Highstreet-Mieten unter der Lupe

Datum: 16.06.2015
DETAILHANDELSIMMOBILIEN
Highstreet-Mieten unter der Lupe
rr
-
Presiigeträchlige
Prestigeträchtige Adresse:
Adresse: Die
DieBahnhofsbrasse
Bahnhofstrasse in Zürich
Zürich
DIE SPITZENMIETEN AUF DEN
HIGHSTREETS HABEN IHRE EIGENARTEN. DAS ADVISORY REAL
ESTATE-TEAM BEI PWC SCHWEIZ
HAT DIE EINKAUFSSTRASSEN
DER VIER GRÖSSTEN SCHWEIZER
STÄDTE - ZÜRICH, GENF, BASEL
UND BERN -UNTERSUCHT UND
KOMMT ZU INTERESSANTEN ERGEBNISSEN.
streets haben ihre Eigenarten. Quantitative Faktoren wie die Stadtgrösse,
das Passantenpotenzial oder die Zen-
tralitätsziffer sind nicht die einzigen
Parameter, von denen sich die Höhe
der Spitzenmiete der einzelnen Highstreets ableiten lässt. Weiche Faktoren, wie Prestige, spielen letztendlich
die entscheidende Rolle.
Aufgrund der Immobilität einer Lie-
genschaft ist der Standort der am
MS. Die Spitzenmieten auf den High- meisten wertrelevante Faktor. Doch
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056
Datum: 16.06.2015
wie wird die Qualität des Standortes Schweizer Highstreets in den letzten
bei Verkaufsflächen definiert? Ist das Jahren stabil. Dies wird auch durch
Passantenpotenzial
entscheidend? verschiedene Marktberichte von anGibt der Anteil der besser verdie- deren Marktteilnehmern bestätigt.
nenden Passanten am gesamten Pub- Entsprechend wurden die beobachtelikumsverkehr den Ausschlag? Oder ten Mieten über die letzten drei Jahre
ist das prestigeträchtige Image des verwendet.
Standortes in den Highstreets beson- Je mehr Menschen in der jeweiligen
ders entscheidend? Fragen die Ein- Stadt leben, desto teurer sind auch
zelhändler losgelöst von den genauen die Spitzenmieten in der Innenstadt.
Passantenströmen die Mietflächen an Zwischen den Einwohnerzahlen der
vier Städte und dem arithmetischen
solchen Lagen an?
Mittel der Spitzenmieten für Verkaufsflächen
an den ausgewählten
STABILE MIETPREISHighstreets besteht gemäss der ErENTWICKLUNG
gebnisse der PwC-Studie ein starker
Das Advisory Real Estate-Team bei statistischer Zusammenhang, mit
PwC Schweiz hat die Einkaufsstras- einem Korrelationskoeffizient von
sen der vier grössten Schweizer Städ- 0,88. Gilt diese allgemeine Beobachte - Zürich, Genf, Basel und Bern tung aber auch entlang der einzelnen
- auf den Zusammenhang zwischen Highstreets?
den Spitzenmieten und verschiede- Wenn eine Stadt eine hohe Zentralinen messbaren Faktoren untersucht: tät aufweist, liegt die Zentralitätszif-
Die Bevölkerungszahlen, die Zent- fer über dem Wert von 100. Es sind
ralitätsziffer, das Passantenpotenzial nicht nur die Einwohner, die in der
sowie der Anteil der Passanten mit Stadt einkaufen, sondern je höher
einem Haushaltseinkommen von diese Ziffer, desto mehr Kaufkraft
über 10.000 Franken pro Monat. kommt von aussen hinzu. In Bern ist
Das Passantenpotenzial, welches von
Senozon zur Verfügung gestellt wurde, Aufschluss über die Passanten am
Werktag mit Ziel (Arbeit, Einkaufen,
Freizeit etc., aber auch Ein-/Aus-/
Umsteigen im öffentlichen Verkehr)
in oder um die entsprechenden Strassenzüge, gesammelte Daten aus PwCProjekten, sowie publizierte Bench-
marks und Angebotsmieten bilden
die Datengrundlage für die Verkaufsflächenmieten.
