Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
Der Mietvertrag ist abgeheftet und der Mieter endlich eingezogen. Normalerweise haben Sie
jetzt erstmal nicht mehr viel mit dem Mieter zu tun. Wie so oft im Leben geht aber auch beim
Mietverhältnis nicht immer alles glatt. Was z.B. wenn der Mieter mal nicht pünktlich zahlt oder
Ihnen androht die Miete zu mindern weil irgendetwas in der Wohnung nicht in Ordnung ist?
Dann müssen Sie reagieren. Gerade bei Mängeln stellt sich dabei die Frage, ob und wann Sie
eigentlich die Wohnung des Mieters betreten dürfen.
Sie sind als Vermieter dafür verantwortlich, dass die Wohnung instand gehalten wird.
Dazu gehört auch, dass Sie kontrollieren, ob Schäden aufgetreten sind und etwaige Mängel
beseitigt werden müssen. Dazu müssen Sie natürlich die Wohnung betreten. Dann muss Sie
der Mieter auch normalerweise hereinlassen.
Übrigens ist Ihr Mieter verpflichtet, Ihnen zu helfen. Er muss Sie auf Schäden in der Wohnung
rechtzeitig hinweisen (§ 536c BGB). Leider ist das vielen Mietern nicht bewusst. Sie sollten
deshalb in einem Aushang oder in einem Rundschreiben immer wieder einmal darauf
hinweisen. Dennoch: Informiert Sie der Mieter nicht rechtzeitig, wird aus der Bagatelle schnell
ein großer Schaden. Deshalb dürfen Sie die Wohnung des Mieters betreten, um zu
kontrollieren, ob noch alles ok ist. Allerdings gehen die meisten Gerichte davon aus, dass ein
solcher „Kontrollgang“ nur alle zwei Jahre erfolgen müsse. Sie können auch nicht ohne
Vorankündigung kommen sondern müssen Ihren Besuch ankündigen.
Hat der Mieter einen Mangel an der Mietsache (der Wohnung) gemeldet, haben Sie natürlich
das Recht, sich von dem Schaden zu überzeugen beziehungsweise zu klären, welche
Maßnahmen jetzt getroffen werden müssen um den Schaden zu beseitigen. Dafür dürfen Sie
auch die Wohnung betreten. Allerdings müssen Sie den Termin mit dem Mieter abstimmen.
Normalerweise wird er Ihnen in so einem Fall den Zutritt sicher nicht verweigern. Falls doch,
können Sie den Zugang mit einer gerichtlichen Duldungsklage durchsetzen. Das gilt zumindest
für das erste oder zweite Mal. Es gibt aber Urteile, die besagen, dass man die Wohnung beim
dritten Besuch zur Schadensfeststellung nicht mehr betreten darf. Grundsätzlich hängt die
Anzahl der Besuche vom notwendigen Aufwand ab, um den Schaden ermessen und beseitigen
zu können.
Im Notfall ohne Vorankündigung
Wie bereits geschildert, müssen Sie sich normalerweise anmelden und den Termin mit dem
Mieter abstimmen, wenn Sie die vermietete Wohnung betreten wollen. Aber es gibt natürlich
auch hier Ausnahmen. Wenn ein akuter Notfall vorliegt, müssen Sie natürlich keinen
„Besuchstermin“ abstimmen. Denn wenn das Haus in Flammen steht oder ein Rohrbruch die
Wohnung verwüstet, ist keine Zeit für langwierige Terminvereinbarungen.
In derart eindeutigen Situationen dürfte es auch keine Probleme geben – wahrscheinlich wird
Ihr Mieter sogar dankbar sein, dass Sie gehandelt haben, auch wenn er nicht vorher informiert
wurde. Doch wie sieht es beispielsweise aus, wenn der Mieter zwei Wochen in Urlaub fährt und
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in der Paterrewohnung ein weit offen stehendes Fenster die Einbrecher geradezu zum Besuch
einlädt? Leider hat der Gesetzgeber Ihr Recht auf Zutritt der Mietwohnung ohne Ankündigung
nicht spezifiziert. Es kommt also immer auf den Einzelfall und das entscheidende Gericht an,
wenn es zur Auseinandersetzung kommt. Dabei können Sie davon ausgehen, dass sich die
Gerichte im Falle des unangekündigten Betretens der Wohnung umso eher auf Ihre Seite
stellen, je größer der zu befürchtende Schaden für Ihr Haus oder Leib und Leben Dritter ist.
