 Jahren (2017): € 1.500
oOrtsübliche Vergleichsmiete 2015 +
2016: € 10,-- pro qm
o2017: K = 1.500 – ( 1.320 + 132) = €
48,--
oOrtsübliche Vergleichsmiete 2017: €
11,--
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Inhalt des Bereicherungsanspruchs
Indexmiete
Anpassung nach der Stichtagsdifferenz
Zinsen
Mietmängel
◦ Behebbare Mängel
◦ Nicht behebbare Mängel
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Wohnflächenabweichungen
Liegt keine Vereinbarung vor, gilt die tatsächliche Wohnungsgröße
◦ Konkludente Vereinbarung?
◦ Wohnflächen-VO
◦ Ermittlung durch Sachverständigen-Gutachten
Angabe einer Wohnfläche = Beschaffenheitsvereinbarung
◦ Gilt auch bei „ca.“ – Angaben
◦ Abweichungen von bis zu 10% bleiben außer Betracht
◦ Bei Abweichungen von mehr als 10% gilt:
◦ Recht auf Anpassung an die tatsächliche Größe
◦ Kondiktionsanspruch des Mieters nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1
◦ Kondiktionsansprüche nach 556g Abs. 1 S. 3?
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Wohnflächenabweichungen
BEISPIEL 1
BEISPIEL 2
oWohnfläche mit 120 qm vereinbart
oVereinbarung mit 120qm und € 1.500,--
oMiete: € 1500,--
oWohnfläche tatsächlich: 90 qm
oTatsächliche Wohnfläche: 110 qm
oOrtsübliche Vergleichsmiete
oOrtsübliche Vergleichsmiete: € 10
o Wohnungen 120 qm: € 10,-o Wohnungen 90 qm: € 11,--
oKein Anspruch aus § 812, da Abweichung
kleiner 10%
o556g Abs. 1 S. 3: K = € 180,--
7. Juli 2015
oKondiktionsanspruch aus § 812 und
Anpassung nach § 242 iHv 25% = € 1.125,-o556g Abs. 1 S. 3? K = 1.125 – (990 + 99) = €
36,--
VRILG HUBERT FLEINDL
Kein Ausschluss des Anspruchs
§§ 814 + 817 S.2
◦ Sind nach § 556g Abs. 3 S. 3 ausdrücklich ausgeschlossen – kein Vorbehalt nötig
◦ Kondiktion daher auch bei ausdrücklich erklärtem Einverständnis möglich
◦ Schmiergelder?
Vereinbarungen nach Vertragsabschluss
◦ Etwa im Rahmen eines Prozessvergleichs über Ansprüche nach 556g Abs. 1
◦ Problem der Umgehung: Rüge und Invollzugsetzung erforderlich
Außerkrafttreten der Verordnung nach § 556d Abs. 2
Einrede der Verjährung: es gilt die regelmäßige dreijährige Verjährung ab Entstehen des
Anspruchs (Rügeerhebung)
 Kein Fall des § 548 BGB
 Daher § 195 BGB
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Darlegungs- und Beweislast
Allgemeine Grundsätze: Anspruchsteller – Anspruchsgegner
Negative Tatsache des fehlenden Rechtsgrunds, § 556d Abs. 1: Mieter
Beweislastumkehr aber bei §§ 556e, 556f
◦ Echtes gesetzliches Regel-Ausnahme-Verhältnis
◦ Vormiete, Modernisierung, Baujahr: Kenntnisbereich des Vermieters
◦ Wortwahl 556e sowie Überschrift + Wortlaut 556f
◦ Miete darf nicht „überschritten werden“
◦ „Ausnahmen“ – „§ 556d ist nicht anzuwenden“
◦ Begr: „Sondertatbestände“
◦ Folge: Vermieter muss darlegen und beweisen; Mieter kann (einfach) bestreiten
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Der Auskunftsanspruch des Mieters nach
§ 556g Abs. 3
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über
diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete
nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese
Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer
Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen gilt §
559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Der Auskunftsanspruch des Mieters nach
§ 556g Abs. 3
Der Auskunftsanspruch als „Hilfsanspruch“ des Mieters
 nicht des Interessenten
 wohl aber zwischen Abschluss und Gebrauchsüberlassung
Rückforderung und Rüge nach § 556g Abs.2 hängen nicht von der Auskunft ab
Inhalt des Anspruchs







Tatsachen, über die der Vermieter unschwer Auskunft erteilen kann
Keine Beschaffungspflicht (Wohnfläche, Baujahr)
Tatsachen zu den Ausnahmen der §§ 556e und 556f (Beweislast)
Vormiete umfasst Auskunft über Mieterhöhungen (Höhe und Datum)
Nennung des Namens des Vormieters nicht geschuldet
Modernisierung: Art, Höhe der Kosten, Umlageschlüssel, Erhaltungsmaßnahmen, Anrechnung von Drittmitteln)
Verpflichtung zur Vorlage von Belegen (§ 242 BGB im Einzelfall; str.)
