BVURO.15.63-1

KANTON AARGAU
DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Abteilung Raumentwicklung
Regional- und Ortsplanung
Christian Brodmann, dipl. Arch. HTL, Raumplaner FSU
Kreisplaner
Bauverwaltung Möhlin
z. Hd. Gemeinderat
Hauptstrasse 36
4313Möhlin
Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
06283533 16
Christian. w. brodmann@ag. ch
www.ag. ch/raumenhfl/icklung
28. Januar 2016
AbschliessenderVorprüfungsbericht
Geschafts-Nr.:
BVURO. 15.63-1 (bitte in allen Korrespondenzen angeben)
Gemeinde:
Möhlin
Bezeichnung:
Gestaltungsplan "Bata Park Ost"
Sehr geehrte Damen und Herren
Am 30. November 2015 haben Sie uns die oben erwähnte, bereinigteVorlage zur abschliessenden
Vorprüfung eingereicht.
Der abschliessende Vorprüfungsbericht enthält noch wichtige Hinweise im Sinne der Beratung gemass § 23 Abs. 2 Baugesetz (Mobilitätsmanagement, ökologische Massnahmen, rechtliche Prazisiemngen). Nehmen Sie bitte mit uns Kontakt auf, wenn Sie die Vorlage überarbeiten und einen bereinigten Vorprüfungsbericht wünschen.
Damit ist die Vorprüfung abgeschlossen. Bitte legen Sie den abschliessenden Vorprüfungsbericht
zusammen mit der Vorlage öffentlich auf.
Die beiliegenden Richtlinien orientieren Sie über das weitere Vorgehen.
Danke für die angenehme Zusammenarbeit und viel Erfolg bei den weiteren Verfahrensschritten.
Bei Fragen helfe ich Ihnen gerne weiter.
Freundliche Grüsse
CXriztian Brodmann
reisplaner
Beilagen
• Vorprüfungsbericht
Richtlinien 1. 5 und 1.7
№EKOAG-APPL\GEKOAGS\PRODDATA\BVU\RO\2016\1600S644.
DOCX
j*.*
KANTON AARGAU
DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Abteilung Raumentwicklung
28. Januar 2016
ABSCHLIESSENDER VORPRÜFUNGSBERICHT
Geschäfts-Nr:
BVURO. 15. 63-1 (bitte in allen Korrespondenzen angeben)
Gemeinde:
Möhlin
Bezeichnung:
Gestaltungsplan "Bata Park Ost"
1. Einleitung
1. 1 Eingereichte Unterlagen
1. 1. 1 Zu genehmigende Vorlage
• Gestaltungsplan
(GP) "Bata Park Ost" vom 25. November 2015
• Sondernutzungsvorschriften (SNV) "Bata Park Ost" vom 30. November 2015
1. 1. 2 Weitere Unterlagen
• Planungsbericht nach Art. 47 Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom 30. November 2015
• Fachliche Stellungnahme der Planpartner AG vom 11. März 2015
• Städtebauliches Richtprojekt vom 12. November 2015
• Richtprojekt Umgebung vom 18. Februar 2015
• Parkpflegewerk vom 20. November 2013
1. 2 Ausgangstage und Zielsetzungen
Im Bata Park wurden von 1932 bis 1990 Schuhe produziert. Die Wohn- und Industriesiedlung weist
sowohl als städtebauliche Anlage als auch in Bezug auf Architektur und Gestaltung der Freiraume
einzigartige Qualitäten auf. Die Gesamtanlage ist ein Musterbeispiel moderner Firmenarchitektur von
nationaler Bedeutung.
Die östliche, mit Gestaltungsplanpflicht belegte Wohnzone soll nun mit einerflankierenden, zeitgemassen Uberbauung mit Mehrfamilienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern bebaut werden.
Mit dem GP "Bata Park Ost" soll eine hochwertige Abstimmung zwischen geschützter Substanz und
baulicher Erweiterung erreicht werden. Dies trägt wesentlich zu einem wirtschaftlich tragfähigen Erhalt des Gesamtensembles von nationaler Bedeutung bei.
Die östliche Bebauung bildet dabei den rahmenbildenden Auftakt der baulichen Entwicklung hin zu
einer Anlage mit städtebaulicher, architektonischer und freiraumlicher Gesamtwirkung im Sinne des
städtebaulichen Richtkonzepts der Testplanung von 2009. Mit ergänzenden Wohnformen wird das
Angebot zeitgemäss und nutzerspezifisch ausgebaut und damit die Kombination von Wohnen und
Arbeiten gestärkt.
