Bebauungsplan 10-80

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin
Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 1. Gegenstand der Vorlage:
Aufstellung des Bebauungsplanes 10-80 für das Gelände
zwischen Großmannstraße, der südlichen Grenze der
Grundstücke Rosa-Valetti-Straße 2 - 2B und Hultschiner
Damm 253, Hultschiner Damm, der nördlichen Grenze des
Grundstücks Hultschiner Damm 233 sowie deren westliche
Verlängerung und die nördliche Verlängerung der östlichen
Grenze des Grundstücks Goldregenstraße 27 im Bezirk
Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf
2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten:
Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am beschlossen,
die BA-Vorlage Nr. 0877/IV der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen.
Die Vorlage ist als Anlage beigefügt.
Komoß
Bezirksbürgermeister
Anlage
Christian Gräff
Bezirksstadtrat für
Wirtschaft und Stadtentwicklung
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin
Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung
Stapl BPL 5
26.12.14
5222
Vorlage für das Bezirksamt
- zur Beschlussfassung Nr. 0877/IV
A. Gegenstand der Vorlage:
Aufstellung des Bebauungsplanes 10-80 für das
Gelände zwischen Großmannstraße, der südlichen
Grenze der Grundstücke Rosa-Valetti-Straße 2 - 2B
und Hultschiner Damm 253, Hultschiner Damm, der
nördlichen Grenze des Grundstücks Hultschiner Damm
233 sowie deren westliche Verlängerung und die
nördliche Verlängerung der östlichen Grenze des
Grundstücks Goldregenstraße 27 im Bezirk MarzahnHellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf
B. Berichterstatter:
Bezirksstadtrat Herr Gräff
C.1 Beschlussentwurf:
Das Bezirksamt beschließt
1. die Aufstellung des Bebauungsplanes 10-80
entsprechend § 2 (1) BauGB für den o.g.
räumlichen Geltungsbereich.
2. Die Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung
wird mit der Durchführung der weiteren
Verfahrensschritte beauftragt.
C.2 Weiterleitung an die BVV
zugleich Veröffentlichung:
Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der
BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen und zu
veröffentlichen.
D. Begründung:
siehe Anlage 1
E. Rechtsgrundlage:
§ 1 Abs. 3 i.V.m. § 2 Abs. 1 BauGB
§ 6 Abs. 1 AGBauGB;
§ 15, § 36 Abs. 2 Buchstabe b, f und Abs. 3
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)
F. Haushaltsmäßige Auswirkungen:
keine
G. Gleichstellungsrelevante Auswirkungen
keine
H. Behindertenrelevante Auswirkungen:
keine
I. Migrantenrelevante Auswirkungen:
keine
Christian Gräff
Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung
Anlage
Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin
Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung
Fachbereich Stadtplanung
Anlage
zur BA-Vorlage
Nr. 0877/IV
Begründung zum Bebauungsplan 10-80
„Parler-/Großmannstraße“
Für das Gelände zwischen Großmannstraße, der südlichen Grenze der Grundstücke RosaValetti-Straße 2 - 2B und Hultschiner Damm 253, Hultschiner Damm, der nördlichen Grenze
des Grundstücks Hultschiner Damm 233 sowie deren westliche Verlängerung und die
nördliche Verlängerung der östlichen Grenze des Grundstücks Goldregenstraße 27
im
Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
Bebauungsplan 10 - 80
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Inhaltsverzeichnis
I. PLANUNGSGEGENSTAND ........................................................................................................................... 3
1. VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT ...................................................................................................... 3
2. BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES................................................................................................................. 4
2.1 Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung ............................................................................... 4
2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse .................................................................................... 4
2.3 Städtebauliche Situation und Bestand ................................................................................................ 4
2.4 Geltendes Planungsrecht ..................................................................................................................... 4
2.5 Verkehrserschließung ........................................................................................................................... 5
2.6 Technische Infrastruktur ....................................................................................................................... 5
3. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION ............................................................................................................... 5
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung ........................................................................................... 5
3.2 Flächennutzungsplan ............................................................................................................................ 6
3.3 Landschaftsprogramm .......................................................................................................................... 6
3.4 Stadtentwicklungsplanungen ............................................................................................................... 7
3.5 Schutzgebiete ......................................................................................................................................... 7
3.6 sonstige vom Bezirk beschlossene Planungen ................................................................................. 7
Wohnungsmarktentwicklungskonzept ..................................................................................................................... 7
Spielplatzplan .............................................................................................................................................................. 8
Bezirkliches Zentrenkonzept ..................................................................................................................................... 8
4. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNG .................................................................................................. 8
II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG .............................................................................................................. 9
1. ZIELE DER PLANUNG UND WESENTLICHER INHALT .......................................................................................... 9
2. ENTWICKELBARKEIT AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN .............................................................................. 10
3. BEGRÜNDUNG DER FESTSETZUNGEN ............................................................................................................. 10
3.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................................. 10
3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................................... 11
3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ............................................................................. 11
3.4 Immissionsschutz................................................................................................................................. 11
3.5 Grünfestsetzungen .............................................................................................................................. 11
3.6 sonstige Festsetzungen ...................................................................................................................... 11
III. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG ........................................................................................................ 12
1. AUSWIRKUNGEN AUF DIE WOHNBEDÜRFNISSE UND ARBEITSSTÄTTEN .......................................................... 12
2. AUSWIRKUNGEN AUF DEN HAUSHALT UND DIE FINANZ- UND INVESTITIONSPLANUNG .................................. 12
IV. UMWELTBERICHT ................................................................................................................................... 12
V. VERFAHREN ................................................................................................................................................ 12
1. VERFAHRENSEINLEITUNG .............................................................................................................................. 12
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
Bebauungsplan 10 - 80
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I. Planungsgegenstand
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Mit dem Bebauungsplan wird die Fortentwicklung des Ortsteiles Mahlsdorf unter
Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung durch die Ergänzung mit einem Wohngebiet
landschaftlicher Prägung und differenzierten Wohnungsangeboten verfolgt.
