„mitvermietet“? wobl 2015, 179

Herausgegeben von:
Univ.-Doz. DDr. Ludwig Bittner
em. o. Univ.-Prof. Dr. Attila Fenyves
em. RA Mag. Dr. Till Hausmann
HR Dr. Elisabeth Lovrek
Univ.-Prof. Dr. Paul Oberhammer
Dir. Theodor Österreicher
a. Univ.-Prof. Dr. Raimund Pittl
Ass.-Prof. Dr. Renate Pletzer MAS
RA Univ.-Prof. Dr. Olaf Riss LL.M.
Univ.-Prof. Dr. Martin Schauer
Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch
Hon.-Prof. Dr. Helmut Würth
wohnrechtliche
blätter:wobl
Schriftleitung:
Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch
RA Univ.-Prof. Dr. Olaf Riss LL.M.
Ständige Mitarbeiter:
RA Dr. Ingmar Etzersdorfer
Dr. Philipp Fidler
Univ.-Prof. Dr. Thomas Klicka
VPräs Dr. Christian Lenneis
Univ.-Ass. Dr. Reinhard Pesek
Heft 6 Juni 2015 28. Jahrgang
ISSN 0933-2766 WOBLEA 28 (6) 179–213
Wohnrechtliche Blätter 28, 179–189 (2015)
Printed in Austria
wobl
Ass.-Prof. Dr. Renate Pletzer, MAS und ao. Univ.-Prof. Dr. Helmut Böhm, Salzburg
Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
Der Beitrag behandelt eine spezielle Frage, welche die WRN 2015 aufgeworfen hat. Anhand
von Fallgruppen sollen die sich aus der Fragestellung ergebenden Problembereiche für den
Rechtsanwender übersichtlich aufbereitet werden.
Deskriptoren: Boiler, Erhaltungspfl icht, Heiztherme, Mietvertrag, mitvermietet, Therme, Wärmebereitungsgerät, Wasserboiler, Wohnrechtsnovelle 2015.
Normen: § 1096 ABGB; §§ 3, 8, 10 MRG; Art 4 § 1 WRN 2015.
Inhaltsübersicht
A. Allgemeines
A. Allgemeines
B. Fallgruppen
I. Anfängliches Fehlen jeglicher Heizung im
Mietgegenstand
1. Vermieter stellt später Heizgerät zur Verfügung
2. Mieter stellt bewegliche Heizgeräte auf
3. Mieter will stationäre Heizung einbauen
II. Anfänglich mitvermietete Heizung wird irreparabel defekt
1. Defekt tritt nach dem 31.12.2014 auf
2. Defekt trat vor dem 1.1.2015 auf
III. Anfänglich mitvermietete Heizung wird schadhaft; Defekt ist reparabel
IV. Austausch der anfänglich mitvermieteten und
noch funktionsfähigen Heizung durch den Mieter
V. Erhaltungspfl icht und Investitionsersatz gem
§ 10 Abs 6 MRG
VI. Zusammenfassung
Der mietrechtliche Teil der WRN 2015 hält mehrere „Schmankerln“ bereit, die bereits Gegenstand
kritischer juristischer Auseinandersetzung waren
bzw sind.1 Die Kritikpunkte reichen von der Sonderbehandlung von Heizthermen, Warmwasserboi1 Siehe nur Kothbauer, WRN 2015: Neue Erhaltungspflicht für Heizthermen und Boiler, immolex 2014, 367;
denselben, Nochmals zu den Wärmebereitungsgeräten:
Wartungsfragen, immolex 2015, 32; Vonkilch, Thermenerhaltung neu: Unsachlich, verfassungswidrig, Die Presse
2014/47/05 (Rechtspanorama 17.11.2014); Stabentheiner,
Tausche Keller gegen Heiztherme – die Wohnrechtsnovelle 2015, ÖJZ 2015, 53; denselben, Die Wohnrechtsnovelle
2015, wobl 2015, 2; denselben, Die Wohnrechtsnovelle
2015 in Stabentheiner/Vonkilch (Hg), Jahrbuch Wohnrecht 2015, 7; Prader, Wohnrechtsnovelle 2015 - große
Auswirkungen mit vielen Fragen, RdW 2015, 8; H. Böhm,
„Wärmebereitungsgerät“ – das juristische Unwort des
Jahres 2014!, immolex 2015, 10; Singer, Die Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) – Meilenstein & Rechtssicherheit?, NetV 2014, 80; sowie speziell zu Wartungsfragen
jüngst Prader, WWW-Wartung von Wärmebereitungsgeräten nach der WRN 2015, wobl 2015, 95.
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
lern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten und
der damit – nicht zuletzt wegen der in § 49g MRG
angeordneten „Rückwirkung“ – möglicherweise
einhergehenden Verfassungs -, weil Gleichheitswidrigkeit, der Regelung des § 3 Abs 2 Z 2a2, über
die Neuschaffung eines „dritten Erhaltungsrechts“
für den Teilanwendungsbereich iS des § 1 Abs 4
MRG3, bis hin zur gesetzgeberischen Wortschöpfung „Wärmebereitungsgerät“. In diesem Zusammenhang geht es primär um die Frage, was unter
einem solchen genau zu verstehen ist.4 Dem wird
hier nicht mehr näher nachgegangen.5 Der folgende
Beitrag widmet sich vielmehr – nochmals – einem
speziellen Problem des § 3 Abs 2 Z 2a MRG sowie
des im Teilanwendungsbereich geltenden Art 4 § 1
der WRN 2015, nämlich der Frage, wann ein solches
Wärmebereitungsgerät „mitvermietet“ ist.
Zur Erinnerung: Infolge eines Abänderungsantrags wurde im Text der RV in § 3 Abs 2 Z 2a MRG
und Art 4 § 1 WRN 2015 den Begriffen „Heizthermen“, „Warmwasserboilern“ und „sonstigen Wärmebereitungsgeräten“ jeweils das Wörtchen „mitvermietet“ hinzugefügt. Dadurch sollte – so der
Hinweis im Abänderungsantrag – zum Ausdruck
gebracht werden, dass sich die Erhaltungspflicht
des Vermieters nicht auch auf solche Geräte bezieht, die der Mieter „während des laufenden Mietverhältnisses aus Eigenem“ installiert hat.6 Der
Zweitautor dieses Beitrags hat bereits darauf verwiesen, dass diese „Klarstellung“ wegen ihrer
Mehrdeutigkeit mehr Verwirrung stiftet, als sie
nützt, und hat versucht, durch Fallgruppenbildung
die objektbezogenen Grenzen der neuen (zwingenden) Erhaltungspflicht des Vermieters herauszuarbeiten. Im Wesentlichen wurde dabei auf die
Eigentumslage abgestellt und grob gesagt die Auffassung vertreten, dass ein Wärmebereitungsgerät
2 Vonkilch, Die Presse 2014/47/05 (Rechtspanorama
17.11.2014).
3 Böhm, immolex 2015, 10 (11). Der Teilanwendungsbereich iSd § 1 Abs 5 MRG wird von der Novelle bekanntlich genauso wenig erfasst wie der Vollausnahmebereich
des § 1 Abs 2. Wenn im Folgenden vom „Teilanwendungsbereich“ gesprochen wird, ist nur jener iSd § 1 Abs 4 MRG
gemeint.
4 Dazu einlässlich Böhm, immolex 2015, 10.
5 In Ergänzung bzw Korrektur der in dem zuvor zit
Aufsatz erzielten Ergebnisse (immolex 2015, 10 [12]) ist
aber immerhin darauf hinzuweisen, dass es fraglich ist,
ob Rohrzuleitungen, sowie (Teile von) Solar- oder Erdwärmeanlagen selbst dann bzw insoweit als Teil des Wärmebereitungsgeräts anzusehen sind, wenn sie als allgemeine Teile des Hauses zu qualifizieren sind. Verneint
man dies, dann besteht an ihnen zwar Erhaltungspflicht
des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG, jedoch keine
zwingende Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB iVm
Art 4 § 1 WRN 2015; ob diese Differenzierung freilich
gewollt war bzw ob sie verfassungsrechtlicher Prüfung im
Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz standhält, ist uE
mehr als zweifelhaft. Zu ergänzen ist weiters, dass ein
Herd (siehe aaO 11) ausnahmsweise doch als Wärmebereitungsgerät zu qualifizieren ist, nämlich dann, wenn er
in der Küche die einzige Möglichkeit zur Erzeugung von
Warmwasser darstellt.
6 AB 368 BlgNR 25. GP 1; vgl dazu Böhm, immolex
2015, 10 (13).
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dann mitvermietet ist, wenn es im Eigentum des
Vermieters steht.7 Eine Ausnahme wurde nur für
den Fall gemacht, dass der Mieter eigenmächtig
und rechtswidrig (insb entgegen § 9 MRG) eine
Heizung einbaut und diese oder Teile derselben zu
unselbständigen Bestandteilen der Liegenschaft
und somit Eigentum des Vermieters werden.8 Der
sachenrechtliche Ansatz wird prinzipiell aufrechterhalten, weil es zum einen nicht darauf ankommen kann, wer das Wärmebereitungsgerät angeschafft bzw den Einbau vorgenommen hat,9 und
zum anderen im Eigentum des Mieters stehende
Geräte jedenfalls nicht mitvermietet sein können.10
Nochmalige Reflexion und Diskussion der Problematik lassen jedoch einige Modifikationen und
Differenzierungen angebracht erscheinen. Auch
wenn ein Wärmebereitungsgerät im Eigentum des
Vermieters steht, muss es nicht zwangsläufig „mitvermietet“ sein. Der sachenrechtliche Ansatz soll
vielmehr um einen mietvertragsrechtlichen ergänzt
werden: Nach unserer nunmehrigen Ansicht ist für
die Eigenschaft „mitvermietet“ neben dem Eigentum des Vermieters (oder auch einer dritten Person
qua Eigentumsvorbehalt, Leasing oÄ) zu fordern,
dass die Gebrauchsüberlassung am Wärmebereitungsgerät mit dem Mietzins im Austauschverhältnis steht. Mit anderen Worten ist dies dann der Fall,
wenn der Mieter das Gerät vereinbarungsgemäß
entgeltlich benützt. Dem liegt zunächst eine am
Begriffskern des Wörtchens „mitvermietet“ orientierte Auslegung zugrunde: „Vermietet“ ist eine
Sache nur dann, wenn für den an ihr überlassenen
Gebrauch ein Entgelt geleistet wird. Damit korrespondiert auch, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters richtig besehen eine Gewährleistungspflicht darstellt (was freilich von einigen mit im
Wesentlichen begrifflichen Argumenten bestritten
wird)11 und auch insoweit Entgeltlichkeit der Ge7 Böhm, immolex 2015, 10 (13 ff); krit dazu jedoch
ohne nähere Begründung Stabentheiner, Jahrbuch Wohnrecht 2015, 7 (15).
