Sehr geehrte Damen und Herren

NR. 358 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
Sehr geehrte Damen und Herren,
Inhaltsverzeichnis
Editorial
1
Expo Real 2015: Wo steht
der Markt im Zyklus?
2
Expo Real in Fakten
8
Büromarkt unbeeindruckt
von der Krise
10
Gewerbe-Investment
steuert Rekord an
12
BulwienGesa: Wo lohnen
noch Investments?
16
Instis: Time to sell?
17
DW & LEG: Neuer Wohnungskonzern entsteht
18
Investments: Die Big 7
21
Hotel: Investments
legen zu in Europa
22
Wohninvestments: 2014
bereits übertroffen
23
Frankfurt: Gewerbeinvest- 24
ments fast verdoppelt
BVT mit neuem AIF
24
Helaba zu OIFs
25
EMEA Prime Office Rent
um 2,1% gestiegen
26
Europ. Gewerbeinvestments: bestes Jahr seit 07
27
ETFs auf Überholspur
28
Büromarkt Berlin
29
Büromarkt Hamburg
30
IW Köln: Wohnungsmarkt
Ost und West
31
Hotelinvestment: Hype
wie vor der Finanzkrise
32
Berliner Projektentwickl.:
Hochkonjunktur für anschl.
Verkäufe
33
Interview: GRI Wohnen
34
Büromarkt Frankfurt
35
Statements zur Expo Real
36
Immobilienbrief Ruhr
 Metropole Ruhr
37


die Expo Real hat auf dem Weg zum Zenit des Immobilienzyklus erneut die Abhängigkeit der Immobilienwirtschaft vom Zinsniveau deutlich gemacht (ab S. 2). Gerade lässt der IWF mit dem Schwellenländer
-Schwanz wieder einmal den US-Hund wackeln. Wenn es die FED wagen sollte, bei aufgedrehter heimischer Konjunktur auf Bubble-Kurs die Zinsweiche auch nur symbolisch umzustellen, würden die überschuldeten Schwellenländer von den Finanzmärkten mit Welt-Konsequenzen abgestraft. Und die FED
spurt in vorauseilendem Gehorsam. Vielleicht haben wir den Suchtpunkt, „niedrige Zinsen machen süchtig nach niedrigen Zinsen“, wie Deka-Chefvolkswirt Ulrich Kater jüngst auf einem Symposion deutlich
machte, schon überschritten.
Warum versteht heute kein Volkswirt mehr, dass die Nullzins-Politik die gleichen Perspektiven
hat wie alle anderen Formen des Sozialismus mit kostenloser Ressourcenbereitstellung? Wahrscheinlich, weil es den Sozialismus nicht mehr gibt. Kostenlose Ressourcen verlangen staatlich gelenkte Verteilungsmechanismen. Mit gutem Kapitalstock steht man das ein paar Jahrzehnte durch. Wenn der Point
of no Return zum Umsteuern verpasst wird, folgt ein Prozess der Verelendung und am Ende ein System
-Reset. Wer wird den Reset zur Lösung eines Staatsverschuldungsproblems wohl bezahlen? Immobilienwirtschaftlich ist schon jetzt abzusehen, dass weiter sinkende Mietrenditen bald die Grenzen der
periodisierten Instandhaltung, Revitalisierungsvorsorge und des Wertverbrauchs unterschreiten und zur
„Null-Mietpolitik“ für die Bereitstellung des Sachkapitals führen. Haben Sie in der Immobilienwirtschaft
eigentlich jemals den Ruf nach Null-Mietpolitik gehört? So dämlich kann auch keiner sein, meinen Sie.
Doch, solange wir mit Bau, Sanierung und sonstigen Wertschöpfungsphasen Geld verdienen können,
wird die Immobilienwirtschaft auch in negative Mieten hineinbauen - wenn sie es mit Blick auf den Preiszyklus z. B. im „Core“-Bereich nicht vielleicht schon tut.
Ich erinnere mich, wie in meiner Bundeswehr-Ausbildung zwei Züge von je 50 jungen Männern, meist Abiturienten auf dem Weg zur Elite der „Psychologischen Verteidigung“, beim Lagerfeuer
saßen. Dann warf einer eine leere Flasche Bier in die andere Gruppe. Es dauerte keine 2 Minuten, bis
sich zwei real kampfbereite Gruppen mit allen Verhaltensmustern gegenüberstanden, die Sie aus Naturvolk-Filmen kennen. Was erwarten denn eigentlich die jetzt enttäuschten Plakat-Träger der Willkommenskultur bei monatelang zusammengepferchten jungen Männern mit dazu noch tradierten Wertesystemen? FDP-Chef Christian Lindner referierte bei seiner Rhetorik-Show auf dem ansonsten hochkarätig
besetzten ZIA-Dinner, dass man jetzt feststelle, dass doch nicht jeder Flüchtling ein syrischer Herzspezialist sei. Vielleicht hievt dieser Irrtum wenigstens noch Angela Merkel heute Morgen auf den rekordverdächtig falsch vergebenen Nobel-Friedens-Award, bevor der Irrtum zum Europa-Test wird. Eigentlich
hatte ich mir geschworen, mich zum Flüchtlingsthema nicht zu äußern. Als überzeugter Liberaler der
Nachkriegsgeneration gehört für mich das Asylrecht zu den heiligen Rechten. Bergvölker, die Juden nur
gegen Bargeld aufnahmen, sind mir bis heute suspekt. Insofern bin ich völlig hilflos zwischen Wertsystem und gesundem Menschenverstand gefangen. Ich habe einfach Angst, dass die Stimmung umschlägt, wenn dem ersten Gutmenschen die Sonnenbrille aus dem offenen Cabrio geklaut wird und sich
dank ungerecht verteiltem Zeitbudget das Erscheinungsbild der Innenstädte ändert.
Aber die größte Enttäuschung kam aus einer anderen Richtung. Wie jedes Jahr zur Expo Real
führte ich mein brandneues iPhone aus. Als die Junkies noch vor den Apple-Läden kampierten, hatte ich
es schon in der Post. Ich selbst kann es nicht vom Vorgänger unterscheiden. Das revolutionäre Bedienungs-Konzept erschließt sich mir weder als USP noch überhaupt. Aber das allerschlimmste war, dass mich trotz immer sichtbar positioniertem „sechs-ess“ nicht ein
einziger Expo-Gesprächspartner darauf ansprach. Das ist mir zuletzt bei meinem jeweils
letzten neuen Nokia Communicator und Blackberry passiert.
Wohnungen für Alle
Wohnungsneubau beschleunigen
Werner Rohmert, Herausgeber
Immobilienbrief Köln
44
Impressum
20
Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG,
Cornerstone Real Estate Advisers, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH.
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ZBI-Gruppe
Dresden: Die ZBI-Gruppe
entwickelt im Zentrum der
sächsischen Landeshauptstadt Dresden in enger Kooperation mit der Ostsächsischen Sparkasse Dresden
für ca. 82 Mio. Euro ein
„Quartier der Generationen“
mit 200 familien- und seniorengerechten Mietwohnungen, 80 Studenten- und 70
Businessapartments sowie
Flächen für Büros, Kita, Fitness und Therapie sowie
zusätzlich 300 qm Centerund Vermietungsmanagement der ZBI Gruppe
Die ZBI-Gruppe wird in enger
Kooperation mit der Ostsächsischen Sparkasse Dresden
der Dresdner Johannstadt im
Bereich des Güntzplatzes ein
neues Gesicht geben. Die
Arbeiten zur Baugrundanalyse werden in wenigen Tagen
beginnen, der Baubeginn
selbst ist für Frühjahr 2017
geplant. Bis 2020 wird das
unbebaute Areal am Güntzplatz, neben dem Hauptsitz
der Sparkasse, die sich in der
Zusammenarbeit auf die Erweiterung ihres Verwaltungsgebäudes auf der Gerokstraße konzentriert, als „Quartier
der Generationen“ neu gestaltet. Mit 500 Tiefgaragenstellplätzen wird die Parkraumsituation sehr auskömmlich berücksichtigt
Der städtebauliche Entwurf
wurde von Code Unique Architekten BDA, Dresden
entwickelt.
Expo Real 2015 - u.a. mit neuem Messeauftritt der Metropole Ruhr (Foto: AE)
Expo Real – Wo steht der Markt im Zyklus?
Gewerbeimmobilienmesse im Boom
Deutschland lebt im Immobilienboom. Privaten und institutionellen Anlegern fehlen
die Alternativen. Den risikolosen Zins gibt es nicht mehr. Die Alternative zur Immobilie
liegt eher in zinslosem Risiko. Die Immobilienwirtschaft profitiert. Deutschland ist
eines der Hauptziele der weltweiten Kapitalströme. Das hat die größte Gewerbeimmobilienmesse Europas, die Expo Real, diese Woche in München wieder gezeigt.
Die Messestimmung war gut, aber nicht euphorisch. Zur Qualität des Marktes stimmen Investoren, Nutzer und Messebesucher mit den Füßen ab. Die Messe selber hat noch einmal
zugelegt. Es kamen 3% mehr Aussteller und wohl ca. 2,4% mehr Besucher (Stand Mittwoch
Mittag). Die offiziellen Zahlen zur Messe haben wir Ihnen unten zusammengestellt (Seite 8).
Die Bürovermietung in den Metropolen hat um knapp 20% zugelegt. Beim Transaktionsvolumen auf dem professionellen deutschen Wohninvestmentmarkt ist 2015 mit Umsatzverdoppelung bis September schon jetzt ein neues Rekordjahr. Insofern ist wenig verwunderlich,
dass der Vergleich 2007/2008 sowohl auf den Foren, als auch im privaten Gespräch als
auch im Vortrag des tschechischen Volkswirtes beim offiziellen Expo-Lunch der geladenen
Honoratioren immer wieder herangezogen wurde. Im Vorfeld des Crashs wurden 2006 und
2007 nicht nur alle Rekorde gebrochen, sondern es wurde die Kontinuität der Entwicklung
durchbrochen.
Diesmal könnte es anders aussehen. Denn blendet man die Vergangenheit der letzten Dekade aus, wie dies JLL im aktuellen Gewerbeimmobilienreport (siehe Chart und Seite
12). so schön macht, ist die Investmententwicklung seit 2010 durchaus kontinuierlich. Aber
auch aus weniger rosa gefärbter Brille betrachtet könnte die Situation diesmal anders
sein. Die Nutzer ziehen mit. Das Geschäft bleibt professionell. Excel-Akrobaten blieben
auf der Messe im Hintergrund. Das Geschäft dreht sich nach wie vor um die Immobilie und
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Catella
nicht so offen-
Berlin: Catella Real Estate
AG baut die Kompetenz der
überwiegend auf
gewerbliche Immobilien in Europa spezialisierte
Kapitalverwaltungsgesellschaft im Bereich
Wohn-immobilien aus. Zum
1. Oktober 2015 übernimmt
2007 ums „Geld-
Xavier Jongen (zuletzt
Bouwfonds IM) die Leitung
des neu in Berlin geschaffenen Vorstandsresorts für
Wohnungsinvestments.
Geplant ist die Auflage neuer
Immobilienfondsprodukte für
institutionelle Investoren sowie die individuelle Betreuung von in- und ausländischen Investoren, die europaweit in Wohnimmobilien
investieren möchten.
sichtlich
wie
Weg-packen“.
Auch
die
Pro-
jektentwicklung
bleibt
weltweit
auf Nachfrageniveau. Leerstände werden weiter abgebaut. Es
passieren keine
offensichtlichen
Fehler. Die Preise könnten auf der Immobilienuhr durchaus schon weit oben sein, aber es spricht nichts
dagegen, dass sie noch leicht steigen oder zumindest auf hohem Niveau konsolidieren. Eine
echte Blase, deren Platzen volkswirtschaftlich relevant wäre, ist noch nicht zu erkennen
oder zu berechnen. Die klassischen Bubble-Kriterien wie Verschuldung etc. sind noch nicht
erfüllt. Lediglich manche Metropolen-Preisgestaltung bei Wohnen und Gewerbe ist nicht
mehr nur immobilienwirtschaftlich, sondern vor allem finanzwirtschaftlich zu verstehen. Heute berechenbare Korrekturen würden aber locker im System weggesteckt.
Gleichzeitig wird wie immer im letzten Viertel des Zyklus das Investment-Universum
größer. Vermeintliche Core-Sicherheitsstrategien, die sich allerdings auch nur schwer rech-
PAMERA ist jetzt CORNERSTONE
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sontowski & partner
nen lassen, werden ergänzt um die Bereitschaft, Risiko zu nehmen. Die Erweiterung des
Ingolstadt: Die sontowski &
partner group hat die 120
Wohneinheiten des ersten
und zweiten Bauabschnitts
der exklusiven Wohnanlage
„schanzercarrée“ veräußert.
sontowski & partner realisiert
bis Sommer 2016 insgesamt
120 Wohneinheiten in 20
Häusern auf einem 12.800 qm
großen Grundstück. Insgesamt werden rund 43 Mio.
Euro investiert.
In unmittelbarer Nähe zum
Projekt hat im Frühjahr 2014
ein Edeka Flagshipstore als
Haupteinkaufsmöglichkeit für
das Quartier eröffnet.
Core-Begriffs ermöglicht mehr „sichere“ Core-Investments. Core+, Value Add oder
Opportunistic, was immer die Abgrenzung sein möge, kommen hinzu. Die Branche sieht
sich professioneller. Das könnte sogar so sein. Bis heute haben wir nicht verstanden, was
an einer Investmentstrategie, große bekannte High Tech Immobilien mit Neubauqualität
an Topstandorten mit einer Vielzahl von technischen, kaufmännischen und juristischsteuerlichen Gutachten im Bieterwettbewerb zum höchsten Preis zu kaufen, besonders professionell sein. Erst jetzt kann die Branche ihre propagierte Professionalität im Erwerb von
Immobilien mit Wertschöpfungspotentialen unter Beweis zu stellen. Jetzt fängt wieder die
Immobilienwirtschaft an, bei der allerdings manche Finanzstrategen die Grenzen ihrer immobilienwirtschaftlichen Ahnung von Zusammenhängen austesten dürften. Noch ist aber
alles gut, sagte uns die Messe.
Mit 38 Mrd. Euro, die in den ersten drei Quartalen in Deutschland investiert wurden,
ist das Transaktionsvolumen auf dem besten Weg, den Rekord aus 2007 mit damals 60
Mrd. Euro einzustellen. Die Skeptiker des Jahresanfangs, die mangels Material nur Vorjahresvolumen vorhersagten, werden belehrt. Die Branche sieht sich professioneller, etablierter
und wichtiger denn je und zeigt sich unbeeindruckt von den weltweiten Krisenszenarien.
Die Argumente des unaufhaltsamen Aufwärtstriebs und des Inflationsschutzes kennen wir
noch von unseren Eltern. ►
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An der Zyklik scheiden sich die Geister. Die Angestellten der institutionellen Investoren sehen sich
DEUTSCHE
IMMOBILIEN AUS
BANKENVERWERTUNG
publity
weiter gut im Geschäft und identifizieren weiteres
Aufwärtspotential. Fristigkeitsgedanken, dass selbst
noch 3 Jahre positive Entwicklung, die am Ende
aber in 10 Jahren in eine Konsolidierung zum ExitZeitpunkt münden könnte, sind da nicht Thema von
heute. Mittelständler, die mit eigenem Geld agieren,
werden vorsichtig. Manche Wohnungsprofis tren-
Erste
Geschlo
Publikum ssene
s-Inv
KG mit B estment
Vertrieb aFinszula
nach ne ssung
uem
Recht
nen sich auch in prosperierenden Metropolen von
Wohnungsbeständen. Sogar in München finden
sich für komplexere Verdichtungen nur noch
schwer Käufer.
Gibt es ein „Wende-Szenario“?
In einer vom „Der Immobilienbrief“/PLATOW moderierten Expo Diskussion wiesen die deutschen institutionellen Investoren dezent auf die Möglichkeit
eines nahenden Winters hin. Andere Umfragen
bestätigen diese deutsche Einschätzung. Internationale Investoren sehen Deutschland dagegen noch
in der Mitte des aufsteigenden Teils des Immobili-
neue KAGB-konforme Generation geschlossener
Immobilienfonds
echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis
zum 31.12.2019
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enzyklus. Einzelne US-Investoren glauben sogar
noch an einen längeren Anstieg. Wir sind uns unsicher. Wir finden einfach kein immobilienwirtschaftliches Wendeszenario. Niedrige Zinsen machen
auf Grund der explodierenden Verschuldung marktrelevanter Schuldner süchtig nach niedrigen Zinsen. Die EZB ist gelähmt. Die FED hat Angst. Die
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Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co.
geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die
Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert
mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein
breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen
mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.
„Finanzmärkte“ zeigen, wo der Hase läuft. Sie lassen durch ihre Drohungen mit dem Schwellenländer-Schwanz den US-Hund wackeln (siehe Editorial). Anlagealternativen zur Immobilie sehen institutionelle und private Investoren nicht. Außerdem gilt
das
Immobilien-Paradoxon
unsicherer
Zeiten:
Wenn der Markt gut bleibt, ist es gut für die Immobilie. Wenn die Krisenpropheten Recht bekommen
allerdings auch. Im Wohnungsmarkt schafft die
Flüchtlingssituation neue Denkmodelle.
Damit
bleiben
für
die
Wendepunkt-
Propheten nur exogene Schocks. 2016 wird aber
noch gut, meint Frank Pörschke, JLL CEO. Es sei
denn in der Welt passiert etwas. Sorgen hat allerdings der kleinere Mittelstand. Den kleinen Maklern
schwimmen im Verursacherprinzip die Felle weg.
Institutionelle Investoren halten sich an die großen
Häuser mit Rundstempelmentalität. Der Konsolidierungsprozess setzt sich fort, wie die Formulierung
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publity AG
Eschborn: Die publity AG
hat die knapp 40.000 qm
große Landmark-Immobilie in
der Alfred-Herrhausen-Allee
erworben. Das 2002 fertig
gestellte Bürogebäude befindet sich auf einem 11.775 qm
großen Areal. Das neu erworbene Objekt ist zur Zeit vollständig an Vodafone vermietet und wird nach deren Auszug revitalisiert. Aktuell gibt
es bereits mehrere Interessenten für verschiedene
Mietflächen im Objekt.
CMS Hasche Sigle hat die
umfassende rechtliche Beratung bei der Transaktion
übernommen. Ebenso war
die NAI Apollo Group vermittelnd tätig.
eines der berufensten Vorstände einer großen AG, „Deutsche Wohnen und LEG bringen
gerade das Halbfinalspiel zu Ende“ wohl deutlich macht. Damit könnte die nächste Fusion
von Vonavia (Dt. ehem. Annington/Gagfah) mit neuer Deutsche Wohnen zu einer AG mit
über 600.000 Wohnungen schon absehbar werden. Wenn es nicht typisch deutsche Störgefühle gäbe, könnte man beruhigt nach vorne schauen. In der Summe aber geht es dem Expo
Real Teil der Branche gut, wenn nicht eben doch das deutsche Störgefühl wäre, dass der
Wendepunkt in einer zyklischen Branche einmal kommen müsse.
Für uns ist die Messe der ideale Treffpunkt, um aktuelle Trends und Themen aufzugreifen“, fasst Robert Stolfo, Managing Director der Invesco Real Estate zusammen. Auch
wenn echte Deals wohl eher am Schreibtisch und nicht auf der Messe stattfinden, so ist die
Expo Real, als Arbeitsmesse im Gegensatz zur „Feier-Messe“ MIPIM im Frühjahr in Südfrankreich, ein Wegweiser für die kommenden 12 Monate. Asiatisches Kapital sucht derzeit
vermehrt den Weg nach Deutschland. Davon profitiert Deutschland. In den Ballungszentren
würden die Renditen weiter sinken, so Bernd Mayer, Managing Director der BayernLB. Investoren seien auch bereit unter die 3% Marke zu gehen. Unsere Gesprächsrunde mit den
Gewerbeprofis Bernhard Berg von Hannover Leasing, Stefan Ziegler von der KGAL oder
Thomas Fiebig von Talanx war beim aktuellen Preisniveau auch schon recht skeptisch. Bei den Mietentwicklungen werde kaum ein großes Potenzial gesehen, so Piotr Bienkowski CEO Deutschland bei BNPPRE. Gefragt bleibe Core in den Ballungszentren
Deutschlands. Die im letzten Jahr noch vielfach angesprochene ABBA-Strategie sei nie wirklich umgesetzt worden, grenzt er die auch oben angesprochene Erweiterung des Invest-
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mentspektrums ein. Vor allem große Einzeldeals stünden
Zahl der Profiteure begrenzt. Anders als noch 2006/2008
ganz oben auf der Einkaufsliste, so Bienkowski. Aufgrund
seien allerdings vornehmlich langfristig orientierte Investoren
des knappen Angebots würden im nächsten Jahr auch ver-
auf der Suche nach dem stabilen Investment, meinen
mehrt Portfoliotransaktionen zu beobachten sein.
die Messeprofis. Das zusätzliche Kapital aus dem Ausland
sorge für weiter sinkende Renditen in den Ballungszentren.
Kein Thema waren die Krisenherde, die derzeit rund
Wer im Moment klage, verstünde sein Geschäft nicht,
um Kerneuropa toben. „Die Branche zeigt sich unbeein-
meinen manche Profis. Solange die Verzinsung von Alterna-
druckt“, so Thomas Schmengler, Leiter An- und Verkauf bei
tivinvestments auf dem derzeit geringen Niveau bleibt, wird
der Deka Immobilien. Egal ob Ukrainekrise oder schwächeln-
das Sachinvestment Immobilie weiter gefragt bleiben.
der Euro. Der Immobilienmarkt boomt. Selbst die Flüchtlings-
Auch Finanzierungen sind derzeit kein statistisches, sondern
problematik wird von der Branche eher als Chance wahrge-
seltener ein persönliches Problem. Der steigende Margen-
nommen. Wohnungsprofis sehen die Flüchtlingsnachfrage
druck sorgt allerdings dafür, dass Banken immer mehr
durchaus auch als Gamechanger für manche Regionen. Im-
bereit sind Risiken einzugehen. So sind auch spekulative
mer wichtiger wurden auf der originären Gewerbeimmobilien-
Neubauten mittlerweile durchaus wieder ein Thema am
messe auch Themen rund um die Wohnimmobilie als profes-
Markt. Auch „Der Immobilienbrief“ kann kein kurzfristiges
sionelles Investment. Gerade in den Ballungszentren sei das
Wende-Szenario rechnen. Wir wissen nur, dass der Euro so
Wachstumspotenzial noch riesig.
nicht geht, die Verschuldung so nicht geht, die Hilflosigkeit
der Politik so nicht geht, die Geldpolitik so nicht geht, aber
„Der
Immobilienbrief“-Fazit:
Die
Immobilienbranche
dass das trotzdem noch 30 Jahre klappen kann und im
boomt. Die Nutzung stimmt. Die Nachfrage stimmt. Alternati-
Crash das Immobilien-Paradoxon zum Zuge kommt. Also
ven gibt es nicht. Lage, Lage Lage wird zur Nebenbedin-
bleibt den eher kurzfristig orientierten Skeptikern bleibt die
gung. Lage, Management, Timing wird zum neuen Dogma.
