NAI apollo Büromarkt Frankfurt 4.Q. 2015

Zahlen und Fakten
Büromarkt Frankfurt am Main
2015
„Zuverlässige Informationen sind
unbedingt nötig für das Gelingen
eines Unternehmens.“
Zitat von Christoph Kolumbus
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns
begegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen
unterstützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+49 (0) 69 - 970 505-614
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Marktumfeld
Bevölkerungsentwicklung Frankfurt a. M.
740.000
Einwohner Juni 2015: 716.277
720.000
700.000
680.000
660.000
Quelle: Stadt Frankfurt a. M.
640.000
620.000
600.000
2008200920102011201220132014
Juni 2015
Kaufkraft pro Kopf Deutschland und Frankfurt a. M.
Kaufkraft pro Kopf Deutschland
Kaufkraft pro Kopf Frankfurt a. M.
30.000
Kaufkraft pro Kopf 2015: Deutschland 21.449 € / Frankfurt 24.939 €
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH, Statistisches Bundesamt
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2008 2009 2010 20112012 2013 2014 2015
Arbeitslosenquote / sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
davon im Dienstleistungssektor
Arbeitslosenquote Frankfurt a. M.
600.000
10,0
500.000
9,0
400.000
8,0
300.000
7,0
200.000
6,0
100.000
5,0
0
4,0
20082009 201020112012 20132014Dez. 15
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Bundesagentur für Arbeit
Beschäftigte am Arbeitsort Frankfurt a. M.
Arbeitslosenquote Deutschland
Verbraucherpreisindex Deutschland und Hessen
VPI Deutschland (Basisjahr 2010)
VPI Hessen (Basisjahr 2010)
110
VPI November 2015: Deutschland 107,1 / Hessen 106,4
105
95
90
85
200820092010 20112012 20132014Nov. 15
Quelle: Statistisches Bundesamt
100
In Frankfurt am Main setzt sich im
Dezember 2015 der langanhaltende
Trend der positiven Arbeitsmarktentwicklung fort. Gegenüber dem Vorjahr
kann eine Abnahme der Arbeitslosenquote um 50 Basispunkte auf nun 6,4 %
verzeichnet werden.
Auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten entwickelte sich gemäß dem aktuellen Datenstand vom 31.03.2015 mit + 3,0 % im
Vergleich zum Vorjahr überproportional
positiv. Insgesamt zählt die Mainmetropole 539.156 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, wovon 89,1 %
bzw. 480.163 dem Dienstleistungssektor zuordenbar sind.
Für 2016 erwartet die Beschäftigungsund Konjunkturprognose der IHK für
das gesamte Rhein-Main-Gebiet einen
Beschäftigungsaufbau von 32.000 Stellen. Davon soll der Großteil der neuen
Arbeitsplätze (27.000) im Dienstleistungsbereich entstehen.
Entsprechend der positiven Arbeitsmarktlage prognostiziert die IHK in ihrer
„Beschäftigungs- und Konjunkturprognose Frankfurt-Rhein-Main 2016“ ein
BIP-Wachstum für die Region von 2,0 %
in 2015 und von 2,1 % in 2016.
Ebenfalls optimistisch zeigen sich die
Ergebnisse der aktuellsten „Konjunkturumfrage im IHK-Bezirk Frankfurt
Herbst 2015“. Demnach bewerten 48 %
aller befragten Unternehmen ihre Lage
als gut. Unter der büroflächenaffinen
Finanz-, Kredit- und Versicherungswirtschaft sind es sogar 59 % aller Unternehmen. Bei den unternehmensbezogenen Dienstleistern schätzen 53 % ihre
aktuelle Lage positiv ein.