Auf der Grundlage der für das Siedlungsgebiet typischen kleinteiligen, landschaftlich
geprägten Bebauung mit vorwiegend ein- und zweigeschossigen Einzel- und Doppelhäusern
soll das erhebliche, brach liegende Baulandpotenzial zwischen Hultschiner Damm und
Elsensee zu einem qualitativ hochwertigen Wohngebiet entwickelt werden.
Im Flächennutzungsplan für Berlin (FNP) ist auf der zu überplanenden Fläche im östlichen
Teil ein Gemeinbedarfsstandort mit hohem Grünanteil und im Übergang zum Elsensee eine
Grünfläche ausgewiesen.
Nach der Entscheidung des Bezirksamts über den Verkauf des ehemaligen Schulstandortes
in der Elsenstraße schließt sich eine Inanspruchnahme von überwiegend privaten Flächen
für die Sicherung eines Schulstandortes auf den im FNP dargestellten Flächen am
Hultschiner Damm aus. Die Grundschulversorgung kann nördlich der B1/5 durch die
Sicherung eines Schulstandortes an der Straße An der Schule im Bebauungsplan XXIII-4b
gewährleistet werden.
Auf Grund der berlinweiten Bevölkerungsentwicklung ist eine steigende Nachfrage nach
Wohnungen im Bezirk und im Siedlungsgebiet nach Wohneigentum zu verzeichnen.
Bei der Freifläche innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes handelt es sich um einen
Bereich, der nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt wird. Die Grundstücke sind nicht
bzw. nicht ausreichend erschlossen, da entsprechend der ursprünglichen Nutzung nur ein
sehr grobes Erschließungssystem hauptsächlich außerhalb des Geltungsbereiches existiert.
Die Anfragen zur Vermarktung von Teilflächen sind Anlass, die vorhandenen
Flächenressourcen innerhalb der bestehenden Stadt im Sinne des Stadtentwicklungsplanes
Wohnen zu Wohnbauland zu entwickeln. Dies trägt auch dem bezirklichen
Wohnungsmarktentwicklungskonzept Rechnung, in dem die Aufgabe zur Überprüfung von
Flächenpotenzialen des FNP hinsichtlich Umwidmungen für Wohnungsbau formuliert wurde.
Auf dieser Freifläche innerhalb des Siedlungsgebietes soll die Chance genutzt werden, ein
qualitativ hochwertiges Wohngebiet mit einer eigenen Gestaltqualität in Verbindung mit
einem differenzierten Wohnungsangebot zu entwickeln. Dabei ist auch dem sich daraus
ergebenden Folgebedarf an Infrastruktur außerhalb des Plangebietes Rechnung zu tragen.
Zur Umsetzung der geplanten aufgelockerten und landschaftlich geprägten Bebauung
einschließlich der dafür erforderlichen Erschließung, der Gewährleistung von Grünstrukturen
unter Beachtung von Freiraumzusammenhängen und der Sicherung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung des Bebauungsplanes gemäß § 2 Abs.1
BauGB erforderlich.
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2. Beschreibung des Plangebietes
2.1 Stadträumliche Einbindung/Gebietsentwicklung
Das Bebauungsplangebiet liegt im Ostraum von Berlin im Übergang zur Stadtgrenze
innerhalb des Siedlungsgebietes Mahlsdorf. Im Norden und Osten Mahlsdorfs befindet sich
die Grenze zum Bundesland Brandenburg, im Süden grenzt der Bezirk Treptow-Köpenick
und im Westen der Ortsteil Kaulsdorf an. Das Siedlungsgebiet der Ortsteile Kaulsdorf,
Mahlsdorf und Biesdorf hat als aufgelockerter, landschaftsgeprägter Wohnstandort eine
deutlich andere Prägung als die nördlich gelegenen Großsiedlungen von Marzahn und
Hellersdorf.
In seiner siedlungshistorischen Entwicklung war Mahlsdorf eine ländlich geprägte Gemeinde,
ein Wohnvorort Berlins der 1920 als Teil des neuen Bezirkes Lichtenberg nach Groß-Berlin
eingemeindet und zum Stadtrandwohngebiet entwickelt wurde. Die bauliche Dichte war bis in
die 80er Jahre sehr gering. Erst mit Beginn der 90er Jahre setzte durch zunehmende
Nachfrage nach Wohneigentum die Bebauung des Siedlungsgebietes und die damit
verbundene Teilung großer Baugrundstücke ein.
