7.3 Liegenschaften des Finanzvermögens 7.3.1 Werterhalt von

Rechnungswesen Gemeinden TG
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7.3
Liegenschaften des Finanzvermögens
7.3.1
Werterhalt von Liegenschaften des Finanzvermögens
Grundsätzlich sollen Liegenschaften des Finanzvermögens eine Rendite abwerfen
und die Laufende Rechnung nicht mit Folgekosten belasten. Liegenschaften im Finanzvermögen werden nur abgeschrieben, wenn Wertverminderungen oder Verluste eingetroffen sind. Die Mittel einer Gemeinde sind sicher anzulegen. Zur Erfüllung
dieser Anforderung wird die Führung einer Spezialfinanzierung Liegen-schaften des
Finanzvermögens (auch unter der Bezeichnung „Erneuerungsfonds Liegenschaften
im Finanzvermögen“ möglich) empfohlen. Der Funktion Liegenschaften des Finanzvermögens sind neben dem geldmässigen Aufwand auch der verrechnete Personal- und Sachaufwand, die kalkulatorischen Zinsen, sowie die Einlagen in Spezialfinanzierungen für die betriebsnotwendigen Abschreibungen und den periodischen
Unterhalt zu belasten. Diese Aufwendungen sind durch Liegenschaftserträge mindestens voll zu decken. In der Regel muss die Liegenschaftsverwaltung des Finanzvermögens eine marktübliche Rendite abwerfen. Decken die Liegenschaftserträge die Aufwendungen nicht, muss der Fehlbetrag über die Spezialfinanzierung finanziert, aktiviert oder durch allgemeine (öffentliche) Mittel gedeckt werden. Öffentliche Mittel können nur durch Ausgabenbeschlüsse zur Verfügung gestellt werden.
Für Finanzausgleichsgemeinden gelten grundsätzlich nur die ersten beiden Möglichkeiten.
Werden obgenannte Grundsätze berücksichtigt, entstehen bei grösseren Sanierungen keine Finanzierungsprobleme. Eine Überbewertung der Liegenschaften nach
Aktivierung des wertvermehrenden Anteils der Sanierungskosten wird vermieden.
Durch Einlage der erzielten Rendite in die Spezialfinanzierung werden Mittel für Abschreibungen und Unterhalt bereitgestellt und die Anforderungen an die notwendige
Transparenz erfüllt.
Im Konto 942 Liegenschaften des Finanzvermögens sind die erforderlichen Unterkonti zu führen, damit innerhalb dieses Kontos alle diesbezüglichen Buchungen
vorgenommen werden können. Dieses Konto ist ausgeglichen zu führen, indem
entsprechende Ertrags- bzw. Aufwandüberschüsse über das Spezialfinanzierungskonto ausgeglichen werden. Bei grösseren Beständen im Erneuerungsfonds können je nach Situation Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen vorgenommen
werden.
Mittels Vollkostenrechnung wird klar ersichtlich, ob sich die Finanzliegenschaften für
die Gemeinde mittel- und längerfristig positiv oder negativ auswirken. Zudem wird
ein Handlungsbedarf für berechtigte Mietzinsanpassungen besser erkennbar.
7.3.2
Einräumung eines Baurechts
Wird ein Grundstück mit einem Baurecht belastet, so ist das Grundstück neu zu bewerten. Dabei ist der Baurechtszins zum jeweils gültigen Zinssatz der 1. Hypothek
für Wohnbauten bzw. für Gewerbe- und Industriebauten der Kantonalbank zu kapitalisieren. Der so kapitalisierte Baurechtszins entspricht dem Beschaffungswert. Eine Neubeurteilung der Bewertung ist vorzunehmen, wenn der Baurechtszins sinkt
und dessen Kapitalisierung einen Buchverlust gegenüber dem Beschaffungswert
aufweist.
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Ist der Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung des Baurechts tiefer
als der Bilanzwert, so ist die Wertverminderung abzuschreiben. Liegt der Verkehrswert über dem Bilanzwert, so ist der Bilanzwert beizubehalten.
7.3.3
Aufwertung der Liegenschaften
Eine generelle Aufwertung der Liegenschaften des Finanzvermögens einer Gemeinde, mit dem Zweck, den Aufwertungsgewinn beispielsweise für die Abschreibung des Bilanzfehlbetrages zu verwenden, ist nicht zulässig, da mit dieser Transaktion weder eine Verbesserung der Rechnungsergebnisse der Laufenden Rechnung (Abbau der Aufwandüberschüsse) noch der Liquidität erreicht wird. Buchgewinne sollen daher erst verbucht werden, wenn sie effektiv (z.B. durch Verkauf) entstanden sind.
7.3.4
Landkreditkonto
Mit diesem Konto und dem dazugehörenden Reglement räumt die Gemeindeversammlung der Gemeindebehörde die Kompetenz ein, für den festgesetzten Zweck
und bis zur festgesetzten Höhe Land zu erwerben. Das Landkreditkonto ist unter
Liegenschaften des Finanzvermögens (Konto 1023) zu führen. Dort sind die Landkäufe, inklusive die mit den Käufen im Zusammenhang stehenden Gebühren und
Unkosten zu aktivieren. Die durch die Käufe verursachten Zinsverluste oder Passivzinsen sind dem Landkreditkonto jährlich zu belasten und der Laufenden Rechnung
unter Konto 940.421 als Ertrag gutzuschreiben. Die Gemeinde hat das Land zum
Verkehrswert zu veräussern.