Gemäss den Beobachtungen der
PwC-Experten entwickelten sich die
die Zentralitätsziffer mit über 174 am
grössten. Diese Eigenschaft kann auf
die ländliche Umgebung der Stadt
zurückzuführen sein, da viele Menschen aus der Umgebung zum Einkaufen in die Stadt fahren. Die anderen drei Städte befinden sich alle
bei rund 150, was im Schweizweiten
Vergleich bereits ein sehr hoher Wert
ist. Vielleicht genau weil dieses Kriterium alle Städte erfüllen, besteht kein
direkter Zusammenhang zwischen
der Zentralität und den unterschiedlichen Spitzenmieten.
Mieten für Verkaufsflächen in den
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056
Datum: 16.06.2015
Beispiel 1: Zürich
An der Bahnhofstrasse in Zürich werden gemäss Locationgroup (2015) mit bis zu
14.000 CHF /qm /Jahr die Höchstmieten für Verkaufsflächen schweizweit gezahlt.
Dabei handelt es sich vermutlich nur um die absolute Höchstmiete. Im Rahmen
der PwC-Beratungsmandate konnten derartig hohe Mietvertragsabschlüsse
nicht beobachtet werden. Gemäss dem Einzelhandelsmarktbericht von Comfort
liegt die Bandbreite der Spitzenmiete für die Bahnhofstrasse in Zürich zwischen
3.000 und 8.000 CHF /qm /Jahr; Cushman & Wakefield sieht sie in der Bahnhofstrasse derzeit bei rund 9.000 CHF/qm/Jahr. Die Verkaufsflächen in der Nähe des
Paradeplatzes werden gemäss PwC-Kenntnis für bis zu 8.000 CHF /qm /Jahr vermietet. Das Passantenpotenzial hier ist bei rund 50.000 Passanten pro Tag am
höchsten, mit Ausnahme der Umgebung des HB Zürich. Der Bahnhofsplatz in
Zürich weist zwar die höchsten Frequentierung mit über 120.000 Passanten pro
Tag auf, doch ein Quadratmeter Verkaufsfläche kann an dieser Adresse bereits
für rund 1.300 CHF/qm/Jahr gemietet werden. Grund dafür ist vor allem der
hohe Anteil an Pendlern, die zwar den Standort stark frequentieren, dort jedoch
deutlich weniger konsumieren. An der frequentierten Kreuzung der Bahnhofstrasse mit der Uraniastrasse werden Ladenflächen für rund 4.000 CHF /qm /Jahr
vermietet. Das Passantenpotenzial dort beträgt rund 35.000 Passanten am Tag.
Die schweizweit mit Abstand höchste Retailmiete wird in Zürich bezahlt und
kann insbesondere durch den hohen Anteil der zahlungskräftigen Passanten
und dadurch höhere Umsätze erklärt werden. Darüber hinaus führt sicher die
prestigeträchtige Adresse «Bahnhofstrasse Zürich» zu einem Mietpreiszuschlag.
Beispiel 2: Genf
Die bereits für Zürich beobachtete unregelmässige Frequentierung der Highstreets kann analog in Genf gefunden werden. Die Rue du Rhöne ist lang gezogen und dadurch auf unterschiedlichen Abschnitten unterschiedlich stark
frequentiert. Es gibt zwei sehr stark frequentierte Zonen, die eine ganz im Westen der Rue du Rhöne und die andere an der Ecke zu der Rue d'Italie. Diese
Abschnitte werden durch weniger stark frequentierte Bereiche unterbrochen.
Insgesamt überschreiten die Frequenzen in Genf jedoch oft die Zahlen von Zürich, obwohl die Mieten unter dem Zürcher Niveau liegen. Die Bandbreite der
Spitzenmiete erstreckt sich von 2.000 bis rund 6.000 CHF /qm /Jahr. Am westlichen Anfang der Rue du Rhöne werden Spitzenmieten von über 3.000 CHF/qm/
Jahr bei einer Frequenz von knapp 70.000 Passanten pro Tag gezahlt. In einer
ähnlich stark frequentierten Adresse, nur wenige Meter entfernt am westlichen
Ende der Rue de la Conföderation, werden hingegen nur noch zwischen 2.000
bis 2.500 CHF/qm/Jahr gezahlt. Die höchsten Mieten an der Rue du Rhöne werden in Abschnitten gezahlt, die eine eher tiefe Frequenz, aufweisen, wo aber
viele Prestige-Boutiquen ihre Läden haben.
