Wohnlagen Düsseldorf - Böcker Wohnimmobilien GmbH

Wohnlagen Düsseldorf
Marktbericht 2015
Ihr Partner für exklusive Immobilien.
www.immobilien-boecker.de
Editorial
Von links nach rechts:
Thomas Schüttken Geschäftsführer | Leitung Developer Services
Dagmar Böcker-Schüttken Geschäftsführende Gesellschafterin | Leitung Marketing & Vertrieb
Katrin Schwelm Gesellschafterin | Leitung Finanzen & Personal
Jörg Golz Geschäftsführender Gesellschafter | Leitung Niederlassung Kaiserswerth
profitieren lassen, sondern auch eine breitere Öffentlichkeit. Als Premiere halten Sie daher heute unseren Marktbericht Wohnlagen Düsseldorf in der Hand, der sich dezidiert mit allen Düsseldorfer Wohnlagen
beschäftigt.
Liebe Leserinnen und Leser,
20 Jahre sind vergangen, seit Ferdinand Böcker im Jahr 1995 das
Unternehmen BÖCKER Wohnimmobilien gegründet hat. Sein Ziel war
es seinerzeit, die Professionalität und die Dienstleistungsorientierung,
die er aus seinem Beruf in der Modebranche kannte, auf ein Maklerunternehmen zu übertragen.
Wer uns kennt, weiß, dass wir nicht viel von Eintagsfliegen halten.
Der Marktbericht wird also schon im kommenden Jahr neu aufgelegt
und Sie erneut über die neuesten Entwicklungen auf dem Laufenden
halten.
Mittlerweile hat Ferdinand Böcker die Führung des Unternehmens in
unsere Hand gelegt. Nach 20 Jahren Tätigkeit feiern wir unser Firmenjubiläum und freuen uns, dass es gelungen ist, mit seiner Herangehensweise zum ersten Ansprechpartner für exklusive Wohn- und Neubauprojekte im Raum Düsseldorf zu avancieren. Darauf sind wir stolz.
Weil es kein Zufall ist. Denn wir können, was wir tun.
Es grüßen Sie herzlich
Dagmar Böcker-Schüttken, Thomas Schüttken, Jörg Golz, Katrin Schwelm
Anlässlich dieses 20-jährigen Firmenjubiläums möchten wir erstmals
nicht nur unsere Kundinnen und Kunden von unserem Know-how
2
3
Inhalt
4
Editorial.............................................................................................2-3
Stadtbezirk 05..............................................................................20-21
Inhalt.................................................................................................4-5
Stadtbezirk 06............................................................................. 22-23
Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf.....................................................6-9
Stadtbezirk 07............................................................................. 24-25
Wohnlagen Düsseldorf...................................................................10-11
Stadtbezirk 08............................................................................. 26-27
Stadtbezirk 01..............................................................................12-13
Stadtbezirk 09............................................................................. 28-29
Stadtbezirk 02..............................................................................14-15
Stadtbezirk 10............................................................................. 30-31
Stadtbezirk 03..............................................................................16-17
Unternehmensportrait...................................................................32-33
Stadtbezirk 04..............................................................................18-19
Kontakt, Definitionen und Impressum..........................................34-35
5
Konstant positive Entwicklung
das von 605.500 Einwohnern im Jahr 2025 ausging, muss nun konstatiert werden, dass die Landeshauptstadt die Zahl 600.000 wohl schon
im Jahr 2015 geknackt hat. So sieht es zumindest die Bertelsmann-Stiftung, die bis Ende 2015 rund 603.000 Einwohner erwartet. Seit 1999 ist
ein Plus von durchschnittlich 2.143 Menschen pro Jahr zu verzeichnen.
Der Düsseldorfer Immobilienmarkt reüssiert seit Jahren in einer Weise,
die man sonst nur von Europas Metropolen zu kennen glaubte. Mietpreise wie Grundstücks- und Immobilienpreise stiegen im Verlauf der
letzten zehn Jahre im Bundesvergleich signifikant und überdurchschnittlich stark an. Ein Umstand, den Skeptiker bereits zum Anlass nehmen,
vor den Gefahren einer Immobilienblase in Düsseldorf zu warnen. Den
Oberbürgermeister der Stadt, Thomas Geisel (SPD), motiviert es zudem,
die Anstrengungen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums im Rahmen des „Handlungskonzept Wohnen (HKW)“ weiter zu forcieren.
Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf
Exzellenter Wirtschaftsstandort
Ursächlich dürfte die unbestrittene Bedeutung Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort sein, der einen Zuzug vor allen Dingen jüngerer Menschen zwischen 18 und 30 Jahren bedingt. Voraussetzung hierfür ist
ein breites Angebot an Ausbildungs- und Arbeitsplätzen. Die Stadt am
Rhein bietet neben einer Industrielandschaft mit Schwerpunkten in den
Bereichen Chemie und Fahrzeugbau eine Vielfalt an Dienstleistungsbranchen. Beispielhaft seien Mode, Medien, Werbung und Telekommunikation genannt.
Miet- und Kaufpreisentwicklung
Zunächst die Fakten: Der Mietpreisanstieg über alle Bezirke und Immobilienarten in Düsseldorf gemittelt belief sich über die letzten zehn
Jahre betrachtet auf rund 28 Prozent. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise in allen Kategorien und über alle Düsseldorfer Bezirke hinweg
um rund 22 Prozent. Der relative Gleichklang dieser beiden Werte lässt
bereits darauf schließen, dass es für die starke Wertentwicklung und
Nachfrage nach Immobilien andere Gründe geben muss als reine Spekulation. Denn das Vorliegen einer Blase findet vor allen Dingen durch
ein Auseinanderdriften dieser beiden Faktoren ihren Ausdruck. Die Preise
steigen schneller und stärker als die Mieten. Dieses Missverhältnis führt
zu einer Überbewertung der Immobilienwerte und zieht den Gesetzen
des Marktes folgend irgendwann eine Korrektur nach sich, die für die
Erwerber in Zeiten der Blase Verluste mit sich bringt.
Vor diesem Hintergrund weist Düsseldorf ein breites Spektrum an hochqualifizierten Arbeitsplätzen auf, was sich auch auf die Einkommenssituation der Bevölkerung niederschlägt. Einer Studie der Gesellschaft
für Konsumforschung (GfK) folgend liegt das verfügbare Einkommen
der Düsseldorfer Bürger rund 21 % über dem Bundesdurchschnitt und
liegt im Metropolenvergleich direkt hinter München noch vor Frankfurt,
Stuttgart, Köln oder Hamburg.
Hohe Prosperität bedingt hohe Immobilienpreise
Die hohe Prosperität des Standortes Düsseldorf schlägt sich eins zu
eins in den Immobilienpreisen nieder. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 400.000,- € für Eigenheime und 2.800,- €/m² für
Eigentumswohnungen zählt Düsseldorf unstrittig zu den teuersten
Wohnstandorten in Nordrhein-Westfalen. Am stärksten stiegen neben
den Preisen für Eigenheime vor allen Dingen die Preise für Eigentumswohnungen. In den letzten fünf Jahren konnten Steigerungen von
mehr als 30 Prozent registriert werden. Dies belegt die hohe Attraktivität des Standortes sowohl für Eigennutzer wie für Kapitalanleger.
Denn die Nachfrage wurde durch die Finanz- und Wirtschaftskrise seit
dem Jahr 2009 noch einmal deutlich belebt. Der Gutachterausschuss
der Stadt Düsseldorf bezifferte den durchschnittlichen Verkaufspreis
für eine Eigentumswohnung im Jahr 2013 auf rund 240.000 €.
Gefahr einer Blase berechtigt?
In Düsseldorf trifft alles dies derzeit nicht zu. Die Wertsteigerung von
Immobilien ist – ebenso wie der Anstieg der Mietpreise – ursächlich auf
die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsplatz zurückzuführen.
Dies darf man als gesundes Wachstum bezeichnen.
Rasantes Bevölkerungswachstum
Denn auch die Stadt Düsseldorf wächst rasant weiter. Zuletzt wurden
die diesbezüglichen Planungen der Politik von der Realität überholt.