Hoffnung auf exogene Schocks und die Grundprinzipien ei-
Kapital scheint im Überfluss da. Manchmal scheint aber die
ner zyklischen Branche. □
Werte für Generationen
Project
ÜBER 15 OBJEKTINVESTITIONEN
Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland:
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Wichtige Hinweise: Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an dem genannten
Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebots einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen.
Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter www.projectinvestment.de in der Rubrik »Angebote« abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg angefordert werden.
Stand März 2015
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Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München
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Die Expo Real in Fakten
Personalie
Hamburg: Dr. Heiko Beck
scheidet zum Jahresende
aus dem Führungsgremium
der Union Investment Real
Estate GmbH aus. Der promovierte Jurist wechselt zur
Deutschen WertpapierService Bank AG (dwpbank),
bei der er die Funktion des
Vorstandsvorsitzenden übernehmen wird. Beck war seit
2011 Mitglied der vierköpfigen Geschäftsführung und
COO bei der UI.
Der genossenschaftlichen
FinanzGruppe bleibt Beck
auch künftig verbunden. Die
dwpbank steht als führende
Wertpapier-Transaktionsbank
im deutschen Markt zu 50%
im Eigentum der DZ Bank.
37.800 Teilnehmer (MIPIM 21.400 Besucher) aus 73 Ländern
Rund 37.800 Teilnehmer aus 73 Ländern machen die Expo Real zur größten europäischen Gewerbeimmobilienmesse. Zur MIPIM fanden dieses Jahr rund 21.400 Besucher. 1.708 Aussteller haben sich vom 5. bis 7. Oktober auf dem Messegelände in
München getroffen.
Rund 37.800 Teilnehmer (2014:
36.900) aus 73 Ländern kamen zur
18. Ausgabe der Internationalen
Fachmesse für Immobilien und
Investitionen – ein Plus von 2,4
Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Die Gesamtteilnehmerzahl unterteilt sich in 19.000 Fachbesucher
(2014: 18.600) und 18.800 Unternehmensrepräsentanten
(2014:
18.300). Der internationale Anteil
der Fachbesucher lag bei 28 Prozent. Die Top Ten Besucherländer Hamburger Messestand auf der Expo Real 2015 (Foto: AE)
waren nach Deutschland – in die-
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Wieviel Optimismus verträgt der Markt?
11. und 12. November 2015 | München
Die mirem e.V. und die Akademie der Hochschule Biberach freuen sich auf Ihre
Teilnahme! Die Veranstaltung wird von der RICS als Fortbildung anerkannt.
Direkt Links (bitte klicken): Programm | Anmeldung | Hotelkontingent
Die Märkte werden enger, die Investoren
mutiger, der Anlagedruck steigt und die Zinsen sind auf historischem Tiefstand. Dies
sind einige der spannenden Aspekte, die im
7. mirem annual congress unter dem Motto THE WINNER TAKES IT ALL – WIEVIEL
OPTIMISMUS VERTRÄGT DER MARKT? von
führenden Akteuren der deutschen Immobilienlandschaft näher beleuchtet wer-
den. Bei unserem Vorabendevent wird der
Immobilienmarkt München näher betrachtet, an den sich unser traditionelles get
together zur Kontaktvertiefung anschließt.
Am nachfolgenden Kongresstag erhalten
Sie aktuelle Einblicke durch Vorträge und
Paneldiskussionen zu den Themenblöcken
Finanzierung, Hotel und Office. Der Veranstalter mirem e.V. ist der Alumniverein
IMPRESSIONEN MIREM ANNUAL CONGRESS
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SPONSOREN
des Masterstudiengangs MBA International
Real Estate Management an der Akademie
der Hochschule Biberach. Der Studiengang
ist der erste immobilienwirtschaftliche
MBA-Studiengang in Deutschland und von
der RICS sowie der FIBAA akkreditiert.
Zielsetzung des mirem e.V. ist die Förderung der Vernetzung und der Wissensaustausch auf höchstem Niveau.
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ser Reihenfolge – Großbritannien, Niederlande, Österreich,
Schweiz, Polen, Frankreich, Tschechische Republik, USA,
Luxemburg und Spanien. Zudem konnte erstmals auch eine
Delegation aus Subsahara-Afrika begrüßt werden, die im
Forenprogramm über laufende Stadtentwicklungsprojekte,
Bürovermietungsmarkt Deutschland
unbeeindruckt von Krisen
Schere zwischen Vermietung und
Investment schließt sich
Immobilien- und Kapitalmärkte im Subsahara-Raum informierte. Eines der bestimmenden Themen der diesjährigen
EXPO REAL waren die Investitionen in den europäischen
und insbesondere in den deutschen Markt.
Insgesamt 1.708 (2014: 1.655) Aussteller aus 33
Der deutsche Büromarkt zeigt sich im dritten Quartal
deutlich belebt. Im Gegensatz zum Vorjahresquartal wurden in den Top 7 Metropolen mit 2,49 Mio. qm 18% mehr
umgesetzt. Die Vermietungsmärkte korrelieren damit
halbwegs mit den Investmentmärkten, so JLL.
Ländern nahmen an der diesjährigen EXPO REAL teil. Das
entspricht einem Wachstum von drei Prozent. Der Anteil
internationaler Unternehmen nahm erneut zu und lag bei 23
Prozent. Die Top Ten Ausstellerländer waren neben
Deutschland – in dieser Reihenfolge – Österreich, Niederlande, Schweiz, Polen, Großbritannien, Rumänien, Luxemburg, USA, Frankreich und die Russische Föderation.
Der langjährige Durchschnitt dürfte in diesem Jahr deutlich
geknackt werden. Die Fundamentaldaten der deutschen
Wirtschaft beflügeln. Für die sieben wichtigsten Metropolen
sehen die Researcher von JLL ein Umsatzvolumen von 2,49
Mio. qm. Colliers, die ebenfalls die sieben Top-Zentren betrachten, geht von einem Umsatz von 2,3 Mio. qm aus.
Oktober, bis Donnerstag, den 6. Oktober 2016, in Mün-
BNPPRE fasst die acht für sie wichtigsten Metropolen
zusammen und sieht für München, Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, Frankfurt und Leipzig einen Umsatz von
2,41 Mio. qm. Damit liegen die großen Researchhäuser in
chen statt. □
derselben Spur. Als Unsicherheitsfaktoren sind der VW Ab-
Die nächste EXPO REAL findet von Dienstag, den 4.
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Personalien
Frankfurt: Ralf Klann
FRICS (54) tritt zum 1. Oktober 2015 in die Geschäftsführung der Bilfinger Real
Estate Asset Management
GmbH ein und übernimmt
die Leitung des Asset Management Geschäfts der
Immobiliendienstleisterin in
Deutschland. Von 2010 bis
2015 leitete er beim Staatsfond Abu Dhabi Investment
Authority (ADIA) als Mitglied des Executive Board
das Risikomanagement für
Europa.
Bertrange: Stephan Rind
beteiligt sich als Gesellschaf-
gasskandal und die Flüchtlingskrise ungeklärt. Lt. Schätzungen von JLL könnte ein Rückgang der Exporte der deutschen Automobilindustrie in die USA um 20% Deutschland etwa
0,3%-Punkte Wirtschaftswachstum kosten. Andererseits könnte die Unterbringung von rd. 1
Mio. Flüchtlingen für ein Mehr an Wirtschaftsleistung von bis zu 0,2%-Punkten sorgen.
Stärkster Motor der Wirtschaft sei allerdings der niedrige Ölpreis, so Frank Pörschke von
JLL. In der Folge setzte auch der Arbeitsmarkt in Deutschland seine positive Entwicklung
weiter fort. Bis zum Jahresende rechnet JLL mit 3,3 Mio. qm Büroflächenumsatz.
Trotz fehlender Großanmietungen jenseits der 10.000 qm, konnte der deutsche Büroflächenmarkt im dritten Quartal ein deutliches Plus verbuchen. Gestiegen ist der Umsatz vor
allem in Berlin (583.500qm, +47%) und Düsseldorf (350.200 qm, +45%). Am Ende des Umsatzrankings liegt Hamburg mit einem Minus von 5% (355.000 qm). Frankfurt kommt auf
291.400 qm (+6,6%), Köln auf 202.300 qm (-0,8%), München auf 517.000 qm (+22,2%) und
Stuttgart auf 191.300 qm (-0,2%). Auch BNPPRE sieht die Umsatzentwicklung auf ähnlichem
Niveau. Nur in Köln sieht BNPPRE ein deutliches Plus von 17,9% auf 191.000 qm.
Stärkster Nachfrager war lt. CBRE der Technologie-, Medien- und Telekommunikationssektor mit 23% aller Anmietungen. In Düsseldorf entfiel dank der Großanmietung durch
Trivago fast ein Drittel auf diesen Bereich. Auch die Branche der Berater ist mit 10% stark
vertreten gefolgt vom öffentlichen Sektor mit 8,5%.
ter an der Deutsche Real
Estate Funds (DREF) und
übernimmt den Vorsitz des
Beirats. Die DREF ist einer
der führenden Anbieter im
Bereich Studentisches Wohnen in Deutschland. Neben
Rind, ehemaliger Gründer
Der kumulierte Leerstand liegt bei 6,17 Mio. qm und damit 12% unter dem des Vorjahres. Die Leerstandsquote beträgt damit 6,9% und damit 1%-Punkt unter Vorjahresniveau.
Seit 2010 sind somit fast 3 Mio. qm aus der Leerstandsstatistik verschwunden. Zweistellige
Leerstandsraten sind derzeit an keinem Standort zu beobachten. Vor allem in Düsseldorf (19%) und Berlin (-15%) sind die Leerstände signifikant gesunken. Die geringste Quote zeigt
Stuttgart mit 4,9%, die höchste unverändert Frankfurt mit 9,6%. Konkurrent BNPPRE sieht
hingegen in Düsseldorf (10,2%) und Frankfurt (11,4%) noch zweistellige Leerstandsraten.
und CEO der Colonia Real
Estate AG, gehören zukünftig auch Max von Bismarck,
und Klaus Thalheimer dem
Gremium an. Andrew Thornton komplettiert den Beirat.
Rind beteiligt sich direkt und
über die Investmentgesellschaft EUREAS AG in mehreren Stufen mit bis zu 8% an
der DREF. Die entsprechenden Anteile geben die DREFAltaktionäre ab.
Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter der hohen Nachfrage zurück. Mit 563.000 qm
wurden in den ersten 9 Monaten 9% weniger Flächen fertig gestellt als noch im Jahr zuvor.
Knapp 2 Mio. qm sind derzeit im Bau, wovon allerdings mit 650.000 qm nur noch ein Drittel
auf dem Markt frei verfügbar seien, so JLL. Regionale Schwerpunkte sind Hamburg und
München mit zusammen 940.000 qm Flächen im Bau. Die Spitzenmieten sind in allen Metropolen derzeit nahezu unverändert. Der Spitzenmietpreisindex von JLL notiert unverändert bei
176 Punkten. Am meisten müssen Mieter derzeit in Frankfurt bis zu 35,50 Euro pro qm zahlen, gefolgt von München mit 33,50 Euro pro qm und Düsseldorf mit 26 Euro pro qm. BNPPRE sieht die Spitzenmiete in Frankfurt sogar noch leicht höher bei derzeit 38 Euro pro qm.
Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg besonders deutlich in Berlin mit 16,7% auf 14,98
Euro pro qm. In der Bundeshauptstadt stecke, lt. verschiedener Researchhäuser auch das
größte Mietsteigerungspotenzial. Auch Düsseldorf zeigt ein Plus von 7,2% auf 13,98 Euro
pro qm. Frankfurt liegt in diesem Bereich mit 19,72 Euro pro qm (+3,4%) vorn. ►
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Personalie
Aufgrund der hohen Nachfrage und dem geringen Angebot an Core-Objekten, nehmen immer mehr Investoren höhere Risiken in Kauf. „Wir beobachten immer mehr Ausweich-
Leipzig: Die „ publity Performance Fonds Nr. 8 GmbH
& Co. geschlossene Investment KG“ wird derzeit als
Nachfolgeprodukt des publity
Performance Fonds Nr. 7
initiiert.
Ab 01.01.2016 können sich
Privatpersonen am publity
Performance Fonds Nr. 8 beteiligen. Der geschlossene
Publikums-AIF wird mit einem
Fondsvolumen von 30 Mio.
Euro initiiert. Investiert wird
ausschließlich in deutsche
Immobilien mit Wachstumspotenzial. Mit Hilfe qualifizierter
externer Gutachter und aufwendiger Due DiligenceProzesse im Vorfeld der Immobilienankäufe wird sichergestellt, dass der publity Performance Fonds Nr. 8 geeignete Immobilien erwerben
wird, die der Anlagestrategie
und den Investitionskriterien
entsprechen.
Das Fondsmanagement übernimmt die zugelassene und
regulierte externe Kapitalver-
strategien“, so Timo Tschammler von JLL. So rücken B-Standorte und alternative Assetklassen wie Logistik und Wohnen immer mehr in den Fokus professioneller Investoren. Die Renditen für erstklassige Core-Objekte werden in den Kernmärkten nachhaltig unter die 3%Marke rutschen. Auch hat sich die Charakteristik der Investoren verändert. Während in der
Finanzkrise vornehmlich Investoren am Markt tätig waren, die Immobilien vornehmlich
auscashten, so beobachten die Researcher heute hauptsächlich langfristig orientierte Investoren, die an nachhaltigem Cashflow und stabilen Investments interessiert sind. □
waltungsgesellschaft publity
Performance GmbH.
das Gesamtjahr 2015 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 55 Mrd.
Deutscher Gewerbe-Investmentmarkt
steuert zum Transaktionsrekord
Zinsniveau bleibt Triebfeder für extremen Anlagebedarf
Von Januar bis September 2015 wurden lt. JLL insgesamt rund 38,2 Mrd. Euro (+50%)
in Gewerbe-Immobilien in Deutschland investiert. Allein im Q3 wurden 14,2 Mrd. Euro
investiert. Für das Gesamtjahr 2015 rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen in
Höhe von ca. 55 Mrd. Euro. Der Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wie Pensionsfonds steige weltweit weiter deutlich an. Das anhaltend niedrige Zinsniveau bleibe
nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf. Weder für Europa und noch
für Deutschland sei auch bei Zinsschritten in USA ein Abflauen der Nachfrage nach
Immobilien-Investments zu erwarten, so Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany.
Eine positive Unterstützung erfährt das Investmentinteresse durch die erhöhte Kreditvergabebereitschaft der Banken, begründet JLL die positiven Aussichten. In Europa werde sich das
Zinsniveau kurzfristig nicht ändern. Diese Entwicklung zeigt sich in der Konsequenz auch in
den Investitionstätigkeiten zum Ende des dritten Quartals 2015. So wurden im Zeitraum Januar bis September insgesamt rund 38,2 Mrd. Euro
in gewerblich genutzte Immobilien in
Deutschland investiert, ein Plus von 50 % gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis. Allein das dritte Quartal trug mit 14,2 Mrd. Euro zu gut 37 % zu diesem Ergebnis bei. „Für
Euro. Das wäre dann nicht nur der sechste Jahresanstieg in Folge und ein signifikantes Über-
Spielraum*
Wir entwickeln Potenziale.
aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
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Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie
stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude finden wir
das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/
Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienstleistung, Handel und Wohnen.
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Deal
München: WealthCap hat in
den letzten Wochen weitere
drei Objekte für sein OfficePortfolio erworben. Bei den
technischen Due Diligences
wurde WealthCap von Drees
& Sommer unterstützt.
Nach den bereits erfolgten
Ankäufen in München mit
der neuen Brainlab-Zentrale
und TWIN YARDS sowie
Objekten in Essen und Hannover ist das Portfolio für
institutionelle Investoren
damit komplettiert. Investiert
wurden insgesamt über 400
Mio. Euro.
Das Objekt in Hannover liegt
an der Hamburger Allee und
ist zu 2/3 durch Büros und zu
1/3 durch Einzelhandel genutzt. In beiden Gebäuden –
dem bereits zu Beginn des
Jahres und kürzlich erworbenem – ist die Stadt Hannover
Ankermieter mit langfristigem
Mietvertrag. Verkäufer war
ein Fonds von Tristan Capital
Partners. Die Kanzlei SATELL aus München war
beratend tätig.
Weitere zwei Objekte im Bau
bzw. in Planung wurden in
Stuttgart-Vaihingen erworben. Die beiden Bauabschnitte werden Mitte 2016 bzw.
Ende 2017 fertiggestellt und
wurden im Rahmen eines
Forward Share Deals erworben. Das Gesamtareal des
zweiten Bauabschnitts wird
schreiten des Zehnjahresschnittes von rund 29 Mrd. Euro, sondern würde auch einen neuen
Rekordwert am deutschen Investmentmarkt markieren“, so Pörschke.
Das hohe Transaktionsvolumen im dritten Quartal ist besonders bemerkenswert, da
erstmals in diesem Jahr keine Transaktion jenseits der 1 Mrd. Euro zum Ergebnis beigetragen hat. Dennoch suchen die institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland nach wie
vor insbesondere großvolumige Assets oder Portfolios. Auf den gesamten Dreivierteljahreszeitraum gerechnet vereinen die Top 10 Transaktionen zusammen rund 7,7 Mrd. Euro und
damit 20% des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Auch bei der Anzahl der Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro ist der Appetit der Investoren nach Größe deutlich abzulesen. Konnten vor Jahresfrist noch 49 Abschlüsse ab 100 Mio. Euro registriert werden, so hat
sich dieser Wert Ende September bei 79 Abschlüssen eingependelt.
Der Anteil von Portfolios hat sich im Verlauf der letzten drei Monate zwar leicht reduziert,
liegt aber immer noch bei rund einem Drittel. 12,6
Mrd. Euro entsprechen einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 64%. Einzeldeals machen im aktuellen Dreivierteljahreszeitraum
67% des Transaktionsvolumens aus (+44%). Büros sind wieder beliebteste Assetklasse vor Einzelhandel. Auch wenn die vier größten Transaktionen des Jahres der Assetklasse Einzelhandel
zuzuordnen sind, haben sich nun wieder Büroimmobilien mit 15,2 Mrd. Euro bzw. ca. 40% Anteil
vom Buchgroßhändler Koch,
Neff & Volckmar GmbH
genutzt. Für den ersten Bau-
auf Platz eins der Nutzungsarten geschoben.
abschnitt laufen derzeit abschließende Mietverhandlungen. Hier war die Kanzlei
verteilt sich überwiegend auf Hotels und gemischt genutzte Immobilien (jeweils 8%) sowie
Heuking aus Hamburg beratend tätig.
Einzelhandel erreicht mit 13,3 Mrd. Euro ca. 35%
Marktanteil. Das verbleibende Viertel des Marktes
Lager-/Logistikimmobilien (7%).
Das Geschehen spielt sich überwiegend in den Hochburgen ab. Knapp 21 Mrd.
Euro wurden in den Big 7 zusammengerechnet investiert. Das entspricht einem Anteil von
knapp 55%. Unter den Top 20 Einzeltransaktionen des Dreivierteljahres befinden sich ledig-
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Ausländische Investoren machen
rund 54% des investierten Investmentvolumens aus. Auch 16 der 20 größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf entfallen
auf ausländische Kapitalquellen
– jeweils
sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Mit diesen 16 Transaktionen wurden Immobilien im Volumen von 9,4 Mrd. Euro verkauft und gleichzeitig Immobilien im Volumen
von 8,8 Mrd. Euro erworben. Bei den Käufern
stammt das meiste Kapital nach wie vor aus
Nordamerika und Frankreich.
Die Preise steigen weiter. An der
grundsätzlichen Tendenz bei den Immobilienrenditen hat sich auch Ende des dritten Quarlich vier in Städten außerhalb der Big 7. Die Bereitschaft,
tals nichts geändert. Die Anfangsrenditen kennen aktuell
höhere Investitionsrisiken einzugehen, nehme zwar tenden-
nur eine Richtung: nach unten. Ein Ende der Preisrallye bei
ziell weiter zu, führe aber keineswegs zu einem signifikanten
Core-Immobilien ist derzeit nicht auszumachen, meint JLL.
Preisanstieg für Zweitlagen oder B-Objekte, schränkt Timo
Solange der Mix aus guten wirtschaftlichen Fundamentalda-
Tschammler, bei JLL Member of the Management Board
ten, niedrigen Finanzierungszinsen und der Verfügbarkeit
Germany, ein.
von Fremdkapital bestehen bleibe, werde sich daran nichts
RMC
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Real Estate
Finance Day 2015
Immobilien- und Finanzbranche im Dialog
ändern. Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen im Verlauf der letzten drei Monate weiter reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der Durch-
Konferenz am 5. November 2015 an der
Finance day
Frankfurt School of Finance & Management
schnittswert um weitere 8 Basispunkte auf nun
4,22%. Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte
gleichermaßen. Den stärksten Rückgang gab es
erneut in Berlin um 20 Basispunkte auf 4,10%. In der
Der Real Estate Finance Day 2015 bietet Ihnen als Teilnehmer eine
hochrangige Informations- und Dialogplattform, um sich gemeinsam mit Experten aus Immobilienbranche und Finanzwirtschaft
über aktuelle Entwicklungen und Herausforderungen im Bereich der
gewerblichen Immobilienfinanzierung auszutauschen.
Mit hochaktuellen Beiträgen zu den Themen:
Immobilienfinanzierung 2030 – Alles beim alten oder
alles ganz anders?
Hauptstadt haben sich die Renditen damit innerhalb
eines Jahres um 50 Basispunkte reduziert und reflektieren die signifikant gestiegene Nachfrage nach
Büroinvestments. Auch in Hamburg (15 Basispunkte
auf jetzt 4,15%) und in München (10 Basispunkte auf
aktuell 3,75%) haben weitere Reduzierungen stattgefunden. Bis auf Shopping Center - hier stagnierten
Immobilienrefinanzierung in komplexen Situationen:
eine Domäne der alternativen Finanzierer?
die Renditen bei 4,40% - reduzierten sich die Netto-
Länderübergreifende Immobilienfinanzierungen –
Herausforderungen und Fallstricke
markzentren, Fachmärkte und Logistikimmobilien
Anforderungen an den optimalen Finanzierer/Finanzierungsnehmer – was verlangt der Markt ?
Basispunkte. Für innerstädtische Geschäftshäuser
Anfangsrenditen in allen übrigen Sektoren. Fachverteuerten sich im Quartalsvergleich jeweils um 15
Family Offices auf dem Markt für Immobilienfinanzierung
liegen die Renditen im Schnitt über alle Big 7 mittler-
Auf dem Weg zum Campus der nächsten Generation –
das Neubauprojekt der Frankfurt School
weile bei nur noch 3,84 % und damit um 8 Basispunkte niedriger als Ende Juni. „Bis Ende des Jahres
rechnen wir mit einer weiteren Reduzierung der Ren-
Frühbucherpreis – jetzt anmelden :
www.refd2015.de
diten bei allen Assetklassen um bis zu 20 Basispunkte. In 2016 dürfte der Preisauftrieb weitergehen, sich
dann aber verlangsamen. Da wir bei den Mieten
ebenfalls mit weiteren Anstiegen rechnen, werden
Mitveranstalter:
die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung 2015 im Schnitt über alle Big 7 um über 11%
Kooperationspartner:
ansteigen“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of
Research Germany.
