Agieren statt Reagieren

Jahrespressekonferenz des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888
Freitag, 15. Januar 2016, 11.30 Uhr
Teilnehmer: Konrad Adenauer (Vorstand), Thomas Tewes (Hauptgeschäftsführer), Anton
Neuberger (GF Immobilien GmbH)
Es muss endlich etwas passieren
Aufforderung an Politik und Verwaltung:
Agieren statt Reagieren
In eigener Sache
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein hat bei den Mitgliederzuwächsen sein bestes Jahr seit
20 Jahren eingefahren. 1557 neue Mitglieder konnte der Verein im vergangenen Jahr begrüßen.
Damit hatte der Verein am 31.12.2015 die stattliche Anzahl von 26.352 Mitgliedern. Mit über
15.000 persönlichen Beratungen vor Ort in den vier Geschäftsstellen (Porz, Erftstadt, Pulheim) hat
der Verein darüber hinaus ständige Einsicht in die Probleme der privaten Hauseigentümer.
Der Verein hat es sich auf Kommunal- und Landesebene zur Aufgabe gemacht, Missstände
aufzuzeigen und Lösungsmöglichkeiten anzubieten. Vor allem in der Wohnungspolitik macht der
Verein seit langer Zeit konkrete Vorschläge und erwartet von Politik und Verwaltung
gleichermaßen, sich mit diesen auseinandersetzen.
Wohnungspolitik
Es hat sich mittlerweile herumgesprochen, dass wir in Köln zu wenige Wohnungen haben. Es ist zu
begrüßen, dass sowohl Verwaltung und Politik sich dazu bekannt haben, den Wohnungsbau in Köln
zu befördern. Im Wahlkampf hat noch jede Partei für sich in Anspruch genommen, das Thema
Wohnen zum „Thema Nr. 1“ zu machen.
Aus Sicht des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins folgen den Worten aber nicht die
notwendigen Taten. Mit Worten allein werden keine Wohnungen gebaut! Es müssen Aktionen
folgen, und zwar schnell.
Flächenpolitik
Lange, viel zu lange, wurde in Köln das Ziel ausgegeben, zusätzlichen Wohnungsbau ausschließlich
durch Innenverdichtung bewerkstelligen zu können. Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein hat
schon immer darauf hingewiesen, dass eine prosperierende und wachsende Stadt wie Köln auch
neue Wohnungsbauflächen ausweisen muss. Leider ist das in nicht ausreichendem Maße geschehen
und vor allem wurden nicht die dazugehörenden Investitionsmaßnahmen eingeleitet. Dass es mit
einem neuen Stadtteil Kreuzfeld nicht getan ist zeigt allein die Tatsache, dass hier nur 2.100
Wohneinheiten zu verwirklichen seien. Köln braucht jedoch bis zu 6.000 neue Wohnungen jährlich.
Erweiterung von bestehenden Siedlungsrändern
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein setzt sich hier vor allem für eine Erweiterung von
bestehenden Siedlungsrändern ein. Dies hat im Vergleich zur Ausweisung von gänzlich neuen
Stadtteilen mehrere Vorteile. Zum einen kann teilweise auf eine schon bestehende Infrastruktur
zurückgegriffen werden. Stadtteilzentren müssen nicht erst neu erfunden werden, sie gibt es schon.
(s. unter anderem auch Einzelhandelskonzept der Stadt Köln). Für die zukünftigen Bewohner stellt
ich zudem schneller eine Identifikation mit dem Ort ein, in dem sie zu wohnen gedenken.
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Infrastuktur VOR Wohnungsbau erweitern
Nichtdestotrotz wird es immer notwendig sein, die Infrastruktur zu ergänzen und zu erweitern. Dies
muss jedoch VOR dem Wohnungsneubau geschehen und nicht erst danach. Straßen müssen gemäß
der neuen Wohnungseinheiten bereits gebaut werden, Nahversorgungseinrichtungen geplant und die
Kindergarten- und Schuleinrichtungen verwirklicht werden. Denn wenn die Menschen ihr Heim
beziehen, dann besteht der Bedarf an Infrastruktur sofort.
Was passiert, wenn man die Infrastruktur nachzieht, lässt sich sehr gut am Bespiel Zündorf-Süd
ablesen. Hier sind über 2.500 neue Wohneinheiten geplant, und das seit Jahren. Gebaut ist so gut
wie nichts davon, da es massiv an Infrastruktur fehlt. Planen allein reicht also nicht aus, die Stadt
muss Vorarbeit leisten. Dass dies mit erheblichen Geldmitteln verbunden ist, steht außer Frage.
Aber es sind Investitionen in die Zukunft von Köln, und die müssen getätigt werden.
Agieren statt Reagieren
Viel zu wenig macht die Stadt daher von ihrer Möglichkeit des Agierens Gebrauch. Änderungen im
Flächennutzungsplan finden ausschließlich als Reaktion statt. Eine vorausschauende Planung der
nächsten 20 Jahre ist hier nicht zu erkennen.
