Akzeptanz und Wirkung von

Akzeptanz und Wirkung von
Quotierungsmodellen für den geförderten
Wohnungsbau
Immobilien Jour Fixe des IHK-Forums Rhein-Main
Frankfurt am Main, den 13. Oktober 2015
Quaestio – Forschung und Beratung
Bernhard Faller
Teil 1
Einführung und Ausgangslage
Förderquote: Was ist das?
Auf kommunalen bzw. öffentlichen Grundstücken: Im Wege des
Verkauf werden die Käufer/Investoren privatrechtlich verpflichtet,
einen Mindestanteil geförderten Wohnungsbau zu realisieren
relativ hohe Verbreitung
oft in Verbindung mit Preisnachlässen beim Grundstücksverkauf
auch Bestandteil von Vergabe nach Konzeptqualität (z. B. Hamburg)
Auf privaten Grundstücken: Kommune schafft nur Baurecht (V+EPlan, B-Plan), wenn sich der Investor in einem städtebaulichen
Vertrag verpflichtet, einen Mindestanteil im geförderten
Wohnungsbau zu realisieren
Vorbild: Sozialgerechte Bodennutzung in München (seit ca. 20 Jahren)
Derzeit schnelle Verbreitung: Hamburg, Berlin, Stuttgart, Freiburg,
Heidelberg, Münster, Würzburg, Köln, Düsseldorf und andere…
Warum werden Förderquote vermehrt
eingeführt? - Wohnungsmarktentwicklung
Zur Wohnungsmarktlage
große regionale Unterschiede, große innerstädtische Unterschiede
moderate Preissteigerungen in den 2000er Jahren (Inflationsausgleich)
Beschleunigung in den 2010er Jahren, aktuell Abflachen der
Preisentwicklung
Wohnbudgets eingeklemmt zwischen steigenden Wohnnebenkosten,
steigenden Vorsorgelasten, ungebrochenen Konsumwünschen und
moderater Einkommensentwicklung
Abnehmender Wirkungsgrad der Wohnungsbauförderung
Neubau ersetzt nicht das Auslaufen von Belegungsbindung
Langanhalte Niedrigzinsen reduzieren Anreizwirkung der Förderung
Etablierte Investoren wenden sich den Beständen zu
(Reinvestitionszyklen, langfristige Effekte der Demografie, neue Aufgaben)
Warum werden Förderquoten vermehrt
eingeführt? - Grundstücksmarkt
Intensiver Wettbewerb um knappe Grundstücke (Wachstumsstädte)
Reduzierte Erträge/Mieten im geförderten Wohnungsbau werden nicht
durch Baukosteneinsparungen und Fördervorteile ausgeglichen
Im Ergebnis kann der freifinanzierte Wohnungsbau höhere
Grundstückspreise finanzieren und setzt sich im Wettbewerb durch
Bei reduziertem Grundstücksangebot (Wachstumsstädte) erhöht sich die
Wettbewerbsintensität (Fokus Innenentwicklung)
Folge: Der geförderte Wohnungsbau findet keinen Zugang zu
geeigneten Baugrundstücken
Förderquote: Entzieht die entsprechenden Grundstücksanteile dem
Wettbewerb und reserviert sie für den geförderten Wohnungsbau
Teil 2
Akzeptanz der Quotierungsregelungen bei Investoren
These: Der geförderte Wohnungsbau belastet
die Vermarktbarkeit des benachbarten
freifinanzierten Wohnungsbaus
Aussagen aus Investoreninterviews (München, Hamburg, Frankfurt,
Stuttgart, Dortmund (2011))
Städtebauliche und architektonische Qualität unterscheidet sich kaum
vom freifinanzierten Wohnungsbau, insofern keine Probleme im
Erscheinungsbild
Klientel aufgrund der relativ weit gefassten Eigentumsgrenzen meist
unproblematisch, solange auf der Basis einer flexiblen Anwendung der
Belegungsregeln sehr einseitige Belegungsstrukturen vermieden werden
Ausnahme ist das Premium- oder Luxussegment, da die Nachbarschaft
zu „einfachem“ Wohnungsbau die zur Durchsetzung hoher Preise
erforderliche Alleinstellung untergräbt
These: Die Quotierung führt zu geringeren
Renditen, zum Rückzug von Investoren und zu
weniger Wohnungsbau (Teil 1)
Aussagen aus Interviews und Eindrücke aus der Zusammenarbeit
mit Wohnungsbauinvestoren:
