VI Die Zutaten für einen guten Geschäftsmietvertrag Dr. Roberto Peduzzi A C Bedeutung einer geschickten Vertragsverhandlung Was kann verhandelt werden? Welche Regelungsdichte ein Geschäftsmietvertrag haben muss, um die Bedürfnisse der Parteien an- Die Miete von Geschäftsräumlichkeiten ist für gemessen zu decken, hängt stark vom Einzelfall ab. Eigentümer und Unternehmen von strategischer Mindestens zu regeln sind die Parteien, das Miet Wichtigkeit. Ein guter Vertrag minimiert das wirt- objekt, der Anfangsmietzins und die geschäftliche schaftliche Risiko und schafft die Grundlagen für Verwendung des Mietobjekts. Diese Aspekte müs- eine langfristige Planung des eigenen Geschäfts. sen bestimmt oder nach objektiven Kriterien bestimmbar sein. B Schriftlichkeit ist keine Voraussetzung für die Gül- Einstieg in die Verhandlung tigkeit des Vertrags. Wegen der Komplexität des Bevor Parteien Vertragsverhandlungen aufneh- Die restlichen Vertragspunkte bilden den freiwilli- men, sollten sie wissen, welche Punkte sie als un- gen Vertragsinhalt. Treffen die Parteien keine ver- verzichtbar und welche sie als verhandelbar ein- tragliche Regelung, gilt Gesetzesrecht. Diese As- schätzen. pekte können von den Parteien frei verhandelt und Vertragsinhalts empfiehlt es sich jedoch schon aus Beweisgründen den Vertrag schriftlich abzuschlies sen. geregelt werden, sofern sie nicht gegen zwingenDer Vermieter sollte ausserdem über die durch- des Recht verstossen. Als zwingend gelten system- setzbaren Mietzinsen für vergleichbare Objekte in- prägende Gesetzesvorschriften und Normen mit formiert sein und die zu erwartenden Renovations- öffentlich-rechtlicher Funktion, etwa die Mindest- und Unterhaltskosten abschätzen können. dauer der Kündigungsfristen, die Unverzichtbarkeit auf ausserordentliche Kündigungsgründe, die Form Das mietwillige Unternehmen sollte eine klare Vor- der Kündigung und die zivilprozessualen Vorschrif- stellung davon haben, wie wichtig es ihm ist, sich ten über Behörden und Verfahren. Nicht zu Lasten an einem bestimmten Standort anzusiedeln und des Mieters abänderbar sind weiter Bestimmun- in welchem Umfang die Mietzinskosten sowie all gen, die zum Schutz der wirtschaftlich schwäche- fällige zusätzliche Ausbauinvestitionen im Budget ren Partei konzipiert sind wie zum Beispiel die zu B uche schlagen dürfen. Unverzichtbarkeit auf den Kündigungsschutz und auf die Erstreckungsmöglichkeit des Mietverhältnisses. Immobilien Die Zutaten für einen guten Geschäftsmietvertrag 21 D zinsmodelle ist unzulässig und führt zur Ungültig- Die wichtigsten Verhandlungspunkte keit der vertraglichen Regelung. Die Bindung an ein Mietzinsmodell schliesst jedoch nicht aus, dass die Parteien eine Umsatzklausel anfügen, gemäss welcher der Mieter – neben dem Mietzins – einen bestimmten Prozentsatz des im Mietobjekt erzielten Umsatzes an den Vermieter zu entrichten hat. 1Mietobjekt Bei Festlegung der passenden Mietzinsstruktur ist Das Mietobjekt muss korrekt und vollständig – am zunächst der zeitliche Horizont der geplanten ver- besten durch die Beifügung eines Situationsplanes traglichen Zusammenarbeit entscheidend. Ein auf – definiert werden. dem Modell der Kostenmiete beruhender Mietvertrag kann befristet oder unbefristet sein. Die Ver- Aus dem Vertrag muss – wie erwähnt – zwingend einbarung einer Indexmiete ist hingegen nur zuläs- hervorgehen, dass das Mietobjekt als Geschäfts- sig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jah- raum verwendet wird. Dies zieht die Anwendbarkeit re abgeschlossen wird. Der Vermieter darf in den gesonderter Regeln betreffend Kündigungsfrist, ersten fünf Vertragsjahren über kein ordentliches unbegrenzte Sicherungsmöglichkeit, Bestehen des Kündigungsrecht verfügen. Ein Staffelmietvertrag Retentionsrechts, muss eine Mindestdauer von drei Jahren haben. längerer Erstreckungsdauer, Übertragbarkeit des Vertrages, Schiedsfähigkeit sowie fehlender Formularpflicht für die Anzeige des Die Indexierung ist das bei Geschäftsmietverträ- Anfangsmietzinses nach sich. gen am meisten verbreitete Mietzinsmodell. In gewissen Situationen hat der Vermieter ein Eine Staffelung des Mietzinses ist dort angebracht, Interesse daran, dem Mieter eine Gebrauchspflicht wo neben der Mietzinshöhe weitere wirtschaftliche aufzuerlegen Die Faktoren, etwa die Übernahme von gewissen ver- Durchsetzung der Gebrauchspflicht kann allerdings traglichen Nebenpflichten durch den Mieter, eine schwierig sein. Damit die Klausel nicht zum Papier- wichtige Rolle spielen. In solchen Fällen dürfte der tiger wird, muss die Gebrauchspflicht sachlich und Anfangsmietzins eher unter dem Niveau des auf zeitlich genau definiert und im Verletzungsfall mit dem Markt erzielbaren Preises liegen. (Beispiel Shopping Center). einer Vertragsstrafe bedroht werden. 