Fluch oder Segen ? Der qualifizierte Mietspiegel als kommunalstatistisches Produkt Dr. Manfred Pauly Kommunale Statistikstelle der Stadt Koblenz Dr. Manfred Pauly Statistikstelle der Stadt Koblenz 52. Sitzung der RAG Süd 9./10. Juli 2015 in Koblenz www.statistik.koblenz.de Gliederung I Ein Blick auf den (Miet-) Wohnungsmarkt in Koblenz II Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz IV Ein Zwischenfazit V Der qualifizierte Mietspiegel als friedenstiftendes Instrument??? – Eine aktuelle Presseschau VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel VII Fazit 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Neubautätigkeit und Veränderungen des Bevölkerungsbestandes seit 1990 361 ██████████████████ 1990 bis 1994 472 ███████████████████████ 1995 bis 1999 - 1527 ●●●●●●● 265 █████████████ 2000 bis 2004 - 477 ●● 221 ███████████ 2005 bis 2009 - 38 131 ██████ 2010 bis 2014 Neubauwohnungen p.a. + 44 ●●●●●●●●●●●●●●● + 3035* Veränderung des Bevölkerungsbestandes Datenquellen: (1) Bautätigkeit: Statistisches Landesamt (bis 2001) und Stadt Koblenz; (2) Bevölkerungsbestand: Melderegister der Stadt Koblenz * zzgl. Ummeldungen im Rahmen der Einführung der Zweitwohnungssteuer im Jahr 2012 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 2 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Angebotsmietpreise* 2014 und durchschnittlicher Preisanstieg pro Jahr zwischen 2009 und 2014 im Großstadtvergleich 10,42 € ████████████████████ Wiesbaden 10,18 € ████████████████████ Mainz ●●●●●●●●●●●● + 1,91% 9,65 € ███████████████████ Bonn ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● + 3,19% 9,12 € ██████████████████ Trier ●●●●●●●●●●●●●●●● + 2,56% 7,50 € ███████████████ 7,33 € ██████████████ € pro m² Wohnfläche Koblenz Kaiserslautern ●●●●●●●●●●●●●●●● + 2,56% ●●●●●●●●● + 1,42% ●●●●●●●●●●●●●●● + 2,45% mittlere Anstiegssrate p.a. * inserierte Angebotsmieten für Wohnungen mit Baujahr ab 2000, 60-80qm, höherwertige Ausstattung; hedonische Preise Datenquelle: empirica Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme.de); eigene Bearbeitung 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 3 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Einschätzung des Wohnungsmarktes aus Sicht der Bevölkerung: Ergebnisse der koordinierten Umfrage zur Lebensqualität Koblenz Vergleichsstädte 80 %-Anteil "stimme sehr/ stimme eher zu" 70 60 62 59 56 50 50 40 45 44 42 34 30 20 22 10 0 2006 2009 2012 "Die Ausländer, die in Koblenz leben, sind gut integriert." 2006 2009 2012 "Es ist leicht, in Koblenz eine gute Wohnung zu einem vernüfntigen Preis zu finden." 2006 2009 2012 "Es ist einfach, in Koblenz eine Arbeit zu finden." Datenquelle: Städtegemeinschaft "Koordinierte Umfrage zur Lebensqualität", bearbeitet von der Statistikstelle der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 4 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Kaltmiete (€ pro m² Wohnfläche) Vergleich der zeitlichen Entwicklung von Angebotsmieten gegenüber den Bestands- und Neuvertragsmieten in Koblenz Datenquelle: erfasste Inserate unter www.immoscout24.de; Mietspiegelerhebungen der Stadt Koblenz 2010 und 2014; eigene Bearbeitung 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 5 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Angebotsmietpreise* 2014 und durchschnittlicher Preisanstieg pro Jahr zwischen 2009 und 2014 im Vergleich ausgewählter Stadtgebiete 7,66 € ███████████████ 6,64 € █████████████ Stadtzentrum Stadtteile mit hoher sozialer Belastung ●●●●●●●●●● + 3,12% ●●●●●●●●●●●●●●●●● + 5,13% 6,79 € █████████████ sonst. Innenstadtrand ●●●●●●●●●● + 3,03% 6,07 € ████████████ 6,90 € █████████████ Außenstadt Koblenz ●● + 0,84% ●●●●●●●●●●● + 3,32% € pro m² Wohnfläche mittlere Anstiegssrate p.a. * inserierte Angebotsmieten für 2 und 3-ZKB Wohnungen (ohne Wohnberechtigungsschein) Datenquelle: erfasste Inserate unter