Marktdaten
Umsatz, Leerstand, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete, Verlängerungen
Leerstand (in Tausend m2)
Umsatz (in Tausend m2)
Verlängerungen nach aktiver Marktsondierung (in Tausend m2)
Durchschnittliche Umsatzleistung 10 Jahre (in Tausend m2)
Spitzenmiete (in Euro/m2)
Durchschnittsmiete (in Euro/m2)
2.500
45,00
42,00
39,00
38,00
36,50
1.960 m2
30,00
20,00
19,50
25,00
20,50
17,00
20,50
20,50
1.251 m2
20,30
35,00
1.520 m2
21,00
19,00
1.000
1.760 m2
1.680 m2
1.590 m2
1.790 m2
1.950 m2
1.500
40,00
36,00
34,70
2.000
39,20
38,00
1.316 m2
39,00
1.340 m2
40,00
20,50
20,00
15,00
97 m2
394 m2
210 m2
369 m2
452 m2
515 m2
427 m2
472 m2
350 m
2
510 m2
547 m2
505 m2
0
20062007200820092010201120122013 20142015
5,00
0,00
Quelle: NAI apollo group
10,00
500
Flächenumsatz steigt um 6,6 % auf 394.000 m²
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat im abgelaufenen Jahr nach
dem schlechten Abschneiden im Jahr 2014 wieder leicht angezogen. Das Gesamtjahr 2015 schließt mit einem
Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 394.000 m² ab. Damit sind 24.600 m² bzw.
6,6 % mehr als im Jahr 2014 umgesetzt worden. Das zehnjährige Mittel von 454.100 m² bleibt aber unerreicht.
Die Nachfrage war weiterhin verhalten. Darüber hinaus entgingen dem Markt durch Vertragsverlängerungen ca.
100.000 m² an Umsatz. Das Volumen des vierten Quartals beläuft sich auf 114.500 m², das damit gegenüber
dem Vorquartal um 17,8 % zulegen konnte und auch leicht über dem Vorjahresniveau von 111.200 m² liegt.
Analog zu den Vorquartalen haben auch in den finalen Monaten Kleindeals (kleiner 1.000 m²) den Markt geprägt. Auf Jahressicht verbucht diese Größenklasse mit 184.200 m² einen Marktanteil von 46,8 %. Den absolut
stärksten Anstieg konnte in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m² in neun Deals mit 54.400 m² bzw. 13,8 %
Marktanteil realisiert werden.
Flächenumsatz nach Lage 2015
Insgesamt: 394.000 m2
90.000
79.600 m2
137 Deals
80.000
60.000
55.300 m2
64 Deals
52.800 m2
70 Deals
43.700 m2
104 Deals
50.000
33.600 m2
46 Deals
39.100 m2
94 Deals
40.000
30.000
19.000 m2
23 Deals
20.000
18.500 m2
26 Deals
10.000
0
19.000 m2
21 Deals
9.400 m
13 Deals
6.400 m
14 Deals
5.300 m
10 Deals
Westhafen
Nordend
Bockenheim
2
Bahnhofsviertel Bankenlage
Stadtmitte
Westend
Messe
City West
2
2
11.200 m2
16 Deals
1.100 m2
3 Deals
Eschborn Niederrad (Büro) Mertonviertel OF-Kaiserlei Andere Lagen
Quelle: NAI apollo group
70.000
Marktdaten
Flächenumsatz nach Flächengröße 2015
Insgesamt: 394.000 m2
200.000
184.200 m2
566 Deals
180.000
160.000
140.000
100.000
66.700 m2
49 Deals
80.000
56.700 m2
16 Deals
60.000
54.400 m2
9 Deals
32.000 m2
1 Deal
40.000
20.000
0
< 1.000 m2
1.000 - 2.500 m2
2.501 - 5.000 m2
5.001 - 10.000 m2
> 10.000 m2
Quelle: NAI apollo group
120.000
Flächenumsatz nach Mietpreisen 2015
Insgesamt: 353.400 m2*
140.000
110.400 m2
260 Deals
120.000
115.500 m2
157 Deals
100.000
80.000
47.800 m2
51 Deals
60.000
34.400 m
81 Deals
2
15.600 m
34 Deals
20.000
29.800 m
54 Deals
2
0
< 10 €
10 < 15 €
15 < 20 €
20 < 25 €
25 < 30 €
≥ 30 €
*ausschließlich Vermietungen; keine Eigennutzer
Quelle: NAI apollo group
40.000
2
Flächenumsatz nach Flächenqualität 2015
4,9 %
hochwertig
normal
50,7 %
44,4 %
Quelle: NAI apollo group
einfach
Flächenumsatz nach Branchen 2015
B
anken, Finanzdienstleister &
Versicherungen
nternehmensberatung,
U
Marketing & Marktforschung
37,1 %
14,2 %
Industrielle Produktion &
Verarbeitendes Gewerbe
11,3 %
8,4 %
9,8 %
Quelle: NAI apollo group
Öffentliche Einrichtungen
Sonstige & k.A.
