IMMOBILIEN ZEITUNG RECHT | 28.01.2016 Mietvertragsklausel über "sämtliche Kosten" ist genau genug Mietrecht. Die Kostentragungspflicht eines Gewerbemieters für "sämtliche Wartungskosten" als Betriebs- und Nebenkosten ist ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in AGB wirksam. OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Oktober 2015, Az. 2 U 216/14 DER FALL Ein Vermieter verlangt vom Mieter die Zahlung aller im Einkaufszentrum anteilig auf den Mieter entfallenden Wartungskosten, und zwar auch solche, die nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt sind. Der Mieter verweigert die Zahlung, da die mietvertragliche Regelung "sämtliche Wartungskosten" nicht dem Bestimmtheitserfordernis genüge. Demnach könnten keine Wartungskosten für im Mietvertrag nicht explizit benannte Anlagen und Einrichtungen umgelegt werden. DIE FOLGEN Das Nein des Mieters bleibt ohne Erfolg. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Bezahlung aller Wartungskosten. Es sind nicht lediglich die Wartungskosten für die im Lars Kölling Mietvertrag ausdrücklich genannten Anlagen umlagefähig. Vielmehr umfasst der Bild RW Begriff "sämtliche Wartungskosten" auch ggf. nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten. Die Klausel ist auch nicht überraschend (§ 305c BGB), da ein durchschnittlicher Gewerbemieter mit einer Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen muss. Es ist auch keine Angabe der konkret entstehenden Kosten erforderlich; solche müssen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch noch nicht feststehen. Der Vermieter hat insoweit ein Interesse an einer variablen Kostenausweisung, um bei einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne Vertragsanpassung umlegen zu können. Der Mieter wird seinerseits durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend vor überhöhten Forderungen geschützt. Die Klausel stellt ferner keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) dar und ist auch nicht intransparent. Eine Aufschlüsselung oder sonstige Begrenzung ist nicht geboten. Die Rechte und Pflichten sowie die wirtschaftliche Belastung sind durch den Begriff "Wartungskosten" klar und durchschaubar dargestellt. Die umgelegten Kosten sind auch übliche Wartungskosten für ein nach den heutigen technischen Maßstäben neu errichtetes Objekt. Mit der Installation und Verwendung einer solchen Technik muss ein Mieter rechnen. WAS IST ZU TUN? Gemäß § 535 BGB trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Soll hiervon abweichend der Mieter Betriebs- und Nebenkosten tragen, muss die Umlagevereinbarung hinreichend bestimmt sein, damit der Mieter Art und Umfang der Belastung erkennen kann. Diesen Grundsatz weicht das OLG Frankfurt auf, begrenzt die Umlagefähigkeit aber ausdrücklich auf "übliche" Kosten. Auch das OLG Koblenz (Urteil vom 28. März 2013, Az. 6 U 720/12) sieht dies nicht so eng und erachtet den Begriff "Betriebsvorrichtungen" nebst einer beispielhaften Aufzählung (z.B. oder usw.) von technischen Einrichtungen für ausreichend. ba Rechtsanwalt Dr. Lars Kölling von Rotthege Wassermann
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