3Vertragsdauer 2Mietzins Die Vertragsdauer ist das zweite prägende Element Der Mietzins ist der Verhandlungspunkt par excel- eines Geschäftsmietvertrags. lence. Innerhalb der Grenzen des Verbots missbräuchlicher Mietzinse sind die Parteien in der Bei der Entscheidung, ob das Mietverhältnis befris- Festlegung der Höhe frei. Als Faustregel gilt, dass tet oder unbefristet sein soll, ist zu berücksichti- der Anfangsmietzins eines neuen Mietvertrags den gen, dass befristete Mietverträge ohne Kündigung Mietzins des alten Mietvertrags nicht um mehr als mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer enden. 10% übersteigen darf. Eine ordentliche Kündigung während der befristeten Vertragsdauer ist nur zulässig, wenn sich die Das Gesetz sieht drei Mietzinsmodelle vor: die Kos- Parteien dieses Recht vorbehalten. Unbefristete tenmiete, die Indexmiete und die Staffelmiete. Die Mietverträge können demgegenüber unter Einhal- Kostenmiete knüpft an die Entwicklung des Refe- tung der Kündigungsfrist aufgelöst werden. Die renzzinssatzes und andere konjunkturelle und lie- Kündigungsfrist bei Geschäftsmietverträgen be- genschaftsbezogenen Faktoren an. Die Indexmiete trägt zwingend mindestens sechs Monate. ist ausschliesslich an die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Bei der Die Parteien haben in der Regel ein gleichgerichte- Staffelmiete vereinbaren die Parteien, dass der tes Interesse daran, ein langfristiges Mietverhält- Anfangsmietzins sich periodisch um einen be- nis einzugehen. Die garantierte Mindestvertrags- stimmten Betrag erhöht. dauer ermöglicht es dem Mieter, die Investitionen für den Innenausbau zu amortisieren. Auf der an- Die Parteien müssen das auf das Vertragsverhält- deren Seite schränkt die ordentliche Unkündbar- nis anzuwendende Mietzinsmodell bestimmen und keit die Freiheit des Vermieters nicht übermässig konsequent umsetzen. Eine Vermischung der Miet- ein, weil nachträgliche Mietzinsanpassungen mög- Immobilien Die Zutaten für einen guten Geschäftsmietvertrag 22 lich bleiben und ohne massgebliche Prozessrisiken Falls der Mieterausbau bei Beendigung des Miet- durchgesetzt werden können. Auch aus diesem verhältnisses nicht rückgängig gemacht wird, stellt Grund wird regelmässig auf das Mietzinsmodell der sich die Frage, ob der Vermieter dem Mieter den Indexierung, das eine Mindestdauer von fünf Jah- Wert des Mieterausbaus abgelten muss. Das Ge- ren vorschreibt, abgestellt. setz stellt die Vermutung auf, dass der Vermieter für die überlassenen Ausbauten eine Entschädi- Zur Absicherung der Langfristigkeit des Mietver- gung zu bezahlen hat, wenn die Mietsache dadurch hältnisses werden oft Verlängerungsklauseln (Op- einen erheblichen Mehrwert aufweist. Zu entschä- tionen) vereinbart. Die Vertragsverlängerung über digen ist der objektive Mehrwert, der – je nach Fall die befristete Vertragsdauer hinaus kann dabei – entweder dem Restwert bis zur Abschreibung der entweder ein einseitiges Recht des Mieters oder Mieterinvestitionen oder der Erhöhung des Ertrags- eine blosse Absichtserklärung sein. Bei der Ver- wertes entspricht. tragsredaktion sollte Wert darauf gelegt werden, dass klar zum Ausdruck kommt, was von beidem Die gesetzliche Regelung über die Rückbaupflicht von den Parteien gewollt ist. und die Mehrwertentschädigung ist dispositiv. Sofern das Formerfordernis der Schriftlichkeit eingehalten wird, steht es den Parteien frei, abweichen- 4 Weitere Vertragskosten: Nebenkosten de Vereinbarungen abzuschliessen. Von der Pflicht und Unterhaltskosten zum Rückbau bis zum Recht auf Beibehalten des Mieterausbaus sind alle Varianten zulässig. Im Zu- Falls der Mieter die Nebenkosten neben dem Netto- sammenhang mit den überlassenen wertvermeh- mietzins tragen soll, was die Regel ist, müssen die renden Investitionen kann der Mieter auf eine Ent- Parteien die Überbindung der Nebenkosten aus- schädigung auch vollumfänglich verzichten, etwa drücklich vereinbaren. Dabei genügt eine Grund- wenn diese für den Vermieter zu keinem höheren satzbestimmung oder ein genereller Verweis auf Ertrag führen. Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht. Im Interesse der Transparenz empfiehlt es sich, die einzelnen Nebenkosten im Mietvertrag aufzulisten. 6Sicherheiten Der Unterhalt der Liegenschaft, mit Ausnahme des Die Möglichkeiten, die Erfüllung von mietrechtli- sogenannten kleinen Unterhalts, stellt nach schwei- chen Forderungen zu sichern, sind vielfältig. Das zerischem Rechtsverständnis eine Pflicht des Ver- übliche Sicherungsinstrument ist das Mietzins mieters dar. Grundsätzlich besteht wenig Gestal- depot (Kaution). Dieses ist ein Sparkonto oder ein tungsspielraum für die vertragliche Auferlegung Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, aber auf den Mieter. Sind sich beide Parteien aber dies- nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt bezüglich einig und liegt ein berechtigtes Bedürfnis auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein vor, bedarf die Überbindung einer transparenten Gerichtsurteil herausgegeben werden kann. Die und wirtschaftlich – auch aus Sicht des Mieters – Sicherheit kann weiter durch Dritte, etwa eine Bank nachvollziehbaren Begründung, die belegt, dass oder eine Versicherung, geleistet werden. In die- die Pflichtenverschiebung nicht zum Nachteil des sem Fall besteht die Sicherheit in einer Bürgschaft Mieters ist. Nur so sind derartige Regeln durchsetz- oder einer Bankgarantie. bar. Jede Sicherheit muss ausdrücklich vereinbart werden. Von Gesetzes wegen besteht – mit Ausnahme 5 Bauliche Veränderungen durch den des Retentionsrechts – keine Sicherheit zum Schutz Mieter der Forderungen des Vermieters. Es liegt an ihm, die Leistung einer Sicherheit und deren Inhalt in Erneuerungen und bauliche Veränderungen am den Mietobjekt, die vom Mieter vorgenommen werden, durchzusetzen. Vertragsverhandlungen aufzuwerfen und bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann dabei die Einhaltung Im Bereich der Geschäftsraummiete ist eine Si- bestimmter Baustandards verlangen. cherheit in der Höhe von sechs Bruttomietzinsen üblich und sowohl bei Bürgschaften und Bank Der Vermieter kann die Wiederherstellung des Zu- garantien als auch bei Mietzinsdepots zulässig. Die standes (Rückbau), der im Zeitpunkt der Übergabe gesetzliche Beschränkung auf drei Monatsmietzin- der Mietsache bestand, nur verlangen, wenn dies sen gilt nur bei der Miete von Wohnräumlichkeiten. schriftlich vereinbart worden ist. Immobilien Die Zutaten für einen guten Geschäftsmietvertrag 23 E Die Rohbaumiete Die Rohbaumiete ist eine besondere Form von Miete, die – obwohl nicht gesetzlich geregelt – immer häufiger vorkommt und sich namentlich bei der Vermietung von Ladenflächen, Büros und Produk tionsliegenschaften als Standard etabliert hat. Charakteristisch für die Rohbaumiete ist, dass der Mieter ein Objekt übernimmt, das sich im Rohbauzustand befindet und ausgebaut werden muss, bevor es für die vorgesehene Endnutzung verwendet werden kann. Die Vermietung im Rohbauzustand erfordert einige vertragliche Sonderregelungen. Das Mietobjekt, der gebrauchstaugliche Zustand und der Verwendungszweck müssen so definiert werden, dass der Zweck im Ausbau der Mietsache für den Endgebrauch besteht. Damit die Rohbaukosten, die Ausbaukosten und die Unterhaltskosten getrennt und zwischen den Parteien aufgeteilt werden können, müssen weiter der übergebene Rohbauzustand und der Mieterausbau klar auseinander gehalten werden. Regelungsbedürftig sind dabei insbesondere auch die Baustandards der mieterseitigen Veränderungen am Mietobjekt. Der Vertrag muss schliesslich eine Verbindung zwischen der garantierten Vertragsdauer und den Investitionskosten des Mieters enthalten. Sinnvollerweise sollten die Mieterausbaukosten im Laufe der Vertragsdauer amortisiert werden können. F Schlussbemerkungen Es kommt vor, dass Vermieter und Mieter zu vorformulierten Vertragsvorlagen greifen, um ein Mietverhältnis zu regeln. Dabei vertrauen sie darauf, dass die Vorlagen inhaltlich ausgewogen sind und ihre Regelungsbedürfnisse vollständig abdecken. Das dürfte gerade bei komplexen Verhältnissen selten der Fall sein. Damit ein Mietvertrag im Ideal fall wirtschaftliche Vorteile und Rechtssicherheit vereint, lohnt sich eine vertiefte Auseinandersetzung mit dem Vertragstext, der Beizug eines erfahrenen Profis kann sich dabei durchaus als gute Investition erweisen. Immobilien Die Zutaten für einen guten Geschäftsmietvertrag 24
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