Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Halbjahresbericht 2014/2015 Zürich New York Sydney Ce rapport semestriel est également disponible en français. Envoyez votre demande à [email protected] Zu den Fotografien Übersetzungen des Halbjahresberichts In der Berichtsperiode konnte AFIAA gleich zwei erfolgreiche Der vorliegende Halbjahresbericht ist als Original in Käufe abschliessen. Im Dezember 2014 setze sich AFIAA in deutscher Sprache abgefasst und entsprechend ins einem hart umkämpften Bieterwettbewerb gegenüber renom- Französische übersetzt worden. Rechtlich verbindlich mierten internationalen Investoren durch und sicherte so mit ist die deutsche Version. der Immobilie „Brondankulma“ ein Landmark-Bürogebäude in Helsinki, Finnland. Für das Objekt „Arch Square“ in Washington D.C., USA, eine Gewerbeliegenschaft an erstklassiger Retail-Lage, wurde bereits im Oktober 2014 ein bedingter Kaufvertrag unterzeichnet. Die Eigentumsübertragung erfolgte im Februar 2015. „Brondankulma“ gehört innerhalb des Geschäftszentrums von Helsinki zu einem der modernsten Gebäude unmittelbar am Esplanadi-Park. Die rund 8 200 Quadratmeter grosse Liegenschaft wurde 1975 erstellt und im Jahr 2013 umfassend saniert. Sie ist fast vollständig und langfristig an Mieter bester Bonität vermietet. Knapp 70% der Mieterträge stammen aus dem Bürobereich, Hauptmieter ist die bekannte Anwaltskanzlei Hannes Snellmann. Der Einzelhandelsbereich ist aufgeteilt in ein Restaurant und zwei Läden. Das Restaurant „Bronda“ wird von den bekannten finnischen Gastronomen Matti Wikberg und Tomi Björk geführt. Das Objekt „Arch Square“ befindet sich an erstklassiger Retail-Lage direkt am Eingang zur Chinatown in Washington D.C., USA. Die rund 5 100 Quadratmeter grosse Liegenschaft wurde vor dem Ersten Weltkrieg erbaut und 2012 umfassend kernsaniert. Sie ist vollständig und sehr langfristig an Mieter mit bester Bonität vermietet. Die gut diversifizierte und ausgewogene Mieterstruktur sowie die zeitlich gestaffelt abgeschlossenen Mietverträge erhöhen die Objektqualität zusätzlich. Die hochwertige Immobilie befindet sich an der Ecke 7th Street / H Street, Washington, eine der frequenzstärksten Lagen des gesamten Districts of Columbia überhaupt. Die unmittelbare Umgebung weist ein sehr hohes gewerbliches und touristisches Fussgängeraufkommen auf. Im Radius von einer Meile (1.6 Kilometer) arbeiten mehr als 270 000 Menschen. Die Distanz zum Weissen Haus beträgt weniger als eine Meile. AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 1 Einleitung Vorwort3 Organe5 Kennzahlen per 31.03.2015 7 Anlagegruppe Anlagen Direkte Anlagen 9 Allgemeine Entwicklung der Anlagegruppe Marktwerte11 Nettovermögen12 Erträge und Aufwendungen 13 Anspruchsbestand und Kapitalzusagen 13 Konsolidierungskreis14 Fremdwährungen15 Konsolidierte Halbjahresrechnung Konsolidierte Vermögensrechnung Konsolidierte Erfolgsrechnung 18 19 Zusatzinformationen Sitz der Anlagestiftung 21 Mitgliedschaften21 Einleitung Brondankulma, Helsinki AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Einleitung 3 Vorwort Anfangs April 2015 erhöhte die Eidgenossenschaft eine bis Juli 2025 laufende Staatsanleihe mit einem Coupon von 1.5%. Die Anleihe wird in den folgenden Wochen um 117% mit einer deutlich negativen Rendite auf Verfall gehandelt. Negativzinsen und die lockere Geldpolitik der Zentralbanken führen zu einem breit abgestützten und lange anhaltenden Anlagenotstand in allen gängigen Anlagekategorien der institutionellen Investoren. Durch negative risikolose Zinssätze und ungenügende Renditeaussichten bei festverzinslichen Anlagen werden Investoren vermehrt in riskantere Anlageformen gedrängt. Kontinuierliche Umschichtungen in Dividendenpapiere und Sachwerte mit entsprechend preistreibendem Effekt sind die seit mehreren Jahren beobachtbare Konsequenz. Die Aktienhausse an der Wallstreet geht inzwischen ins siebte Jahr, der S&P 500 hat sich in dieser Zeit verdreifacht. In diesem Anlageumfeld erfreuten sich professionelle Investoren über die erzielten Wertsteigerungen, erkennen aber auch die Gefahr von Fehlallokationen und fundamental nicht gestützten Übertreibungen mit entsprechendem Risiko von Rückschlägen. Diese Feststellung gilt allgemein – auch für die Kategorie internationaler Immobilien Direktanlagen. AFIAA, als erste Anlagestiftung in diesem Segment, bietet seit über zehn Jahren eine NAVbasierte Anlagemöglichkeit, die gerade bei volatilen Finanzmärkten in den Portefeuilles unserer Anleger als Stabilisator dienen soll. Mit unserer ausgeprägten Core-Ausrichtung suchen wir