www.immoscout24.de; eigene Bearbeitung 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 6 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Einschätzung der Marktlage in unterschiedlichen Preissegmenten des Koblenzer Mietwohnungsmarkt (Jährliche Expertenbefragung) Prozentuale Anteile der Befragten (ohne "keine Angabe") 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Mietwohnungen - unteres Preissegment 2008 2009 46% 19% 44% 35% 28% 2010 45% 32% 2011 42% 8% 2012 56% 17% 2013 72% 3% 2014 2015 78% 7% 69% Mietwohnungen - oberes Preissegment 38% 2008 2009 39% 35% 38% 38% 42% 38% 2014 2015 38% 39% 2012 2013 30% 38% 2010 2011 31% 45% Marktlage entspannt oder sehr entspannt 45% 28% 25% Marktlage angespannt oder sehr angespannt Datenquelle: Stadt Koblenz; Jährliche Expertenbefragung zur Stimmungslage am Koblenzer Wohnungsmarkt 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 7 I Ein Blick auf den (Miet-)Wohnungsmarkt in Koblenz Ein erstes Zwischenfazit: Der Mietwohnungsmarkt in Koblenz ist längst nicht so „heißgelaufen“ wie es in anderen Universitätsstädten vergleichbarer Größe der Fall ist. Er ist aber dennoch sehr unübersichtlich und dynamisch und lässt bezüglich Status und weiterer Entwicklung sehr unterschiedliche Interpretationen je nach Interessenslage und Perspektive zu. Ein Transparenz schaffender, qualitativ hochwertiger Mietspiegel wird damit grundsätzlich zu einer wichtigen Informations- und Bewertungsgrundlage für alle Akteure des Wohnungsmarktes und der kommunalen Wohnbaupolitik 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 8 II Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz Letztmalige Erstellung eines einfachen Tabellenmietspiegels im Jahr 1999 unter Federführung des Ordnungsamtes Seit 2006 Erstellung qualifizierter Mietspiegel (schriftl. Mieterbefragungen bzw. Aktualisierung durch „kleine“ Stichprobe (2008) oder durch VPI (2012) Seit 2009 ist der Mietspiegel im Produkthaushalt als Produkt der Kommunalen Statistikstelle abgebildet Aktueller Mietspiegel 2015/2016 basiert auf einer schriftlichen Mieter- und Vermieterbefragung (gepaart) im Jahr 2014 Kontinuierliche Begleitung durch einen rund 30-köpfigen Arbeitskreis (interne+externe Akteure) Empfehlung zur regelmäßigen Neuerstellung und Aktualisierung eines qualifizierten Mietspiegels im kommunalen Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Koblenz (2014) 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 9 II Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz Zusammensetzung des Arbeitskreis Mietspiegel (nur Externe) 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 10 II Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz Quelle: Präsentation im Rahmen der Auftaktsitzung des AK Mietspiegel 2014 vom 5.3.2013 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 11 III Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz Quelle: Präsentation im Rahmen der Auftaktsitzung des AK Mietspiegel 2014 vom 5.3.2013 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 12 II Historie und Organisation der Mietspiegelerstellung in der Stadt Koblenz Arbeitsaufwand, Sachkosten und Erträge im zeitlichen Profil 102 ████████████ 2010 9█ 2011 - 2.326 ●● ●●●●● + 5.682 12 ██ 2012 - 944 ● + 1.868 14 ██ 2013 145 ██████████████████ 2014 5█ 2015 Anzahl Arbeitstage - 16.775 ●●●●●●●●●●●●●●●● ●●●●●●● + 7.397 - 69 ●● + 2.589 - 19.600 ●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ●●●●● + 5.417 Sachkosten (€) Erträge (€) Datenquelle: Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 13 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Steckbrief zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2015/2016 Erhebungszeitraum: Juni/Juli 2014 Beschlussfassung: Dezember 2014 Gültigkeit: 01.01.2015 bis 31.12.2016 Erhebungsmethode: Schriftliche Mieter- und Vermieterbefragung (gepaart) Erhebungseinheiten: Haushaltevorstände, Generierung mittels HHGEN aus MESO Bereinigung der Auswahlgrundlage: Ausschluss von EFH, Anschriften ohne Mietwohnungen, Anschriften mit ausschließl. öffentl. geförderten Wohnungen, Wohnheime und -anstalten Umfang der Auswahlgrundlage: N = 44.867 Stichprobenziehung (Mieterbefragung): ungeschichtete Zufallsauswahl, n=15.000 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 14 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ausschöpfungsprotokoll zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2015/2016 Stichprobe nicht erreicht (verzogen, verstorben,..) 