Betriebskosten aktuell

ENERGIE UND TECHNIK
bau und Stadtentwicklung
Betriebskosten aktuell
Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
Betriebskosten aktuell online
Sämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben
Ausgabe 3 · September 2015
„Betriebskosten aktuell“ stehen unter
www.vnw.de/publikationen/betriebskosten-aktuell
als Download zur Verfügung.
Das digitale Brett
Verwaltung erleichtern – Hauswarte entlasten
Faltig geklebte Plakate, knittrige Zettel oder handschriftliche Notizen am
waltung der Häuser wird mit dem digitalen Brett erleichtert, wir können
Schwarzen Brett im Treppenhaus – bei der Lehrter Wohnungsbau GmbH
effektiver und kostengünstiger arbeiten. Der Kommunikationsweg zu den
soll das künftig der Vergangenheit angehören. 20 ihrer Hausflure hat sie
Mieterinnen und Mietern wird deutlich verkürzt und last but not least:
bereits mit dem digitalen Brett ausgestattet. Bis 2017 soll der gesamte
Unsere Hauswarte müssen sich nicht mehr um Aushänge und Optik der
Bestand damit ausgerüstet sein. Das digitale Brett ist ein von der Home-
Schwarzen Bretter kümmern und werden so entlastet.“
Info GmbH, Garbsen, entwickeltes „elektronisches Schwarzes Brett“.
Das Display des digitalen Brettes besteht aus einer Vollglasfront mit
gehärtetem Einscheibensicherheitsglas in einem Edelstahlgehäuse. Der
Einbaurahmen macht nicht nur optisch etwas her, sondern ist auch robust,
schlagsicher und schwer entflammbar. Die Navigation auf dem 24 ZollMonitor ist kinderleicht und intuitiv. Lediglich vier Buttons mit Touchfunktion auf dem Display genügen, um die hinterlegten Informationen
über ein Menü auszuwählen. Mit Pfeiltasten auf dem Bildschirm können
einzelne Aushänge oder auch das gesamte Übersichtsmenü mit sämtlichen Inhalten angezeigt werden. Keine Information und kein Termin bleibt
Quelle: Homeinfo
somit verborgen – Müllabfuhr, Ablesungen der Energieversorger, Servicearbeiten und Wartungen, Notrufnummern, Informationen zu Angeboten
oder Aktivitäten der sozialen Dienste oder Veranstaltungen aller Art sind
dank des digitalen Brettes ständig für alle einsehbar und verfügbar.
Frank Wersebe, Geschäftsführer der Lehrter Wohnungsbau: „Die Ver-
(v. l.) Frank Wersebe (Lehrter Wohnbau) und Marcus Berbic (Homeinfo) bei
der Inbetriebnahme des digitalen Bretts
Weitere Informationen:
www.dasdigitalebrett.de
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Markt und Management
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Heizkostenabrechnung
BGH zur Anwendung der VDI-Richtlinie 2077
Bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen (freiliegende ungedämmte
von Energie und der wünschenswerten Verteilungsgerechtigkeit her. Es
Leitungen, wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs wird nicht erfasst)
berührt die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nicht, dass in
eröffnet § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV die Möglichkeit, unbillige Kos-
ihr zwar auf die Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 hingewiesen, deren
tenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen
technische Anwendungsvoraussetzungen jedoch nicht mitgeteilt wurden.
oder jedenfalls zu reduzieren. Die Bestimmung des Wärmeverbrauchs
Ebenso wenig wie der Vermieter dem Mieter die Vorschriften der Heizkos-
nach anerkannten Regeln der Technik (VDI-Richtlinie 2077) unterliegt
tenverordnung mitteilen oder erläutern muss, muss er ihm den Text der
nicht der Ankündigungspflicht gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV, denn
VDI-Richtlinie 2077 aushändigen oder ihm den Inhalt in anderer Weise
sie betrifft nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten
zur Kenntnis bringen. Die Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 muss auch
Abrechnungsmaßstabes, sondern die davon zu unterscheidende Ermitt-
nicht vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes angekündigt werden. Die
lung des Verbrauchs. Das hat der BGH mit Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR
Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik
193/14 – entschieden.
unterliegt nicht der Ankündigungspflicht, denn sie betrifft nicht die Ver-
Nach Auffassung des BGH stellt die VDI 2077 einen angemessenen
teilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabes,
Ausgleich zwischen dem gesellschaftspolitischen Interesse des Einsparens
sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs.