8 Siehe dazu Böhm, immolex 2015, 10 (14), Fallgruppe
d.bb.bbb., für den Teilanwendungsbereich, in dem die
Zustimmungsfiktion des § 9 MRG nicht gilt, sowie in der
Folge cc.bbb. für den Fall der Nichterfüllung des Tatbestands dieser Bestimmung im Vollanwendungsbereich.
9 Vgl auch Prader, RdW 2015, 8.
10 Dasselbe gilt für Geräte, die im Eigentum einer dritten Person stehen, welche sie dem Mieter zB bloß geliehen
hat; vgl Böhm, immolex 2015, 10 (13).
11 So vor allem Riss, Zur Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters im Verbrauchergeschäft,
wobl 2002, 345 (349 ff); derselbe, Die Erhaltungspflicht
des Vermieters (2005) 86 ff; derselbe in Kletečka/Schauer,
ABGB-ON 1.01 § 1096 Rz 1, 6; vgl auch denselben, Mietvertragsklauseln auf dem Prüfstand des Verbraucherrechts – Anmerkungen zur Entscheidung OGH 11.10.2006,
7 Ob 78/06f, wobl 2007, 62 (70) und ihm folgend Vonkilch,
Mietverträge im Fokus des Verbraucherrechts, wobl 2007,
185 (194 f); denselben, Die gesetzliche Ausgestaltung der
mietvertraglichen Erhaltungspflicht und die Grenzen
ihrer Disponibilität (Teil 2), wobl 2008, 309 (310 ff); denselben in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 8 Rz 17; Würth,
Gedanken zur Gewährleistung im Wohnrecht, FS Welser
(2004) 1217; denselben, Glosse zu OGH 1 Ob 241/06g wobl
2007/76 [= „2. Klausel-E“], wobl 2007, 210; denselben,
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
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brauchsüberlassung vorauszusetzen ist. Daneben
erweist sich letztlich auch eine ergebnisorientierte
Überlegung als maßgeblich: Es kann nicht angehen, dem Vermieter die Erhaltungspflicht für etwas
aufzubürden, was nicht Gegenstand entgeltlicher
Gebrauchsüberlassung ist bzw war. Dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die neue Erhaltungspflicht gem § 49g Abs 2 und 3 MRG bzw Art 4
§§ 2 und 3 WRN 2015 auch Altverträge betrifft. So
hat Vonkilch – noch zum ursprünglichen Entwurf
der WRN 2015 – kritisiert, dass die neue Erhaltungspflicht auch Vermietern in „jahrzehntealten“
Mietverhältnissen auferlegt wird, bei denen der
Mietzins eines Jahres mitunter geringer ist als die
Summe, die aufgewendet werden muss, um eine
defekte Heiztherme auszutauschen.12 Noch krasser
würde es anmuten, den Vermieter für Geräte erhaltungspflichtig zu machen, die bei Beginn des Mietverhältnisses (noch) gar nicht vorhanden waren
und für die er infolgedessen „null“ Mietzins bekommt bzw bekommen hat.
Zu welchen Ergebnissen der vertragsrechtliche
Ansatz führt, soll im Folgenden anhand einiger
Fallgruppen dargestellt werden. Die Fallgruppenbildung folgt im Wesentlichen der in immolex 2015,
10 (13 ff) bereits vorgenommenen, zum Teil macht
die vertragsrechtliche Betrachtungsweise aber weitere Differenzierungen notwendig. In sachenrechtlicher Hinsicht wird die dort vertretene Ansicht uneingeschränkt aufrecht erhalten. In der Folge ist der
Einfachheit halber exemplarisch nur von Heizgeräten die Rede, wobei Entsprechendes selbstverständlich auch für Warmwasseraufbereitungsgeräte gilt.
Zudem wird von Wohnungsmiete ausgegangen;
nochmals sei darauf hingewiesen, dass die Zwingendstellung der Erhaltungspflicht des Vermieters
in Art 4 § 1 WRN 2015 nur für diese gilt.
barung mit dem Mieter voraus, welche im Vollanwendungsbereich des MRG nur in bestimmten
Fallkonstellationen wirksam ist, nämlich dann,
wenn entweder die Mietzinsobergrenzen nicht ausgeschöpft sind, insb weil aufgrund des Heizungseinbaus gem § 15a iVm § 16 Abs 1 und 2 MRG nunmehr ein höherer Hauptmietzins vereinbart werden kann, oder wenn trotz MRG-Vollanwendung
ausnahmsweise freie Mietzinsbildung möglich ist,
bzw letztlich im Fall des § 16 Abs 1 Z 5 MRG. Vom
Vermieter zur Verfügung gestellte „bewegliche“
Heizgeräte wird man als (nachträglich) mitgemietete Einrichtungsgegenstände behandeln und den
diesbezüglichen Zinsregeln unterwerfen können.
Hatte hingegen der Heizungseinbau keinerlei
Auswirkungen auf den Mietzins, ist die Heizung –
obschon zweifelsfrei Eigentum des Vermieters –
nicht „mitvermietet“ und der Vermieter dafür nicht
erhaltungspflichtig. Zwar ergibt sich aus (ergänzender) Vertragsauslegung, dass der Mieter ein Gebrauchsrecht an der neu eingebauten Heizung hat
(es ist ja typischerweise nicht anzunehmen, dass
der Vermieter eine Heizung einbaut, dem Mieter
aber dann nicht gestattet, diese zu benützen); bildet sich dieses aber im Mietzins nicht ab, ist es unentgeltlich eingeräumt. Dies erscheint im Ergebnis
auch sachgerecht, zumal die gegenteilige Auffassung dem Vermieter nachträglich die Erhaltungspflicht für etwas auferlegen würde, was ursprünglich gar nicht Gegenstand des Mietverhältnisses
war und in den Mietzins nicht „eingepreist“ wurde.
Gilt die neue Heizung nicht als mitvermietet, ist
dafür weder der Vermieter14 noch der Mieter15 aus
mietrechtlichen Bestimmungen erhaltungspflichtig.
Nicht nur im MRG-Vollanwendungsbereich ist daher die bekannte „Graubereichssituation“ verwirklicht.16 Allerdings kommt es im Fall eines De-
B. Fallgruppen
14 Ist die Heizung nicht mitvermietet, besteht insb
auch keine Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3
Abs 2 Z 2 MRG, also zB im Fall eines Defekts, der sich als
eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung oder als ernster Schaden des Hauses erweist. Im letzteren Fall wäre allerdings dafürzuhalten,
den Vermieter analog § 3 Abs 2 Z 2 zur Erhaltung heranzuziehen, wenn Interessen anderer Mieter beeinträchtigt
sein könnten (vgl zur ähnlich motivierten Annahme einer
Erhaltungspflicht des Vermieters trotz Verschuldens des
Mieters etwa Stabentheiner, wobl 2006, 241, 251 f).
15 Eine Erhaltungspflicht des Mieters könnte sich allenfalls aus einer vertraglichen Abrede ergeben. So wäre
es bspw denkbar, dass der Vermieter an sich „unentgeltlich“, dh ohne den Mietzins zu erhöhen eine Heizung
einbaut, der Mieter diese aber vereinbarungsgemäß erhalten soll. Da auch die Übernahme einer Erhaltungspflicht funktionell betrachtet Entgelt ist, wäre diesfalls
sehr wohl von einer „Mitvermietung“ der Heizung auszugehen, so dass sich die Frage stellt, ob eine solche Vereinbarung vor dem Hintergrund des zwingenden Charakters
von § 3 Abs 2 Z 2a MRG bzw § 1069 ABGB iVm Art 4 § 1
WRN 2015 überhaupt Bestand haben kann. UE ist das zu
verneinen.
16 Eine andere Frage ist, ob bzw wie weit der Mieter
gem § 8 MRG zur Nachteilsabwehr verpflichtet ist. Da
eine nicht mitvermietete Heizung nicht zum „Mietgegenstand“ zählt, wird man eine solche Pflicht prinzipiell zu
verneinen haben. Allerdings kann man aus allgemeinen
I. Anfängliches Fehlen jeglicher Heizung im
Mietgegenstand
1. Vermieter stellt später Heizgerät zur Verfügung
Verfügte der Mietgegenstand bei Abschluss des
Mietvertrags über keine Heizung und stellt der
Vermieter in der Folge Heizgeräte welcher Art immer zur Verfügung, dann sind diese mitvermietet
und ist der Vermieter nunmehr im Vollanwendungsbereich nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG bzw im Teilanwendungsbereich des MRG nach § 1096 ABGB iVm
Art 4 § 1 WRN 2015 zwingend erhaltungspflichtig,
wenn der Mietzins entsprechend angepasst, dh erhöht wurde.13 Letzteres setzt freilich eine Verein§ 1096 ABGB und das MRG, wobl 2008, 71; denselben,
Glosse zu OGH 6 Ob 81/09v wobl 2010/68 [= „3. Klausel-E“], wobl 2010, 143.