Tipp: Wenn Sie die Wohnung des Mieters betreten, ohne diesen informiert zu haben, sollten
Sie immer einen Zeugen dabei haben. Ihr guter Wille kann im Extremfall dennoch eine
gerichtliche Auseinandersetzung wegen Hausfriedensbruch nach sich ziehen. Es hat auch
schon genügend Fälle gegeben, bei denen der Vermieter des Diebstahls bezichtigt wurde.
Lebt der Mieter noch?
Ein Thema, über das man nicht gerne spricht. Sie wohnen vielleicht zusammen mit den Mietern
im gleichen Haus und Ihnen fällt auf, dass der Briefkasten des Mieters schon längere Zeit nicht
geleert wurde und Sie den Mieter auch schon geraume Zeit nicht mehr gesehen haben. Oder
Mitmieter im Haus informieren Sie hierüber. Im Extremfall dringt vielleicht schon
Verwesungsgeruch aus der Wohnung. Ihr Mieter könnte also tot sein. Dann wenden Sie sich
umgehend an die nächste Polizeidienststelle. Betreten Sie auf keinen Fall die Wohnung alleine
oder auf eigene Faust. Denn es könnte ein Kapitalverbrechen vorliegen und Sie könnten
wichtige Spuren zerstören. Außerdem ist so ein Fall grundsätzlich eine Sache für die Polizei.
Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Darüber hinaus dürfen Sie die Wohnung nur dann betreten, wenn ein gewichtiger Grund das
Betreten unumgänglich macht. Ein gewichtiger Grund ist beispielsweise, dass Sie Maßnahmen
vorbereiten oder durchführen müssen, die der Erhaltung der Wohnung dienen (§ 554 Abs. 1
BGB). Aus der gleichen gesetzlichen Bestimmung ergibt sich auch, dass Sie die Wohnung zur
Vorbereitung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen betreten dürfen.
Wenn auch eine Garage eine Wohnung für das Auto ist, handelt es sich natürlich nicht um
Wohnraum, so dass hier grundsätzlich die Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht zum
Zuge kommen. Welche Vorschriften zu beachten sind, hängt aber auch davon ab, ob die
Garage – oder auch ein Carport oder Stellplatz – mit Wohnraum oder separat vermietet wurde.
Wichtig
In diesem Beitrag sprechen wir immer von Garagen. Die Angaben gelten aber auch für Carports
und Stellplätze.
Die Garage wurde mit dem Wohnraum vermietet
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Wird die Garage mit dem Wohnraum vermietet, indem sie beispielsweise im Mietvertrag für den
Wohnraum mit aufgeführt oder ohne einen weitere getrennte Vereinbarung mehr oder weniger
stillschweigend zur Verfügung gestellt wird, handelt es sich um ein sogenanntes einheitliches
Mietverhältnis. Damit gehört die Garage quasi zur vermieteten Wohnung. Sie können dem
Mieter dann die Garage nicht getrennt von der Wohnung separat kündigen. Eine Kündigung ist
nur zusammen mit einer Wohnraumkündigung möglich.
Wichtig
Wird die Garage im Mietvertrag für Wohnraum mit aufgeführt, handelt es sich auch um ein
einheitliches Mietverhältnis. Dies gilt selbst dann, wenn für die Garage eine eigene Miete
ausgewiesen wird.
Bei einem einheitlichen Mietverhältnis kann die Garagenmiete nicht separat erhöht werden.