\\GEKOAG-APPL\GEKOAG$\PRODDATA^BVU^RO\2016\16005472DOCX
1. 3 Ablauf der Vorprüfung
Die Eingabe der Gemeinde vom 19. März 2015 hat die Abteilung Raumentwicklung unter Einbezug
der betroffenen Fachstellen vorgeprüft (§ 23 Abs. 1 Baugesetz, BauG). Dabei konnten verschiedene
offene Fragen mit der Gemeinde geklärt werden (§ 23 Abs. 2 BauG). Der abschliessendeVorprtlfungsbericht umfasst eine koordinierte Beurteilung der Vorlage auf Vereinbarkeit mit den Genehmigungsanforderungen gemäss § 27 Abs. 2 BauG. Er ist Bestandteil der öffentlichen Auflage.
2. Beurteilung der Grundlagen und der Verfahren
Bereits im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurden durch Zielvorgaben in der
Bau- und Nutzungsordnung die Eckpfeilerfür eine gute Entwicklung gelegt. Mittels Testplanung begleitet durch die "Bata-Kommission" - wurde ein optimales Grundgerüst für die weitere Planung
geschaffen. Ergänzt durch ein städtebauliches Richtkonzept, ein Richtprojekt Umgebung sowie ein
Parkpflegewerkwurde die Basis für den vorliegenden Gestaltungsplan geschaffen. Diese Vorgehensweise erachten wir als vorbildlich und wird ausdrücklich begrüsst.
2. 1 Beurteilung der Grundlagen
Die Grundlagen sind vollständig und ermöglichen eine umfassende Beurteilung derAusgangslage
und der getroffenen Planungsmassnahmen.
2. 2 Beurteilung der Verfahren (Mitwirkung)
Die Gemeinde hat noch ein Mitwirkungsverfahren gemass § 3 BauG durchzuführen. Jede interes-
sierte Person kann Einwendungen und Vorschläge zu den Entwürfen einreichen. Die wichtigsten
Ergebnisse sind zur Erläuterung und Begründung der Entscheide in einem Mitwirkungsbericht zusammenzufassen (Art. 4 Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG], Art. 47 RPV, § 3 BauG)und
öffentlich zugänglich zu machen.
3. Beurteilung der Planungsergebnisse
Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche
Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu
nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen (§ 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungsplane können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie
die zonengemasse Nutzungsart nicht übermassig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Die entsprechende fachliche Stellungnahme der PlanPartner AG vom 11. März 2015 liegt vor und ist öffentlich aufzulegen.
3. 1 Allgemeine Beurteilung
Die Bata-Kommission hat die Erarbeitung des Gestaltungsplans (GP) begleitet. Die städtebauliche
Disposition überzeugt und fügt sich gut in das Ensemble des Bata-Parks ein. Auch das Gestaltungskonzept für die Freiräume weist eine hohe Qualität auf.
Nach den Vorgaben sind Bauten, Anlagen und Aussenräume für sich und in ihrem Zusammenhang
so zu gestalten, dass eine besonders gute architektonische und freiraumliche Gesamhwirkung entsteht. Gleichzeitig unterscheiden sich Neubauten von den bestehenden Wohnbauten in der Kernzone Bata Park, bilden jedoch ein komplementäres Ganzes und orientieren sich am Charakter der
Kernzonenbauten.
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Insgesamt handelt es sich um eine gutes und umfassendes Planwerk, das bei konsequenter Anwendüng und - wie vorgesehen - bei permanenter Begleitung durch die Bata-Kommission zu einer beispielhaften und qualitatsvollen Ergänzung des bedeutenden Ensembles führen wird.
3. 2 Bauliche Dichte
Der Richtplan, insbesondere Kapitel S 1. 2 (Siedlungsgebiet), wurde überarbeitet und vom Grossen
Rat am 24. März 2015 beschlossen (Genehmigung durch den Bundesrat noch ausstehend). Gemäss
Planungsanweisung 2. 1 haben die Gemeinden aufzuzeigen, wie sie bis 2040 die genannten Mindestdichten erreichen. In ländlichen Entwicklungsachsen wie Möhlin sollte in den unbebauten Wohnund Mischzonen gesamthaft eine Einwohnerdichte von 70 Einwohnern pro Hektare erreicht werden.