Akzeptanz solange die Wirtschaftlichkeit und das Geschäftsmodell nicht
grundsätzlich in Frage gestellt sind
verbunden mit grundsätzlicher Einsicht in die Notwendigkeit, über den
geförderten Wohnungsbau preiswerten Wohnraum zu mobilisieren
verbunden mit der Erwartung einen Teil der wirtschaftlichen Einbußen
weitergeben bzw. überwälzen zu können (erhöhte Anfangsmieten / VKPreise und reduzierte Grundstückspreise)
verbunden mit der grundsätzlichen Kritik, dass unzureichende
Förderanreize der öffentlichen Hand durch Private ausgeglichen werden
müssen
These: Die Quotierung führt zu geringeren
Renditen, zum Rückzug von Investoren und zu
weniger Wohnungsbau (Teil 2)
Ergänzende Aussagen und Eindrücke
Die Realisierung von Wohnungsbauvorhaben wird als Folge der
Quotierungsregelung noch komplexer: Wettbewerbsvorteil für regional
gut verankerte Investoren? („closed shop“)
Genossenschaften: Das wirtschaftlich grenzwertige Geschäftsmodell
eines auf den preisgedämpften Wohnungsbau fokussierten
Bestandshalters wird durch die Pflicht zum geförderten Wohnungsbau
zusätzlich belastet.
Akzeptanz vor allem auch von transparenten, wettbewerbsneutralen
Regelungen und dementsprechendem Vollzug abhängig – keine
Einzelfallregelung! („das muss für alle gelten“)
Teil 3
Wirkungsanalytische Überlegungen und Empfehlungen
Wirkungen auf Rendite und Investitionstätigkeit
Die Förderquote reduziert die Erträge bei den
Wohnungsbauinvestoren
Daraus entstehende Reaktions- bzw. Kompensationswirkungen
Renditeverzicht beim Investor
Modellrechnung: gute bis sehr gute Standorte in Düsseldorf: 0,5%-Pkte
bzw. 5,4% oder 151 € m² WF = 1,2 Mio € bei 100 WE mit je 80 m²)
Absenkung des Grundstückspreises
Modellrechnung: Ausgangsniveau 1.400 €/m² GF, -193 €/m² bzw. 14%
Erhöhung der Anfangsmiete im freifinanzierten Segment‘
Modellrechnung: Ausgangsniveau 12,50 €/m², +1,48 €/m² bzw. 12
Bislang keine empirische Basis zur Beurteilung der
Kompensationswirkungen: Grundstücksknappheit erschwert
Überwälzung auf den Grundstückspreis
Wirkungen auf den Wohnungsmarkt
These: Die Förderquote mobilisiert zusätzlichen geförderten
Wohnungsbau
Ja, allerdings in sehr unterschiedlichem Ausmaß, abhängig vom lokalen
Markt
Beispiel (2005-2009): Köln 5% der Neubauwohnungen gefördert ohne
Quotierung, München 5% der Neubauwohnungen gefördert mit SoBoN
Köln: höherer Anteil einfacher, für geförderten Wohnungsbau
prädestinierter Lagen
These: Die Förderquote trägt zur Entlastung des lokalen
Wohnungsmarktes und zur Preisdämpfung bei
Nein bzw. allenfalls marginal, da Zusatzangebot und Preisdämpfung im
unteren Segment und Minderangebot und Preisauftrieb im oberen
Segment sich ungefähr ausgleichen dürften.
Abschließende Empfehlungen bei Einführung
einer Förderquote
Förderquote sollte in Kenntnis der lokalen Markt- und
Grundstückssituation eingeführt werden.
Es sollte keine Einzelfallregelungen zugelassen werden.
Es sollten Regelungen vorgesehen werden, die eine Überwälzung
der Ertragseinbußen auf den Grundstückspreis unterstützen.
Da keine oder nur eine sehr langsame Anpassung der
Geschäftsmodelle bei Bauträgern und Projektentwicklern zu
erwarten ist, sollten parallel sozialorientierte Bestandshalter zur
Übernahme des geförderten Wohnungsbaus mobilisiert werden (in
der Regel kommunale WU).
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Quaestio
Forschung und Beratung
Friesenstraße 17
53175 Bonn
Telefon: 02 28 / 266 888 0
Fax: 02 28 / 555 47 271
[email protected]
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