Übersicht Betriebskosten

Betriebskosten
Möchte der Vermieter die Nebenkosten (Betriebskosten) auf den Mieter umlegen bzw.
monatliche Vorauszahlungen haben, muss er das mit dem Mieter im Mietvertrag
vereinbart haben, § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Fehlt es an einer solchen
Vereinbarung, fallen dem Vermieter die Nebenkosten selber zur Last. Hat dagegen der
Mieter die Nebenkosten zu tragen, darf der Vermieter nur die 17 in derBetriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenpositionen umlegen. Über die Betriebskostenvorauszahlungen hat der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des
Abrechnungszeitraums abzurechnen.
Diese Kosten sind umlagefähig
Die umzulegenden Nebenkosten sind im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Alternativ hat
der Vermieter auch die Möglichkeit, pauschal auf die Betriebskostenverordnung (BetrVK)
vom 25.11.2003 zu verweisen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR
167/03). In älteren Mietverträgen findet sich häufig noch ein Verweis auf die inhaltlich im
Wesentlichen gleichlautende Anlage 3 zu § 27 I der II. Berechnungsverordnung (II. BV).
Unterschieden wird zwischen „warmen“ (Heizungskosten, Warmwasserkosten, Kosten
verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen) und „kalten“ (alle sonstigen)
Nebenkosten. Umlagefähig sind im Einzelnen nach § 2 Nr. 1 bis 17 BetrVK:
1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Hierzu gehören die Grundsteuer, in seltenen Fällen auch die Deichabgabe, nicht aber
Straßenausbaubeiträge.
2. Kosten der Wasserversorgung
Erfasst sind Grundgebühren und Wasserverbrauch, Kosten der Wasseruhren bzw.
Anmietung sowie Eichung derselben, Kosten der Berechnung und Aufteilung, Kosten der
Wartung von Wassermengenreglern und des Betriebs einer hauseigenen
Wasserversorgungsanlage oder einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der
Aufbereitungsstoffe.
3. Kosten der Entwässerung
Zu diesen Nebenkosten zählen Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die
Kosten des Betriebs einer nicht-öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer
Entwässerungspumpe. Erhoben werden diese kommunalen Gebühren
mittels Abgabenbescheid gegenüber dem Eigentümer bzw. Vermieter, wobei neben den
Kanalgebühren auch Gebühren für Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder
Niederschlagswasser genannt werden können.
4. Heizungskosten
Umlagefähig sind die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Wartung der Heizungsanlage, regelmäßige
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich Einstellung durch
eine Fachkraft, Reinigung, Immissionsschutzmessungen und die Kosten der Berechnung und
Aufteilung. Reparaturkosten der Heizung und Ersatzteile sind nicht umlagefähig und müssen
aus der Wartungsrechnung herausgerechnet werden.
5. Warmwasserkosten
Einzustellen sind die Kosten der Wassererwärmung, die Reinigung und Wartung von
Warmwassergeräten nebst der Einstellung durch eine Fachkraft.
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Umfasst sind die Kosten wie in 4.
7. Aufzug
Gemeint sind mit diesen Nebenkosten die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung,
Bedienung, Überwachung und Wartung der Anlage, sowie der Prüfungsaufwand der
Betriebsbereitschaft und -sicherheit, aber auch der Fahrstuhlreinigung und einer
Notrufbereitschaft. Auch hier dürfen Reparaturen nicht eingerechnet werden.
8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
Anteilig berechnet werden können die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und
Müllabfuhr sowie die Betriebskosten von Müllschluckern, Müllabsauganlagen und
Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Auch diese kommunalen Gebühren werden mittels Abgabenbescheid gegenüber dem
Eigentümer bzw. Vermieter erhoben.
9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Davon umfasst sind die Kosten für die Säuberung der gemeinsam von allen Mietern
genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug und die
Kosten für Putzmittel. Hierzu gehören auch die Lohnsteuer- und Sozialversicherungsanteile
des Arbeitsentgelts der Reinigungskraft, ebenso an diese geleistete Einmalzahlungen wie