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9 | 2015
Seit Juni höhere Sicherheitsanforderungen
Am 1. Juni 2015 ist die Neufassung der Betriebssicherheitsverordnung
(BetrSichV) in Kraft getreten. Diese enthält auch relevante Änderungen
für den Betrieb von Personenaufzügen. Insbesondere Prüfpflichten,
Prüffristen und Prüfzuständigkeiten wurden zum Teil neu geregelt. Nach
der BetrSichV gelten alle Aufzüge zur Personenbeförderung als überwachungsbedürftige Anlagen.
Auf Wohnungsunternehmen als Betreiber von Personenaufzügen
kommen damit erhöhte Anforderungen und Kosten zu. Künftig müssen
alle neuen Personenaufzüge vor Inbetriebnahme durch eine Zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) überprüft werden. Die Beauftragung
eines „einfachen“ Fachbetriebes reicht dafür nicht aus. Auch die alle
zwei Jahre vorgeschriebenen Zwischenprüfungen dürfen nur noch von
Wartungsfirmen durchgeführt werden, die gleichzeitig ZÜS sind. In
den Aufzugskabinen müssen künftig Prüfplaketten angebracht werden,
die unter Angabe von Monat und Jahr über den Zeitpunkt der nächsten
wiederkehrenden Prüfung informieren. Für jede Aufzugsanlage ist in
Zukunft ein Notfallplan beim Notdienst der Anlage zu hinterlegen. Falls
noch nicht geschehen, müssen alte Aufzüge bis zum 31. Dezember 2020
an die Sicherheitsanforderungen für neue Aufzüge angepasst werden.
Es muss ein Zweiwege-Kommunikationssystem eingebaut werden, über
Quelle: Lutz-Aufzüge
das ein 24-Stunden-Notdienst erreicht werden kann. Die oftmals noch
vorhandenen Alarmklingeln reichen dann nicht mehr aus. Da die Haftung
im Schadenfall schon heute beim Betreiber der Anlage liegt, sollte mit
der Nachrüstung trotz Übergangsfrist nicht zu lange gewartet werden.
Weitere Informationen:
www.tuv.com/de/deutschland/aktuelles/betrsichv.de
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Markt und Management
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
PETER KAY – AUFGESPIESST
Energieaudit – großer Erfolg der Energieberaterlobby
Quelle: Christian Martin
ntwicklung
Aufzugsanlagen
„Energieaudit“ – ein Begriff, mit dem
Verbesserungsmöglichkeiten mit Informationen zur Einsparung zu
wohl die meisten vor zwei Jahren noch
identifizieren. Die in der DIN EN 16247-1 aufgeführten Regelungen der
nichts anfangen konnten. Spätestens mit
zum Auditprozess gehörenden Elemente lassen nur erahnen, welcher
dem novellierten Gesetz über Energie-
Aufwand mit einem Energieaudit verbunden ist. Die Nicht-Durchfüh-
dienstleistungen und andere Energieef-
rung eines Energieaudits kann übrigens mit einem Bußgeld von bis zu
fizienzmaßnahmen (EDL-G) hat sich das
50.000 € geahndet werden. Im Wesentlichen sollen mit dem Energie-
jedoch geändert. Dieses verpflichtet alle
audit sämtliche Energieverbräuche des Unternehmens systematisch
Unternehmen, die nicht zu den kleinen
erfasst und das Potenzial zur Reduzierung des Energieverbrauchs und
oder mittelständischen Unternehmen
damit der Energiekosten identifiziert werden.
(KMU) gehören, zur Durchführung von
Auf ein Wohnungsunternehmen bezogen nennt man das wohl „Eulen
regelmäßigen Energieaudits. Nach
nach Athen tragen“! Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass
Auffassung der Europäischen Kommission
es die Energieberaterlobby - ähnlich wie beim Energieausweis - wieder
sind alle kommunalen Wohnungsunternehmen – unabhängig von ihrer
einmal geschafft hat, sich ein lukratives Geschäftsfeld gesetzlich absi-
Größe – hiervon betroffen. Das bedeutet, künftig muss ein registrier-
chern zu lassen. Allen die glauben, als kleine oder mittlere Unterneh-
ter Energieauditor alle vier Jahre u. a. damit beauftragt werden, die
men hiervon nicht betroffen zu sein, biete ich eine Wette darüber an,
Gesamtenergieverbräuche der vom Unternehmen selbst genutzten
dass auch sie mit der nächsten Novelle des Energiedienstleistungsge-
Gebäude zu erfassen, die Gesamtenergieeffizienz zu ermitteln sowie
setzes spätestens in vier Jahren dazugehören werden.