Bei vollständiger Realisierung der geplanten rund 150 Wohneinheiten ist mit gut 320 Einwohnern im
rund 3 ha grossen Planungsgebietzu rechnen, was einer Einwohnerdichte von über 100 E/ha entspricht. Damit leistet die vorgesehene Planung - trotz anspruchsvoller ortsbaulicher Vorgaben einen namhaften Beitrag zur Erreichung der Dichtevorgaben gemäss Richtplan. Diese Darlegungen
sollten im Planungsbericht noch ergänzt werden.
3. 3 Erschliessung
Die Erschliessung des Planungsperimeters wird sachgerecht aufgezeigt und im Planungsbericht
erläutert. Die der neuen Wohnnutzung dienenden 283 Parkfelder induzieren einen durchschnittlichen
täglichen Verkehr von rund 700 Fahrten. Der neu induzierte Verkehr liegt damit deutlich unter dem
Grenzwert von 1'500 Fahrten, ab welchem gemäss § 46 Bauverordnung (BauV) ein Kapazitätsnachweis nötig wird.
3.4 Mobilitätsmanagement
Das Mobilitatsmanagement (MM) ist ein Element der Gesamtverkehrsstrategie mobilitatAARGAU,
die der Grosse Rat 2006 in Form eines Planungsberichts verabschiedet hat. Der Kanton Aargau
fördert mit seiner seit 2007 in Betrieb genommenen Mobilitätsplattform aargaumobil die Umsetzung
des MM. Um das Know-How zum MM spezifisch in konkrete Verfahren und Prozesse einzubringen,
bietet aargaumobil den Gemeinden und Unternehmen kostenlose Impulsberatungen an.
Mit Massnahmen des MM ist dafür zu sorgen, dass die Mobilität nachhaltig und den standortspezifisehen Rahmenbedingungen Rechnung tragend abgewickelt werden kann. aargaumobil informiert im
Rahmen einer kostenlosen Impulsberatung gerne, wie sich Massnahmen des MM spezifisch umsetzen lassen. Ergänzende Informationen für Bauherrschaften vermittelt zudem die Broschüre "Beiträge
der Wohnwirtschaft zu einer nachhaltigen Mobilität".
In den Sondernutzungsvorschriften sollte zumindest eine Bestimmung aufgenommen werden, welehe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festzulegende Massnahmen verlangt, die den Modal
Split zugunsten des ÖV und des FUSS- und Radverkehrs beeinflussen. Der Gemeinde muss ermöglicht werden, im Bedarfsfall entsprechende mobilitatsbeeinflussende Massnahmen verlangen zu
können.
3. 5 Gestaltung
Wie bereits erwähnt, vermag die städtebauliche Disposition zu überzeugen. Sie fügt sich hochwertig
in das Ensemble des Bata-Parks ein. Auch das Gestaltungskonzept für die Freiraume weist eine
gute Qualität auf. Noch nicht entsprechend ausgereift ist die architektonische Ausformulierung der
Gebäude. Der Gestaltungsplan sieht daher zwingend "eine besonders hohe Qualität" für die Architekturvor. Gemassg 17aAbs. 2 der Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) wird die Kommission Bata
Park auch zur Beurteilung von Bauvorhaben eingesetzt. Somit besteht eine sachgerechte Grundlage
um in einer späteren Planungsphase die notwendige Qualität unter Begleitung der Bata-Kommission
sicherzustellen.
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3. 6 Landschaft und Ökologie
Der gesamte Bata Park liegt in einer offenen Landschaftskammer,
die westlich und östlich von Wäl-
dem umgeben ist. Der westlich angrenzende Wald liegt im Rheinuferschutzdekret. Dieser säumt die
Flanken des Möhlinbachs und stellt mit der kommunalen Naturschutzzone "Bachtele" insbesondere
für Amphibien einen wichtigen Lebensraum dar. Nördlich grenzt der Bata Park an die landwirtschaftlich genutzte Landschaftskammer "Rifeld" und einen Waldsaum, der bis hin zum Flussufer des
Rheins reicht. Dieser nördliche Bereich ist Teil des ökologischenVernetzungskorridors"AG 1 MöhlinWallbach" von kantonaler Bedeutung. Diese Vernetzungsachse wird heute bereits durch einen star-
ken Nutzungsdruck der Bevölkerung, welche hier den einzigen öffentlichen Rheinzugang findet, beeintrachtigt. Entsprechend sind die auf Seite 7 im Planungsbericht erwähnten Aufwertungsmassnahmen im Rahmen des Wildtierkomdors weiter nördlich als wichtige Elemente zur gestalterischen
Aufwertung des Siedlungsrands und zur ökologischenVernetzung zu betrachten.