Das Plangebiet stellt sich als unversiegelte ruderale Brachfläche dar, die noch vor wenigen
Jahren landwirtschaftlich genutzt wurde. Im angrenzenden Elsensee wurde bis 1995 Kies
abgebaut.
2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Bei dem Geltungsbereich handelt es sich um die unbebaute Teilfläche des Geländes
zwischen Großmannstraße, Hultschiner Damm, Goldregenstraße und Elsensee mit einer
Fläche von ca. 7,25 ha. Die Abschnitte des Hultschiner Damm und der Großmannstraße
bilden die äußere Erschließung und wurden in den Planbereich einbezogen.
Das Plangebiet ist überwiegend im Privateigentum.
2.3 Städtebauliche Situation und Bestand
Im Norden, Osten und Süden nur teilweise durch öffentliche Straßen getrennt fügen sich die
typischen kleinteiligen Siedlungsstrukturen an. Dieses umgebende Siedlungsgebiet wird
durch überwiegend ein- und zweigeschossige Einfamilienhäuser geprägt, die um den
Hultschiner Damm durch kompaktere, zwei- bis dreigeschossige Wohnhäuser ergänzt
werden. Davon abweichend befindet sich südlich des Geltungsbereiches die KiekemalSchule mit geschlossenen, dreigeschossigen Baukörpern und den entsprechenden
Schulsporteinrichtungen.
Die zu überplanende Brachfläche wird nur durch ein sehr grobes Erschließungssystem umschlossen. Die Fläche geht im Westen in den freien Landschaftsraum um den Elsensee und
von dort in das Landschaftsschutzgebiet „Kaulsdorfer Seen“ über. Dieses Landschaftsgebiet
verfügt über vielfältige Anknüpfungspunkte an das Landschaftsschutzgebiet „Barnimhang“
und übergeordnete Park- und Grünanlagen.
Altlastenverdachtsflächen oder Anhaltspunkte für den Verdacht auf Altlasten liegen nicht vor.
2.4 Geltendes Planungsrecht
Auf Grund der bereits unter 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand beschriebenen
Ausgangssituation handelt es sich beim Plangebiet nicht um einen im Zusammenhang
bebauten Ortsteil. Die große unbebaute Brachfläche stellt sich zusammen mit den westlich
anschließenden Seen, Grün- und Freiflächen als ein sog. Außenbereich dar, der nach
§ 35 BauGB zu beurteilen ist.
Stand: Juli 2014
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Die Grundstücke sind nicht bzw. nicht ausreichend erschlossen. Durch die ursprüngliche
landwirtschaftliche Nutzung der Fläche bestand kein Bedarf einer verkehrlichen
Erschließung, so dass das Plangebiet nur durch den Hultschiner Damm und teilweise die
Großmannstraße sowie die querende Parlerstraße erschlossen wird. Südlich außerhalb des
Geltungsbereiches verläuft die Goldregenstraße, die an den Hultschiner Damm anbindet. In
den ausreichend erschlossenen Randbereichen konnten entsprechend der unmittelbar
angrenzenden Bebauung Einfamilienhäuser genehmigt werden.
In der Nähe des Plangebietes nordwestlich des Hultschiner Damms befinden sich die
Bebauungspläne XXIII-9a und 9b im Verfahren, die als Bebauungsplan XXIII-9 bereits am
30.06.1993 eingeleitet und 2011 in zwei selbstständige Bebauungspläne geteilt wurden.
2.5 Verkehrserschließung
Das Siedlungsgebiet wird durch ein typisches orthogonales Erschließungsraster durchzogen,
welches das Plangebiet nur umschließt und nicht mit einbezieht. Die äußere Erschließung
des Plangebietes erfolgt im Nordwesten über die Großmannstraße, die an der Rosa-ValettiStraße endet und über diese an den Hultschiner Damm angeschlossen ist. Im Osten liegt der
Hultschiner Damm, der die Verbindung in Richtung Norden zur Bundesstraße B1/5 und über
diese zum Stadtzentrum und Umland sowie zum Ortsteilzentrum Mahlsdorf herstellt. In
Richtung Süden wird damit die Verbindung nach Köpenick gesichert. Eine direkte Anbindung
an den Hultschiner Damm besteht nicht, da auf Grund der Randlage der Straßenbahn die
Erschließung auf die bestehenden Straßenverbindungen beschränkt ist.
Lediglich die Parlerstraße quert das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung. Jedoch führt diese
durch einen Versprung nicht geradlinig auf die im Norden außerhalb des Plangebietes
liegende Parlerstraße, sondern bindet dort an die Rosa-Valetti-Straße an. Zur Südgrenze
des Plangebietes parallel und außerhalb verläuft die Goldregenstraße, in die die
Siedlungsstraßen aus Süden kommend münden.
Neben der in einspurig geführten Straßenbahn auf dem Hultschiner Damm wird das Netz
des ÖPNV durch weitere Busverbindungen ergänzt. Dadurch besteht Anschluss an den
Regional- und S-Bahnverkehr (S5 Spandau - Strausberg-Nord, S 3 Ostkreuz - Erkner), der
Mahlsdorf u. a. mit dem Ostbahnhof, dem Alexanderplatz und dem Bahnhof Zoologischer
Garten verbindet.