Auch die Rue du Marchö und die Rue de la Croix D'or haben stark frequentierte
Abschnitte mit bis zu 68.000 Passanten pro Tag. Hier bleiben die Spitzenmieten
bei rund 3.500 CHF/qm/Jahr unter dem Niveau der Rue du Rhöne.
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056
Datum: 16.06.2015
A
Basels teuerste
teuerste Einkaufsmeile:
Einkaufsmeile: Die
Die _Freie
_Freie Strasse
Strasse
Basels
Spitzenmieten mit rund 1.500 bis
Beispiel 3: Basel
rund 2.000 CHF/qm/Jahr liegen un-
(30 %). Etwas weniger zahlungskräftige Passanten flanieren auf den
Highstreets von Basel. Dort beträgt
der Anteil derer, die ein Haushalts-
Auch in Basel sieht man einen zwei- ter dem Niveau der Freien Strasse.
geteilten hoch frequentierten High- PASSANTEN MIT EINEM
street-Bereich am Marktplatz und in HOHEN EINKOMMEN
einkommen von über 10.000 CHF haden Gassen um die Barfüsserkirche.
ben,
maximal 28 Prozent. Der KorreDie teuerste Einkaufsstrasse ist trotzdem die Freie Strasse. Dort werden Ein viel wichtigerer Faktor ist schein- lationskoeffizient von 0,85 bestätigt
für Basel die höchsten Mieten von bar der Anteil der besser Verdie- den starken Zusammenhang. Je mehr
rund 2.400 bis rund 3.000 CHF/qm/ nenden unter den Passanten in den
Jahr bei einer Frequentierung von Highstreets. PwC stellte einen star- besser Verdienende auf einer Highrund 40.000 Passanten pro Tag geken
zahlt. Auffallend bei der Betrachtung
statistischen
Zusammenhang
street einkaufen gehen, umso mehr
müssen die Shops auch an Miete zah-
zwischen dem Anteil der Passanten
len, um Zugang zu dieser zahlungsmit einem Haushaltseinkommen von
kräftigen Kundschaft zu erlangen.
über 10.000 CHF/Monat und der
In Bezug auf das PassantenpotenziSpitzenmiete fest. Den grössten Anal an den Highstreets fällt auf, dass
teil an besser verdienenden Passanten
die vier betrachteten Städte sehr
hat die Bahnhofstrasse in Zürich mit
quenzen mit über 50.000 Passanten
unterschiedlich sind. Highstreet ist
pro Tag vergleichsweise hoch; die bis zu 33 Prozent, gefolgt von Genf nicht gleich Highstreet. Zum Teil beder Innenstadt von Basel ist, dass
die stark frequentierten Flächen mit
über 50.000 Passanten pro Tag an
der Falknerstrasse schon für rund
1.500 CHF/qm/Jahr zu haben sind.
Auch am Marktplatz sind die Fre-
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056
Datum: 16.06.2015
stehen auch innerhalb einer Strasse
erhebliche Unterschiede, wobei für FAZIT
die höher frequentierten Bereiche
nicht zwingend die höchsten Mieten
gezahlt werden. Auf prestigeträchtigen Strassen wie der Bahnhofstrasse
in Zürich oder der Rue du Rhöne in
Genf gibt es auch weniger stark frequentierte Zonen. Interessant dabei
ist, dass auf den Highstreets eine besonders starke Frequentierung in der
Nähe der Tram-Stationen zu erkennen ist. Die Frequentierung nimmt
Die Highstreets in der Schweiz sind
in Bezug auf ihre Struktur sehr heterogen. Einen grossen, messbaren Einfluss auf das Niveau der Spitzenmiete
in den Highstreets haben die Stadtgrösse gemessen an der Einwohnerzahl
der Stadt sowie der Anteil der besser
verdienenden Passanten. Zwischen der
Zentralität und der Spitzenmiete, sowie zwischen dem Passantenpotenzial
bei zunehmender Entfernung zur und der Spitzenmiete konnte durch die
Tram-Station sichtlich ab. Es ist auch Analyse von PwC kein signifikanter
allgemein bekannt, dass lediglich die Zusammenhang hergeleitet werden.
besten Flächen eines Objektes, Erd- Die Experten gehen davon aus, dass es
geschosslage mit Schaufensterfront neben den vier untersuchten Faktoren
zur Highstreet, die hohen Frequen- noch zusätzliche, möglicherweise nicht
zen aufweisen und Spitzenmieten erzielen können. Innerhalb des gleichen
Objektes nachteilig gelegene Flächen
sind deutlich günstiger zu haben.