Diese Ziele lassen sich grundsätzlich auf zwei Arten verfolgen:
1. Spezielle Kompetenzregelung in der Gemeindeordnung
2. Spezielles Reglement
3. Kombination von 1 und 2 (beachten: Gemeindeordnung hat Vorrang)
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7.3.4
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Beispiel eines Reglementes:
Reglement über das Landkreditkonto
Art. 1
Zweck
Die Gemeinde wahrt ihre Interessen in den Bereichen des Ortsbild-, Natur- und Landschaftsschutzes und fördert die wirtschaftliche und soziale Entwicklung.
Art. 2
Kreditkompetenz
Der Gemeinderat erhält unter dem Titel „Landkreditkonto“ für die in Art. 1 erwähnten Zwecke
eine Kreditkompetenz von maximal Fr. 2'000'000.--.
Art. 3
Finanzierung
Die Finanzierung erfolgt durch eigene Mittel oder durch Darlehen. Der Gemeinderat ist ermächtigt, Darlehen im Rahmen der Kreditkompetenz aufzunehmen.
Art. 4
Zuständigkeit
Der Gemeinderat kann über Kauf, Verkauf oder Tausch von Grundstücken im Rahmen des
Landkreditkontos entscheiden.
Art. 5
Kaufpreis
Der Erwerb soll zu tragbaren und marktgerechten Bedingungen erfolgen.
Art. 6
Verwendung für gemeindeeigene Zwecke
Wird ein über das Landkreditkonto erworbenes Grundstück ganz oder teilweise für Zwecke der
Gemeinde verwendet, so ist es vom Finanzvermögen in das Verwaltungsvermögen zu übertragen. Dabei sind die Kreditkompetenzen zu berücksichtigen. Einzusetzen ist der Wert des
seinerzeitigen Kaufpreises zuzüglich angefallener Nebenkosten und aufgelaufener Zinsen.
Art. 7
Veräusserung oder Abgabe im Baurecht
Sofern die Gemeinde Grundstücke nicht für eigene Zwecke benötigt, kann der Gemeinderat
sie zur Erreichung der nach Art. 1 angestrebten Ziele an Bauinteressenten veräussern oder im
Baurecht abgeben.
Für den Fall der Veräusserung ist im Landkreditkonto der dannzumalige Anlagenwert gutzuschreiben.
Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf oder Teilverkauf von Grundstücken sind nach vollständigem Verkauf des Grundstückes der Verwaltungsrechnung gutzuschreiben oder zu belasten.
Anmerkung: Um das Rechnungsergebnis nicht zu beeinflussen, können Buchgewinne für zusätzliche Abschreibungen verwendet und Buchverluste als „Verwaltungsvermögen“ aktiviert
und jährlich abgeschrieben werden.
Beabsichtigt der Gemeinderat die Veräusserung eines Grundstückes aus dem Landkreditkonto, das zu einem Verlust führt, welcher höher ist, als ihre eigene Finanzkompetenz, so entscheidet die Gemeindeversammlung.
Art. 8
Bedingungen bei der Veräusserung oder Abgabe im Baurecht
Der Kaufpreis ist durch den Erwerber bar zu entrichten oder sicherzustellen, soweit keine
Schuldübernahme erfolgt. Allfällige Baurechtszinsen sind, soweit gesetzlich möglich, grundpfandrechtlich sicherzustellen.
Bei einem Verkauf oder der Abgabe im Baurecht ist vertraglich zu vereinbaren, dass der Käufer bzw. der Baurechtsberechtigte den vorgesehenen Bau innert einer Frist von 2 Jahren zu
erstellen hat. Die Frist kann durch den Gemeinderat aus wichtigen Gründen um längstens 1
Jahr verlängert werden. Es sind Rückkaufsrechte im Sinn von Art. 959 ZGB vorzumerken.
Darin ist festzulegen, dass bei Nichterfüllung dieser Bedingungen das Grundstück zum gleichen Preis, jedoch ohne Zins- und Gebührenzuschlag, von der Gemeinde zurückgekauft werden kann.
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Art. 9
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Buchführung
In der Gemeindebuchhaltung wird ein Landkreditkonto geführt, das für jedes einzelne Grundstück alle notwendigen Angaben enthält (Verwendung von Unternummern zu Konto 1023).
Diesem werden der Kaufpreis zuzüglich Gebühren und Perimeterbeiträge belastet.
Die Zinsen und Nebenkosten der benötigten Kredite werden den im Landkreditkonto enthaltenen Grundstücken anteilmässig belastet.
Art. 10 Rechenschaftsablage
Im Anhang zur Jahresrechnung ist wie folgt Rechenschaft über das Landkreditkonto abzulegen:
Im laufenden Jahr erworbene Grundstücke mit Angabe des Kaufpreises
Im laufenden Jahr veräusserte Grundstücke mit Angabe des Verkaufspreises
Im betreffenden Jahr eingeräumte Baurechte mit Angabe der Bedingungen
Bestand der Grundstücke im Eigentum der Gemeinde mit Buchwerten am Ende des Rechnungsjahres
Art. 11 Aufhebung bisherigen Rechts
Mit Inkrafttreten dieses Reglementes wird das Reglement über das Landkreditkonto der bisherigen Ortsgemeinden aufgehoben.
Art. 12 Inkrafttreten
Dieses Reglement tritt nach der Genehmigung durch die Gemeindeversammlung in Kraft.

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