Investitionsklima erhalten
Wohnungsbau kommt also nicht von selbst. Dieser kommt vornehmlich von privaten Investoren,
und diese brauchen ein entsprechendes Investitionsumfeld, um tätig werden zu können. Aber auch
im Bestand gibt es viel Arbeit, vor allem bei der Modernisierung von Wohnraum. Der Kölner
Wohnraum liegt zum größten Teil in privatem Besitz. Laut BBSR (Bundesinstitut für Bau-,Stadtund Raumforschung) ist der durchschnittliche Privatvermieter 59 Jahre alt, mehr als die Hälfte hat
nur eine Mietwohnung (vornehmlich in WEG) und erzielen mehrheitlich Einnahmen unter 1.000
Euro pro Monat. Diese Eigentümer zielen nicht auf Rendite, sondern auf den Erhalt ihres
Eigentums. Politische Entscheidungen sind auch dahingehend zu treffen, dass das Vermieten für
diese Gruppe nicht unmöglich wird.
Soziale Erhaltungssatzung
Der Rat der Stadt Köln hat die Verwaltung beauftragt zu prüfen, ob in Köln „Soziale
Erhaltungssatzungen“ eingeführt werden müssen. Dabei wurde dieser Prüfauftrag ergebnisoffen
formuliert. Verhindert werden soll mit solchen Satzungen die Gentrifizierung eines Stadtteils. Als
Ursache von Gentrifizierung steht vornehmlich die „Luxussanierung“ von Wohnhäusern im
Verdacht. Dabei muss ausdrücklich festgehalten werden, dass das Wort Luxussanierung weder
inhaltlich noch rechtlich definiert ist.
Soziale Erhaltungssatzung ein städtebauliches Mittel
Als Grund für die Einführung werden vor allem gerne Städte wie Berlin oder München genannt, die
solche Satzungen „erfolgreich“ anwenden. Fakt jedoch ist, dass es eine Erfolgskontrolle in den
Städte jedoch nicht gibt. Als Erfolg wird lediglich die Anzahl der abgearbeiteten Fälle genannt. Ob
jedoch eine Soziale Erhaltungssatzung im Stande ist, einen Stadtteil „sozial zu erhalten“, kann nicht
beantwortet werden. Festzuhalten ist auch, dass die Soziale Erhaltungssatzung ein städtebauliches
Mittel ist und nicht dem individuellen Mieterschutz dient.
Verein gegen die Einführung
Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein spricht sich daher vehement gegen die Einführung von
Sozialen Erhaltungssatzungen aus, da zum einen ihre Wirksamkeit in Frage steht, zum anderen aber
viele Ziele auch mit schon existierenden Mitteln zu erreichen sind. Die Miethöhe wird über die
Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse geregelt und schon jetzt zeigt sich, dass die
Mietpreissteigerungen abnehmen.
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Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach der Umwandlung von einer Miet- in eine
Eigentumswohnung ist per Gesetz auf 8 Jahre ausgesetzt. Und die Zweckentfremdungsverordnung
verhindert die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum.
Weitere Forderungen
Themen, die der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein seit langer Zeit immer wieder anmahnt,
sind u.a.
- Wiederbelebung des Baulückenprogramms,
- Einrichtung einer zentralen Anlaufstelle für Investoren des Wohnungsbaus (Wohnungsbauloste), - Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren,
- Erleichterung von Dachgeschossausbauten durch Verzicht auf die Stellplatzabgabe.
All dies sind Themen, denen sich die Politik schon mehrfach positiv gegenüber geäußert hat. Allein:
geschehen ist seit Jahren nichts.
Köln muss endlich handeln!
Preisspiegel
Der Preisspiegel des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins zur Entwicklung der Preise bei
Eigentumswohnungen im Bestand basiert sowohl auf einer umfangreichen, eigenen Datenbasis als
auch auf Auswertungen dritter Marktteilnehmer und des Internets. Er zeigt das Preisniveau zu
einem bestimmten Stichtag der zurzeit am Markt verfügbaren Immobilien auf.
Preisniveau
Nach wie vor sind der engere Westen und Süden Kölns beliebteste Wohnorte und zeigen damit
auch das höchste Preisniveau der Stadt auf. Hier liegen die Quadratmeterpreise schnell über 4.000
€. Auf hohem Niveau schließen sich die Gebiete im weiteren Westen und Süden an. Vor allem der
Kölner Norden als auch das gesamte Rechtsrheinische bis auf Deutz zeigen mit erheblichem
Abstand ein Preisniveau um die 2.000 €/qm auf.
Veränderungen
Im Gegensatz zu den Vorjahren ist zu beobachten, dass die Zuwachsraten erheblich abgenommen
haben. Lagen Sie vormals noch hauptsächlich im zweistelligen Bereich, so sind sie jetzt eher die
Ausnahme geworden. Nichtsdestotrotz sind steigende Preise zu beobachten. Aufgrund der
Zuwächse auch in den preisgünstigeren Gegenden ist festzustellen, dass viele Kaufwillige ihren
Suchhorizont erweitert haben und durchaus auch Käufe im Norden oder im Rechtsrheinischen in
Betracht ziehen. Dies zeigt, dass die Bereitschaft zur Zahlung hoher Quadratmeterpreise begrenzt
ist.
Grafiken sowie die Tabelle sind auch im Pressebereich unter
www.koelner-hug.de/download
erhältlich.
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