15.000 171 nicht relevant (Eigentümer,…) 1.358 non-response (keine Rückmeldung,..) 9.271 Sonstige Eingang (teil-)ausgefüllter Fragebögen darunter nicht Mietspiegel-relevant darunter aufgrund Vier-Jahres-Kriterium Mietspiegelrelevante Datensätze Bereinigungen (Kappungsgrenze, Ausreißer,Plausibilitätsprobleme) 83 4.117 1.716 1.161 2.401 227 Datenbasis der Mietspiegelmodellierung 2.174 zum Vergleich: Anzahl Mietwohnungen lt. GWZ 2011 (ohne Wohnheime) 35.330 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 15 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Berechnungsmodell des Koblenzer Mietspiegels Dreistufiges Regressionsmodell mit multiplikativer Verknüpfung ( EMA-Institut) Stufe I: Ermittlung der Basisnettomiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baujahr Stufe II: Ermittlung von weiteren mietpreisbildenden Merkmalen und Merkmalskombinationen zur Erklärung der Abweichung der tatsächlich erfassten Nettokaltmieten von der berechneten Basisnettomiete aus Stufe I (Nettomietfaktoren) Stufe III: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch multiplikative Verknüpfung (prozentuale Zu- oder Abschläge) der Ergebnisse von Stufe I und Stufe II 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 16 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Einfluss der Wohnfläche auf die monatliche Nettokaltmiete: generalisiertes additives Regressionsmodell (gam) 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 17 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Einfluss des Baujahres auf die monatliche Nettokaltmiete: generalisiertes additives Regressionsmodell 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 18 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 19 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 20 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 21 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Berechnung des Nettomietfaktors Nettomietfaktor misst den Grad der Über- oder Unterschätzung der tatsächlich gezahlten Nettokaltmiete durch die in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baujahr berechneten Basisnettomiete NMF = Betrag der gezahlten Miete / Basisnettomiete Der NMF wird für jeden der 2.174 Datensätze berechnet und stellt die Zielgröße für die Ermittlung der Zu- und Abschlagsfaktoren dar Interpretation der NMF-Werte NMF = 1,00 Punktlandung: Basisnettomiete entspricht exakt dem gezahlten Mietzins NMF > 1,00 tasächlich gezahlter Mietzins liegt höher als die Basisnettomiete, d.h. in der Summe wirken Zuschlagsfaktoren mietpreissteigernd gegenüber einer bzgl. Baujahr und Wohnfläche vergleichbaren Wohnung NMF < 1,00 tasächlich gezahlter Mietzins liegt unter der Basisnettomiete, d.h. in der Summe wirken Abschlagsfaktoren mietpreismindernd gegenüber einer bzgl. Baujahr und Wohnfläche vergleichbaren Wohnung Beispiele: NMF =1,12 tatsächliche Miete liegt 12% über der Basisnettomiete NMF =0,83 tatsächliche Miete liegt 17% unter der Basisnettomiete 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 22 Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Häufigkeitsverteilung des Nettomietfaktors 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 23 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 24 Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ablaufschema