Den Flug über die Investmentstandorte nach JLL
-Recherche haben wir ab Seite 21 für Sie vorge-
Medienpartner:
nommen. □
DER
IMMOBILIEN
Brief
FAKTEN MEINUNGEN TENDENZEN
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Wo sich Investments noch lohnen
Studie von Bulwiengesa
In der Zeit zinslosen Risikos, die die Periode risikolosen
Zinses spätestens seit Griechenland abgelöst hat, gewinnt die Suche nach werterhaltenden Sachwerten, die
dann möglichst noch 5% abwerfen sollen, an Bedeutung. Die Analysten von bulwiengesa haben im Auftrag
von Aurelis Real Estate, Beiten Burkhardt RA, Commerz
Real AG und Waterway den deutschen Immobilienmarkt
auf seine aktuellen internen Verzinsungspotenziale hin
untersucht. Ziel der Studie ist ein Benchmarking der
derzeitigen Marktsituation mit dem klassischen 5%Renditeziel von Investoren.
Für die Untersuchung wurde ein neuer Ansatz gewählt.
Grundlage war die Simulierung der internen Verzinsung für
ein breites Spektrum an Assetklassen und geografischen
Lagen. Zusätzlich wurden Core- und Non-Core-Bereiche auf
der Performanceebene abgesteckt. Dabei wurde unterstellt,
dass der Core-Markt sich im zentralen Schwankungsbereich
der Simulation befindet und auf den Non-Core-Markt die
jeweiligen äußeren Bereiche entfallen. Die Betrachtung erfolgte rein auf Objektebene. Leverage-Effekte und sonstige
Finanzierungseinflüsse flossen nicht in die Simulation ein.
Wie so oft fragt sich der Betrachter, ob nicht durch die gewählten Prämissen die Ergebnisse der neuen Methodik sich
nahtlos in bestehende Marktrecherchen einordnen.
Für Platzierungen großer Kapitalvolumina von CoreInvestoren sieht Bulwiengesa nach wie vor in den Büromärkten der A-Städte gute Anlagemöglichkeiten. Allerdings läge
die interne Verzinsung (IRR) hier nur bei 2,3 bis 4,6%. Im
Wohnbereich werde eine interne Verzinsung von 2,8 bis
3,3% erzielt. Damit würden Wohninvestments in A-Städten
das niedrigste Zinsniveau aller betrachteten Assetklassen
aufweisen. Shopping Center böten ebenfalls großvolumige
Anlagemöglichkeiten. Hier betrage die Spanne der IRR zwischen 3,1 und 3,8%. Aktuell sei auch in kleineren Märkten
für Core-Immobilienqualitäten eine allgemein erhöhte
Marktliquidität festzustellen. Bulwiengesa warnt allerdings,
dass bei einer Abschwächung der Investmentnachfrage
diese Märkte dann wieder in besonderem Maße betroffen
sein würden. Das zeigt Gefahren für einen möglichen Exit
auf. In kleineren Märkten sind auch die platzierbaren Objektgrößen geringer und daher für großvolumige Investoren zu klein. Gerade hier sehen aus einige Gesellschaften
mit großen Bestandsportfolios die Möglichkeit, für CoreInvestoren Portfolien aus B-Märkten zusammenzustellen,
die einen großvolumigen Markteinstieg ermöglichen, auskömmliche Risiken erwirtschaften und durch die Zusammenstellung insgesamt Core-Charakter gewinnen. SEB
AM, die mittlerweile von Savills Investment Management übernommen wurde, konnte aus so einer win-win
-Situation in den letzten 18 Monaten Portfolios im Milliardenbereich vermarkten. Den geringeren Einzelobjektvolumina und erschwerten Exit-Bedingungen stehen lt. Bulwiengesa erhöhte Verzinsungspotenziale gegenüber. So
erreichten die Büromärkte in C- und D-Städten Werte von
bis zu 6 bzw. 7,3% bei Core-Qualitäten. Eine stabile Verzinsung oberhalb der 5 %-Marke böten Unternehmensimmobilien mit einer Spanne von 5,1 bis 7,5 %.
Die
Performanceerwartung
von
Non-Core-
Immobilien in den Büromärkten der A-Städte liegt bei 4,6
bis 9,8%. Hier bestünde jedoch das Risiko, durch Objektrisiken in den negativen Bereich der internen Verzinsung zu
gelangen. Moderne Logistikimmobilien lägen im Non-CoreBereich bei 5,5 bis 7,7%. Diese Werte würden jenseits der
etablierten Logistikregionen erzielt. Bei Unternehmensimmobilien lägen die Renditeerwartungen für Gewerbeparks
mit ihrer Mischung aus Büro- und Lager-/Serviceflächen
bei 6,9 bis 11% und für Produktionsimmobilien bei 7,5 bis
11,2%. Mit 6,1 bis 12% Rendite böten jedoch Büroimmobilien in C- und D-Städten für Non-Core-Investoren die besten Opportunitäten. □
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Deal
Time to sell?
München: Die DEKA Immobilien GmbH hat für ihren
Offenen ImmobilienPublikumsfonds DekaImmobilienEuropa das
"Sofitel Munich Bayerpost"
aus dem geschlossenen Immobilienfonds Hotel Bayerpost München GmbH & Co.
KG von der E&P Real Estate GmbH & Co. KG erworben. Es handelt sich dabei
um den in Deutschland bisher größten stattgefundenen
Verkauf eines einzelnen Hotels. Das Hotel verfügt über
insgesamt 396 Zimmer, davon 57 Suiten, auf 30.646
qm. Neben zwei Restaurants,
einer Bar und Tagungsräumen bietet das 5-Sterne Hotel außerdem ein Spa.
Institutionelle Investoren kassieren Gewinne
Nach einer brandaktuellen Umfrage von Union Investment Real Estate GmbH planen
72% der repräsentativ befragten deutschen Investoren, 84% der britischen und 52%
der französischen institutionellen Investoren Immobilien und insbesondere Portfolios zu verkaufen. Ziele sind Gewinnmitnahmen und Portfoliobereinigung. Das oberste Gebot der nächsten 12 Monate laute, Marktchancen zu identifizieren und den steigenden Anlagedruck für Objektverkäufe zu nutzen, resümiert Union.
Die Wiederanlage der Verkaufserlöse werde zunehmend die zentrale Herausforderung,
sieht Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch von Union Investment Real Estate GmbH.
Außerdem werde sich das Zeitfenster für umfangreichere Aufräumarbeiten in den Immobilienportfolios abhängig von der Zins-Entscheidung der Fed in den nächsten 6 bis 12 Monaten schließen. Aktuell helfe den Verkäufern die Suche von Kapital aus Asien und Amerika
nach Portfolios. Diese Investoren wollen so den Markteintritt realisieren oder ihre bestehenden Engagements unterstützt durch den starken Dollar schnell auszuweiten. Die Veränderungen für die Investmentlandschaft in Europa durch die neuen internationalen Akteure
seien je nach Land noch unterschiedlich, so Janßen. Anders als in GB ist in Deutschland
nur rund ein Drittel der Investoren der Meinung, dass die Investmentmärkte unter dem Einfluss internationaler Investoren bereits starke Veränderungen durchlaufen haben. Die Bereitschaft, wieder höhere Risiken in Kauf zu nehmen, erklärt sich aus einer deutlich positiveren Wahrnehmung der Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments in den Heimat-
Wir schaffen Transparenz
für den Immobilienmarkt von morgen.
Marktinformationen zum deutschen Immobilienmarkt.
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ist die unabhängige, empirisch fundierte Analyse von
Immobilienmärkten. Auf der Basis aktueller Transaktionsdaten informieren wir die Kreditwirtschaft differenziert und zeitnah über Marktveränderungen. Der interessierten Öffentlichkeit unterbreiten wir wichtige Daten
zur allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise.
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Erfassung der Preisentwicklungen auf den nationalen
und internationalen Immobilienmärkten.
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Portfoliobereinigung dürfte dagegen echt
sein. Zyklisch bietet sich die Chance zum
Verkauf von älteren Immobilien mit absehbaren Lebenszyklus-Problemen, von Immobilien,
die
zukünftigen
Nachhaltig-
keitskriterien nicht mehr standhalten oder
Immobilien, die tatsächlich nach Größe, Art
oder Lage strategisch nicht mehr passen.
Die Frage bleibt, ob es in Zukunft
immer wieder Newcomer Wellen geben
wird, die dann die Märkte fluten. Hinzu
kommt natürlich auch die weitere offizielle
Argumentation der Gewinnrealisierung, da
märkten. Zwei Drittel der Investoren stufen ihre eigene wirt-
lt. Union nicht einmal jeder zweite professionelle Immobili-
schaftliche Lage gegenüber dem letzten Jahr als verbessert
eninvestor in den befragten Ländern glaubt, die für die
ein. Seit der letzten Umfrage im Dezember 2014 verzeichnet
nächsten 3 und auch 5 Jahre die gesteckten Renditeziele
das Klima für Immobilieninvestments in allen drei Märkten
erreichen zu können. Gewinnmitnahmen gehörten daher für
einen leichten Aufwärtstrend.
immer mehr Investoren zum Pflichtprogramm. Zudem hätten die europäischen Immobilieninvestoren unter Renditeas-
Über die Realitätsnähe der genannten Verkaufsmoti-
pekten ihre Anlagestrategien mehrheitlich neu justiert, um
vationen kann sicherlich spekuliert werden. Kaum ein Ver-
die Belastung aus sinkenden Ankaufsrenditen zu kompen-
käufer, der noch mehr Immobilien zum Verkauf im Köcher
sieren. Auf der Risikokurve bewegen sich die Profianleger
hat, wird zugeben, dass er die preisliche Spitze erreicht und
dabei Schritt für Schritt nach oben. Aktiveres Portfolioma-
für die Zukunft Risiken sieht. Die genannte Motivation der
nagement ist vorgesehen. □
Neuer Wohnungskonzern entsteht
aus Deutsche Wohnen und LEG
Was interessiert mich mein
Geschwätz von gestern?
Lediglich einige Stunden, nachdem letztes Jahr Anfang
Die Deutsche Wohnen AG und die LEG Immobilien AG
schließen sich zu einem führenden europäischen Immobilienunternehmen mit regionaler Fokussierung zusammen. Das kombinierte Unternehmen wird über ca.
250.000 Wohneinheiten und einen Portfoliowert in Höhe
von ca. 17 Mrd. Euro verfügen.
Das Halbfinale auf dem Weg zu einer großen deutschen
Wohnungs-AG werde gerade mit dem Merger Deutsche
Wohnen AG und LEG Immobilien AG gespielt, meinte
auf dem ZIA Dinner auf der Expo Real Vonovia-Vorstand
Thomas Zinnöcker. Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern, dürfte sich auch LEG-Chef Thomas
Hegel wohl gedacht haben, als er vor 2 Wochen die Meldung über den Ticker brachte, dass Deutsche Wohnen AG
und LEG Immobilien AG den Zusammenschluss zum Wohnungskonzern mit rund 250.000 Wohnungen vereinbaren.
Dezember der Zusammenschluss von Deutsche Annington
und Gagfah, dem heutigen DAX-Mitglied Vonovia, zum
Konzern mit über 300.000 Wohnungen bekannt gegeben
worden war, hielt der damalige LEG-Chef Hegel vor der
Arbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienjournalisten,
immpresseclub e. V., in Berlin einen Vortrag. Naturgemäß wurde er damals zur Wettbewerberfusion gelöchert.
Zwar gäbe es kein Bestandsoptimum, meinte Hegel, aber
glücklich machte ihn ein Managementvolumen von 300.000
Wohnungen eher nicht. Im vertraulichen Kollegen-Kreis
geäußerte kritische Anmerkungen, blieben dann auch vertraulich. Zumindest musste sich Hegel auf die damalige
Moderatoren
Frage
des
„Der
Immobilienbrief“Herausgebers Werner Rohmert, der auch dem immpresseclub vorsteht, ob nicht Fusionen generell die Möglichkeit
böten, etwaige „alte Herausforderungen zu verwässern“
ziemlich winden. Auf jeden Fall bestand Konsens in der
Hochachtung vor zeitgerechter, börsenorientierter und mutiger Management-Leistung der damaligen DA/GagfahFusion.
Für die LEG bestehe aber keine Notwendigkeit,
dem Größentrend zu folgen, meinte Hegel vor 10 Monaten.
CMde
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KOMPETENT IM GANZEN
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Die CMde ist auf das Management von Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Wir bieten individuellen und
excellenten Fullservice. Dabei betrachten und gestalten wir die uns anvertrauten Immobilien gleichermaßen aus
dem wert- und renditeorientierten Blickwinkel der Eigentümer sowie aus den Bedarfs- und Anforderungsperspektiven der Kunden und Mieter. Diese konsequente Herangehensweise, verbunden mit Erfahrung, Kreativität und
Engagement, macht uns zum starken Dienstleistungspartner. Spezialkompetenz haben wir auf dem Gebiet
der Optimierung, Restrukturierung und Erweiterung von Bestandsobjekten entwickelt.
CENTERMANAGER.de
CENTERMANAGEMENT | VERMIETUNGSMANAGEMENT | PROPERTYMANAGEMENT
NR. 358 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20
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Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251
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Richter, Werner Rohmert
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Berlin: Karin Krentz
München: Alexander
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Hrsg.: Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
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RA, Berlin;
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK),
Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic
AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst
& Young), Klaus Hohmann, Prof.
Dr. Jens Kleine, Frank Motte,
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Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart)
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stellv.: Dr. Karina Krüger-
Die LEG sei mit 110.000 Wohnungen gut aufgestellt. Größendegressionen sehe er danach
nicht mehr. Mit hohem NAV-Aufschlag der LEG werde eine Übernahme der LEG, wobei
natürlich die Deutsche Wohnen als Partner schon damals kein Geheimtipp war, wohl auch
recht teuer. Ein zwischenzeitliches Platow-Gespräch mit Vonovia-VV Rolf Buch, der sich
durchaus auch einen Wohnungskonzern mit 1 Mio. Wohnungen vorstellen kann, hatte die
Managementaufgabe ein wenig relativiert. Schließlich hatte Buch zuvor einen Konzern mit
vielen Bereichen und 60.000 Mitarbeitern geleitet. Ein Wohnungskonzern sei im Vergleich
mit 6.000 Mitarbeitern und einem einzigen Produkt eher eine wenig komplexe Aufgabe.
Zudem seien annähernd 100% der Einnahmen der nächsten 12 Monate bekannt und sicher. Das eröffne die Möglichkeit zu Prozess und Kostenoptimierung. Auch mit 300.000
Wohnungen seien da noch nicht alle Möglichkeiten auszuschöpfen. Gleichzeitig böte das
Zinsumfeld die Möglichkeit über Expansion nachzudenken. Auf der Mipim gab es als aktuelle Konditionen-Info für eine 8jährige nur durch den Konzern besicherte Anleihe knapp über
1%. Das rechnet natürlich alles – vielleicht auch die weiteren Stationen eines Fusionsfahrplanes.
Die aktuellen Fakten zu LEG/Deutsche Wohnen konnten Sie schon in der Tagespresse nachlesen. Die Deutsche Wohnen AG und die LEG Immobilien AG schließen sich zu einem führenden europäischen
Immobilienunternehmen mit regionaler Fokussierung zusammen.
Das kombinierte Unternehmen werde über ca. 250 000
Wohneinheiten und einen Portfoliowert in Höhe von ca. 17 Mrd.
Euro verfügen, berichtet die offizielle Presseinformation. Die DW
werde ein freiwilliges öffentliches Umtauschangebot für alle ausstehenden Aktien der LEG abgeben. Die Gremien der LEG würden das Angebot unterstützen. Je 10 LEG-Aktien werden 33
Deutsche Wohnen-Aktien zum Umtausch angeboten; dies entspricht einer Prämie von rund 13% auf den Schlusskurs der LEG
-Aktie vor dieser Ankündigung und einer Prämie von rund 20% Rolf Buch
auf den volumengewichteten Durchschnittskurs der LEG-Aktie
während der letzten drei Monate. Basierend auf dem Schlusskurs der Deutsche Wohnen
bewertet das Umtauschverhältnis das (unverwässerte) Eigenkapital der LEG mit 4,6 Mrd.
Euro. Das Portfolio befinde sich mit mehr als 90% des Marktwertes des gemeinsamen
Wohnungsbestands in Core+ und Core-Regionen.
Zur Umsetzung des geplanten Zusammenschlusses haben beide Unternehmen
eine Grundsatzvereinbarung (Business Combination Agreement) abgeschlossen. Die
Deutsche Wohnen sichert den Mietern und Mitarbeitern der LEG zudem die vollumfängliche
Erfüllung der LEG-Sozialcharta zu. Beide Unternehmen stünden mit einem konservativen
Verschuldungsgrad (LTV) von nur 42% (pro forma) auch für Stabilität in jedem makroökonomischen Umfeld. Die künftige Strategie ziele darauf ab, den konservativen Verschuldungsgrad beizubehalten und weiter in den Kernregionen zu wachsen. Entsprechend plant das
kombinierte Unternehmen weitere signifikante Investitionen in das aktuelle Portfolio.
Hegel sieht jetzt doch Synergieeffekte und zeigt sich überzeugt, dass künftig unter einem
Dach erheblicher Mehrwert für Aktionäre, Mitarbeiter und Mieter geschaffen würden. Michael Zahn, alter und neuer CEO der Deutsche Wohnen, ist auch glücklich und sieht „eine
exzellente Basis, um gemeinsam weiter zu wachsen und unsere starke Position im
europäischen Markt auszubauen.“ Aus dem LEG-Vorstand werden Thomas Hegel und Eckhard Schultz Mitglieder des Vorstands der neuen Deutsche Wohnen. Hegel wird stellvertretender Vorsitzender. Die operative Steuerung der westdeutschen Bestände des kombinierten Unternehmens soll über den Standort Düsseldorf erfolgen, die der ostdeutschen
Bestände aus Berlin heraus. Unter Synergiegesichtspunkten werden Ergebniseffekte in
Höhe von 55 Mio. p.a. erwartet. □
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Investments in den Big 7 im JLL-Visier
Berlin etabliert sich als Investment „Hot-Spot“
Unter den Big 7 hat sich Berlin als Investmenthochburg Nummer eins mit einem Plus von 83% gegenüber dem Vorjahr und jeweils rund 1 Mrd. mehr als in München und Frankfurt behauptet. Relativ gesehen hatte allerdings Köln den
stärksten Anstieg in der 12-Monatsbetrachtung. Die aktuell erzielten 980 Mio. Euro bedeuten zwar den letzten Platz im
Big 7-Ranking, das Kölner Transaktionsvolumen hat sich allerdings verdoppelt.
Berlin: Der Berliner Investmentmarkt peilt die Marke
jektentwicklungen im Central Business District (CBD). Bei-
von 7 Mrd. Euro an. Zwischen Januar und Ende September
spiele sind das Axel Springer Areal, das Nikolai-Quartier, das
floss Kapital in einer Größenordnung von insgesamt 5 Mrd.
Alter Wall-Projekt oder die Stadthöfe. Für das Gesamtjahr
Euro in gewerbliche Immobilien. Im Q3 waren es 1,97 Mrd.
zeigt sich JLL sehr zuversichtlich und geht für den Gewerbe-
Euro. Die Nachfrage nach Investments bleibt auf Rekordni-
Investmentmarkt von einem Wachstum um rund 80% gegen-
veau. Das Mietpreispotential sorgt lt. JLL für ein weiteres
über dem Vorjahr aus. Der Markt würde damit von 3,5 auf 4,5
Absinken der Renditen bis Jahresende 2015. Berlin gilt bei
Mrd. Euro anwachsen
nationalen wie internationalen Investoren immer stärker als
eine der Top Investment-Locations in Europa.
Köln: Der Büroinvestmentmarkt in Köln wird lt. JLL die
Milliardengrenze knacken. Mit einem Transaktionsvolumen
Düsseldorf: Die Kaufpreise legen um bis zu 20% zu,
von 260 Mio. Euro steht nun insgesamt ein Dreivierteljahres-
recherchiert JLL. Das Transaktionsvolumen im steht nach
Volumen von 980 Mio. Euro zu Buche (+100%). Die Renditen
drei Vierteln des Jahres nun bei über 1,9 Mrd. Euro
geraten weiter unter Druck.
(+14%).. Im Vergleich zum Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt
sind es +86% und +106%. Für das Gesamtjahr wird mit
München: Im Dreivierteljahreszeitraum 2015 lag das Ge-
einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro gerechnet. Investoren
werbe-Investitionsvolumen in München bei 4,28 Mrd. Euro
bewerten Düsseldorf als wirtschaftlich zukunftsfähigen
(+23%). Der 5-Jahresschnitt wurde um 94%, der 10-
Standort mit hoher Lebensqualität. Das steigert Gebote und
Jahresschnitt um 134% überschritten. Es gebe Anzeichen
Kaufpreise um bis zu 20% gegenüber dem Vorjahr.
für eine Jahresendrallye mit Transaktionen im dreistelligen
Millionenbereich. Die 5 Mrd. Euro aus 2014 würden sehr
Frankfurt: Der Investmentmarkt der Finanzmetropole
deutlich getoppt werden. Nach wie vor günstige Finanzie-
lässt bei hoher Nachfrage Bürorenditen unter 4% erwarten,
rungskonditionen für Core-Immobilien ermöglichten es den
resümiert JLL. Für den Frankfurter Gewerbeinvestment-
Investoren auch bei hohen Kaufpreisen ihre Renditevorgaben
markt ist bis Ende September ist ein Transaktionsvolumen
zu erfüllen. Ende September lag die Spitzenrendite im Bü-
von über 4,1 Mrd. Euro aufgelaufen (+76%). Zunehmende
robereich bei 3,75%.
Nachfrage aus dem Ausland erhöht den Preisdruck und
führt zu weiter sinkenden Spitzenrenditen. Eine Spitzenren-
Stuttgart: Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten
dite von unter 4% sei bereits in Kürze möglich. Das Trans-
2015 1,13 Mrd. Mio. Euro in Stuttgart investiert (+24%). Im 5-
aktionsvolumen wird in diesem Jahr laut Kadel sehr wahr-
Jahresvergleich kann ein Anstieg von 90% verzeichnet wer-
scheinlich 5,0 bis 5,5 Mrd. Euro erreichen.
den. Die Renditen sind weiterhin über alle Asset- und Risikoklassen hinweg im Sinkflug. Für Büroimmobilien lagen sie
Hamburg: Der Hamburger Investmentmarkt ist auf den
Ende September 2015 bei 4,55%. Bei Core-Immobilien dürfte
Spuren des Rekordjahres 2007. Bis Ende September ist lt.
lt. JLL die Untergrenze bald erreicht sein. Die Renditen bei
JLL ein Transaktionsvolumen von 3,5 Mrd. Euro aufgelau-
Immobilien mit höherem Risikoprofil sinken dafür auf Werte,
fen (+50%). Insgesamt haben Transaktionen oberhalb von
die vor 2-3 Jahren nur für allerbeste Core-Immobilien ange-
50 Mio. Euro deutlich zugelegt. Ausländische Investoren
zeigt waren, meint JLL. □
bauen ihren Bestand in Hamburg per Saldo auf. Auffallend
ist laut JLL das hohe Interesse an Gelegenheiten für Pro-
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Lizenzerweiterung
Erlangen: Die ZBI Fondsmanagement AG, die KVG
der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, hat eine Erweiterung der bestehenden Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb als
externe AIF-KVG erhalten.