global hochwertige und langfristig von bonitätsstarken Mietern genutzte Objekte in den besten Lagen der bedeutenden Metropolen. Dieses Investitionsprofil verspricht langfristig planbare Cashflows und auch bei gesunkenen Ankaufsrenditen eine auskömmliche Mehrrendite zu risikolosen Anlagen. Historisch sind zudem im Core-Bereich die geringsten Wertschwankungen und nach Korrekturen eine vergleichsweise rasche Erholung auszumachen. Der globale Ansatz bezweckt eine optimale Diversifikation und erlaubt, insbesondere beim Ankauf, von der unterschiedlichen Zyklik der verschiedenen Immobilienmärkte zu profitieren. Mit dieser Ausrichtung hat AFIAA erneut das Vertrauen von weiteren Investoren gewonnen. Seit Beginn des laufenden Geschäftsjahres sind AFIAA mit der Pensionskasse des Schweizerischen Apothekerverbands, der VSAO Stiftung für Selbständigerwerbende (Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Kliniken) und der Pensionskasse der Schweizerischen Nationalbank drei neue Vorsorgeeinrichtungen beigetreten. Einige der bisherigen Anleger haben ihr Engagement substanziell erhöht. Wir begrüssen die Neuanleger und bedanken uns bei allen Investoren für das entgegengebrachte Vertrauen. Im ersten Semester des Geschäftsjahres konnte das Immobilienportfolio qualitativ und quantitativ ausgebaut werden. Im Dezember 2014 wurde die Akquisition des Landmark-Bürogebäudes „Brondankulma“ in Helsinki vermeldet, per Ende Februar 2015 gelang mit dem Erwerb von „Arch Square“ in Washington D.C. eine weitere grossvolumige Akquisition. Das langfristig von bekannten und bonitätsstarken Mietern genutzte Core Objekt ergänzt unser Portfolio in idealer Weise. Wir erschliessen damit eine bevorzugte und stark frequentierte Retaillage und realisieren mit der Erhöhung der US-Allokation ein strategisches Ziel. Das totale Investitionsvolumen der in diesem Geschäftsjahr bisher angekauften Objekte beträgt rund CHF 160 Mio. AFIAA nutzt die aktuelle Marktverfassung auch für Portfoliobereinigungen. Mit den Verkäufen der nicht mehr strategischen Logistik- und Gewerbeobjekte „Datacolor“ in Lüneburg sowie „Rohr Road“ in Ohio gelang eine weitere Optimierung der Portfolioqualität mit jeweils positiven Performancebeiträgen. Für das Objekt „Market Street“ in Philadelphia wurde noch vor Bilanzstichtag ein Verkaufsvertrag verhandelt und unterzeichnet. Die Eigentumsübertragung ist für Ende Juni 2015 vorgesehen. Auch diese Veräusserung wird voraussichtlich zu einem Wert deutlich über dem aktuellen Buchwert erfolgen. Eine sehr erfreuliche operative Performance im ersten Semester wurde durch die Aufgabe des Euro-Mindestkurses vom 15. Januar 2015 überschattet. Als nicht gesichertes Anlageprodukt für ausländische Anlagen unterliegt AFIAA in vollem Umfang dem Translationsrisiko. Die Währungsabsicherung obliegt konzeptionell den Anlegern. Gewichtet mit den jeweiligen NettoWährungsallokationen hat sich der Schweizer Franken in der Berichtsperiode gegenüber unseren Investitionswährungen um durchschnittlich rund 9% verteuert. Entsprechend belastet ist die in Schweizer Franken dargestellte Vermögensund Ertragslage. Nur wenig betroffen von den neuen Währungsrelationen sind Margengrössen, da neben den Erträgen bis auf die in der Schweiz anfallenden Verwaltungskosten auch die Aufwendungen in Fremdwährungen erfolgen. Die Betriebsgewinnmarge blieb praktisch unverändert und liegt zum Bilanzstichtag bei 85.30% (85.14% per September 2014). Positiv entwickelte sich im ersten Semester der Vermietungsstand. Unterjährige Vermietungserfolge im vergangenen Geschäftsjahr entla- 4 Einleitung sten nun die neue Berichtsperiode vollumfänglich. Dabei schlagen insbesondere Abschlüsse bei den jüngeren Portfolioergänzungen „Espace & Explorer“, Lissabon oder „Romeo & Julia“, Frankfurt sowie die Vollvermietung des Objekts „Rohr Road“ in Ohio positiv zu Buche. Weitere Mietabschlüsse gelangen in den verangenen Monaten insbesondere bei unseren Objekten in Edinburgh, Austin, Dortmund und Münster. Die Leerstände sanken in sämtlichen Regionen. Für das Gesamtportfolio kann aktuell eine deutlich reduzierte Mietzinsausfallquote (Leerstand und Inkassoverluste) von 5.69% (8.25% per September 2014) ausgewiesen werden. Anstehende, zum Teil bedeutende Nachvermietungen werden gegenwärtig vorbereitet und verhandelt. Unter anderem suchen wir per Frühsommer 2015 einen Nachmieter für Campus B in München. Aufgrund einer Fusion steht für den Single-Tenant ein Umzug an. Die Vermietungsaktivitäten für die sehr modernen Büroimmobilien sind bereits am Laufen. Die im Ankauf beobachtbare Yield Compression