Der CBD, der die zentralen Teilmärkte der Innenstadt umfasst, steht mit
m² bzw. einem Anteil von
249.400 63,3 % unverändert im Fokus der Nachfrage. Im Vorjahresvergleich wurden
hier allerdings 16.300 m² weniger umgesetzt. Dies ist maßgeblich mit der
Abnahme der Großabschlüsse oberhalb
von 10.000 m² von drei auf nun einen
zu begründen.
Bei den einzelnen Teilmärkten verteidigt das Bahnhofsviertel infolge des Eigennutzerkaufs der DVAG auch zum
Jahresende mit 55.300 m² bzw. 14,0 %
den höchsten Umsatz, knapp gefolgt
von dem Bankenviertel mit 52.800 m²
(13,4 %).
Unverändert gegenüber dem Vorquartal
zeigt sich das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau, das bei 39,20 €/m²
bzw. 20,50 €/m² verbleibt.
19,2 %
Kommunikation, IT & EDV
Die Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prägt mit insgesamt zwölf Abschlüssen oberhalb von
1.000 m² sowie einer Vielzahl an Kleindeals (kleiner 1.000 m²) weiterhin das
Geschehen im Jahr 2015 und erreicht
mit 75.700 m² einen Marktanteil von
19,2 %. Der Eigennutzerdeal der Deutschen Vermögensberatung AG (DVAG)
aus dem ersten Quartal mit 32.000 m²
stellt hierbei den größten Abschluss des
Gesamtjahres dar. Der zweithöchste Flächenumsatz wurde durch „Beratungs-,
Marketing- & Marktforschungsunternehmen“ mit 14,2 % (2014 waren es 9,7 %)
gefolgt von „Kommunikation, IT & EDV“
mit 11,3 % (2014: 9,6 %) generiert.
Bürolagen Frankfurt a.M. Q4 2015
Wir haben den Büromarkt Frankfurt in die
wichtigsten Hauptlagen eingeteilt und farbig
gekennzeichnet. Zusätzlich ist jede Lage in
die jeweiligen Stadtbezirke unterteilt und mit
der entsprechenden Ortslagenbezeichnung
gekennzeichnet.
HauptlageLeerstand*
F-CBD
F-WEST
F-SÜD
F-NORD
F-OST
BÜROZENTREN
551.000 m²
66.400 m²
102.300 m²
67.100 m²
62.100 m²
402.100 m²
GESAMT
34
1.251.000 m²
35
Datenstand 31.12.2015
* inklusive Untermietflächen
im Vergleich zu Vorberichten veränderte Hauptlagenzuordnung
Ausgabe: Januar 2008 / © Stadtvermessungsamt Frankfurt a.M., 2008
im Vergleich zu Vorberichten veränderte Hauptlagenzuordnung
2
36
4
3
17
7
5
9
16
6
1
15
10
Frankfurt am Main Flughafen
8
371.200 m2
Vermietungsleistung
19.500 m2
Durchschnittsmiete
20,00 € /m2
Spitzenmiete
27,00 € /m
2
Quelle: NAI apollo group
Flächenbestand
13
11
12
14
Bürolagen
1. Höchst
33
Bestand (m2)
Leerstand (m2)
in %
Ø-Miete (€)
Spitzenmiete (€)
189.000
9.800
5,2
8,00
16,00
168.100
35.000
20,8
8,50
11,50
10
411.700
108.400
26,3
10,00
14,50
29
4. Eschborn-Ost
123.900
9.800
7,9
11,00