Gemass Planungsbericht dienen Teilbereiche der Grünzone am östlichen Arealabschluss, begrünte
Flachdächer sowie eine ökologisch hochwertige Begrünung der Freiflächen als ökologische Ausgleichmassnahmen. Gemass § 16 SNV soll die kommunale Grünzone mit Ausnahme der Durchlässe
für die öffentlichen Fusswegverbindungen als ökologische Ausgleichsfläche gestaltet werden. Diese
Grünzone stellt eine wichtige ökologische Vernetzungsachse in nord-süd Richtung dar. Um eine
optimale Vernetzungsfunktion dieser Grünzone sicherzustellen, wird empfohlen, die Fusswegverbindüngen möglichst schmal und als nicht versiegelte Mergelwege auszugestalten.
Flachdachbegrünungen können an diesem Standort nur dem ökologischen Ausgleich angerechnet
werden, wenn die erhöhten Anforderungen gemass Ziffer 2. 7. 2 der SIA-Norm 312 (Begrünung von
Dächern, SN 564312) erfüllt werden. Diese Anforderung sollte daher explizit in § 13 SNV ergänzt
werden.
Gemass Planungsbericht zählt zu den ökologischen Ausgleichsmassnahmen auch eine ökologisch
hochwertige Begrünung der Freiflächen mit einheimischer und standortgerechter Vegetation (vgl.
§ 16 SNV).
Weiteres Potential zur ökologischwertvollen Begrünung sehen wir in der Gestaltung von Versickerungsanlagen. Es ist zu empfehlen, entsprechende Bestimmungen in § 20 SNV zu ergänzen.
Wir begrüssen, dass sowohl im Planungsberichtals auch in den SondernutzungsvorschriftenMassnahmen zur Vermeidung von unnötigen Lichtemissionen thematisiert sind. Dabei ist darauf zu ach-
ten, dass die für den ökologischenAusgleich und die Vernetzung dienende Grünzone möglichst dunkel gehalten wird.
3. 7 Wald
Östlich des Gestaltungsplanperimeters stockt Wald. Es besteht ein rechtskräftiger Waldgrenzenplan
(Waldgrenzenplan Nr. 2, beziehungsweise Nr. 2a). Die Baubereiche halten den gemass § 48 Abs. 1
lit. a BauG gegenüber Wäldern vorgegebenen Abstand von 18 m ein.
Die Bauzonengrenze liegt auf der Waldgrenze. Entlang dieser verlauft eine ausparzellierte Strasse.
Gemass dem Planungsbericht ist vorgesehen, diese Strasse zu einer Notzufahrt mit einer Breite von
4, 0 m auszubauen. Eine Verbreiterung für die Notzufahrt ist jedoch nicht erforderlich, Ausserdem ist
zu prüfen, ob die Strasse mit einem Fahrverbot belegt werden kann.
3.8 Umwelt
Belastete Standorte und Altlasten
Der nördliche Teil des Areals ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der
Nr. AA4254. 0008-3 eingetragen. Vom belasteten Standort geht nach aktueller Beurteilung keine
Umweltgefahrdung aus. Ob Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltlV) eingehalten werden kann, wird spä-
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testens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abgeklärt werden müssen. Dabei werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, die auf die Einhaltung von Art. 3
AltlV sowie die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material hinwirken.
Grundwasser
Der Geltungsbereich des GP befindet sich grundwasserstromabwarts der Grundwasserfassung
Hölzli l und grenzt direkt an die Grundwasserschutzzonen. Es gibt keine Einbauten unterhalb des
mittleren Grundwasserspiegels. Hinsichtlich Grundwasserschutz bestehen keine Vorbehalte.
3. 9 Hochwasserschutz
Der Perimeter befindet sich in der Gefahrenstufe gelb-weiss schraffiert mit einer Restgefahrdung
durch ein extremes Hochwasserereignis. Da kein Schutidefizitvorliegt, müssen keine Regelungen
und Massnahmen zum Hochwasserschutz formuliert werden.