zeigt sich auch in den aktualisierten Bewertungen des Bestandesportfolios. Im ersten Halbjahr wurden gemessen an den aktuellsten Marktwerten bereits rund 51% der Objektwerte neu geschätzt. Aufwertungen bei den Direktanlagen im Umfang von Total CHF 6.1 Mio. steuerten rund 57 Basispunkte zur Gesamtperformance bei. Dabei rühren die positiven Wertanpassungen überwiegend aus Australien mit Aufwertungen von durchschnittlich 4.0% bei den per März 2015 bewerteten Objekten „HQ South“, Brisbane und „Flinders Street“, Melbourne. Das grösste australische Objekt „Atrium“ in Sydney steht im September 2015 zur Bewertung an. Es werden aufgrund mittelfristig auslaufender Mietverträge keine Aufwertungen in ähnlichem Rahmen erwartet. Eine Abwertung war in unserem Pariser Objekt „Rue Lauriston“ aufgrund von relativ hohem Leerstand und auslaufenden Mietverträgen zu verbuchen. Am Pariser Vermietungsmarkt ist eine Abkühlung festzustellen. In der Bewertung wird daher von längeren Vermarktungszeiten und reduziertem Mietzinsniveau ausgegangen. AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Die erfolgreichen Portfoliobereinigungen um die Objekte „Rohr Road“, Ohio und „Datacolor“, Lüneburg trugen mit CHF 4.1 Mio. rund 38 Basispunkte zur Eigenkapitalrendite bei. Bei einem investierten Eigenkapital von CHF 1 066.5 Mio. konnte ein liquiditätswirksames Nettoergebnis von CHF 33.0 Mio. erwirtschaftet werden. Das Gesamtergebnis in lokalen Währungen beträgt CHF 42.5 Mio. In Schweizer Franken resultiert ein negatives Ergebnis von - CHF 68.7 Mio. In den nächsten Monaten liegt der Fokus unserer Ankaufsbemühungen unverändert und kompromisslos auf qualitativ hochwertigen Core-Immobilien an bevorzugten Innenstadt-Lagen. Eine weitere Akquisition in den USA bleibt trotz anhaltendem Druck auf die Ankaufsrenditen die Zielsetzung. Das Spannungsfeld zwischen den hochgesteckten Qualitätsanforderungen und den MindestrenditeErwartungen hat sich für Schweizer Investoren Mitte Januar 2015 weiter akzentuiert. Bei der quantitativen Beurteilung von Ankaufsobjekten sind Währungsabsicherungskosten zu berücksichtigen. Diese haben sich aufgrund der unsicheren Entwicklung der Währungsrelation Schweizer Franken / Euro und aufgrund der gestiegenen Zinsdifferenzen gegenüber sämtlichen relevanten Fremdwährungen deutlich erhöht. Im Zuge dieser neuen Marktrealitäten steht eine Überprüfung der Mindestrenditevorgaben an. Mit Ergänzungen der Pipeline um Objekte in frühzyklischen Märkten soll im Rahmen unserer Risikofähigkeit die insgesamt erzielbare Rendite optimiert werden. Zürich, im Mai 2015 Norbert Grimm, CEO Reto Schnabel, CFO AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Organe Stiftungsrat Prof. Dr. Peter Forstmoser, Präsident Prof. Dr. Alfred Storck, Vizepräsident Beat Bommer, Mitglied Carlo Garlant, Mitglied 1 Christoph Oeschger, Mitglied Adrian Wipf, Mitglied Investment Committee Dr. Thomas Wetzel, Präsident Dr. Christoph Caviezel, Vizepräsident Beat Bommer, Mitglied 2 Thomas Frutiger, Mitglied Dr. Steffen Metzner, Mitglied Ivana Reiss, Mitglied 2 Stefan Schädle, Mitglied Geschäftsführung Norbert Grimm, CEO Martin Brendel, Head of Acquistions Global Bardo Magel, Global Head of Asset Management Reto Schnabel, CFO Gabriele Wolfram, Head of Portfolio Management Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Schätzungsexperte Wüest & Partner AG, Zürich Pascal Marazzi-de Lima 1Stiftungsrats-Mitglied der Avadis Anlagestiftung und Avadis Anlagestiftung 2 2Ohne Stimmrecht Einleitung 5 Brondankulma, Helsinki AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 7 Einleitung Kennzahlen per 31.03.2015 Marktwerte in Tausend CHF Marktwerte direkte Anlagen Marktwerte indirekte Anlagen Gesamtanlagen 31.03.2015 1 204 564 7 444 1 212 008 30.09.2014 1 188 686 5 354 1 194 041 Veränderung 1.34% 39.03% 1.50% Fremdkapital in Tausend CHF Hypothekardarlehen (direkte Anlagen) In % des Marktwertes der Gesamtanlagen In % des Marktwertes der direkten Anlagen 31.03.2015 169 786 14.01% 14.10% 30.09.2014 207 517 17.38% 17.46% Veränderung -18.18% -19.40% -19.26% Nettovermögen in Tausend CHF Nettovermögen per Abschluss Nettovermögen je Anspruch (CHF) Nettovermögen je Anspruch, dividendenbereinigt (CHF) 31.03.2015 1 066 470 103.9321 117.5511 30.09.2014 1 038 277 114.0223 125.1180 Veränderung 2.72% -8.85% -6.05% 31.03.2015 30.09.2014 10 261 217.2288 9 105 916.0690 0.0000 39 587.5689 Veränderung 12.69% -100.00% Anspruchsbestand in Stück Ansprüche in Umlauf Gekündigte Ansprüche Kapitalzusagen Anleger in Tausend CHF Kapitalzusagen Kapitalabrufe Quote Kapitalabrufe Die Kapitalabrufe werden jeweils rückwirkend abgerechnet und in Ansprüche umgewandelt. Zum Berichtszeitpunkt bestehen keine ungewandelten Kapitalabrufe (Vorjahr: CHF 0). 