Broschüre - Anthromedia

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wir kaufen
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ich vererbe
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ich besitze
miete
wir suchen
ich teile
wir finanzieren
wir bewohnen
wir erben...
EI N HAU S
Stiftung für Nutzungs-Eigentum
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«Wer Boden erwerben will,
kann gar nicht so schnell
sparen, wie die Preise
steigen.»
Das finden Sie auf den folgenden Seiten:
Kein Haus ohne Boden. Boden und Vermögensentwicklung
Nutzen statt besitzen. Lehen und Allmenden
Udo Herrmannstorfer, 1981
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Haus und Boden sind zweierlei. Menschen können neue Häuser schaffen, aber nicht Boden.
In jüngerer Zeit hat die Käuflichkeit von Boden zu grossen Eigentumskonzentrationen geführt.
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Individuelles Bodeneigentum ist – geschichtlich gesehen – eine Novität. Von Alters her wurde
Boden verliehen oder war in gemeinschaftlichem Besitz.
Mein Haus und meine Bedürfnisse
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Wie
vorgehen, wenn ich ein Haus besitze und es auch in Zukunft sinnvoll genutzt und der Spekulation entzogen wissen will?
Unser Wohnprojekt. Was wir brauchen und was es braucht 10
Wie vorgehen, wenn mich die Idee gemeinschaftlichen Wohnens gepackt hat? Wie finden wir zusammen,
wie kommen wir zu einem geeigneten Haus?
CoOpera & Partner. Sammelstiftung PUK und Stiftung für Nutzungseigentum
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Die Stiftung für Nutzungseigentum am Boden erwirbt Boden / Liegenschaften und stellt sie zur Nutzung zur Verfügung. CoOpera & Partner. Terra Schweiz AG und Habitare Schweiz AG 13
Die jüngsten Partnerinnen der CoOpera wollen den Anteil des der Spekulation entzogenen Wohnbaulandes vergrössern.
Bodenstiftungen - ihre Möglichkeiten und Ziele 14
CoOpera und Stiftung für Nutzungseigentum arbeiten mit anderen Stiftungen mit ähnlichen Anliegen im
Info-Netzwerk «Gemeingut Boden» zusammen.
Was eine Liegenschaft kostet 15
Viele Wohnträume sind am Preis von Liegenschaften zerbrochen. Deshalb hier zum Schluss ein Rezept,
um zu realistischen Einschätzungen zu kommen.
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Kontaktadressen 16
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Kein Haus ohne Boden
Ein Haus kaufen? Das heisst fast immer: Boden kaufen mit einem Haus darauf. Zu unterscheiden ist nämlich:
Boden kann man nicht produzieren. Er ist kein von MenHäuser kann man bauen – in fast beliebiger Menge und
schen erzeugtes Gut und ist deshalb eigentlich auch keiGrösse. Manche Gebäude überdauern Jahrhunderte, anne Ware, die gehandelt werden kann. Ausserdem steht
dere zerfallen nach Jahrzehnten. Das heisst: Gebäude
Boden nur in begrenzter Menge zur Verfügung. Man kann
verlieren im Laufe der Zeit an Wert.
ihn nicht vermehren. Solange Boden käuflich ist, führen
Knappheit und das Bedürfnis nach sicherer Geldanlage
zu immer höheren Preisen.
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Bodeneigentum und Vermögensentwicklung
Ob Boden oder Küchengerät – die Schweizer Verfassung
formuliert ohne Unterscheidung:
«Das Eigentum ist gewährleistet.» Im deutschen Grundgesetz steht dasselbe – aber noch ein Satz dazu: «Eigentum verpflichtet.»
Der Wert der Wohnimmobilien in der Schweiz ist in zehn
Jahren um über 900 Milliarden Franken gestiegen.
Damit ist jeder Wohneigentümer der Schweiz (dazu zählt
auch jedes Kleinkind) in 10 Jahren im Durchschnitt um
etwa 200 000 Franken reicher geworden – ohne etwas
dafür zu tun.
Pensionskassen legen vermehrt in Immobilien an. Immer
mehr Private kaufen eine Wohnung als sichere Anlage,
vermieten sie und bewohnen sie nicht selber. Kredit dafür
ist günstig. Das treibt die Preise in die Höhe. Die Banken
sprechen von Blasenbildung. Die Allgemeinverkäuflichkeit
des Bodens hat dazu geführt, dass Boden faktisch nicht
mehr allgemein käuflich ist.
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Nutzen statt besitzen
Boden ist knapp. Deshalb entwickelten alle Kulturen einen besonderen Umgang damit. Erst unsere jetzige Kultur sieht im Boden etwas, das man ganz allein besitzen,
kaufen und verkaufen kann. Doch «nutzen statt besitzen»
hat eine lange Tradition.
