Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2015/2016 · Berlin Wohn- und Geschäftshäuser Berlin Residential Investment Berlin Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser zeigt sich weiterhin als der bedeutendste Markt mit den meisten Verkäufen und dem höchsten Umsatzvolumen in Deutschland. Dabei hat er eine gewisse Reifephase erreicht. Die während der zurückliegenden Jahre häufig zu beobachtende „Buy-and-sell“-Strategie der Investoren ist einem „Buy-and-hold“ gewichen. So hat die Dynamik nachgelassen. Während 2013 die Zahl der Transaktionen (ohne Wohnportfolios) noch nahezu das Vorjahresergebnis erreichte, sank 2014 die Zahl der registrierten Verkäufe um mehr als 400 auf nunmehr 1.087. Dies entspricht einem Minus von 28 %. Weiterhin hohe Nachfrage Das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern wird immer begrenzter. Dies macht sich auch bei Portfolios bemerkbar. Von rückläufigen Verkaufszahlen waren alle Berliner Bezirke betroffen. Lediglich in Hellersdorf wurden fünf Objekte mehr gehandelt als noch im Vorjahr. Den stärksten Rückgang verzeichnete Neukölln. Dabei bleibt die Nachfrage u. a. wegen des niedrigen Zinsniveaus und des Mangels an Anlagealternativen hoch. Themen wie die „Mietpreisbremse“ haben momentan keine Auswirkungen auf die Nachfrage. Dies gilt auch für die verstärkte Ausweisung von Milieuschutzgebieten. Dort sind allerdings weniger Aufteiler als vielmehr Investoren zu finden, die ihre Mietobjekte langfristig im Bestand halten wollen. Periphere Lagen stärker im Fokus In den zentralen Lagen werden Immobilien unabhängig von der Objektqualität gehandelt. In den Rand- Berlin’s market for residential investment continues to be the most significant with the most sales and the highest turnover volume in Germany. The market has reached a certain stage of maturity. The investors' “buy-and-sell” strategy frequently seen over the past years has given way to “buy-and-hold”, thus reducing the dynamics. Whereas in 2013 the number of transactions (without residential portfolios) still almost reached the previous year’s result, in 2014 the number of sales dropped by more than 400 to 1,087, corresponding to a minus of 28 %. Continued strong demand The range of residential investment opportunities is becoming more and more limited. This is also noticeable with portfolios. All districts of Berlin have been hit by decreasing sales figures, with the exception of Hellersdorf where five properties more were sold than during the previous year. The strongest decline was in Neukölln. However, the demand is still high due to the low interest rate and the lack of investment alternatives. Topics such as “rent control” are currently having no effect on demand. This also applies to the increased allocation of conservation areas, but here there appear to be less dividers than investors who in the long term wish to keep their rental properties in their portfolios. More focus on periphery locations In central locations properties are negotiated irrespective of their quality. On the periphery properties without a great refurbishment backlog are sought after. At the same time periphery locations are becoming increasingly desirable for investors due to the shortage of offers in central Bevölkerung und private Haushalte Population and private households 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2020 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 3.442,7 3.460,7 3.326,0 3.375,2 3.421,8 3.452,9 3.527,6 3.567,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 1.937,9 1.951,9 1.879,1 1.906,9 1.933,2 1.961,9 2.015,8 2.050,4 1,78 1,77 1,77 1,77 1,77 1,76 1,75 1,74 Ø Haushaltsgröße Av. size of household * Stand:/As of: 30.09.2014 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Berlin Rendite versus Inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Yield versus inflation Sales price 1st half 2015 8,0 mittlere Lage/average location 7,0 3.300 gute Lage/good location Sehr gut prime Lage/Location 6,0 in % 5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate 3,0 Umlaufrendite*/current yield* 2.300 Gut good 1.850 Mittel average 2,0 1.250 Einfach basic 1,0 0,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2012 2013 1. Hj. 2014 0 1.000 2.000 2015 3.000 4.000 EUR/m² gew. Mittel min. * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsvolumen* Number of transactions Transaction volume 1.800 1.600 1.580 1.648 1.502 1.500 Anzahl/Number 1.400 1.200 1.200 1.087 1.000 1.000 800 600 400 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million Transaktionsanzahl* 4500 4000 3.625 3000 3.822 3.712 3.800 3.387 3500 3.100 2.925 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return. bezirken sind Objekte ohne größeren Sanierungsstau gefragt. Gleichwohl stehen periphere Lagen aufgrund des Angebotsmangels in den Zentralbereichen immer mehr im Fokus der Investoren. Deutliche Umsatzsteigerungen verzeichneten insbesondere Spandau (von 120 auf 430 Mio. EUR) und Reinickendorf (von 110 auf 360 Mio. EUR). Einen starken Umsatzrückgang um 42 % gab es hingegen im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo das Transaktionsvolumen im Jahr 2014 bei 473 Mio. EUR lag. Nach Berlin-Mitte (546 Mio. EUR) war dieser Bezirk aber weiterhin die nachgefragteste Lage der Bundeshauptstadt. Ohnehin sind