Folgen einer fehlerhaften oder nicht erteilten Auskunft
◦ Schadensersatzanspruch nach § 280 I bei unterbliebener, verzögerter oder unrichtiger Auskunft
◦ Arglisteinrede bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs
7. Juli 2015
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Schadensersatzansprüche auf
Rückzahlung
§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2; Verlangen einer überhöhten Miete als vorvertragliche
Verletzung einer Schutzpflicht (c.i.c.)
Pflichtverletzung: zurechenbarer Verstoß gegen 556d Abs. 1
Fehlendes Verschulden, § 280 Abs. 1 S. 2
Vertrauensschaden?
Aber: kein Anspruch vor qualifizierter Rüge nach § 556g Abs. 2
◦ Systematische Auslegung („nur zurückverlangen“)
◦ Teleologische Auslegung – Sinn und Zweck
◦ Rechtssicherheit, Streitanfälligkeit der Einordnung; Mieter hat sich „zunächst auf die Miete eingelassen“ = Billigkeitserwägungen
◦ Gesetzesbegründung: Ansprüche „gleich welcher Art“
◦ 280 I würde den Zweck des § 556g Abs. 2 aushebeln
◦ Problem des Vorsatzes: Schutz über Deliktsrecht? Auskunft?
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Beispiel:
Mietvertrag 120qm,
Miete € 1.500,-ortsüblich sind €
1.200,-Abschluss Mietvertrag
13.12.15
Einzug 01.01.16
Auskunftsverlangen
20.06.; falsche Auskunft
über die Vormiete am
01.07.16
Rüge am 01.12.
Klageerhebung am
folgenden 01.02.17
7. Juli 2015
Schadensersatzansprüche des Mieters
Kein
Anspruch
Schadensersatz
280 I, 556g III
01.07.
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Rückforderung
556g I S. 3
01.12.
€ 180
Sonstige Rechte des Mieters
1.
Erhebung einer Feststellungsklage
2.
Nichtzahlung des nicht geschuldeten Teils der Miete
o
o
Teilnichtigkeit des § 556g Abs. 1 gilt auch dann
Problem: Kürzungen ohne Rüge und Zweck des § 556g Abs. 2?
3.
Aufrechnung mit überzahlten Mieten (nicht mit Mieten vor Rügeerhebung: Fälligkeit)
4.
Fristlose Kündigung, § 543 Abs. 1 + Kündigungsfolgeschäden
◦
◦
5.
Einzelfallabwägung; Unzumutbarkeit
Insb in Täuschungsfällen
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
o
o
o
§ 123 schützt die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit
Anfechtung möglich neben Kündigung und Ansprüchen nach § 556g
§§ 812, 818 Abs. 2: Nutzungen in Höhe der ortsüblichen Miete
6.
Kautionsrückzahlung
7.
§ 5 WiStG und Mietwucher
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Rechte des Vermieters bei unberechtigten
Rügen
Positive Feststellungsklage (wohl ab Rügeerhebung)
Zahlungsklagen aus § 535 Abs. 2 (im Urkundenprozess möglich)
◦ Beweislast für den Verstoß bleibt beim Mieter
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3
◦
◦
◦
◦
Vertretenmüssen, 286 Abs. 4
Unverschuldeter Rechtsirrtum kann entlasten
Problem: Schuldner darf das Risiko eines Irrtums nicht auf den Gl. abwälzen
Hohes Risiko für den Mieter, daher besser: Rüge + vollständige Zahlung, ggfs. Vorbehalt
Ordentliche Kündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 1
◦ Nachzahlung innerhalb der Schonfrist hilft daher meist nicht
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL
Fazit zur Mietpreisbremse
 Die Einführung der Mietpreisbremse in Bayern und insb. in München ist geplant für den
01.08.2015
 Die höchstzulässige Miete ist die konkrete Einzelvergleichsmiete zuzüglich 10%
 Es darf nicht vom oberen Spannenwert des Mietspiegels ausgegangen werden
 Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es bei höheren Vormieten, Modernisierungen und
Neubauten
 Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch nach
Rügeerhebung
 Der Vermieter darf die 110% aber in jedem Falle behalten
 Vielen Dank fürs Zuhören!!!
7. Juli 2015
VRILG HUBERT FLEINDL

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