Während in Düsseldorf ein Stadtentwicklungskonzept diskutiert wurde,
Rheinuferpromenade
6
7
Starke Unterschiede zwischen einzelnen Bezirken
Anteil klassischer Eigenheime gering
Ausblick
Dabei differenziert sich der Markt in seinen Stadtteillagen natürlich
erheblich: Für nach dem Jahr 2000 errichtete, sehr gut ausgestattete
Eigenheime in ebenso guter Lage, wurden im Jahr 2014 Kaufpreise
in einer Spanne zwischen von 1.000.000 und 5.000.000 € aufgerufen
und bezahlt. Dabei werden die höchsten Preise linksrheinisch traditionell in den Stadtteilen Nieder- und Oberkassel erzielt. Rechtsrheinisch
sind es die unmittelbar am Rhein gelegenen Stadtteile Golzheim,
Stockum, Kaiserswerth und Wittlaer, welche Garanten für hohe und
höchste Preise sind.
Wie in den meisten Großstädten und Metropolen ist der Anteil klassischer Eigenheime in Düsseldorf mit rund 42.500 Objekten vergleichsweise gering. Ein Grund dafür, dass Düsseldorf in diesem Segment in
starker Konkurrenz zu den umliegenden Landkreisen steht, die sich
vor dem Hintergrund des günstigeren Preisniveaus insbesondere für
junge Familien als interessante Alternativen in Nähe der Großstadt
darstellen. Die Nachfrage nach neuen und gebrauchten Eigenheimen
in Düsseldorf ist enorm hoch und trifft auf ein begrenztes Angebot.
Ein klassischer Preistreiber. Eigenen Nachforschungen und Recherchen folgend haben sich die Kaufpreise für Eigenheime seit dem Jahr
2005 um 16 % verteuert. Aber auch in den unmittelbar an Düsseldorf
angrenzenden Landkreisen stiegen die Preise in einer ähnlichen
Größenordnung.
Vor dem Hintergrund des für Düsseldorf weiter prognostizierten
Bevölkerungswachstums hat sich Bautätigkeit in der Landeshauptstadt deutlich belebt. Ein Umstand, der aber kurzfristig nicht zu einer
Eindämmung des Anstieges bei Mieten und Kaufpreisen führen dürfte.
Dazu ist der aktuelle Nachfragedruck einfach zu hoch. Tatsächlich
bewegt sich die Mehrzahl der Neubauprojekte auf einem sehr hohen
Niveau in guten bis sehr guten Lagen und ist nicht geeignet, die Bedarfssituation im mittelpreisigen Segment zu entschärfen. Eine Folge
könnte eine weitere Abwanderung insbesondere junger Familien in
preiswertere Umlandgemeinden sein. Hier profitieren die anliegenden
Städte wie Ratingen, Neuss und Meerbusch besonders. Die Identifikation potenzieller Bauflächen in mittleren Lagen dürfte eine der
dringlichsten Aufgaben der lokalen Politik werden.
Im Ranking der Düsseldorfer Bezirke untereinander führen somit auch
die Bezirke 4 und 5 das Feld deutlich an. Sie beinhalten die oben
erwähnten, gefragten Stadtteillagen wie Oberkassel, Niederkassel
und Kaiserswerth und Wittlaer. Auch die Angebotsmieten blieben auf
einem sehr hohen Niveau. Die aktuelle Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen pro Quadratmeter liegt in Düsseldorf derzeit bei 10,46
Euro. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt werden nur 6,90 Euro
bezahlt. Zwar überwiegen in Düsseldorf die Mietangebote im preislichen Mittelfeld zwischen 9,50 und 10,30 Euro. Im Osten und Norden
der Stadt wird für neu zu vermietende Wohnungen jedoch deutlich
mehr verlangt. In den südlichen Bezirken werden dagegen Wohnungen
auch unterhalb der Düsseldorfer Durchschnittsmieten angeboten.
Im Vorjahr hatten die Kaufpreise in Düsseldorf bereits um vier Prozent
angezogen. Nach einer längeren Phase niedriger Bautätigkeit und
deutlichen Nachfrageüberhangs erfreut sich der Markt seit dem Jahr
2012 einer größeren Anzahl neuer Wohnungsbauprojekte. Diese Verstärkung auf der Angebotsseite führte jedoch den normalen Gesetzen
des Marktes folgend nicht zu einer Preisberuhigung.
Bautätigkeit zieht an
Die sogenannte LEG-Neubaudatenbank verwies zu Jahresbeginn 2013
auf 1.806 Wohnungen, die sich auf 39 Neubauprojekte verteilten.
Diese Zahl dürfte nun noch steigen, denn die Stadtspitze möchte den
Wohnungsbau forcieren. So wurde bei den großen Plangebieten wie
Grafental hinter der Metro oder im Gerresheimer Glasmacherviertel
auf Gewerbeanteile verzichtet. Allein bei diesen Projekten entstehen
rund 700 Wohnungen mehr als ursprünglich vorgesehen. Grafental
wird mit rund 1.500 Wohnungen das größte Neubaugebiet überhaupt
und fällt noch größer aus als das Quartier Central in Pempelfort mit bis
zu 1.400 Wohnungen in der Planung.
Versäumnisse in der Vergangenheit
Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg in Düsseldorf resultiert
auch aus der zu geringen Neubautätigkeit. So hatte die Stadt Düsseldorf in ihrem Stadtentwicklungskonzept 2020+ für den Zeitraum 2006
bis 2010 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 2.200 Wohneinheiten ermittelt. Tatsächlich gebaut wurden in diesen fünf Jahren
jedoch nur knapp 900 Wohnungen per anno. Im Jahr 2008 wurde mit
nur knapp 630 Einheiten ein Niedrigstwert erreicht. Diese Diskrepanz
zwischen Wohnungsbedarf und tatsächlicher Bautätigkeit setzt sich
fort. Während laut Berechnungen der Stadt bis zum Jahr 2020 gut
1.700 Wohneinheiten jährlich erforderlich wären, wurden 2011 nur gut
400 Einheiten realisiert. Diese Tatsache spiegelt auch die im Rahmen
des Zensus 2011 ermittelte Leerstandsrate wieder. Demnach stehen
in Düsseldorf weniger als 3 % der Wohnungen leer, während im
gesamten Regierungsbezirk Düsseldorf knapp 4 % ohne Nutzer sind.
Für Düsseldorf liegt die Quote somit mittlerweile unter der für einen
funktionierenden Wohnungsmarkt erforderlichen Fluktuationsreserve.
Königsallee
Die höchsten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen sind in
Innenstadt- und Rheinnähe festzustellen. Hier bewegen sich die Kaufpreise für gut bis sehr gut ausgestattete Objekte in sehr gutem Bauzustand in einer Spanne von 7.500,- bis 12.000,- €/m². Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauobjekte dagegen liegt bei rund 4.500,- €/m²,
wobei die Preisspanne von 2.600,- bis rund 12.000,- €/m² reicht. Dies
bedeutet nicht, dass es in Düsseldorf vor dem Hintergrund der hohen
Anzahl sehr gut Verdienender im Teilsegment der Exklusivobjekte nicht
auch Kaufpreise von mehr als 12.000 €/m² erzielt werden.
Ähnliche Verhältnisse sind auch auf dem Mietwohnungsmarkt zu beobachten: Die Mieten stiegen innerhalb der letzten fünf Jahre um rund
20 Prozent. Damit verfügt Düsseldorf über die höchsten Mieten in
NRW ebenso wie über die höchste Steigerungsrate in dieser Hinsicht.
Am stärksten gestiegen sind die Mieten in jüngster Vergangenheit im
innerstädtischen Bereich wie Altstadt, Karlstadt und Pempelfort, wo
die durchschnittlichen Mieten mittlerweile bei mehr als 13 €/m² liegen.
Je nach Lage bewegen sich die Neuvertragsmieten in Düsseldorf
insgesamt in einer Spanne von 6 bis 25 €/m².
Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt
Um dem offensichtlichen Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in der Stadt zu begegnen, brachte die Stadtverwaltung bereits im
Frühjahr 2013 ein „Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt“ auf
den Weg. Jeder Investor wird darin künftig verpflichtet, ab einer noch
8
Kunstsammlung NRW
Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum
nicht genau definierten Anzahl von Einheiten einen festgelegten Anteil
von 20 Prozent im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau und
weitere 20 Prozent im sogenannten „preisgedämpften Wohnungsbau“
zu errichten. Beim „preisgedämpften“ Wohnungsbau steht es ihm frei,
ob er Miet- oder Eigentumswohnungen entwickelt. Als Preisgrenze für
Eigentumswohnungen gelten 2.500 Euro pro Quadratmeter – inklusive
Tiefgaragenstellplatz. Dies dürfte häufig schwer zu verwirklichen sein.