zur Bildung von Ausstattungskategorien (1) Erstellung eines Regressionsmodells mit allen Einzelmerkmalen (n=ca. 45 Merkmale) zur Erklärung des Nettomietfaktors Ermittlung des energetischen Gebäudezustands 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 25 Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ermittlung des Energetischen Gebäudezustan ds Wohnlage 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 26 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ergebnis des Regressionsmodells der Ausstattungsmerkmale auf die Zielgröße NMF im zweiten Durchlauf Call: rlm(formula = NMF06b ~ DUNKEL + Ü_PUTZ + INTERNET + QUALIBOD + EBK + OHNEWW + OHNEANSCHL_U + OFFENEK + BALKON + TERGARTEN + AUFZUG3 + GGSPRECH + BADGEHOB + ohneB + GASTWC + KEINHZG) Residuals: Min 1Q Median 3Q Max -0.501208 -0.092341 -0.008273 0.090923 0.829258 Coefficients: Value Std. Error (Intercept) 0.9331 0.0096 DUNKEL -0.0102 0.0082 Ü_PUTZ -0.0113 0.0125 INTERNET 0.0255 0.0065 QUALIBOD 0.0546 0.0089 EBK 0.0746 0.0096 OHNEWW -0.0237 0.0091 OHNEANSCHL_U -0.0129 0.0074 OFFENEK 0.0306 0.0097 BALKON 0.0103 0.0071 TERGARTEN 0.0118 0.0076 AUFZUG3 0.0157 0.0142 GGSPRECH 0.0102 0.0079 BADGEHOB 0.0386 0.0092 ohneB -0.0577 0.0374 GASTWC 0.0147 0.0089 KEINHZG -0.0596 0.0335 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz t value 96.9545 -1.2543 -0.9021 3.9001 6.1283 7.7634 -2.6052 -1.7368 3.1603 1.4505 1.5515 1.1118 1.2975 4.1794 -1.5422 1.6509 -1.7789 Ausstattungspunkte -1 -1 +1 +2 +3 -1 -1 +2 +1 +1 +1 +1 +2 -2 +1 -2 27 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ermittlung der Ausstattungspunkte im Mietspiegel Quelle: Mietspiegel 2015/2016 der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 28 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Ermittlung der Ausstattungspunktzahl und Analyse der Häufigkeitsverteilung 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 29 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Bildung der Ausstattungskategorien in Abhängigkeit von der Ausstattungspunktzahl top gehoben normal einfach sehr einfach 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 30 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Überprüfung der Diskriminanzkraft der Kategorisierung 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 31 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Gesamtmodell der Zu- und Abschlagsfaktoren Konsolidiertes Regressionsmodell der signifikanten Zu- und Abschlagsfaktoren: Coefficients: Value Std. Error t value Zu- bzw. Abschlag (Intercept) 1.0145 0.0065 155.0410 MAIS 0.0608 0.0157 3.8633 +6% SOU -0.0743 0.0210 -3.5334 -7% AUS_sehreinf -0.0578 0.0099 -5.8571 -6% AUS_einf -0.0366 0.0076 -4.8180 -4% AUS_gehob 0.0570 0.0101 5.6375 +6% AUS_sehrgehob 0.1158 0.0195 5.9475 + 12 % LageZen 0.0493 0.0076 6.5224 +5% LageGut 0.0597 0.0177 3.3791 +6% LageRand -0.0398 0.0097 -4.1121 -4% WOHNL_EINF -0.0273 0.0095 -2.8630 -3% WOHNL_GEHOB 0.0272 0.0082 3.3221 +3% AltEnPlus1 0.0284 0.0145 1.9552 +3% Residual standard error: 0.132 on 2161 degrees of freedom Signifikanzniveau für alle Größen unter 5% 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 32 III Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Koblenz Gesamtmodell der Zu- und Abschlagsfaktoren im Mietspiegel Quelle: Mietspiegel 2015/2016 der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 33 IV Ein Zwischenfazit Der qualifizierte Mietspiegel ist …. …. ein essentieller Bestandteil im System der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung, …. inhaltlich und methodisch eine hochinteressante und anspruchsvolle Aufgabe mit großer Innen- und Außenwirkung für die Kommunalstatistik, …. ein wichtiges Instrument der Vernetzung und des Informationsaustauschs zwischen den verschiedenen Akteuren des Mietwohnungsmarktes in der Stadt "Da ein Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel verweisen