12 Vonkilch, Die Presse 2014/47/05.
13 Eine Erhaltungspflicht des Vermieters ohne diese
Einschränkung bejahend hingegen Böhm, immolex 2015,
10 (13) Fallgruppe b. (diese Ansicht wird nicht mehr aufrechterhalten).
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
fekts auch zu keiner Zinsminderung nach § 1096
Abs 1 S 2 ABGB: Ist die Heizung „mietzinsneutral“, dann zahlt der Mieter eben für die funktionierende Heizung keinen Mietzins, so dass dieser sich
im Fall eines Defekts auch nicht reduzieren kann.
Allerdings erwächst dem – die neue Heizung ja unentgeltlich nutzenden Mieter – eine Instandhaltungspflicht aus (oder jedenfalls analog) § 981
ABGB; hat doch nach dieser Bestimmung der
Leihenehmer „die mit dem Gebrauche ordentlicher
Weise verbundenen Kosten“ zu tragen.17
Im Teilanwendungsbereich des MRG greift Art 4
§ 1 WRN 2015 bei Nichterfüllung des Tatbestandsmerkmals der Mitvermietung nicht. Das bedeutet
aber nicht, dass eine prinzipiell dispositive Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB bestünde. Erweist sich nämlich die Heizung nicht als
mitvermietet, sondern nur - wenn man so will - als
„geliehen“, ist auch insoweit kein Platz für eine
Erhaltungspflicht nach § 1096. Das zeigt freilich,
wie entbehrlich die gesetzgeberische „Klarstellung“ erscheint, nach der die Erhaltungspflicht des
Vermieters nur bei „mitvermieteten“ Wärmebereitungsgeräten zwingend sein soll.
2. Mieter stellt bewegliche Heizgeräte auf
Stellt der Mieter ein oder mehrere bewegliche
Heizgeräte (zB Radiatoren) im Mietgegenstand auf,
bleiben diese selbstverständlich sein Eigentum
und gelten schon deswegen nicht als mitvermietet.
Der Vermieter ist für sie nicht erhaltungspflichtig.18
Das gilt im Übrigen im Voll- wie im Teilanwendungsbereich des MRG.
3. Mieter will stationäre Heizung einbauen
Will der Mieter erstmalig eine mit dem Mietgegenstand mehr oder weniger fix verbundene Heizung, zB eine Etagenheizung, einbauen (ob dies vor
oder nach dem 1.1.2015 der Fall ist bzw war, spielt
insoweit keine Rolle), kommt bei Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG § 9 MRG
ins Spiel. Der Mieter muss die geplante (wesentliche) Veränderung/Verbesserung dem Vermieter an-
Grundsätzen (vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten
zum Schutz des Vermögens des Vertragspartners) ohne
weiteres eine Verpflichtung des Mieters zur Ergreifung
leicht durchführbarer Sofortmaßnahmen zur Nachteilsabwehr ableiten. So wird der Mieter zB im Fall eines
Wasseraustritts aus dem Heizgerät bei sonstiger Schadenersatzpflicht verhalten sein, ein Auffanggefäß unterzustellen oder den Wasseraustritt sonst zu verhindern. Geht
vom defekten Heizgerät die Gefahr eines ernsten Schadens des Hauses aus, muss der Mieter dies dem Vermieter
überdies gem § 8 Abs 1 letzter Satz anzeigen. Auch wenn
der Vermieter für die nicht mitvermietete Heizung auch
nicht nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG erhaltungspflichtig ist (siehe FN 14), muss er doch Gelegenheit haben, ernste Schäden des Hauses („freiwillig“) abzuwehren.
17 Dazu im Einzelnen zB Karner in Kletečka/Schauer,
ABGB-ON 1.02 § 981 Rz 1 ff.
18 Vgl Böhm, immolex 2015, 10 (13) Fallgruppe a.
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zeigen. Hier bestehen wiederum mehrere Möglichkeiten:
a) Stimmt der Vermieter der „wesentlichen Veränderung (Verbesserung)“ zu oder reagiert er nicht
und greift die Zustimmungsfiktion des § 9 Abs 1
S 2, dann erwirbt der Vermieter an der Heizung
zwar Eigentum;19 erhaltungspflichtig wird er uE
aber idR nicht.20 Der Mieter hat an der von ihm
eingebauten Heizung zwar ein Gebrauchsrecht –
das folgt implizit aus § 9 MRG, weil nicht anzunehmen ist, dass der Mieter nach dieser Bestimmung
zwar Veränderungen vornehmen, diese aber nicht
„gebrauchen“ darf –, der Heizungseinbau wird sich
aber typischerweise nicht im Mietzins niederschlagen. Das würde ja voraussetzen, dass der Mieter in
eine Mietzinserhöhung wegen einer von ihm selbst
getätigten und finanzierten (!) Investition einwilligt.21
Zahlt der Mieter trotz der nunmehr vorhandenen Heizung aber keinen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich wieder unentgeltlich, was
bedeutet, dass die Heizung nicht „mitvermietet“
ist.22 Da das Gebrauchsrecht an der Heizung nicht
im Synallagma steht, kommt es im Falle eines Defekts der vom Mieter eingebauten Heizung auch zu
keiner Zinsminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB.
Auch der Mieter ist mangels einer vertraglichen
Regelung23 nicht „erhaltungspflichtig“; will er allerdings weiterhin in den Genuss der Heizung
kommen, bleibt ihm de facto nichts anderes übrig,
als auf eigene Kosten eine Reparatur oder gegebenenfalls eine Erneuerung vorzunehmen.24
Am Ende des Mietverhältnisses kann der Wohnungsmieter im Vollanwendungsbereich des MRG
für seine Verbesserung (dh für die ursprüngliche
Investition, nicht aber auch für allfällige Folgereparaturen, die nicht als Verbesserungs-, sondern als
Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizieren sind) Aufwandersatz gem § 10 beanspruchen; bei der Geschäftsraummiete und im Teilanwendungsbereich
des MRG steht Investitionsersatz nach § 1097 iVm
§ 1037 ABGB zu.
b) Zeigt der Mieter dem Vermieter den geplanten
Heizungseinbau an und verweigert der Vermieter
explizit seine Zustimmung zur Veränderung, ist
weiter zu unterscheiden:
aa) Muss der Vermieter die Veränderung im Vollanwendungsbereich gem § 9 MRG dulden – zu beachten ist dabei, dass es sich beim (erstmaligen)
19 Näher zur Konstruktion des Eigentumserwerbs siehe Böhm, immolex 2015, 10 (14) Fallgruppe d.aa. (Zustimmung des Vermieters) und d.bb.aaa. (Zustimmungsfiktion).
20 AA noch Böhm, immolex 2015, 10 (13 f); zur Rechtslage in einem nachfolgenden Mietverhältnis siehe unten 3.)
21 Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung siehe
oben I.1.
22 AA und für nachträgliche Mitvermietung Böhm, immolex 2015, 10 (13 f) Fallgruppe d.aa.; diese Auffassung
wird nicht aufrecht erhalten.
23 Siehe FN 15.
24 Zur Verpflichtung des Mieters zur Schadensabwehr
siehe FN 16. Zu seiner Instandhaltungspflicht aus bzw
analog § 981 ABGB siehe oben vor FN 17.
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
Einbau einer Heizung typischerweise um eine nach
§ 9 Abs 2 Z 1 privilegierte Maßnahme handelt –,
kann der Mieter die Zustimmung mittels eines Antrags nach § 37 Abs 1 Z 6 MRG erzwingen und es
kommt zu den soeben unter a. beschriebenen
Rechtsfolgen: Der Vermieter erwirbt Eigentum an
der Heizung, der Mieter hat daran ein – typischerweise unentgeltliches – Gebrauchsrecht. Die Heizung ist nicht „mitvermietet“, der Vermieter daher
nicht erhaltungspflichtig. Hinsichtlich des Investitionsersatzes gilt das unter a. aE, hinsichtlich der
Instandhaltungspflicht des Mieters aus bzw analog
§ 981 ABGB das vor FN 17 Gesagte.
bb) Ist der Tatbestand des § 9 Abs 1 S 3 hingegen
nicht erfüllt, dann handelt der Mieter, der die Heizung dennoch einbaut, eigenmächtig und rechtswidrig, es sei denn der Vermieter hätte bereits bei
Vertragsabschluss der Veränderung zugestimmt.
Infolge seiner Eigenmacht hat der Mieter kein – sc
auch kein unentgeltliches – Gebrauchsrecht an der
Heizung, geschweige denn dass angenommen werden könnte, die Heizung sei „mitvermietet“. Der
Vermieter ist nicht erhaltungspflichtig und kann
Entfernung bzw Schadenersatz begehren.25
c) In gleicher Weise (wie bei b.) muss differenziert werden, wenn der Mieter den geplanten Heizungseinbau dem Vermieter nicht oder verspätet,
dh erst nach seiner Vornahme, anzeigt. Da das
Unterlassen der Anzeige nur zum Entfall der Zustimmungsfiktion, nicht aber zum Rechtsverlust
führt,26 kommt es auch hier darauf an, ob der Vermieter im Falle einer Anzeige die Veränderung gem
§ 9 MRG hätte dulden müssen oder nicht. Es gilt
also das soeben zu b. Gesagte.
d) Im Teilanwendungsbereich findet § 9 MRG
keine Anwendung; es gilt § 1098 ABGB.27 Die Zustimmung des Vermieters zum Heizungseinbau
kann sohin jedenfalls nicht erzwungen werden.28
Stimmt der Vermieter zu, ist der Heizungseinbau
freilich zulässig. Schlägt sich aber die neu eingebaute Heizung nicht in einem (höheren) Mietzins
nieder, ist das Gebrauchsrecht des Mieters an ihr
ein unentgeltliches, die Heizung also nicht mitvermietet (siehe aber oben vor FN 17).