14,00
3
87.300
7.100
8,1
11,00
12,50
2
6. Nied
7. Rödelheim
700
0
0,0
8,90
11,00
0
124.100
26.300
21,2
9,00
12,90
13
8. Griesheim
16.800
0
0,0
6,00
8,50
0
9. City West
533.500
106.000
19,9
13,50
20,00
16
10. Gallus
585.100
22.500
3,8
15,00
13
11. Niederrad (Büro)
648.900
125.900
19,4
12,00
16,00
25
12. Niederrad (Stadt)
14.400
1.200
8,3
10,00
13,50
1
138.300
600
0,4
11,50
13,50
2
13. Gutleutviertel
14. Westhafen
15. Bahnhofsviertel
11,00
88.100
9.900
11,2
19,50
29,00
6
387.900
59.300
15,3
16,00
25,50
38
16. Messe/Europaviertel
293.400
84.700
28,9
22,00
34,00
5
17. Bockenheim
311.200
13.200
4,2
14,50
19,00
13
18. Westend
19. Bankenlage
20. Stadtmitte
697.600
94.500
1.123.600
106.600
9,5
28,00
39,20
21
585.200
67.000
11,4
13,5
22,50
22,00
38,00
37,00
77
76
14
21. Nordend
126.700
10.000
7,9
15,00
22,00
22. City Ostend
225.100
3.400
1,5
13,50
15,50
4
23. Sachsenhausen
466.000
47.900
10,3
13,50
17,00
29
24. Oberrad
4.500
0
0,0
12,20
15,80
0
25. OF-Kaiserlei
245.600
46.000
18,7
11,00
13,00
10
26. Ostend-Ost
350.200
33.500
9,6
12,00
15,50
23
36.900
500
1,4
9,00
13,50
3
222.600
16.100
7,2
8,50
11,00
12
50.600
7.000
13,8
7,40
9,00
7
30. Seckbach
15.100
1.700
11,3
7,00
9,00
2
31. Eckenheim
13.900
100
0,7
12,00
16,00
2
27. Bornheim
28. Riederwald/Fechenheim
29. Bergen-Enkheim
32. Eschersheim
33.400
1.900
5,7
10,00
17,00
2
33. Nieder-Eschbach
138.000
41.100
29,8
8,00
10,50
16
34. Mertonviertel
284.500
77.000
27,1
11,80
14,00
8
35. Heddernheim
10.900
700
6,4
10,00
12,00
2
138.600
19.900
14,4
12,00
13,50
11
11.522.000
1.251.000
10,9
20,50
39,20
514
36. Praunheim/Hausen
GESAMT
(inklusive sonstiger Lagen)
30
31
29
27
28
18
6
2. Eschborn-West
3. Eschborn-Süd
5. Sossenheim
32
Vermietbare Objekte
21
26
20
19
22
25
5
24
23
Quelle: NAI apollo group
Teilmärkte
Marktdaten
Geographische Verortung Großvermietungen 2015 nach Größenklassen (> 1.000 m2)
Vermietungen nach Größenklassen
> 1.000 m2 - ≤ 2.500 m2
> 2.500 m2 - ≤ 5.000 m2
> 5.000 m2 - ≤10.000 m2
>10.000 m2
Geographische Verortung Büroflächenfertigstellungen 2015 nach Größenklassen (> 1.000 m2)
Büroflächenfertigstellungen nach Größenklassen
> 1.000 m2 - ≤ 5.000 m2
> 5.000 m2 - ≤10.000 m2
>10.000 m2 - ≤20.000 m2
>20.000 m2
Marktdaten
Leerstand nach Flächengröße Q4 2015
Insgesamt: 1.251.000 m² (514 Teil-Objekte) nach Größenklassen, Bezug innerhalb von 3 Monaten
Leerstand Umsatz 2015
600.000
438.600 m2
24 (Teil-)Objekte
500.000
400.000
250.900 m2
72 (Teil-)Objekte
300.000
100.000
66.700 m2