2.6 Technische Infrastruktur
Da es sich bislang um eine landwirtschaftlich genutzte bzw. Brachfläche handelt, ist davon
auszugehen, dass nur in den vorhandenen äußeren Erschließungsstraßen die
medientechnische Erschließung vorhanden und nur auf die so erschlossenen Grundstücke
ausgerichtet ist.
Entlang der Großmannstraße verläuft eine Leitung mit der aus dem Rohrpfuhlgraben in den
Elsenteich und von dort in den Elsensee entwässert wird. Dabei handelt es sich um
Regenwasser aus dem nördlich der B1/5 gelegenen Bereich.
3. Planerische Ausgangssituation
3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl.
Berlin S. 182) der Gemeinsamen Landesplanung der Länder Berlin und Brandenburg steuert
als verbindlicher Raumordnungsplan die Siedlungsentwicklung und den Freiraumschutz im
Bereich Brandenburg-Berlin.
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Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-80 liegt nach der Festlegungskarte 1 im
Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Entwicklung von (Wohn-)Siedlungsflächen möglich ist
und auf diesen Raum gelenkt werden soll. Die geplante Festsetzung eines allgemeinen
Wohngebietes steht damit in Einklang. Die Planungsziele berücksichtigen auch den Vorrang
der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 und Abs. 3
Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro) sowie 4.1 LEP B-B.
Die Grundsätze der Raumordnung aus § 6 Abs. 3 LEPro zur Sicherung und Entwicklung
siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung sind bei der weiteren Konkretisierung der
Planung im Rahmen der Abwägung angemessen zu berücksichtigen.
Das Ziel der Raumordnung aus dem Flächennutzungsplan Berlin zum Erhalt und Ausbau
der Netzstruktur und der Flächen übergeordneter Hauptverkehrsstraßen – hier Hultschiner
Damm - ist zu beachten.
3.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan für Berlin (FNP) ist auf dem östlichen Teil der zu überplanenden
Fläche ein Gemeinbedarfsstandort mit hohem Grünanteil ausgewiesen. Außerdem wird das
Wasserschutzgebiet dargestellt, in dem das Plangebiet liegt.
Der westliche Teil ist als Grünfläche dargestellt an den der Elsensee anschließt. Diese
Grünfläche mit Anbindungen an die nördlich gelegene Kleingartenanlage erstreckt sich bis
zur in Ost-West-Richtung verlaufenden Parkanlage. Westlich des Elsensees sind das
Landschaftsschutzgebiet und das Wasserwerk gekennzeichnet. Im Umfeld sind im FNP
Wohnbauflächen mit besonderer landschaftlicher Prägung mit einer GFZ von 0,4 dargestellt.
3.3 Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm (LaPro) weist als Ergänzung zum FNP Entwicklungsziele und
Maßnahmen hinsichtlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege aus. Für den
Geltungsbereich ergeben sich aus den Anforderungen der vier Teilpläne des LaPro
basierend auf der derzeitigen Darstellung im FNP folgende Ziele:
In den Teilplänen Biotop- und Artenschutz und Landschaftsbild ist das überplante Gebiet im
östlichen Teil als Obstbaumsiedlungsgebiet und für den überwiegenden Teil als
Landschaftsraum ausgewiesen. Für den Biotop- und Artenschutz ergeben sich für das
Obstbaumsiedlungsgebiet u.a der Erhalt und Entwicklung ortstypischer Grünstrukturen und
prägender Straßenbaumbestände sowie von gebietstypischen Vegetationsbeständen,
artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei
Siedlungsverdichtungen.
Für den Landschaftsraum steht der Erhalt des kulturlandschaftlich geprägten Raumes im
Vordergrund, der durch verschiedene Maßnahmen unterstützt werden soll.
Zusätzlich zeigt der Teilplan im gesamten Bereich die Umwandlung, Neuschaffung und
Renaturierung von sonstigen Prioritätsflächen für den Biotopschutz und -verbund in
Verbindung mit der Darstellung der unter dem Legendenpunkt Artenreservoire /
Verbindungsbiotope gekennzeichneten vorrangigen Entwicklung der Verbindungsfunktion für
Arten der Gewässerränder und Böschungen der Spree, Kanäle, Fließe und Gräben sowie
von Arten der Feldfluren und Wiesen.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das überwiegende Gebiet als
Grünfläche/Parkanlage dargestellt und die Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen
Nutzungsmöglichkeiten und die Verbesserung der Aufenthaltsqualität als Ziel formuliert.
Der östliche Teil ist den sonstigen Freiflächen zugeordnet, in dem erholungswirksame
Freiraumstrukturen entwickelt werden sollen und außerdem gekennzeichnet mit einem
Hinweis auf die Nutzungsänderung gemäß FNP. Hierzu zählt als Anforderungen an
Wohnquartiere die Anbindung/Verknüpfung mit übergeordneten Grünzügen.
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Der Teilplan Naturhaushalt und Umweltschutz stellt den Planbereich als Fläche für
Kleingarten, Landwirtschaft, Gartenbau dar und formuliert als Anforderung an die Nutzung
den Erhalt und die Entwicklung der klimatischen Ausgleichfunktion. Mit der Ergänzung
versehen, bei Nutzungsänderung gemäß FNP gelten die Maßnahmen für die neue Nutzung.