Ohne Zustimmung des Vermieters kann der Mieter im Teilanwendungsbereich nur solche Veränderungen vornehmen, die nach allgemeinen Regeln
von seinem Gebrauchsrecht nach § 1098 ABGB
mitumfasst sind. Vonkilch29 will insoweit die Maß25 So im Ergebnis auch Böhm, immolex 2015, 10 (14)
Fallgruppe d.cc.bbb. mit Verweis auf d.bb.bbb., und zwar
auch für den Fall, dass die Heizung bzw Teile davon als
unselbständige Bestandteile Eigentum des Vermieters
wurden.
26 Würth/Zingher/Kovanyi22 § 9 MRG Rz 7; Würth in
Rummel3 § 9 MRG Rz 3; LGZ Wien 38 R 149/08f, 38 R
150/08b MietSlg 60.241.
27 Gleiches gilt für Untermietverhältnisse im Vollanwendungsbereich, die hier aber nicht zu behandeln sind,
weil § 3 MRG (und damit dessen Abs 2 Z 2a) auf Untermietverhältnisse keine Anwendung findet.
28 Dirnbacher, MRG 2013, 163.
29 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 Rz 3 mit
weiteren Nachweisen.
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stäbe des § 9 MRG als vom Gesetzgeber vertypte
Interessenabwägung auch für § 1098 ABGB sinngemäß heranziehen. Ob das dazu führen kann, dass
auch der erstmalige Einbau einer mit dem Mietgegenstand fest verbundenen Heizung als vom Gebrauchsrecht des Mieters umfasst angesehen werden muss, ist uE fraglich. Bejahendenfalls wäre
zwar der geplante Heizungseinbau auch ohne explizite Zustimmung des Vermieters zulässig, dh
nicht rechtswidrig; der Mieter hätte aber wieder
nur ein typischerweise unentgeltliches Gebrauchsrecht an der Heizung. Zur Instandhaltungspflicht
des Mieters aus bzw analog § 981 siehe wieder oben
vor FN 17. Geht man hingegen davon aus, dass der
Mieter im Teilanwendungsbereich mangels Anwendbarkeit von § 9 MRG ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nur unwesentliche Veränderungen vornehmen darf, wäre der Einbau einer
mit dem Mietgegenstand fest verbundenen Heizung ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig,
dh rechtswidrig (siehe b.bb.). So oder so: Die Heizung ist letztlich nicht mitvermietet,30 so dass Art 4
§ 1 WRN 2015 nicht greift. Da die Heizung nicht
zum Mietgegenstand zählt, besteht auch keine (dispositive) Erhaltungspflicht des Vermieters nach
§ 1096 ABGB.
II. Anfänglich mitvermietete Heizung wird irreparabel defekt
Hier ist danach zu unterscheiden, ob der Defekt
vor dem 1.1.2015 oder nach dem 31.12.2014 auftrat
bzw behoben wurde und wer das neue Heizgerät
installiert hat.
1. Defekt tritt nach dem 31.12.2014 auf
War ursprünglich eine Heizung mitvermietet, ist
der Vermieter im Vollanwendungsbereich gem § 3
Abs 2 Z 2a MRG seit 1.1.2015 dafür erhaltungspflichtig. Entsprechendes gilt im Teilanwendungsbereich des MRG: Die grundsätzlich dispositive Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 1096 ABGB
wurde durch Art 4 § 1 WRN 2015 „zwingend gestellt“. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei auch die notwendige Neuherstellung,
dh den Austausch der irreparabel defekten durch
eine zumindest gleichwertige neue Anlage.31
a) Erneuert der Vermieter nach dem 31.12.2014
in Erfüllung dieser Erhaltungspflicht die ursprüngliche Heizung, kann kein Zweifel daran bestehen,
dass auch die neue Heizung „mitvermietet“ und
der Vermieter dafür erhaltungspflichtig ist.
b) Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht
nicht nach, ist der Mieter – unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 9 MRG – zur
Selbstvornahme berechtigt und hat insofern einen
30 Im Falle eines rechtswidrigen Vorgehens der Mieters
hätte der Vermieter zudem Anspruch auf Schadenersatz
und könnte die Beseitigung der Heizung verlangen.
31 Böhm, immolex 2015, 10 (14); Kothbauer, immolex
2014, 367 (368); Stabentheiner, Jahrbuch Wohnrecht
2015, 7 (14); derselbe, wobl 2015, 2 (7).
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
sofort fälligen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gem § 1097 iVm § 1036 ABGB.32 Der Vermieter erwirbt Eigentum an der vom Mieter eingebauten Heizung und muss sie auch erhalten.33 Das
kann nicht ernsthaft in Zweifel stehen, andernfalls
sich der Vermieter durch Missachtung seiner Erhaltungspflicht letztlich von dieser endgültig befreien könnte. Dazu kommt, dass ursprünglich eine
funktionierende Heizung mitvermietet war. Wird
diese defekt, kommt es zur Mietzinsminderung
nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB. Da diese nach der fragwürdigen - Rsp aber mit der Selbstbehebung
durch den Mieter endet,34 zahlt der Mieter, nachdem er die Heizung erneuert hat, wieder den vollen
Mietzins. Die Lage entspricht „zins- und erhaltungstechnisch“ also jener, wie sie seit 1.1.2015 für
die „alte“ Heizung bestanden hätte.
Der Vermieter ist aber auch dann erhaltungspflichtig, wenn der Mieter „voreilig“ selbst behebt,
dh die defekte Heizung gegen eine neue austauscht,
ohne dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und
ihm die Chance zur Verbesserung zu geben.35 Das
32 Würth in Rummel3 § 1096 ABGB Rz 2; Vonkilch in
Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 Rz 10.
33 Böhm, immolex 2015, 10 (14).
34 5 Ob 206/71 EvBl 1972/74; 1 Ob 27/97w immolex
1997/171; 1 Ob 183/12m immolex 2013/21 (zust Prader);
2 Ob 165/13y wobl 2014/56 (Riss) = immolex 2014/22 (zust
Prader) = ecolex 2014/122 (krit Wilhelm) für „Graubereich“ WGG; 2 Ob 59/14m VbR 2014/105 (Zurückweisungsbeschluss); RIS-Justiz RS0107866; diese Rsp billigend Würth, FS Welser 1217 (1219); derselbe in Rummel3
§ 1096 Rz 10; Würth/Zingher/Kovanyi I22 § 1096 ABGB
Rz 11; Prader, OGH: Klarstellung der Erhaltungspflichten
im Vollanwendungsbereich des MRG, RdW 2009, 391
(393); Leupold, Zusammenspiel der Erhaltungspflichten
in MRG und ABGB, ÖJZ 2009, 783 (784); zuletzt Fidler,
Mietzinsminderung ohne Mangel?, wobl 2014, 125 (129 ff);
krit hingegen H. Böhm, Topaktuell: Die 2. „Klauselentscheidung“ des OGH liegt vor!, immolex 2007, 198 (202);
derselbe, Erhaltung des Mietgegenstandes: alles neu? (Teil
1), immolex 2007, 262 (264); derselbe, OGH 5 Ob 17/09z:
Ein Pyrrhussieg für die Vermieter!, immolex 2009, 198
(205); Rosifka, OGH 5 Ob 17/09z: Konsequenzen und Kritik, immolex 2009, 206 (209); derselbe, Erhaltungspflicht
und Mietzinsminderung im MRG, VbR 2014, 128 (130 f)
mit Hinweis auch auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG idFd WRN
2006; Worthing-Smith, Unzulässige Klauseln in Mietverträgen (2009) 83 f; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch,
MRG3 § 3 Rz 6j; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.01
§ 1096 Rz 28; derselbe, Erhaltungspflicht 216; derselbe,
Glosse zu 2 Ob 165/13y wobl 2014/56, wobl 2014, 148; Iro
in KBB4 § 1096 Rz 9.
35 Böhm, immolex 2015, 10 (14). Die Mangelanzeige ist
zu fordern, weil die Möglichkeit der Behebung des Mangels durch den Vermieter voraussetzt, dass dieser davon
Kenntnis hat. Der Mieter, der einen die Erhaltungspflicht
des Vermieters auslösenden Mangel bemerkt, muss daher
seinen Erhaltungsanspruch geltend machen, dh den Mangel dem Bestandgeber anzeigen. Gleichzeitig muss der
Mieter dulden, dass der Vermieter in Erfüllung seiner
Erhaltungspflicht Maßnahmen zur Behebung des Mangels
setzt, insb muss der Mieter hinnehmen, dass der Vermieter
(oder der von ihm beauftragte Professionist) den Bestandgegenstand betritt, um den Mangel zu beheben; im Vollanwendungsbereich des MRG gilt dessen § 8. Diese
Grundsätze sind auch dann relevant, wenn der Mieter
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wobl
2015, Heft 6
Juni
voreilige Handeln des Mieters führt nach allgemeinen gewährleistungsrechtlichen Regeln zwar zu
einer Reduktion des Aufwandersatzanspruchs des
Mieters gem § 1097 iVm § 1036 ABGB, nicht aber
dazu, dass dem Vermieter die Erhaltungspflicht für
die neue Anlage abgenommen wird.36 Allerdings
muss der Mieter im Rahmen seines Rechts zur
Selbstvornahme einen gleichwertigen Ersatz für
die Heizung schaffen. Ersetzt der Mieter hingegen
zB eine Marken-Etagenheizung durch ein billiges
„No-name-Produkt“, welches infolge gesteigerter
Reparaturanfälligkeit einen höheren Erhaltungsaufwand erfordert, stellt sich die Frage, ob der Vermieter auch dafür erhaltungspflichtig sein soll. UE
ist das grundsätzlich zu bejahen, allerdings kann
der Vermieter vom Mieter Ersatz jener Aufwendungen fordern, die nachweislich auf die mindere
Qualität der Heizung zurückzuführen sind.