Eine Anhebung der Garagenmiete kann nur zusammen mit der Wohnungsmiete erfolgen, wobei
dadurch alle Einschränkungen für Wohnraummiete eingehalten werden müssen. Die ortsübliche
Vergleichsmiete muss dann bei einer Mieterhöhung auf der Basis einer Wohnung mit Garage
ermittelt werden.
Wo befindet sich die Garage?
Bei der Beurteilung, ob es sich um ein einheitliches Mietverhältnis oder um getrennte
Vermietungen handelt, spielt die Lage der Garage eine wichtige Rolle. Befindet sie sich auf dem
Grundstück, auf dem sich auch die vermietete Wohnung befindet, geht man grundsätzlich
davon aus, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Dies gilt auch dann, wenn
die Vermietung im (Wohn-)Mietvertrag nicht erwähnt wird. Ja, sogar wenn zwei Mietverträge
geschlossen wurden (getrennt für Wohnung und Garage) geht man von einem einheitlichen
Mietverhältnis mit den zuvor beschriebenen Folgen aus.
Eine Ausnahme stellt die Anmietung einer Garage auf dem gleichen Grundstück dar, wenn
bereits eine Garage zur Wohnung zu rechnen ist. Hat der Mieter beispielsweise bei Mietbeginn
eine Garage auf dem gleichen Grundstück angemietet, wäre dies also ein einheitliches
Mietverhältnis. Mietet er aber noch eine weitere Garage an – zum Beispiel für den Wagen des
Partners – würde die zweite Garage als getrennt von der Wohnungsmietung angesehen.
Anders sieht es aus, wenn sich Wohnung und Garage auf getrennten Grundstücken befinden.
In diesem Fall geht man, wenn keine anderslautende Vereinbarung getroffen wird, immer davon
aus, dass es sich um getrennt voneinander zu betrachtende Mietverhältnisse handelt.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber auch eine auf einem anderen Grundstück
angemietete Garage zu einem einheitlichen Mietverhältnis zugerechnet werden. Dies wäre der
Fall, wenn sich das Grundstück, auf dem sich die Garage befindet, direkt neben dem
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Grundstück befindet, auf dem sich die angemietete Wohnung befindet, diese beiden
Grundstücke augenscheinlich eine Einheit bilden und vom Vermieter als Wohnanlage
angesehen und auch bei der Betriebskostenabrechnung als Einheit abgerechnet werden.
Letztlich entscheidet die getroffene Vereinbarung
Natürlich können die Vertragsparteien auch Vereinbarungen treffen, aus denen eindeutig
hervorgeht, dass von beiden Seiten keine einheitliche Vermietung gewünscht wird. Am besten
ist es, wenn dies in den entsprechenden Verträgen ausdrücklich festgehalten wird. Der Wunsch,
getrennte Mietverhältnisse einzugehen, kann sich aber auch aus Tatsachen innerhalb der
Verträge ergeben. Folgende Indizien weisen beispielsweise darauf hin, dass man Wohnung und
Garage getrennt vermieten beziehungsweise mieten will:
Es werden zwei eigenständige Mietverträge mit unterschiedlichen Konditionen (Miethöhe,
Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten) abgeschlossen.
Die Vermietung von Wohnung und Garage erfolgt zu unterschiedlichen Zeitpunkten, wobei
unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart werden.
Es werden unterschiedliche Zahlungstermine der Miete für Garage und Wohnung
vereinbart.
Die Mietverträge werden mit zwei unterschiedlichen Parteien abgeschlossen (z. B.
Wohnraummietvertrag mit den Eheleuten, Garagenmietvertrag nur mit einem Partner). In
diesem Fall spricht auch eine für beide Mietverhältnisse gemeinsame
Betriebskostenabrechnung nicht gegen die Eigenständigkeit der beiden Verträge.
Wichtig
Eine Klausel im Formularmietvertrag, nach der die Vermietung einer Garage wirtschaftlich
selbstständig und unabhängig von der Wohnungsvermietung zu betrachten sei, ist zulässig.
Wie sollte man vermieten?
