Vermietung und Investment

MARKTBERICHT
Düsseldorf
1. – 3. Quartal 2015
Vermietung
und Investment
Accelerating success.
Bürovermietung
Düsseldorf
IN ZAHLEN
Einwohnerzahl
604.527
Arbeitslosenquote
Großnutzer sorgen für hohes
Umsatzplus auf dem Düsseldorfer
Bürovermietungsmarkt
8,4 %
Sozialversicherungspflichtige
Beschäftigte
388.445
EZH-Kaufkraftkennziffer
117,7
Gewerbesteuerhebesatz
440
Verfügbares Einkommen/Kopf
26.563 €
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf
erzielt in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres
einen Büroflächenumsatz von 297.000 Quadratmeter
und konnte damit das Ergebnis des vergleichbaren
Vorjahreszeitraumes um fast 60 Prozent deutlich
übertreffen. Drei Großabschlüsse von Deutsche Telekom,
trivago und L’Oréal summierten sich auf rund 70.000
Quadratmeter. Die Anzahl aller Abschlüsse (371 Miet-
Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für
Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten
Fast Facts
BÜROVERMIETUNG
Flächenumsatz
297.000 m²
Vermietungsumsatz
282.800 m²
Spitzenmiete
26,00 €/m²
Durchschnittsmiete
14,40 €/m²
Leerstandsquote
8,6 %
Flächenbestand
Ratingen
Kalkum
Kaiserswerth
Lohausen
Lichtenbroich
7,66 Mio. m²
8
44
7
Unterrath
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
6
52
Derendorf
400
300
21
11
Mörsenbroich
4
16
2
Lörick
23
14
Ludenberg
Golzheim
5
7
Niederkassel
Heerdt
52
Düsseltal
1
7
Pempelfort
8
2
Oberkassel
200
Altstadt
Düsseldorf
Flingern
Süd
3
Unterbilk
289
294
330
218
283
2011
2012
2013
2014
Q 1-3
2015
Vermietung
Eigennutzer
Oberbilk
Bilk
326
1
Eller
57
Flehe
Volmerswerth
2
Lierenfeld
10
Neuss
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment
Vennhausen
9
Friedrichstadt
Hamm
900
Gerresheim
Stadtmitte
Carlstadt
100
Grafenberg
Flingern
Nord
1
0
Rath
Stockum
Wersten
46
verträge) übertraf zudem im bisherigen Jahresverlauf
das vergleichbare Vorjahresergebnis um 5 Prozent.
Einhergehend mit dem guten Umsatzergebnis war
ein erheblicher Leerstandsabbau zu verzeichnen.
Als Resultat ist die Leerstandsquote für das Stadtgebiet
auf 8,6 Prozent gefallen und notiert damit auf dem
niedrigsten Stand seit Jahresbeginn 2009.
meter, in dem der Flächenumsatz um gut 70 Prozent
gesteigert werden konnte. Aber auch die Größenklasse
zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmeter konnte mit
17 Vertragsabschlüssen um mehr als 30 Prozent im
Jahresvergleich zulegen.
Flächenumsatz
Nachdem sich im 1. Halbjahr bereits L’Oréal für eine
Projektentwicklung am Kennedydamm entschieden
hat, wurden im 3. Quartal die Großanmietungen von
Deutsche Telekom in einer umfangreich sanierten
Bestandsimmobilie am Seestern und trivago in einer
Projektentwicklung im Medienhafen abgeschlossen.
Zudem wurden alleine im 3. Quartal weitere sieben
Mietvertragsabschlüsse im Flächensegment zwischen
2.000 und 6.000 Quadratmeter gezählt, was die hohe
Marktaktivität der Nutzer nach der Sommerpause verdeutlicht. Beispiele hierfür sind die Anmietungen der
Werbeagentur Taskom in der Projektentwicklung „Okzitan“
im Quartier Central oder auch Luxury Fashion Trade
(Fashionette) im „Global Gate“ auf der Grafenberger Allee.
Die beiden kleinsten Flächensegmente zeigten sich im
Jahresvergleich äußerst stabil. So erreichte das kleinflächigste Segment bis 500 Quadratmeter mit rund
65.800 Quadratmeter Flächenumsatz nahezu das Vorjahresniveau. Im nächst größeren Bereich bis 1.000 Quadratmeter gab es mit 42.600 Quadratmeter im Vergleich
zum Vorjahresergebnis ebenfalls keine Änderung. Alle
weiteren Größenklassen konnten allerdings ordentliche
Zuwächse verzeichnen. Am deutlichsten zeigte sich dieser
Zuwachs im Flächensegment 1.001 bis 2.000 Quadrat-
Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird –
natürlich von der Anmietung der Deutschen Telekom
am Seestern getrieben – vom Teilmarkt Linksrheinisch
mit 65.900 Quadratmeter angeführt, auf den etwa fast
ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes entfällt. Aber
auch ohne die Großanmietung wäre dem Teilmarkt
Linksrheinisch ein respektables Ergebnis zu bescheinigen.
