Mietminderung im spanischen Recht

Mietminderung im spanischen Recht
So angenehm das Leben für einen Deutschen in einer spanischen Mietwohnung auch
sein kann, vor auftretenden Mängel der Mietsache ist man auch hier nicht gefeit. Zwar
ist das einschlägige spanische Mietrecht ganz ähnlich dem gewohnten deutschen Mietrecht ausgestaltet, jedoch ist ein erheblicher Unterschied zu beachten: Das spanische
Recht kennt keine Mietminderung, wie das deutsche Recht sie vorsieht, nämlich dass
bei Vorliegen eines Mangels sich die Miete automatisch, also kraft Gesetzes mindert
und sich der Mieter nur noch hierauf berufen muss. Im spanischen Recht ist vielmehr
zunächst darauf abzustellen, ob sich eine diesbezügliche Regelung im einschlägigen
Mietvertrag befindet. Sollte dies nicht der Fall sein, stellen sich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wie folgt dar:
Wenn das Mietverhältnis zu Wohnzwecken abgeschlossen wurde, und es sich nicht nur
um ein vorübergehendes Mietverhältnis handelt, kommt dem Mieter ein umfangreicher
Schutz durch das Gesetz zu. In allen anderen Fällen, insbesondere bei bloßer Saisonvermietung und Vermietung für gewerbliche Zwecke, findet die folgende Darstellung
keine Anwendung, da in diesen Fällen der Mieterschutz vom spanischen Gesetzgeber
erheblich geringer gewichtet wurde.
1.
Rechte und Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, alle anfallenden Reparaturen vorzunehmen oder aber
ausführen zu lassen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter für den Schaden verantwortlich ist. Für die Ausführung der Reparaturen ist es dem Vermieter verboten, die
Miete zu erhöhen. Diese Kosten sind vielmehr von ihm im Rahmen seiner regulären
Pflichten als Vermieter der Wohnung zu tragen.
Nimmt der Mieter eine Mietminderung vor, obwohl dies das spanische Recht ausdrücklich nicht vorsieht, so hat der Vermieter ein Recht auf Räumungsklage.
2.
Rechte und Pflichten des Mieters
Der Mieter ist zum einen zunächst verpflichtet, dem Vermieter sämtliche an der Mietsache entstehenden Schäden unverzüglich anzuzeigen. Dies hat er ausdrücklich so
schnell wie möglich zu gewährleisten um so den Eintritt eines größeren (Folge-) Schadens zu vermeiden. Sollte es sich jedoch um einen schweren Schaden handeln, der
sofort behoben werden muss, um weitere gravierende Schäden zu vermeiden (Wasserrohrbruch etc.), so kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen. Die ihm
hierdurch entstehenden Kosten kann er dann vom Vermieter ersetzt verlangen.
Wenn kein solch dringender Fall vorliegt muss der Mieter es dann dem Vermieter zeitnah gestatten, sich den vermeintlichen Schaden in der Wohnung selbst anzuschauen.
Ebenso hat er es zu ermöglichen, dass ein vom Vermieter beauftragter Handwerker die
Wohnung zur Schadensfeststellung betritt.
Wenn die Reparaturarbeiten dann begonnen haben ist der Mieter verpflichtet, diese
sowohl zu ermöglichen (z.B. die Handwerker in die Wohnung zu lassen), als auch zu
dulden, es sei denn die Durchführung der Reparatur kann in zumutbarer Weise bis zum
Ende der Mietperiode hinausgeschoben werden. Generell kann er für die hierdurch
verursachten Beeinträchtigungen keine Minderung der Miete vornehmen. Auch nicht,
wenn er durch den Schaden an der Benutzung der Mietsache (teilweise) gehindert ist.
Eine Ausnahme von dieser Regel besteht jedoch: Sollten die Reparaturarbeiten für den
Mieter stark beeinträchtigend sein und länger als 20 Tage andauern, dann steht dem
Mieter das Recht zu, die Miete zu mindern. Der Betrag um den er mindern kann bemisst sich an der Schwere der Belästigung und welcher Anteil der Wohnung hiervon
betroffen ist.
Schließlich obliegt es noch dem Mieter, kleinere, auf dem gewöhnlichen Gebrauch der
Sache beruhende Schäden an der Mietsache selbst zu übernehmen (z.B. die gerissene
Rollo-Schnur, der kaputte Wasserhahngriff etc.), wie dies für die „Schönheitsreparaturen“ so auch im deutschen Mietrecht geregelt ist.
Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung:
Christian Gerboth L.L.M.
Rechtsanwalt & Abogado
Partner der Kanzlei ETL Mallorca
In Kooperation mit:
RA Thomas Stritter
Rechtsanwalt und FA für Bau- und Architektenrecht
Partner der Anwaltssozietät Stritter und Partner GbR
Bahnhofstraße 75, 55218 Ingelheim am Rhein
[email protected]
Tel.: +49 (6132) 73117
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