Aus Sicht des Vermieters ist es immer von Vorteil, wenn er zwei voneinander unabhängig zu
bewertende Mietverträge für Wohnung und Garage abschließt. Bei einem einheitlichen
Mietverhältnis unterliegt die Garage indirekt auch den strengen Bestimmungen des
Wohnraummietrechts, während bei einer selbstständigen Vermietung beispielsweise eine
Kündigung oder Mieterhöhung leichter durchzusetzen ist. Die Vereinbarung muss aber
eindeutig sein und bei Formularmietverträgen auch den Anforderungen des AGB-Rechts
entsprechen.
Kündigung einer separat vermieteten Garage
Die Rechtslage ist für den Vermieter bei einer separat vermietete Garage ungleich günstiger,
als bei einer Garage, die als Einheit zur Wohnungsvermietung zu sehen ist. So ist die
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Kündigung wie bei der Vermietung von Geschäftsräumen möglich. Einer Begründung der
Kündigung bedarf es nicht. Allerdings darf die Kündigung nicht als Druckmittel missbraucht
werden, wenn der Mieter beispielsweise dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt hat.
Hier sprechen die Juristen dann von Rechtsmissbrauch.
Wird die Garage trotz einer ordnungsgemäßen Kündigung nicht geräumt, muss auch hier eine
Räumungsklage herbeigeführt werden. Die Zwangsräumung ist immer Sache des
Gerichtsvollziehers. Räumt der Vermieter die Garage handelt es sich um Selbsthilfe, die nicht
zulässig ist. Der Vermieter haftet dann für alle Folgen der Räumung, gleich ob er sie verursacht
hat oder nicht.
Anspruch auf eine Garage?
Wurde im Wohnraum-Mietvertrag keine anderslautende Vereinbarung getroffen, muss der
Vermieter keine Stellfläche für das Fahrzeug des Mieters zur Verfügung stellen. Führt der
Vermieter eine Liste der Mieter, die an einer Garage interessiert sind, heißt das nicht, dass er
diese Liste von oben nach unten abarbeiten muss, wenn Garagen freiwerden. Er kann frei
entscheiden, wem er eine Garage anbietet beziehungsweise an wen er diese vermietet.
Rechte und Pflichten
Grundsätzlich gelten die Vereinbarungen im Mietvertrag. Ohne weitere Vereinbarung darf aber
beispielsweise ein Stellplatz nur so genutzt werden, dass der eigene Bereich nicht überschritten
und angrenzende Bereiche teilweise oder ganz blockiert wird. Dabei ist es Sache des Mieters,
vor der Anmietung zu prüfen, ob die Fläche für die Größe seines Fahrzeugs ausreicht.
Grundsätzlich darf eine Garage nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen verwendet werden, es
sei denn, im Mietvertrag wurden andere Regelungen getroffen. Nutzt der Mieter die Garage
entgegen der getroffenen Vereinbarungen beispielsweise als Lager oder Abstellraum, wäre dies
ein vertragswidriges Verhalten. Darüber hinaus kann dies auch ein Verstoß gegen regionale
und landesrechtliche Bestimmungen darstellen (z. B. Brandschutz).
Für den Winterdienst zu der Garage ist der Vermieter im Normalfall nicht verantwortlich, wenn
es zumutbar ist, auf die Glätte zu achten und sich die Strecke bis zu den geräumten Wegen mit
der gebotenen Vorsicht befahren lässt.
Bei Schäden an abgestellten Fahrzeugen ist zunächst der Mieter beweispflichtig, ob den
Vermieter ein Verschulden trifft. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein Verschulden des Vermieters
eindeutig erscheint, muss dieser beweisen, dass er nicht verantwortlich gemacht werden kann
(Beispiel: Vermieter nimmt Reparaturarbeiten am Tor der Tiefgarage vor und beschädigt durch
einen herunterfallenden Hammer ein Fahrzeug).