Entlang des Rohrpfuhlgrabens wird die Wiederherstellung und Aufwertung des linearen
Landschaftselementes gefordert. Mit der Kennzeichnung der Fläche: offene Landwirtschaft,
Ackerbrache verbunden ist als Gestalttyp und übergeordnetes Strukturelement die
landschafts- oder siedlungsraumtypische Grün- und Freifläche /Vegetationsbestand.
3.4 Stadtentwicklungsplanungen
Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 (StEP Wohnen 2025) sieht Neubaustandorte
innerhalb der bestehenden Stadt und mit vorhandener Infrastruktur vor, die Vorrang vor
Erweiterungen am Stadtrand haben. Dies dient dem sparsamen Umgang mit der Fläche
und vermeidet eine Ausdehnung der Stadt in die umgebende freie Landschaft. Gleichzeitig
kann die Stadt so auf die demografischen, sozialen und energetischen Herausforderungen
reagieren. Um die hohe Lebensqualität, die Vielfalt und die ausgewogene Mischung ihrer
Kieze zu sichern, legt der StEP Wohnen 2025 die zentralen Handlungsfelder dar.
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) bildet den Rahmen für die konkreten
Planungen und Maßnahmen im Verkehrsbereich auf der Ebene der Stadt. Der Hultschiner
Damm ist darin als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II gekennzeichnet.
3.5 Schutzgebiete
Der Geltungsbereich liegt innerhalb der Wasserschutzzone III A. Die Verbote der
Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide/Kaulsdorf sind zu beachten.
Im Westen angrenzend an den Elsensee liegt das Landschaftsschutzgebiet (LSG 41)
„Kaulsdorfer Seen“, das im Norden in das Landschaftsschutzgebiet „Barnimhang“ (LSG 510)
übergeht.
3.6 sonstige vom Bezirk beschlossene Planungen
Wohnungsmarktentwicklungskonzept
Ziel des Konzeptes ist es, die Rahmenbedingungen und die strategische Ausrichtung für
die Wohnungsmarktentwicklung vor allem für den Wohnungsneubau im Bezirk zu klären
und vorzubereiten.
Innerhalb des Konzeptes wurden Leitbilder und Leitlinien erarbeitet, nach denen
Nachverdichtungspotenziale aktiviert und dabei der Grundsatz Qualität vor Quantität gelten
soll. Die soziale und demografische Durchmischung hat bei der Entwicklung weiter
Vorrang. Als Standortqualität des Bezirkes wurden die Grünflächen hervorgehoben. Da
das Wohnbauflächenpotenzial im Siedlungsgebiet begrenzt ist, wurde als Aufgabe die
Überprüfung des FNP hinsichtlich Umwidmungen für Wohnungsbau formuliert.
Die im Bezirk bestehenden Typologien Geschosswohnungsbau und Einfamilienhaus sind
zu ergänzen, umso neue Wohnangebote und Zielgruppen zu erschließen. Im
Siedlungsgebiet sollten entsprechend der Altersstruktur z.B. altengerechte Angebote und
ein altengerechtes Wohnumfeld geschaffen werden. Dabei ist aber auch dort die
Bevölkerungsdurchmischung zu beachten und attraktive Angebote für junge Familien zu
ermöglichen. In diesem Zusammenhang besteht die Herausforderung die soziale
Infrastruktur entsprechend zu entwickeln, um damit auch zum Defizitabbau im Umfeld
beizutragen.
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Spielplatzplan
Mit BA-Beschluss 1435/III vom 08.08.2011 nahm das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf den
Bericht zur Spielplatzversorgung für den Spielplatzplan 2010 zur Kenntnis. Auf der Fläche
des Plangebietes ist ein Spielplatz dargestellt.
Bezirkliches Zentrenkonzept
Die Aufgabe des Zentrenkonzeptes ist es, entsprechend der AV Zentrenkonzepte,
insbesondere die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten
Sortimenten zu steuern und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des
täglichen Bedarfs an integrierten Standorten zu stärken. Die darin ausgewiesenen
zentralen Versorgungsbereiche sollen unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognose,
der demografischen Entwicklung und der vorhandenen Kaufkraft eine verbrauchernahe
Versorgung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf gewährleisten. Es enthält auf der Grundlage
der übergeordneten Planungen (FNP, StEP Zentren 3) Aussagen zu den Zielen der
Zentrenentwicklung, zur Festlegung und konkreten Abgrenzung der zentralen
Versorgungsbereiche sowie zu den Fachmarktstandorten.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt nicht in einem definierten
Zentrumsbereich entsprechend bezirklichem Zentrenkonzept. Das Ortsteilzentrum
Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm) befindet sich ca. 1.500 m südlich und das
Ortsteilzentrum Mahlsdorf ca. 1.000 m nördlich entfernt.
Gemäß Grundsatz 2 des bezirklichen Zentrenkonzeptes sollen Standorte für
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortimenten in Anlehnung an
die AV Einzelhandel regelmäßig in den zentralen Versorgungsbereichen (Stadtteil-,
Ortsteilund
Nahversorgungszentren)
liegen.