Dass sich in Düsseldorf auch ungewöhnliche Projekte wie die Umwandlung von Büro- in Wohnraum lohnen, zeigen aktuelle Beispiele
und Planungen. Die Vermarktung des Projektes Galleeo an der Grafenberger Allee zu Quadratmeterpreisen zwischen 3.400,- und in der
Spitze 6.000,- €/m² spricht für die hohe Akzeptanz ebenso wie der
Baubeginn für Living Circle, die Umwandlung des ehemaligen Thyssen
Trade Centers zu rund 340 Mietwohnungen.
Aktuelle Planungen im Wohnungsbau
Dem aktuellen Bauflächenbericht der Stadt Düsseldorf folgend existiert eine Baugebietsreserve für knapp 11.500 Wohnungen, wovon
etwa ein Viertel in Form von Eigenheimen entstehen kann. Darin liegt
die in den letzten Jahren aufgebaute Bedarfsunterdeckung also nicht
begründet. Erst bei längerfristiger Betrachtung könnte ein Flächenengpass entstehen. Nämlich dann, wenn es der Stadt nicht gelingt,
weitere Flächen durch Umstrukturierungen bzw. Nachverdichtungen
zu reaktivieren. Derzeit werden über das gesamte Stadtgebiet verteilt
etwa zehn größere Gebiete überplant und teilweise bereits entwickelt,
die früher zum Teil gewerblich genutzt wurden und nun zumindest
zum größten Teil einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden sollen. Zu den größten Baugebieten zählen:
Blick auf die Rheinuferpromenade
•Grafental in Flingern auf dem ehemaligen Hohenzollerngelände (1.000 WE)
•Wohnen am Forum Oberkassel (1.000 WE)
•Gerresheimer Glashütte (1.400 WE)
•Belsenpark in Oberkassel auf dem ehemaligen Güterbahnhof (450 WE)
•Ulmer Höh (200 WE)
Rationaler Markt – Keine Immobilienblase
Die Sorge vor der Entstehung einer Spekulationsblase in Düsseldorf
ist vor dem Hintergrund der aktuellen Zinspolitik zwar verständlich,
aber zumindest derzeit unbegründet. Ein klassisches Auseinanderdriften zwischen der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise kann aktuell
nicht konstatiert werden. De facto halten wir den Immobilienmarkt
Düsseldorf im Segment Wohnen auch für zu bodenständig. Hinsichtlich
irrationaler Begehrlichkeiten kann Düsseldorf (zum Glück) nicht mit
Paris, London, Rom oder München mithalten. Die Steigerungsraten
bei Immobilienwerten und Mietpreisen werden sich mittelfristig
vermutlich etwas abschwächen. Der absoluten Stärke des Marktes in
Düsseldorf tut dies jedoch keinen Abbruch. Im Gegenteil. Eben diese
Solidität zeichnet ihn aus.
Nachfrage im mittleren Preissegment am höchsten
Eigenen Beobachtungen zufolge lassen sich Wohnungen im mittleren
Preissegment zwischen 3.800,- und 4.500,- Euro pro Quadratmeter am
besten verkaufen. Dieses Niveau können sich im aktuellen Zinsumfeld auch Käufer aus der Mittelschicht leisten. Eine Stagnation ist bei
Wohnungen im absoluten Luxussegment festzustellen. Über 5.000
Euro pro Quadratmeter nimmt die Zahl potenzieller Käufer signifikant
ab. Gleichzeitig wurden in Düsseldorf in der jüngeren Vergangenheit
besonders viele Wohnungsprojekte in diesem Segment verwirklicht.
Als Folge müssen sich Anbieter im Luxussegment derzeit auf längere
Vermarktungszeiten einstellen.
Die Auswirkungen der Mietpreisbremse, des Handlungskonzept Wohnens aber auch des Bestellerprinzips auf die Investitionsfreudigkeit
der Projektentwickler bleibt im Jahr 2015 mit Spannung abzuwarten.
Thomas Schüttken
Immobilienökonom (IREBS), Geschäftsführer
Düsseldorf, August 2015
9
05
Wohnlagen Düsseldorf
06
04
01
07
02
03
08
09
10
10
Stadtbezirk 01
Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim
Stadtbezirk 06
Lichtenbroich, Unterrath, Rath, Mörsenbroich
Stadtbezirk 02
Flingern Süd, Flingern Nord, Düsseltal
Stadtbezirk 07
Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg, Hubbelrath, Knittkuhl
Stadtbezirk 03
Friedrichstadt, Unterbilk, Hafen, Hamm, Volmerswerth, Bilk, Oberbilk,
Flehe
Stadtbezirk 08
Lierenfeld, Eller, Vennhausen, Unterbach
Stadtbezirk 04
Oberkassel, Heerdt, Lörick, Niederkassel
Stadtbezirk 09
Wersten, Himmelgeist, Holthausen, Reisholz, Benrath, Urdenbach,
Itter, Hassels
Stadtbezirk 05
Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Wittlaer, Angermund, Kalkum
Stadtbezirk 10
Garath, Hellerhof
11
Stadtbezirk 01
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
k. A.
1.900 – 4.500
k. A.
5.000 – 10.000
11 – 15
23
k. A.
k. A.
1.000 – 4.000 3.500 – 6.000
k. A.
5.000 – 12.000
12 – 18
25
3.200 – 4.200
7.500
Altstadt
Carlstadt
Kaufpreise Neubau
Stadtmitte
k. A.
1.900 – 4.900
k. A.
3.000 – 7.000
9 – 11
22
k. A.
k. A.
Pempelfort
480 – 1200
2.600 – 4.500
750 – 1.600
3.600 – 8.500
10,5 – 14
20
2.600 – 3.500
5.000
Derendorf
400 – 1.100
2.400 – 4.200
500 – 1.500
3.400 – 6.500
9,5 – 12
17
2.200 – 3.200
4.000
Golzheim
500 – 4.500
2.500 – 5.000
900 – 1.600
3.600 – 7.000
10 – 14
23
3.000 – 4.000
10.000
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Trend
Blick auf Hofgarten und Kö-Bogen, Stadtmitte
gung in den Markt und können einen Teil der hohen Nachfrage nach
Wohnraum, aber auch Wohneigentum in Düsseldorf befriedigen. Die
Quadratmeterpreise erreichen bis zu 8.500,- €/m² und bei Kapitalanlagen wird im Schnitt das 19-fache der Jahresmiete als Faktor für den
Kaufpreis erzielt.
Sie bieten teilweise exklusivste Wohnlagen in einem gewachsenen und
traditionellen, städtischen Ambiente. In Teilen werden hier Quadratmeterpreise um 9.000,- €/m² und bei Kapitalanlagen das 25-fache der
Jahresmiete als Faktor für den Kaufpreis erzielt.
Portrait
Insbesondere Derendorf hat als einstiger Industriestandort eine
beachtliche Entwicklung hin zu einem beliebten Stadtteil vollzogen.
Dazu beigetragen haben neben den infrastrukturellen Vorteilen für
Arbeitnehmer viele Neubaumaßnahmen beispielsweise entlang der
Ulmenstraße und der Bahnanlage, die auch das offensichtliche Platzproblem der Stadt Düsseldorf zumindest kurzfristig entlastet haben.
Der Stadtbezirk 1 umfasst gleich mehrere Stadtteile, die für den Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt eine erhebliche Rolle spielen. Mit
knapp 78.000 Einwohnern ist er zudem einer der größten Bezirke der
Stadt.
Insbesondere Pempelfort, Derendorf und Golzheim sind nicht nur als
Wohnort beliebt, sondern bieten eine ganze Reihe von attraktiven Immobilien, die das Marktgeschehen in Düsseldorf eindeutig mitprägen.
Alt- und Carlstadt sowie Stadtmitte kommen auf weniger Transaktionen, sind aber nicht weniger beliebt und zudem häufig teurer.