Die Gesellschaft darf künftig
auch Offene inländische Spezial-AIFs sowie inländische
Spezial-AIFs verwalten. Die
ZBI hat bereits einen offenen
Spezial-AIF bei der BaFin
eingereicht. Die Kapitalstruktur sieht ein Eigenkapital on
125 Mio. Euro bei einem
Gesamtvolumen von 250 Mio.
Euro vor. Für das Startportfolio sind bereits Objekte mit
einem Gesamtkaufpreis von
ca. 50 Mio. Euro in Verhandlung.
Hotelinvestments in Europa legen um 80% zu
10,73 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2015 investiert
Wie in jedem von uns beobachteten Zyklus seit den 90er Jahren nimmt in Phasen
schwieriger Investmentbeschaffung das Interesse an Hotels zu. In früheren Dekaden
ließ sich dabei durchaus in der Nachlese noch der Aspekt der Selbstverwirklichung
des Managements im Wettbewerb um die bekanntesten Köche vermuten. Das sollte
heute renditeorientierter aussehen. Das Investitionsvolumen auf dem europäischen
Hotelimmobilienmarkt lag nach Ablauf des 1. Hj. 2015 bei rund 10,73 Mrd. Euro. Dieser Wert entspricht rund 85% des Vorjahres-Gesamtvolumens und liegt 80% über
Vorjahresvergleich. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von CBRE. Dabei blieb der deutsche Hotelinvestmentmarkt im 1. Hj. Mit rd. 1,5 Mrd. Euro lt. CBRE auf
Vorjahresniveau. Innerhalb Europas liegt Deutschland damit hinter GB mit ca. 4,9 Mrd. Euro und noch vor Spanien mit 1,4 Mrd. Euro und Frankreich mit 1,1 Mrd. Euro. Die
20-Mrd.Marke sollte lt. CBRE bis Ende 2015 erreicht werden. Im Q2 haben europaweit die Hotelinvestitionen mit etwa 5,7 Mrd. Euro (Vj-: (4,1 Mrd. Euro) um 39% zugenommen. Das Interesse institutioneller Investoren ist lt. CBRE dank niedriger Zinssätze deutlich gestiegen.
Insbesondere das Kapital von Investoren aus dem asiatischen Raum habe in der letzten
Zeit merklich zugenommen. Verstärkt würden auch opportunistische Investoren aus den
USA auftreten, die in starken Tourismuszentren wie beispielsweise Rom oder Venedig investierten. CBRE erwarte durch steigende Nachfrage mittelfristig in den meisten Hotelinvestmentmärkten Europas nachgebende Renditen. □
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NR. 358 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23
Bei Wohninvestments Gesamtergebnis
2014 nach 3 Quartalen übertroffen
schnittlich rund 61.300 Euro und damit etwa 8% mehr als
im Vorjahresvergleich erzielt.
Mit 19 Mrd. Euro Transaktionsvolumen ist
2015 heute schon Rekordjahr
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt lag zwischen Januar und einschließlich
September 2015 bei rund 19 Mrd. Euro. Im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum verzeichnet Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH ein Plus
von 93%. 2015 ist schon jetzt ein neues Rekordjahr.
Rund 71% aller insgesamt veräußerten Wohnungen wurden im Rahmen von Großtransaktionen mit jeweils
mehr als 5 000 Einheiten verkauft. Rund 60% gehen alleine
auf die Übernahmen der Deutschen Annington und der
Adler Real Estate zurück. Der Merger Deutsche Wohnen/LEG ist hier noch nicht enthalten. In der Größenordnung zwischen 1 001 und 5 000 Wohneinheiten wurden
rund 15% der Verkäufe (circa 47.000 Wohnungen) registriert. Transaktionen mit jeweils weniger als 50 verkauften
Alleine 8 Mrd. Euro entfielen auf die Übernahme der Gagfah
durch die Deutsche Annington (seit dem 03.09.2015 Vonovia). In den ersten drei Quartalen 2015 zählte Dr. Lübke &
Kelber Research 368 Transaktionen mit rund 310 500
Wohneinheiten. Davon entfielen 127 Transaktionen von
insgesamt rund 35 700 Wohnungen auf das dritte Quartal
mit einem Gesamtvolumen von 2,43 Mrd. Euro. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion lag in den ersten drei
Quartalen 2015 bei rund 51,7 Mio. Euro oder 844 Wohnein-
Wohnungen erreichten mit zusammengenommen rund
4.000 Wohnungen einen Anteil von etwa einem Prozent.
74% der gehandelten Wohneinheiten befinden sich in BStädten. Dr. Lübke & Kelber Research geht derzeit davon
aus, dass das vierte Quartal insbesondere aufgrund der
voraussichtlichen Übernahme der LEG Immobilien AG
durch die Deutsche Wohnen AG das Transaktionsvolumen
des Gesamtjahres 2015 auf deutlich über 27 Mrd. Euro
heben wird. □
heiten. Dabei wurden pro verkaufter Wohneinheit durch-
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Autoren und Interviewpartner dieser Ausgabe:
Thomas F. Roth, Kai-Michael Pappert, Tjark Goldenstein, Jörg Busboom, Werner Rudolf Hofmann
Grafik, Layout: Susanne Hums
Erscheinungsweise: vierteljährlich
Verlagsveröffentlichung: 100. Ausgabe
14
Verbreitung: Auflage siehe vorletzte Seite
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www.shutterstock.com, www.pixelio.de, Autoren
Preis pro Druckausgabe: 3,90 Euro
Ist Finanzanlagenvermittler
ein Zukunftsberuf?
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Mark my words –
BeteiligungsReport fragt nach
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Neues Milliardenspiel im
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BETEILIGUN GSREPORT
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NR. 358 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24
Deals Deals Deals
Oslo: Die Deka Immobilien
GmbH hat für das Liegenschaftsvermögen des Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest ImmoValue
eine Büroimmobilie für rd. 60
Mio. Euro erworben. Verkäufer sind die norwegische Immobiliengesellschaft Radge
Eiendom AS und die von
Privatpersonen gehaltene
Investmentgesellschaft Canica AS. Der im Frühjahr 2015
fertig gestellte Neubau hat
eine Gesamtmietfläche von
rund 6.000 qm.
Essen: Cornerstone Real
Estate Advisers hat für den
von Institutional Investment
Partners für die Stuttgarter
Versicherungsgruppe aufgelegten SIS-Fonds das
Neubau Büro- und Geschäftshaus „ParkView Business“ in
der Friedrich-Ebert-Straße 55
erworben. Verkäuferin ist die
Arsatec GmbH. CUBION
Immobilien war vermittelnd
tätig. Cornerstone wird das
Asset Management der Immobilie übernehmen.
Bei dem Neubauobjekt handelt es sich um ein sechsgeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit insgesamt
4.250 qm vermietbarer Fläche. Zudem verfügt das Gebäude über eine eigene Tiefgarage mit 33 Stellplätzen.
Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt fast verdoppelt
Vorjahr um 86% übertroffen
Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt zeigt auch im dritten Quartal 2015 mit 4,1
Mrd. Euro ein gutes Ergebnis. Um 86% wurde das Vorjahresergebnis übertroffen. Drei
Viertel des Volumens entfallen auf Büroimmobilien. Der hohe Anlagedruck lässt die
Renditen weiter sinken.
In nahezu jedem Segment besteht lt. Savills derzeit hohe Nachfrage. Zwar sei auch das
Angebot in den letzten Monaten angestiegen, gleichzeitig gäbe es jedoch so viel Kapital wie
kaum jemals zuvor, das nach Anlagemöglichkeiten in Frankfurt suche. Immer mehr Investoren machten daher bereits Abstriche bei der Objektqualität oder der Mietvertragsrestlaufzeit.
Auch Viertel wie Niederrad und die Neustadt stünden vermehrt im Fokus.
Büroimmobilien verdoppeln sich auf 3,1 Mrd. Euro, Einzelhandel vervielfacht sich auf
442 Mio. Euro, Hotel brechen auf 164 Mio. Euro (-66%) ab, Entwicklungsgrundstücke verdreifachen sich auf 100 Mio. Euro und Logistik /Industrie vervierfacht sich auf 40 Mio. Euro
(+300%). Die Sonstigen machen 255 Mio. Euro (+81%) aus. Die Segmentveränderungen
dürften für „Der Immobilienbrief“ allerdings weniger Trends spiegeln, sondern eher dem
Zufall der getätigten Deals geschuldet sein. Internationale Investoren machen derzeit 52%
des Umsatzvolumens aus. In Expo Real Hintergrundgesprächen wurde dabei deutlich, dass
diese Investoren mit unterschiedlichen Motiven aus nahezu der ganzen Welt kommen. Asiaten suchen den sicheren Hafen. US-Investoren nutzen den günstigen Euro-Dollar-Kurs.
Französische Investoren treiben die Unsicherheiten auf dem eigenen Markt nach Frankfurt.
Die Renditen geraten weiter unter Druck. Lt. Andreas Wende, COO bei Savills sei mit Renditen deutlich unter 3% in der nächsten Zeit in Frankfurt zu rechnen. Während in diesem
Jahr vor allem große Deals mit Einzelimmobilien gefragt seien, würden im nächsten Jahr
Portfoliotransaktionen am Zug sein. □
BVT mit neuem AIF
Zweitmarkt-Immobilien-Investmentvermögen für Profis
Die BVT beginnt aktuell mit dem Vertrieb ihres ersten vollregulierten ZweitmarktInvestmentvermögens, das sich auf das Segment „Büroimmobilien“ konzentriert. Der
von der BVT-KVG derigo als Spezial-AIF konzipierte Real Select Secondary Office
Fund baut ein ausgewogenes, breit diversifiziertes Portfolio aus geschlossenen Immobilienbeteiligungen mit Schwerpunkt auf der Nutzungsart Büro auf, die er am
Zweitmarkt erwerben wird.
Dabei konzentriere sich die Investmentgesellschaft vorwiegend auf Standorte in Deutsch-
Offenburg: Ein von der DIC
Asset AG betreutes Sondervermögen erwirbt das
Keilbach-Haus inmitten der
land und ausgewählten Ländern der übrigen EU, um den Ansprüchen der Investoren an
Stadt über Comfort. Es handelt sich um ein Büro- und
Geschäftshaus mit rd. 5.000
qm Gesamtnutzfläche. Ver-
den unterschiedlichsten Standorten, mit einer Vielzahl von Mietern und Mietvertragslaufzei-
käufer ist die Keilbach Immobiliengruppe.
re (zuzüglich der Liquidationsphase). Die Investoren erhalten prognosegemäß anfängliche
Stabilität und Kalkulierbarkeit ihrer Investition gerecht zu werden, meldet der Initiator BVTKVG derigo. Die Emission ermögliche es Anlegern, mit einer einzigen Investition ein
ausgewogenes Portfolio von unterschiedlichen, sorgfältig geprüften Immobilien-Zielfonds an
ten zu erwerben. Das Zielvolumen beläuft sich auf 15 Mio. Euro. Eine Beteiligung ist ab
einer Anlagesumme von 200.000 Euro zzgl. 3% Ausgabeaufschlag möglich. Die Anteile
dürfen nicht an Privatanleger vertrieben werden. Die geplante Laufzeit beträgt rund 16 JahAusschüttungen von 6,5% p. a. Der geplante Gesamtmittelrückfluss vor Steuern beläuft sich
auf rund 215% der Nominalbeteiligung. □
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HELABA sieht Risiken in Liquiditätszufluss Offener Immobilienfonds
Helaba OIF-Index sieht 2015 Zufluss von
3,4 Mrd. Euro
Die Statistik verzerre die tatsächliche Beliebtheit Offener
Immobilienfonds (OIF) für das Publikum, resümiert diese
Woche der aktuelle Immobilienreport der HELABA.
So weist lt. HELABA die Verbandsstatistik für die deutschen
OIF für 2014 Nettomittelzuflüsse in Höhe von knapp 1 Mrd.
Euro aus und von Januar bis Juli 2015 rund 1,9 Mrd. Euro.
Diese saldierten Zahlen spiegelten allerdings durch die OIF,
die sich in Abwicklung befänden, nicht die tatsächliche
Beliebtheit der OIF. Die Abwicklungsfonds verkaufen derzeit
ihre Immobilien. Die Mittelrückflüsse an die Anleger werden
in der Statistik als Mittelabflüsse saldiert. So hätten die im
„Helaba OIF-Index“ enthaltenen 9 Fonds der vier großen Anbieter allein bis Juli 2015 bereits Nettomittelzuflüsse in Höhe
von 3,4 Mrd. Euro verbucht.
zu stark steigender Anteil liquider Mittel, die heute bereits im
Schnitt bei fast einem Viertel liegen würden angesichts der
extrem niedrigen Verzinsung am Rentenmarkt die Gesamtrendite der Fonds verwässern. Gleichzeitig scheine eine
schnelle Investition dieser Mittel im aktuellen Umfeld
schwierig zu sein, denn die von den OIF präferierten CoreObjekte seien rar und teuer. Eine zu stark prozyklische Ankaufpolitik könnte langfristig zu Problemen führen, wenn
Objekte zu teuer oder in zu schlechten Qualitäten erworben
Allerdings könnten die hohen Nettomittelzuflüsse den
würden. ►
Fondsmanagern zunehmend Bauchschmerzen bereiten. Ein
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Die HELABA sieht eine Liquiditätssteuerung z. B. in
Form einer Kontingentierung als sinnvoll an. Hinsichtlich der
Renditen sieht die HELABA keine großen Sprünge. Zwar hat
sich die Differenz der Jahresrenditen im Helaba OIF-Index
EMEA Prime Office Rent
Index um 2,1% gestiegen
Miettreiber ist Nachfrage nach Top-Büros
gegenüber der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen erhöht,
jedoch pendeln die erfassten Jahresrenditen, in die die rechnerische Wertänderungsrendite der Portfolios eingeflossen
ist, seit 2011 zwischen 2 und 3%. Die Jahresperformance
des „Helaba OIF-Index“ liegt seit gut einem Jahr um 2½%,
bei einer Bandbreite der einzelnen Fonds von zuletzt 1,7%
bis 2,9%. Die HELABA erwartet, dass sich die günstige Entwicklung auf vielen Immobilienmärkten allmählich auch in der
Wertentwicklung einzelner Fonds auswirken werde. Allerdings erlaube die weiterhin sehr niedrige Verzinsung der Liquidität keine großen Renditesprünge. Platow weist aber
regelmäßig darauf hin, dass rechnerische Wertzuschreibungen im Portfolio noch nicht realisiert sind. □
Der EMEA Prime Office Rent Index von CBRE, der insgesamt 41 Städte untersucht, ist in den vergangenen
zwölf Monaten um 2,1% gestiegen. In den deutschen
Top-Standorten legte der Mietpreisindex im Jahresvergleich um 1,8% zu. Die steigende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in einer Vielzahl von Städten in
der Region EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika)
treibt die Mieten in diesem Segment nach oben.
Auf Deutschland bezogen hat der Berliner Büroimmobilienmarkt mit einer Spitzenmiete von 23 Euro in der CBREStatistik ein neues 12-Jahres-Hoch erreicht. Frankfurt liegt
mit einer von CBRE festgestellten Spitzenmiete mit 39 Euro
deutschlandweit an erster Stelle. Solche Nominalwerte bedürfen natürlich eines Praxisabgleichs um etwaige Incentives wir mietfreie Zeiten, Umbauten, Zuschüsse etc.. Dahinter folgen München mit 33,50 Euro und Hamburg mit 24,50
Euro. Inzwischen hat europaweit die Neuentwicklung von
Büroimmobilien, die nach der Finanzkrise lange Zeit auf
Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.
Investitionsfokus: Premium-Objekte!
Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden
deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 20,5 Mrd. Euro und einem Bestand von
über 430 Immobilien in 23 Ländern auf vier Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie!
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Deka Immobilien GmbH
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einem niedrigen Niveau blieb, wieder leicht angezogen. Dennoch würden die Spitzenmieten zunächst
weiter ansteigen.
Die stärksten Neuentwicklungen weisen
osteuropäische Büromärkte wie Bukarest, Warschau und Moskau auf. Vereinzelt ist auch schon in
Teilen Westeuropas, darunter in London, Paris,
München und Dublin eine Zunahme von neuen Büroflächen zu erkennen. Innerhalb Europas liegt
Dublin mit einem Wachstum von knapp 25% innerhalb der letzten zwölf Monate nun bei einer Spitzenmiete von knapp 45 Euro pro Monat bzw. 538 Euro
Bf
Jahresmiete nach internationaler Darstellung wieder
knapp unter dem Vorkrisenniveau. Insgesamt ist der
CBRE EMEA-Büroindex, der auf Basis 100 im Jahr
2000 bis 2007 auf 145 Punkte angestiegen war und
dann in der Finanzkrise wieder auf etwa 125 Punkte
abbröckelte inzwischen wieder auf ca. 132 Punkte
gestiegen. □
INVESTIEREN IN
REAL ASSETS
Unsere Real Asset Nischenstrategie, die durch engagierte und
spezialisierte Teams umgesetzt wird, bietet unseren Kunden
Anlagen mit einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil. Gleichzeitig
sind unsere Investitionen nachhaltig auf die Grundbedürfnisse der
heutigen Gesellschaft ausgerichtet. Solche Grundbedürfnisse sind
Orte zum Arbeiten, Einkaufen, Leben und Parken sowie die
Kommunikation zwischen Menschen und die Nahrungsversorgung.
Europäische Gewerbeinvestments
könnten 2015 auf 230 Mrd. Euro
steigen
Bestes Jahr seit 2007
Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien sollen 2015 auf 230 Mrd. Euro steigen,
schätzt die internationale Immobilienberatung
Knight Frank. Mit einem Investmentvolumen von
Bouwfonds Investment Management bietet daher innovative pan-europäische Real Asset Investmentlösungen in den folgenden Sektoren an:
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Gewerbeimmobilien
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Der Wert des von uns verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf
6,4 Milliarden Euro. Über unsere Niederlassungen in den Niederlanden,
Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien sind wir in 13 europäischen Ländern aktiv. In allen fünf Sektoren suchen wir neue Investitionsmöglichkeiten für unsere Produkte.
104,9 Mrd. Euro bzw. +29% habe der Markt im
ersten Halbjahr 2015 weiter an Fahrt gewonnen.
Knight Frank (KF) schätzt, dass sich der Umsatz
für europäische Gewerbeimmobilien 2015 insgesamt auf rund 230 Mrd. Euro summieren werde.
Damit wäre 2015 das beste Jahr seit dem letzten
Hoch in 2007. Das korrespondiert in der Trendeinschätzung mit der Catella-Erwartung von 65 Mrd.
Euro nur für Büroinvestments, jedoch könnte
das Zahlenmaterial regional und inhaltlich divergie-
Für weitere Informationen senden Sie uns bitte eine E-Mail unter
[email protected].
ren. Die beiden größten Märkte Großbritannien und
Deutschland wiesen lt. KF im 1. Hj. eine hohe
Performance auf. Großbritannien steuere auf ein
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Rekordjahr zu. Deutschland profitiere vor allem
von den Standorten Berlin und Frankfurt. Bei
einer Belebung der Immobilienmärkte in der Peripherie ziehen vor allem Spanien und Irland weiterhin viel Kapital an. ►
NR. 358 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28
Die hohen Investitionen in europäische Gewerbeim-
Immobilien ETF auf der Überholspur
mobilien hätten zu einer weitreichenden Renditekompression
geführt. So seien durch die nachgebenden Renditen für erst-
Hans Christoph Ries
klassige Büros in Städten wie Amsterdam, Lissabon, Madrid,
Mailand und Paris die Preise deutlich angezogen. Die gewichtete Durchschnittsrendite für Top-Bürogebäude ist lt. KF
auf 4,9% gesunken. Das sei das niedrigste Niveau seit dem
dritten Quartal 2007. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach
europäischen Gewerbeimmobilien durch ausländische Anleger insbesondere aus den USA und die steigende Zahl große
Portfoliodeals würden den Investmentumsatz für 2014 um
wohl 20% weiter in die Höhe treiben, kommentiert Andrew
Sim, Leiter für European Capital Markets bei KF. Während sich der Investmentmarkt in der Mehrheit der europäischen Länder äußert lebhaft präsentiert, gebe der Nutzermarkt ein differenzierteres Bild ab. Mittelfristig geht KF von
einem Plus bei den Mieten aus. Die Konjunktur in Europa
verbessere sich und die Verfügbarkeit von Büros in den
Hauptgeschäftsbezirken nehme ab. □
Rw
Im Nachgang der Finanzkrise 2008/9 erlebten die vorher
arg gebeutelten und nicht selten um die eigene
Existenz kämpfenden börsennotierten Immobilientitel am
deutschen Aktienmarkt eine atemberaubende Renaissance. Kursgewinne im hohen dreistelligen Bereich waren
an der Tagesordnung. Die von den Notenbanken nach
unten gedrückten Zinsen waren die Triebfeder des wirtschaftlichen Erfolgs. Im Windschatten der Outperformance
der Immobilienaktien erlebten auch die Immobilien-ETF
einen Aufschwung. Hierbei handelt es sich um börsengehandelte Immobilien-Indexfonds, die in Deutschland 2004
ihre Premiere feierten.
In Frankfurt sind derzeit 20 Immobilien-ETF gelistet mit einem Anlagevolumen von rund 6 Mrd. Euro. Die
meisten von ihnen bilden Indizes ab aus der Gruppe FTSE/
EPRA/NAREIT, sind also in Immobilienunternehmen oder
Reits investiert und beziehen sich auf einzelne Regionen
wie Eurozone, Europa oder Asien und nicht auf Einzelländer. Die beiden großen Vorteile des Investments in einen
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16. Immobilienkongress
Bezahlbares Wohnen
Die Rolle des Staates
und der Genossenschaften
Dienstag, 20 Oktober 2015,
Jahnhalle, Geislingen an der
Steige
Tagungsgebühr
195 Euro für Nichtmitglieder
145 Euro für Alumni, Mitglieder des vbw, Freundeskreises, IfK-Beirates, Hochschulbundes, Vertreter aus Kommunen
30 Euro für Studierende anderer Hochschulen
20 Euro der Teilnahmegebühr
gehen der „Stiftung Freundeskreis Immobilienwirtschaft“ zu.
Bitte melden Sie sich bis
zum 12.10.2015 an. E-Mail:
[email protected]; Internet: www.hfwu.de/immob
Kaum ein immobilienwirtschaftliches Thema wird derzeit in der Politik und Öffentlichkeit so intensiv und kontrovers diskutiert, wie die Frage nach „bezahlbarem Wohnen“. Diese und weitere Fragen zum Thema „bezahlbares
Wohnen“ wollen wir gemeinsam mit namhaften Vertretern
aus Wissenschaft und Praxis
auf unserem 16. Immobilienkongress diskutieren.
Im Anschluss an den Kongress findet die Sitzung des
Beirates des Instituts für Kooperationswesen statt.
Immobilien-ETF gegenüber einer Direktanlage in eine Immobilie bzw. offenen oder geschlossen Fonds sind die niedrigen Kosten und die börsentägliche Handelbarkeit.
