IX Verkauf einer Immobiliengesellschaft – auch ein Steuerthema Melanie Knüsel, M.A. HSG in Law, dipl. Steuerexpertin A Damit kann in der Praxis auch ein Treuhandunter Grundsteuern beim Verkauf von Wertschriften? nehmen als Immobiliengesellschaft qualifizieren. Sofern es sich um eine echte Betriebsgesellschaft handelt, besteht kein Risiko, dass die Steuerbehör den von einer Immobiliengesellschaft ausgehen, selbst wenn diese über Immobilien in erheblichem Umfang verfügt. Ein Beispiel dafür ist ein Unter Die Veräusserung von Anteilen an einer Immobi nehmen, das in einem eigenen Gebäude ein Hotel liengesellschaft unterscheidet sich zivilrechtlich führt. In diesen Fällen geht es dem erwerbenden nicht vom Verkauf einer gewöhnlichen Kapitalge Aktionär nicht darum, die wirtschaftliche Verfü sellschaft. Anders sieht dies aus Sicht der Steuern gungsgewalt über von der Gesellschaft gehaltene aus: Wird eine Mehrheit an einer so genannten Grundstücke zu erlangen, sondern er möchte das Immobiliengesellschaft veräussert, löst dies beim gesamte Unternehmen und den von diesem ge Verkäufer verschiedene Steuern aus. führten Betrieb übernehmen. Zur Beurteilung, ob eine Immobiliengesellschaft vorliegt, wird auf die Nachfolgend wird zunächst der Begriff der Immobi Verhältnisse im Zeitpunkt des Beteiligungsver liengesellschaft umschrieben und anschliessend kaufs abgestellt. auf die einzelnen Steuerfolgen beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung eingegangen. Dabei wird so wohl die Situation des Aktionärs als auch die der C Gesellschaft beleuchtet. Zum Schluss werden noch Situation des Inhabers mehrwertsteuerliche Aspekte aufgegriffen, die es bei der Übernahme einer Immobiliengesellschaft zu beachten gilt. 1 Begründung der Steuerfolgen B Überträgt ein Anteilsinhaber eine Mehrheitsbetei Begriff der Immobiliengesellschaft ligung an einer Immobiliengesellschaft, liegt eine sogenannte wirtschaftliche Handänderung vor, denn die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass es zwar zu keiner zivilrechtlichen Übertragung einer Liegenschaft gekommen ist, Unter einer Immobiliengesellschaft ist eine Unter dass die Übertragung der Anteile aber zum glei nehmung zu verstehen, deren Zweck ausschliess chen Ergebnis, nämlich zur Übertragung der wirt lich oder vorwiegend im Erwerb, der Überbauung, schaftlichen Verfügungsmacht über das Grund dem Verwalten und Veräussern von Grundstücken stück, geführt hat. Sie behandelt den Übergang der besteht. Massgebend sind jedoch nicht nur der sta Aktien damit steuerlich gleich, wie die effektive tutarische Zweck und die Jahresrechnung einer Übertragung der durch die Gesellschaft gehaltenen Gesellschaft. Die Steuerbehörden berücksichtigen Liegenschaften durch den Aktionär. Konsequenter jeweils auch die tatsächliche Geschäftstätigkeit. weise löst der Vorgang dieselben Steuerfolgen aus, wie wenn der Aktionär die Liegenschaften direkt Immobilien Verkauf einer Immobiliengesellschaft – auch ein Steuerthema 31 verkauft hätte. Ob der erzielte Grundstückgewinn Aktienverkaufspreis mit der Grundstückgewinnsteuer oder der Einkom mens- bzw. Gewinnsteuer erfasst wird, hängt da +Fremdkapital von ab, ob die Liegenschaft in einem Kanton liegt, die das sog. monistische oder das dualistische ./. nicht-liegenschaftliche Werte = Veräusserungserlös der Liegenschaften System (vgl. zu den Begrifflichkeiten Ziff. 3) kennt. Ebenfalls nach kantonalem Recht beurteilt sich die Frage, ob eine Handänderungssteuer anfällt. Die Anlagekosten werden analog wie bei einem 2 Begriff der Mehrheitsbeteiligung direkten Verkauf ermittelt. Der Grundstückgewinn ist in dem vom jeweiligen Kanton vorgesehenen Nur die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung Meldeformular führt zu Steuerfolgen. Von einer Mehrheitsbeteili denn oft erfahren diese gar nicht von der Hand der Steuerbehörde mitzuteilen, gung spricht man, wenn mehr als 50 % an den änderung, da es ja zu keiner Änderung im Grund Stimmrechten der Gesellschaft veräussert werden. buch kommt. Auf die Beteiligung am nominellen Kapital kommt es nicht an. Besonderheiten ergeben sich bei einer wirtschaft lichen Handänderung auch bei der Ermittlung der Nach der Praxis der kantonalen Steuerverwaltun Besitzdauer, welche bei der Bestimmung des gen wird auch der gestaffelte Verkauf von mehre anwendbaren Steuersatzes von Bedeutung ist. In ren Minderheitsbeteiligungen durch denselben Ver gewissen Kantonen wird bei der Bestimmung der käufer unter