Ciel et Terre, Eigentumswohnungen in Pempelfort
Golzheim und Pempelfort gelten schon länger als gehobene Wohnviertel. Ganze Quartiersentwicklungen wie das des Quartier Central
auf dem Gelände des stillgelegten Güterbahnhofs in Pempelfort mit
attraktiven Wohnturmprojekten wie „Ciel et Terre“ bringen Bewe-
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Bevölkerungsentwicklung6
77.597
2010– 2015
+1,08 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
31.432
Arbeitslosenquote6
9,1 %
Kaufkraftkennziffer7
113,4 – 118,2
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
11,00 km
Ort
Wohneinheiten
Andreasquartier
40213 Altstadt
373
Ciel et Terre
40211 Pempelfort
156
leFlair
40477 Pempelfort
800
The Corner
40479 Pempelfort
10
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Carlstadt
Pempelfort
Derendorf
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Name
Stadtteil
Derendorf9
EUR/m2
Kennzahlen
Aktuelle Projekte (Auswahl)
25
1000
20
750
15
500
10
250
2
53.454
2010/11
+16,84 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
12
13
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 02
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Flingern Nord
350 – 900
2.000 – 4.000
450 – 1.000
3.000 – 5.500
9 – 13
16
1.400 – 2.000
2.800
Flingern Süd
300 – 700
1.500 – 3.800
k.A.
3.000 – 4.200
7–9
11,5
1.000 – 1.500
2.000
4.000 – 10.000
10 – 15
24
4.000 – 5.500
12.000
Düsseltal
800 – 7.000
3.000 – 6.200 1.000 – 3.000
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Capitol Theater in Flingern
Portrait
Die Quadratmeter- und Mietpreise erreichen bis zu 10.000,- €/m²
respektive 24 €/m² und sind selbst vor dem Hintergrund der Düsseldorfer Verhältnisse als hoch zu bezeichnen.
Flingern-Süd dagegen hat sich bis heute seine industrielle Prägung
bewahrt und ist weiterhin ein Arbeiterviertel mit hohem Migrantenanteil – mit entsprechenden Auswirkungen auf Miet- und Kaufpreise.
Düsseltal gilt traditionell als wohlhabender Stadtteil von Düsseldorf,
der heute im Sprachgebrauch eher als Zooviertel bekannt ist. Insbesondere die Gegend um den Zoopark ist begehrt und entsprechend
hochpreisig.
Der Stadtbezirk 2 ist die traditionelle Heimat der beiden großen
Sportvereine der Stadt, Fortuna Düsseldorf und der DEG, die früher am
Zoologischen Garten in Düsseltal im Eisstadion an der Brehmstraße
spielte. Er umfasst die Stadtteile Flingern-Nord, Flingern-Süd und
Düsseltal. Im Zentrum des Interesses steht insbesondere der Stadtteil
Flingern-Nord, der sich von einem ehemaligen Arbeiterstadtteil hin
zu einem (noch) günstigen Wohn- und Arbeitsort für Kreative und
Familien gemausert hat.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
In der Umgebung der Hans-Sachs-Straße gibt es viele villenartige Gebäude, die als Eigenheime fungieren. Viel Bewegung gibt es vor dem
Hintergrund der gewachsenen Struktur und Bebauung nicht.
In einigen Bereichen hat sich bereits ein beinahe vollständiger
Wechsel der Bevölkerungsstruktur vollzogen. Dies findet seinen
Ausdruck auch in deutlich gestiegenen Kaufpreisen. Quadratmeterpreise um 4.200,- €/m² und bei Kapitalanlagen das 17-fache der
Jahresmiete sind keine Seltenheit mehr.
Galleo, Eigentumswohnungen in Flingern
Projektentwicklung: GARBE GmbH, Hamburg
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Einwohnerzahl
57.543
Bevölkerungsentwicklung6
-1,84 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
21.389
Arbeitslosenquote6
12,5 %
Kaufkraftkennziffer7
108,4 – 125,9
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
2010– 2015
7,15 km
Wohneinheiten
Galleeo
40235 Flingern
Grafental
40235 Grafenberg
ca. 1.000
Thyssen Trade Center
40235 Grafenberg
360
44
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Flingern-Nord
Flingern-Süd
Düsseltal
EUR/m2
6
Ort
Stadtteil
Düsseltal9
EUR/m2
Kennzahlen
Name
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
2
36.372
2010/11
+10,95 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
14
15
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 03
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
k.A.
2.100 – 4.300
k.A.
3.400 – 5.500
10 – 13
18,5
1.800 – 2.800
3.900
500 – 1.000
2.400 – 4.200
750 – 1.500
4.000 – 7.000
11 – 15
20
k.A.
k.A.
Hafen
k.A.
1.700 – 3.800
k.A.
2.800 – 4.200
9 – 15
20
k.A.
k.A.
Hamm
350 – 1.000
2.100 – 3.800
380 – 1.300
2.900 – 4.500
9 – 11
16
1.600 – 2.100
3.000
300 – 750
2.000 – 3.000
320 – 800
2.700 – 3.800
8 – 10
14
1.400 – 1.900
2.500
350 – 1.000
2.200 – 4.600
450 – 1300
3.600 – 7.000
10 – 12
17
1.500 – 2.000
3.500
Friedrichstadt
Unterbilk
Volmerswerth,
Flehe
Bilk
Oberbilk
250 – 700
1.500 – 2.800
320 – 800
2.500 – 3.500
8 – 10
14
1.300 – 1.900
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Portrait
Der Stadtbezirk 3 umfasst die Stadtteile Friedrichstadt, Unterbilk,
Hafen, Hamm, Volmerswerth, Bilk, Oberbilk und Flehe und ist gemessen an der Einwohnerzahl mit knapp 110.000 Einwohnern der
größte Düsseldorfer Stadtbezirk. Die einzelnen Stadtteile stellen
sich außerordentlich heterogen dar. Während in den Stadtteilen Bilk,
Unterbilk, Oberbilk und Friedrichstadt eine städtische geschlossene
Blockrandbebauung vorherrscht, sind die Stadtteile Hamm, Flehe und
Fleher 17, Eigentumswohnungen in Bilk
Blick auf den Medienhafen in Unterbilk
In Bilk schließlich sorgt vorrangig die Universitätsnähe für eine hohe
Nachfrage nach Wohnungen. Volmerswerth, Flehe und Hamm verfügen
nur über rund 2.100, 2.500 bzw. 3.900 Einwohner und gelten als noch
bezahlbare und reizvolle Rückzugsorte. Insofern kann diesen Lagen
weiteres Potenzial bescheinigt werden, was insbesondere für Flehe gilt.
Volmerswerth eher durch ein dörfliche Struktur geprägt. Hinzu kommt
der Stadtteil Hafen, der einerseits noch als Wirtschaftshafen fungiert,
derzeit aber vorrangig als Szeneviertel der Stadt mit dem Medienhafen
wahrgenommen wird, der sich auch zu einem der stärksten Bürostandorte der Stadt entwickelt hat. Im Stadtteil Bilk befindet sich darüber
hinaus die Heinrich-Heine-Universität. Die meiste Bewegung auf dem
Immobilienmarkt bietet Oberbilk. Angeschoben durch die Evolution
des Medienhafens entwickeln sich hier ehemalige Schmuddelviertel zu
angesagten Wohnlagen. Ein Prozess, der seinen Abschluss noch nicht
gefunden hat.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
Die Quadratmeter- und Mietpreise in den an den MedienHafen angrenzenden Wohnlagen erreichen mittlerweile bis zu 7.000,- €/m² respektive 20 €/m². Unterbilk ist in dieser Entwicklung schon einen Schritt
weiter. Der Stadtteil darf als Wohnlage mehr oder minder vollständig
als etabliert betrachtet werden.
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Einwohnerzahl
112.397
Bevölkerungsentwicklung6
+5,99 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
43.997
Arbeitslosenquote6
10,9 %
Kaufkraftkennziffer
7
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
2010– 2015
40212 Bilk
144
Fleher Leben
40223 Flehe
93
NeMo
40219 Unterbilk
78
20
1500
17,5
1250
Wohneinheiten
Stadtteil
Bilk9
1000
750
12,5
24,73 km
2
500
10
70.757
2010/11
+16,00 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
Bilk on Top
2011– 2015
15
108 – 117,2
Ort
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
Stadtteil
Friedrichstadt
Unterbilk
Bilk
EUR/m2
6
Name
EUR/m2
Kennzahlen
2.300
Trend
250
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
16
17
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 04
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Haus1
Oberkassel
Kaufpreise Neubau
Wohnung2
Haus1
1.000 – 6.000 3.500 – 8.500 1.500 – 8.000
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
4.900 – 11.000
12,5 – 17
26
4.500 – 6.000
10.000
Heerdt
300 – 1.000
2.600 – 3.500
400 – 1.600
3.500 – 7.500
10 – 13
16
1.400 – 1.800
3.000
Lörick
300 – 1.000
2.400 – 3.500
400 – 1.500
3.200 – 4.500
9,5 – 13
16
1.500 – 2.000
3.000
Niederkassel
500 – 2.000
2.800 – 5.000
900 – 2.800
4.000 – 9.000
11 – 14
20
2.600 – 3.600
5.000
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Oberkassel, Rheinlage
Portrait
Die Lage mit den Deichen am Rhein und den davorliegenden Wiesen
bietet darüber hinaus ein extrem hohes Freizeitpotenzial, das nicht nur
von Düsseldorfern wahrgenommen wird.