31.03.2015 1 309 462 (1 119 512) 85.49% 30.09.2014 1 224 958 (990 633) 80.87% Veränderung 6.90% 13.01% 5.72% Anlagen AFIAA Immobilien CHF Valor Nr. 1.957.472 Arch Square, Washington D.C. AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 9 Anlagegruppe Direkte Anlagen Die Liegenschaft „Datacolor“ in Lüneburg, DE, wurde im November 2014 verkauft. Im Dezember 2014 wurde das Objekt Brondankulma in Helsinki, in den Portfoliobestand aufgenommen. In den USA haben wir unser Objekt „Rohr Road“ in Groveport veräussert und parallel dazu in Wa- shington das Bürogebäude „Arch Square“ gekauft. Damit verfügt AFIAA über nunmehr 31 Direktanlagen. Adresse Baujahr Nutzungsart Georg-Brauchle-Ring 52 – 54 Speditionstrasse 13 Teltower Damm 35 Münsterstrasse 109 + 111 Datacolor, Öhringen Romeo & Julia, Frankfurt Lindemann-/Wittekind-/ Berswordtstrasse Verrenberger Weg 7 Ulmenstrasse 37 – 39 2005 1930/2001 1998 1992/1997/ 2000 1996–1998 Österreich Tele Haase, Wien Twin Office, Salzburg Arkade Mitte, Salzburg Fashion Park, Salzburg Gusswerk „Lofts“, Salzburg Gusswerk „Turm“, Salzburg Gusswerk „Esprit“, Salzburg BigBiz, Bauteil C, Wien Liegenschaft Das Portfolio der Direktanlagen besteht per 31.03.2015 aus folgenden Objekten: Vermietbare Fläche m² Kauf Büro Büro Büro/Einzelhandel Büro 8 525 5 625 3 844 16 880 2005 2005 2006 2006 Büro/Hotel 28 605 2007 1978 – 2006 1972/2009 Büro/Lager/Produktion Büro 5 487 14 278 2008 2013 Vorarlberger Allee 38 Münchner Bundesstrasse 142 Peilsteiner Strasse 5 – 7 Wickenburgallee 2 Söllheimer Strasse 16 Söllheimer Strasse 16 Söllheimer Strasse 16 Dresdner Strasse 91 2002 2005 1985 2003/2004 2006 2007 1980/2007 2005 Büro/Lager/Produktion Büro Büro Handel Handel Büro/Handel Handel Büro 3 761 3 457 5 968 1 581 2 890 1 455 2 506 18 891 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 Frankreich Rue Lauriston, Paris 46/48 rue Lauriston 1970/1984 Büro 2 024 2005 Spanien Poligono Industrial, Malaga Casabermeja 2007 Logistik 8 479 2008 Portugal Espace, Lissabon Explorer, Lissabon Alameda dos Oceanos Lot 1.06.1.4 Alameda dos Oceanos Lot 1.06.1.3 2010 2010 Büro Büro 10 000 5 153 2013 2013 Finnland Bronkankulma, Helsinki Eteläesplanadi 20 1975/2013 Büro/Einzelhandel 8 231 2014 UK Garrard House, London Quartermile 2, Edinburgh Tudor Street, London 31 – 45 Gresham Street 2 Lister Square 21 Tudor Street 1998 2009 2003 Büro Büro/Einzelhandel Büro 13 492 5 458 9 032 2009 2010 2012 USA Arch Street, Philadelphia Market Street, Philadelphia Elston Logan, Chicago Wells Fargo Tower, Austin Arch Square, Washington 1401 Arch Street 1760 Market Street 2700 N Elston Avenue 400 West 15th Street 801 7th Street NW 1900/1930 1981 1928/2007 1981 1890/2013 Büro Büro Einzelhandel Büro Büro/Einzelhandel 16 560 11 424 4 596 25 752 5 233 2005 2006 2008 2008 2015 Australien Atrium, Sydney HQ South, Brisbane Flinders Street, Melbourne 60 Union Street 512 Wickham Street 525 Flinders Street 2006 2010 2008 Büro/Einzelhandel Büro/Einzelhandel Büro 20 176 14 674 10 283 2009 2010 2012 Deutschland Campus B, München Speicher, Düsseldorf Forum Zehlendorf, Berlin Classical Service Center, Münster Westfalen-Center, Dortmund Allgemeine Entwicklung der Anlagegruppe Arch Square, Washington D.C. AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Anlagegruppe 11 Marktwerte Direkte Anlagen Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt nach der Fachempfehlung Swiss GAAP FER 26, sowie dem Grundsatz des „Fair Value“ in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Valuation Standards (IVS). Die IVS definieren den Marktwert als den mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt zu erzielenden Verkaufserlös, der unter fairen Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Bewertung am freien Markt zwischen wohl informierten Parteien erzielt werden könnte. Zur Marktwertermittlung zugelassen sind marktgängige Verfahren wie z.B. marktorientierte Vergleichswerte, Barwert- oder Ertragswertverfahren. Überwiegend wird die Discounted-Cashflow-Methode angewandt. Dabei wird der Wert der Immobilie durch die Summe der auf den Bewertungsstichtag diskontierten, zukünftigen Nettoerträge bestimmt. Die Bewertungsgutachten werden von unabhängigen lokalen Experten durchgeführt. Das vom ausländischen lokalen Bewerter erstellte Gutachten wird vom unabhängigen Schweizer Schätzungsexperten geprüft. Dieser plausibilisiert die Gutachten durch Prüfung auf