Leipzig/Halle - Engel & Völkers

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2015/2016 · Leipzig/Halle
Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig
Residential Investment Leipzig
Eine florierende Wirtschaft und neue Arbeitsplätze
verbunden mit steigenden Bevölkerungszahlen machen
die Region Leipzig-Halle zu einem der „Hotspots“ im
Osten Deutschlands. Insbesondere der Leipziger Markt
für Wohn- und Geschäftshäuser spiegelt dies sehr deutlich wider. So ist Leipzig nach Berlin der Markt mit den
meisten gehandelten Objekten.
2014 wurden 806 Verkäufe gezählt. Im Vergleich zu 2013
ist dies ein leichtes Plus von 1,5 %. Das Umsatzvolumen
stieg mit einem Plus von fast 20 % deutlich überproportional auf knapp 529 Mio. EUR. Die Nachfrage hat nochmals einen deutlichen Schub erhalten. Das Angebot reicht
bei weitem nicht aus. Nach wie vor profitiert der Leipziger Markt aber davon, dass viele Hausbesitzer nicht aus
Leipzig kommen und das gegenwärtige Preisniveau zum
Verkauf nutzen. Dabei ist die Vermarktungsdauer weiter
gesunken. Häufig werden Kaufangebote noch am selben
Tag eingereicht.
Hauptsächlich deutsche, überregional agierende Investoren sind aktiv, denen die Preise in Berlin, Hamburg oder
München zu hoch geworden sind. Dabei wird Leipzig
aber immer weniger als Ausweichstandort, sondern als
direktes Ziel von Anlegern gesehen. Auch Investoren aus
Leipzig bieten stärker mit, haben aber nur einen geringen
Anteil am Umsatz. Ausländische Interessenten wie Israelis, Briten und Österreicher werden ebenfalls aktiver.
Gekauft wird in allen Lagen, wenngleich die besseren
Lagen bevorzugt werden. Bei den Mehrfamilienhäusern
wurden im Bezirk „Osten“ mit 154 die meisten Objekte
gehandelt (21 %). 142 waren es in „Altwest“ (20 %).
„Mitte“ brachte es nur auf 53 (7 %), doch dort waren die
durchschnittlichen Objektwerte mit 1,3 Mio. EUR am
höchsten.
Die Faktoren sind in allen Lagen gestiegen und haben in
der Spitze die 20er-Grenze überschritten. 2015 wird die
Zahl der Verkäufe bei weiter steigenden Preisen voraussichtlich auf dem gegenwärtig hohen Niveau bleiben.
A flourishing economy and new jobs combined with a
growing population make the region Leipzig-Halle one
of the “hotspots” in eastern Germany. This is particularly
reflected in the market for residential investment in
Leipzig which after Berlin is the market with the most
traded properties.
In 2014 a total of 806 sales were recorded, in comparison
with 2013 a slight plus of 1.5 %. The turnover volume
rose clearly disproportionately with a plus of almost
20 % to just below 529 million euros. There has also
been another distinct surge in demand. The supply is
far too insufficient to meet this. However, the market in
Leipzig benefits from the fact that many property owners
do not come from Leipzig and are taking advantage of
the current price level to sell, also causing the marketing
period to drop even further. Bids are often submitted the
very same day.
Buyers are mainly German investors who are active on
a nationwide basis, but for whom the prices in Berlin,
Hamburg or Munich are too high. As a result Leipzig is
becoming increasingly less an alternative location, but
rather a direct target for investors. In addition, investors
from Leipzig are bidding more actively, but are only
responsible for a low share of the turnover. Potential
foreign buyers such as Israelis, Britons and Austrians are
also becoming more active. Properties are being bought
in all locations, but the better locations are preferred.
As far as apartment buildings are concerned, the most
properties were traded in the district “Osten” with 154
deals (21 %). The figure was 142 in “Altwest” (20 %).
“Mitte” only contributed 53 sales (7 %) although the
average value per property there was the highest at
1.3 million euros.