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bau und Stadtentwicklung
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Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
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Betriebskosten-Benchmarking
Arbeitskreis Nord tagte in Hamburg
Anfang Juli tauschten sich in Hamburg Betriebskosten-Fachleute aus den
Intensive Testläufe von Wohnungsunternehmen
drei nördlichen Bundesländern über das Betriebskosten-Benchmarking in
Das Angebot, das Benchmarkingverfahren zunächst kostenlos für einen
ihren Unternehmen aus.
kleinen Bestand zu testen, um Funktionen und Abläufe kennen zu lernen,
Zentrales Thema war der mit der Einführung eines Betriebskosten-Bench-
findet großen Zuspruch und sorgt so auch für interessante Fragestel-
marking-Verfahrens im Wohnungsunternehmen verbundene Aufwand.
lungen im Arbeitskreis. Diese reichen von der Datenbereitstellung über
Dabei wurde u.a. festgestellt, dass das Betriebskosten-Benchmarking
Kostenartenvergleiche bis zur Ausgabe für das Berichtswesen. Unter-
für Kostenentlastungen im Unternehmen sorgen und der Benchmarking-
nehmen aus dem nördlichsten Schleswig Holstein bis über Kiel, Lübeck
Prozess auch eine koordinierende Funktion haben kann.
sind ebenso dabei wie Teilnehmer aus Stralsund, Rostock, Schwerin und
Das gilt z. B. für:
Hamburg.
• Interne und externe Kostenvergleiche,
• Rückfragen bei Einsprüchen,
Der Arbeitskreis
• Berichtswesen über die Kostenentwicklung,
Teilnehmer im Arbeitskreis sind sowohl Mitglieder des VNW Verband
• Plausibilitätsprüfung,
Norddeutscher Wohnungsunternehmen als auch andere Marktteilnehmer
• Einkaufsverhandlungen.
aus dem privaten, mittelständischen Sektor oder große Kapitalmarkt-
Hierfür müssen oftmals unter großem Aufwand in jedem Einzelfall Daten
orientierte Wohnungsanbieter. Das gewährleistet sowohl eine regionale
gesucht oder aufbereitet werden, was – anders organisiert – viel leichter
als auch anbieterseitige Repräsentativität zum Thema Betriebskosten im
und effektiver möglich wäre.
Norden. Der Arbeitskreis tagt i. d. R. zweimal jährlich.
Weitere Informationen:
www.wohncom.de
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Markt und Management
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
VNW und Vattenfall
Kooperationsvertrag verlängert
Am 12. Mai 2015 haben der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) und die Vattenfall Wärme Hamburg GmbH ihren bis zum
30. Juni 2015 befristeten Rahmen- und Kooperationsvertrag über die
Fernwärmeversorgung für VNW-Mitgliedsunternehmen um weitere zwei
Jahre verlängert. Damit wird insbesondere ein auf den Grund- und Arbeitspreis gewährter Sonderrabatt für VNW-Mitgliedsunternehmen weiter
gesichert. Dieser kommt den Mietern in Form günstigerer Fernwärmekosten zugute. Einen zweiten Schwerpunkt des Rahmen- und Kooperationsvertrages bilden die Vereinbarungen zur energiewirtschaftlichen
Zusammenarbeit mit dem Ziel, die Kohlendioxid-Emissionen in Hamburg
weiter zu mindern. So unterstützt der VNW Vattenfall beim Ausbau eines
V. l.: Dirk Westphal, Dr. Frank May (Vattenfall), Dr. Joachim Wege und Andreas
Breitner (VNW) präsentieren den Kooperationsvertrag
CO2-neutralen Fernwärmeprodukts „Fernwärme Natur Mix“ und setzt sich
dafür ein, dass dieses Produkt als Ersatz für den gesetzlich vorgeschriebe-
menge festzustellen. Reduzierungen der Heizwasserdurchflussmengen
nen regenerativen Anteil bei Neubauten anerkannt wird. Vattenfall wiede-
führen zu einer entsprechenden Verringerung des Fernwärme-Grundprei-
rum hat noch einmal eine gezielte Verbrauchsauswertung der fernwärme-
ses und damit der Fernwärmekosten für die Mieter. Die Realisierung aller
versorgten Gebäude von VNW-Mitgliedsunternehmen durchgeführt, um
identifizierten Reduzierungsmöglichkeiten würde die Fernwärmekosten
Optimierungspotenziale durch Reduzierung der Heizwasserdurchfluss-
noch einmal um rund 100.000 € jährlich entlasten.
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9 | 2015
Legionellenprüfung
Mit Kanonen auf Spatzen geschossen?
an Legionellose verstorben (Bü-Drs. 20/10954). Bei den wenigen größeren
Legionellenausbrüchen der letzten Jahre in Deutschland wurde jeweils
eine Verdunstungskühlanlage als Quelle identifiziert. In keinem Fall konnte
eindeutig eine Kontamination des häuslichen Trinkwassers als Ursache für
eine Erkrankung oder einen Todesfall festgestellt werden.