methodische Korrektheit und auf erkennbare materielle Divergenzen. AFIAA lässt den Wert jeder Immobilie wenigstens einmal jährlich schätzen. Die Bewertungsrichtlinie der AFIAA sieht unterjährige rollierende Bewertungen vor. Durch die Bewertung zu verschiedenen Quartalsabschlüssen sollen Marktwertveränderungen zeitnah erfasst werden. Alle Marktwerte, die zu einem dem Bilanzstichtag vorgezogenen Bewertungsstichtag ermittelt wurden, wurden kritisch hinterfragt und auf ihre Aktualität zum Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls extern ausserplanmässig neu bewertet. Im aktuellen Geschäftsjahr wurden bisher 51% des Bestandes der Direktanlagen neu bewertet. In der Berichtsperiode führten die Neubewertungen im Bestandesportfolio in Summe zu einer Aufwertung von CHF 6.1 Mio. Indirekte Anlagen Die Bilanzierung der indirekten Anlagen erfolgt nach den Angaben der jeweiligen Managementgesellschaft aufgrund von Quartalsreportings und Jahresabschlüssen. Dabei werden die jeweils zuletzt ermittelten Nettoinventarwerte berücksichtigt. Die Informationen der Fondsgesellschaften erfolgen mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Definitive aktuelle Zahlen lagen bis zur Fertigstellung des vorliegenden Berichts für den Fonds nicht vor. Deshalb wurde der Abschluss des Vorquartals, welcher uns vom Fonds-Management zur Verfügung gestellt wurde, berücksichtigt. Der im Portfolio verbliebene Fonds AIG U.S. Residential Real Estate Partner weist eine positive Performance von CHF 2.1 Mio. aus. Die Wertzunahme auf dem Fonds beläuft sich auf USD 2.0 Mio. Aus der Währungsneubewertung resultiert ein Währungsgewinn von CHF 0.1 Mio. Der Wert des Fonds beläuft sich beim Bilanzstichtag auf CHF 7.4 Mio. oder 0.61% der Gesamtanlagen. Hypothekardarlehen Insbesondere zur partiellen indirekten Währungsabsicherung setzt AFIAA in moderatem Ausmass Fremdmittel ein. Die Hypothekardarlehen werden auf die entsprechenden Anlageobjekte in der entsprechenden Landeswährung abgeschlossen. Zum Abschlussstichtag bestanden Hypothekardarlehen von CHF 169.8 Mio. (CHF 207.5 Mio. per 30.09.2014). In der Berichtsperiode wurden Bankdarlehen im Umfang von EUR 14.9 Mio. und GBP 37.3 Mio. zurück geführt. Im US Markt erfolgten Teilamortisationen von Hypotheken. Mit der Akquisition von „Arch Square“, Washington D.C. wurde ein Bankdarlehen von USD 52.9 Mio. übernommen. Die restliche Veränderung des verzinslichen Fremdkapitals ist währungsbedingt. Bezogen auf das Total der Marktwerte der Direktanlagen reduzierte sich die Fremdfinanzierungsquote auf 13.89 % (17.38 % per 30.09.2014). Die von der Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV) festgelegte Höchstgrenze beträgt 33 % des Gesamtportfolios der direkten Anlagen. 12 Anlagegruppe AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Nettovermögen Das Nettovermögen der AFIAA beträgt TCHF 1 066 470 (per 30.09.2014: TCHF 1 038 277). Die Veränderung resultiert aus dem Gesamterfolg, der Dividendenausschüttung und der Zeichnung neuer Ansprüche. Der Gesamterfolg setzt sich zusammen aus dem Nettoerfolg von CHF 33 040 902, realisiertem Kapital- und Währungserfolg von - CHF 15 362 894, nicht realisiertem Kapital- und Währungserfolg von - CHF 58 259 594, der Veränderung der Währungsdifferenz aus Konsolidierung - CHF 26 689 862 und der Veränderung der geschätzten Liquidationskosten um - CHF 1 462 063. Aus der Wandlung des 31. Kapitalabrufs per 01.01.2015 wurden Ansprüche im Kapitalwert von CHF 126 899 979 ausgegeben. Die vom Stiftungsrat am 4.12.2014 beschlossene Ausschüttung von CHF 3.40 pro Anspruch (Total CHF 30 960 115), mit der Option der kommissionsfreien Wiederanlage, wurde wie folgt ausgeübt: Für den Betrag von CHF 986 581 wurden 8 918.4645 neue Ansprüche gezeichnet, darüber hinaus wurde eine Dividende von CHF 29 973 534 ausbezahlt. Die realisierten Kapital- und Währungserfolge setzen sich aus Kapitalverlusten auf Direkten Anlagen von - CHF 12 954 428 sowie Währungsverlusten von - CHF 2 408 466 zusammen. Die Position „nicht realisierte Kapital- und Währungserfolge“ von CHF 58 259 594 beinhaltet nicht realisierte Fremdwährungsverluste von - CHF 82 141 652, unrealisierte Kapitalgewinne der direkten Anlagen von CHF 21 880 722 und Kapitalgewinne auf indirekten Anlagen von CHF 2 001 336. Der nicht realisierte Fremdwährungserfolg von - CHF 82 141 652 bildet zusammen mit dem realisierten Fremdwährungsverlust von - CHF 2 408 466 und der Veränderung der Währungsdifferenz aus Konsolidierung in Höhe von - CHF 26 689 862 die Basis für die Bereinigung des nominellen NAV um Währungseffekte. Um