alle Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings für Investoren äußerst interessant. Durchschnittspreise stark gestiegen Trotz des starken Rückgangs der Zahl der Transaktionen verringerte sich das dazugehörige Verkaufsvolumen nur leicht um rund 3 % auf 3,71 Mrd. EUR. Dabei wurden vermehrt größere Objekte gehandelt. So stieg die Durchschnittsfläche im selben Zeitraum von 1.560 auf 2.270 m². Der Durchschnittspreis pro Immobilie lag 2014 dann auch mit rund 3,4 Mio. EUR deutlich über dem Vorjahreswert (2013: 2,5 Mio. EUR). Vermehrt ausländische Investoren Die Faktoren und die Preise steigen in allen Lagen weiter an, wobei der Preisdruck in den zentralen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings erheblich stärker wird. Während Berliner Investoren 2014 mit einem Anteil von 55 % zurückhaltender waren als im Vorjahr (67 %), sind ausländische Anleger mit 22 % (2013: 12 %) wieder verstärkt am Markt aktiv. Auch der Anteil institutioneller, eigenkapitalstarker Investoren hat zugenommen, zumal vermehrt großvolumigere Objekte am Markt gehandelt wurden. Berlin boomt weiter Berlin boomt weiter mit deutlich steigenden Einwohnerund Haushaltszahlen. 2014 hat die Bundeshauptstadt während der ersten neun Monate schon mehr als 30.000 Einwohner hinzugewonnen. Auch wenn die Neubauzahlen steigen, bleibt der Druck auf die Mieten bei immer noch knappem Wohnraum bestehen. Das Preiswachstum wird vorerst anhalten, sich aber abschwächen. 2015 wird der Markt auch weiterhin von einem Angebotsmangel limitiert werden. Eine Verkaufszahl auf dem Vorjahresniveau zwischen 1.000 und 1.200 ist wahrscheinlich. Das Umsatzvolumen kann bei ähnlich großen gehandelten Objekten wie 2014 und weiter steigenden Preisen 3,8 Mrd. EUR erreichen. areas. Distinct increases in turnover are being recorded in particular in Spandau (from 120 to 430 million euros) and Reinickendorf (from 110 to 360 million euros). On the other hand, the district Charlottenburg-Wilmersdorf is experiencing a strong decline in turnover by 42 % with a transaction volume in 2014 of 473 million euros. However, after Berlin-Mitte (546 million euros), this district was the most sought-after location in the federal capital. In any case, all properties within the S-bahn circuit are of great interest to investors. Strong rise in average prices Despite the strong decline in deals the corresponding sales volume fell slightly by around 3 % to 3.71 billion euros, whereby more and more large properties exchanged hands. For instance, the average space rose from 1,560 to 2,270 m² within the same period. With around 3.4 million euros the average price per property in 2014 was well above the previous year’s figure (2013: 2.5 million euros). Increasingly more foreign investors The multipliers and prices are continuing to rise in all locations, whereby the price pressure in central locations within the S-bahn circle is becoming considerably stronger. Whereas in 2014 in Berlin investors with a share of 55 % were more reticent than in the previous year (67 %), foreign investors with 22 % (2013: 12 %) are again extremely active on the market. The share of institutional, high-equity investors has also increased, especially as more and more large-volume properties were traded. Berlin still booming Berlin continues to boom with distinctly rising population and household figures. In 2014 the federal capital gained more than 30,000 new inhabitants during the first nine months. Even if the number of new constructions is growing, the pressure on rents still exists with a persistently low supply of housing. The rise in prices will continue for the time being, but will eventually weaken. In 2015 the market will still be restricted by the shortage of offers. A sales figure similar to last year of between 1,000 and 1,200 is probable. With property sizes like those in 2014 and ever-rising prices, the turnover volume can reach 3.8 billion euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Berlin Berlin - Residential Investment locations A111 A11 Waidmannslust A114 Pankow Weißensee Hohenschönhausen Reinickendorf A10 Wedding Prenzlauer Berg Marzahn Spandau Hellersdorf Mitte Charlottenburg Friedrichshain Tiergarten Lichtenberg Kreuzberg Schöneberg HAVEL Wilmers- A100 dorf Neukölln SP RE E A115 Treptow Tempelhof A113 Adlershof Köpenick Steglitz Zehlendorf A117 A10 © Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Prime location Good location Average location Basic location Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Commercial/Industrial area Green area Waters Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Berlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Indikator Indicator 2012 2013 2014 2015 Faktor 18,5 – 25,0 20,0 – 25,0 20,0 – 26,0 22,0 – 30,0 Multiplier 16,5 – 22,5 18,0 – 22,5 18,0 – 22,5 20,0 – 24,0 14,0 – 17,0 15,5 – 18,0 16,0 – 19,0 18,0 – 21,0 12,0 – 14,5 13,5 – 16,0 13,5 – 16,5 16,5 – 18,0 10,00 – 20,00 12,00 – 23,00 12,00 – 23,00 12,00 – 23,00 8,00 – 13,00 8,50 – 14,00 8,50 – 14,00 8,50 – 14,00 6,00 – 10,00 7,00 – 10,00 7,00 – 10,00 7,00 – 10,00 5,00 – 7,00 5,50 – 8,00 5,50 – 8,00 6,00 – 8,00 Whg.-Mieten in EUR/m2 2 Residential rents in EUR/m Trend Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Berlin Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 · [email protected]
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