Auch wenn das Kompetenznetzwerk für ambulant erworbene Pneumonien
(Capnetz, www.capnetz.de) von etwa 15.000 bis 30.000 Erkrankungen
im Jahr ausgeht, entsteht angesichts dieser Zahlen der Eindruck, dass
mit den Vorschriften der Trinkwasserverordnung zur Legionellenuntersuchung mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird. Wie ein Urteil des BGH
vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14 – zeigt, muss die Pflicht zur regelmäßiQuelle: KALO
gen Kontrolle des Trinkwassers gleichwohl ernst genommen werden.
Danach kommt eine pflichtwidrige Verkehrssicherungsverletzung des Vermieters auch für die Zeit vor dem 1. November 2011 in Betracht, dem Tag
Die regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers muss ernst genommen werden
des Inkrafttretens der Trinkwasserverordnung (§ 14 Abs. 3). Dabei hat der
BGH dem Vorinstanzgericht attestiert, dass es bei der Beurteilung, ob die
Jährlich werden dem Robert-Koch-Institut ca. 600 bis 800 Fälle der
häusliche Trinkwasseranlage für die Erkrankung des Mieters verantwort-
Legionärskrankheit gemeldet. Größere Ausbrüche, die durch kontami-
lich war, rechtsfehlerhaft „einen zu hohen Maßstab an die erforderliche
nierte Trinkwasserinstallationen ausgelöst wurden, seien bislang nicht
richterliche Gewissenheit“ angelegt habe und den Fall ans Landgericht
festgestellt worden. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf
zurückverwiesen.
eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor (BT-Drs.
Mit anderen Worten: Regresspflicht des Vermieters droht, wenn er seinen
18/4572).
gesetzlich normierten Pflichten zur Trinkwasseruntersuchung nicht nach-
In Hamburg sind von 2008 bis 2013 durchschnittlich 13 Legionellen-Nach-
kommt und nicht völlig auszuschließen ist, dass die Legionellenerkran-
weise gemeldet worden, insgesamt vier Menschen sind in diesem Zeitraum
kung auf eine Trinkwasserkontamination zurückzuführen ist.
HEIZKOSTENABRECHNUNG
Dienstleister haftet für falsche Abrechnung
Ein Vermieter kann von dem mit der Heiz- und Warmwasserkostenab-
chen Kosten belastet werden könnten. Mieter mit zu hoher Belastung
rechnung beauftragten Energiedienstleister nicht nur die Korrektur
könnten die Rückzahlung jedoch verlangen, da sie auch bei Einsicht in
unrichtiger Abrechnungen verlangen, sondern auch Schadensersatz in
die Abrechnungsunterlagen den Fehler nicht erkennen könnten und
Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse. Das hat das Landge-
somit die Versäumung der Ausschlussfrist nicht zu vertreten hätten. Im
richt Berlin mit Urteil vom 20. Januar 2015 – 22 O 187/12 – entschie-
Übrigen sei der Vermieter berechtigt, die Zuvielzahlungen seiner Mieter
den. In dem entschiedenen Fall unterlief dem mit der Verbrauchser-
aus eigenem Antrieb zurückzuzahlen.
mittlung und der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten
Es liege im Interesse eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses, die
Dienstleister ein Fehler, der zu falschen Heizkostenabrechnungen
Mieter auf die falsche Abrechnung hinzuweisen und Überzahlungen
führte. Ein Teil der Mieter wurde dadurch mit zu hohen, der andere Teil
auszugleichen.
mit zu niedrigen Kosten belastet.
Der Vermieter verlangte zunächst Korrektur der Abrechnungen und
dann Schadensersatz in Höhe der von den Mietern zu viel geleisteten
Heizkosten. Der Dienstleister vertrat dagegen den Standpunkt, dass
die Ansprüche der Mieter aufgrund fehlender Beanstandungen und
der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht durchsetzbar
seien, weshalb der Vermieter nicht verpflichtet wäre, den Mietern die
zuviel gezahlten Heizkosten zurückzuerstatten.
Das Landgericht gab dem Vermieter vollumfänglich recht. Es wies u. a.
darauf hin, dass die aufgrund des Fehlers mit zu geringen Heizkosten
abgerechneten Mieter wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist gemäß
§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB nicht nachträglich mit den tatsächli-
Impressum
Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft
Verantwortlich:
Michael Pistorius
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
Tel.: 040 52011-229
Fax: 040 52011-201
E-Mail:[email protected]
Herstellung:
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Standort Hamburg, Grafik: Würzburg
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