Wie viele Schlüssel dem Mieter ausgehändigt werden, hängt von der Vereinbarung im
Mietvertrag ab. Hier sollte aber explizit festgelegt werden, dass der Mieter ohne Erlaubnis keine
weiteren Schlüssel anfertigen darf.
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Die Garageneinfahrt
Eine Zufahrt zu einer Garage darf nicht zugestellt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die
Zustellung auf privaten oder öffentlichen Gelände erfolgt. Selbst wenn das blockierende
Fahrzeug nicht gegen die Straßenverkehrsordnung (StVO) verstößt, stellt die Blockade eine
Beeinträchtigung des Eigentums des Garageneigentümers dar. Allerdings muss der Eigentümer
kurzfristige Behinderungen (Be- und Entladen, Ein- und Aussteigen bei behinderten
Mitmenschen usw.) im Rahmen der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme akzeptieren.
Verkauf der Garage
Will der Vermieter eine Garage verkaufen, zeigen sich auch hier die Nachteile eines
einheitlichen Mietverhältnisses. Ist die Vermietung mit der Wohnungsvermietung verbunden,
kann der neue Eigentümer die Garage nämlich nicht selbst nutzen. Er tritt dann in den
bestehenden Wohnraummietvertrag ein und übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus
dem Vertrag. Dies dürfte den Verkauf einer Garage extrem erschweren beziehungsweise
unmöglich machen.
Achtung: Umsatzsteuer
Wird eine Garage selbstständig vermietet, sind die Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig. Bei
einem einheitlichen Mietverhältnis entfällt jedoch die Umsatzsteuerpflicht.
Fällt der Vermieter jedoch unter die sogenannte Kleinunternehmerregelung nach § 19
Umsatzsteuergesetz (UStG), wird auch bei einer separaten Vermietung keine Umsatzsteuer
fällig. Um von dieser Regelung profitieren, darf der Umsatz des Vermieters insgesamt im
Vorjahr nicht mehr als 17.500 € betragen haben und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht
über 50.000 € liegen.
Wenn es um Eigenbedarf geht, stellen sich viele Fragen, bevor der Mieter auszieht. Wir wollen
versuchen, diese Fragen im Rahmen dieses Beitrages zu beantworten.
Wer kann Eigenbedarf geltend machen?
Ein Recht auf Eigenbedarf kann der Vermieter geltend machen. Dies bedeutet, dass auch ein
Mieter in seiner Funktion als Untervermieter Eigenbedarf gegenüber seinem Untermieter
geltend machen kann. Existieren mehrere Vermieter reicht es aus, wenn einer Eigenbedarf
geltend macht.
Juristische Personen können grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine
Ausnahme gilt für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Hier hat der Bundesgerichtshof
(BGH) entschieden, dass auch einzelner Gesellschafter einer GbR Eigenbedarf geltend machen
kann (Urteil des Bundesgerichtshof vom 27.06.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 271/06).
Gesellschaftern anderer juristischer Personen hat der BGH dieses Recht nicht zugestanden.
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Eigenbedarf kann ein Vermieter auch für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder
einen engen Familienangehörigen geltend machen.
Meldet der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst an, muss dies auch im Vordergrund stehen.
Steht die Eigennutzung im Zentrum der Bemühungen, ist es unschädlich, wenn andere
nachgelagerte Interessen – etwas die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung – ebenfalls
eine Rolle spielen.
Zum Haushalt gehörende Personen müssen nicht zwingend mit dem Vermieter verwandt sein.
Denkbar wäre beispielsweise, dass ein Vermieter eine Pflegekraft benötigt und für diese die
Wohnung beansprucht.
Wird Eigenbedarf für enge Familienangehörige geltend gemacht, muss der Vermieter
keine weitere Begründung hierfür liefern. Zu dieser Gruppe gehören: Ehepartner, Kinder, Eltern,
Geschwister, Enkelkinder, Stiefkinder, Schwiegereltern, Schwager, Neffe. Alle anderen
Verwandten gehören in diesem Zusammenhang zu den juristisch entfernten Verwandten.