< 1.000 m2
56.700 m2
1.000 - 2.500 m2
54.400 m2
2.501 - 5.000 m2 5.001 - 10.000 m2
32.000 m2
> 10.000 m2
Leerstand nach aufgerufener Miete Q4 2015
Insgesamt: 1.251.000 m² (514 Teil-Objekte) nach Größenklassen, Bezug innerhalb von 3 Monaten*
Leerstand 600.000
Umsatz 2015
517.700 m2
211 (Teil-)Objekte
500.000
400.000
300.000
219.900 m2
95 (Teil-)Objekte
198.900 m2
107 (Teil-)Objekte
200.000
15.600 m2
0
< 10 €
110.400 m2
10 < 15 €
115.500 m2
34.400 m2
15 < 20 €
20 < 25 €
29.800 m2
25 < 30 €
47.800 m2
≥ 30 €
* durchschnittlicher Angebotspreis aller Flächen pro Objekt
Quelle: NAI apollo group
106.700 m2
99.500 m2
108.200 m2
44 (Teil-)Objekte 32 (Teil-)Objekte 25 (Teil-)Objekte
100.000
Nach dem belebten Abschlussquartal
2015 ist für das kommende Jahr mit
einer weiter leicht steigenden Umsatzentwicklung zu rechnen. Für den Leerstandsverlauf sowie die Spitzenmiete
resultiert hieraus eine stabile bis leicht
positive Prognose.
Leerstand nach Fächenqualität Q4 2015
20,2 %
hochwertig
normal
55,5 %
einfach
Quelle: NAI apollo group
24,3 %
Marktausblick nächste 12 Monate
Flächenfertigstellungen
Flächenfertigstellungen davon vor Fertigstellung bzw. noch vermietbar
350.000
2011
2012
2014
2015
2016
46.700 m2
109.400 m2
50.700 m2
148.100 m2
35.500 m2
157.400 m2
2013
2017
Quelle: NAI apollo group
0
110.500 m2
50.000
17.700 m2
100.000
9.200 m2
52.100 m2
150.000
80.100 m2
241.800 m2
250.000
49.900 m2
300.500 m2
300.000
200.000
Die im vierten Quartal 2015 fertiggestellte
Bürofläche beläuft sich auf 43.300 m²,
wovon lediglich noch 14,7 % verfügbar
sind. Demgegenüber stehen Flächenabgänge in Höhe von 88.600 m². Für
das Gesamtjahr 2015 liegt das Fertigstellungsvolumen damit bei 110.500 m²,
bei gleichzeitigen Abgängen in Höhe von
216.200 m². Hieraus berechnet sich
zum Jahresende ein aktueller Flächenbestand von 11,522 Mio. m².
Bestand
$
Leerstand
%
Umsatzleistung
%
Spitzenmiete
%
Durchschnittsmiete
%
Quelle: NAI apollo group
184.200 m2
0
Quelle: NAI apollo group
201.900 m2
122 (Teil-)Objekte
107.100 m2
261 (Teil-)Objekte
200.000
252.400 m2
35 (Teil-)Objekte
Der marktaktive Leerstand auf dem
Frankfurter Büroflächenmarkt (d.h. Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung
beziehbar sind) hat innerhalb der letzten
drei Monate marginal abgenommen und
liegt mit 1,251 Millionen m² Bürofläche
nahezu auf Vorquartalsniveau. Hieraus
resultiert eine aktuelle Leerstandsquote
von 10,9 %, die damit gegenüber dem
Jahresende 2014 um 0,4 %-Punkte
gesunken ist.