In Oberkassel werden in besten Lagen Kaufpreise über 11.000,- Euro/qm
erzielt. Werte, die sich auch im bundesweiten Vergleich mit München,
Hamburg und Frankfurt sehen lassen können.
Der Stadtbezirk 4 umfasst die ausschließlich linksrheinischen Stadtteile
Oberkassel, Heerdt, Lörick und Niederkassel. Alle Stadtteile gelten – in
verschiedenen Ausprägungen – als sehr gute bis exklusive Wohnlagen,
wobei die Straßen mit Rheinblick zu den teuersten Lagen der Landeshauptstadt gehören. Während Oberkassel weitgehend durch eine
geschlossene Blockrandbebauung (viele aus der Gründerzeit) geprägt
ist, herrschen in Lörick und Niederkassel eher Ein- und Zweifamilienhäuser vor.
Die Prosperität des gesamten Stadtbezirkes ist nicht nur auf seine
reizvolle Lage sondern auch auf ein großes Arbeitsplatzangebot
zurückzuführen. In Heerdt befinden sich zahlreiche Industrie- und
Speditionsbetriebe; Lörick bietet mit dem Bürostandort Seestern rund
10.000 Arbeitsplätze. Oberkassel wiederum ist vorrangig als Standort
für Freiberufler beliebt. Als bekannteste Arbeitgeber im Stadtbezirk
fungieren Vodafone (Deutschland-Zentrale), Kamps, Teekanne und
die Rheinische Post.
Oberkassel und Niederkassel zählen zu den Top-5 bei den erzielbaren
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Düsseldorf. Lörick dagegen
bewegt sich „nur“ im gehobenen Mittelfeld. Heerdt muss diesbezüglich als durchschnittlich angesehen werden, hat aber in einigen Teilen
ebenfalls gehobene Wohnviertel zu bieten.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
INFRA Residenz, Mietwohnungen in Oberkassel
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Bevölkerungsentwicklung6
40.089
2010– 2015
+4,85 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
13.114
Arbeitslosenquote6
7,4 %
Kaufkraftkennziffer7
116 – 143,9
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
12,59 km
Wohneinheiten
Belsenpark
40545 Oberkassel
ca. 450
ParkPalais
40549 Oberkassel
18
Vierzig549
40549 Heerdt
1.000
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Oberkassel
Heerdt
Lörick
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Ort
Stadtteil
Oberkassel9
EUR/m2
Kennzahlen
Name
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
2
24.663
2010/11
+19,58 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
18
19
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 05
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Stockum
250 – 2.000
1.800 – 4.200
750 – 2.000
3.000 – 8.000
8,5 – 12
16
2.400 – 3.400
4.800
Lohausen
300 – 1.500
2.200 – 3.800
450 – 1.800
3.000 – 5.000
8 – 12
15
2.400 – 3.200
4.800
Kaiserswerth
350 – 3.300
2.300 – 4.600
700 – 3.500
3.500 – 6.000
10 – 13
20
2.900 – 3.800
6.500
Wittlaer
350 – 3.600
2.300 – 4.400
700 – 3.500
3.500 – 6.000
10 – 14
19
2.200 – 3.800
6.000
Angermund
300 – 1.300
2.100 – 3.800
450 – 1.500
2.900 – 4.200
9 – 11
16
1.600 – 2.400
3.900
Kalkum
300 – 1.000
2.100 – 3.800
400 – 1.500
2.900 – 4.200
8 – 11
15
1.600 – 2.400
3.900
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Portrait
Trend
Schloss Kalkum, Kalkum
Dabei wies Wittlaer mit mehr als 82.710 den höchsten Wert in Düsseldorf auf. All dies spiegelt sich natürlich auch in der Preisfindung für
Mietwohnungen und Kaufobjekte wider. In Kaiserswerth beispielsweise muss mit Quadratmeterpreisen um 6.000,- €/m² und bei Kapitalanlagen mit dem 20-fache der Jahresmiete kalkuliert werden.
Lohausen hingegen ist noch immer dörflich geprägt, da aufgrund der
Nachbarschaft zum Flughafen keine größere Entwicklung des Stadtteils möglich war. Das attraktive Kaiserswerth schließlich bietet mit
seinem mittelalterlichen Kern das Bild einer – freilich sehr exklusiven –
gemütlichen Kleinstadt. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise zählen zu
den höchsten in ganz Düsseldorf.
Mehrfamilienhäuser in größerem Umfang finden sich nur in Kaiserswerth und teilweise in Stockum. Ansonsten überwiegt die Bebauung
mit Villen und Ein- und Zweifamilienhäusern, woher neben den oben
genannten Gründen auch die niedrige Einwohnerzahl der großen
Fläche rührt.
Der Stadtbezirk 5 ist flächenmäßig der größte der zehn Stadtbezirke
und umfasst die Stadtteile Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Wittlaer,
Angermund und Kalkum. Nach Einwohnerzahl ist er jedoch nur der
zweitkleinste Bezirk. Kein Wunder, denn im Süden des Bezirkes liegen
der Düsseldorfer Flughafen, das Messegelände sowie die Multifunktionsarena und der Norden ist überwiegend durch Landwirtschaft,
Wälder und Vorstadtbebauung in den Stadtteilen Wittlaer, Angermund
und Kalkum geprägt. Große Teile Stockums gelten als sehr gute
Wohnlagen mit zahlreicher Villenbebauung aus den 1930er Jahren.
Rhein Residenz, Kaiserswerth
Der Stadtbezirk 5 zählt weiterhin zu den mit Abstand wohlhabendsten
in Düsseldorf. Das zu versteuernde Einkommen je Steuerpflichtigen lag
im gesamten Stadtbezirk im Jahr 2010 bei rund 70.000 Euro.
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Bevölkerungsentwicklung6
32.706
2010– 2015
+18,85 %
9.566
Arbeitslosenquote6
5,5 %
Kaufkraftkennziffer7
136,1 – 137,3
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
Wohneinheiten
40489 Angermund
18
Wacholderstraße
40489 Angermund
40
Stadtteil
Kaiserswerth9
1000
17,5
750
15
500
12,5
51,68 km
2
250
10
16.785
2010/11
+34,70 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
Buschgasse
2011– 2015
20
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
Ort
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
Stadtteil
Stockum
Kaiserswerth
Wittlaer
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Name
EUR/m2
Kennzahlen
Aktuelle Projekte (Auswahl)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
20
21
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 06
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Lichtenbroich
220 – 600
1.500 – 3000
250 – 650
2.500 – 3.500
7,50 – 9
12
950 – 1.400
2.000
Unterrath
240 – 650
1.600 – 3.400
270 – 680
2.500 – 3.500
8–9
12
950 – 1.400
2.000
Rath
240 – 650
1.600 – 3.400
270 – 680
2.500 – 3.500
8 – 10
12,5
950 – 1.400
2.000
Mörsenbroich
280 – 800
1.700 – 3.600
300 – 1.000
2.800 – 4.200
8 – 11
13,5
1.600 – 2.100
3.900
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Jan-Wellem-Brunnen am Aaper Wald
Portrait
Der Stadtbezirk 6 umfasst die nordöstlichen Stadtteile Lichtenbroich,
Unterrath, Rath und Mörsenbroich. Letzterer dürfte Verkehrsfunkhörern vor allen Dingen durch den Verkehrsknotenpunkt „Mörsenbroicher Ei“ bekannt sein. Prägend für den Stadtbezirk war ehemals
die Industrie mit dem Mannesmannröhren-Werk in Rath, das heute
unter dem Namen Vallourec firmiert. Heute sind moderne Gewerbeund Büroparks entstanden, die aufgrund der guten Verkehrsanbindung
gut angenommen werden.
In Lichtenbroich gibt es noch viele kleine Arbeitnehmerbezirke, die anhand der schmalen Häuser zu erkennen sind. Aktuell gilt Lichtenbroich
jedoch besonders für junge Familien als Zuzugsgebiet, weshalb sich in
den letzten zehn Jahren die Einwohnerzahl praktisch verdoppelt hat.
