19. August 2015 - Dattelner Morgenpost

SONDERVERÖFFENTLICHUNG
28
Mittwoch, 19. August 2015
Nummer 191
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fen. Das bedeutet: Der Mieter muss keine Schränke abbauen, um die Handwerkerarbeiten
zu erleichtern. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin. Für „Baufreiheit“ müssen der
Vermieter selbst bzw. seine Handwerker sorgen. Die müssen bei Bedarf nach Ende der Arbeiten auch die Schränke wieder aufbauen, erforderliche Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten vornehmen und den angefallenen Dreck wegmachen. —FOTO: AXEL HEIMKEN
Tätigkeitsschwerpunkte:
Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
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deshalb nicht persönlich zu
einer Wohnungsbesichtigung
kommen könnten. Der Interessent soll sich die Schlüssel
für die Wohnung bei einem
Vertreter abholen und bekomme dann gegen eine Anzahlung die Schlüssel zugeschickt.
Dabei gilt: Interessenten
sollten kein Geld auf ein Konto überweisen, bevor sie nicht
mit dem Haus- und Wohnungseigentümer oder einem
Hausverwalter die Wohnung
besichtigt und einen Vertrag
abgeschlossen haben. Wer
auf den Betrug reinfällt, hat
kaum noch Chancen, sein
Geld zurückzubekommen.
Der Teufel
steckt oft im Detail
Bei Klauseln im Mietvertrag zählt jedes Wort
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Rechtsanwältin
Sabine Fasselt-Brozek
(dpa) Alles hat seinen Preis.
Das gilt auch für Immobilien. Daher sollten Kaufund Mietinteressenten bei
sehr günstigen Angeboten
erst einmal skeptisch sein,
so der Eigentümerverband
Haus & Grund. Denn möglicherweise steckt dahinter
ein unseriöses Angebot.
Solche Schein-Immobilienangebote werden oftmals in
guten oder beliebten Lagen,
mit einer sehr guten Ausstattung und zu einer sehr preisgünstigen Miete oder einem
unterdurchschnittlichen
Kaufpreis angeboten. Häufig
geben die Betrüger an, dass
sie im Ausland sitzen und
Nach Schätzungen des
Deutschen Mieterbunds
stecken in rund 90 Prozent der Mietverträge ungültige Klauseln. Sie zu erkennen, fällt selbst Fachleuten schwer. Immerhin
gibt es Anhaltspunkte, die
Mietern Orientierung bieten, wenn sie einen neuen
Vertrag
unterschreiben
wollen oder mit dem Vermieter im Clinch liegen.
Einig sind sich Experten darüber, dass zunächst alle Regelungen im Mietvertrag unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von Vorschriften des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) abweichen. Andere Vorgaben können aufgeweicht werden. Das
ist auch in einem vorformulierten Mietvertrag erlaubt. Es
kommt auf den Einzelfall und
das Wie an. „Ein bisschen abweichen geht. Aber was ist
ein bisschen, was ist zu viel,
was gerade noch zulässig?“,
beschreibt Thomas Hannemann aus Karlsruhe das Problem. Er ist der Vorsitzende
der
Arbeitsgemeinschaft
Mietrecht und Immobilien
im Deutschen Anwaltverein.
Besonders
aufmerksam
sollten Mieter sein, wenn der
Eigentümer individuelle Vereinbarungen treffen will.
Denn auf diese Weise lassen
sich solche Vorschriften teilweise umgehen. Etwa zum
Rauchen. Zwar ist ein im
Mietvertrag stehendes generelles Rauchverbot in der
Wohnung ungültig. Auch
dann, wenn der Mieter den
Vertrag so unterschrieben
hat. Aber eine mündliche Absprache, die das Rauchen
zum Beispiel zu bestimmten
Zeiten erlaubt, wäre denkbar.
Sie kann den Mieter binden,
wenn er sich darauf einlässt.
Befristung muss
begründet sein
In häufig genutzten Formularverträgen sind den Gestaltungsmöglichkeiten Grenzen
gesetzt. „Wird der Mieter unzumutbar benachteiligt, gilt
automatisch das Gesetz“, erläutert der Anwalt. Was unzumutbar ist, kommt auf den
Fall an. Tückisch sind handschriftliche Ergänzungen. Eine unter „Sonstiges“ verankerte Verpflichtung zum Rasenmähen kann als zulässige
individuelle
Vereinbarung
durchgehen. Wendet der Vermieter die Passage aber in
mehr als drei Verträgen an,
werten Juristen das als vorformuliert. In der Konsequenz
wird die Auflage unwirksam.
Bei befristeten Mietverträgen muss nicht nur die Laufzeit genau genannt sein, sondern die Befristung auch begründet werden. Als Argument gilt etwa Eigenbedarf.
Darauf macht der Mieterbund aufmerksam. Steht ein
solcher Hinweis drin, müssen
die Bewohner zum Ende des
Vertrags aus der Wohnung
heraus. Eine fehlende Begründung macht die Befristung unwirksam. Der Vertrag
„wird wie ein unbefristeter
behandelt“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.
Schönheitsreparaturen sind
die Klassiker unter den unwirksamen Klauseln. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe sämtliche starren Renovierungsfristen gekippt – das gilt zum Beispiel für Formulierungen wie
„alle drei Jahre“, alle fünf Jahre“ oder alle sieben Jahre“
(BGH, VIII ZR 178/05). Der
Zusatz „soweit es der Zustand
der Wohnung erfordert“
wandelt die Klausel durch die
Hintertür doch wieder in eine
gültige um, wie Dietmar
Strunz vom Dachverband
Deutscher
Immobilienverwalter (DDIV) erläutert.
Auslassungen verwandeln
ansonsten unwirksame Vorgaben wieder in erlaubte.
Strunz macht das am Beispiel
der Erlaubnis zur Tierhaltung
deutlich: „ „Bedarf es der
schriftlichen
Zustimmung
des Vermieters“, ist unwirksam. Steht aber im Text „bedarf es der Zustimmung“, ist
das rechtens.“ Das mündliche Okay des Vermieters zum
Einzug von Hund und Katze
reicht. Im Streitfall muss der
Mieter beweisen, dass der Eigentümer zugestimmt hat.
Generell verbieten darf er
Haustiere nicht.
Mietverträge mit unwirksamen Klauseln bleiben im
Ganzen gültig. Mieter können die Abweichungen jedoch ignorieren. Die Wohnung darf ihnen deswegen
nicht gekündigt werden.
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