2. Defekt trat vor dem 1.1.2015 auf
Wurde die ursprünglich mitvermietete Heizung
vor dem 1.1.2015 defekt, ohne dass ein ernster
Schaden des Hauses oder Gesundheitsgefährdung
vorlag, handelte es sich bei Vollanwendung des
MRG um einen Fall des sog Graubereichs: Von Gesetzes wegen war weder der Vermieter37 noch der
Mieter erhaltungspflichtig, allerdings konnte innerhalb der von § 9 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB,
sowie allenfalls § 8 MRG gesetzten Grenzen vertraglich eine Instandhaltungspflicht des Mieters
vereinbart werden.38 Im Teilanwendungsbereich
bestand gem § 1096 ABGB grundsätzlich Erhaltungspflicht des Vermieters, welche aber – wiederum unter Berücksichtigung von § 9 KSchG und
§ 879 Abs 3 ABGB39 – abbedungen oder auf den
Mieter übergewälzt werden konnte.
eigentlich gar keine Mangelbehebung wünscht, sondern
sich (weiterhin) lieber auf die ex lege und unabhängig von
einer Mangelanzeige eintretende Mietzinsminderung berufen würde.
36 Böhm, immolex 2015, 10 (14 f).
37 Eine Ausnahme bildete freilich der Fall, dass sich
der Vermieter vertraglich gegen Zuschlag zum Richtwertzins gem § 16 Abs 2 Z 3 zur Erhaltung verpflichtet hatte.
38 Im Unternehmer-Verbraucher-Mietvertrag schied
daher eine vertragliche Übernahme von Erhaltungspflichten seitens des Mieters wegen § 9 KSchG grundsätzlich aus; fraglich ist, ob im Vollanwendungsbereich des
MRG eine solche Vereinbarung nicht auch schon an § 8
MRG, einer Bestimmung, die ja zweifellos einseitig zwingend ist, scheitern musste, wie das der OGH bereits in der
1. Klausel-E 7 Ob 78/06f wobl 2007/26 angenommen hat.
UE ist diese Frage zu bejahen; die Problematik ist allerdings äußerst umstritten, wobei die Diskussion hier nicht
im Einzelnen nachgezeichnet werden kann. Immerhin sei
festgehalten, dass der OGH entgegen manch anders lautender Behauptung im Schrifttum seine diesbezügliche
Ansicht - und zwar sowohl zu § 9 KSchG als auch zu § 8
MRG - bis heute nicht revidiert, ja sich in der 5. Klausel-E
2 Ob 215/10x wobl 2012/131 im Hinblick auf § 8 MRG
sogar explizit und unkritisch auf die 1. Klausel-E bezogen
hat.
39 § 8 MRG ist im Teilanwendungsbereich nicht anzuwenden.
wobl
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
a) Erneuerte der Vermieter die irreparabel defekte Heizung vor dem 1.1.2015 – im Vollanwendungsbereich typischerweise „freiwillig“, um die
Zinsminderung zu beenden40, im Teilanwendungsbereich uU in Erfüllung seiner Erhaltungspflicht
gem § 1096 ABGB – trifft ihn seit 1.1.2015 die Erhaltungspflicht selbstverständlich auch für die neu
eingebaute Heizung.41 Das neue Heizgerät trat an
die Stelle der ursprünglich mitvermieteten „alten“
Anlage und ist genauso wie diese mitvermietet. Da
der Vermieter auch für die ursprünglich mitvermietete Heizung mit 1.1.2015 erhaltungspflichtig
geworden wäre, ist nicht zu sehen, warum das für
die neue Heizung anders sein sollte: Dass die alte
Heizung bereits vor diesem Zeitpunkt defekt und
ausgetauscht wurde, kann insoweit keinen Unterschied machen.
b) Erneuerte der Mieter die irreparabel defekte
Heizung vor dem 1.1.2015, ist die neue Heizung
ebenfalls anstelle der alten mitvermietet und der
Vermieter seit 1.1.2015 erhaltungspflichtig. Im Ergebnis macht es dabei keinen Unterschied, ob der
Mieter in Erfüllung einer ihm vertraglich auferlegten Erhaltungspflicht handelte oder nicht; im Detail zeigen sich aber einige Unterschiede:
aa) War der Mieter vertraglich wirksam zur Instandhaltung der Heizung verpflichtet, ist zunächst
festzuhalten, dass die „Instandhaltungsklausel“
mit 1.1.2015 sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG unwirksam wurde.42
Die Erhaltungspflicht hinsichtlich der Heizung
ging zu diesem Zeitpunkt (zwingend) auf den Vermieter (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG bzw § 1096 ABGB iVm
Art 4 § 1 WRN 2015) über. Das gilt auch für eine
vom Mieter vor dem 1.1.2015 in Erfüllung seiner
ursprünglichen vertraglichen Instandhaltungspflicht eingebaute Heizung. Diese ist mitvermietet
iSd § 3 Abs 2 Z 2a MRG bzw Art 4 § 1 WRN 2015.
Zum einen umfasste das entgeltliche Gebrauchsrecht des Mieters in diesen Fällen schon immer
eine (funktionierende) Heizung. Zum anderen wäre
der Vermieter, hätte der Mieter die Heizung nicht
schon vorher wegen des Defekts erneuert, mit
1.1.2015 für die alte Heizung erhaltungspflichtig
geworden. Dass dies anders sein sollte, wenn die
ursprüngliche Heizung zufällig bereits vor dem
1.1.2015 defekt und ausgetauscht wurde, ist nicht
zu begründen.
In diesem Zusammenhang stellt sich freilich die
Frage, ob der Ersatz einer irreparabel defekten
Heizung überhaupt Teil der (vertraglich vormals
wirksam begründeten) Erhaltungspflicht des Mieters ist.43 Im Zusammenhang mit § 8 MRG wird
40 Möglich wäre auch, dass sich der Vermieter, insb
gegen Zuschlag zum Richtwertzins gem § 16 Abs 2 Z 3,
vertraglich zur Erhaltung verpflichtet hatte.
41 Ebenso Böhm, immolex 2015, 10 (15).
42 Prader, RdW 2015, 8 (9); implizit auch Vonkilch, Die
Presse 2014/47/05 (Rechtspanorama 17.11.2014).
43 Ist der Mieter etwa laut Klausel „zur Wartung und
Instandhaltung der Heizung auf seine eigenen Kosten“
verpflichtet, ist fraglich, ob zur Instandhaltung auch der
Ersatz einer irreparabel defekten Heizung zählt. Das wird
wohl zu bejahen sein, wenn die Klausel ausdrücklich da-
185
eine Erneuerungspflicht des Mieters ja verneint.44
Ob das auch für Erhaltungspflichten gilt, die dem
Mieter vertraglich auferlegt wurden, ist unklar.45
Die Rsp trat insoweit für ein weiteres Begriffsverständnis ein und subsumierte auch den Ersatz (die
Erneuerung) unter die Erhaltungspflicht des Mieters.46 Folgt man dem, wäre der vertraglich zur Instandhaltung der Heizung verpflichtete Mieter vor
dem 1.1.2015 also auch zu deren Ersatz verpflichtet
gewesen. Für das gegenständliche Problem hat dies
insoweit Auswirkungen, als der Mieter, der in Erfüllung seiner (vertraglichen) Instandhaltungspflicht anstelle der irreparabel defekten Heizung
eine gleichwertige neue Heizung einbaut, den Mietgegenstand nicht iSd § 9 „verbessert“, sondern eine
Instandhaltungsmaßnahme setzt.47 Das wiederum
hat zur Folge, dass der Vermieter die Heizungserneuerung dem Mieter nicht wirksam verbieten
konnte, so dass die neue Heizung auch dann „mitvermietet“ ist, wenn der Mieter ohne Zustimmung
des Vermieters oder sogar gegen dessen ausdrücklich erklärten Willen gehandelt hätte.48 Darin liegt
ein nicht unwesentlicher Unterschied zur Fallgruppe des erstmaligen Einbaus einer stationären
Heizung (oben I.3.). Aber auch wenn man entgegen
der Rsp den Ersatz der Heizung nicht als Teil der
vertraglichen Instandhaltungspflicht des Mieters
sieht, ist im Fall eines irreparablen Defekts der alten Heizung uE davon ausgehen, dass der Vermieter
dem Mieter den Ersatz durch eine gleichwertige
Heizung nicht verbieten kann. Einerseits ist der
Austausch einer irreparabel defekten Heizung
gegen eine annähernd gleichwertige, wenn auch
uU „moderne“, Heizung Instandhaltung und nicht
Verbesserung, und zwar unabhängig davon, ob der
Mieter im Rahmen seiner Instandhaltungsplicht
dazu auch verhalten werden kann. Andererseits gelangt man über eine (analoge) Anwendung der
Grundsätze des § 9 MRG zum selben Ergebnis: Immerhin handelt es sich bei der Wohnungsmiete um
eine der Haushaltsführung dienende Umgestaltung iSd § 9 Abs 2 Z 1. Da durch sie zudem idR
keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters
(oder anderer Mieter) beeinträchtigt werden, kann
hier stets – Vorliegen der übrigen Voraussetzungen
des § 9 Abs 1 MRG unterstellt – von einer Duldungspflicht des Vermieters ausgegangen werden.
von spricht, dass der Mieter die Heizung „auf seine Kosten zu warten, instand zu halten und gegebenenfalls zu
erneuern hat“. Diesfalls ist aber keineswegs ausgemacht,
dass die Klausel der Kontrolle des § 879 Abs 3 ABGB
Stand hält.