Eine weitere Besonderheit in Bezug
auf die Einzelhandelsmieten stellen
messbare Grössen gibt, die sich auf die
Höhe der Spitzenmiete in den Highstreets auswirken.
Sowohl Investoren als auch Nutzer
sollten bei der Suche nach Handelsimmobilien in Highstreets ganz
im Allgemeinen Warenhäuser dar. besonders den Teilmarkt und die
Warenhäuser mieten grosse Flächen, Struktur der jeweiligen Highstreet
unter anderem auch Flächen im Inne- betrachten, da dort schweizweit erren des Gebäudes und in höheren Etagen, die erst durch das Warenhaus für
den Einzelhandel interessant werden.
Insgesamt liegen die Mieten meistens
unter der Marke von 1.000 CHF/qm/
Jahr und so deutlich niedriger, als die
Mieten der Juweliere oder der Modeboutiquen in den Erdgeschossflächen
direkt an den Highstreets. Es ist aber
hebliche Unterschiede bestehen. Die
Nutzer von Verkaufsflächen können
die Frequenzanalyse vor Allem dazu
nutzen, für ihre Zielgruppe den passenden Standort zu finden. Verkaufe
ich ein Massenprodukt, brauche ich
nicht zu vernachlässigen, dass ein
Warenhaus die Frequenzen in der
unmittelbaren Umgebung der Liegenschaft stark beeinflusst und die
Nachbarliegenschaften von solchen
handele, so brauche ich nicht die ho-
Anziehungspunkten profitieren.
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
eine hohe Frequenz. Wenn ich mit
einem hochwertigen Nischenprodukt
wie Designermode oder Schmuck
hen Passantenwerte, sondern kann
mich dort ansiedeln, wo sich meine
(kaufkräftigen) Kunden ohnehin auf-
halten und auch vergleichbare Produkte (Synergie durch Konkurrenz)
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056
Datum: 16.06.2015
zu finden sind.
in Bern flanieren täglich
zum Teil über 100.000 Passanten.
Ein absoluter Spitzenwert, was zusätzlich die Kompaktheit der Berner
talgasse
Beispiel 4: Bern
Das Stadtzentrum von Bern ist sehr
kompakt gebaut und die Passanten
können nur auf wenigen Strassen
flanieren. Entsprechend sind in den
Gassen wie in der Spitalgasse und
weiteren Gassen die höchsten Passantenpotenziale von fast durchge-
Highstreets untermauert. Niedrig
frequentierte Bereiche sucht man an
den Berner Highstreets vergeblich.
Am schwächsten frequentierten Bereich kommen jeden Tag immer noch
rund 45.000 Passanten vorbei.
hend über 60.000 Passanten pro Tag
beobachten. Die Retail-Mieten
widerspiegeln diese hohe Anzahl
Die Autorin:
LDie
Autorin:
Marie Seiler
MRICS, CFA;
Leiterin Advisory
Real Estate bei
PwC
PwC Schweiz
Schweiz
zu
Passanten im Vergleich zu anderen
Schweizer Highstreets aber nicht.
Die Spitzenmieten an der Spitalgasse,
Marktgasse
und
Neuengasse
blieben über die letzten Jahre sehr
stabil und bewegten sich im Bereich
zwischen 2.500 und 3.000 CHF/qm/
Jahr. An manchen Stellen der Spi-
Stadt
Stadt
Highstreet
High
street
Einwohner
Zentralität'
Zentralitätl
Einkommen2
Einkommen2 >10'000
>10'000
Basel
Basel
Freie Strasse
164'516
155
155
28%
28%
2'400
3'000
Bern
Bern
Spitalgasse
125'681
175
175
29%
2'400
3'300
Genf
Rue du Rhöne
188'234
152
152
30%
3'000
6'000
Zürich
Zürich
Bahnhofstrasse
376'990
147
147
33%
330/0
3'000
8'000
Spitzenmiete'
von
von
bis
QUELLE PWC,
QUELLE:
PWC, 2015
Themen-Nr.: 660.003
Abo-Nr.: 660003
Auflage: 13'000
Argus Ref.: 58217056

Download Report