Hierfür kann der Vermieter nur Eigenbedarf geltend machen, wenn eine besondere
Fürsorgepflicht nachgewiesen werden kann.
Für weitere Personen, wie etwa Freunde, Patenkinder oder Verlobte kann grundsätzlich kein
Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Welche Kündigung ist möglich?
Wird Eigenbedarf geltend gemacht, kann nur eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfrist durchgeführt werden. Sind im Mietvertrag andere als die
gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, kommen diese nur zum Zug, wenn sie sich
zugunsten des Mieters auswirken.
Für Mietverträge, die auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen werden, gilt die Regelung, dass eine
Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Monats ausgesprochen werden muss, wobei
der Samstag nicht mitgerechnet wird. Wann die Kündigung wirksam wird, ist davon abhängig,
wie lange der Mieter in der Wohnung wohnt:
Bis zu fünf Jahren Mietzeit gilt die Kündigung zum übernächsten Monat. Ab dem fünften
beziehungsweise siebten Mietjahr verlängert sich der Zeitraum um jeweils drei Monate.
Was ist kein Eigenbedarf?
Es gibt auch Fälle, in denen der Vermieter vielleicht versucht, über die Eigenbedarfsregelung
andere Ziele zu erreichen – etwa einen unangenehmen Mieter endlich loszuwerden. Darum
sind die Gerichte sehr streng, wenn es um die Frage geht, ob wirklich Eigenbedarf vorliegt. In
folgenden Fällen dürften Sie beispielsweise keine Chance haben:
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Schon bei Abschluss des Mietvertrages lagen die Gründe vor, die jetzt angeführt werden. Der Vermieter hätte dann schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen müssen.
In der Immobilie stehen vergleichbare Wohnungen leer und Sie könnten dort problemlos einziehen.
Sie beanspruchen für Ihren 17jährigen Sohn eine 120 m²-Wohnung.
Der Eigenbedarf wird nur für einen kurzen, befristeten Zeitraum geltend gemacht.
Die Wohnung kann von der Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, aus alters- gesundheitlichen oder anderen Gründen gar nicht genutzt werden.
Sperrfristen bei Wohnungsverkauf
Wird eine Wohnung während der laufenden Vermietung in eine Eigentumswohnung
umgewandelt und verkauft, muss der neue Eigentümer eine Sperrfrist beachten, wenn er
Eigenbedarf geltend machen will. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass es zu keiner Sperrfrist
kommt, wenn der Mieter die Wohnung erst bezogen hat, nachdem die Umwandlung in eine
Eigentumswohnung erfolgte. Entscheidend ist hier das Datum, an dem der Mietvertrag
abgeschlossen wurde, beziehungsweise die Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen
wurde. Greift eine Sperrfrist, so erstreckt sich diese grundsätzlich auf drei Jahre. Sie kann aber
von den Regierungen der Bundesländer auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In Berlin gilt
seit dem 01.10.2013 beispielsweise eine Maximalfrist von zehn Jahren.
Zustellung der Kündigung
Wie eigentlich bei jeder Kündigung, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie die Zustellung belegen
beziehungsweise bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung beweisen können. Dazu reicht es
nicht aus, dass man die Kündigung per Einschreiben zustellen lässt. Selbst wenn diese per
Rückschein geschieht, wird damit nur belegt, dass der Mieter etwas erhalten hat. Ob es sich
dabei um die Kündigung handelt, geht aus den Einschreibbelegen nicht hervor.