In der Innenstadt wurden 47.300 Quadratmeter umgesetzt
und im Teilmarkt Hafen belief sich die Summe der
Vermietungen auf knapp 45.900 Quadratmeter.
Bei der Zuordnung des Büroflächenumsatzes nach
Flächenqualitäten zeigte sich auch im bisherigen
Jahresverlauf 2015 ein gewohntes Bild. Rund 60 Prozent
des Jahresumsatzes entfiel auf Büroflächen des mittleren
Qualitätssegmentes (Qualität B)*, während rund ein Drittel
in Top-Flächen vermietet worden ist. C-Flächen erlangten
wie gewohnt nur einen sehr geringen Marktanteil.
* A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität
B-Qualität Bestand, Standardausstattung
C-Qualitätsanierungsbedürftig, nur schwierig
vermarktbar
Angebot und Leerstand
Bei der Leerstandssituation konnte der Düsseldorfer
Bürovermietungsmarkt in den zurückliegenden Monaten
einen massiven Abbau der Flächenüberhänge verzeichnen.
Der Markt im Überblick
LAGE
Flächenumsatz in m²
inkl. Eigennutzer
Umsatzanteil
in %
Spitzenmiete
in €/m² mtl.
Durchschnittsmiete in
€/m² mtl.
Flächenleerstand
in m² inkl.
Untermietflächen
Fertigstellungen 2015
in m²
CBD
1
23.800
8
26,00
20,20
48.700
0
Innenstadt
2
47.800
16
20,00
13,40
85.100
2.600
Hafen
3
45.900
15
22,50
18,00
80.700
0
Kennedydamm
4
29.800
10
20,00
16,00
40.800
0
Linke Rheinseite
5
65.900
22
15,50
11,90
187.500
0
Düsseldorf-Nord
6
36.700
12
16,50
11,30
116.400
34.900
Airport City
7
14.100
5
16,50
15,90
13.600
25.100
Grafenberger Allee
8
13.800
5
12,50
11,00
48.300
0
Innenstadt-Ost
9
14.700
5
13,50
12,80
13.800
0
Düsseldorf-Süd
10
4.500
2
11,50
10,70
27.100
0
297.000
100
26,00
14,40
662.000
62.600
Stadtgebiet
Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International
3
40
29
17
6
92.900
60
65.800
80
59
53.400
260
42.300
100
42.600
Flächenumsatz nach Mietgröße
(in m² und %) und Anzahl Mietverträge
20
0
22%
15%
14%
bis 500
bis 1.000
bis 2.000
Flächenumsatz
18%
31%
bis 5.000
ab 5.001
Anzahl Mietverträge
Flächenumsatz nach Branchen –
Top Five (in m²) und Anteil am
Flächenumsatz (in %)
49.400/17%
46.000/15%
42.800/14%
19.500/8%
10
20
30
40
50
60
Tourismus und Verkehr
Information und
Telekommunikation
Beratungsunternehmen
Handel
13,60
2011
26,00
27,50
26,00
26,00
14,90
14,80
14,00
14,40
2012
Spitzenmiete
4
Nachfrage
Bau und Immobilien
Spitzen- und Durchschnittsmiete
(in €/m²)
23,00
Der Teilmarkt Linksrheinisch hält zwar weiterhin
mit Abstand das größte, kurzfristig verfügbare
Büroflächenangebot in Düsseldorf vor, konnte aber
in den vergangenen 12 Monaten nennenswerte
Flächenüberhänge abbauen, vor allem durch die
jüngste Großanmietung der Deutschen Telekom im
Seesterngebiet. Gleichwohl waren es Ende September
2015 aber immer noch 187.500 Quadratmeter kurzfristig
verfügbare Büroflächen und somit rund 28 Prozent des
Leerstandes im gesamten Düsseldorfer Stadtgebiet.
Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Düsseldorf rund
54.700 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen
fertiggestellt – allesamt im Teilmarkt Düsseldorf-Nord
sowie in der Airport City. Die Vorvermietungsquote betrug
dabei mehr als 80 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 wird
es keine weiteren, spekulativen Fertigstellungen von
Büroflächen geben. Für das Gesamtjahr 2016 wird ein
Fertigstellungsvolumen von rund 76.000 erwartet. Die
Vorvermietungsquote liegt dabei jedoch erst bei knapp
30 Prozent, so dass potenziellen Nutzern noch einige
Anmietungsmöglichkeiten in diesen Projektentwicklungen
zur Verfügung stehen.
51.900/18%
0
Durch zahlreiche Anmietungen in Bestandsimmobilien
sowie einige Umnutzungen von veralteten Bürogebäuden
konnte der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer
Stadtgebiet im Vergleich zum 3. Quartal 2014 um mehr als
130.000 Quadratmeter abgebaut werden. Als Resultat ist
die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent gesunken und notiert
damit auf dem niedrigsten Stand seit dem 1. Quartal 2009.
Untermietflächen spielen aktuell auf dem Düsseldorfer
Bürovermietungsmarkt so gut wie keine Rolle mehr.
2013
2014
Durchschnittsmiete
Q3 2015
Das Branchenbild zeigte sich von Januar bis September
breit gefächert. Auf vier Branchen entfallen nahezu zwei
Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Die Branche
Information und Telekommunikation führt dabei mit
rund 51.900 Quadratmeter das Feld an, dicht gefolgt von
den Beratungsunternehmen (49.400 Quadratmeter),
die über alle Branchen hinweg die höchste Anzahl von
Mietverträgen (91) generierten. Dahinter landen die
beiden Branchen Handel und Gastronomie (46.000 Quadratmeter) sowie Tourismus und Verkehr (42.800 Quadratmeter) auf den weiteren Plätzen, weit vor allen weiteren
Branchen.
Mieten
Die beiden Projektentwicklungsanmietungen von L’Oréal
und trivago hatten einen maßgeblichen Einfluss auf
die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete
im Düsseldorfer Stadtgebiet. Insgesamt sind fast 50
Anmietungen mit zusammen 70.000 Quadratmeter Fläche
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment
mit einem Mietzins über 17,50 Euro je Quadratmeter
registriert worden. Diese sorgten dafür, dass die gewichtete
Durchschnittsmiete im Vergleich zum Herbst 2014 um
gut zwei Prozent auf nun 14,40 Euro angezogen hat.
Eine Auswertung der Anmietungen über 3.000 Quadratmeter im bisherigen Jahresverlauf zeigte zudem, dass
diese Nutzer bereit waren, durchschnittlich eine
gewichtete Durchschnittsmiete von rund 15,50 Euro
pro Quadratmeter zu zahlen.
Leerstand (in 1.000 m2) und
Leerstandsrate (in %)
1000
800
600
10,7%
11,4%
10,8% 10,4%
8,6%
0
2013
622
2012*
788
2011
811
200
863
Nachdem zur Jahresmitte 2014 die Spitzenmiete auf dem
historischen Höchststand von 27,50 Euro notierte, kam es
in den Folgequartalen zu einer erwarteten Anpassung auf
nun 26,00 Euro pro Quadratmeter. Die 15 hochpreisigsten
Mietverträge entfielen im bisherigen Jahresverlauf
allesamt auf die Königsallee und die Premiumobjekte
im Medienhafen mit direkter Wasserlage.
832
400
2014
Q3 2015
*Neue Bestandserhebung 2012
Property Index IMMAX
Property Index IMMAX
2,0
3,3
2,7
2,4
2,8
2,8
2,9
2,7
3,0
2,7
3,0
4,7
3,1
10/15
Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht
die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation
auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen
dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und
dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate.
Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit nur
noch 2,0 und liegt damit fast 38 Prozent unter dem
Vorjahreswert. Dies veranschaulicht eindrucksvoll die
guten Flächenumsätze und den Leerstandsabbau der
letzten Monate.
1/15
7/14
1/14
7/13
1/13
7/12
1/12
7/11
1/11
Fazit und Prognose
7/10
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf
konnte durch gute Vermietungsleistungen in allen
Größenklassen mit 297.000 Quadratmeter das Ergebnis
des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 60 Prozent
deutlich übertreffen und der damit einhergehende massive
Leerstandsabbau sorgte dafür, dass die Leerstandsquote
auf 8,6 Prozent fällt. Dies bedeutet den niedrigsten Stand
seit Anfang 2009. Deutschlandweit schlagen sich derzeit
die guten Umsätze in deutlich niedrigeren Leerständen
nieder. Jedoch stellen Quoten von 4 Prozent und weniger,
wie wir sie in Stuttgart, München und Berlin derzeit sehen,
aber normalerweise die Ausnahme dar. In Düsseldorf wird
sich ein solches niedriges Leerstandsniveau aber nicht
zeigen.