Lehen und Allmenden
Einst gab es Feudalherren und Klöster. Sie vergaben
«Lehen». Auf «geliehenem» Land errichteten die Bewohner ihre Bauernhöfe und Werkstätten. Für die Nutzung
hatten sie ein Entgelt (Zehnten) zu entrichten.
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Gleichzeitig gab es Menschen, die lebten in Dörfern weit
weg von einem Herrscher. Jeder Bewohner war Genosz
(wie man damals schrieb). Die Genossen sorgten für eine
geregelte Nutzung von Feldern und Wäldern, damit alle
etwas davon hatten und kein Raubbau betrieben wurde.
Man nannte diese Felder und Wälder «Allmenden».
In den Alpen kennen wir heute noch die Alpkorporationen mit Nutzungsrechten. Die amerikanische Forscherin
Elinor Ostrom nennt sie «Gemeingüter».
Nutzungseigentum
Die Zeit der Lehen (was auch Leibeigenschaft bedeutete)
und der genossenschaftlichen Sippen- und Dorfverbände
haben wir überwunden. Inzwischen hat sich ein Individualismus entwickelt, der den Boden zum persönlichen Eigentum macht. Boden soll ge- und verkauft werden können. Doch auch im modernen Recht können Boden- und
Hauseigentum in zwei verschiedenen Händen sein. Dies
ist beim Baurecht der Fall. Die Burgergemeinde Bern gehört zu den grössten Baurechtgebern der Schweiz. Viele
Wohnbauten in Bern sind in privatem Eigentum, stehen
aber auf Boden im Eigentum der Burgergemeinde.
Die Stiftung für Nutzungseigentum geht einen Schritt
weiter: sie kauft Boden, um ihn nie mehr zu verkaufen.
Sie gibt ihn an Nutzer zu einer gleichbleibenden Gebühr
ab. Damit wird die Nutzung im Vergleich zu den stetig
steigenden Preisen anderer Grundstücke immer günstiger. Das kommt Nutzerinnen und Nutzern zugut.
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Mein Haus und meine Bedürfnisse
Ich besitze ein Haus. Die Idee des Nutzungseigentums
beeindruckt mich. Ich möchte, dass mein Haus nachhaltig sinnvoll genutzt und der Spekulation entzogen wird.
Ich könnte mein Haus zwar auch einer Familie mit Kindern
oder einer Gemeinschaft günstig verkaufen. Aber werden
es diese später mit ähnlichen Motiven günstig weitergeben oder den Lockungen des Immobilienmarktes erliegen?
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Wenn ich sicher bin, dass das Haus in guten Händen ist
und niemand ungerechtfertigten Gewinn daraus erzielt,
gebe ich es gerne zu einem moderaten Preis weiter.
Mit dem Verkaufspreis sollte aber Unvorhergesehenes im
Alter abgedeckt sein. – Oder gibt es andere Lösungen,
die greifen, wenn ein Notfall eintritt? So etwas wie eine
Versicherung auf der Basis meines Hauses?
Willkommen wäre natürlich, wenn andere Menschen einziehen würden und ich weiter im Haus wohnen könnte.
Dann müsste man aber einiges umbauen. Wer würde das
finanzieren?
Viele Fragen – darauf gibt es ebenso viele Antworten.
Eine der Antworten kann die Stiftung für Nutzungseigentum (siehe Seite 7) geben. Sie hat in Kooperation
mit Finanzierungspartnern die Möglichkeit, Liegenschaften, allenfalls nur den Boden, käuflich zu übernehmen.
Die Übertragung einer Liegenschaft kann individuell den
Wünschen entsprechend ausgestaltet werden.
Vielleicht wäre ein Beratungsgespräch nützlich.
Kontakt: Siehe Seite 16.
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Unser Wohnprojekt. Was wir brauchen und was es braucht
Unsere Problemstellung erscheint ganz einfach:
Wir haben ein Projekt und brauchen Geld. Dafür gibt es
Banken und andere Finanzinstitute (z.B. Pensionskassen). Doch diese kennen die Schwierigkeiten, die bei Gemeinschaftsprojekten immer wieder vorkommen:
Die Zeit ist knapp, das Kaufangebot sollte eilends eingereicht werden, das notwendige Eigenkapital ist noch nicht
beisammen. Plötzlich brechen bei einzelnen Mitgliedern
der Projektgruppe Fragen auf: kann und will ich an diesem Ort mit diesen Menschen eine Projekt- und Lebensgemeinschaft eingehen?
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Es sind Kurvenfahrten der Erfahrungen und Gefühle.
Anspruchsvoll ist allein schon die Entwicklung einer
handlungsfähigen, tragfähigen Gruppe. Es kann teuer
zu stehen kommen, wenn die Trägerschaft kurz vor Vertragsunterzeichnung steht – und auseinanderfällt. Eine
aussenstehende Person kann helfen, die Dynamik der
Gruppe rechtzeitig zu reflektieren.