Und auch Unterrath befindet sich im Wandel von einem Stadtteil für
die ältere Bevölkerung hin zu einem jüngeren Stadtteil. Reihen- und
Doppelhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser überwiegen die
Bebauung. Preislich rangiert Unterrath im unteren Drittel der Düsseldorfer Wohnlagen. Noch etwas unterhalb dieses Niveaus bewegt sich
der benachbarte Stadtteil Rath.
Der Stadtbezirk 6 ist insgesamt dicht besiedelt und hinsichtlich der
Qualität seiner Wohnlagen sehr heterogen. Neben modernen Villen
finden sich Siedlungsreihenhäuser der Nachkriegszeit, Genossenschaftswohnungen aus den 1920er Jahren oder Hochhäuser der
1970er Jahre.
Mörsenbroich dagegen ist ein relativ ruhiges Viertel mit größeren
Grünanlagen und beschaulichen Wohngebieten, die bereits die Nähe
zu den Luxusvierteln Zoo und Grafenberg erahnen lassen. Preislich
rangiert Mörsenbroich daher deutlich über den anderen Stadtteilen
des Bezirks 6.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
Am Walbert, Doppelhaushälften
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Bevölkerungsentwicklung6
59.806
2010– 2015
+7,32 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
20.414
Arbeitslosenquote6
12,5 %
Kaufkraftkennziffer7
111,9 – 121
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
19,61 km
Living Westfalia
40472 Rath
Wohneinheiten
100
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Lichtenbroich
Rath
Mörsenbroich
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Ort
Stadtteil
Mörsenbroich9
EUR/m2
Kennzahlen
Name
15
1000
12,5
750
10
500
7,5
250
2
32.232
2010/11
+17,49 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
22
23
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 07
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Gerresheim
280 – 800
1.800 – 3.900
350 – 1.200
3.200 – 4.500
9 – 12
14
1.200 – 1.600
2.400
Grafenberg
300 – 1.000
1.800 – 3.800
350 – 1.500
3.200 – 4.800
10 – 13
14,5
1.400 – 2.000
2.600
Ludenberg
300 – 2.300
1.600 – 3.300
400 – 2.300
3.200 – 4.300
8,50 – 11
14
2.800 – 4.000
6.000
Hubbelrath
300 – 3.000
1.700 – 3.300
400 – 3.000
3.200 – 4.000
9,5 – 11,5
13
1.500 – 2.200
3.700
k. A.
1.700 – 3.300
k. A.
3.000 – 4.000
9 – 10
12,5
1.400 – 2.000
k. A.
Knittkuhl
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Galopprennbahn in Grafenberg
Hubbelrath und Knittkuhl schließlich gehörten bis in das Jahr 2014
zueinander und sind ländlich geprägt. Auch sie zählen zu den wohlhabenderen Düsseldorfer Vierteln.
begrünt und verfügt über eine sehr attraktive Gründerzeitbebauung
sowie zahlreiche Gebäude aus den 1920er und 1930er Jahren. Dies
in Verbindung mit der Nähe zur Innenstadt macht den Stadtteil extrem
beliebt. Die Quadratmeter- und Mietpreise erreichen bis zu 4.800,- €/m²
respektive 14,50 €/m². Ludenberg wird durch Wälder und landwirtschaftliche Flächen in hügeliger Landschaft geprägt und kann auf
einige der teuersten Wohngebiete in Düsseldorf verweisen. Folgerichtig zählt Ludenberg auch zu den reichsten Stadtteilen Düsseldorfs.
Portrait
Der Stadtbezirk 7 umfasst neben den dicht bebauten Stadtteilen
Gerresheim und Grafenberg auch die ländlich geprägten Gebiete
in Hubbelrath und Knittkuhl sowie den gehobenen Wohnstandort
Ludenberg. Insgesamt kann der Stadtbezirk als einer der beliebtesten
Wohnstandorte der Stadt Düsseldorf betrachtet werden.
Gerresheim war bis 1909 selbstständig und hat den Charakter einer
eigenständigen Kleinstadt bewahrt. Der Stadtteil kann wiederum in
drei Bereiche gegliedert werden, die sich in ihrer städtebaulichen
Entwicklung stark unterscheiden. Städtebaulich größtes Projekt ist die
Entwicklung des sogenannten Glasmacherviertels. Preislich rangiert
Gerreshein im Mittelfeld der Düsseldorfer Wohnlagen. Die ländlichen
Landschaftlich wird der Bezirk mit den bedeutenden Naherholungsgebieten Grafenberger und Aaper Wald durch weitläufige Felder
und Waldgebiete geprägt. Bekannte Freizeiteinrichtungen sind unter
anderem der Wildpark, die Galopprennbahn und der Rochusclub als
deutschlandweit bekannter Tennisclub. Im Preisgefüge rangiert Grafenberg vor den anderen Stadtteilen. Der Stadtteil ist überdurchschnittlich
Aktuelle Projekte (Auswahl)
Flachsmarkt in Gerresheim
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Bevölkerungsentwicklung6
44.476
2010– 2015
+4,13 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
15.154
Arbeitslosenquote6
8,7 %
Kaufkraftkennziffer7
116,6 – 120,3
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
Hinweis: Stadtteil Knittkuhl in Karte nicht eingezeichnet (ehem. in Hubbelrath, seit Februar
2014 eigenständiger Düsseldorfer Stadtteil)
27,99 km
Wohneinheiten
Gerresheimer Glashütte
40625 Gerresheim
ca. 1.400
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Gerresheim
Grafenberg
Ludenberg
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Ort
Stadtteil
Grafenberg9
EUR/m2
Kennzahlen
Name
15
1000
12,5
750
10
500
7,5
250
2
24.513
2010/11
+16,40 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
24
25
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 08
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Lierenfeld
200 – 550
1.500 – 2.300
250 – 750
2.500 – 3.200
7–8
11
850 – 1.200
1.700
Eller
280 – 700
1.800 – 2.500
450 – 900
2.800 – 3.800
8 – 10
12,5
900 – 1.300
2.100
Vennhausen
280 – 650
1.800 – 2.500
450 – 800
2.800 – 3.600
7,5 – 8,5
12
900 – 1.200
1.700
Unterbach
280 – 700
1.500 – 3.000
450 – 800
3.000 – 3.800
7,5 – 9
12
1.200 – 1.800
4.000
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Unterbacher See
Portrait
Dies findet seinen Ausdruck zuletzt auch in Mieten und Kaufpreisen.
Quadratmeterpreise um 3.000,- €/m² und bei Kapitalanlagen das
17,5-fache der Jahresmiete bewegen sich im Mittelfeld der Düsseldorfer Werte insgesamt.
Unter dem Düsseldorfer Schnitt bewegt sich daher auch die Sozialstruktur des Bezirkes. Einzig in Unterbach entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt vergleichsweise positiv, wenngleich die Qualität
als Wohnort noch nicht ganz mit der Qualität als Ausflugsziel korrespondiert.
Der Stadtbezirk 8 umfasst neben den Stadtteilen Eller, Lierenfeld und
Vennhausen auch den Stadtteil Unterbach, der für den gleichnamigen
See als Badeort bekannt ist.
Aus immobilienspezifischer Sicht kommt dem Bezirk insgesamt nur
eine untergeordnete Rolle für den Düsseldorfer Markt zu. Einzig in
Unterbach und Vennhausen finden sich vermehrt auch attraktive
Wohngebiete. Eller und Lierenfeld rangieren mit Stadtteilen wie
Reisholz-Süd, Rath, Garath, Holthausen, Hassels oder Hellerhof am
Ende der Attraktivitätsskala der Düsseldorfer Wohnlagen.
Die ersten Ausläufer des bergischen Landes geben Unterbach einen
hügeligen und ländlichen Charakter. Diese Lage, das Naherholungsgebiet Unterbacher See/Eller Forst und der teilweise auch auf Erkrather
Gebiet liegende Unterbacher Forst lassen Unterbach zu einem Stadtteil
mit hohem Wohnwert avancieren.