muss, sofern dieser Angaben zu einer betrachteten Wohnung enthält, wird ein qualifizierter Mietspiegel quasi zum Maßstab für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Daher kann ein qualifizierter Mietspiegel in hohem Maße dazu beitragen, Mietstreitigkeiten zu verhindern sowie Zivilprozesse über Mietstreitigkeiten zu vermeiden bzw. zu verkürzen. Für die Zukunft ist zu empfehlen, den qualifizierten Mietspiegel für die Stadt Koblenz regelmäßig zu aktualisieren." Quelle: Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Koblenz (2014) 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 34 V Der qualifizierte Mietspiegel ein friedenstiftendes Instrument ??? – Eine aktuelle Presseschau www.zew.de, 22.05.2015; Zentrum für europäische Wirtschaftsforschung http://www.s-lv.de/nachricht/wie-angreifbar-sind-mietspiegel-warum-sind-sie-derzeit-als-grundlage-der-gesetzlichenmietpreisbremse-ungeeignet--147/ 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 35 V Der qualifizierte Mietspiegel ein friedenstiftendes Instrument ??? – Eine aktuelle Presseschau http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/mietspiegel-buechse-der-pandora-13592913.html Quelle: Der Spiegel 10/2014 http://www.sueddeutsche.de/news/leben/wohnen-zeigt-der-mietspiegel-nur-ein-zerrbilddpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-150512-99-08251 www.deutschlandfunk.de, 11.06.2015 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 36 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (1) Fehlende Konkretisierung der Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel seitens des Gesetzgebers - trotz bestehender Rechtsfolgen (2) Besondere Problematik mit Blick auf die Stichprobenziehung und die Repräsentativität (3) Einschränkungen hinsichtlich der Datenqualität (4) Fehlende Standardisierungsvorgaben 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 37 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (1) Fehlende Konkretisierung der Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel seitens des Gesetzgebers - trotz bestehender Rechtsfolgen § 558 d Qualifizierter Mietspiegel (BGB) (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt … worden ist. Diese Grundsätze werden nicht definiert oder hinreichend konkretisiert Wie sind „anerkannte wissenschaftliche Grundsätze“ mit der Option der Aktualisierung per VPI vereinbar? Arbeitshilfe des BBSR (2014): Der Mietspiegel muss auf repräsentativen Daten beruhen. Es muss eine wissenschaftlich anerkannte Auswertungsmethode nachvollziehbar eingesetzt worden sein. Die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden muss dokumentiert und damit überprüfbar sein. Die Dokumentation muss öffentlich zugänglich sein. „Es fragt sich, ob es derartige anerkannte Methoden rechtlich verwertbar überhaupt gibt.“ (ARTZ, Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.) 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 38 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) Rechtsfolgen des qualifizierten Mietspiegels § 558 d Qualifizierter Mietspiegel (BGB) (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Aber: Keine Vermutungswirkung darüber, dass ein als qualifiziert anerkannter Mietspiegel auch wirklich qualifiziert ist. Muss im Streitfall bewiesen werden, z.B. durch Sachverständigengutachten Im Gegensatz zum einfachen ist der qualifizierte Mietspiegel justiziabel! Jeder Ersteller eines qualifizierten Mietspiegels bewegt sich auf dünnem Eis! 