Unumstrittene Nr.1 bei den in Deutschland notierten Immobilien-ETF ist der Finanzdienstleister iShares, der rund ein Drittel der hierzulande gehandelten Immobilien-ETF
managt. Der mit Abstand größte ist der iShares Developed Markets Property Yield mit einem verwalteten Vermögen von knapp 3 Mrd. Euro. Dieser erzielte in den vergangenen
Jahren eine Performance von durchschnittlich gut 8,0% und liegt damit nicht im oberen
Drittel der Bestplatzierten, die zweistellige Renditen aufwiesen. □
Berlin 2.0
Büroimmobilien in der Hauptstadt gefragt wie nie
Karin Krentz
Berlin ist hip. Ob Politik, Wirtschaft, Kultur oder Gesellschaft – die Stadt ist gefragt
wie nie. Die Mischung aus weltpolitischer Bedeutung, kreativem Entrepreneurship
sowie gesellschaftlichem und kulturellem Leben verleiht der Stadt ihre Anziehungskraft. Einen Standort in der Hauptstadt zu haben, gehört immer mehr zum „Musthave“ für große Unternehmen und Institutionen. Vor allem aber die Start-ups oder
Freelancer der kreativen Szene drängen an die Spree. So unterstreicht Andreas Zücker, Geschäftsführer KGAL Real Estate die neue Bedeutung der deutschen Hauptstadt Berlin.
Das KGAL-Fazit: Berlin hat in den vergangenen Jahren eine regelrechte Aufholjagd zurückgelegt. Inzwischen ist es laut zahlreicher Analysen die Stadt mit den besten
Investmentaussichten Europas. Eine hohe wirtschaftliche Dynamik, exzellente Infrastruktur
und internationales Renommee machen Berlin zu einem der Player unter den europäischen Top-Bürostandorten.
Büromarkt auf Rekordkurs, Unaufhaltsamer Aufstieg, positive PerformanceErwartungen, Berlin startet voll durch – das sind nur die wichtigsten Headlines der großen
Maklerunternehmen. Bemerkenswert: Bereits zum zweiten Mal beteiligt sich die Berliner
Sparkasse mit einem eigene Büromarktbericht, unterstützt durch bulwiengesa. In ihren
Researchs kommen die Maklerhäuser wie Angermann, Catella, CBRE, BNPRE, JLL und
Savills zu fast gleichen Feststellungen kommen, divergieren jedoch in der Größenordnung des Flächenumsatzes erheblich, so reichen die Angabe von 537.000 bis 570.200
qm Flächenumsatz, allein Savills gibt (ausbekannten Gründen) 647.000 qm an.
Die anmietungsfreudigsten Branchen waren im bisherigen Jahresverlauf der ITund Multimediasektor sowie die öffentliche Hand und Verbände. Die weiterhin starke Expansion von Start-ups erhöht den Konkurrenzkampf um die wenigen zur Verfügung stehenden Büroflächen zusätzlich, beobachtet Angermann. „Bemerkenswert ist vor allem,
dass dieses Ergebnis nicht auf überproportional viele Großvermietungen zurückzuführen
ist. Während Verträge über 5.000 qm im langjährigen Mittel für rund 35% des Umsatzes
verantwortlich sind, erreichen sie aktuell lediglich 21%“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Demgegenüber war vor allem in den kleinen und mittleren Größenklassen eine sehr lebhafte
Nachfrage zu verzeichnen, wodurch die breite Basis der positiven Entwicklung eindrucksvoll unterstrichen wird. „Starke Nachfragesteigerungen sind im gesamten City-Bereich zu
beobachten“, erklärt Knud Schaaf, Head of Letting der Catella Property GmbH. „Besonders
im kleinteiligen Flächensegment zeigt sich die Umzugsfreudigkeit der Unternehmen am
stärksten“ so Schaaf weiter. ►
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Leerstand sinkt auf neues Tief
Berlin festigt Position als Immobilienhauptstadt
Durch die hohe Flächennachfrage sank die Leerstandsrate
im dritten Quartal auf ein neues Allzeittief von nunmehr
7,3%, so CBRE, und verringerte sich somit im Vorjahresvergleich um einen Prozentpunkt. Das sehen ebenso die anderen Häuser. Den größten Rückgang des Leerstandsvolumens verzeichneten erneut die Toplagen AAA City-West
mit 40% und die AAA City-Ost mit 26%. Die geringen Fertigstellungszahlen im spekulativen Bereich konnten die enorme
Nachfrage nicht auffangen. In den westlichen Toplagen
Berlins werden bis Ende 2017 voraussichtlich 16.800 qm
spekulativer Fläche fertiggestellt. Der wichtigste Neubau in
diesem Bereich ist das Upper West am Kurfürstendamm.
In den östlichen Toplagen werden im gleichen Zeitraum voraussichtlich nur etwa 3.700 qm fertiggestellt. Und Bemerkenswert: Nur 14% aller Fertigstellungen sind spekulativ,
sagt CBRE!
Die Erfolgsstory am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt hat
sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Mehr als 4,7 Mrd.
Euro wurden in den ersten neun Monaten in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit doppelt so viel wie im
gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Die Nachfrage nach
Berliner Immobilien ist nach wie vor ungebrochen, wobei
aktuell vor allem B- und C-Lagen stärker in den Fokus der
Bewegung in den Mieten und Renditen
Diese Bewegung noch oben sehen alle Marktbeobachter,
denn „das ohnehin schon sehr geringe Bauvolumen hat sich
im Vorjahresvergleich noch mal um ein Drittel verringert. Mit
177.000 qm ist ein Rekordtief erreicht, das bislang nur einmal, nämlich 2006, registriert wurde (BNPPRE). Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon noch 86.000 qm zur Verfügung, was einem Anteil von nur 48% am Gesamtvolumen
entspricht. Diese konzentrieren sich auf nur sieben Büromarktzonen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot
(Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist auf 935.000 qm
gesunken. Die Spitzenmiete reicht von 23 bis 24 Euro/qm.
Gleichzeitig sinken die Renditen, bei KGAL auf 4,3%, JLL
auf 4,5% und 4,4% bei der Berliner Sparkasse.
Ausblick: Neuer Umsatzrekord?
„Vor dem Hintergrund des relativ stabilen konjunkturellen
Umfelds wird die Nachfrage auch im Schlussquartal hoch
bleiben. Damit scheint sicher, dass Berlin einen neuen Umsatzrekord aufstellen wird. Selbst das erstmalige Überschreiten der 700.000-qm-Schwelle ist nicht ausgeschlossen. Bei
gleichzeitig weiter sinkendem Angebot und spürbar steigenden Mieten bieten sich hervorragende Voraussetzungen für
neue Projektentwicklungen“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.
Matthias Hauff, Head of Agency Berlin bei CBRE
sagt, „die rege Nachfrage dürfte sich auch im letzten Quartal
des Jahres 2015 fortsetzen und sollte somit zu einem deutlichen Rekordumsatz führen, der wahrscheinlich deutlich über
650.000 Quadratmetern liegen wird“.
Investoren rücken“, konstatiert Steffen Pulvermacher,
Associate Director und bei Savills verantwortlich für
das Investmentgeschäft in Berlin, und ergänzt „Die einzigartige Heterogenität Berlins führt zu einer Vielfalt an Produkten und Lagen, weshalb die Stadt für verschiedenste
Investoren mit unterschiedlichen Strategien hochinteressant ist.“
Büromarkt Hamburg
Verhaltenes drittes Quartal
Sabine Richter
Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt summierte sich nach Berechnungen von Grossmann
& Berger, Colliers International und JLL zum Ende des
3. Quartals 2015 auf insgesamt rund 355.000 qm. Das Minus zum Vorjahr wird mit 5 bis 7% angegeben. Leicht abweichend melden BNP Paribas Real Estate eine Vermietungsleistung von 357.000 qm, Engel & Völkers 370.000 qm
und Savills 356.200 qm.
Im 3. Quartal wurde nach Angaben von G&B rund
104.000 qm Bürofläche angemietet und eigengenutzt, rund
20.000 qm weniger als in den beiden Vorquartalen, und laut
Savills, die 108.000 qm melden, der niedrigste Quartalsumsatz seit 2014.
Die Nachfrage hat sich auf alle Größenklassen
verteilt, einen Abschluss über 5.000 am gab es in den vergangenen drei Monaten nicht. Die Vorquartale hatten noch
sechs Geschäfte in diesem Segment gezeigt, vier davon
durch Eigennutzer.
Rund die Hälfte aller Abschlüsse fand in den ersten
neun Monaten wieder in den zentralen Bürolagen statt, primär in der City (33%), der HafenCity (8%) und der City Süd
(15%). Bedingt durch die Großabschlüsse seitens der Stadt
für das Bezirksamt Hamburg-Mitte und die Finanzämter ist
der Bereich Öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von ca.
24% am Flächenumsatz bisher Hauptflächenabnehmer. Auf
dem zweiten Platz folgen die Beratungsunternehmen mit
einem Anteil von rund 17%. ►
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Durchschnittsmiete bleibt stabil
Als Spitzenmiete nennen G&B und Colliers 24,00 Euro pro
qm und Monat (minus 50 Cent gegenüber dem Vorjahr). JLL
melden 24,50 Euro und Savills einen Anstieg auf 25 Euro. Als
Durchschnittsmiete werden übereinstimmend stabile 14,50
Euro angegeben.
Bis zum Jahresende sei mit leichten Mietsteigerungen zu rechnen, so Tobias Scharf von JLL. Interessenten
suchten vor allem hochwertige Flächen in den besten Lagen.
„Aktuelle Projektentwicklungen wie Alter Wall oder
Stadthöfe werden mit Spitzenmieten um 25 Euro für einen
weiteren Preisanstieg sorgen“. Dennoch entfielen laut G&B
im bisherigen Jahresverlauf mit knapp 20% der größte Anteil
des Flächenumsatzes auf den Mietpreisbereich zwischen
12,51 und 15,00 Euro.
Der Leerstand verringerte sich gegenüber dem
Vorjahr von rund 839.800 auf aktuell etwa 740.300 qm. Damit
lag die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen
nach Angaben von G&B zum Ende des 3. Quartals nur
noch bei 5,6% bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio.
qm. Colliers geben die Quote mit 5,6% an, JLL mit 6,2 und
Savills mit 5,9%.
In diesem und im kommenden Jahr werden voraussichtlich 48 Projekte mit einem Flächenvolumen von 388.000
qm Bürofläche fertig gestellt, rund 64% sind bereits vertraglich gebunden. Damit könne die Nachfrage nach effizienten
Flächen in Neubauqualität nicht gesättigt werden, so Andreas
Rehberg von G&B. „ Unternehmen, die kurzfristig Neubauerstbezugsflächen suchen, haben fast keine Auswahl.
Büroflächen ab 1000 qm sind knapp, über 5.000 qm nicht
verfügbar“, ergänzt Oliver Horstmann von E&V. Für das Gesamtjahr wird eine Umsatzleistung von 500.000 qm erwartet.
2014 wurden 530.000 qm erreicht.
Büros zu Flüchtlingsquartieren
Das Thema Flüchtlingsunterbringung hat längst den Gewerbeimmobilienmarkt erreicht. Bisher wurden nach Angaben
von G&B in Hamburg mehr als 15.000 qm Bürofläche zu diesem Zweck angemietet. Neben der Beschlagnahmung von
Immobilien durch die Städte stellen sich auch Fragen zu Umnutzungen von leerstehenden Büroimmobilien. „Wir erwarten,
dass Städte und Gemeinden in den nächsten Wochen und
Monaten vermehrte Aktivitäten entfalten und gemeinsam mit
Eigentümern nach individuellen Lösungen suchen“, so Helge
Scheunemann von JLL. Auch das könnte dafür sorgen,
dass vor allem ältere Flächen aus der Bestands- oder Leerstandsstatistik verschwinden. □
IW Köln zum Wohnungsmarkt Ost und
West: Ähnlich, aber nicht gleich
Zu Zeiten der Wiedervereinigung 1990 waren viele Gebäude in Ostdeutschland marode, attraktive Wohnungen waren
knapp. 25 Jahre später haben sich die Wohnungsmärkte in
den neuen und alten Bundesländern angenähert. Das zeigt
eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).
Und: Ost wie West kämpfen nun mit den gleichen Problemen. Wohnungsmärkte in Ost- und Westdeutschland: Die
Gemeinsamkeiten sind unverkennbar - die Unterschiede
ebenso.
(Foto: Photofranz56/
Fotolia)
Einige Unterschiede gibt es allerdings weiterhin: Im
Osten der Republik
existieren
auch
heute noch mehr
Altbauten, die vor 1948 errichtet wurden. Zugleich lag das
Neubauvolumen im Westen bei zuletzt 29%, im Osten nur
bei 17%. Zwar stehen in Ostdeutschland mittlerweile weniger Wohnungen leer als Ende der 1990er-Jahre, behoben
ist das Problem jedoch nicht: 2010 lag der Anteil leer stehender Wohnungen in Ostdeutschland bei knapp 12, in
Westdeutschland bei 8%. Und auch die Wohneigentumsquote war zuletzt mit knapp 35% im Osten deutlich geringer
als im Westen (49%).
Grundsätzlich ähneln sich die Wohnungsmärkte in
den neuen und den alten Bundesländern gleichwohl, sagt
IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer. Sowohl in
den neuen als auch in den alten Bundesländern gibt es neben Wachstumszentren schrumpfende Regionen, denn
immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte. Zugleich
steigen nicht nur in den westdeutschen, sondern auch in
vielen ostdeutschen Metropolen die Preise aufgrund von
Wohnungsmangel, etwa in Dresden, Potsdam und Berlin.
Der demografische Wandel verstärkt diesen Trend. Sein
Fazit: „Investoren, Wohnungspolitiker und Öffentlichkeit
sollten weniger zwischen Ost und West differenzieren, sondern vielmehr zwischen wachsenden und schrumpfenden
Regionen“, so Voigtländer. (KK)
Die Studie wurde in Kooperation mit der Schwäbisch Hall
Stiftung bauen-leben-wohnen erstellt. □
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Hotel-Investment
Hype wie vor der Finanzkrise
Sabine Richter
Deutschland erzielt einen Übernachtungsrekord nach dem
anderen. Im vergangenen Jahr konnten Hotels und andere
große Beherbergungsbetriebe den fünften in Folge verzeichnen. Für dieses Jahr wird mit 424 Mio. Übernachtungen
gerechnet.
Knapp jeder fünfte Gast kam aus dem Ausland. Ihre Zahl
wuchs mit einem Plus von 5% schneller als die der inländischen Besucher. „Deutschland ist in die Top-Liga internationaler Ziele aufgestiegen“, sagt die Chefin der Deutschen Tourismuszentrale (DTZ) Petra Hedorfer. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern biete Deutschland in allen Preisklassen ein hervorragendes PreisLeistung-Verhältnis, ergänzt Ingrid Hartges, Hauptgeschäftsführerin des Hotel- und Gaststättenverbandes
(Dehoga).
Die guten Perspektiven auf dem Hotelmarkt sind der
Hauptgrund, weshalb für neue Hotelprojekte derzeit von Investoren so viel Geld wie nie zuvor bereit steht. 389 Hotels
seien derzeit in Deutschland im Bau, schreibt der Informationsdienstleister Tophotelprojects. 80% der neuen Flächen
entstehen in Frankfurt, Berlin und München, wie eine Recherche von Hochtief Projektentwicklung ergab.
Im Hotel-Investmentmarkt wird bereits wieder von
einem Hype gesprochen - wie zu Zeiten vor der Finanzkrise.
Nach bereits starkem Jahresstart haben Investoren im zweiten Quartal 890 Mio. Euro in Hotelimmobilien fließen lassen,
wie den Hotelmarktberichten der Immobiliendienstleister JLL
und CBRE zu entnehmen ist. 44 Transaktionen und 1,48
Mrd. Euro Umsatz im ersten Halbjahr 2015 entsprechen einem Plus von 10% gegenüber dem Ergebnis des Vorjahres.
Zu den größten Einzeltransaktionen (sie machten
nach Angaben von CBRE im ersten Halbjahr 69% des investierten Kapitals aus), gehörten der Verkauf des Sofitel Hotels
Alter Wall im Zentrum von Hamburg und der Verkauf des
Le Méridien Hotels am Hauptbahnhof in Frankfurt am
Main, die beide von unterschiedlichen Verkäufern an die Art
Invest aus Köln verkauft wurden.
Die größte Transaktion war der Verkauf eines Portfolios im Rahmen eines Sale-and-Franchise-Back Deals von
29 Hotels (davon 18 in Deutschland) mit mehr als 5.500 Zimmern zu einem Preis von 209 Mio. Euro an die Event Gruppe,
die auch Betreiber der Immobilien sein wird. 27 dieser 29
Hotels stammen aus dem ehemaligen Moor-Park-Portfolio,
das Accor erst im letzten Jahr erworben hatte. Event ist einer
der größten Franchisenehmer von Accor in Deutschland.
Bei dem zweitgrößten Deal handelt es sich um den Verkauf
eines 22 Hotels umfassenden B&B Hotel Portfolios für rund
128 Mio. Euro von der US-amerikanischen Carlyle Gruppe
an Foncière des Murs aus Frankreich.
Rund 53% des investierten Kapitals flossen in die
fünf größten deutschen Städte. Die gefragtesten Standorte
waren Hamburg und München. Knapp 60% des Investmentvolumens fielen auf Vier- bis Fünf-Sterne-Hotels. „In diesem
Jahr zeigt sich wieder deutlich, dass neben A-Standorten
auch eine starke Nachfrage nach B- sowie C-Standorten
besteht", sagt Philipp Kraneis von CBRE. „Die Renditen im
Core-Segment bleiben stabil und liegen bei rund fünf Prozent, in Einzelfällen auch deutlich darunter."
Auch Chinesen sondieren den Markt
Wieder waren internationale Investoren, hauptsächlich aus
Frankreich, Großbritannien und den USA, für über 80% des
Volumens oder 1,2 Mrd. Euro verantwortlich. Auch die Chinesen beobachten nach Meinung von Veronica Waldthausen von CBRE intensiv den deutschen Markt, nachdem
die Restriktionen für Auslandsinvestitionen gelockert wurden. In New York hatte beispielsweise ein chinesischer Versicherungskonzern das Waldorf Astoria für 1,95 Mrd. USDollar gekauft, die größte Einzeltransaktion eines Hotels in
den USA. „Wir werden in Zukunft unseres Erachtens mehr
Kapital aus China auch auf dem deutschen Hotelimmobilienmarkt sehen“, so Waldthausen.
Die wichtigsten Käufergruppen waren neben Hotelbetreibern insbesondere Fondsgesellschaften und Immobilien-Aktiengesellschaften bzw. REITS. Auf Verkäuferseite
waren die Akteure hauptsächlich Projektentwickler, Hotelgesellschaften sowie Fonds.
Der Appetit auf Hotels dürfte anhalten. „Die rasante
Fahrt geht weiter", beschreibt Ursula Kriegl von JLL das
Investitionsklima für Hotels. Die Dynamik sei enorm. Das
Kapital, das Investoren in großer Menge zur Verfügung stehe, wolle untergebracht werden.
„Immer mehr Investoren beschäftigen sich mit Hotels, stellen Hotelexperten ein oder kaufen sich Expertise
hinzu. Hotels finden sich in vielen Portfolien institutioneller
Anleger als eigene Assetklasse oder in Ergänzung zum
Bestand aus Büro und Einzelhandel“, so Kriegl. „Hotels sind
weniger volatil und sichern stabile Erträge“. Die Rendite
liege 50 bis 100 Basispunkte über vergleichbaren Bürorenditen. Im Budget-Bereich lassen sich in Sekundärmärkten
Renditen zwischen 7 und 8% erwirtschaften, in Toplagen
deutscher Großstädte und bei bonitätsstarken Betreibern
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auch unter 5%. Hotels seien noch im Angebot, so Kriegl. „Es
kommen viele neue Produkte auf den Markt, und auch im
Bestand ist Bewegung drin. Die Bereitschaft, immer höhere
Faktoren zu zahlen, ist durchaus noch vorhanden“.
Renditen weiter unter Druck
„Die positiven wirtschaftlichen Rahmendaten mit dem niedrigen Zinsumfeld, die hohe Liquidität, die hohen Steigerungsraten im Tourismus sowie die Suche von Investoren nach einer
Anlageklasse, die vergleichsweise hohe Renditen verspricht,
sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Hotels weiter ansteigt“, sieht auch CBRE voraus.
Auch BNP Paribas Real Estate sowie Colliers International Hotel, die ebenfalls Marktberichte vorgelegt
haben, gehen für das Gesamtjahr 2015 von einem
„zweitbesten Jahresergebnis aller Zeiten, deutlich jenseits
der zwei Milliarden-Euro-Schwelle“ (BNPPRE) oder sagen
sogar eine „Überschreitung der drei-Milliarden-Euro-Marke
(Colliers) aus, wobei die Renditen weiter unter Druck gerieten.
Dabei werden die Hotelkonzepte immer differenzierter, individueller und origineller. „Das Markenspektrum ist in
den vergangenen Jahren wesentlich größer geworden, für
jeden Bedarf gibt es ein Angebot“, sagt Ursula Kriegl. Vor
allem habe sich das Angebot in der günstigen Kategorie erweitert. Die lockere Stimmung mit Gemeinschaftserlebnis, auf
die viele dieser Häuser setzen, hat einen handfesten Hintergrund. Die Hostels, beispielsweise der schnell wachsenden
Ketten A&O Hostels oder B&B, stehen in Konkurrenz zu Angeboten wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com, die mit wachsendem Erfolg in aller Welt Privatzimmer vermieten, und dieses gern mit Familienanschluss.
Auf ein anderes boomendes Segment weist Andreas
Erben von Colliers hin: Flughafenhotels hätten hinsichtlich der Belegung den Abstand zu den größeren Städten nahezu aufgeholt und Hotels in mittleren und kleineren Städten
weit hinter sich gelassen. „Der mit einem Plus von 5% große
Sprung bei den durchschnittlichen Zimmerraten lässt Flughafenhotels im ersten Halbjahr 2015 sogar zum Outperformer
werden“, so Erben.
Da werde auch in der Langfristbetrachtung seit 2004
deutlich: Flughafenhotels konnten den Netto-Zimmerpreis
von rund 63 auf rund 84 Euro steigern und liegen damit nahezu gleichauf mit der Entwicklung in den größeren Städten. In
der Segmentbetrachtung weisen Budget- und EconomyHäuser ungebrochen die höchsten Steigerungen hinsichtlich
der Belegungsrate auf, absolut liegt hier das BudgetSegment an der Spitze. □
Berliner Projektentwicklungen
Hochkonjunktur – um anschließend
verkauft zu werden
Karin Krentz
Berlin erlebt gegenwärtig einen Bauboom in allen Immobiliensegmenten wie lange nicht, der Berliner Projektentwicklermarkt wächst weiter und ist anscheinend nicht zu bremsen. Das Volumen der in der Hauptstadt fertig gestellten
sowie in Bau oder Planung befindlichen Projektentwicklungen in den Segmenten Büro, Wohnen und Hotel legte gegenüber dem Vorjahr um 15,0% auf 7,0 Mio. qm zu. Das
geht aus der aktuellen Studie „Der Immobilienmarkt in Berlin“ im Auftrag von HOCHTIEF Projektentwicklung hervor.