44 H. Böhm in Schwimann, ABGB2 § 8 MRG Rz 32;
Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 8 Rz 10; Call/
Tschütscher, Mietrechtsgesetz – 100 Fälle mit Lösungsvorschlägen (1986) 70 f.
45 Für die (generelle) Ausnahme der Erneuerung von
der Erhaltungspflicht des Mieters tendenziell Böhm in
Schwimann, ABGB2 § 8 MRG Rz 32.
46 10 Ob 1608/95 wobl 1996/39; 1 Ob 647/80 SZ 53/116
(Pachtvertrag).
47 Böhm, immolex 2015, 10 (15) Fallgruppe g.bb.
48 Böhm, immolex 2015, 10 (15) Fallgruppe g.bb.; vgl
auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 Rz 10.
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
aaa) Bringt die vom Mieter eingebaute Heizung
jedoch in technischer oder komfortmäßiger Hinsicht einen „Quantensprung“ mit sich, kann nicht
mehr von Instandhaltung gesprochen werden.49
Diese in der Praxis freilich eher seltenen Fälle
dürften Stabentheiner50 vor Augen stehen. Ist die
vom Mieter eingebaute Heizung von völlig anderer
Qualität als die bisherige, installiert der Mieter zB
anstelle simpler Ölöfen eine Fußbodenheizung,
setzt er keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern
nimmt eine Verbesserung des Mietgegenstands vor.
Im Vollanwendungsbereich hat der Mieter somit
dem Vermieter gem § 9 MRG die geplante Erneuerung anzuzeigen; sodann muss im Sinne des oben
zu I.3. Gesagten danach differenziert werden, ob
der Vermieter dem Austausch zustimmte, die Zustimmungsfiktion nach § 9 Abs 1 S 2 Platz griff bzw
ob der Vermieter die Verbesserung nach § 9 zu dulden hatte. Dabei können sich insb aus § 9 Abs 1 Z 5
durchaus Reglementierungen für die Erneuerungspläne des Mieters ergeben. Stimmte der Vermieter
der Verbesserung zu, wurde seine Zustimmung gem
§ 9 Abs 1 S 2 fingiert oder musste er die Verbesserung gem § 9 hinnehmen, ist die neue (bessere) Heizung anstelle der alten mitvermietet und der Vermieter dafür erhaltungspflichtig. Musste der Vermieter hingegen den Heizungseinbau in der konkret geplanten Form nicht dulden, handelte der
Mieter, der die Heizung dessen ungeachtet einbaute, rechtswidrig und ist die neue Heizung nicht mitvermietet (oben I.3.b.bb.). Zeigte der Mieter dem
Vermieter die geplante Verbesserung nicht oder
verspätet an, kommt es darauf an, ob der Vermieter
diese – rechtzeitige Anzeige unterstellt – dulden
hätte müssen oder nicht (I.3.c.). Insoweit die Investition des Mieters über seine Erhaltungspflicht „hinausgeht“, hat der Wohnungsmieter im Vollanwendungsbereich des MRG am Ende des Mietverhältnisses einen (anteiligen) Investitionsersatzanspruch nach dessen § 10.
Im Teilanwendungsbereich des MRG stellt sich
die Frage, ob die vom Mieter vorgenommene Erneuerung von dessen Gebrauchsrecht gem § 1098
ABGB umfasst war (I.3.d.). Verneint man das, etwa
in sinngemäßer Heranziehung der Maßstäbe des
§ 9,51 handelte der Mieter rechtswidrig und ist die
neue Heizung nicht als mitvermietet anzusehen.
bbb) In der Praxis dürfte freilich häufiger der
Fall eintreten (bzw in der Vergangenheit eingetreten sein), dass der Mieter die einfachste und für ihn
kostengünstigste Erneuerungsvariante wählt(e)
und zB anstelle eines defekt gewordenen Markenprodukts eine „Billigtherme“ einbaut(e). Für den
Vermieter kann daraus vor dem Hintergrund der
Rechtslage nach der WRN 2015 uU ein erhöhter Instandhaltungsaufwand resultieren. Ist der Qualitätsunterschied zwischen alter und neuer Therme
so groß, dass diese nicht als gleichwertiger Ersatz
für jene angesehen werden kann, hat der Mieter
Zu pauschal insoweit Böhm, immolex 2015, 10 (15).
Jahrbuch Wohnrecht 2015, 7 (15).
51 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 Rz 3 mit
weiteren Nachweisen.
49
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zwar seine Instandhaltungspflicht schlecht erfüllt;
das ändert uE aber nichts daran, dass die neue Billigtherme anstelle der bisherigen mitvermietet und
der Vermieter für sie erhaltungspflichtig ist. Wurde
die Erhaltungspflicht vertraglich dem Mieter überbunden, hat der Vermieter nur wenig Einfluss darauf, „wie“ der Mieter seiner Instandhaltungsverpflichtung nachkommt. Will der Vermieter nicht,
dass der Mieter „selbständig“ Instandhaltungsarbeiten am Mietgegenstand vornimmt, hätte er
nicht die Erhaltungspflicht vertraglich auf ihn
überwälzen dürfen. Insb kann uE der Mietvertrag
diesfalls auch nicht (ergänzend) dahingehend ausgelegt werden52, dass der Mieter zwar instandhaltungspflichtig ist, dieser Pflicht aber erst nachkommen darf, nachdem er dem Bestandgeber den Mangel angezeigt hat und sich von ihm quasi das
„Okay“ für die durchzuführende Instandhaltungsmaßnahme geholt hat. Mit anderen Worten: Wurde
die Erhaltungspflicht für die Heizung vormals vertraglich wirksam dem Mieter auferlegt, nahm der
Vermieter damit das Risiko auf sich, dass der Mieter eine „Billiglösung“ wählt. Eine vom Mieter eingebaute Heizung ist also auch dann iSd § 3 Abs 2
Z 2a bzw Art 4 § 1 WRN 2015 mitvermietet, wenn
sie qualitativ hinter der ursprünglich vorhandenen
Heizung zurückbleibt. Allerdings kann der Vermieter vom Mieter Ersatz jener Aufwendungen fordern, die nachweislich auf die mindere Qualität der
Heizung zurückzuführen sind (vgl II.1.).
bb) Erneuerte der Mieter die Heizung vor dem
1.1.2015, obschon ihn keine Erhaltungspflicht
traf,53 ist diese ebenfalls mitvermietet: Seit 1.1.2015
besteht somit (zwingende) Erhaltungspflicht des
Vermieters. UE ist diesfalls allerdings davon auszugehen, dass der Mieter die Obliegenheit hatte,
vor der Erneuerung dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, um diesem die Möglichkeit zu geben, die
ex lege eintretende Zinsminderung durch „freiwillige“ Mangelbehebung abzuwenden bzw zu beenden.54 Zeigte der Mieter den Mangel an, blieb der
Vermieter untätig und tauschte der Mieter in der
Folge die Heizung selbst aus, besteht an der nunmehrigen Erhaltungspflicht des Vermieters für die
neue Heizung kein Zweifel. Fraglich könnte allen52 Etwas anderes gilt, wenn im Vertrag explizit die
Obliegenheit des (erhaltungspflichtigen) Bestandnehmers
zur Mangelanzeige vereinbart worden wäre.
53 Es handelt sich also um einen Fall, der - bei Vollanwendung des MRG - im „Graubereich“ spielt, ohne
dass wirksam eine Instandhaltungspflicht des Mieters
vereinbart worden wäre, oder um einen Fall wirksam abbedungener Erhaltungspflicht des Vermieters im Teilanwendungsbereich des MRG (ohne dass freilich dessen Erhaltungspflicht vertraglich auf den Mieter übergewälzt
worden wäre!).
54 Unabhängig von der ex lege eintretenden und insofern keiner Anzeige bedürfenden Zinsminderung kann
der Bestandgeber wählen, ob er die Zinsminderung hinnimmt oder ob er doch lieber „freiwillig“ die Erhaltungsmaßnahme vornimmt; vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG2 § 8 Rz 19. Dogmatisch lässt sich eine solche
Anzeigeobliegenheit im Wege ergänzender Vertragsauslegung herleiten; siehe Böhm, immolex 2009, 198 (205 FN
60).
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R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
falls sein, ob der Vermieter dem Mieter den Heizungsaustausch verbieten kann. Dies ist ohne weiteres zu verneinen. Es kann nicht angehen, dass der
Vermieter einerseits die Erneuerung ablehnt (bzw
sich dazu nicht äußert) und andererseits es dem
Mieter untersagt, den Mangel – noch dazu einen so
substanziellen – selbst zu beheben. Der Mieter hat
ein schutzwürdiges Interesse daran, anstelle der
Zinsminderung die Heizung zu erneuern, um so die
Wohnung weiterhin „bewohnbar“ zu machen. Der
nicht erneuerungswillige Vermieter konnte dem
Mieter den Heizungsaustausch also nicht wirksam
untersagen.55 Unterblieb hingegen die Mangelanzeige und baute der Mieter sofort die neue Heizung
ein, ist die Situation mit der voreiligen Selbstbehebung durch den Mieter bei bestehender Erhaltungspflicht des Vermieters (II.1.b.) vergleichbar.
Zwar nimmt auch hier der Mieter dem Vermieter
nicht die Möglichkeit, seiner Erhaltungspflicht
nachzukommen; er hindert ihn aber an der Ausübung seines Wahlrechts zwischen Hinnahme der
Zinsminderung einerseits und freiwilliger Mangelbehebung andererseits.56 Für die Frage, ob der Vermieter für die neu eingebaute Heizung mit 1.1.2015
erhaltungspflichtig wurde, macht das uE aber keinen Unterschied; die zwingende Erhaltungspflicht
des Vermieters ist – ebenso wie bei voreiliger
Selbstbehebung durch den Mieter – zu bejahen.