Multipliers have risen in all locations and have exceeded
the 20 limit in their peak. In 2015, in view of the everincreasing prices, the number of sales will probably
remain at its currently high level.
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
2020
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
518,9
522,9
510,0
520,8
531,6
539,0
564,5
581,5
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
288,3
290,4
286,5
292,6
298,6
302,8
318,9
328,5
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
1,80
1,78
1,78
1,78
1,78
1,78
1,77
1,77
*Stand:/As of: 30.09.2014
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), Bertelsmann Stiftung, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Leipzig/Halle
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2015
10,0
mittlere Lage/average location
9,0
Lage/Location
in %
7,0
6,0
5,0
4,0
Inflationsrate/inflation rate
3,0
Umlaufrendite*/current yield*
2,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2012
2013
2014
0
Anzahl/Number
757
609
794
806
820
800
661
400
300
200
100
2011
2012
2.500
gew. Mittel
min.
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average
Transaction volume
500
2010
2.000
EUR/m²
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
900
1.500
1.000
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
800
500
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsanzahl*
0
630
2015
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
600
780
Mittel
average
1. Hj.
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/
german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating
700
1.200
Gut
good
Einfach
basic
1,0
0,0
1.780
Sehr gut
prime
gute Lage/good location
8,0
575
600
529
500
550
443
389
400
300
221
250
200
100
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Leipzig - Residential Investment locations
Seehausen
A14
Lindenthal
Wiederitzsch
LützschenaStahmeln
Wahren
A9
PlaußigPortitz
MockauNord
Gohlis-Nord
Möckern
Eutritzsch
Thekla
MockauSüd
Gohlis-Mitte
Heiterblick
SchönefeldGohlis-Süd
SchönefeldOst
Böhlitz-Ehrenberg
Zentrum- Abtnaundorf
Paunsdorf
Nord
Leutzsch
Zentrum- NeuSellerhausenZentrumVolkmars- Stünz
Ost
schöneNordwest
dorf
Burghausenfeld
Engelsdorf
Zentrum
Rückmarsdorf
Altlindenau
AngerZentrumCrottendorf
NeuWest
Reudnitzlindenau Lindenau
Mölkau
Zentrum-Süd
Thonberg
Baalsdorf
ZentrumPlagwitz
Schönau
Südost
Schleußig Südvorstadt
Stötteritz
GrünauMiltitz GrünauNord
Grünau- Ost
KleinMitte
Marienzschocher
GrünauConnewitz brunn
Holzhausen
Siedlung
Probstheida
LausenGrünau
Lößnig
Großzschocher
Dölitz-Dösen
Kleinpösna
Meusdorf
Liebertwolkwitz
Markkleeberg
KnautkleebergKnauthain
Althen-
Übersicht
A9
0
Halle (Saale)
HartmannsdorfKnautnaundorf
10
A38
A14
A143
Leipzig
A38
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Prime location
Good location
Commercial/Industrial area
Green area
Einfache Lage
Average location
Basic location
Waters
Indikator
Indicator
2012
2013
2014
2015
Trend




Faktor
15,0 – 18,0
15,0 – 19,5
15,0 – 19,8
15,5 – 22,0
Multiplier
13,4 – 17,0
13,4 – 18,0
13,5 – 18,0
13,6 – 18,5
11,8 – 14,5
11,8 – 14,5
11,8 – 14,5
12,0 – 15,0
8,5 – 11,5
8,5 – 11,5
8,5 – 12,0
8,5 – 12,5
6,30 – 8,30
6,30 – 10,00
6,50 – 10,50
6,80 – 12,00
5,40 – 8,00
5,40 – 8,00
5,50 – 8,00
5,60 – 8,50
4,50 – 6,10
4,50 – 6,50
4,80 – 6,50
4,80 – 6,60
3,30 – 4,50
3,30 – 4,50
3,50 – 4,80
3,50 – 4,90
Whg.-Mieten in EUR/m2
Residential rents in EUR/m
2
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Leipzig/Halle




km
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden,
ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial
GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held
responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last
update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Leipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Wohn- und Geschäftshäuser Halle
Residential Investment Halle
Das in direkter Nachbarschaft gelegene Halle mit rund
232.000 Einwohnern weckt zunehmend das Interesse
von Investoren, die eigentlich nur Leipzig im Visier hatten. Dies wirkt sich auf das Transaktionsvolumen aus. So
wurde 2014 mit 181 gehandelten Wohn- und Geschäftshäusern die Verkaufszahl des Vorjahres zwar geringfügig
unterschritten, allerdings bei gleichzeitig deutlich gestiegenem Umsatzvolumen von mehr als 123 Mio. EUR. Im
Vergleich zu 2013 ist das ein kräftiger Anstieg von knapp
41 %. Der durchschnittliche Objektwert erhöhte sich von
465.000 EUR auf mehr als 680.000 EUR und zeigt, dass
2014 auch in Halle größere Objekte gehandelt wurden als
im Vorjahr.