Zum
Schutz
der
zentralen
Versorgungsbereiche soll die Ansiedlung zusätzlicher, auch nicht großflächiger
Einzelhandelsbetriebe wegen der Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung der
Bevölkerung in dessen Einzugsbereich beschränkt werden.
Außerhalb der durch das bezirkliche Zentrenkonzept definierten Zentrenstandorte sollen
Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig sein. Für die ausnahmsweise
Zulässigkeit wurde im Rahmen des bezirklichen Zentrenkonzeptes ein Prüfbogen
entwickelt, der für eine geplante Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zur Anwendung
kommen soll.
4. Entwicklung der Planungsüberlegung
Die Anfragen zur Entwicklung einer Teilfläche des Plangebietes durch einen Eigentümer
gaben Anlass zu prüfen, ob eine Umwidmung des durch den FNP eröffneten
Baulandpotenzials für einen Schulstandort in Richtung Wohnbaufläche entsprechend der
umgebenden Bebauung des Siedlungsgebietes angestrebt werden soll.
Mit dem Leerfall des ehemaligen Oberschulstandortes an der Elsenstraße 7/9 und dem BABeschluss 1048/III vom 22.06.2010 zur Änderung des Planungsziels im
Bebauungsplanentwurf XXIII-10 von Gemeinbedarf Schule in ein allgemeines Wohngebiet,
um eine Veräußerung des Standortes durch den Liegenschaftsfonds Berlin zu ermöglichen,
war das Schulnetz in diesem Bereich insgesamt zu überprüfen.
Es bestehen neben der Kiekemal- und Ulmengrundschule auch eine Privatschule im
untersuchten Gebiet (südlich der B 1/5 und östlich der Wuhle gelegene Siedlungsgebiet mit
den Sozialräumen 30 - Kaulsdorf-Süd und 33 - Mahlsdorf-Süd).
Der prognostizierte Fehlbedarf für einen weiteren Grundschulstandort kann südlich der B 1/5
nicht behoben werden, da keine geeigneten Flächen mehr zur Verfügung stehen. Zwar ist im
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FNP auch am Hultschiner Damm – also auf dem Plangebiet - eine Gemeinbedarfsfläche mit
hohem Grünanteil dargestellt, diese Fläche kann jedoch nicht in Anspruch genommen
werden. Mit dem Wegfall des Schulstandortes im Bereich Elsenstraße schließt sich eine
planungsrechtliche Sicherung der Fläche des Plangebietes als Schulstandort aus, da eine
beabsichtigte Inanspruchnahme von privaten Flächen bei gleichzeitiger Vermarktung
geeigneter kommunaler Flächen rechtlich nicht durchsetzbar ist.
Der prognostizierte langfristige Grundschulbedarf südlich der B 1/5 kann mangels Flächen
folglich nicht vollständig im Einzugsgebiet, sondern muss deshalb auf dem Schulstandort
nördlich der B1/5 abgedeckt werden. Das Bebauungsplanverfahren XXIII-4b sieht in
Übereinstimmung mit dem FNP die Sicherung einer Gemeinbedarfsfläche „Schule“ an der
Straße An der Schule vor.
Die Sicherung eines Gemeinbedarfsstandortes Schule auf den Flächen des Plangebietes ist
somit nicht umsetzbar. Auch für eine Kita und eine Jugendfreizeiteinrichtung besteht durch
die gesicherten Vorhaltestandorte in Mahlsdorf-Süd und auch im angrenzenden KaulsdorfSüd keine Notwendigkeit zur Einordnung im Plangebiet.
Es handelt sich bei den Plangebietsflächen jedoch um ein erhebliches Baulandpotenzial
innerhalb des Siedlungsgebietes mit einer qualitativ hochwertigen Lage. Auf Grund der
Bevölkerungsentwicklung in Berlin und im Bezirk sowie der Nachfrage nach hochwertigem
Wohnbauland/-raum soll auch im Sinne der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung
eine
Wohnbaufläche
entwickelt
werden.
Dabei
sollen
die
Ziele
des
Wohnungsmarktentwicklungskonzeptes für das Siedlungsgebiet aufgenommen und mit
unterschiedlichen Angeboten neue Zielgruppen erreicht werden, um die soziale und
demografische Durchmischung zu sichern.
Ein noch zu erarbeitendes städtebauliches Konzept soll auf dieser Grundlage ein Leitbild
entwerfen, das neben den städtebaulichen Strukturen einschließlich Erschließungssystem,
die Grünstrukturen und Freiraumzusammenhänge berücksichtigt.
II. Planinhalt und Abwägung
1. Ziele der Planung und wesentlicher Inhalt
Die vorhandenen Flächenressourcen innerhalb des Siedlungsgebietes sollen unter besonderer Beachtung der Begrenzung der Versiegelung, gebietstypischer Vegetationsbestände und artenschutzrelevanter Strukturelemente zu Wohnbauland entwickelt werden.
Auf der Grundlage der für das Siedlungsgebiet typischen kleinteiligen, landschaftlich
geprägten Bebauung mit vorwiegend ein- und zweigeschossigen Einzel- und Doppelhäusern
soll das erhebliche, brach liegende Baulandpotenzial zwischen Hultschiner Damm und
Elsensee in Übereinstimmung mit den Zielen des StEP Wohnen sowie der sich
vollziehenden Einwohnerentwicklung zu einem qualitativ hochwertigen Wohngebiet
entwickelt werden. Die vorhandene stadträumliche Gliederung des Siedlungsgebietes soll
aufgenommen und die Entwicklung harmonisch an den gewachsenen Siedlungsraum
angefügt werden.
