INVESTMENTFOKUS HIGHSTREET SPANIEN

Oktober 2015
D E R T R I U VA N E W S L E T T E R
INVESTMENTFOKUS
HIGHSTREET SPANIEN
Spaniens Einzelhandel
zurück auf dem Radar
der Investoren
Überdurchschnittliche
Spitzenrenditen und
steigende Mieten
Weiße Nächte, lange
Öffnungszeiten und clevere
E-Commerce-Lösungen
TRIUVA / Compass
Die Analyse für die krisenfesten High-Street-Lagen
in den spanischen Zentren passt. Die schnelle
Erholung der spanischen Wirtschaft und wachsende
Gästezahlen lassen steigende Mieten erwarten.
Auf dem Investmentmarkt sind die Spitzenrenditen
im internationalen Vergleich überdurchschnittlich.
TRIUVA, 17. September 2015, Frankfurt am Main
Spaniens
schnelle
Drehung
Kennzahlen der europäischen Top-Shopping Destinationen /
Kennzahlen der europäischen Einzelhandelsstandorte
Kennzahlen /
Stadt
Barcelona
Madrid
Rom
München
Paris
London
Spitzenmiete in
EUR / m² / Jahr
2.580
2.580
3.000
4.020
7.600
7.226
Spitzenrendite
4,5%
4,5%
4,0%
3,6%
3,0%
2,25%
Spitzenpreis in
EUR / m²
67.200
67.200
75.000
122.000
253.500
290.000
Quelle: TRIUVA Research (2015)
Die Stimmung der privaten Haushalte und der
bzw. um mehr als 5% gestiegen. Auch mit weiteren
Einzelhändler liegt deutlich über dem Vorkrisenni- Steuererhöhungen ist nicht zu rechnen. Das
veau. Hauptgrund dafür ist der Arbeitsmarkt.
„Angstsparen“ wurde eingstellt und lange aufgeGetragen von Reformprozessen, der Flexibilisierung schobene Einkäufe werden allmählich nachgeholt.
des Arbeitsmarktes und letztendlich einer wieder
Zudem wurde 2014 in der Tourismusbranche –
wettbewerbsfähigeren Wirtschaft ist die Beschäftitrotz ausbleibender Gäste aus Russland – mit 65
/3
gung
seit
März
2014
um
fast
1
Mio.
Arbeitsplätze
ein Rekordergebnis
erzielt. /
Stimmung der privaten Haushalte undMio.
derBesuchern
Einzelhändler
in Spanien
TRIUVA, 17. September 2015, Frankfurt am Main
Quelle: TRIUVA Research 2015
Stimmung der privaten Haushalte und der Einzelhändler in Spanien
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
'97
'98
'99
'00
'01
'02
'03
'04
'05
Konsumenten
'06
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Einzelhändler
Quelle: Europäische Kommission
Quelle: Europäische Kommission
Starke
Flächennachfrage
trotz
Krise
www.triuva.com
Aufgrund der sehr großen und einkommensstarken
Einzugsgebiete sind die Highstreet-Lagen in
Barcelona und Madrid „natürlicher“ Ausgangspunkt für die Expansionsstrategien aller großen
internationalen und spanischen Filialisten. Diese
hatten auch während der Krise keine Zweifel an der
Perspektive der spanischen Top-Standorte. Obwohl
der private Konsum in Spanien zwischen 2007 und
2013 um 11 % eingebrochen ist, setzten Einzelhändler wie Inditex (z. B. Zara, Pull&Bear) und H&M
ihre Expansion fort. Auch Hugo Boss hat in den
/4
Jahren 2009 und 2010 zwei Geschäfte in Madrid
angemietet. Die Folge: Stabile Spitzenmieten auch
während „La Crisis“. Zurückzuführen ist die starke
Nachfrage der Einzelhändler allerdings nicht nur
auf das Vertrauen in die Reformfähigkeit der
spanischen Volkswirtschaft, sondern auch auf die
krisenresistente Beliebtheit des Urlaubsziels
Spanien. Beispielsweise sind zwischen Ende 2007
und Mitte 2015 die Übernachtungszahlen in
Barcelona insgesamt um 41 % gestiegen.