Stellt hingegen die vom Mieter eingebaute Heizung
gegenüber der ursprünglichen, defekt gewordenen,
einen „Quantensprung“ dar, besteht keine Erhaltungspflicht des Vermieters für die neue Heizung,
wenn er die Verbesserung in Übereinstimmung mit
§ 9 MRG untersagt bzw untersagen hätte können,
der Mieter diese aber dessen ungeachtet vorgenommen hat (II.2.b.aa.aaa.).
In beiden Fällen hat der Wohnungsmieter im
Vollanwendungsbereich des MRG am Ende des
Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz seiner Investition nach Maßgabe des § 10 MRG. Dass der
Ersatz einer irreparabel defekt gewordenen Heizung systematisch keine Verbesserung, sondern
„Erhaltung“ darstellt, tut mit Rücksicht auf § 10
Abs 3 Z 1 letzter HS nichts zur Sache.57 Bei der Geschäftsraummiete und im Teilanwendungsbereich
des MRG steht Ersatz des nützlichen Aufwands
gem § 1097 iVm § 1037 ABGB zu.
III. Anfänglich mitvermietete Heizung wird
schadhaft; Defekt ist reparabel
Eine eigene Fallgruppe stellen Konstellationen
dar, in denen die ursprünglich mitvermietete Hei55 In gewisser Weise kann die Situation auch mit jener
der vom Vermieter zu duldenden Verbesserung gem § 9
verglichen werden; siehe oben I.3.
56 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG2 § 8 Rz 19.
57 Zur partiellen Systemwidrigkeit von § 10 Abs 3 Z 1
idF WRN 2006 vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch,
MRG3 § 10 Rz 12a; Dirnbacher, Mietrechtsnovelle 2005:
Die vorgesehenen Änderungen in § 10 MRG, wobl 2005,
77 (78); denselben, MRG 2013 (2013), 179; Würth, Zur
Wohnrechtsnovelle 2006 – ein Nekrolog, wobl 2006, 133
(136).
187
zung schadhaft wurde und der Mangel in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht durchaus reparabel gewesen wäre, dessen ungeachtet aber der
Vermieter oder der Mieter eine komplette Erneuerung vorgenommen hat. Da die Erneuerung einer
schadhaften, aber reparablen Heizung über das im
Rahmen der gesetzlichen oder vertraglichen Erhaltungspflicht zu Leistende hinausgeht, kommt es
hier nicht darauf an, ob der Ersatz vor dem 1.1.2015
oder nach dem 31.12.2014 vorgenommen wurde;
unabhängig vom Zeitpunkt gilt also im Wesentlichen das oben zu II.2. Gesagte: Erneuerte der Vermieter die Heizung, ist die neue Heizung mitvermietet; erneuerte der Mieter die Heizung, gilt prinzipiell dasselbe.
Im Fall der Erneuerung der Heizung durch den
Mieter ist allerdings zu beachten, dass diesfalls
keine Erhaltungsmaßnahme, sondern bei Vollanwendung des MRG eine Verbesserung des Mietgegenstands iS dessen § 9 vorliegt; bei der Wohnungsmiete wird es sich häufig um eine der Haushaltsführung dienende Umgestaltung einer Beheizungsanlage iSd § 9 Abs 2 Z 1 MRG handeln. Entsprechend den Ausführungen zu I.3. muss der Mieter den Defekt und den von ihm geplanten Austausch dem Vermieter anzeigen.58 Wenn der Vermieter der Erneuerung zustimmt bzw die Zustimmungsfiktion des § 9 Abs 1 S 2 MRG eingreift, oder
wenn der Vermieter den Austausch gem § 9 Abs 1
S 3 dulden muss, erfolgt der Ersatz „rechtmäßig“
und gilt daher die neue Heizung anstelle der bisherigen als mitvermietet. Versagt der Vermieter
hingegen seine Zustimmung und ist der Tatbestand
des § 9 MRG nicht erfüllt, handelt der Mieter, der
die bestehende Heizung dessen ungeachtet gegen
eine neue austauscht, eigenmächtig und rechtswidrig; die neue Heizung ist nicht mitvermietet
(I.3.b.bb.). Unterließ der Mieter die Anzeige der geplanten Verbesserung oder zeigte er diese verspätet, dh erst nach Durchführung der Arbeiten an, ist
wiederum danach zu unterscheiden, ob der Vermieter – rechtzeitige Anzeige unterstellt – die Verbesserung wirksam untersagen hätte können oder
nicht (I.3.c.). Im Teilanwendungsbereich lassen sich
die Maßstäbe des § 9 bei der Bestimmung der
Reichweite des Gebrauchsrechts des Mieters allenfalls sinngemäß heranziehen.59 Kommt man zum
Ergebnis, dass der Mieter durch den Austausch der
Heizung ohne Zustimmung des Vermieters die
Grenzen seines Gebrauchsrechts überschritten hat,
ist die neue Heizung nicht mitvermietet.
IV. Austausch der anfänglich mitvermieteten und
noch funktionsfähigen Heizung durch den
Mieter
Ist die ursprünglich mitvermietete Heizung noch
funktionstüchtig und wird sie vom Mieter zB aus
58 Eine Anzeigenobliegenheit ist diesfalls uE ungeachtet einer allenfalls vertraglich begründeten Erhaltungspflicht des Mieters anzuerkennen.
59 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 Rz 3 mit
weiteren Nachweisen; siehe oben I.3.d.
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188
R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
wobl
2015, Heft 6
Juni
Energiespargründen gegen eine neue modernere
ausgetauscht, stellt sich ebenfalls die Frage, ob diese neue Heizung nun an Stelle der alten „mitvermietet“ ist, und ob der Vermieter im Falle eines Defekts der neuen Heizung erhaltungspflichtig wird.
Da es sich auch hierbei um keine Erhaltungsmaßnahme handelt, ist der Zeitpunkt der Vornahme des
Austauschs – Stichtag 1.1.2015 – wiederum irrelevant.
Als wesentliche Veränderung/Verbesserung beurteilt sich die Zulässigkeit der Heizungserneuerung durch den Mieter im Vollanwendungsbereich
des MRG nach den Grundsätzen des § 9 (siehe oben
I.3.). Stimmt der Vermieter zu oder wird seine Zustimmung nach § 9 Abs 1 S 2 fingiert, ist die neue
Heizung an Stelle der alten mitvermietet und ist
der Vermieter dafür erhaltungspflichtig; Gleiches
gilt, wenn der Vermieter die Veränderung nach § 9
dulden muss.60 Zu beachten ist jedoch, dass der
Austausch einer funktionstüchtigen Heizung gegen
eine neue als „Umgestaltung“ einer Beheizungsanlage gem § 9 Abs 2 Z 1 MRG auch im Rahmen der
Wohnungsmiete nur dann privilegiert ist, wenn sie
den Erfordernissen der Haushaltsführung dient.61
Ist das nicht der Fall und dient die Erneuerung
auch keiner Senkung des Energiebedarfs (§ 9 Abs 2
Z 2), muss der Mieter beweisen, dass der Austausch
verkehrsüblich ist und seinem wichtigen Interesse
dient (§ 9 Abs 1 Z 2). Die Erneuerung einer funktionierenden Heizung durch den Mieter wird vom
Vermieter daher tendenziell seltener geduldet werden müssen.
Tauscht der Mieter die Heizung aus, obwohl der
Vermieter dies wirksam untersagt hat, handelt er,
wie oben dargestellt (I.3.b.bb.), rechtswidrig und
eigenmächtig, so dass die neue Heizung schon deshalb nicht als mitvermietet angesehen werden
kann; der Vermieter ist insoweit nicht erhaltungspflichtig.62 Anspruch auf Investitionsersatz nach
§ 10 MRG besteht diesfalls auch nicht, weil § 10
Abs 3 Z 1 letzter HS voraussetzt, dass die bisher
vorhandene Anlage „schadhaft“ wurde; sehr wohl
kann aber Aufwandersatz nach § 1097 iVm § 1037
ABGB begehrt werden. In gleicher Weise ist zu differenzieren, wenn der Mieter die Anzeige unterließ
oder verspätet anzeigte (I.3.c.).
Im Teilanwendungsbereich des MRG ist die Beurteilung angesichts der Unanwendbarkeit des § 9
MRG noch heikler. Grundsätzlich wird uE davon
auszugehen sein, dass der Ersatz einer vorhandenen, funktionsfähigen Heizung durch eine neue
nicht mehr vom Gebrauchsrecht des Mieters umfasst ist. Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des
Vermieters eine solche Erneuerung vor, dann handelt er rechtswidrig; die neue Heizung ist nicht als
„mitvermietet“ iSd Art 4 § 1 WRN 2015 anzusehen.
Fraglich ist schließlich, wie sich die im MRGVollanwendungsbereich geltende Aufwandersatzregel des § 10 Abs 6 auf die neu begründete Erhaltungspflicht des Vermieters auswirkt. Hat der nicht
erhaltungspflichtige bzw nicht in Erfüllung seiner
vertraglichen Erhaltungspflicht handelnde Wohnungsmieter (M1) vor dem 1.1.2015 mit Zustimmung des Vermieters bzw in Übereinstimmung mit
§ 9 MRG eine defekte63 Heizung ersetzt oder erstmalig eine stationäre Heizung im Mietgegenstand
installiert, kann er am Ende des Mietverhältnisses
vom Vermieter Investitionsersatz gem § 10 MRG
fordern,64 sofern sich der Vermieter nicht wirksam
die Wiederherstellung des früheren Zustands vorbehalten hat. Letzteres wird mit Rücksicht auf § 9
Abs 3 MRG eher selten der Fall sein.