Es soll innerhalb des Siedlungsgebietes auf der bisherigen Brachfläche die Chance
genutzt werden, durch die Ausprägung einer eigenen Gestaltqualität die Fortentwicklung
des Ortsteiles zu unterstützen. Die im Siedlungsgebiet bestehende Typologie der
Einfamilienhausbebauung soll durch neue bauliche Strukturen ergänzt werden und so die
aktuellen Entwicklungen mit den sich daraus ergebenden städtebaulichen
Herausforderungen Berücksichtigung finden.
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
Bebauungsplan 10 - 80
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Das dadurch ermöglichte differenzierte Wohnungsangebot leistet ebenfalls einen Beitrag
dazu, den Wohnbedürfnissen bzw. der Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung
sowie der sozialen und demografischen Durchmischung zu entsprechen.
Im Siedlungsgebiet sollten entsprechend der Altersstruktur z.B. altengerechte Angebote und
ein altengerechtes Wohnumfeld geschaffen werden. Dabei sind aber auch attraktive
Angebote für junge Familien nicht zu vernachlässigen.
Die vorhandenen naturräumlichen Qualitäten, wie der Elsensee und die Einbindung in das
übergeordnete Grün- und Freiflächensystem sind hierfür aufzunehmen und ortstypische
Grünstrukturen weiter zu entwickeln. Gleichzeitig ist die erforderliche Versorgung mit
wohnungsnahem Grün zu beachten. Der bebauungsplanbedingte Eingriff in Natur und
Landschaft ist zu ermitteln und durch geeignete Festsetzungen im Sinne der städtebaulichen
Zielsetzung auszugleichen.
Zur Verbindung mit dem angrenzenden Siedlungsgebiet und dem Landschaftsraum sollen
die Straßenquerschnitte so ausgebildet werden, dass auch hierüber Vernetzungen
eingeordnet werden können und eine kostensparende dezentrale Regenwasserversickerung
in Übereinstimmung mit dem LaPro ermöglicht wird.
Entsprechend des Spielplatzplans, also dem bestehenden Bedarf und eines qualitätsvollen
Wohnens insbesondere junger Familien ist die langfristige Sicherung eines Spielplatzes
vorzusehen.
2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
Die geplante Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes im Übergang zum Elsensee ist
aus dem FNP, der Grünflächen bzw. eine Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil für
das Plangebiet darstellt, nicht entwickelbar.
Das durch den FNP eröffnete Baulandpotenzial innerhalb des Siedlungsgebietes soll auf
Grund des anderweitig abgedeckten Bedarfs an Grundschulplätzen, des Bedarfs an
Wohnraum und der privaten Interessen der Grundstückseigentümer zur Verwertung mit dem
Bebauungsplan zu Wohnbauland entwickelt werden.
Dafür ist eine Änderung des FNP notwendig, die durch die dafür zuständige Fachbehörde
des Senats bereits eingeleitet wurde.
3. Begründung der Festsetzungen
3.1 Art der baulichen Nutzung
Der überwiegende Teil des Plangebietes soll entsprechend der umgebenden Bebauung als
allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt
werden und dient damit vorwiegend dem Wohnen.
Ausnahmsweise zulässige Nutzungen
Der Geltungsbereich liegt nach dem bezirklichen Zentrenkonzept außerhalb der definierten
Zentren, außerhalb dieser sollen Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig sein.
Es ist deshalb erforderlich, im Plangebiet die gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein
zulässigen Läden zur Versorgung des Gebietes nur ausnahmsweise für zulässig zu erklären.
Die Kriterien zur Prüfung der ausnahmsweisen Zulässigkeit sind im Konzept festgelegt und
sind somit einer Einzelfallprüfung vorbehalten.
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
Bebauungsplan 10 - 80
11
Andere Arten der Nutzung
Die konkrete Abgrenzung zwischen Bau- und Grünfläche soll auf der Grundlage der nötigen
FNP-Änderung und des zu erarbeitenden Konzeptes vorgenommen werden. Es ist
außerdem zu prüfen, wo der erforderliche Spielplatz innerhalb des Plangebietes eingeordnet
werden soll.
Die öffentlichen Straßen reichen für eine gesicherte Erschließung nicht aus. Innerhalb des
noch zu erarbeitenden städtebaulichen Konzeptes soll deshalb das erforderliche öffentliche
und private Erschließungsnetz in das Planverfahren eingestellt werden. Darüber hinaus ist
über ein zu beauftragendes Verkehrsgutachten die Einbindung in das überörtliche
Straßennetz zu prüfen, da die direkte Anbindung an den Hultschiner Damm durch die
einseitig geführte Straßenbahn durch die zuständige Fachbehörde abgelehnt wird. Dabei
sind die Auswirkungen auf das bestehende Straßennetz auch hinsichtlich der Zunahme des
Verkehrs durch das neue Wohngebiet zu berücksichtigen.
3.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Bestimmung der zulässigen Nutzungsmaße erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in
Verbindung mit § 16 BauNVO durch die Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl
(GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Zahl der Vollgeschosse/H.