So ist Lierenfeld noch immer weitgehend durch produzierendes
Gewerbe geprägt. Der industrielle Flächenanteil liegt doppelt so
hoch wie der für den Wohnungsbau.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
Am Schwalbenberg, Eigentumswohnungen in Unterbach
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Einwohnerzahl
57.941
Bevölkerungsentwicklung6
-1,49 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
19.688
Arbeitslosenquote6
13,7 %
Kaufkraftkennziffer7
107,6 – 128,5
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
2010– 2015
20,94 km
Wohneinheiten
Am Schwalbenberg
40627 Unterbach
8
Vennstraße 89
40627 Unterbach
6
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
2011– 2015
Stadtteil
Lierenfeld
Eller
Unterbach
EUR/m2
6
Ort
Stadtteil
Eller9
EUR/m2
Kennzahlen
Name
15
1000
12,5
750
10
500
7,5
250
2
31.238
2010/11
+11,35 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
26
27
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 09
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Wersten
250 – 600
1.500 – 3.400
300 – 800
2.600 – 3.800
8,5 – 10
13
950 – 1.300
2.000
Himmelgeist
250 – 550
1.500 – 2.900
300 – 750
2.500 – 3.500
8,5 – 9,5
14,5
900 – 1.200
2.000
Holthausen,
Reisholz
220 – 550
1.300 – 2.900
250 – 750
2.500 – 3.300
7 – 8,5
11 – 12
850 – 1.200
1.800
400 – 1.500
2.400 – 4.200
400 – 2.000
3.000 – 6.500
9 – 14
18
2.000 – 3.000
5.000
Urdenbach
250 – 650
1.500 – 3.400
350 – 800
2.800 – 4.400
7,5 – 9,5
13
1.400 – 1.900
4.000
Itter
220 – 650
1.300 – 2.900
250 – 900
2.500 – 4.000
7,5 – 9,5
11,5
950 – 1.300
2.000
Benrath
Hassels
220 – 600
1.300 – 2.900
250 – 800
2.500 – 3.500
7–8
10
900 – 1.200
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Portrait
Der Stadtbezirk 9 umfasst die Stadtteile Benrath, Hassels, Himmelgeist,
Holthausen, Itter, Reisholz, Urdenbach und Wersten. Die Bedeutung für
den Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt bleibt überschaubar – sieht
man von Stadtteilen wie Benrath, Itter oder Himmelgeist einmal ab.
Benrath liegt am Rhein, ist das kulturelle und kommerzielle Zentrum
des Düsseldorfer Südens und zählt zu den exklusiveren Stadtteilen,
die sich durch Lebensqualität und Kultur auszeichnen. Das Stadtbild
Benpalais, Eigentumswohnungen in Benrath
Schloss Benrath
Wiesenflächen bedeckt. Der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen
ist hoch. Holthausen ist als „Henkel City“ bekannt. Die industrielle Tradition prägt die Bevölkerungsstruktur und auch das Wohnraumangebot
mit weit unterdurchschnittlichen Mieten. Es ist jedoch sehr wahrscheinlich, dass auch diese weniger gefragten Düsseldorfer Stadtteile künftig
von der hohen Nachfrage in einem engen Markt profitieren werden.
wird von Wohngebäuden mit wenigen Wohneinheiten bestimmt. Das
Benrather Schloss mit seiner ausgedehnten Parkanlage lockt viele Ausflügler nach Benrath. Himmelgeist liegt idyllisch in einer weit ausladenden Rheinschleife und ist zwar räumlich groß, einwohnerzahlenmäßig
jedoch nur ein kleiner Stadtteil mit viel landwirtschaftlicher Nutzung.
Ebenso dünn besiedelt ist Itter, das als Stadtteil die ehemals östliche
Hälfte des Dorfes Himmelgeist bildet. Die Preise für beide Stadtteile
sind ähnlich und rangieren im Düsseldorfer Mittelfeld. Urdenbach ist
einer der ländlichsten und beschaulichsten Stadtteile Düsseldorfs.
Aktuelle Projekte (Auswahl)
Wersten präsentiert sich als traditionelles Arbeiterwohnviertel – aktuell
jedoch mit einer Arbeitslosenquote oberhalb von 14 %. Viele Wohnungen
werden öffentlich gefördert. Der alte Industriestandort Reisholz im
Düsseldorfer Süden wird maßgeblich durch die hier seit 1905 ansässige
Industrie bestimmt. Der Strukturwandel hat viele Arbeitsplätze gekostet.
Hassels wird etwa zur Hälfte seines Gesamtgebietes von Wald- und
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
90.344
Bevölkerungsentwicklung6
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
2010– 2015
+5,60 %
30.156
13 %
Arbeitslosenquote6
Kaufkraftkennziffer
7
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
Benpalais
40597 Benrath
10
Itter Living
40589 Itter
8
KA22
40591 Wersten
11
Wersten Erleben
40591 Wersten
16
20
1500
17,5
1250
Stadtteil
Benrath9
1000
750
12,5
36,58 km
2
500
10
47.908
2010/11
+18,56 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
Wohneinheiten
2011– 2015
15
107,6 – 119,8
Ort
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
Stadtteil
Wersten
Benrath
Itter
EUR/m2
Einwohnerzahl
6
Name
EUR/m2
Kennzahlen
1.800
Trend
250
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
28
29
2012
2013
2014
2015
Stadtbezirk 10
Stadtteile
Ranking
Kaufpreise Bestand
Kaufpreise Neubau
Mietpreise Wohnungen
Mietpreise Haus
Haus1
Wohnung2
Haus1
Wohnung2
ø Spanne3
Spitzenmiete4
ø Spanne3
Spitzenmiete5
Garath
180 – 300
1.200 – 2.500
250 – 450
2.100 – 3.200
6 – 7,5
9,50
900 – 1.200
2.000
Hellerhof
180 – 300
1.200 – 2.500
250 – 450
2.100 – 3.200
7 – 7,5
9,50
900 – 1.200
2.000
Trend
1) in TEUR 2) in €/m² 3) Ermittelter Wert unter Ausschluss der oberen und unteren 30 % 4) in €/m² (Nettomiete) 5) Monatsmiete netto in EUR
Schloss Garath
Portrait
immer wieder beschworenen Verbesserungen die rote Lampe in
dieser Hinsicht nicht abgeben kann. Hellerhof rangiert preislich
etwas darüber. Grundsätzlich gibt es aber auch hier berechtigten
Grund zu der Annahme, dass die überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in Düsseldorf künftig zu einer
Preiskorrektur nach oben führen wird.
Hellerhof flankiert den südlichen Stadtrand Düsseldorfs. Hier finden
sich überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, was dem Viertel
einen eher beschaulichen Charakter verleiht.
Der Stadtbezirk 10 umfasst nur die beiden Stadtteile Garath und
Hellerhof. Beide spielen für das Geschehen auf dem Düsseldorfer
Immobilienmarkt eine untergeordnete Rolle.
Obwohl der Stadtteil von der hervorragenden Infrastruktur der
benachbarten Trabantenstadt Garath profitiert, hat Hellerhof
hinsichtlich Bevölkerungs- und Sozialstruktur keinerlei Parallelen
zum Nachbarstadtteil. Es beschreibt viel mehr eine neuere Einfamilienhaus-Siedlung, deren Bebauung in starkem Kontrast zu den
Hochhäusern in Garath steht. Geschosswohnungsbau findet sich
nur am Siedlungsrand.
Garath wurde in den 1960er Jahren als Satellitenstadt in der
englischen New-Town-Tradition konzipiert: Das Prinzip der Dezentralisierung durch sozialen Wohnungsbau sollte das Zentrum entlasten
und im Außenbezirk eine kleine autonome Stadt schaffen. Innerhalb
weniger Jahre wurden auf den Grünflächen des Düsseldorfer Südens
etliche Reihen- und Hochhäuser aus dem Boden gestampft.
Aufgrund der architektonisch nicht immer gelungenen Wohnblocks
genoss der Stadtteil bald einen zweifelhaften Ruf. Garath hat heute
rund 21.000 Einwohner und eine sehr hohe Bevölkerungsdichte.