Vergleichbarkeit mit anderen Fonds zu gewährleisten, wird der NAV in unten stehender Grafik dividendenbereinigt dargestellt. Entwicklung des Net Asset Value (NAV, dividendenbereinigt) pro Anspruch, in CHF * KGAST Immobilienindex Schweiz: Direktanlagen ausschliesslich in der Schweiz durch die in der KGAST organisierten Anlagestiftungen. Quelle: KGAST. NAV währungsbereinigt 4.26 % p.a. ∅ KGAST Immobilienindex Schweiz * 5.29 % p.a. ∅ NAV Sep 08 Sep 09 Sep 10 Sep 11 Sep 12 Sep 13 Sep 14 März 15 Sep 04 Dez 04 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 Tief 100 90 Berechnungsperiode 80 Sep 05 Sep 06 Sep 07 AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 13 Anlagegruppe Erträge und Aufwendungen Kapitalzusagen und -abrufe in Tausend CHF 1 309 462 1 119 512 1 224 958 990 633 Das Portfolio direkter Anlagen erwirtschaftete in der Periode vom 01.10.2014 bis 31.03.2015, exklusive verrechneter Nebenkosten von CHF 7 481 915, NettoMieterträge von CHF 42 350 752 (CHF 40 023 181 in der Periode 01.10.2013 bis 31.03.2014). Bezogen auf den durchschnittlichen Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1 196 624 971 entspricht dies einer jährlichen Bruttorendite von 7.08% (7.04 % in der Periode 01.10.2013 bis 30.09.2014). Die EBIT Marge beläuft sich auf 85.30% (Vorjahr: 83.79%). Die EBIT Marge setzt den operativen Gewinn, der nach Abzug der operativen Aufwendungen verbleibt, ins Verhältnis zum Netto-Mietertrag. Instandsetzungsmassnahmen sind dabei explizit von den operativen Aufwendungen ausgenommen. Dies gemäss der am 23.08.2013 revidierten Fachinformation „Kennzahlen von Immobilien-Sondervermögen (Anlagegruppen) in Anlagestiftungen“ der KGAST. Der Verwaltungsrechnung der AFIAA Anlagestiftung wurde für die Periode vom Oktober 2014 bis März 2015 Kosten von CHF 3 125 000 erstattet. In der entsprechenden Vorperiode wurden CHF 2 095 734 belastet. Als übrige Erträge konnte in der Berichtsperiode eine Abstandzahlung von USD 616 967 aus Market Street gebucht werden, eine Auflösung von Rückstellungen für Instandsetzung in Höhe von EUR 1 591 000 sowie eine Liquidationsdividende aus der früheren Management Gesellschaft AFIAA Investment AG im Betrag von CHF 900 000. Anspruchsbestand und Kapitalzusagen AFIAA hat im ersten Semester Kapitalzusagen in der Höhe von CHF 84.5 Mio. gewinnen können. 31.03.2015 in Tausend CHF Kapitalzusagen Kapitalabrufe 30.09.2014 31.03.2015 1 309 462 (1 119 512) 30.09.2014 1 224 958 (990 633) 14 Anlagegruppe AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Konsolidierungskreis Die Liquidation der inaktiven Gesellschaften der AFIAA Dundas AG, AFIAA Country Hills AG sowie der AFIAA Argentia AG steht unmittelbar bevor. Neu im Konsolidierungskreis aufgenommen wurden die Finnischen Gesellschaften, AFIAA Finland Bronda Holding Oy und AFIAA Brondan- Land Gesellschaft Anlagegruppe AFIAA Global Schweiz AFIAA Holding AG AFIAA 250 Dundas AG (in Liq.) AFIAA Country Hills AG (in Liq) AFIAA 2550 Argentia AG (in Liq.) AFIAA London 1 AG AFIAA London 2 AG AFIAA Scotland AG AFIAA Germany AG AFIAA R&J AG Deutschland AFIAA Deutschland GmbH AFIAA Deutsche Holding GmbH AFIAA Campus GmbH AFIAA Dock 13-Speicher GmbH AFIAA CSC GmbH AFIAA Teltower 35 GmbH AFIAA Log 1 GmbH AFIAA Büroturm Hafen D1 GmbH AFIAA Büroturm Hafen D2 GmbH Frankreich AFIAA 46 Lauriston SAS AFIAA Paris 1 SAS Spanien AFIAA Real Estate Spain S.L.U. AFIAA Gestión 1 S.L. Portugal AFIAA Portugal SGPS AFIAA Espace & Explorer S.A. AFIAA Finland Bronda Holding Oy Finnland USA Österreich Australien kulma Oy, welche mit dem entsprechenden Objekt „Brondankulma” gekauft wurden. Es wurde keine Gesellschaft verkauft. Der Konsolidierungskreis der AFIAA Anlagegruppe Global umfasst per Bilanzstichtag folgende Gesellschaften: Sitz 30.09.14 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 1 CHF5 000 000 CHF0 CHF0 CHF0 CHF550 000 CHF100 000 CHF 1 020 000 CHF100 000 CHF100 000 EUR76 570 EUR 4 162 550 EUR 5 155 289 EUR 3 053 908 EUR 10 902 311 EUR5 682 893 EUR2 880 377 EUR376 500 EUR175 000 EUR4 075 550 EUR37 000 EUR5 000 EUR4 707 664 EUR 5 218 076 EUR 7 152 621 EUR 384 151 EUR 20 734 966 USD 49 838 851 USD 13 415 028 USD 20 122 500 USD 5 672 254 USD 67 566 USD 60 914 528 USD 52 573 589 USD 55 146 351 EUR15 089 500 EUR739 500 EUR4 632 500 EUR35 000 7 EUR8 520 000 7 EUR7 535 050 CHF5 000 000 CHF1 000 000 CHF350 000 CHF100 000 CHF550 000 CHF100 000 CHF 1 020 000 CHF100 000 CHF100 000 EUR76 570 EUR 4 157 550 EUR 5 155 289 EUR 3 053 908 EUR 10 902 311 EUR5 682 893 EUR2 880 377 EUR376 500 EUR175 000 EUR4 075 550 EUR37 000 EUR5 000 EUR4 