Bei diesem Wert handelt es sich ausschließlich um Entwicklungen, die von sogenannten „Trader Developern“ realisiert
werden, also mit dem Ziel, diese an Investoren zu veräußern. Einschließlich der im Rahmen der diesjährigen Studie
erstmals berücksichtigten Entwicklungen von Unternehmen
zur Eigennutzung oder für den eigenen Bestand (Investor
Developer, Service Developer, öffentliche Hand) beträgt das
aktuelle Projektentwicklungsvolumen in Berlin sogar 9,1
Mio. qm.
„Die hohe Nachfrage sowohl auf der Mieter- wie
der Investorenseite schafft ein anhaltend günstiges Umfeld“,
kommentiert Gordon Gorski,
Geschäftsführer von
HOCHTIEF
Projektentwicklung. „ Wir
beobachten
aber eine deutliche Differenzierung der Entwicklerstruktur.
Eigennutzer und Bestandshalter werden immer aktiver.“
André Adami, Niederlassungsleiter bei bulwiengesa,
ergänzt: „Mittlerweile erreichen diese Entwickler fast
ein Viertel des gesamten Projektentwicklungsvolumens in
den Segmenten Wohnen, Büro und Hotel.“ Erstmals
nicht erfasst wurden Einzelhandelsflächen. Hier sei ein
gewisser Sättigungsgrad erreicht nach einer lang anhaltenden Boomphase, so Adami.
Für die Studie wertete bulwiengesa Projektentwicklungen in Berlin mit mehr als jeweils 1.000 qm Miet-/Nutzbzw. Wohnfläche aus. Berücksichtigt wurden Projekte,
die nach dem 1. Januar 2012 fertiggestellt wurden oder sich
zum 1. August 2015 in Bau oder Planung befanden und
bis Ende 2019 fertiggestellt werden sollen. Fast drei Viertel
der neuen Vorhaben entfallen auf Wohnungen, ca. ein
Fünftel sind Büros, weitere sieben Prozent entfallen
auf Hotelvorhaben.
„Entwickler von Wohnungen in Berlin profitieren
weiterhin von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum“, erläutert Gorski. „Treiber sind das Bevölkerungswachstum sowie das extrem niedrige Zinsniveau. Zudem
hält der bereits seit einigen Jahren zu beobachtende
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Trend ,Zurück in die Stadt‘ an. An dieser Situation wird sich
erst einmal wenig ändern.“ In diesem Jahr werde es eine
Zuwanderung von 100.000 Neu-Berlinern geben, 50.000
Wohnungen würden benötigt, so Gorski. Er rechnet mit künftig 40.000 bis 50.000 Zuwanderern pro Jahr.
Wohnungen: Mieten im Neubau rückläufig
„Der in den vergangenen Jahren zu beobachtende starke
Anstieg der Spitzenmieten bei Wohnungen in Berlin scheint
vorläufig zu Ende zu sein“, ist Adami überzeugt. Für das Jahr
2015 prognostiziert bulwiengesa einen Spitzenmietpreis im
Neubau von 15,90 Euro/qm (Durchschnitt: 11,60 Euro/qm).
Vor allem im Durchschnittssegment bestehen deutliche
Nachfrageüberhänge, die zu Preissteigerungen führten.
„Auffällig ist, dass die Mieten bei in Bau und Planung befindlichen Mietwohnungen niedriger liegen als in den bereits fertiggestellten Neubauten“, so Adami. Hier wirken sich die stärkere Neubautätigkeit der kommunalen Gesellschaften mit tendenziell geringeren Durchschnittsmieten sowie die wieder
aufgenommene Wohnungsbauförderung des Landes Berlin
deutlich aus.
Bei Eigentumswohnungen ist die Entwicklung umgekehrt: Die Kaufpreise der in Bau oder Planung befindlichen
Objekte liegt um gut ein Fünftel über jenen bei bereits fertiggestellten Wohnungen. Das größte Wachstum ist hier in der
Innenstadt mit einem Plus von 28% zu beobachten. Für 2015
prognostiziert bulwiengesa bei Eigentumswohnungen im
Neubau einen Spitzenkaufpreis von 7.800 Euro pro Quadratmeter (Durchschnitt: 4.000 Euro).
Büro: Günstige Rahmenbedingungen
Der Markt für Büroentwicklungen in Berlin ist in Bewegung
geraten. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt. Die Nachfrage nach Büroflächen hat angezogen, und der Leerstand
sinkt. Insbesondere bei hochwertigen Flächen in zentralen
Lagen hat sich das Angebot sehr stark verknappt. Auch auf
Seiten der Investoren geraten Büroimmobilien wieder stärker
in den Fokus. Das Angebot jedoch reicht nicht aus, wodurch
die Preise steigen. „Wegen der Situation auf dem Wohnungsmarkt ist es für Projektentwickler allerdings schwieriger geworden, Grundstücke für die Neuentwicklung von Büros zu
sichern“, berichtet Gorski. „Dort, wo beide Nutzungen zulässig sind, werden häufiger Wohneinheiten hochgezogen.“
Adami beobachtet bereits Spekulationen mit Grundstücken,
die mit entsprechendem Bebauungsplan teuer weiter verkauft
würden.
Aus diesem Grund steigt das Entwicklungsvolumen
klassischer Trader Developer bei Büros nur vergleichsweise
moderat. Mit 1,2 Mio. qm liegt der Wert zwar um 5,6% über
dem Vergleichswert aus dem Vorjahr, der hohe Nachfragedruck bei Mietern wie Investoren wird dadurch aber kaum
gemindert. Die Entwicklungsschwerpunkte im Bürosegment
liegen derzeit im Bereich Mediaspree in der Nähe des Berliner Ostbahnhofs sowie in der Europacity am Hauptbahnhof.
In der Europacity entstehen aktuell zahlreiche neue Unternehmenszentralen, die sowohl von Trader Developern als
auch von den künftigen Nutzern selbst entwickelt werden.
Hotel: Trend zu Großprojekten
Überdies boomt der Tourismus seit Jahren. Die
Bundeshauptstadt liegt mit ihren Übernachtungszahlen zwar
hinter London und Paris auf dem dritten Platz, doch die Zuwachsraten fallen höher aus. Aus diesem Grund werden in
keiner anderen deutschen Stadt so viele Hotels gebaut und
geplant. Vom gegenwärtigen gesamten Projektentwicklungsvolumen am Berliner Hotelmarkt von 625.000 qm entfällt knapp ein Viertel auf Betreiber in Eigenregie und
Service Developer. Das von Trader Developern realisierte
Entwicklungsvolumen liegt mit ca. 480.000 qm um
6,1% über dem Niveau des Vorjahres. Insbesondere das
Planungsvolumen legte zu, was mit den positiven Zukunftseinschätzungen der Tourismusbranche korrespondiert. Viele der Projekte sind sehr großvolumig konzipiert.
So umfassen 14 der insgesamt 39 Bau- und Planungsprojekte mehr als 10.000 qm Nutzfläche. □
GRI Wohnen
Vorrangiges Entscheidertreffen
der Wohnungswirtschaft
Interview mit Christoph Sauerwein, Deutsche GRI Wohnen Programme Director.
DIB: Was ist die Deutsche GRI Wohnen?
Die Deutsche GRI Wohnen ist ein anderthalbtägiges Treffen von Entscheidungsträgern von Investmenthäusern,
Banken, Projektentwicklern und Bestandshaltern von
Wohnimmobilienportfolios. Wie alle GRI Treffen bietet die
Deutsche GRI Wohnen lokalen und internationalen Akteuren eine einzigartige Plattform um zu netzwerken, miteinander zu diskutieren und neue Investitions- und Entwicklungsmöglichkeiten aufzutun.
DIB: Wie unterscheidet sich dieses Treffen von anderen Veranstaltungen der Immobilienbranche?
Das GRI Format ist keine reguläre Konferenz, wir haben
weder Redner noch Panels. Stattdessen finden eine Reihe
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von Diskussionen statt, an denen sich jeder Teilnehmer aktiv beteiligen kann, es ist ein Erfahrungsaustausch unter
Gleichen. Deshalb ist es bewusst informell, so wie ein Gespräch mit Freunden nach dem gemeinsamen Abendessen.
Durch den direkten Kontakt lernt man sich wirklich kennen,
man versteht, was der Gesprächspartner denkt, und kann
neue Geschäftspartner und Investitionsmöglichkeiten identifizieren.
DIB: Dies ist das 2. Mal, dass GRI dieses Treffen durchführt. Gibt es im Vergleich zum Vorjahr Änderung für die
Teilnehmer?
Die Diskussionen wurden gemeinsam mit führenden Akteuren der Wohnungswirtschaft generiert um zu gewährleisten,
dass die relevantesten Themen abgebildet werden. Die
Deutsche GRI Wohnen hat sich erweitert auf nun 16 Diskussionen, von Ausblicks- und Investmentthemen bis hin zu
regionalen und Asset Managementthemen. Wir freuen uns,
dieses Jahr einen größere Bandbreite von großen Bestandshaltern bis hin zu lokalen Projektentwicklern dabei zu haben.
Dazu haben wir die aktivsten Finanzierer anwesend, die ihre
Sicht und ihre Strategien präsentieren werden.
DIB: Wer wird dieses Jahr alles in Berlin dabei sein?
Wie es sein sollte, kommen vor allem die aktivsten Marktteilnehmer. Wir erwarten dieses Jahr über 100 Entscheider.
Dies gewährt einerseits den intimen und vertraulichen Charakter des Treffens, während andererseits die hohe Qualität
der Teilnehmer sichergestellt wird. Um ein paar Namen zu
nennen: Vonovia, Deutsche Wohnen, Buwog, Corestate,
Swiss Life, Grainger, Aberdeen, Isaria, Formart und viele
andere werden gemeinsam diskutieren. Sie erfahren mehr
auf
unserer
Website:
www.globalrealestate.org/
deutschewohnen
DIB: Welche Themen werden dieses Jahr ausgiebig besprochen werden?
Auf der Deutsche GRI Wohnen finden Sie Diskussionen zu
so ziemlich allem, worin man wohnen kann, mit Ausnahme
von Hotels. Als vorrangiges Entscheidertreffen der Wohnungswirtschaft in den deutschsprachigen Ländern behandeln wir Ausblickthemen wie die Mietpreisbremse, den demografischen Wandel und den Weg, den der Markt einschlägt, aber diskutieren auch über regionale Märkte wie
z.B. Berlin, Dresden und Leipzig; weiterhin haben besprechen wir direkte und direkte Investitionen; Finanzierung –
auch über Grenzen hinweg – sowie Sonderimmobilien wie
Gesundheits- & Sozialimmobilien, Studenten- und Mikroapartments sowie Themen wie Asset Management und
Mieterzufriedenheit.
Ein interessanter Punkt, der immer wieder aufkam
war Österreich, speziell Wien, als Investitionsalternative
zum inzwischen relativ teuren Münchner Markt, deshalb
haben wir auch dazu eine Diskussion zusammengestellt. □
Büromarkt Frankfurt
Makler sind sich uneinig
Während der Research-Dino JLL einen Umsatz von
291.400 qm für den Frankfurter Büromarkt notiert
(+6,6% ggü. Vorjahr) sieht BNPPRE sogar ein sattes
Plus von 16% auf 319.000 qm. Aengevelt hingegen sieht
mit 269.000 qm einen eher verhaltenen Umsatz auf Vorjahresniveau.
Auch wenn die Zahl der Abschlüsse stetig steigt und derzeit
bei 502 (VJ: 451) lt. blackolive liegt, zeige der Markt insgesamt ein eher verhaltenes Umsatzvolumen. Insgesamt sei
viel Bewegung am Markt, so Oliver Schön von blackolive.
Es fehlen derzeit vor allem Deals jenseits der 25.000 qm
Marke, die den Markt in den letzten Jahren gepusht hätten.
Das Marktgeschehen beherrschen insbesondere Banken,
Finanzdienstleister und Versicherungen. Dominierend sind
Kleindeals unterhalb von 1.000 qm mit einem Marktanteil
von 42,3%. Den stärksten Anstieg im Jahresvergleich zeigt
die Größenklasse 5.000 bis 10.000 qm mit einem Umsatz
von 29.270 qm (VJ: 7.270 qm).
Der Umsatzschwerpunkt liegt mit 62% (Aengevelt)
im CBD. Die Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kommen auf 13% (35.200 qm) gegenüber
25.500 qm aus dem Vorjahr. Ost kommt auf 7%, Flughafen
auf 6%, West auf 5%, Nord auf 4% und Sachsenhausen/
Süd auf 2%. Lt. blackolive habe sich die Region am Flughafen besonders belegt. In den letzten Jahren sei dort der
Umsatz nie über 5.000 qm hinaus gekommen. In diesem
Jahr hingegen komme der Teilmarkt bereits auf 15.100 qm.
Eine Großanmietung im The Squaire mit 6.325 qm schlage
dabei besonders positiv zu buche. Auch das zu Teilmarkt
gehörende Entwicklungsprojekt Gateway Gardens habe
einen neuen Mieter mit 6.616 qm gefunden.
Nachdem in den Vorjahren das Fertigstellungsvolumen mit 293.000 qm deutlich überdurchschnittlich war, erwartet Aengevelt für 2015 nur ein Volumen von 108.000 qm.
In den ersten drei Quartalen kamen nur 65.000 qm neue
Flächen auf den Markt. Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve hat sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 130.000 qm
auf 1,35 Mio. qm reduziert. Die Leerstandsquote sank dabei
auf 11,1%. Hier sieht JLL mit 9,6% sogar nur eine einstellige Quote. ►
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Die Spitzenmiete stieg lt. Aengevelt um 2 Euro pro qm
auf 39 Euro pro qm. JLL notiert hier 35,50 Euro pro qm,
blackolive 38,75 Euro pro qm und NAI apollo sogar 39,20
Euro pro qm und einem Anstieg um 70 Cent. Die Durchschnittsmiete beträgt lt. blackolive 18,24 Euro pro qm und
stieg um 6,5%.
Für das Gesamtjahr rechnet Aengevelt mit einem Umsatzvolumen von 375.000 qm, der damit leicht über Vorjahresniveau liegen würde aber dennoch 21% unter dem Durchschnittsniveau der letzten Dekade (463.000 qm). Blackolive
rechnet in der Spitze mit einem Umsatz von 390.000 qm und
NAI apollo sogar mit 400.000 qm. Alle Ergebnisse würden
dennoch unter dem langjährigen Durchschnitt notieren. Leerstandsverlauf und Spitzenmiete würden demnach ebenfalls
stabil bleiben. (AE) □
Statements zur Expo Real 2015
Thomas Schmengler, Geschäftsführer der
Deka Immobilien
Wir sind zufrieden mit dem Verlauf der diesjährigen Expo
Real. Dabei hat sich unserer Sicht der
Trend verfestigt, dass die Messe immer
internationaler wird. Besonders Investoren aus Asien und den USA haben die
Chance genutzt, um sich über die europäischen Immobilienmärkte zu informieren. Wir gehen davon aus, dass die Expo Real künftig noch mehr internationale
Besucher anzieht. Dabei kommt der
Messe zu Gute, dass sie aus unserer Sicht einer der bestorganisierten Immobilienmessen der Welt ist. Insgesamt haben
im Vergleich zum Vorjahr immer mehr Immobilienthemen
abseits des klassischen Investmentgeschäftes wie zum Beispiel die Entwicklung der Mietmärkte weiter an Bedeutung
gewonnen.
Dr. Karsten Medla, Geschäftsführender
Gesellschafter der Sontowski & Partner GmbH
Seitdem es die EXPO REAL
nun schon gibt habe ich noch
nie eine Stimmung wie in 2015
erlebt. Produkt gibt es so gut
wie keines auf dem Markt,
selbst schwierige Immobilien
haben ihren Käufer gefunden.
Die Kunst besteht heute darin,
Grundstücke bzw. vorentwickelte Objekte zu finden. Die
Finanzierung ist das geringste Problem. Private, wie institutionelle Kapitalgeber stehen Schlange und suchen nach
Möglichkeiten zu investieren. Das das erst einmal so bleiben wird, dafür stehen historisch niedrige Zinsen, woran
sich auch bei zu erwartenden moderaten Erhöhungen nichts
ändern wird.
Peter Veiks, Geschäftsführer VISTA Reihenhaus GmbH
Wir expandieren ins Rhein-Main-Gebiet und haben in der
letzten Woche das erste Grundstück in
Hessen gekauft. Auf der EXPO REAL in
München konnten wir unser Konzept auch
anderen hessischen Kommunen vorstellen.
Da wir außerdem in ganz NordrheinWestfalen aktiv sind, haben wir mit vielen
Entscheidern aus den jeweiligen Kommunen Projekte in der Entwicklungsphase
besprechen können. Die EXPO REAL ist die Messe, wo fast
ganz NRW an insgesamt drei Tagen fußläufig erreichbar ist.
Dr. Thomas Beyerle, Head of Research
der Catella Gruppe
Die EXPOREAL 2015 war richtig gut - auch weil wohl kaum
eine in extremen Boomzeiten stattfindenden Messe so unspektakulär professionell in ihrem Auftritt war wie in diesem
Jahr. Das lag zum einen sicher an der Erkenntnis, dass ein
zur Schau tragen von Erfolg mit geliehen Draghi Geld kaum
mehr ins Bild passt. Zum andern
hat sich eine Thematik in die Diskussionen geschlichen, welche
vor 2 Monaten so noch nicht absehbar war. Das Thema Flüchtlinge und der politisch korrekte Umgang der Branche mit der Thematik - irgendwo zwischen Verantwortung und Geschäft - hat die
allermeisten Diskussionen irgendwann gestreift. Es geht nur
beides, war denn auch der 100% Tenor. Über das Thema
"Digitalisierung" wurde mehr Managersprech artikuliert,
denn operative Hilfe angeboten. Hier besteht definitiv Nachholbedarf an Substanz. Refurbishments, Umwidmungen,
und bezahlbarer Wohnbau war eine Gemengelage an allen
drei Tagen. Auf der Fondsebene waren Health Care und
Wohnen die beiden produkttypen welche eine hohe Aufmerksamkeit auf sich zogen in den Foren. Die Anzahl der
doppelgeschossigen Etagen in den Hallen ist deutlich sicht-
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bar gestiegen, das mag eher der Vielzahl der Gespräche
geschuldete sein, denn einem Zuviel im Marketing Budget und hat auch die ansonsten engen Gänge ab 15.00 Uhr etwas aufgelockert. Unzufrieden waren viele Hochschulen mit
der Resonanz am Mittwoch, vor allem in Sachen Fortbildung
- die GEN Y scheint irgendwie auch nicht das zu sein, was
man ihr immer nachsagt.
Andreas Pohl, Sprecher des Vorstands
der Deutschen Hypo
Die EXPO REAL hat ihre Bedeutung als Leitmesse der gesamten Immobilienwirtschaft in diesem Jahr eindrucksvoll
unterstrichen. Wir sind mit dem Verlauf der Messe sehr zufrieden. Unser neu gestalteter Messestand war an allen Tagen gut gefüllt. Bemerkenswert ist, dass die Kundengespräche erneut - wie auch schon im vergangenen Jahr - sehr deal
- und abschlussorientiert verlaufen sind. Cross-BorderGeschäfte rücken dabei immer mehr
in den Fokus. Insgesamt ist festzustellen, dass die positive Stimmung im
Markt weiterhin anhält und dass bis
Jahresende sicherlich noch viele
Transaktionen realisiert werden. Auf
der Jagd nach Rendite wird intensiv
nach vielversprechenden Investmentmöglichkeiten gesucht. Der Wettbewerb sowohl auf der Investoren- als auch auf der Finanziererseite hat enorm zugenommen. Neben unserem Kernmarkt
Deutschland bieten sich uns derzeit auch interessante Geschäftsmöglichkeiten in unseren ausländischen Zielmärkten
UK, Frankreich, Niederlande und Polen. Zumal dort der Wettbewerb längst nicht so intensiv tobt wie im Inland.
André Banschus, Country Manager
Germany von Verdion
Für unser Unternehmen ist es ein Muss, als Aussteller auf
der Messe vertreten zu sein. Sowohl unsere Kunden als auch
Lieferanten wissen das und haben uns auch in diesem Jahr
wieder in einer Vielzahl besucht. Die Notizbücher sind daher
wieder gespickt mit vielen Anknüpfungspunkten, denen wir in
den nächsten Wochen nachgehen werden.
Andrea Trapp, Managing Director, Textura Europe Ltd.
Die Digitalisierung hat nun die Baubranche voll erreicht! In
Gesprächen mit in- und ausländischen Bauunternehmen sowie der Presse wurden wir stets darin bestätigt, dass automatisierte Prozesse, eine lückenlose Dokumentation und die
transparente Kommunikation für alle Projektbeteiligte unentbehrlich sind, um die enorme Datenflut und ihre Administration bei komplexen Bauprojekten bewerkstelligen zu können. Unsere genau darauf ausgerichteten cloudbasierten
Softwarelösungen stießen daher auf großes Interesse.
Christoph Wittkop, Sprecher der Geschäftsführung und
Country Head Germany, Cornerstone Real Estate Advisers
Mein Messefazit: Trotz Investmentmärkten auf Rekordniveau und hohen Preisen gibt es bisher nur vereinzelt extreme Ausschläge. Vielmehr bin ich mir sicher, dass wir im
historischen Vergleich langfristig höhere Preise für Immobilien erleben werden. Die Frage ist nur, auf welchem Niveau
wir uns letztendlich einpendeln.
Andreas Schulten, BulwienGesa
Während der drei Tage Expo Real ist das ein oder andere
Objekt oder Portfolio im Bieterverfahren um das 1 bis 1,5fache teurer geworden. In drei Tagen! Wir Marktanalysten
wenden uns da einerseits mit großem Unbehagen ab. Andererseits betreffen diese Ausreißer ja nur 5-10% des institutionellen Investmentmarktes oder sogar nur 0,05% des
deutschen Immobilienbestandes. Die große Frage bleibt die
nach der europäischen Zukunft und die nach der ökonomischen Position Deutschlands darin. Das wird nicht einfach aber wir schaffen das.
Andre Kazmierski / Senior Manager Transaktionen,
Dr. Lübke & Kelber GmbH
Die wichtigsten Tage im Immobilienjahr waren in diesem
Jahr mehr als nur Netzwerken. Deutsche Immobilien sind
als sicherer Anlagehafen
weiterhin sehr begehrt. Es
ist spürbar viel Geld im
Markt, die Preise sind hoch
und die Renditen niedrig.
Allerdings nicht überall. Es
lohnt der Fokus abseits der
A- und B-Städte. In diesem
Jahr kam es - im Gegensatz
zu den letzten Jahren - vermehrt vor, dass die hohe Nachfrage auf ein solides Angebot
traf und die enorme Nachfrage befriedigt werden kann. Die
Messe war in diesem Jahr also mehr als nur Netzwerken vielmehr von konkreten Geschäften und Geschäftsansätzen
direkt auf der Messe geprägt. □
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
Metropole Ruhr – das Multitalent präsentierte sich dem Markt
in Bestform
Personalie
Der studierte Architekt und
Immobilienökonom Sebastian
Jansen hat die Niederlassung von BEOS für das Gebiet
Rhein-Ruhr von Dr. Philipp
Feldmann übernommen.
Feldmann wird Geschäftsführer
des neu gegründeten Unternehmens CILON GmbH in
Frankfurt. Sebastian Jansen
war u.a. für JLL und GE Real
Estate tätig, bevor er im Juni
2013 zu BEOS kam als Projektleiter für das Carlswerk in
Köln-Mülheim.