Spitzenmieten und verfügbares Einkommen /
Compass / TRIUVA
Spitzenmieten und verfügbares Einkommen
Reales verfügbares Einkommen in EUR 1.000
Spitzenmiete Madrid in EUR 1.000 / m² / Jahr
3,5
25
3,0
23
2,5
2,0
„La Crisis“
1,5
21
Erholung (Prognose)
1,0
19
0,5
0,0
'97
'99
'01
'03
'05
'07
'09
'11
Spitzenmiete Madrid Highstreet Retail (linke Achse)
'13
'15
'17
17
'19
Kaufkraft
über
Vorkrisenniveau
Reales verfügbares Einkommen (rechte Achse)
Quelle: OECD, TRIUVA Research
/5
Quelle: OECD, TRIUVA Research
Überdurchschnittliche Spitzenrenditen, die
Perspektive steigender Anfangsrenditen und die
defensiven Marktcharakteristika haben Investoren
aus der ganzen Welt angezogen. Im Jahr 2014
wurden in Spanien Einzelhandelsimmobilien im
Wert von rund 3,5 Mrd. Euro umgesetzt und damit
0,5 Mrd. mehr als im bisherigen Rekordjahr 2006.
In der ersten Hälfte des laufenden Jahres liegt das
Transaktionsvolumen bei ca. 1 Mrd. Euro.
Attraktives
Pricing
TRIUVA, 17. September 2015, Frankfurt am Main
Mietprognose 2015-2019 europäische Top-Shopping-Destinationen /
Spitzenrendite und Mietprognose 2015 bis 2019
6
Mietwachstum (in % p.a.)
Barcelona 5
Paris London 4
München 3
2
2
Rom 3
Madrid 4
5
Spitzenrendite Q2 2015 (in %)
Quelle: TRIUVA Research
/7
Quelle: TRIUVA Research
Nicht nur die makroökonomische Perspektive Spaniens
ist stark. Auch die Bottom-up-Perspektive stimmt:
> In Spaniens Fußgängerzonen haben die Geschäfte
von 10 bis 22 Uhr geöffnet – auch sonntags und
an Feiertagen. Zum Teil haben die Geschäfte
sogar bis 2 Uhr morgens geöffnet, z. B. bei Events
wie während der „Noche en Blanco“, die
rund 1 Mio. Besucher anzieht
> Die Spitzenlagen in Madrid erfuhren eine weitere
Aufwertung durch städtebauliche Maßnahmen
wie die Verbreiterung der Gehwege in der Calle
Serrano und den Bau einer großen Tiefgarage
> Dem stationären Einzelhandel ist es gelungen,
von der wachsenden Bedeutung von E-Commerce zu profitieren: Das Modell „In-store
pick-up“, bei dem der Kunde seine Waren im
Internet bestellt und im Laden abholt, erfreut sich
in Spanien zunehmender Beliebtheit.
Bottom-upAnalyse
positiv für
Spitzen
lagen
www.triuva.com
TRIUVA / Compass
TRIUVA
HighstreetInvestment
in Madrid
Adresse
Madrid - Calle de Preciados 4
Closing
Februar 2015
Mietfläche Ca. 2.400 m²
Baujahr
Saniert 2006/2007
> „Off-Market“-Opportunity in bester Einzelhandelslage von Madrid
> Zu 100 % vermietet an das spanische Modeunternehmen Sfera, ein Tochterunternehmen von El
Corte Inglés
> I dealer Standort für Einzelhändler in HighstreetLagen durch hoch frequentierte Ecklage und in
direkter Nachbarschaft von „Puerta del Sol“ und
starken Einzelhändlern wie z. B. Apple
„Madrid ist ein stark lokal geprägter Investmentmarkt,
in dem „Off-Market“-Transaktionen und Netzwerke
sehr wichtig sind. Auch auf dem Vermietungsmarkt sind
in den Top-Lagen wie der Calle de Preciados viele internationale Retailer trotz intensiver Suche noch nicht mit
einem Flagship-Store vertreten.
Um in Märkten wie Madrid und Barcelona Erfolg zu
haben, muss man langjährig vor Ort sein und die
„Sprache“ der Marktteilnehmer sprechen. Oftmals
sind „Off-Market“-Ansätze erfolgversprechender und
üblicher als in anderen europäischen Märkten.“
Maria Laguna Coca / Director / Asset Management Europe / TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Sucursal en España
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TRIUVA
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Dr. Georg Pfleiderer
Portfolio Management & Operations |
Research
T +49 69 643505-1534
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www.triuva.com
THE SQUAIRE 18 / Am Flughafen
60549 Frankfurt / Germany
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> Mit einem Marktanteil von rd. 12,2 % ist TRIUVA Marktführer im Bereich des Managements von Immobilienspezialfonds und
strukturierten Kapitalanlagen in Deutschland
> Rund 220 Mitarbeiter in Deutschland und Europa verwalten ca. 10 Mrd. EUR Assets under Management
> Lokale Asset- und Transaktionsmanagement-Expertise wird durch 15 Niederlassungen in Deutschland und Europa gewährleistet
> Starke Investorenbasis mit mehr als 100 institutionellen Investoren
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