§ 10 Abs 6 MRG sieht für die Abwicklung des
Investitionsersatzes drei Möglichkeiten vor:
1. Der Vermieter befriedigt den Anspruch des
M1, ohne dafür vom späteren Mieter (M2) Ersatz zu
begehren: Diesfalls sind gem § 10 Abs 6 S 3 die Bestimmungen über den höchstzulässigen Hauptmietzins uneingeschränkt anzuwenden, dh der Vermieter kann mit M2 jenen Zins vereinbaren, der
nach § 16 MRG maximal zulässig wäre, wenn der
Vermieter die Heizung selbst eingebaut hätte. Tut
er das, ist die Heizung an M2 mitvermietet und der
Vermieter dafür seit 1.1.2015 zwingend erhaltungspflichtig.65
2. Der Vermieter gilt dem M1 die Investition ab
und begehrt in der Folge von M2 Ersatz (§ 10 Abs 6
S 2): Diesfalls wird die Investition des M1 bei der
Bestimmung des höchstzulässigen Hauptmietzinses im Verhältnis Vermieter – M2 nicht berücksichtigt, dh sie ist insoweit als „nicht getätigt zu behandeln“ (§ 10 Abs 6 S 1 HS 2 und S 2 am Anfang).
Die Erhaltungssituation ist in diesem Fall unklar.
Mangels zinsrechtlicher Berücksichtigung sei die
von M1 eingebaute Etagenheizung nach Prader66
nicht mitvermietet. Dem ist entgegen zu halten,
dass sich der Vermieter diesfalls seiner Erhaltungspflicht dadurch entledigen könnte, dass er sich von
M2 den an M1 geleisteten Aufwandersatz abgelten
lässt und die Investition bei der Zinsbildung entsprechend § 10 Abs 6 S 2 nicht berücksichtigt.67
Eine Lösung zeichnet sich ab, wenn man auch hier
die Frage stellt, ob M2 ein entgeltliches Gebrauchsrecht an der von M1 eingebauten Heizung hat;
wenn ja, ist die Heizung an M2 mitvermietet und
der Vermieter erhaltungspflichtig, andernfalls
nicht. Dass M2 ein Gebrauchsrecht an der in der
Wohnung befindlichen Heizung hat, ist nicht ernsthaft zu bezweifeln, fraglich ist nur, ob es „entgelt-
So im Ergebnis auch Böhm, immolex 2015, 10 (14)
Fallgruppe e. mit Verweis auf d.aa. und bb.aaa. bzw
cc.aaa.
61 Pletzer in Schwimann, ABGB2 § 9 MRG Rz 77; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 9 MRG Rz 45 f.
62 So für diesen Fall im Ergebnis auch Böhm, immolex
2015, 10 (14) Fallgruppe und Verweis auf d.cc.bbb.
63 Auf die Reparaturmöglichkeit kommt es insoweit
nicht an; vgl § 10 Abs 3 Z 1 letzter HS.
64 § 10 Abs 3 Z 1 idFd WRN 2006 wurde von der WRN
2015 nicht berührt.
65 Prader, RdW 2015, 8 bei FN 10; Böhm, immolex
2015, 10 (15).
66 RdW 2015, 8.
67 Böhm, immolex 2015, 10 (15).
60
© Verlag Österreich 2015
V. Erhaltungspflicht und Investitionsersatz gem
§ 10 Abs 6 MRG
wobl
2015, Heft 6
Juni
R. Pletzer/H. Böhm, Wann gilt ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“?
lich“ ist. Prader verneint dies, weil sich der Heizungseinbau gem § 10 Abs 6 S 2 nicht in dem von
M2 zu entrichtenden Mietzins niederschlägt. Dabei
lässt er aber außer Betracht, dass M2 „für die Heizung“ (und damit letztlich für ihren Gebrauch)
sehr wohl etwas geleistet hat, nämlich jenen Betrag, den er dem Vermieter gem § 10 Abs 6 S 2 abgegolten hat. Mit anderen Worten: Wälzt der Vermieter den dem M1 geleisteten Aufwandersatz gem
§ 10 Abs 6 S 2 auf M2 über, ist die von M2 an den
Vermieter erbrachte Leistung funktionell „Entgelt“ für den Gebrauch der Heizung. Die Heizung
ist an M2 „mitvermietet“ und der Vermieter ist dafür im Verhältnis zu M2 seit 1.1.2015 erhaltungspflichtig und zwar auch dann, wenn er es im Verhältnis zu M1 nicht war (I.3.).
3. M2 befriedigt den Aufwandersatzanspruch
des M1 direkt (§ 10 Abs 6 S 1): Diese Fallgestaltung
wurde hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die neu
begründete Erhaltungspflicht des Vermieters im
Verhältnis zu M2 bislang nicht erörtert. Wie bei 2.
findet die Investition diesfalls bei der Bestimmung
der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses keine
Berücksichtigung (§ 10 Abs 6 S 1 HS 2). Auch hier
leistet M1 für die Heizung (und deren Gebrauch)
letztlich ein Entgelt, aber eben nicht an den Vermieter, sondern an M1. Allein daraus, dass M2 an
den Vermieter „nichts“ für den Heizungsgebrauch
zahlt, kann uE aber noch nicht gefolgert werden,
dass die Heizung an M2 nicht „mitvermietet“ und
der Vermieter dafür nicht erhaltungspflichtig wäre.
Hat nämlich schon gegenüber M1 eine Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG bestanden, fällt sie nicht durch eine Neuvermietung
(an M2) weg. Der Vermieter ist vielmehr auch dem
M2 gegenüber erhaltungspflichtig, wenn er es im
Verhältnis zu M1 war. Eine Erhaltungspflicht
gegenüber M2 besteht demnach dann, wenn
a) die ursprünglich vorhandene und an M1 mitvermietete Heizung vor dem 1.1.2015 irreparabel
defekt geworden ist und von M1 erneuert wurde,
obwohl er dafür nicht erhaltungspflichtig war
(II.2.b.bb.), oder
b) die ursprünglich vorhandene und an M1 mitvermietete Heizung vor dem 1.1.2015 irreparabel
defekt geworden ist und vom erhaltungspflichtigen
M1 in Übereinstimmung mit § 9 MRG gegen eine
neue, wesentlich bessere ausgetauscht wurde
(II.2.b.aa.aaa.) oder
c) die ursprünglich vorhandene und an M1 mitvermietete Heizung defekt geworden ist, eine Reparatur möglich gewesen wäre, aber M1 in Übereinstimmung mit § 9 MRG eine Erneuerung vornahm (III.).
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VI. Zusammenfassung
Wärmebereitungsgeräte sind im Sinn der WRN
2015 „mitvermietet“, wenn sie im Eigentum des
Vermieters (oder insb qua Eigentumsvorbehalt im
Eigentum einer dritten Person) stehen und vom
Mieter vereinbarungsgemäß entgeltlich benützt
werden. Die Gebrauchsüberlassung am Wärmebereitungsgerät muss also mit dem Mietzins im Austauschverhältnis stehen.
Befand sich im Mietgegenstand ursprünglich
keine Heizung, sind nachträglich zur Verfügung gestellte Heizungen daher idR nur dann mitvermietet, wenn der Vermieter dafür verantwortlich zeichnete und in der Folge der Mietzins erhöht wurde
(I.1.). Wurde eine anfänglich mitvermietete Heizung irreparabel defekt und wurde sie vom Vermieter oder vom Mieter durch eine neue Heizung ersetzt, ist die neue Heizung grundsätzlich anstelle
der bisherigen mitvermietet. Das betrifft sowohl
Erneuerungen nach dem 31.12.2014, als auch vor
dem 1.1.2015 vorgenommene. Etwas anderes gilt
lediglich in Fällen, in denen der Mieter vor dem
1.1.2015 die irreparabel defekte Heizung gegen
eine neue ersetzte und die neue Heizung, verglichen mit der alten, eine wesentliche Verbesserung
(Stichwort „Quantensprung“: oben II.2.b.aa.aaa.
bzw II.2.b.bb.) darstellt. Im Falle wirksamer Untersagung bzw Untersagungsmöglichkeit seitens des
Vermieters ist die neue Heizung nicht mitvermietet
und der Vermieter dafür nicht erhaltungspflichtig.
Auf § 9 MRG ist auch dann abzustellen, wenn vom
Mieter eine Erneuerung der Heizung vorgenommen
wurde, obschon die anfänglich mitvermietete Heizung bloß einen reparablen Defekt aufwies (III.)
oder überhaupt noch funktionsfähig war (IV.):
Grundsätzlich ist die neue Heizung mitvermietet,
es sei denn der Austausch wurde vom Mieter vorgenommen, obwohl der Vermieter dies in Übereinstimmung mit § 9 MRG untersagt hat bzw untersagen hätte können. Im Fall eines Mieterwechsels
und Investitionsersatzanspruchs des M1 nach § 10
MRG ist die von M1 eingebaute Heizung jedenfalls
dann an M2 mitvermietet, wenn sie an M1 mitvermietet war (V.3.). War sie dies nicht, dann ist sie es
dessen ungeachtet im Verhältnis zu M2, wenn der
Vermieter den Aufwandersatzanspruch des M1 befriedigt und in der Folge von M2 einen höheren
Mietzins begehrt (V.1.) oder den an M1 geleisteten
Aufwandersatz auf M2 überwälzt (V.2.).
Korrespondenz: Ass.-Prof. Dr. Renate Pletzer,
MAS, E-Mail: [email protected]; ao. Univ.Prof. Dr. Helmut Böhm, E-Mail: helmut.boehm@
sbg.ac.at; beide Universität Salzburg, Churfürststraße 1, 5020 Salzburg.
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