3. 10 Archäologie
Die geplanten Baumassnahmen zur Realisierungdes Gestaltungsplans "Batapark Ost" tangieren
beziehungsweise beeinträchtigen die aktenkundige archäologische Fundstelle Nr. 180(A)66 "Nider-
riburg-Chleematt-Grindicher". Es handelt sich dabei um die ausgedehnten Reste eines römischen
Gutshofes. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei den Bodeneingriffen zur Realisierung der Bauvorhaben archäologische Hinterlassenschaften angetroffen werden; sie müssen vor
ihrer unwiederbringlichen Zerstörung fachgerecht untersucht werden.
Die Kantonsarchaologie istvon der Bauherrschaft zwei Wochen vor Beginn der ersten Bodeneingrif-
fe zu benachrichtigen. Voruntersuchende Bodeneingriffe wie zum Beispiel geologische Sondierun-
gen sind der Kantonsarchaologie sofort zu melden. Weitergehende Weisungen der Kantonsarchaologie sind verbindlich.
Unabhängig vom Mitwirken der Kantonsarchäologie muss bei einem archäologischen Fund (Mauer-
reste, Ziegelfragmente, Bodenverfarbungen, Steinkonzentrationen und Kleinfunde wie Scherben
oder Knochen usw. ) die Arbeit an der betreffenden Stelle selbständig unterbrochen und unverzüglich
die Kantonsarchaologie in Brugg (056 462 55 19/00) benachrichtigt werden.
3. 11 Sondernutzungsvorschriften
Die Gemeinde Möhlin hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und
Messweisender IVHB angepasst. Solange eineAnpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Be-
Stimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verord-
nung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführtsind
(§ 64 Abs. 1 BauV).
§8
Vorliegend handelt es sich nicht um Baubereiche gemass geltender Definition vor der
Übernahme der IVHB. Weil die Baubereiche als Baufelder nach bisherigem Verständnis zu lesen sind, ist dies entsprechend in § 8 SNV noch zu regeln.
§ 8 Abs. 2
Im Umkehrschluss ist in Baubereich 5 nur ein Bebauungsmuster zulässig(welches ist
offen). Ist dies korrekt/gewollt? Bitte im Planungsbericht entsprechend erläutern.
§ 21 Abs. 2 Da nicht erforderlich, bitte anpassen: ... maximal 3, 00 m zu beschränken. Der Bau
einer Ausweichstelle zum Kreuzen ist zulässig.
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4. Zusammenfassung, weiteres Vorgehen
Die Abteilung Raumentwicklung hat die Vorlage gemäss § 23 Abs. 1 BauG vorgeprüft. Sie erfüllt die
Genehmigungsanforderungen an Nutzungsplane nach § 27 Abs. 2 BauG (Rechtmässigkeit, ObereinStimmung mit kantonalem Richtplan und regionalen Sachplanen, angemessene Berücksichtigung
kantonaler und regionaler Interessen). Der abschliessende Vorprüfungsbericht enthalt noch wichtige
Hinweise im Sinne der allgemeinen Beratung (§ 23 Abs. 2 BauG). Diese sind bei den weiteren Ver-
fahrensschritten zu berücksichtigen. Ein vorbehaltloser Genehmigungsantrag kann in Aussicht gestellt werden.
Die Vorlage kann nach der Anpassung öffentlich aufgelegt werden. Das Ergebnis der Waldfeststellung ist gleichzeitig zu publizieren und öffentlich aufzulegen.
Die Genehmigungsbehörde und die Beschwerdebehörde sind nicht an die Beurteilung der Verwal(ung gebunden.
tCTIto)
Michael Rothen
Sektionsleiter
iristian Brodmann
Kreisplaner
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Kopie an (mit Vorprüfungsbericht)
• PLANAR, AG für Raumentwicklung, Rigistrasse 9, 8006 Zürich
• BKS/Kantonsarchaologie, Gh. Reding
• BKS/Denkmalpflege, P. Mayer
• BVU/ALG/WB, M. Serraino
• BVU/ALG/N+L, 0. Bruggisser
• BVU/AfU, R. Sägesser
• BVU/AW/KFM. N. Osterwalder
BVU/AVK, U. Studer
• BVU/ARE/SF/OBP, S. Flükiger
• BVU/ARE/RO, A. Huber
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