Mietzinssenkung: die häufigsten

Mietzinssenkung: die häufigsten Ablehnungsgründe
Mietzinssenkungen sind zur Zeit in aller Munde und in der persönlichen wie auch schriftlichen Beratung das Hauptthema. Bei den Mietzinsüberprüfungen fällt auf, wie viele, auch so genannt professionelle Verwaltungen ihre Mietverträge mit seltsamen, widersprüchlichen und wohl in erster
Linie der Abschreckung dienenden Mietzinsvorbehalten ausstatten und diese dann mit Mietzinssenkungen verrechnen. Viele Mieter sind unsicher, was sie von einem Mietzinsvorbehalt halten
sollen und zögern meist, ein Senkungsbegehren zu stellen.
Was ist denn überhaupt ein Mietzinsvorbehalt?
Mit einem Vorbehalt (auch Mietzinsreserve genannt), behauptet der Vermieter, dass der Mietzins
nicht vollständig angepasst wurde und der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt mit einer entsprechenden Mietzinserhöhung rechnen müsse.
Der Vermieter kann einen Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag oder im Rahmen einer Mietzinserhöhung aufführen. Ein Vorbehalt muss jedoch strengen formellen Anforderungen genügen. So muss
ein Mietzinsvorbehalt zum Beispiel klar (d.h. nicht widersprüchlich!) begründet werden und in
Franken oder Prozenten genau ausgewiesen werden. Zudem ist es nicht zulässig, einen Vorbehalt
auf unrichtige oder gar falsche Kostenstände (zum Beispiel zu tiefer Referenzzins oder Indexstand) abzustützen. Viele Mietzinsvorbehalte erfüllen die gesetzlichen Anforderungen nicht und
sind deshalb bereits aus formellen Gründen ungültig. Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrags
wird der Vorbehalt vom Mieter nicht akzeptiert, sondern lediglich zur Kenntnis genommen. Anfechten kann der Mieter den Vorbehalt erst, wenn der Vermieter den Mietzins unter Berufung auf den
Mietzinsvorbehalt erhöht bzw. den Mietzinsvorbehalt mit einem Senkungsanspruch verrechnet. Die
Prüfung des Vorbehalts ist von der Schlichtungsbehörde im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens
vorzunehmen. Erweist sich der Vorbehalt formell als gültig, muss die Schlichtungsbehörde prüfen,
ob der Vorbehalt auch inhaltlich gerechtfertigt ist.
Was, wenn der im Mietvertrag aufgeführte Zinssatz, der Stand der Teuerung und die allgemeinen
Kostensteigerungen im Mietvertrag nicht mit den tatsächlichen Kostenständen im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses übereinstimmen?
Für die Berechnung des mietrechtlich korrekten Senkungsanspruches sind solche Angaben unbeachtlich und die Mietzinsanfechtung bei der Schlichtungsbehörde wird empfohlen. Zu berücksichtigen sind solche nicht aktualisierte, ins vorherige Mietverhältnis zurückreichende Kostenstände
sowieso nur dann, wenn zum einen der Mietzins beim Mietantritt nicht bereits erhöht wurde (dies
muss vom Vermieter nachgewiesen werden) und zum andern die sich aus den nicht aktualisierten
Kostenständen ergebende Mietzinsreserve für jeden einzelnen Kostenfaktor in Franken oder Prozenten genau ausgewiesen wurde.
Was ist von den von den Vermietern zum Teil systematisch angerufenen Ablehnungsgründen der
ungenügenden Rendite oder der mangelnden Orts- und Quartierüblichkeit zu halten?
Grundsätzlich: es ist den Vermietern gestattet, einem Senkungsbegehren einer der beiden erwähnten Ablehnungsgründe entgegenzuhalten. Viele Vermieter, darunter auch nicht wenige professionelle Immobilienverwaltungen wimmeln die Senkungsbegehren der Mieter aber einfach mal
grundsätzlich und vermutlich ohne individuelle Mietzinsüberprüfung mit einem Standardschreiben
und dem Verweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit oder die mangelnde Rendite ab.
Beruft sich der Vermieter auf die Orts- und Quartierüblichkeit, so muss er im Streitfall anhand von
mindestens fünf Mietobjekten nachweisen, dass der konkrete Mietzins nicht orts-und quartierüblich
sei. Da die Anforderungen an den Nachweis relativ hoch sind (Vergleichsobjekte müssen nach
Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der konkreten Mietwohnung vergleichbar
sein) dringt der Vermieter mit diesem Einwand meist nicht durch. Die Mieter sollten sich deshalb
von diesem Einwand nicht abschrecken lassen und die Schlichtungsbehörde anrufen. Wenn der
Vermieter mit mangelnder Rendite argumentiert, so hat er vor der Schlichtungsbehörde Belege
dafür vorzulegen. Tut er dies nicht, wird der Einwand nicht berücksichtigt. Die Überprüfung der
Rendite ist nicht ganz einfach und eine vorgängige Beratung durch eine Fachperson ist empfehlenswert.
Zusammenfassend kann festgehalten werden: Mietern, die mit der Antwort des Vermieters nicht
einverstanden sind, wird empfohlen, sich - im Zweifelsfall auch ohne vorgängige Beratung durch
eine Fachperson - an die Schlichtungsbehörde zu wenden (Anfechtungsfrist 30 Tag ab Erhalt der
ablehnenden oder ungenügenden Antwort des Vermieters). Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist für die Parteien kostenlos und löst in der Regel eine dreijährige Kündigungssperrfrist
aus.
INFO: Pascale Freudiger, Rechtsberaterin beim Mieterinnen- und Mieterverband Kanton Bern.
www.mieterverband.ch/bern

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