den Tatbestand der wirtschaftlichen Besitzdauer darauf abgestellt, wann der Steuer Handänderung subsumiert, sofern dieser innert pflichtige die Mehrheitsbeteiligung erworben hat. eines gewissen Zeitraums (in der Regel 5 Jahre) Werden folglich Minderheitsbeteiligungen gestaf mehrere Minderheitsbeteiligungen, die zusammen felt veräussert, ist derjenige Zeitpunkt mass mehr als 50 % ausmachen, veräussert. Ebenfalls gebend, ab welchem der Verkäufer eine Mehrheits von einer wirtschaftlichen Handänderung wird aus beteiligung hält. In anderen Kantonen wird anteils gegangen, wenn mehrere Minderheitsbeteiligte, mässig auf die verschiedenen Zeitpunkte des die zusammen die Mehrheit der Stimmrechte inne gestaffelten Erwerbs der Minderheitsbeteiligungen haben, gemeinsam an denselben Erwerber bzw. an abgestellt. Sofern das Grundstück durch die Ge mehrere zusammenwirkende Käufer übertragen. sellschaft jedoch erst nach dem Erwerb der Mehr Mit diesen Regeln will man Umgehungsgeschäfte heitsbeteiligung gekauft wurde, ist in der Regel der vermeiden. Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft mass gebend. Zu beachten ist, dass Liegenschaften in verschiedenen Kantonen betroffen sein können, 3 Besteuerung des Grundstückgewinns diesfalls sind je die Regeln der Belegenheitskanto ne zu berücksichtigen. Monistisches System Dualistisches System In Kantonen mit dem monistischen System fällt beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Bei Kantonen mit dem dualistischen System wird Immobiliengesellschaft Grundstückgewinn die wirtschaftliche Handänderung nur dann mit der steuer an, unabhängig davon, ob es sich beim Ver Grundstückgewinnsteuer erfasst, wenn es sich käufer um eine natürliche oder juristische Person beim Aktionär um eine natürliche Person handelt, handelt. Steuerbar ist der Grundstückgewinn, d. h. welche die Beteiligung an der Immobiliengesell die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös schaft im Privatvermögen hält. Die Ermittlung des und den Anlagekosten. Bei einem Verkauf einer Veräusserungserlöses und der Besitzdauer erfolgt Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesell in einem solchen Fall analog den oben beschriebe schaft ist zu beachten, dass bei der Ermittlung des nen Grundsätzen beim monistischen System. die Veräusserungserlöses nicht einfach auf den Kapi talgewinn auf den veräusserten Aktien abgestellt Wenn der Aktionär jedoch eine juristische Person werden kann. Erfasst werden soll nur der Mehrwert oder eine natürliche Person ist, welche die Beteili auf dem Grundstück. Aus diesem Grund wird der gung an der Immobiliengesellschaft im Geschäfts Veräusserungserlös nach der folgenden Formel be vermögen hält, ist im jeweiligen Kanton abzuklä rechnet: ren, ob überhaupt eine Besteuerungsgrundlage für Immobilien Verkauf einer Immobiliengesellschaft – auch ein Steuerthema 32 die wirtschaftliche Handänderung besteht. Eine E solche gesetzliche Grundlage kennt z. B. der Kan Mehrwertsteuer ton Thurgau. Steuerbar ist auch bei dualistischen Kantonen nur der Wertzuwachsgewinn – nicht aber wiedereingebrachte dem Die Übertragung von Anteilen an einer Immobilien Grundstück. Dieser wird ebenfalls anhand der oben Abschreibungen auf gesellschaft stellt – wie die Übertragung von ande beschriebenen Formel berechnet. ren Beteiligungen – eine von der Mehrwertsteuer ausgenommene Leistung dar, hier wird kein Durch Direkte Bundessteuern griff vorgenommen, womit beim Verkauf keine Mehrwertsteuer auf dem Veräusserungserlös ab Bei der direkten Bundessteuer zieht der Verkauf zurechnen ist. einer Immobiliengesellschaft keine besonderen Steuerfolgen nach sich. Die Steuerfolgen sind ex Trotzdem sind mehrwertsteuerliche Aspekte bei akt dieselben wie beim Verkauf von anderen Betei der Übernahme einer Immobiliengesellschaft von ligungen. erheblicher Bedeutung. Um steuerliche Risiken frühzeitig zu erkennen, ist im Rahmen der vor sol chen Transaktionen üblicherweise durchgeführten 4 Handänderungssteuer, Grundbuch- und Due Diligence ein besonderes Augenmerk auf die Notariatsgebühren Mehrwertsteuer zu legen. Es ist sicherzustellen, dass eine vollständige Dokumentation über die ein Bei einer wirtschaftlichen Handänderung ist neben zelnen Liegenschaften und deren Nutzung während den oben erwähnten Steuern auch die Handände der letzten 26 Jahre oder sofern die Liegenschaft rungssteuer geschuldet. Die Handänderungssteuer noch nicht so lange gehalten wird, seit dem Kauf ist in der