1/10
7/09
1
0
3
2
4
Fertigstellungsvolumen (in 1.000 m2) und
Vorvermietung / Eigennutzung
150
134
SHARE
IN TOP
SHARE
IN 6TOP
26
100
Abschließend bleibt festzuhalten, dass sich Düsseldorf auf
dem besten Weg zu einem überdurchschnittlichen Jahr
auf dem Vermietungsmarkt befindet. Die stabile Situation
der deutschen Wirtschaft lässt Unternehmen ausreichend
optimistisch in die Zukunft blicken, um neue Büroflächen
anzumieten. Jedenfalls wird der Büroflächenumsatz
in Düsseldorf für das Gesamtjahr 2015 die 350.000
Quadratmeter-Marke mit Leichtigkeit überschreiten.
5
59
10
59
55
50
0
2011
2012
2013
Fertigstellungsvolumen
98
53
21
2014
2015
2016
Vermietung/Eigennutzer
Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International
5
Investment
Düsseldorfer Investmentmarkt auf
Rekordkurs: Transaktionsvolumen
bereits bei 1,7 Milliarden Euro
Lars Zenke
Dipl. Geogr. | Director Research | Düsseldorf
+49 211 - 862062 - 48
[email protected]
Transaktionsvolumen
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf
(nur Stadtgebiet) wurden in den ersten drei Quartalen des
laufenden Jahres 2015 Immobilien und Grundstücke im
Wert von zusammen 1,7 Milliarden Euro gehandelt. Damit
wurde das bereits sehr gute Ergebnis des vergleichbaren
Vorjahreszeitraumes nochmal um 17 Prozent übertroffen.
Maßgeblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hatte das
außerordentlich starke 3. Quartal, in dem alleine ein
Transaktionsvolumen von rund 1 Milliarde Euro generiert
worden ist. Dabei sind als Großtransaktionen die beiden
Shopping Center „Sevens“ auf der Königsallee im CBD und
„Düsseldorf Arcaden“ im Stadtteil Bilk zu nennen.
Colliers International Düsseldorf GmbH
Königsallee 60 C/Eingang Grünstraße
D – 40212 Düsseldorf
+49 211 - 862062 - 0
Fast Facts
INVESTMENT
Gewerbliches Transaktionsvolumen:
1,7 Mrd. €
Größte Käufergruppe:
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
33 %
Größte Verkäufergruppe:
Asset/Fund Manager
29 %
Nachgefragtester Immobilientyp:
Einzelhandel
50 %
Spitzenrendite Büro
4,75 %
Dabei ging der Run auf Top-Einzelhandelsimmobilien
in Düsseldorf weiter. Nachdem die erste Jahreshälfte
auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt von der
Übernahme der drei Düsseldorfer Kaufhof-Immobilien
im Rahmen einer bundesweiten Portfolio-Transaktion
geprägt war, wurde im 3. Quartal mit dem Sevens ein
weiteres Einzelhandelsobjekt im CBD veräußert. Bis zum
Jahresende könnte es zu weiteren Großtransaktionen
kommen. Dabei stehen insbesondere in der Assetklasse
Retail – aufgrund der äußerst hohen Nachfrage – die
Renditen weiter unter Druck.
Käufer- und Verkäufergruppen
Gewerbliches Transaktionsvolumen
(in Mrd. €)
2,5
2,0
1,92
1,95
2013
2014
1,7
1,5
1,0
0,67
0,8
0,5
0,0
6
2011
2012
Q 1-3
2015
Internationale Käufer konnten auch im 3. Quartal ihre
bereits zur Jahreshälfte hohen Marktanteile fortführen
und generierten zusammen ein Transaktionsvolumen
von rund 1 Milliarde Euro. Damit beläuft sich der Anteil
der internationalen Käufer am Transaktionsvolumen auf
60 Prozent – ein Plus von rund 20 Prozentpunkten im
Vergleich zumSHARE
Herbst
IN 2014
TOP 6(circa 575 Millionen Euro) –
und sogar 9 Prozentpunkte über dem deutschlandweiten
Anteil von 51 Prozent, was die zunehmende Beliebtheit
von Düsseldorf bei internationalen Investoren
eindrucksvoll verdeutlicht. Bei den internationalen
Käufern dominierten im bisherigen Jahresverlauf
nordamerikanische REITs und Fund Manager sowie
europäische Spezialfonds das Marktgeschehen.
