Immobilienrecht Februar 2016

IMMOBILIENRECHT
FEBRUAR 2016
Einbau eigener Rauchmelder durch den Vermieter
In Sachsen sind Rauchmelder in Neubauten ab
dem 01.01.2016 Pflicht. Die meisten anderen Bundesländer sind an dieser Stelle deutlich weiter. So
sind im Großteil der Bundesrepublik Rauchmelder
auch in Bestandsbauten gesetzlich vorgeschrieben. Von der Einbaupflicht sind Fragen sowohl
des Bauordnungs- wie auch des Mietrechtes betroffen.
1. Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2015, Az.
VIII ZR 290/14
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diesem Urteil
entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist,
Rauchmelder in einer Wohnung auch dann einzubauen, wenn ein solcher seitens des Mieters in der
Wohnung bereits installiert ist. Die Kosten des Einbaus soll der Vermieter sodann im Rahmen einer
Modernisierungsmieterhöhung gem.
§ 555 b
BGB auf den Mieter umlegen können.
a) Sachverhalt
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Sachsen-Anhalt. Der Kläger wollte
die Wohnung wie das ganze Haus - bestehend aus
acht Wohneinheiten - einheitlich mit Rauchwarnmeldern ausstatten. Die Beklagte lehnte die Duldungspflicht ab und berief sich darauf, dass die
Wohnung durch sie selbst bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet wurde. In der vorliegend einschlägigen bauordnungsrechtlichen Vorschrift, §
47 Abs. 4 BauO von Sachsen-Anhalt, ist indes
festgeschrieben, dass auch in Bestandsbauten
Rauchmelder durch die Eigentümer spätestens bis
zum 31.12.2015 einzubauen sind.
b) Entscheidungsgründe
Zunächst einmal hat der BGH festgestellt, dass die
Ausstattung mit Rauchwarnmeldern als sog. Bagatellmaßnahme gem. § 555 c Abs. 4 BGB keiner
Modernisierungsankündigung bedürfe und gem. §
555 b Nr. 4, 6 BGB grundsätzlich von den Mietern
zu dulden sei.
Diese Maßnahme sei laut BGH zum Einen eine
Modernisierungsmaßnahme, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle
Bewohner gleichermaßen erhöht.
Zum Anderen sei sie eine Maßnahme im Sinne
des § 555 b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im
Sinne eines Mindestmaßes verpflichtet ist. Die
Verpflichtung erwachse aus § 47 Abs. 4 der BauO
von Sachsen-Anhalt.
Gegen diese gesetzliche Duldungspflicht könne
sich der Mieter nicht damit wehren, dass er die Installation der Rauchmelder bereits selbst vorgenommen hat und diese Anlage selbst wartet. Wartung und Auswahl der Rauchmelder obliegen dem
Gesetz nach dem Vermieter. Bei der vorliegenden
Konstellation seien indes die Auswahl und die
Wartung dem Vermieter und Eigentümer nicht zugänglich. Der notwendige Sicherheitsstandard sei
deswegen nicht gewährleistet. Der Mieter könne
sich in diesem Fall weder auf wirtschaftliche noch
personelle Härtegründe im Sinne des § 555 d
Abs. 2 BGB berufen, da das Interesse des Vermieters an einem einheitlich und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem im ganzen Wohnhaus hierbei überwiege.
Es handele sich bei der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern um eine bauliche Veränderung im
Sinne von § 555 b BGB, nicht um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555 a BGB, da der Status quo der Wohnung nicht erhalten bleibt, sondern vielmehr positiv verändert werde.
Auch sei diese Modernisierungsmaßnahme nicht
in Umständen begründet, die von der Klägerin zu
vertreten sei, denn es handele sich um eine Maßnahme, die aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durch den Vermieter und Eigentümer durchzuführen ist, § 47 Abs. 4 BauO von Sachsen-Anhalt. Nach dieser Vorschrift sind auch Bestandswohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten.
Diese Verpflichtung sei nicht bereits durch die Ausstattung der Wohnung durch die Beklagte erfüllt,
denn diese ist eindeutig nicht Normadressat der
bauordnungsrechtlichen Vorschrift.