Quelle: NAI apollo group
Kartenbasis: RegioGraph GfK GeoMarketing GmbH
Auf Basis von 2.246 Angeboten (11/2014 -10/2015)
der empirica-systeme Marktdatenbank
Hattersheim
10,20 / 12,50 €/m2
Kriftel
7,30 / 10,50 €/m2
Langen
7,50 / 12,20 €/m2
Dreieich
7,60 / 12,80 €/m2
Neu-Isenburg
9,60 / 13,30 €/m2
Dietzenbach
7,30 / 10,70 €/m2
kfurt City
Mörfelden-Walldorf
8,30 / 11,30 €/m2
Flughafen
20,00 / 27,00 €/m2
Kelsterbach
9,80 / 12,30 €/m2
Offenbach
9,30 / 14,20 €/m2
Fran
bis
Liederbach
7,30 / 10,00 €/m2
km
Sulzbach
9,90 / 14,00 €/m2
Maintal
5,70 / 10,80 €/m2
Hanau
7,70 / 12,20 €/m2
ity
furt C
k
n
a
Fr
Hofheim
7,10 / 13,30 €/m2
Kelkheim
8,20 /12,50 €/m2
Schwalbach
11,40 / 12,50 €/m2
Bad Vilbel
8,60 / 11,70 €/m2
10
Bad Soden
9,90 / 13,10 €/m2
Steinbach
7,00 / 9,90 €/m2
2
is
mb
k
0
Kronberg
10,70 / 14,20 €/m2
Oberursel
8,80 / 13,40 €/m2
Bad Homburg
9,70 / 15,40 €/m2
Friedrichsdorf
7,80 / 12,10 €/m2
Umland
Marktdaten Umland Frankfurt Durchschnitts- und Spitzenmiete
Top 5 – Key Facts
Städte
Umsatz, Bestand, Leerstand, Spitzenmieten, Durchschnittsmieten Q4 2015
Umsatz (m²)
Leerstand (in %)
Spitzenmiete (€/m²)
18,40
876.000
4,9
24,50
14,70
9,14
445.000
9,4
26,00
14,10
Frankfurt a. M.
11,52
394.000
10,9
39,20
20,50
Hamburg
13,55
538.000
5,5
24,80
14,60
München
20,10
761.000
5,5
34,00
16,20
Berlin*
Düsseldorf
Durchschnittsmiete (€/m²)
Quelle: NAI apollo group; *Bestandsupdate
- keine Vergleichbarkeit mit Vorberichten
Bestand (in Mio. m²)
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Einzelhandel
Spitzenrendite
Logistik
Berlin
4,10 %
3,80 %
5,55 %
Düsseldorf
4,35 %
3,85 %
5,45 %
Frankfurt a. M.
4,25 %
3,85 %
5,40 %
Hamburg
4,10 %
3,80 %
5,40 %
München
3,75 %
3,45 %
5,25 %
Ø = 4,10 %
Ø = 3,75 %
Ø = 5,40 %
Gesamt
Quelle: NAI apollo group
Spitzenrenditen Q4 2015
Frankfurt a. M.
Größte Vermietungen 2015
Objekt + Lage
Mieter / Eigennutzer
Mietfläche in m²
Windmühlstraße 14 / Bahnhofsviertel
Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG)
Hanauer Landstraße 150 / Ostend-Ost
Fiat
7.000
Ludwig-Erhard-Straße 30-34 / Eschborn-Süd
Dt. Gesell. für Intern. Zusammenarbeit (GIZ) GmbH
6.810
Gateway Gardens / Flughafen
Kion Group AG
6.620
Squaire / Flughafen
Atos IT
6.400
Quelle: NAI apollo group
32.000
Objekt + Lage
Käufer
Kaufpreis in €
Trianon, Mainzer Landstraße 16
North Star
ca. 540.000.000
Eurotower, Kaiserstraße 29
Triuva (IVG Institutional Funds)
ca. 455.000.000
Deutsche-Bank-Händlerzentrum, Mainzer Landstr. 11-17 etc.
National Pension Service of Korea (NPS)
ca. 250.000.000
Deutsche-Bank-Dreieck, Gr. Gallusstr., Junghofstr. etc.
Groß & Partner
ca. 180.-190.000.000 (Schätzung)
Garden Tower, Neue Mainzer Straße 46-50
Tristan Capital Partners
ca. 175.000.000
Quelle: NAI apollo group
Größte Investments 2015
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