707 664 EUR50 000 EUR0 EUR0 EUR0 USD43 402 500 USD 13 565 028 USD 21 222 500 USD 6 172 254 USD 38 052 885 USD 61 647 859 USD0 USD0 EUR15 089 500 EUR989 500 EUR5 632 500 EUR35 000 7 EUR8 520 000 7 EUR7 535 050 100% 100% 100% 100% 100% 1 AUD 75 225 002 AUD36 500 001 AUD25 000 000 AUD 14 375 001 AUD0 AUD 75 225 002 AUD36 500 001 AUD25 000 000 AUD 14 375 001 AUD0 AFIAA Brondankulma Oy Helsinki Helsinki AFIAA U.S. Real Estate, Inc. AFIAA Arch Street, LLC AFIAA Market Street, LLC AFIAA Elston Logan, LLC AFIAA Rohr Road, LLC AFIAA WFT, LLC Clayton Philadelphia Philadelphia Rosemont Columbus Austin AFIAA Arch Square Holding AFIAA Arch Square LLC Washington Washington AFIAA Austria GmbH AFIAA Betriebs 1 GmbH AFIAA Betriebs 2 GmbH AFIAA Betriebs 3 GmbH AFIAA Betriebs 4 GmbH Optimax Gamma LiegenschaftenverwertungsgmbH & Co KG AFIAA Australia Pty Ltd AFIAA Australia 1 Pty Ltd AFIAA Australia 2 Pty Ltd AFIAA Australia 3 Pty Ltd AFIAA Australia 4 Pty Ltd Wien Wien Wien Wien Wien Wien 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Sydney Sydney Sydney Sydney Sydney 100% 100% 100% 100% 100% 1 3 6 4 7 2 Holding Haltegesellschaft Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich München München München München München München München München München Gagny (Paris) Gagny (Paris) Madrid Madrid Lissabon Lissabon Beteiligung Funktion Kapital 6 31.03.15 30.09.14 31.03.15 Bewirtschaftungsgesellschaft Managementgesellschaft 5 inaktiv 5 5 5 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 1 1 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 5 5 2, 3 5 1 2, 3 1 2, 3 1 2 1 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 1 1 1 2, 3 2, 3 1 1 2, 3 2, 3 2, 3 2, 3 5 Aktienkapital sowie einbezahltes Kapital davon EUR 17 500 einbezahlt AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 15 Anlagegruppe Fremdwährungen Die AFIAA Anlagestiftung ist im Euro-Raum, Grossbritannien, Nordamerika und in Australien tätig. Wechselkursschwankungen beeinflussen demzufolge die in Schweizer Franken dargestellte Vermögens- und Ertragslage der AFIAA Anlagestiftung. Übrige Fremdwährungstransaktionen Umrechnung von Tochtergesellschaften Innerhalb der Anlagegruppe werden keine Währungsabsicherungen vorgenommen. Eine allfällige Absicherung des Fremdwährungsrisikos obliegt den Investoren. Die Aktiven und die Verbindlichkeiten der ausländischen Tochtergesellschaften werden zum Tagesmittelkurs per Bilanzstichtag in Schweizer Franken umgerechnet. Die Umrechnung der Erfolgsrechnungspositionen erfolgt zum durchschnittlichen Wechselkurs der Berichtsperiode. Die aus den unterschiedlichen Kursen resultierenden Fremdwährungseffekte werden erfolgsneutral als „Veränderung Währungsdifferenz aus Konsolidierung“ erfasst. Währung EUR USD CAD GBP AUD Stichtagskurs 31.03.2015 CHF 1.0432 0.9713 0.7669 1.4419 0.7420 Fremdwährungstransaktionen werden zum jeweiligen Tageskurs des Transaktionstages umgerechnet. Einflüsse aus Wechselkursveränderungen werden erfolgsneutral im Eigenkapital gebucht. Währungsabsicherungen Währungsumrechungskurse Für die Währungsumrechnung per Stichtag wurde auf die Angaben der Depotbank und für die Durchschnittskurse auf öffentlich zugängliche Interbank-Kurse abgestellt. Stichtagskurs 30.09.2014 CHF 1.2070 0.9555 0.8550 1.5490 0.8361 Durchschnittskurs 01.10.14-31.03.15 CHF 1.1404 0.9585 0.8097 1.4857 0.7877 Durchschnittskurs 01.10.13-31.03.14 CHF 1.2266 0.8984 0.8365 1.4701 0.8197 Konsolidierte Halbjahresrechnung Arch Square, Washington D.C. 18 Anlagegruppe AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Konsolidierte Vermögensrechnung Verkehrswert in CHF Aktiven Liegenschaften Indirekte Anlagen Direkte Anlagen Übrige Aktiven Forderungen gegenüber Dritten Debitoren aus Lieferungen und Leistungen Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Vorausbezahlte Finanzierungskosten Latente Steuerguthaben Beteiligungen Flüssige Mittel Bankguthaben Festgelder/Callgelder Total Aktiven Fremdkapital Langfristige Hypothekardarlehen Kurzfristige Hypothekardarlehen Kreditoren aus Lieferungen und Leistungen Verpflichtungen gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungsposten Verpflichtungen gegenüber Anlegern Total Fremdkapital Nettovermögen Nettovermögen vor Liquidationskosten Geschätzte Liquidationskosten Nettovermögen Ansprüche Ausgegebene Ansprüche je Stichtag (Stück) Gekündigte Ansprüche (Stück) Kapitalwert je Anspruch (CHF) Nettoerfolg der Berichtsperiode je Anspruch (CHF) Inventarwert (Nettovermögen) je Anspruch (CHF) 31.03.2015 30.09.2014 1 212 007 763 7 444 191 1 204 563 572 35 597 205 2 287 