Bochum
Das schwedische Unternehmen Hemsö Fastighets hat ein
Pflegeheim in Wattenscheid
erworben. Betreiber des 2005
fertig gestellten Heims mit 80
Betten in Einzelzimmern sowie
acht betreuten Wohnungen ist
CMS Dienstleistungen, Verkäufer CMS Pflegewohnstift
Bochum-Wattenscheid. Mit
dem Kauf erweitert Hemsö sein
deutsches Pflegeheimportfolio
auf 26 Objekte.
Dortmund
Die Hamburger Revitalis Real
Estate plant am Phoenix-See
ein Wohnprojekt mit 90 Einheiten an der Straße Am Seehang
in elf villenartigen Mehrfamilienhäusern. Der Siegerentwurf
von schultearchitekten aus
Köln wurde im Rahmen eines
Gutachterverfahrens vom Gestaltungsbeirat der Phoenix
See Entwicklungsgesellschaft und der Stadt positiv
beschieden.
Mit dem „Ruhrschnellweg“, der heutigen Autobahn A 40, begann einst der Umbau der Region
zwischen Duisburg und Hamm zur autogerechten Stadt. Mit dem „Radschnellweg“ RS1 werden
jetzt die Weichen neu gestellt: Auf 100 km Länge wird er in der Hauptachse der Verkehrsnachfrage die Zentren von 7 Großstädten, vier Universitäten (darunter die RUB als eine der größten
in Deutschland), mehrere Fachhochschulen, neue Stadtquartiere und Landschaftsräume miteinander verbinden – und dabei vielfach vorhandene, stillgelegte Bahntrassen nutzen. Ebenso
bundesweit einmalig ist der Umbau der Emscher zur renaturierten Flusslandschaft, ein Großprojekt im Umfang von ca. 4,3 Mrd. Euro, das sich geräuschlos und ohne Skandalnachrichten
dem Abschluss nähert. Die Realität der Metropole Ruhr hat die Klischees von Kohle und Kumpel längst hinter sich gelassen (die letzte Zeche schließt 2018). Mit dem komplett überarbeiteten gemeinsamen Messeauftritt auf der Expo Real unter dem Motto „Mythos. Menschen. Möglichkeiten“ setzte die federführende Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr Zeichen für das
heutige Ruhrgebiet. Ob es gelingen wird, die alten Bilder zu verdrängen, muss sich erst noch
zeigen. Die 78 Standpartner und ihre Gäste begrüßten jedenfalls einhellig die ruhigeren Besprechungsräume im neuen Obergeschoss des Messestandes und auch der digitale Auftritt zur
leichteren Orientierung in einer für Außenstehende eher unübersichtlichen Region habe sich
bewährt, war zu hören.
Längerfristig mit jährlicher Aktualisierung ist das Projekt eines gemeinsamen Immobilienmarktberichtes angelegt. Bekannt – und im Immobilienbrief
Ruhr regelmäßig kommentiert –
sind die Büromarktberichte aus
den Großstädten von Duisburg
bis Dortmund. Zwar wurde früher schon einmal der Versuch
unternommen, die Markttransparenz für die ganze Region zu
verbessern, jetzt aber hat die
wmr mit bulwiengesa AG und
den Partnern RAG Montan ImFreigab: wmr
mobilien und Duisburger Hafen AG einen entscheidend neuen Ansatz gewählt und dies in Abstimmung mit allen 53
Städten und Kreisen der Region. Statt nach Städten sortierte, mehr oder weniger fundierte
Marktzahlen zu referieren, wurde jetzt inhaltlich nach Immobilien Asset Klassen differenziert
und lokal nach „vitalen Kernen“. So soll der interessierte Investor, Mieter oder Entwickler sich
schneller orientieren können, wo welche Schwerpunkte liegen. Statt Gleichmacherei in der
Breite Konzentrieren auf die Stärken. Dabei zeigt die Erfahrung, dass diese Strategie sich bewährt mit Ausstrahlung in das Umfeld. Ein gutes Beispiel der Duisburger Innenhafen, wo in
marktkonformen Immobilien auch nach 20 Jahren noch mit die höchsten Büromieten im Ruhrgebiet erzielt werden. Ähnliches Potential auf weit größerer Fläche hat in Dortmund der Phoenix See als einer der jetzt gesondert herausgestellten „vitalen Kerne“ mit dem stadtnahen
Wohnstandort Phoenix Ost rings um den neuen See und dem Gewerbepark Phoenix West. In
Essen, der heimlichen Hauptstadt der DAX-Konzerne, sind es vor allem die Bürostandorte,
wobei das Gruga-Carree quasi „voll“ ist, aber im Bahnhofsumfeld sich neue Chancen eröffnen.
Wo noch vor wenigen Jahren es kein Problem gewesen sei, einem Interessenten in Essen fünf
oder sechs Grundstücke zur Auswahl anzubieten, habe sich der Markt spürbar verknappt, berichtet Stephan Kölbl, Geschäftsführer der Kölbl Kruse Projektentwicklung, die im Übrigen mit
Projekten am Innenhafen in Duisburg groß wurde. Dass es gelang, das Grundstück direkt ne-
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
ben dem Hauptbahnhof für DB Schenker zu sichern, war ebenso Initialzündung für einen neuen „vitalen Kern“ wie die Entscheidung von ThyssenKrupp für die Neubauten des ThyssenKrupp Quartiers im Norden an der Grenze zum Stadtteil Altendorf. Im Wettbewerb um das beste Personal spiele die Arbeitsplatzqualität und damit die Immobilie und ihr – vorzugsweise –
Dortmund
Die RGM Facility Management GmbH hat rückwirkend zum 1. Januar 2015 im
Zuge einer Nachfolgeregelung
die KLUGE Unternehmensgruppe in Dresden zu 100%
erworben. Die KLUGE UG ist
ein mittelständischer Facility
Management-Dienstleister.
Mit den Service-Standorten
der KLUGE UG im Großraum
Sachsen schließt RGM eine
regionale Lücke in ihrem Niederlassungsnetz.
grünes Umfeld eine immer wichtigere Rolle, bestätigt auch Marcel Abel, Geschäftsführer von
JLL in Düsseldorf. Er bescheinigt der Metropole Ruhr hohe Attraktivität gerade weil, bei
guter Lebensqualität und Erreichbarkeit (demnächst sogar per Fahrrad auf der RS1, was noch
fehlt ist die schnelle Bahnverbindung von Düsseldorf nach Essen), moderate Mieten ansehnlichen Renditen von bis zu 5,7% im Bürosektor gegenüberstehen.
Zu den „vitalen Kernen“ des Einzelhandels zählen die „Neue Mitte Oberhausen“ mit
dem CentrO (ebenso Bürostandort) und Dortmund mit dem Westenhellweg, einer der am
stärksten frequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands, aber mit bis zu 210 Euro/qm immer
noch preiswerteren Mieten als in Köln oder München. Westlicher Anker ist der U-Turm mit seinen Kultureinrichtungen, in dessen Umfeld neue Büro- und Bildungsstätten entstehen. Die
Spitzenposition in Sachen Bildung und Forschung belegt eindeutig Bochum zwischen Universität, Gesundheitscampus und Technologiequartier mit allein 137.000 qm modernen Büro-,
Schulungs- und Laborflächen, aber auch dem notendigen Erweiterungspotential. Hier ist der
Quadratmeter Entwicklungsfläche für ca. 140 Euro zu haben. Eckpunkte für Logistik sind vor
Thyssengas hat die gesamten 4.000 qm Bürofläche im
Büro- und Geschäftshaus
"Hallo", dem sogenannten
Kreativhaus am U-Turm gemietet und wird seine Zentrale
im 2. Quartal 2016 von der
Kampstraße hierher verlegen.
Für die Gastronomiefläche im
EG wird noch ein Konzept
erarbeitet. Das Projekt entsteht als Joint Venture von
Kölbl Kruse und Hochtief
und war ursprünglich als
"Kompetenzzentrum für die
Kreativwirtschaft" geplant.
Gesamtinvest 90 Mio. Euro.
Düsseldorf
Die IKB Deutsche Industriebank wird nach Presseberichten voraussichtlich ihr eigenes Hauptverwaltungsgebäude in der Wilhelm-Bötzkes
-Straße 1/Uerdinger Straße 96
erwerben. Es handelt sich um
die letzte und größte verbleibende Fondsimmobilie des in
Auflösung begriffenen Offenen Fonds Axa Immoselect.
Weder die Depotbank Caceis
noch IKB möchten das Thema kommentieren.
Freigabe: wmr
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
allem der Duisburger Hafen, umschlagsgrößter Binnenhafen der Welt, der Bereich Hamm/
Böne und um den Lippehafen in Wesel.
Düsseldorf
Deutsche Wohnen und LEG
Immobilien haben den Zusammenschluss vereinbart.
Den LEG-Aktionären wird
angeboten, je zehn Aktien
gegen 33 der Deutschen
Wohnen umzutauschen. Dies
entspricht aktuell 79,37 Euro
je LEG-Aktie und einer Bewertung des LEG-Eigenkapitals
mit 4,6 Mrd. Euro. Stichtag ist
der 28. Oktober. Das gemeinsame Portfolio umfasst rd.
250.000 Wohneinheiten zu
einem Wert von ca. 17 Mrd.
Euro. Bei vollständigem Umtausch würden die bisherigen
Aktionäre der Deutschen
Wohnen 61% und die ehemaligen LEG-Aktionäre 39% an
dem zusammengeschlossenen Unternehmen halten.
LEG-Vorstandschef Thomas
Hegel wird stellvertretender
Vorstandsvorsitzender der
Deutschen Wohnen, außerdem soll der LEG-Sitz Düsseldorf soll neben Berlin erhalten
bleiben.
Insgesamt wurden nach Angaben von CBRE in den ersten neun Monaten dieses Jahres im Düsseldorfer Marktgebiet (Düsseldorf, Ratingen,
Hilden und Erkrath) mit
339.000 qm (nur Stadtgebiet
269.600 qm) rund 41% mehr
Büroflächen umgesetzt als im
entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Als Asset Klassen stellt der Marktbericht den Bürosektor heraus, der mit rund 13,6
Mio. qm Bestandsflächen auf einer Höhe mit Hamburg oder München zu den größten Büromärkten in Deutschland zu zählen sei. Es folgen Logistik, Einzelhandel sowie Unternehmensimmobilien. Letztere spielen in einer Region, die immer noch und wieder stärker vom produzierenden Gewerbe geprägt ist als von Dienstleistungen, eine besondere Rolle und gewinnen
für den Immobilienmarkt zunehmend an Attraktivität. Andererseits konzentrierten sich hier nach
Auskunft des Marktberichtes die Flächenumsätze von 32.500 qm 2014 auf das kleinteiligere
und mittlere Segment, nimmt man einen mit Logistik verknüpften Abschluss heraus.
Unter dem Stichwort „Gewerbeimmobilien“ wird der Investmentmarkt behandelt mit
einem Volumen von knapp 1,8 Mrd. Euro (2011 2,26 Mrd. Euro, in den Folgejahren nur die
Hälfte). 2014 dominierte dabei der Handel dank des Teilverkaufs des CentrO an UnibailRodamco zu einer Rendite von 4,4 %. Für den Verkauf des DB-Schenker-Neubaus „The
Grid“ durch Kölbl Kruse an WealthCap wurde eine Rendite von 5,4% genannt. Zwar immer
noch attraktive, aber inzwischen leicht sinkende Nettoanfangsrenditen in allen Sektoren sprechen für eine Belebung der Nachfrage und damit steigende Kaufpreise. Dabei ist es typisch für
den Ruhrgebietsmarkt, dass private Investoren meist aus der Region für 30 bis 45% des
Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen. Unter den institutionellen Investoren machte
jedoch die ausländische Klientel nach einem Anteil von nur 20% im Jahr 2013 ein Jahr später
fast 60% aus. So ging etwa die RWE-Zentrale in Essen für 120 Mio. Euro an ARC Global und
das Glückaufhaus ebenfalls in Essen für 144 Mio. Euro an Cordea Savills.
Der vollständige Bericht liegt bereit unter http://business.metropoleruhr.de
Wohnungen nicht nur für Alte, sondern für alle!
Experten fordern die Abkehr von getrennten Wohnformen für verschiedene Lebensphasen.
„Universal design“ heißt die Zauberformel.
Eckhard Feddersen, Architekt und Fachberater aus Berlin, geht noch einen
Schritt weiter, wenn er „diskriminierende“ Wohn- und Assistenzformen ablehnt. Besondere
Einrichtungen würden nur in einem ganz geringen Prozentsatz gebraucht. Aber damit Menschen möglichst lange in ihrer vertrauten Umgebung leben können, seien sehr bald 1,5 bis 2,5
Mio. barrierearme Wohnungen in Deutschland nötig, bisher vorhanden jedoch nur 50.000. Mit
maximalen Anforderungen des Gesetzgebers an Barrierefreiheit sei vor allem der erforderliche
Umbau im Bestand weder ökonomisch noch sozial zu leisten, rechnete er auf dem interdisziplinären Symposium „Wohnformen im Alter“ vor. Veranstalter der Tagung auf dem neuen Gesundheitscampus in Bochum waren das Institut Arbeit und Technik IAT und die Hochschule für
Gesundheit hsg. Auch über andere Thesen herrschte unter den Referenten weitgehende
Einigkeit. Zentraler Punkt war bei allen die Forderung, den berechtigten hohen Anspruch auf
gute, angemessene Architektur auch unter der Maßgabe beschränkter Geldmittel nicht aufzugeben. Dafür, dass dies keine Utopie sei, gebe es viele Beispiele wie etwa die GemeinschaftsWohnanlagen der Dortmunder Gruppe W.I.R.eV., entworfen von dem Dortmunder Architekt
Norbert Post.
Rechtssicherheit, aber mit Vernunft, hieß es, wobei dem Land NRW ausdrücklich Anerkennung gebühre für das „Wohn- und Teilhabegesetz“, das das Leben in den eigenen vier
Wänden auch unter Einschränkungen unterstützt. Ein kritischer Punkt seien jedoch geplante
Verschärfungen bezüglich Barrierefreiheit im Baugesetzbuch. Wer überall den Wenderadius für
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
Duisburg
CBRE hat in der Königstraße 60 insgesamt 140 qm Einzelhandelsfläche an das Franchise-Unternehmen BackWerk vermittelt. Die Immobilie befindet sich in Privateigentum.
Hamborger Reit AG hat drei
kleinere Objekte für insgesamt
rund 5,8 Mio. Euro an einen
institutionellen Investor veräußert, u.a. das Geschäftshaus
Fischerstraße 91+93 in Duisburg und eine Immobilie in in
Krefeld.
Rollstühle zu Grunde lege,
fordere mehr Wohnfläche und
damit unweigerlich auch teurere Wohnungen. Und die
können sich die künftigen
Alten mit immer geringeren
Renten nicht mehr leisten.
Gegen verschärfte Pauschalforderungen laufen nicht nur
die
Wohnungsverbände
Sturm, sondern auch die Architektenkammern, hier vertreten durch den Gelsenkirchener Architekten Christian
Foto. G. Escher
Schramm mit reicher einschlägiger Erfahrung. Mit gut gemeinten Gesetzen die Herstellung geeigneten Wohnraums verhindern, könne nicht das Ziel sein.
In Mittelmeiderich hat ein russischer Privatinvestor ein saniertes Wohn- und Geschäftshaus mit 12 Wohnungen und
3 Gewerbeeinheiten, Gesamtnutzfläche ca. 1.313 qm,
von einer Erbengemeinschaft
erworben. Vermittelnd tätig
Wie wollen wir im Alter wohnen? So lautet die zentrale Frage – ungern im Altenheim,
lieber in den eigenen vier Wänden, gerne in Gemeinschaft, aber mit Rückzugsmöglichkeit, in
Sicherheit, ohne Hindernisse, das und mehr haben viele Untersuchungen bestätigt. Dieser
Zukunftsaufgabe sehen sich Architekten, Stadt- und Raumplaner, Entwickler technischer Systeme, Gesundheitsversorgung, Pflegedienste, Wohnungswirtschaft, Kommunen und Kostenträger in den nächsten Jahren gegenüber. Neben der Forderung nach pragmatischen Ansätzen
vor allem beim unumgänglichen Umbau im Bestand lautete das einhellige Votum, dass keine
Seite alleine vorankommen könne, sondern nur gemeinsam. Viele Wohnungsgesellschaften
kooperieren bereits in bestimmten Quartieren mit Sozialträgern, aber das müsse ausgedehnt
werden. Ein Vorstoß, um die Lücke zwischen Sozial- und Gesundheitswirtschaft auf der einen
Seite und Bau- und Wohnungswirtschaft auf der anderen zu überbrücken, wird künftig im Angebot der hsg geschlossen mit der Einrichtung eines neuen Lehrstuhls, an dem gesundheitsund altersbezogene Inhalte in ihren räumlichen Komponenten untersucht und vermittelt werden
sollen - ein Novum in der deutschen Hochschullandschaft. Die designierte Lehrstuhlinhaberin
war Engel & Völkers.
Heike Köckler war bisher an der Fakultät für Raumplanung der TU Dortmund tätig.
Wohn- und Geschäftshäuser
Ein Ziel des neuen Lehrstuhls wird es sein, auf die vielfältigen Aspekte des Bauens für
alle Generationen mit dem Ziel der „gesunden Stadt“ aufmerksam zu machen, ein zentrales
Thema für Kommunen und Wohnungswirtschaft. Kooperationen mit dem in Bochum benach-
in Duisburg haben lt. Engel &
Völkers im Jahr 2014 mit
gut 400.000 Euro den höchsten Durchschnittspreis seit
2007 erreicht. Da mehr größere Objekte verkauft wurden,
ging zwar die Verkaufszahl im
Vergleich zum Vorjahr um
8,7% auf 409 zurück, das
Umsatzvolumen mit 164 Mio.
Euro jedoch nur um 3,5%. In
sehr guten Lagen wurden bis
zu 1.300 Euro und in den guten Lagen bis zu 950 Euro/qm
gezahlt. Für das Gesamtjahr
wird in dem Segment mit einem Umsatz von 150 bis 160
Mio. Euro gerechnet.
barten Forschungsinstitut für Wohnungswesen InWIS bieten sich da an. Torsten Bölting vertrat
das InWIS bei dem Symposium und verwies vor allem auf die Chancen, aber auch Probleme in
gemischten Quartieren „Alleine klappt es nicht!“ so seine Devise. Die Kommunen könnten in
diesem Prozess die Moderation übernehmen.
Einen weiteren Aspekt beleuchtete Wolfgang Deiters vom Fraunhofer-Institut für
Software- und Systemtechnik ISST in Dortmund. Zwar würden immer mehr technische Assistenzsysteme für das „ambiant assisted living“ entwickelt, aber sie kämen kaum über das Stadium als Pilotprojekt hinaus. Man könne nachgerade von einer „Pilotitis“ sprechen. Ein Grund
dafür: Es fehlt ein Systemintegrator für den Wohnbereich. Auf der Expo Real gaben der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnund Immobilienwirtschaft EBZ Bochum und dem EU Kommissar für Digitale Wirtschaft Günther
Oettinger den Startschuss für die Entwicklung von Best-Practice-Beispielen für eine
„europäische digitale Wohnstrategie“. Statt das vermeintliche „Technikspielzeug“ rasch beiseite
zu legen, sollten die Sozialstrukturen im Vordergrund stehen, bei denen technische Systeme
Hilfestellung leisten könnten. Technik dürfe Menschen nicht stigmatisieren oder ausgrenzen.
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
Essen
RAG Montan Immobilien hat
mit dem Projektsteuerer Drees
& Sommer die Erstellung der
neuen Verwaltung von RAG
Stiftung und RAG nach dem
Nachhaltigkeitsprinzip „cradle
to cradle“ vereinbart. Das beinhaltet volle Wiederverwertbarkeit aller eingesetzten Materialien, die in entsprechenden
Materialpässen dokumentiert
werden. Die Fertigstellung des
Bürogebäudes mit Dachgarten
Abschlussrunde mit Eckhard Feddersen, Norbert Post, Dr. Heike Köckler, Dr. Christian Schramm,
Torsten Bölting,
Dr. David Wilde, Thomas Risse und Moderator Jürgen Zurheide (v.r.).
Foto: IAT/ Cristóbal Márquez; Freigabe IAT
nach Entwurf von kadawittfeldarchitektur ist für 2017 geDiesen Grundsatz hätten sich eigentlich auch die Planer des Gesundheitscampus, auf dem
plant, wenn Essen den Titel als
das Symposium stattfand, zu Herzen nehmen sollen, hier bezogen auf die Freiraumplanung
„Grüne Hauptstadt Europas“
zwischen Haupteingang und Parkebene. Wo mobile Menschen die Treppe benutzen, müssen
trägt. GU für das Projekt ist
sich andere eine Rampe mit zahlreichen Kehren hocharbeiten, zudem eingezwängt zwischen
Kölbl Kruse.
massiven schwarzen Mauern, die die Sicht versperren – klobig, aufdringlich, unübersehbar.
Wer will schon auf so ein Monstrum angewiesen sein? Barrierefreies Bauen bleibe Stückwerk,
Das Auktionshaus Wilhelm
wenn es nur um den Hochbau geht und der öffentliche Raum außer Betracht bleibt, vermeldet
Dechow GmbH bezieht einen
ein aktueller Verlagshinweis auf die neue DIN 18040-3: eine weitere der rund 100.000 Seiten
neuen Regionalstandort Daniel
an Normen und Regeln, die ein Planer im Wohnungssektor heute zu beachten hat.
-Eckhardt-Straße 18 im Hafen
mit rd. 2.240 qm Lagerfläche.
Hier der Literaturhinweis:
Das Objekt ist im Besitz der
BS Grundbesitz GmbH. ColliGerhard Loeschcke ⁄ Daniela Pourat
ers International war vermitBarrierefreie Verkehrs-und Freiräume
telnd tätig.
Kommentar zur DIN 18040-3. Handbuch und Planungshilfe
ISBN 978-3-86922-435-0
Gelsenkirchen
€ 78,00 / CHF 95,20
Erscheint im November 2015 bei DOM publishers, Berlin
Vivawest setzt das Neubauprojekt am Schloss Horst mit
dem fünften Bauabschnitt für
Wohnungsneubau beschleunigen – aber mit Augenmaß und
27 neue Mietwohnungen weiter fort. Seit 2004 entwickelt
wirtschaftlich tragfähig
Vivawest gemeinsam mit der
städtischen WohnungsgesellDie geplante nächste Verschärfung der Energieeinsparverordnung EnEV 2016 auszusetzen,
schaft ggw die rund 4,7 ha
Fläche an der ehemaligen Galopprennbahn. Bisher wurden
rd. 3,6 Mio. Euro investiert.
ist nur eine Forderung in einem ganzen Bündel, das von der Wohnungswirtschaft, von Verbänden, der Bauwirtschaft und den Architekten in seltener Einmütigkeit gefordert wird. Zu dem
ohnehin bestehenden Mangel an bezahlbarem, modernem Wohnraum nicht nur in den Ballungsgebieten, sondern auch auf dem sprichwörtlichen flachen Land gesellt sich akut die drängende Aufgabe, für Flüchtlinge und Asylsuchende ausreichend Unterkünfte bereitzustellen.