Oder die Gruppe ist stabil und ist sich einig. Das angebotene Objekt ist geeignet. Ein Gesuch an eine Krediteinrichtung ist formuliert. Wie ein Hammer kommt die
Rückmeldung des beigezogenen Architekten: der Preis
für dieses Objekt ist viel zu hoch.
Tatsächlich überschätzen Verkäufer in der Regel den
Wert ihrer oft älteren Liegenschaft. Sie orientieren sich
an Marktpreisen von neuen Liegenschaften und unterschätzen den Aufwand für Renovationen oder Modernisierungen.
Eine Projektberatung (Seite 9) kann zu einer realistischen
vorläufigen Einschätzung verhelfen. Hinweise gibt auch der
Abschnitt über den Preis einer Liegenschaft auf Seite 15.
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CoOpera & Partner:
CoOpera & Partner:
Sammelstiftung PUK und Stiftung für Nutzungseigentum
Terra Schweiz AG und Habitare Schweiz AG
Die CoOpera Sammelstiftung PUK ist eine über 30-jährige Pensionskasse, die alternative Wege geht. Mit ihrem
hohen Immobilienanteil hat sie grosse Erfahrungen in
diesem Bereich gesammelt. Neben klassischen Überbauungen, Umnutzungen von Gewerbebauten und Industriearealen hat sie sich auch an experimentellen Projekten
selbstverwalteten Wohnens beteiligt.
Die Terra Schweiz AG will den Anteil des der Spekulation
entzogenen Wohnbaulandes in der Schweiz vergrössern
und darauf langfristig möglichst kostengünstigen Wohnungsbau realisieren bzw. sichern. Das dazu notwendige
Eigen- und Grundkapital wird durch Gelder von Pensionskassen und Privaten finanziert, die so eine langfristige
Anlagemöglichkeit erhalten. Gründerin und erste Aktionärin ist die CoOpera Sammelstiftung PUK. Die Gründung
fand 2015 statt.
Bei der Gründung der CoOpera Sammelstiftung PUK
spielte die kritische Beschäftigung mit Wirtschaftsfragen
und Bodenrecht eine grosse Rolle. Diese führte später
zur Gründung der Stiftung für Nutzungseigentum am
Boden durch die CoOpera-Gründergruppe. Die Idee der
Stiftung für Nutzungseigentum ist, Boden definitiv
dem Markt bzw. der Verkäuflichkeit zu entziehen: Gemäss Statuten darf die Stiftung Boden in ihrem Eigentum
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nie mehr verkaufen. Sie gibt den Boden im Baurecht ab.
Mit einer Nutzungsgebühr wird der Boden über einen
Zeitraum von einer Generation auf den Wert Null abgeschrieben. Die Nutzungsgebühr läuft aber weiter und
hilft, weitere Flächen von der Kapitallast zu befreien. Wo
«befreiter Boden» zur Verfügung steht, können kulturelle und soziale Initiativen ohne erdrückende Kapital- oder
Zinslast realisiert werden.
Die Projektberatung der Stiftung für Nutzungseigentum hilft gern bei der Realisierung von Projekten, auch
wenn diese die rechtliche Struktur oder Finanzierung der
Stiftung nicht beanspruchen.
Kontakt: Siehe Seite 16
Die Habitare Schweiz AG erhält das Eigenkapital von der
Terra Schweiz AG oder Dritten, auch von Privaten, die ihr
Geld im gemeinnützigen Wohnungsbau anlegen wollen.
Beteiligt sind auch die Bewohner und Bewohnerinnen der
Liegenschaften mit Mieterdarlehen.
Um ihre Pläne umsetzen zu können, sucht die Terra
Schweiz AG Liegenschaften und Bauland.
Kontakt: Siehe Seite 16
Es werden zwei Gefässe eingesetzt:
Die Terra Schweiz AG kauft als gemeinnützige Aktiengesellschaft Land und Liegenschaften. Sie behält das Land,
das sie im Baurecht an die Habitare Schweiz AG oder an
andere gemeinnützige Wohnbauträger abgibt, an die sie
auch die darauf stehenden Liegenschaften verkauft. Die
Habitare Schweiz AG ist ein gemeinnütziger Bauträger mit
dem Zweck, in der ganzen Schweiz Wohnraum zu Kostenmiete anzubieten.
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Bodenstiftungen - ihre Möglichkeiten und Ziele
CoOpera & Partner sind mit der Idee des Nutzungseigentums nicht allein. Unter dem Namen «Gemeingut Boden»
hat sich ein Netzwerk von Stiftungen gebildet. (Die Namen finden sich im Anschluss an diesen Abschnitt). Mit
der Stiftung Edith Maryon hat die CoOpera eine enge Zusammenarbeit entwickelt. Projekte wurden auch mit der
Stiftung Trigon realisiert.