2.
Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom
08.12.2015, Az. 1 BvR 2921/15
Auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG)
hatte sich kürzlich mit Rauchmeldern zu befassen.
In dem oben benannten Beschluss hat das Gericht
die Verfassungsbeschwerde eines Mieters wegen
der Duldung von funkgesteuerten Rauchmeldern
mangels Rechtsschutzbedürfnis als unzulässig
abgewiesen.
a) Sachverhalt
Der Beschwerdeführer ist Mieter, die Beschwerdegegnerin Vermieterin einer Wohnung. Die Beschwerdegegnerin beabsichtigte, im gesamten
Wohnhaus einheitlich funkgesteuerte Rauchwarnmelder einzubauen und verlangte vom Beschwerdeführer die Duldung dieser Maßnahme. Das
lehnte der Beschwerdeführer ab mit der Begründung, das von der Klägerin ausgesuchte Gerät
würde nicht lediglich dem Brandschutz dienen,
sondern mittels Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie gerade dazu geeignet sein, Bewegungsprofile von Personen zu erstellen, die sich in
der Wohnung aufhielten. Seiner Ansicht nach war
sogar die Aufzeichnung von Gesprächen in der
Wohnung möglich. Er bot der Vermieterin an, auf
eigene Kosten ein anderes, nicht funkgesteuertes
Rauchwarmgerät einzubauen.
Die Vermieterin hatte den Beschwerdeführer vor
dem Amtsgericht erfolgreich auf Duldung verklagt.
Die dagegen gerichtete Berufung des Beschwerdeführers wurde zurückgewiesen. Die Revision
wurde nicht zugelassen. Nach Erschöpfung des
Rechtsweges wandte sich der Beschwerdeführer
an das BVerfG.
Der Mieter sah sich durch etwaige Manipulationen
an den Geräten und der Erstellung von Bewegungsprofilen einer Überwachung ausgesetzt. Er
sah deswegen sein allgemeinen Persönlichkeitsrecht nach Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG verletzt.
b) Entscheidungsgründe
Diese Angst sei absolut unbegründet, so das
BVerfG; die Geräte seien per se für derartige Verwendungen nicht geeignet. Die Einwendungen des
Beschwerdeführers, das Landgericht habe die
Tragweite seiner Grundrechte auf informationelle
Selbstbestimmung und Unverletzlichkeit der Wohnung grundlegend verkannt, greifen nicht durch.
Die pauschale Behauptung, die Rauchwarnmelder
der Vermieterin verfügten über weitere, gesetzlich
nicht vorgeschriebene Funktionen, reiche bereits
nicht aus, die behauptete Verletzung plausibel darzulegen. Es liegen vielmehr laut BVerfG bereits
augenscheinlich die geltend gemachten Verletzungen nicht vor.
Auch habe der Beschwerdeführer nicht deutlich
gemacht, inwieweit durch die angegriffenen Maßnahmen die bezeichneten Grundrechte verletzt
seien. Er berücksichtige ebenfalls nicht die dargestellten Vorzüge einer Funkwartung und setze sich
nicht mit den mietrechtlichen Bestimmungen und
der hierzu ergangenen Rechtsprechung auseinander.
Die Verfassungsbeschwerde wurde auf Grund
dessen wegen Unzulässigkeit nicht zur Entscheidung angenommen.
Praxishinweis
Das BGH-Urteil ist bundesweit von erheblicher Bedeutung. Auch ohne entsprechende gesetzliche
Verpflichtung steht es Eigentümern und Vermietern (zum jetzigen Zeitpunkt noch) frei, Rauchmelder in Bestandswohnungen einzubauen. Dies liegt
nicht zuletzt in ihrem eigenen Interesse zum
Schutz der Immobilie. Nach dem vorliegenden
BGH-Urteil ist diese Maßnahme explizit als Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 ff. BGB anerkannt. Dies ist für Vermieter besonders erfreulich,
denn nun steht nicht nur die Duldungspflicht dieser
Maßnahme seitens der Mieter fest, sondern auch
deren Umlagefähigkeit.

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