154 2 676 980 2 683 386 465 591 27 422 344 61 750 61 826 420 55 077 131 6 749 289 1 309 431 388 1 194 040 686 5 354 316 1 188 686 370 35 771 892 4 574 752 2 048 213 1 745 547 308 079 27 095 391 0 92 037 756 85 229 044 6 808 712 1 321 850 424 168 333 276 1 452 335 1 502 765 9 010 921 11 553 041 0 191 852 338 149 222 050 58 295 226 2 468 401 10 699 036 13 241 660 0 233 926 373 1 117 579 050 (51 108 701) 1 066 470 349 1 087 924 051 (49 646 638) 1 038 277 413 10 261 217.2288 9 105 916.0690 0 0 100.7122 108.3572 3.2200 5.6651 103.9321 114.0223 AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 19 Anlagegruppe Konsolidierte Erfolgsrechnung in CHF Operativer Erfolg Liegenschaftenertrag Mietertrag Minderertrag Leerstand Inkassoverluste/Delkredereveränderung Unterhalt Immobilien Instandhaltung Instandsetzung Betriebsaufwand Ver- und Entsorgungskosten Heiz- und Betriebskosten (inkl. Hauswartung) Versicherungen Verwaltungshonorare Vermietungskosten Steuern und Abgaben Lokale administrative Gesellschaftskosten Übriger Betriebsaufwand Operatives Ergebnis Sonstige Erträge Kapitalertrag Fonds Aktivzinsen Übrige Erträge (Aufwendungen) Finanzierungsaufwand Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Verwaltungskosten Rechts- und Beratungskosten Revisionsaufwand Schätzungsaufwand Vergütungen an die Verwaltungsrechnung Vergütungen an Depotbank Vergütungen an Verwaltungsorgane (Verwaltungsrechnung) Akquisitionsaufwendungen Übrige Verwaltungskosten Kapital- und Gewinnsteuern Erträge und Aufwendungen aus Anspruchstransaktionen Kommission bei Anspruchszeichnung Kommission bei Anspruchsrückgabe Einkauf in laufenden Erfolg Nettoerfolg der Berichtsperiode Realisierte Kapital- und Währungserfolge Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapital- und Währungserfolge Veränderung Währungsdifferenz aus Konsolidierung Veränderung geschätzte Liquidationskosten Gesamterfolg der Berichtsperiode Abzug totaler Währungserfolg Währungsbereinigter Gesamterfolg 01.10.2014 – 31.03.2015 01.10.2013 – 31.03.2014 49 809 169 52 363 589 (2 571 580) 17 160 (3 916 269) (1 518 410) (2 397 859) (11 276 035) (2 580 079) (2 842 682) (489 894) (547 693) (498 914) (2 416 509) (1 261 715) (638 549) 34 616 866 47 525 055 50 959 845 (3 375 182) (59 608) (3 048 149) (1 278 644) (1 769 505) (11 832 311) (2 506 658) (2 832 697) (534 833) (507 122) (476 955) (2 276 906) (1 634 313) (1 062 827) 32 644 595 3 427 925 0 38 323 3 389 602 (3 955 882) (2 957 399) (87 736) (910 747) (3 574 025) (64 155) (108 418) (40 810) (175 000) (42 500) (3 125 000) (7 301) (10 841) (1 212 379) 3 738 397 1 505 831 1 407 816 85 646 12 369 (5 384 982) (4 162 766) (342 998) (879 218) (2 764 792) (81 400) (127 002) (38 471) (100 000) (35 000) (2 095 734) (273 626) (13 558) 1 724 972 0 1 714 487 45 139 1 978 771 33 040 902 (15 362 894) 17 678 008 (58 259 594) (26 689 862) (1 462 063) (68 733 511) (111 239 980) 42 506 469 0 0 0 27 725 626 (11 964 765) 15 760 861 6 312 003 (1 490 326) 5 402 733 25 985 271 (9 076 639) 35 061 910 Zusatzinformationen Brondankulma, Helsinki AFIAA Halbjahresbericht 2014/2015 Zusatzinformationen Sitz der Anlagestiftung Mitgliedschaften Head Office Schweiz Die AFIAA Anlagestiftung ist Mitglied in folgenden Fachverbänden und Vereinigungen: AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Gartenhofstrasse 17 8004 Zürich Schweiz Tel. +41 44 245 49 44 Fax +41 44 245 49 49 [email protected] www.afiaa.com Branch Office USA AFIAA U.S. Investment, Inc. 14 Penn Plaza, Suite 2020 New York, NY 10122 U.S.A. Tel. +1 212 748 7684 Fax +1 212 608 8098 Branch Office Australien AFIAA Australia Pty Ltd Suite 1705, 109 Pitt Street Sydney, NSW 2000 Australia Tel. +61 2 9231 5991 Impressum Design: sappari design/development Oliver Walkhoff, Zürich Editorial Design: matrix-design & kommunikation gmbh Herisau Fotos: „Brondankulma“ © Kuvatoimisto Kuvio Oy, Helsinki „Arch Square“ © Mark Wieland für die Aussenaufnahmen © Jason Flakes für die Innenaufnahmen Washington Capitol (Rückseite) 19.05.2015 © demerzel21 / canstockphoto.com 21 • KGAST Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen, Zürich, www.kgast.ch • ASIP Schweizerischer Pensionskassenverband, Zürich, www.asip.ch • Swiss Circle International Real Estate Marketing, www.swisscircle.ch • AFIRE Association of Foreign Investors in Real Estate, www.afire.org AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Gartenhofstrasse 17 8004 Zürich Schweiz Tel. +41 44 245 49 44 Fax +41 44 245 49 49 [email protected] www.afiaa.com Washington D.C.
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