Wer eine Liegenschaft schenken will, sucht sinnvollerweise die Zusammenarbeit mit einer der steuerbefreiten
Stiftungen. Aufgrund der von den Steuerbehörden als
gemeinnützig anerkannten Zweckbestimmungen in den
Statuten fallen bei ihnen keine Erbschafts- und Schenkungssteuern an. 14
Die Stiftung für Nutzungseigentum ist überzeugt, dass
sie mit der Befreiung des Bodens aus der Käuflichkeit und
dessen Überführung ins Nutzungseigentum eine Aufgabe
mit weitreichenden sozialen Auswirkungen übernommen
hat. Sie hat in ihren Statuten deshalb keine weiteren
Förderziele formuliert. Das genügte den Steuerbehörden
nicht. Sie verweigerten der Stiftung für Nutzungseigentum die Steuerbefreiung. Die Stiftung für Nutzungseigentum macht aus der Not eine Tugend und übernimmt
Boden oder Liegenschaften gerne käuflich – zu Bewertungen, die die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten nicht
übersteigen dürfen (siehe auch folgende Seite: «Was eine
Liegenschaft kostet»).
Partnerinnen der Stiftung für Nutzungseigentum im Netzwerk «Gemeingut Boden» sind die folgenden Einrichtungen:
Stiftung Edith Maryon, Stiftung Trigon, NWO-Stiftung Belcampo, Stiftung Wunderland, Stiftung Habitat.
Ein Weg zu diesen Stiftungen führt über die Links auf der Website www.gemeingutboden.ch.
Was eine Liegenschaft kostet
Ob man eine Liegenschaft weitergeben möchte oder ein
Haus für ein Wohnprojekt sucht – oft steht die Frage ganz
am Anfang: wie ist eine Liegenschaft zu bewerten? Viele
Hoffnungen verbinden sich mit Objekten, die sich später
als viel zu teuer herausstellen.
Für eine fundierte Bewertung braucht es zwar die Kenntnisse von Architekten und Immobilienfachleuten. Aber
auch Laien können beurteilen, ob der Preis für ein Haus
etwa angemessen sein kann oder nicht. Ausgangspunkt
ist immer der Mietertrag, der fairerweise erwartet werden
kann. Wenn es sich um ein älteres Haus handelt, dann
dürfen selbstverständlich keine Neubaumieten eingesetzt
werden. Solche ergeben sich von selbst, wenn dann einmal alles renoviert und modernisiert ist. Der Ausbaustandard kann auf die Nutzer und Nutzerinnen zugeschnitten
und durchaus bescheiden sein. Bei der Bausubstanz ist
Bescheidenheit hingegen ein schlechter Ratgeber. Denn
sanitäre und elektrische Anlagen und allenfalls das Dach
und alte, schlecht dämmende Fenster sind möglicherweise am Ende ihres Lebenszyklus angelangt. Und die
Heizung? Es geht ja nicht nur darum, ob man einen Pullover mehr oder weniger anziehen muss, sondern auch
um Ökologie.
Wenn die realistischerweise zu erwartende Jahresmiete
geschätzt ist, dann ist sie mit dem sogenannten Kapitalisierungszinssatz zu multiplizieren. Dieser beträgt (je nach
Kapitalzins und weiteren Parametern) z.B. 6%. Nehmen
wir an, in einem Haus seien vier Wohnungen, für die je
1500 monatlich gezahlt werden könnten.
Dann lautet die Rechnung:
4 Wohnungen x 1500 = 6000 x 12 Monate = 72 000 :
6% = 1,2 Millionen. Der Verkäufer möchte aber 2 Millionen? Vielleicht ist dies nicht einmal unverschämt, denn
das Haus hat einen grossen Garten. Man könnte das
Haus abreissen und darauf 8 Wohnungen bauen. Das ist
aber definitiv ein anderes Projekt! – Vielleicht eines für
die Terra Schweiz AG?
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Diese Broschüre zur Wohn- und Bodenfrage wird im Herbst 2015 herausgegeben von der CoOpera Sammelstiftung PUK,
der Stiftung für Nutzungseigentum und der gemeinnützigen Aktiengesellschaft Terra Schweiz AG. Sie zeigt die Möglichkeiten auf, welche die erwähnten Einrichtungen bei der Realisierung von Immobilienprojekten schaffen.
Web- und Kontaktadressen:
www.nutzungseigentum.ch, [email protected], 052 202 80 80
www.terra-wohnen.ch, [email protected], 052 202 80 80
www.coopera.ch, [email protected], 031 922 28 22
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Text: Matthias Wiesmann; Gestaltung: André Hiltbrunner; Druck: rubmedia, Wabern/Bern

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