Der Preisanstieg in der Saalestadt ist nicht so dynamisch
wie in Leipzig und die Einstiegspreise sind deutlich niedriger. Immer mehr Investoren sehen Halle als interessante
Beimischung, um die Rendite ihres Portfolios zu verbessern. Insgesamt sind in Halle einheimische Anleger noch
sehr viel stärker vertreten als in Leipzig.
Halle hat den Strukturwandel hinter sich gelassen und gewinnt an Attraktivität. Dies zeigt sich an der stabilen Bevölkerungszahl. Darunter sind auch viele Studenten, die
an der 500 Jahre alten Martin-Luther-Universität studieren – eine der Eliteuniversitäten für Juristen in Deutschland. Gerade die schön sanierten zentralen Lagen aus der
Gründerzeit werden sowohl von Mietern als auch Investoren favorisiert. Hier liegen die Mieten sogar über dem
Leipziger Niveau. Die starke Nachfrage führt dazu, dass
weitere Teile der zentrumsnahen Stadtlagen aufgewertet
bzw. entwickelt werden.
In den guten Lagen liegen die Faktoren zwischen 12,1
und 14,8 mit weiter steigender Tendenz. Aber mit einem
Unterschied von fast drei Faktoren zu vergleichbaren Lagen in Leipzig bietet Halle sehr attraktive Renditen mit
geringem Risiko. Wir gehen für 2015 von einer Verkaufszahl auf dem Niveau des Vorjahres aus.
With a population of around 232,000 the immediate
neighbour, Halle is increasingly arousing the interest
of investors who primarily had their eyes on Leipzig.
This is having its impact on the transaction volume. In
2014, although the sales figure of 181 traded residential
investments fell slightly short, there was a simultaneous,
distinct rise in the turnover volume of more than 123
million euros. In comparison with the previous year,
this is a drastic rise of just below 41 %. The average
value per property increased from 465,000 to more than
680,000 euros and indicates that also in Halle larger
properties were sold than in the previous year.
The rise in prices in the city by the Saale is not so dynamic
as in Leipzig, and the initial prices are much lower. More
and more investors regard Halle as an interesting blend
for improving returns on their portfolios. On the whole
local investors are still much more strongly represented
than in Leipzig.
Halle has left the structural change behind it and is
gaining in attractiveness. This is apparent in the stable
population figure that also includes many students at the
500-year-old Martin Luther University, one of the most
elite universities in Germany for studying law. Both
tenants and investors are tending to give preference to
the beautifully refurbished properties in Wilhelminian
style in central locations. Here the rents are even above
the level of Leipzig. As a result of the strong demand
further parts of the more central city locations are being
upgraded or developed.
