Preisspirale für Eigentumswohnungen bremsen – Neubau

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06 / 2015
Preisspirale für Eigentumswohnungen
bremsen – Neubau vorantreiben
Der Neubau ist und bleibt die einzige wirklich sinnvolle Maßnahme, um die Situation auf angespannten Wohnungsmärkten zu beruhigen. Nur so kann der Bedarf an Wohnraum gedeckt sowie
die Preis- und Mietanstiege gestoppt oder zumindest verlangsamt werden. Projektentwicklern
und Investoren werden derzeit jedoch zahlreiche Steine in den Weg gelegt: Zum einen steigen die
Baukosten seit Jahren, sodass sich der Neubau von Wohnungen nur rechnet, wenn hohe Mieten
und Kaufpreise angesetzt werden. Zum anderen werden Neubauprojekte nicht selten von Politik
und Stadtbevölkerung erschwert oder sogar blockiert, was Investoren zunehmend abschreckt. Um
eine Entlastung der Wohnungsmärkte in den Ballungszentren Deutschlands herbeizuführen, sollten Anreize geschaffen werden, die den Neubau für Investoren attraktiver machen. Eine wichtige
Maßnahme ist, die Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen. Zudem müssen Lasten gesenkt
und die Akzeptanz für Neubauprojekte innerhalb der Gesellschaft gestärkt werden.
Strenge energetische Vorschriften treiben Baukosten
Vor allem immer strengere staatliche Auflagen führen dazu, dass Bauherren für Neubauprojekte immer tiefer in die Tasche greifen müssen. Besonders stark ins Gewicht fallen dabei die
stetig verschärften energetischen Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV). So ergab
eine jüngst veröffentlichte Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge), dass
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zwei Drittel der seit 2000 erfolgten Kostensteigerungen als eine direkte Folge der EnEV angesehen werden können. Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge kam es 2002 zum bislang
kräftigsten Preisanstieg im Wohnungsbau, als die EnEV eingeführt wurde. Auch die nachfolgenden Preissprünge waren jeweils nach einer Verschärfung der EnEV-Anforderungen 2007
und 2009 zu beobachten. Zudem wird im Zuge der geplanten Anhebung der Energiestandards
im nächsten Jahr abermals eine Kostensteigerung von rund sieben Prozent erwartet. Darüber
hinaus stiegen die einzuhaltenden Standards beim Schall- und Brandschutz sowie mit Blick auf
die Barrierefreiheit.
Kooperatives Baulandmodell: Ein Schritt in die falsche Richtung
Angesichts der steigenden Kosten ist es bemerkenswert, dass gerade jetzt in einigen Metropolen das „Kooperative Baulandmodell“ beschlossen wurde – ein Modell, das den Neubau zunächst einmal weiter verteuern wird. 2013 wurde es in Köln beschlossen, ein Jahr später zog
Berlin nach. Dabei wird immer wieder auf den vermeintlichen Erfolg ähnlicher Modelle in anderen deutschen Städten verwiesen. Doch Fakt ist, dass sich Bauträger dort schlichtweg mit den
Gegebenheiten abgefunden haben. Von einer Belebung des Neubaus kann keine Rede sein.
Das Kooperative Baulandmodell greift, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Es verpflichtet
Bauherren dazu, sich zum einen stärker als bislang an den durch den Neubau erzeugten Infrastrukturkosten zu beteiligen und zum anderen Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung bereit zu stellen. In der Praxis führt das dazu, dass Bauherren und Investoren noch größere Investitionskosten auf sich nehmen müssen, sodass Neubauaktivitäten zusätzlich erschwert
werden. Zudem rentieren sie sich letztlich nur durch ein höheres Miet- und Kaufpreisniveau.
Offensichtlich beißt sich also hier die Katze in den sprichwörtlichen Schwanz: Das Kooperative
Baulandmodell führt zu Preissteigerungen, anstatt sie zu verhindern.
Akzeptanz für den Neubau stärken
Ein nicht unwesentlicher Faktor, der die Attraktivität einer Stadt in den Augen von Investoren
beeinflusst, ist die vorherrschende ablehnende Haltung von Stadtbevölkerung und Politik gegenüber Neubauprojekten. Der augenscheinliche Vorreiter in Sachen Neubaufeindlichkeit ist Berlin.
Gerade dort, wo die Preise für Miet- und Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren am
stärksten angestiegen sind, setzen sich Teile der Bevölkerung am vehementesten gegen Neubauprojekte zur Wehr. So glückte 2014 der Volksentscheid gegen die Randbebauung des Tempelhofer
Feldes. Viele weitere einzelne Bauvorhaben – beispielsweise im Mauerpark oder im Kleistpark –
lösten ebenfalls Bürgerproteste aus, wenngleich in unterschiedlich ausgeprägtem Maße. Zahlreiche Unternehmen werden von den entsprechenden Medienberichten abgeschreckt und investie-
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ren lieber woanders, um einen drohenden Image-Schaden zu abzuwenden. Auch einige Politiker
sprachen sich zuletzt gegen Neubauprojekte aus. Beispielsweise stellten sich die Berliner Grünen
hinter den Volksentscheid gegen die Bebauung des Tempelhofer Feldes. Die Linke unterstützte
das Bürgerbegehren „100% Bürgerbeteiligung – 100% Mauerpark“, das gegen die Bebauung des
Mauerparks initiiert wurde. Doch sie verkennen, dass Berlin – genau wie andere Metropolen –
neue Wohnungen benötigt, damit sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt entspannt.
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