4. Passivlegitimation des Vermieters

Mandantenveranstaltung 2015 am 04.06.2015
Malte Monjé
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
„Mietpreisbremse: Auswirkungen einer berechtigten
Rüge – Folgen für den Immobilienerwerb“
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Übersicht
1. Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 in Berlin
2. Überhöhter Mietzins und Rüge
3. Rückzahlungspflicht
4.
4.1
4.2
4.3
Passivlegitimation des Vermieters
Veräußerer
Erwerber
Zwischenspiel
5. Folgen für den Grundstückskaufvertrag
5.1 Gestaltungsziele aus Sicht des Verkäufers
5.2 Gestaltungsziele aus Sicht des Erwerbers
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1. Mietpreisbremse ab 1. Juni 2015 in Berlin
Die Höhe der wirksam in einem neuen Wohnraummietvertrag zu vereinbarenden Miete wird für fünf Jahre
begrenzt. Die Grenzen der Miethöhe sind:
- grundsätzlich alternativ die Vormiete oder
ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %.
die
Neubauten
und
umfänglich
modernisierte
Wohnungen fallen nicht (bzw. bei der ersten Vermietung)
nicht unter die Mietpreisbremse.
- bei einer (kleinen) Modernisierung kann der Vermieter
die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% und dem
Modernisierungszuschlag (11%) verlangen
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2.
Überhöhter Mietzins und Rüge
Grundsätzlich kann der Mieter erst nach einer Rüge die
Rückzahlung danach fälliger überhöhter Mieten verlangen. Bis
zur Rüge verbleibt der Mietzins dem Vermieter (entspricht
dem Vorbehalt bei vollständiger Mietzinszahlung trotz
Mangels).
Hinweis 1: keine Strafbarkeit bei zu viel verlangter Miete
Hinweis 2: die nach Prüfung verbleibende Miete ist nicht
geringer als die ohnehin nur zulässige Miete.
Hinweis 3: ab 1.6.2020 gilt wieder die vereinbarte Miete
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3.
Rückzahlungspflicht
Stellt sich nach der Rüge heraus, dass der verlangte Mietzins
überhöht war, muss der Vermieter überhöhte Beträge zurückzahlen.
Wer aber ist „der Vermieter“?
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4.
Passivlegitimation des Vermieters
Ausgangsfall: Miete überhöht, Vermieter muss zurückzahlen.
Wer ist im Falle eines Verkaufs wann Vermieter?
Verkäufer
Erwerber
Kauf bricht nicht Miete
Mieter
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4.
Passivlegitimation des Vermieters
Im Moment der Umschreibung im Grundbuch wechselt das
Eigentum auf den Erwerber und gleichzeitig tritt er auch mit allen
Rechten und Pflichten in den Mietvertrag als Vermieter ein.
Verkäufer
Erwerber
Kauf bricht nicht Miete
Mieter
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4.1 Passivlegitimation des veräußernden Vermieters
Bis zu dieser Eigentumsumschreibung bleibt der Verkäufer
Vermieter und schuldet auch die Rückzahlung der bis dahin (nach
Rüge) übersetzt gezahlten Miete.
Der Mieter muss auch nach Eigentumsumschreibung seinen
früheren Vermieter (den Veräußerer) verklagen, will er die bis dahin
überzahlten Mieten zurück.
Wie kann sich der Verkäufer / Ex-Vermieter verteidigen?
- Vormiete
- ortsüblich plus 10 %,
- ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag
- Neubau oder umfängliche Modernisierung
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4.2 Passivlegitimation des Erwerbers
Ab der Eigentumsumschreibung ist der Erwerber Vermieter und
schuldet auch die Rückzahlung der ab dann übersetzt an ihn
gezahlten Miete.
Mieter muss ggf. den neuen Eigentümer verklagen.
Wie kann sich der Erwerber / Neu-Vermieter verteidigen?
- Vormiete
- ortsüblich plus 10 %,
- ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag
- Neubau oder umfängliche Modernisierung
- Hinweis auf die ihm nicht erklärte Rüge hilft nicht
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4.3 Zwischenspiel
Wer schuldet die Rückzahlung im Falle des vereinbarten Nutzenund Lastenwechsels bei gleichzeitiger Vereinbarung, dass ab
diesem Zeitpunkt der Erwerber wie ein Vermieter ermächtigt sein soll
und ihm die Mieten ab diesem Zeitpunkt abgetreten werden?