Regel vom Käufer, in gewissen Kantonen oder dem Bau der Liegenschaften vorhanden ist. jedoch auch hälftig vom Verkäufer und Käufer, zu Dabei ist es nicht nur wichtig zu wissen, ob für die tragen. Nicht alle Kantone kennen eine Handände Liegenschaft für eine Besteuerung optiert wurde, rungssteuer (z. B. hat der Kanton Zürich diese sondern bei gemischter Verwendung der Liegen abgeschafft). Grundbuch- und Notariatsgebühren schaften auch in welchem Umfang sie im steuer löst die Übertragung von Immobiliengesellschaften baren Bereich genutzt wurden. Fehlen ausreichen hingegen keine aus, kommt es doch gerade nicht zu de Dokumente, besteht bei einer nach dem Kauf einer Änderung im Grundbuch. erfolgten Nutzungsänderung das Risiko, dass ein Eigenverbrauch angenommen wird, womit zuvor erstattete Vorsteuern von der Eidgenössische D Steuerverwaltung zurückverlangt werden. Es kann Situation der Immobiliengesellschaft umgekehrt auch sein, dass nicht erkannt wird, dass man bei einer späteren Nutzungsänderung eine Einlageentsteuerung geltend machen und somit Vorsteuern zurückverlangen könnte. Fehlt es an einer ausreichenden Dokumentation, ist dem Er Um zu vermeiden, dass bei einem späteren Verkauf werber zu empfehlen, vertraglich eine Haftungs der Liegenschaften durch die Immobiliengesell klausel zu vereinbaren, so dass er im Falle einer schaft die Aufrechnung durch die Eidgenössische Steuerver Grundstückgewinn- (monistisches System) bzw. waltung Rückgriff auf den Verkäufer nehmen kann. Gewinnsteuer (dualistisches System) erneut abge Allerdings dürfte sich dies aufgrund der erforder rechnet wird, sehen die Kantone typischerweise lichen langen Dauer als schwer durchsetzbar er vor, dass die Immobiliengesellschaft nach einer weisen. auf demselben Grundstückgewinn wirtschaftlichen Handänderung die Liegenschaften in der Steuerbilanz im Umfang des besteuerten Gewinns aufwerten dürfen. Entsprechend ist auf der Passivseite eine versteuerte stille Reserve zu bilden. Bei der direkten Bundessteuer ist eine ent sprechende Anpassung nicht nötig. Immobilien Verkauf einer Immobiliengesellschaft – auch ein Steuerthema 33 F ern beglichen wurden, um die Eintragung Empfehlungen beim Kauf oder Verkauf einer Immobiliengesellschaft allfälliger Grundpfandrechte zu verhindern. –Jeder Erwerber sollte dafür besorgt sein, mit Blick auf die Mehrwertsteuer ausreichend dokumentiert zu sein. Angesichts der steuerlich komplexen Situation können sich folgende Empfehlungen als hilfreich erweisen, wobei die Liste sicherlich erweiterbar ist: – Käufer und Verkäufer ist zu raten, bei der Übertragung von Aktien an Gesellschaften mit erheblichem Immobilienbesitz zu prüfen, ob es sich um eine Immobiliengesellschaft handeln könnte. Bei Zweifeln sollte in allen Kantonen, wo Liegenschaften gehalten wer den, ein Steuervorabbescheid eingeholt werden. – Einem Erwerber einer Immobiliengesell schaft ist zu empfehlen, zu verifizieren, dass in der Vergangenheit keine Mehrheit der An teile veräussert wurde und damit keine steu erlichen Altlasten bestehen. – Beim Erwerb einer ganzen Unternehmens gruppe lohnt es sich zu prüfen, ob eine der Beteiligungen eine Immobiliengesellschaft darstellt. Wenn dies der Fall ist, ist zu klären, ob in den relevanten Kantonen dadurch Steuern ausgelöst werden. Allenfalls sollte dazu eine Bestätigung eingeholt werden, ge rade wenn eine Immobilienholding erworben wird. –Erwerber einer Immobiliengesellschaft soll ten alle notwendigen Unterlagen und Infor mationen, die es ihnen erlauben, anfallende Steuerfolgen zu berechnen, beschaffen und um Sicherstellung allfälliger Steuern, die beim Veräusserer anfallen, besorgt sein (Ge fahr von Grundpfandrechten der Kantone). Zu berücksichtigen ist auch, dass in der Ge sellschaft Steuern anfallen können, wenn dieser vor dem Verkauf Immobilien entnom men werden, und dass dafür Rückstellungen zu bilden sind, welche den Wert der Gesell schaft mindern. –Dem Käufer ist zu raten, bei den Gewährleis tungen und Zusicherungen Klauseln aufzu nehmen, die der besonderen steuerlichen Situation Rechnung tragen. Es könnte sich lohnen, einen M&A-Anwalt explizit auf diese Thematik anzusprechen, wenn er nicht kla rerweise über Steuerfachwissen verfügt. – Dem Erwerber ist zu empfehlen, sich im Nachgang an die Transaktion Nachweise zei gen zu lassen, wonach die angefallen Steu Immobilien Verkauf einer Immobiliengesellschaft – auch ein Steuerthema 34
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