Dafür hat die Bundesregierung am 1. Oktober Ausnahmen aus dem geltenden Bauplanungsrecht vorgeschlagen, die es erlauben sollen, – auf drei Jahre befristet – auch in Bereichen zu
Nr. 358, 41. KW, 09.10.2015
Gelsenkirchen
bauen oder bestehende Gebäude umzunutzen, wo dies bisher nicht vorgesehen war. Dazu
fordert der Verband Wohneigentum, trotz der Zeitnot, das integrationsfördernde Umfeld des
Standorts zu prüfen und aktiv zu sichern, viele kleinere Einheiten zu verteilen, statt Massenunterkünfte zu erstellen, die öffentliche Beteiligung nicht vernachlässigen und das befristete
Baurecht mit einer gesetzlichen Rückbaupflicht zu sichern, unabhängig ob ein privater oder ein
öffentlicher Eigentümer betroffen ist. Längere Nutzungen wären im Rahmen der üblichen Bauleitplanung zu regeln. Der Mehraufwand spare soziale und schließlich auch finanzielle Kosten.
Vivawest wird zwei vom
Oberhausener Projektentwick-
Auch die Bundesarchitektenkammer pocht darauf, dass der kostengünstige Wohnungsbau „ergänzend zur Soforthilfe qualitätvoll, dauerhaft, energieeffizient und damit nachhaller Arsatec geplante Wohnbautig“ sein müsse. Die Architekten entwickelten bereits angemessene Lösungen für die Akutunprojekte im Ruhrgebiet übernehmen. Das Essener Quartier terbringung jenseits von Zeltstätten und Containerlagern. Wichtig sei, so die Kammerpräsidentin Barbara Ettinger-Brinckmann, die Korrektur überzogener Anforderungen, die eine Nut"BelleVie" mit 109 Wohnunzung von Bestandsgebäuden verhinderten. Eine „unabdingbare Voraussetzung für raschen,
gen, einem Hotel und Büros
kostengünstigen Wohnungsbau ist auch eine adäquate personelle Ausstattung der Bauverwalauf 6.000 qm Grundstück an
tungen. Diese sollten darüber hinaus ihre vorhandenen rechtlichen Spielräume nutzen.“ Angeder Hachestraße. In Bochum
sichts leerer öffentlicher Kassen und einem bereits bestehenden gravierenden Mangel an Bauentstehen sieben Wohnhäuser
ingenieuren in der Bauwirtschaft dürfte die Personalaufstockung in den stark ausgedünnten
auf 5.600 qm Grundstück NäFachämtern eine der größten Herausforderung werden.
he Hauptbahnhof.
Im Stadtteilpark Hassel hat
RAG Montan Immobilien mit
den Baumaßnahmen für den
30 ha großen Stadtteilpark auf
dem Areal der ehemaligen
Kokerei mit begonnen. Etwa
10 ha des Areals werden für
den Anbau von Energieträgern
als Kurzumtriebsplantage zur
Gewinnung von Holzpelletts
genutzt, betreut von der HVG
GmbH - einer Tochter der Vivawest Dienstleistungen
GmbH. Es sollen verschiedene Baumarten angepflanzt,
regelmäßig geerntet und als
zur energetischen Verwertung
weiter verarbeitet werden.
Krefeld
Am ehemaligen Verschubbahnhof entwickelt Aurelis
Real Estate den Gewerbepark „Hochplateau“. Dort entstehen knapp 60.000 qm baureife Gewerbegrundstücke. In
Erschließung und Baureifmachung investiert das Unternehmen rd. 1,5 Mio. Euro.
Tatsache ist, dass die Gestehungskosten im Wohnungsbau im Zeitraum von 2000 bis
2014 um ca. 45% je qm gestiegen sind. Das ergab die Evaluierung ausgeführter Bauten. Zwar
entsprach die Steigerung der reinen Baukosten (Material und Arbeit) mit + 27% ungefähr der
Steigerungsrate der allgemeinen Lebenshaltungskosten mit + 26%. Neben den Grundstückskosten wirkt jedoch vor allem die Flut von Normen und Richtlinien sowie deren kontinuierliche
Novellierungen mit immer höheren und komplexeren Anforderungen kostentreibend. „Aus bautechnischer und rechtlicher Sicht müssten für den Wohnungsbau mindestens 100.000 Seiten
an Normen und Gesetzestexten beachtet werden“, so die Erkenntnis des Düsseldorfer Fachanwalts Michael Halstenberg, Mitglied der ARGE//eV, der das Dickicht in einer Arbeitsgruppe für
das Bundesbauministerium durchleuchtete.
Aus der Studie kann die „Aktion Impulse für den Wohnungsbau Nordrhein-Westfalen“,
ebenso wie die Bundes-Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“, auf aktuelle belegbare Zahlen
für die derzeitigen Gestellungskosten von Wohnraum zurückgreifen. Deren Koordinator Ronald
Rast stellte die Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ und den Stand der politischen
Diskussion auf dem 3. Wohnungsbautag NRW in Düsseldorf vor. Demnach hat sich u.a. das
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Mülheim a.d. Ruhr
Nach Angaben von Engel &
Völkers hat sich die Zahl der
verkauften Wohn- und Geschäftshäuser 2014 im Vergleich zum Vorjahr lediglich um
6,6% auf 193 erhöht. Auch das
Umsatzvolumen verzeichnete
mit 3,8% nur einen geringen
Zuwachs und stieg damit auf
57,2 Mio. Euro. Die verkaufte
Gesamtfläche erhöhte sich
jedoch um 18,1% auf 144.480
qm, weil viele Verkäufe die
preiswerteren Lagen betrafen.
Für die Fußgängerzone lasse
sich ein leichter Anstieg der
Geschäftsvermietungen beobachten.
Kostenverhältnis von Rohbau zu Ausbau umgekehrt, 54,1% entfielen in den untersuchten
11.000 WE auf den Ausbau und dies beileibe nicht nur auf Grund höherer Erwartungen an
Komfort und Ausstattung. An der Regelflut wirken Kommunen, Länder und Bund mit, aber
auch die EU und ein zentraler Kritikpunkt ist die ersichtliche Diskrepanz zwischen der Theorie,
auf der die Normen aufbauen, und der Baupraxis. Mehr Gewicht der Erfahrung neben der Theorie, lautet deshalb eine der Forderungen an Politik und Verwaltung, zumal die Tendenz weiter
zunehme, dass übergeordnete EU-Regeln die deutschen DIN-Normen aushebeln.
Viele Mehrkosten resultierten, so die Erfahrung von Rast, aus „echten“ Mehranforderungen, nicht aus technischem Fortschritt und sie treffen vor allem kleine und mittlere Unternehmen, deren Aufwand für individuelle Projekte sich potenziert bis zum Kollaps des Vorhabens oder sogar des Unternehmens. Die einfachste Forderung lautet deshalb: Die ständige
Novellierung von Gesetzen und Normen muss reduziert werden. Wenn schon Novellierung,
dann nur mit Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit und Folgewirkungen und orientiert an bewährter Praxis. Außerdem müssten Regeln zusammengeführt werden, z.B. Energieeinsparrecht und Bauordnungsrecht. Aus einer Umfrage unter 370 Wohnungsunternehmen ergab
sich, dass allein 13 % der mittleren Kostenwerte auf Gutachten und Planung entfallen. Baulandpreise und nicht zuletzt die Grunderwerbssteuer tragen ihr Teil zum Kostenpaket bei. Ein
Fazit mit Adresse an den Bundesfinanzminister: Wenn das politisch gewollte Ziel von mindestens 250.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr – benötigt würden eher 400.000 - auch nur
annähernd erreichbar werden soll, müsse die steuerliche Abschreibungsregelung an die tatsächliche Kostenentwicklung angepasst werden. Bauminister Michael Groschek hat für NRW
angekündigt, dass die zusätzlichen rund 90 Mio. Euro vom Bund fast vollständig in die Erhöhung von Tilgungsnachlässen fließen sollen, um die Wirtschaftlichkeit von Bau- und auch Umbauprojekten zu erhöhen, sogar rückwirkend für das gesamte Förderjahr 2015. Im Übrigen
unterstütze er, wie verlautet, die Erhöhung der Afa.
Oberhausen
Das französische Modelabel
Weitere Nachrichten
IKKS hat im Zuge seiner Expansion in Deutschland drei
Dortmund: Goldbeck wurde mit dem integrierter Property- und Facility Management für
weitere Stores angemietet, u.a. den nach DGNB zertifizierten „Westfalentower“ mit 28.800 qm Mietfläche und 452 Tiefgaraim CentrO auf 110 qm Fläche. genplätzen betreut. Bisher konnte Goldbeck über 50% der Mietfläche an Finanzdienstleister
Vermittelnd war Colliers Interund Telekommunikationsunternehmen vermieten.
national tätig.
CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über
rd. 1.300 qm Bürofläche im
„Office-Center-Lindnerstraße“
an die Polizei Oberhausen als
Ausweichfläche während der
Sanierung des denkmalgeschützten Polizeipräsidiums
am Friedensplatz. Eigentümer
der Immobilie ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft aus
Hamburg.
Düsseldorf: Vodafone hat Strabag PFS mit dem technischen und infrastrukturellen Facility-Management für sein deutsches Immobilienportfolio beauftragt. Der Vertrag läuft über fünf
Jahre. Zu dem Portfolio gehören auch die bisherigen Kabel-Deutschland-Standorte. Die bewirtschaftete Gesamtfläche von über 400.000 qm.
Düsseldorf: SEGRO Northern Europe hat kürzlich ihr neues Headquarter im CityPark
Fichtenstraße nahe des Hauptbahnhofes bezogen. Von hier aus werden die Aktivitäten des
Industrieimmobilienkonzerns in Deutschland und den Benelux-Ländern gesteuert. Der CityPark
ist die Revitalisierung eines etablierten Wirtschaftsstandortes. Auf dem 10 ha großen Gelände
entstanden neben Teilabriss und denkmalgerechter Sanierung eines Altbaus von ThyssenKrupp vier neue „business cubes“. Der CityPark erhilet ein Zertifikat der DGNB in Silber. Sowohl Gewerbeparkeinheiten als auch drei der business cubes sind noch unvermietet.
Am 11. Dezember 2015 endet die Bewerbungsfrist für die MIPIM Future Project Awards. Die
Gewinnerprojekte werden durch den Auslober, die Architectural Review, publiziert und zur Immobilienmesse MIPIM 2016 in zwölf Kategorien ausgezeichnet. Infos über FTI Consulting:
Tony Nokling Tel. 0044 (0)20 3727 1389 [email protected]
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1
NR. 358, 41. KW, 09.10.2015
Cradle to Cradle –
eine nachhaltige Vision
Kurz berichtet
RGM: FM für den Behrensbau
Der landeseigenen
Bau- und
Liegen-
schaftsbetriebs BLB hat die RGM Facility
Management GmbH, eine Tochtergesellschaft der RGM Holding GmbH, Dortmund mit dem Umbau des Mannesmann
Hauses (auch Behrensbau), ein denkmalgeschütztes neoklassizistisches Bürogebäude am Mannesmannufer im Düsseldorfer Stadtteil Carlstadt, beauftragt. Mit Blick
auf den zunehmenden Strom Flüchtlingen
und Asylsuchenden nach Deutschland, will
das Land Nordrhein-Westfalen die Immobilie mit einer Nutzfläche von 6.500 qm
künftig als Notunterkunft nutzen. Das
Mannesmann-Haus wurde 1912 vom
Architekten Peter Behrens entworfen und
war von 1946 bis 1953 Staatskanzlei
und Amtssitz der ersten Landesregierungen Nordrhein-Westfalens. Die VodafoneHauptverwaltung hat das Gebäude Ende
2012 verlassen und
veräußert.
Preise für
gestiegen
an das Land NRW
Eigentumswohnungen
Nach der jüngsten GEWOS-Studie ist der
durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung 2014 um 5,6% auf 165.400 Euro
gestiegen. München als erst- und Hamburg
als zweitplatzierte Regionen weisen mit
11,5% und 11,8% überdurchschnittliche
Preisanstiege auf. Eine ebenfalls überdurchschnittliche Preissteigerung zeigt die
Region Köln mit 11,2%, die damit von
Rang neun auf Rang sechs vorrückt. Den
höchsten Preisanstieg erlebte mit 13,5%
die Region Hannover – allerdings bezogen
auf ein recht niedriges Preisniveau.
„Es gibt keinen Abfall, viele Produkte können wiederverwertet werden“. Dies, so die Vision
von Stefan Heselschwerdt, Partner der Drees & Sommer AG, Stuttgart, und Geschäftsführer in Köln, könnte auch für die Bau- und Immobilienwirtschaft gelten. „Immobilien sollten zu einem großen Teil aus Materialien bestehen, die nach ihrer Nutzung recyclelt und
wieder als Rohstoff verwendbar sind”, fordert er. Heselschwerdt setzt auf Cradle-toCradle“ (C2C) - die Idee einer abfallfreien Bauwirtschaft, in der „von der Wiege bis zur Wiege“ aus alten Wert- und Werkstoffen neue Produkte entstehen.
Ein ideales Nachhaltigkeitskonzept für ein Gebäude umfasst demnach neben dem
ganzheitlichen Prozess des Planens, Bauens und Betreibens auch die Wiederverwertung
und -verwendung von Baustoffen am Ende des Lebenszyklus der Immobilie. „Die Recyclingfähigkeit der Baustoffe und Materialien muss schon im Planungsprozess berücksichtigt
werden“, betont Heselschwerdt. Firmen, die sich dem C2C-Prinzip verpflichtet haben, würden zudem keine gesundheits- und umweltschädlichen Materialien verwenden.
Unterstützung bekommt Drees & Sommer von der EPEA – Internationale Umweltforschung GmbH, Hamburg, die sich gleichfalls für einen Paradigmenwechsel stark macht
und das C2C Konzept international ins Gespräch gebracht hat. „Ähnlich wie die Natur, in
der biologisch abbaubare Produkte zu Kompost werden, der wiederum Nährboden für neue
natürliche Rohstoffe darstellt, sollte auch industrielle Masse zirkulieren können“, so Prof.
Dr. Michael Braungart, Firmengründer und Eigentümer der EPEA.
Wie Braungart erwartet auch Heselschwerdt, dass „das Thema Stoffkreisläufe in
den kommenden Jahren immer dringender“ wird. „Die Tatsache, dass 20 bis 30% der Baukosten auf Materialien entfallen, macht die Relevanz von Materialienkreisläufen für die Bauund Immobilienwirtschaft deutlich. Zudem dürften – mit Blick auf die weltweit knapper werdenden Rohstoffe und die steigende Bautätigkeit – die Baustoffpreise weiter steigen.
„Jährlich landen allein in der EU rund drei Mrd. Tonnen hochwertiger Materialien auf Müllhalden und in Verbrennungsanlagen – Tendenz steigend. Vor diesem Hintergrund sei, so
Heselschwerdt, das C2C Prinzip „ökologisch geboten und ökonomisch sinnvoll“.
So liege die Rendite einer Cradle-to-Cradle-Logistikimmobilie deutlich über der eines vergleichbaren Gebäudes, hat Drees & Sommer vorgerechnet. „Eine Wertsteigerung
von bis zu 10 Prozent kann selbst unter Berücksichtigung der Mehrkosten für Planung und
Bau sowie der Ausgaben für die Inflationsabsicherung erreicht werden“, betont Heselschwerdt. Zwar sei noch einiges an Überzeugungsarbeit zu leisten, fest stehe indes:
„Die Branche muss sich Gedanken machen, wie sie gerade auch bei Logistikimmobilien,
die eine extrem kurze Nutzungsdauer von meist rund 20 Jahren haben, Aspekte der Nachhaltigkeit und des C2C-Konzeptes bei der Entwicklung und Realisierung umsetzt“.
In den Niederlanden wurden bereits mehrere Gewerbeparks, darunter der Venlo
GreenPark und der Blue Gate Antwerp, nach dem C2C Konzept umgesetzt. Auch deutsche
Akteure ziehen nach: So entwickelt die Stadt Bielefeld im Rahmen des europaweiten INTERREG
Projekts
„C2CBIZZ“ („Cradle to Cradle Business Innovation & Improvement
Zones“) ein Konzept zur Umsetzung von C2C Prinzipien auf
Gewerbeflächen in Europa. Zum
Projektteam gehören Städte,
Gemeinde und Universitäten aus
sechs Ländern. Auch Heselschwerdt, zuständig für das
Gebäudeabriss; Copyright Wilhelm Mierendorf
logistikstarke NordrheinWestfalen, sieht bereits steigendes Interesse des regionalen Bausektors, das C2C Prinzip – verbunden mit weiteren Nachhaltigkeitskriterien – anzuwenden.
NR. 356 I 41. KW I 09.10.2015 I ISSN 1860-6369 I SEITE 46
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Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Arsatec GmbH (24), Accor (32), Adler Real Estate (23), Aengevelt (35,36), Angermann (29),
ARC Global (40), Architectural Review (44), Arsatec (43), Art-Invest (32), Aurelis Real Estate
(12,16,43), Axa (39), B&B (32), BackWerk (41), BayernLB (6), Beiten Burkhard RA (16),
Beos (38), Berliner Sparkasse (30), Bilfinger Real Estate (11), blackolive (35), BNPPRE
(6,10,11,29,30,32,35), Bouwfonds IM (3,27), BS Grundbesitz GmbH (42), bulwiengesa AG
(16,29,33,34,37,38), BVT (24),Caceis (39), Canica AS (24), Carlyle Gruppe (32), Catella
(36), Catella Property (29), Catella Real Estate (3), CBRE (11,20,22,26,29,30,31,32,40,41),
Cilon GmbH (38), CMS Dienstleistungen (38), CMS Hasche Sigle (6,20), Code Unique Architekten BDA (2), Colliers (10,30,31,32,42,44), Colonia Real Estate (11), Comfort (24), Commerz Real (16,20), Cordea Savills (40), Cornerstone Real Estate Advisers (3,22,24,37),
Cubion (24), Cubion Immobilien (44), Cushman & Wakefield (11), DB Schenker (39,40),
Deka (7,17,20,24,26,36), Deutsche Annington (18,23), Deutsche GRI Wohnen (34,35),
Deutsche Hypo (37), Deutsche Tourismuszentrale (32), Deutsche Wohnen (6,18,20,40),
DGNB (44), DIC Asset (8,24), DOM publishers (42), Dr. Lübke & Kelber (23,37), Drees &
Sommer (13,42), DREF (11), Duisburger Hafen AG (38), dwpbank (8), DZ Bank (8), E&P
Real Estate GmbH & Co.KG (17), EBZ Bochum (41), Edeka (4), Engel & Völkers (30,41,44),
epk Media (23), Eurek (19), Event-Gruppe (32), fairvesta (10), Foncière des Murs (32),
Fraunhofer-Institut (41), FTI Consulting (44), Gagfah (6,18,23), Garbe (22), GdW (41), GE
Real Estate (38), ggw (42), Goldbeck (44), GRI (4), Grossmann & Berger (30,31),GSK Stockmann + Kollegen (20), Hamborner Reit AG (41), Hannover Leasing (6), Helaba
(25,26),Hemsö Fastighets (38), Heuking (13), HfWU (29), Hochtief (32,33), Hochtief (39),
Hotel Bayerpost München GmbH & Co. KG (17), hsg (40,41), HVG GMbH (43), IAT (40,42),
IKB Deutsche Industriebank (39), IKKS (44), Institutional Investment Partners (24), Invesco
Real
Estate
(6,20),
InWIS
(41),
iShares
(29),
IW
Köln
(31),JLL
(2,5,10,11,12,14,15,21,29,30,31,32,35,36,38,39), Kabel Deutschland (20), kadawittfeldarchitektur (42), Keilbach Immobiliengruppe (24), KGAL (6,22,29,30), Kluge Unternehmensgruppe
(39), Knight Frank (27,28), Koch, Neff & Volckmar GmbH (13), Kölbl Kruse (38,39,42), LEG
(6,18,20,23,40), Nai apollo group (6), Ostsächsische Sparkasse Dresden (2), Phoenix See
Entwicklungsgesellschaft (38), Project Gruppe (7), publity AG (5,6,12), Quantum Immobilien
(20), Radge Eiendom AS (24), RAG Montan Immobilien (38,42,43), Rag Stiftung (42), Real
I.S. (6), Revitalis Real Estate (38), RGM Facility Management GmbH (39), Rohmert Medien
Consulting (14), RWE (40), SATELL (13), Savills (16,24,29,30,31), schultearchitekten (38),
Schwäbisch Hall Stiftung (31), SEB AM (16), Segro Northern Europe (44), Sofidy (20), sontowski & partner group (4,25,36), Strabag PFS (44), Stuttgarter Versicherungsgruppe (24),
Talanx (6), Textura Europe (37), Thyssengas (39), ThyssenKrupp (39), Tristan Capital Partners (13,22), TU Dortmund (41), Unibail Rodamco (40), Union Investment (8,17), vdp (17),
Verdion (37), Vista Reihenaus (36), Vivawest (42,43), Vodafone (6,44), Vonovia
(6,18,20),VW (10), W.I.R.e.V. (40), Waterway (16), WealthCap (13,40), Wilhelm Dechow
GmbH (42), wmr (38,39), ZBI Gruppe (2).
Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Abel, Marcel (39); Adami, André (33,34); Banschus, André (37); Beck Dr., Heiko (8); Berg,
Bernhard (6); Beyerle Dr., Thomas (36); Bienkowski, Piotr (6); Bismarck von, Max (11); Bölting, Thorsten (41); Buch, Rolf (19); Deiters, Wolfgang (41); Dohrwardt, Jan (29); Erben, Andreas (33); Ettinger-Brinckmann, Barbara (43); Feddersen, Eckhard (40); Fiebig, Thomas (6);
Gorski, Gordon (33,34); Groom, Andrew Mark (11); Groschek, Michael (44); Halstenberg,
Michael (43); Hauff, Matthias (29); Hedorfer, Petra (32); Hegel, Thomas (18); Hegel, Thomas
(40); Horstmann, Oliver (31); Jacke, Ulrich (23); Jansen, Sebastian (38); Janßen, Olaf (17);
Jongen, Xavier (3); Kazmierski, André (37); Klann, Ralf (11); Köckler, Heike (41); Kölbl, Stephan (38); Kraneis, Philipp (32); Kriegl, Ursula (32,33); Laban, Tanja (29); Loeschcke,
Gerhard (42); Mayer, Bernd (6); Medla Dr., Karsten (36); Nokling, Tony (44); Oettinger, Günther (41); Pohl, Andreas (37); Pörschke, Frank (5,11,13); Post, Norbert (40); Pourat, Daniela
(42); Pulvermacher, Steffen (29); Rind, Stephan (11); Rohmert, Werner (18); Sauerwein,
Christoph (34,35); Schaaf, Knud (29); Scharf, Tobias (31); Scheunemann, Helge (15,31);
Schmengler, Thomas (7,36); Schön, Oliver (35); Schulten, Andreas (37); Stolfo, Robert (6);
Thalheimer, Klaus (11); Thornton, Andrew (11); Tschammler, Timo (12,14); Veiks, Peter (36);
Voigtländer, Michael (31); Waldthausen, Veronica (32); Wende, Andreas (24); Wittkop, Christoph (37); Ziegler, Stefan (6); Zinnöcker, Thomas (18).