Weihnachtsgeld. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn es sich
um laufende Kosten handelt. Einmalige Maßnahmen dürfen dagegen nicht umgelegt
werden.
10. Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter, nicht öffentlich
zugänglicher Flächen, der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie die Pflege von
Spielplätzen, aber auch das Arbeitsentgelt nebst Lohnsteuern und Sozialabgaben für einen
eigens eingestellten Gärtner. Nicht umlagefähig sind diese Kosten, wenn der Garten
ausschließlich durch bestimmte Personen, etwa dem Vermieter oder einem einzelnen
Mieter, erfolgen darf.
11. Allgemeinbeleuchtung
Dies betrifft die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und der gemeinschaftlich
benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und
Waschküchen, aber auch für die Tiefgarage und Parkplätze. Auch die Betriebskosten für ein
Notstromaggregat gehören dazu.
12. Schornsteinreinigung
Zu diesen Nebenkosten zählen die Gebühren des Schornsteinfegers nach der
Gebührenordnung, sofern diese Kosten nicht bereits in den Heizkosten enthalten sind.
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
Umlagefähig sind die Versicherungsprämien für das Gebäude gegen Feuer-, Strom-, Wasserund sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das
Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Nicht umlagefähig sind die Kosten von Mietausfall-,
Reparatur- und Vandalismusversicherungen.
14. Hauswart
Hiervon umfasst sind Vergütung, Sozialbeiträge und alle Leistungen geldwerter Art, die der
Eigentümer bzw. Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt (etwa Arbeitskleidung,
Differenz zwischen normaler Miete und Miete aus der verbilligten Überlassung einer
Wohnung), nicht aber die Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung. Umgelegt werden darf nur der Anteil der
Vergütung, der auf „echte“ Hausmeistertätigkeiten entfällt, nicht aber der Anteil, der auf
Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen entfällt.
15. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für
Breitbandkabelnetz
Dazu gehören die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartung der Betriebsbereitschaft, die
Einstellung durch den Fachmann und die monatlichen Grundgebühren für den
Kabelanschluss, soweit nicht zwischen Kabelanbieter und Mieter eigene Verträge bestehen.
Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen die Anschlusskosten an ein
Breitbandkabelnetz oder die Kosten für einen Sperrfilter.
16. Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung
Erfasst werden hiervon Betriebsstrom, Überwachung, Wartung und Reinigung, Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und die Kosten der Wasserversorgung, soweit
diese nicht bereits in der Kaltwasserversorgung berücksichtigt sind. Weist der Vermieter
diese Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung aus, obwohl er einen MünzWaschautomaten aufgestellt hat, muss er die durch den Münzeinwurf nicht gedeckten
Kosten nachweisen.
17. Sonstige Betriebskosten
Zu den sonstigen Betriebskosten gehören alle Nebenkosten, die von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrVK
nicht erfasst sind und weder Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten oder
Verwaltungskosten sind. Gerade diese Kosten müssen im Mietvertrag exakt bezeichnet
werden. Hierzu gehören etwa:

Wartungskosten für Feuerlöscher, eine Lüftungsanlage oder eine Blitzschutzanlage

regelmäßige Dachrinnenreinigungen

Dichtigkeitsprüfungen von Gasleitungen

Nebenkosten für ein von allen Mietern benutzbares Schwimmbad
Keine Betriebskosten sind:
In Deutschland ist etwa jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch. Dies liegt u.a. daran,
dass der Vermieter Kosten auf den Mieter umlegt, die nicht zu den umlegbaren
Betriebskosten gehören. Diese sind z.B.:

Kontoführungsgebühren

Kosten für die Hausverwaltung

Reparaturkosten für die Heizung oder den Aufzug

Ersatzteile für die Heizung oder den Aufzug (oft in der Wartungsrechnung enthalten,
diese Kosten müssen herausgerechnet werden)

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