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 39 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) Quelle: Börstinghaus, U. und Clar, M. (2014): Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete .Präsentation für Deutscher Mietgerichtstag am 5. April 2014 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 40 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (2) Besondere Problematik: Stichprobenziehung und Repräsentativität Bestehende Informationsdefizite bzgl. Umfang und Struktur der Grundgesamtheit Haushalte bzw. Haushaltsvorstände als Erhebungseinheiten bilden Untersuchungseinheiten (Mietwohnung bzw. Mietvertragsverhältnisse) nicht 1:1 ab Konsequenz: Ungleiche und unbekannte Ziehungswahrscheinlichkeiten aufgrund von „Fehlern“ in der Verzeigerung im Meldewesen und in der Haushaltegenerierung Problem des Non-Response insbesondere bei schriftlichen Erhebungen mit hoher Wahrscheinlichkeit eines ausgeprägten Selektivitätseffektes 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 41 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) Non-Responsequoten in Abhängigkeit von innerstädtischer Lage und Status der Sozialen Belastung differenziert nach statistischen Bezirken (n=100) Quelle: Mietspiegelerhebung 2014 der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 42 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (3) Problematik der Datenqualität bei der Mietspiegelerhebung: Übereinstimmungsgrad der Baujahresangaben im Abgleich von Vermieterbefragung und GWZ 2011 Quelle: Mietspiegelerhebung 2014 der Stadt Koblenz; Gebäude- und Wohnungszählung 2011 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 43 Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (3) Problematik der Datenqualität bei der Mietspiegelerhebung: Mieter- und Vermieterangaben zur Nettokaltmiete im Vergleich Quelle: Mietspiegelerhebung 2014 der Stadt Koblenz 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 44 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) (4) Problematik fehlender Standards bei der Mietspiegelerstellung: Große „Vielfalt“ bei der Abgrenzung von Wohnflächen und Baujahreskategorien Beispiel: Zuordnung einer Musterwohnung mit 61 qm Wohnfläche und Baujahr 1967 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Erfurt Mainz Regensburg Bochum München Berlin Erfurt Mainz Regensburg Bochum München Berlin Dresden Dresden Hamburg Hamburg Lübeck Lübeck Dortmund Dortmund Kiel Kiel Koblenz Koblenz 20 30 40 50 60 70 80 90 100110120 Wohnfläche (m²) 1900 1920 1940 1960 1980 2000 Baujahr Datenquelle: Web-Seiten zu den Mietspiegeln der aufgelisteten Städte 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 45 VI Grundlegende Probleme bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel (Auswahl!) Prozentuale Abweichung der Basisnettomiete (Koblenzer Mietspiegel) für die Musterwohnung in Abhängigkeit von der gewählten Wohnflächen- und Baujahreskategorisierungen Min 5,46 €/m² - 7,1% + 3,5% Max 6,08 €/m² Erfurt Mainz - 1,6% - 6,1% Regensburg Bochum + 3,1% - 7,1% München Berlin + 2,2% - 6,0% Dresden + 2,2% Hamburg + 3,2% Lübeck Dortmund Kiel 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz + 3,5% - 4,8% - 6,3% 46 VII Fazit Der qualifizierte Mietspiegel ist in der (neuen) Rolle des „zentralen Steuerungselements des deutschen Wohnungsmarktes“ überfordert Durchgreifende „Ertüchtigung“ des Instruments ist unabdingbar Konkretisierung der Mindeststandards „wissenschaftlicher Grundsätze“ durch den Gesetzgeber und Überwachung ihrer Einhaltung (Einrichtung einer „Zertifizierungsstelle“) Möglichst weitgehende Standardisierungsvorgaben („Muster-Mietspiegel“) z.B. bezüglich der Kategorisierungen der Wohnwertmerkmale und damit auch der Erhebungsmerkmale Maßnahmen zur Minimierung der Non-Response Effekte bzw. zur Erhöhung der Repräsentativität ( Erhebung mit Auskunftspflicht, Aufbau eines Register zur vollständigen Erfassung aller mietspiegelrelevanten Vorgänge) …….. Alternativ: Abwertung des qualifizierten Mietspiegels hinsichtlich seiner 52. Sitzung RAG Rechtsfolgen Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 47 http://www.immobilien-zeitung.de/preview/131521/kampf-um-mietspiegel 52. Sitzung RAG Süd, 9./10. Juli 2015 in Koblenz 48
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