Die bauliche Nutzung auf dem Plangebiet soll eine kleinteilige, landschaftlich geprägte und
auf die Lage am Elsensee ausgerichtete Bebauung ermöglichen. Damit soll ein
qualitätsvolles Wohnen, das sich harmonisch in das Siedlungsgebiet einfügt und diesen
Ortsteil fortentwickelt, gesichert werden.
In Richtung Hultschiner Damm soll abgeleitet aus der vorhandenen Straßen begleitenden
Bebauung eine höhere bauliche Ausnutzung vorgesehen werden.
3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Es soll die offene Bauweise mit Längenbeschränkungen verfolgt werden, die für das
Siedlungsgebiet typisch ist und ein harmonisches Einfügen ermöglicht. Zum Hultschiner
Damm abgestuft und unter Berücksichtigung der bestehenden Verkehrslärmbelastung ist im
Verfahren zu klären, ob hier größere Baukörperlängen zulässig sein sollen.
3.4 Immissionsschutz
Es ist davon auszugehen, dass auf Grund der Verkehrslärmvorbelastung durch den
Hultschiner Damm Festsetzungen getroffen werden müssen, die die Anforderungen an
gesunde Wohnverhältnisse sichern.
3.5 Grünfestsetzungen
Die konkrete Abgrenzung zwischen Bau- und Grünfläche soll auf der Grundlage der nötigen
FNP-Änderung und des zu erarbeitenden Konzeptes vorgenommen werden.
Auf den Baugrundstücken sind geeignete Planfestsetzungen im Verfahren zu entwickeln, die
sowohl die landschaftsgeprägte Lage als auch die stattfindenden Eingriffe in Natur und
Landschaft berücksichtigen.
3.6 sonstige Festsetzungen
Entlang der Großmannstraße verläuft eine Leitung mit der aus dem Rohrpfuhlgraben in den
Elsenteich und von dort in den Elsensee entwässert wird. Dabei handelt es sich um eine
überörtliche Leitung. Im weiteren Verfahren ist die genaue Lage zu klären und ggf. bei Lage
außerhalb des öffentlichen Straßenlandes eine Sicherung zu prüfen.
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
Bebauungsplan 10 - 80
12
III. Auswirkungen der Planung
1. Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
Innerhalb des Geltungsbereiches werden die Voraussetzungen für eine Wohnbaufläche
landschaftlicher Prägung mit hoher Wohnqualität, unter Berücksichtigung der für das
Siedlungsgebiet städtebaulich prägenden, kleinteiligen Bebauung aber auch die
Voraussetzungen zur Bereitstellung neuer Bauformen, die zu einer sozialen und
demografischen Durchmischung beitragen, gewährleistet. Damit werden die vorhandenen
Flächenressourcen ausgerichtet auf die Schaffung hochwertigen Wohnraums für breite
Kreise der Bevölkerung und insbesondere im Siedlungsgebiet auf altengerechte Angebote
sowie für junge Familien.
2. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- und Investitionsplanung
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt kann dazu noch keine Aussage getroffen werden. Es sollte
angestrebt werden die nötige Erschließung der Flächen des Plangebietes über einen
städtebaulichen Vertrag zu gegebener Zeit zu organisieren.
IV. UMWELTBERICHT
Auf Grund des zu erwartenden Eingriffs in Natur und Landschaft, der sensiblen Lage des
Plangebiets und dessen Größenordnung soll das Verfahren mit Umweltprüfung durchgeführt
werden, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, in einem
Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Dafür wurden das Artenschutzgutachten und die Biotopkartierung bereits beauftragt.
V. Verfahren
1. Verfahrenseinleitung
Mit Schreiben vom 16.05.2014 erfolgte die Mitteilung der Planungsabsicht nach Artikel 13
Abs. 2 des Landesplanungsvertrages. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung erklärte
die Planungsabsicht als vereinbar mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung.
Die Planungsziele berücksichtigen den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen
der Raumordnung.
Die Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches
(AGBauGB) an die zuständige Senatsverwaltung erfolgte am 16.05.2014. Gegen die
Planungsabsicht bestanden keine Bedenken. Die Planungsziele des Bebauungsplanes
werden
grundsätzlich
befürwortet.
Hinsichtlich
der
Nichtentwickelbarkeit
des
Bebauungsplanes aus dem derzeitigen FNP wurde darauf hingewiesen, dass die
Weiterführung des Verfahrens mit der zuständigen Fachbehörde des Senats abzustimmen
ist. Regionalplanerische Festlegungen des FNP werden nicht berührt.
Aus Sicht dringender Gesamtinteressen Berlins wird das Verfahren nach § 7 AGBauGB
durchgeführt, da mit dem Hultschiner Damm und seiner übergeordneten
Verbindungsfunktion dringende Gesamtinteressen Berlins berührt sind. In diesem
Zusammenhang erfolgte auch der Hinweis, dass die Erschließung der geplanten
Baugrundstücke wegen der Seitenlage der Straßenbahnstrecke nicht direkt vom Hultschiner
Damm erfolgen kann.
Stand: Juli 2014
Beschluss zur Einleitung
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Anlage 2
zur BA-Vorlage
Nr.0877/IV
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