ST. Matthäus in Garath
Beide Stadtteile beschreiben im Ranking der Kaufpreise für Immobilien in Düsseldorf die untersten Ränge, wobei Garath trotz einiger
Entwicklung Spitzenmiete (Stadtteil)
Einwohnerzahl
24.203
Bevölkerungsentwicklung6
-5,76 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte6
7.634
Arbeitslosenquote6
17 %
Kaufkraftkennziffer7
107,5
Fläche
6
Wohnungsbestand 20136
Wohnungsbestand 1990 bis 20138
2010– 2015
–
–
Wohneinheiten
–
2011– 2015
Stadtteil
Garath9
500
10
7,5
400
5,5
300
5
5,30 km
2
200
2,5
11.562
2010/11
+14,65 %
6) Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.2013)
7) IHK zu Düsseldorf, Die Düsseldorfer Stadtteilzentren – Starke Handelsstandorte im Portrait
8) Vgl. Statistisches Jahrbuch Düsseldorf (Stand: 31.12.1990 und 31.12.2013)
Ort
Entwicklung Bodenrichtwert (Stadtteil)
Stadtteil
Garath
Hellerhof
EUR/m2
6
Name
EUR/m2
Kennzahlen
Aktuelle Projekte (Auswahl)
2011/12
2012/13
2013/14
2014/15
2011
9) Mehrgeschossig
30
31
2012
2013
2014
2015
Unternehmensportrait
32
Unternehmen
Philosophie
Der Name BÖCKER Wohnimmobilien steht seit 1995 für Kompetenz
rund um exklusive Wohnimmobilien. Das Portfolio umfasst neben dem
Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien die
Geschäftsbereiche Investments, Developer Services, Asset Management sowie Hausverwaltung. Mit Niederlassungen in DüsseldorfKaiserswerth, Düsseldorf-Innenstadt, Düsseldorf-Oberkassel und
Ratingen verfügt das mittelständische Familienunternehmen über ein
herausragendes Vertriebsnetz im gehobenen Immobiliensektor und
zeigt höchste Präsenz in der Region Düsseldorf. Die fachbezogenen Unternehmensbereiche komplettieren das Leistungsspektrum und machen
das Unternehmen zu einem zuverlässigen und erfahrener Partner rund
um das Thema Immobilien.
Das engagierte Mitarbeiterteam begeistert sich für die Vermarktung
von hochwertigen Immobilien und überzeugt mit einer intensiven
regionalen Marktkenntnis. Langfristige Geschäftsbeziehungen sind uns
wichtig und gewährleisten eine persönliche und individuelle Betreuung
der Kunden. Offenheit, Fairness und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit sind die Leitmotive im Umgang mit den Geschäftspartnern.
BÖCKER Wohnimmobilien lebt eine effiziente Unternehmenskultur,
die den Einzelnen fördert und damit das Unternehmen insgesamt
stärkt. Aus- und Weiterbildung genießen einen hohen Stellenwert und
sorgen gemeinsam mit dem internen Qualitätssicherungssystem für
professionelle Dienstleistungen auf höchstem Niveau.
33
Jubiläum
20
Jahre
Definitionen, Kontakt und Impressum
Einwohnerzahlen
Die Zahl der Einwohner als absolute Größe signalisiert die politische und
wirtschaftliche Bedeutung eines Stadtteiles für die Stadt Düsseldorf.
Bevölkerungsentwicklung
Mindestens so bedeutsam wie die Zahl der Einwohner an sich ist die
Entwicklung derselben an einem Standort. Während in strukturschwachen
Gebieten teils starke Rückgänge hingenommen werden müssen, zeigen
prosperierende Standorte in der Regel positive Verläufe auf. Diese haben
auch direkten Einfluss auf die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen.
Altersstruktur
Aus der Altersstruktur lassen sich durchaus Schlüsse und Vorhersagen
für die weitere Entwicklung eines Stadtteiles ableiten. Insbesondere aber
lässt die Altersstruktur Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Bezirkes für
bestimmte Zielgruppen zu. Dies ist insbesondere für Projektentwickler und
Bauträger ein wichtiges Entscheidungskriterium bei ihren Investitionen.
Spitzenmieten/Kaufpreise
Kein demografischer Wert ist in der Lage, die Wertigkeit eines
Standortes so präzise auf den Punkt zu bringen wie Miet- und
Kaufpreise. In diese fließen bei jedem Abschluss sämtliche harten
und weichen Faktoren sowie zusätzlich noch Erwartungen und Prognosen mit ein. Tatsächlich ist es dennoch bislang nicht gelungen,
hierfür eine vernünftige statistische Formel zu finden, weil sich die
Gewichtung der einzelnen Faktoren je nach Standort vollkommen
individuell gestaltet.
Böcker Wohnimmobilien GmbH
Unternehmensbereiche
Düsseldorf-Kaiserswerth
Klemensplatz 3 | 40489 Düsseldorf
Tel. 0211 418488-0 | Fax 0211 418488 -15
[email protected]
www.immobilien-boecker.de
Böcker Developer Services
Steinstraße 2 | 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 30040-21 | Fax 0211 30040 -25
[email protected]
Die von uns für den jeweiligen Stadtbezirk aufgeführten Angaben
zu Mietpreisen verstehen sich als die aktuell erzielbare gewichtete
Spitzenmieten in den jeweils am höchsten bewerteten Stadtteilen
eines jeden Bezirkes. Für diesen wird folgerichtigerweise auch die
5-Jahresentwicklung des Mietpreises angegeben.
Düsseldorf-Stadtmitte
Steinstraße 20 | 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 130688-30 | Fax 0211 130688-40
[email protected]
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Eine demografische Kennzahl von nicht zu unterschätzender Bedeutung
ist die Zahl der Beschäftigten an einem Standort. An Standorten mit
einer überdurchschnittlich hohen Beschäftigtenzahl herrscht nicht nur ein
besseres Konsumklima. Auch die Neigung, höhere Miet- und Kaufpreise
für ein gehobenes Wohnumfeld zu bezahlen, ist ausgeprägter.
Die Angaben beziehen sich auf eigene Verträge ebenso wie auf alle
uns zur Kenntnis gelangten Mietvertragsabschlüsse. Die angegebenen Höchstmieten dienen der Orientierung und einer erleichterten
Vergleichbarkeit der Stadtteile und Bezirke untereinander. Wir sind
uns der Tatsache bewusst, dass sich reale Mietpreise nur unter
Berücksichtigung verschiedenster Mikrofaktoren und individuellen
Gegebenheiten einer Immobilie ermitteln lassen. Gleiches gilt für
die durch uns erhobenen Daten für Kaufpreise.
Arbeitslosenquote
Ebenso wie die Zahl der Beschäftigten vermittelt die Zahl der Arbeitslosen
ein Bild von der wirtschaftlichen und strukturellen Kraft eines Standortes.
Entwicklung des Wohnungsbestandes
Signalisiert die Attraktivität des Bezirkes für potenzielle Bauherren
und Projektentwickler.
BÖCKER Investments
Steinstraße 2 | 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 30040-21 | Fax 0211 30040 -25
[email protected]
Niederlassungen
BÖCKER Asset Management
Steinstraße 2 | 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 30040-21 | Fax 0211 30040 -25
[email protected]
Düsseldorf-Oberkassel
Luegallee 13 | 40545 Düsseldorf
Tel. 0211 989429-0 | Fax 0211 989429-29
[email protected]
Böcker Hausverwaltung GmbH & Co. KG
Steinstraße 2 | 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 30040-10 | Fax 0211 30040 -13
[email protected]
Ratingen
Oberstraße 52a | 40878 Ratingen
Tel. 02102 929955-0 | Fax 02102 929955-9
[email protected]
Impressum
Kaufkraftkennziffer
Die Kaufkraftkennziffer gibt an, wie hoch das Kaufkraftpozential eines
jeden Einwohners des Standortes ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert oberhalb von 100 signalisiert demnach
ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial eines Stadtteiles.
Quellenangaben
BÖCKER Research
Statistisches Landesamt Düsseldorf
Herausgeber: BÖCKER Wohnimmobilien GmbH. Die Veröffentlichung, Vervielfältigung, Verbreitung oder sonstige Verwertung – auch auszugsweise – ist ohne vorherige Zustimmung der BÖCKER Wohnimmobilien GmbH nicht zulässig. Alle
Rechte vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr. Fotos S. 5, 7, 8, 9, 13, 17: © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH;
Foto Seite 15: © Andreas Meichsner/Mehr! Entertainment; Foto S. 19: © ErnstPieber, Fotolia; © Wikimedia Commons:
S. 21: Carschten, Seite 23: Johann H. Addicks, Seite 24, 25, 27: Marek Gehrmann, Seite 30, 31: Jörg Wiegels; Redaktion:
Thomas Schüttken, Ralf Bettges; BÖCKER Research: Magnus Ganteführer; Realisation: fineMedia.GmbH
Stand August 2015
34
35
Ihr Partner für exklusive Immobilien.
www.immobilien-boecker.de