V vermietet an M. Die Miete ist überhöht, M rügt das. Am 30.9.
verkauft V an E. Nutzen- und Lastenwechsel wird zum 1.1. des
Folgejahres vereinbart, Eigentumsumschreibung erfolgt am 31.12.
des Folgejahres. M zahlt wie ihm mitgeteilt ab 1.1. an E. Wer zahlt
für welchen Monat an M zurück?
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4.3 Zwischenspiel
V vermietet an M. Die Miete ist überhöht, M rügt das. Am 30.9. verkauft V an E. Nutzen- und
Lastenwechsel wird zum 1.1. des Folgejahres vereinbart, Eigentumsumschreibung am 31.12. des
Folgejahres. M zahlt wie ihm mitgeteilt ab 1.1. an E. Wer zahlt für welchen Monat an M zurück?
1. Vor dem 1.1. zahlt V., nach dem 31.12. zahlt E.
2. Dazwischen gilt Folgendes:
- § 556g BGB regelt den Rückforderungsanspruch, der sich nach
dem Gesetz gegen den Vermieter richtet.
- Zahlungen erhalten hat aber E.
- Da aber schon die Abtretung der Mietforderung „fehlerhaft“
(teilnichtiger Mietzins) war, schuldet tatsächlich V die
Rückzahlung! M muss sich an V wenden.
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5. Folgen für den Grundstückskaufvertrag
Zur Erinnerung: beide Vermieter (alter und neuer) können sich wie
folgt verteidigen:
- Vormiete
- ortsüblich plus 10 %,
- ortsüblich plus 10 % plus 11% Modzuschlag
- Neubau oder umfängliche Modernisierung
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5.1 Folgen für den Grundstückskaufvertrag
Gestaltungsziele aus Sicht des Verkäufers
1. Wenn der V die Rüge des M erhielt, muss er mit einer
Inanspruchnahme rechnen. Er benötigt später ggf. alle Unterlagen,
um die Nachweise etwa zur Vormiete, zur ortsüblichen
Vergleichsmiete oder zu den Kosten der Modernisierung zu führen.
2. Will V die von ihm mitgeteilte Soll- oder Istmiete garantieren?
3. V will wohl Haftung des E, falls V für die Zeit zwischen Nutzenund Lastenwechsel und Grundbuchumschreibung in Anspruch
genommen wird.
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5.2 Folgen für den Grundstückskaufvertrag
Gestaltungsziele aus Sicht des Erwerbers
1. E will wissen, ob es schon eine Rüge im Sinne der
Mietpreisbremse gab.
2. E will alle Unterlagen erhalten, um sich später gegen Rügen
wehren zu können. Er braucht ggf. alte Mietverträge, letzte
Mieterhöhungen, aber auch alles zum Baujahr und zu den
Kosten der letzten Modernisierungen.
3. Er will gesicherte Zusagen zur Miete! Die Addition der Zahlen
der Mietverträge oder der letzten Mieterhöhungen haben keine
abschließende Aussagekraft mehr.
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Sonderproblem Kaution
Eine Kaution kann bei Wohnraum nur bis zur Höhe der dreifachen
zulässigen Nettokaltmiete wirksam vereinbart werden. Überschreiten der Vorgaben der Mietpreisbremse: Die Kaution wurde zu
weitgehend bezahlt – Teilrückforderungsanspruch des Mieters.
Der Mieter kann aber nur nach Rüge Zahlungen zurückfordern, was
ist dann mit der vor der Rüge geleisteten Kaution?
Der Einwand der fehlenden Rüge aus § 566g BGB greift nur für
Miete, nicht für sonstige Forderungen.
Grundstückskaufvertrag: da i.d.R. E die Kautionen erhält, fragt
sich, wer ggf. zurückzahlen muss. Dies ist bislang ungeklärt, die
Kaufvertragsparteien sollten daran denken und die Risiken verteilen.
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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