Auf der Verkäuferseite generierten im bisherigen
Jahresverlauf Asset/Fund Manager mit knapp einer halben
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment
Milliarde Euro das höchste Transaktionsvolumen,
dicht gefolgt von den Corporates/Eigennutzern.
Auf den weiteren Rängen sind Projektentwickler, Offene
Immobilienfonds / Spezialfonds sowie Pensionskassen/
Pensionsfonds mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen
im Bereich von 110 bis 160 Millionen Euro zu nennen.
Transaktionsvolumen nach
Käufergruppen
(in Mio.€), Anteil (in %)
600
500
33%
400
Investitionsobjekte
26%
300
Bei den Spitzenrenditen für Top-Objekte in Düsseldorf
kam es in den vergangenen drei Monaten aufgrund
der hohen Nachfrage auf Investorenseite zu einer
deutlichen Korrektur. Die Spitzenrenditen in Düsseldorf
sind nach der Sommerpause für alle Nutzungsarten
gesunken – besonders deutlich zeigte sich dies in der
Assetklasse Retail. So gab die Spitzenrendite für High
Street Retail um 15 Basispunkte auf nun 4,10 Prozent
nach. Für das Segment Shopping Center notieren die
Spitzenrenditen nun bei 4,75 Prozent – ein Rückgang von
75 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahresstand. Auch
Top-Büroimmobilien verteuerten sich auf 4,75 Prozent.
Gleichwohl bleibt Düsseldorf in Bezug auf die
Spitzenrenditen für Investoren höchst attraktiv, denn
nach wie vor ist hier noch im Vergleich mit den meisten
anderen Top-Standorten in Deutschland ein gewisser
„Renditevorsprung“ vorhanden. Während beispielsweise
Büroobjekte in München (3,75 Prozent), Hamburg und
Stuttgart (jeweils 4,30 Prozent) am teuersten sind, ist
der Renditedruck auch in Berlin (4,50 Prozent) immer
deutlicher zu spüren.
22%
200
11%
100
4%
0
Offene Immobilienfonds/
Spezialfonds
Projektentwickler/
Bauträger
REITs
Immobilien AGs
Asset/Fund Manager
Transaktionsvolumen nach
Verkäufergruppen
(in Mio. €), Anteil (in %)
600
500
400
29%
28%
300
200
10%
100
8%
0
Fazit und Prognose
Asset/Fund Manager
Die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa und
die ausgebliebene Zinserhöhung in den USA sorgen
für weiterhin hohen Anlagedruck auf Investorenseite.
Das bereits jetzt sehr gute Ergebnis in Deutschland
und auch in Düsseldorf könnte im für gewöhnlich
sehr starken Schlussquartal zu einem außerordentlich
umsatzstarken Jahr auf dem Investmentmarkt führen.
Die wirtschaftlichen Rahmendaten und die Situation
auf dem Finanzierungsmarkt spielen dem deutschen
Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin in die Karten.
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt
könnten im Zuge einer „Jahresabschlussrally“ weitere
Großdeals für ein Rekordergebnis im Gesamtjahr 2015
sorgen. Bislang stellten die Jahre 2006 und 2007
mit einem Transaktionsvolumen von 2,1 respektive
2,3 Milliarden Euro die Spitzenwerte auf dem Düsseldorfer
Investmentmarkt dar.
Corporates/Eigennutzer
Projektentwickler/
Bauträger
7%
Offene Immobilienfonds/
Spezialfonds
Pensionskassen/
Pensionsfonds
Anteil der Immobilientypen
(in %)
Mischnutzung Hotel Grundstücke
(Gewerbe)
11
5
Einzelhandel
50
43
Büro
Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International
7
502 Büros in
67 Ländern auf
6 Kontinenten
USA: 140
Kanada: 31
Lateinamerika: 24
Asien / Pazifik: 199
EMEA: 108
Autor:
Lars Zenke
Director | Research
+49 211 - 862062 - 48
[email protected]
Colliers International Düsseldorf GmbH
Königsallee 60 C/Eingang Grünstraße
D – 40212 Düsseldorf
+49 211 - 862062 - 0
¤1,75
Milliarden
Umsatz weltweit
160
Millionen m2
unter Verwaltung
Über
16.300
Mitarbeiter
Über Colliers International Deutschland
Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten
in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten.
Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbeund Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting,
Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren
betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions).
Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als
16.300 Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig.
colliers.com
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