In good locations the multipliers lie between 12.1 and
14.8 with a continuously rising tendency. However, with
a difference of almost three multipliers to comparable
locations in Leipzig, Halle offers very attractive yields at
low risk. For 2015 we expect a sales figure on the level of
the previous year.
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
2020
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
232,3
233,0
230,5
231,4
231,6
231,4
229,8
228,8
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
129,8
129,7
130,8
131,5
131,6
131,5
131,3
131,5
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
1,79
1,80
1,76
1,76
1,76
1,76
1,75
1,74
*Stand:/As of: 30.09.2014
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Leipzig/Halle
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2015
10,0
9,0
mittlere Lage/average location
6,0
Lage/Location
in %
7,0
gute Lage/good location
5,0
4,0
Inflationsrate/inflation rate
3,0
Umlaufrendite*/current yield*
2,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2012
2013
0
170
159
100
50
2011
2012
gew. Mittel
min.
800
1.000
1.200
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Halle, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
190
181
150
2010
600
EUR/m²
Transaction volume
188
163
400
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
184
200
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsanzahl*
Anzahl/Number
370
2015
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
0
600
Mittel
average
1. Hj.
2014
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/
german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating
200
900
Gut
good
Einfach
basic
1,0
0,0
980
Sehr gut
prime
8,0
150
110
100
75
125
123
125
87
72
71
54
50
25
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Halle, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Halle - Residential Investment locations
Seeben
Lettin
Mötzlich
Gottfried-KellerTrotha Siedlung
Frohe Zukunft
Heide-Nord/
Blumenau
Dölau
Tornau
Industriegebiet Nord
B100
Kröllwitz
Landrain
Giebichenstein Paulusviertel Thaerviertel
Diemitz
Nördliche
Innenstadt
der
DR FreiAltstadt
imfelde
Dölauer Heide
Heide-Süd
Nördliche
Neustadt
Nietleben
B80
Südliche
Westliche NeustadtNeustadt
Südliche
Innenstadt
Saaleaue
Gewerbegebiet
Neustadt
Böllberg/
Wörmlitz
A143
SAA
LE
Reideburg
Büschdorf
A14
Lutherplatz
Gesundbrunnen
Südstadt
Dautzsch
Dieselstraße
Damaschkestraße
B6
Kanena/
Bruckdorf
B91
Silberhöhe
Ammendorf/
Beesen
Radewell/
Osendorf
Planena
Übersicht
A9
0
Halle (Saale)
10
A14
A143
Leipzig
A38
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Prime location
Good location
Commercial/Industrial area
Green area
km
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden,
ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial
GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held
responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last
update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Halle - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Einfache Lage
Average location
Basic location
Waters
Indikator
Indicator
2012
2013
Faktor
12,3 – 15,0
12,8 – 16,0
Multiplier
10,8 – 14,0
11,5 – 14,2
9,0 – 12,0
9,5 – 12,2
9,8 – 12,5
9,9 – 12,6
6,0 – 9,5
6,5 – 9,8
6,5 – 10,0
6,5 – 10,2
6,00 – 9,30
6,00 – 9,50
6,30 – 9,60
6,30 – 10,00
5,00 – 8,20
5,00 – 8,30
5,30 – 8,50
5,40 – 8,60
4,10 – 5,50
4,30 – 5,80
4,30 – 6,00
4,30 – 6,10
3,20 – 4,80
3,30 – 5,00
3,30 – 5,00
3,30 – 5,00
Whg.-Mieten in EUR/m2
Residential rents in EUR/m
2
2014
2015
Trend
13,0 – 16,5
13,2 – 16,6
12,0 – 14,5
12,1 – 14,8








Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Leipzig/Halle
EuV Immobilien Sachsen GmbH
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Büro Leipzig:
Burgplatz 2 · 04109 Leipzig
Tel. + 49-(0)341-46 37 62 10
[email protected]
Büro Halle:
Hansering 14 · 06108 Halle
Tel. + 49-(0)345-47 04 96 0
[email protected]

Download Report