Wenn möglich, suchen Sie den Mieter mit einem Zeugen auf, übergeben ihm das Schriftstück
und lassen sich den Empfang auf einer Kopie mit Datum und Unterschrift quittieren. Ist dies
nicht möglich, sollte das Schriftstück von einem Boten überbracht werden. Dabei müssen Sie
jedoch sehr gezielt vorgehen, um später die Zustellung rechtssicher belegen zu können:
Wählen Sie eine Person aus, die möglichst neutral ist. Erstellen Sie das Kündigungsschreiben
und fertigen Sie eine Kopie hiervon an. Legen Sie das Original und die Kopie der ausgewählten
Person vor, unterschreiben sie das Original in ihrem Beisein und stecken sie es in einen
Umschlag. Übergeben Sie nun Original (im Umschlag) und Kopie der ausgewählten Person, die
das Original in den Briefkasten des Mieters wirft. Auf der Kopie notiert der Überbringer dann,
wann und wo er das Schriftstück eingeworfen hat und bestätigt die Angaben mit Datum und
Unterschrift. Diese Kopie mit Einwurfvermerk, Datum und Unterschrift nehmen Sie als
Beweismittel zu Ihren Akten.
Der (BGH) hat in seinem Urteil vom 10.06.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 99/14) eine
grundsätzliche Entscheidung bezüglich der Vortäuschung von Eigenbedarf gefällt. Dies
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kann für den Vermieter äußerst teuer werden.
In dem Verfahren ging es um eine am 28.04.2008 angemietete Mietwohnung, deren
Miete zuletzt rund 523 Euro betrug. Nach Verkauf der Wohnung kündigte der neue Vermieter
wegen Eigenbedarf. Dieser wurde damit begründet, dass die Wohnung für einen Hausmeister
benötigt würde. Der Mieter weigerte sich, die Kündigung anzuerkennen und es kam zur
Räumungsklage, die in zweiter Instanz in einem Räumungsvergleich endete. Danach
verpflichtete sich der Mieter die Wohnung bis zum 31.12.2011 zu räumen und die Kosten des
Rechtsstreits inklusive der Vergleichskosten zu tragen.
Nach dem Auszug des Mieters wurde die Wohnung jedoch nicht einem Hausmeister zur
Verfügung gestellt sondern neu vermietet. Darum verlangt der nun ehemalige Mieter
Schadenersatz, die sich aus Folgenden Positionen zusammensetzt:
Umzugskosten,
Differenz zwischen der damaligen und jetzigen Miete (ca. 327 Euro pro Monat),
Mehrkosten für den Weg zur Arbeit (der Mieter konnte nicht mehr, wie bei der vorigen
Wohnung, den Weg zur Arbeit zu Fuß zurücklegen) sowie
Kosten des Räumungsprozesses und des Vergleichs.
Insgesamt verlangte der Mieter rund 26.000 Euro Schadenersatz plus Zinsen und die
Freistellung von den vorgerichtlichen Kosten. In den Vorinstanzen hatte der Mieter jedoch
keinen Erfolg. Der BGH gab ihm jedoch Recht.
Die Richter stellten in ihren Leitsätzen zu dem Urteil unter anderem fest:
a) Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf - wie auch sonst bei einer
schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses - dem
Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.
Rechtliches
§ 280 Abs. 1 BGB: Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der
Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der
Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
b) Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung
einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden
unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des
Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den
Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur
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vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters
wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem
erforderlichen Zurechnungszusammenhang.
c) An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter
wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu
stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände unmissverständlich sein.
d) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es
regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.
Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der
Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung verpflichtet.
Nach Meinung der BGH-Richter hat das Berufungsgericht fälschlicherweise festgestellt, dass
der Kläger mit dem geschlossenen Vergleich auch auf Schadenersatzansprüche bei einem
vorgetäuschten Eigenbedarf verzichtet worden sei.
Grundsätzlich, so führte das Gericht aus, bestehe bei einer unberechtigten Kündigung eines
Dauerschuldverhältnisses (wie hier das Mietverhältnis) für den Mieter ein
Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB. Zu bewerten sei nun, ob der geschlossene
Vergleich vom Wesen her auch dahingehend geschlossen wurde, um den Streit über die Frage
beizulegen, ob der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht habe oder nicht. Dies sah das
Gericht im vorliegenden Fall nicht als gegeben an.
Der BGH warf der Vorinstanz vor, bei der Bewertung des Räumungsvergleichs § 286 ZPO nicht
beziehungsweise nicht ausreichend berücksichtigt zu haben. § 286 ZPO verlangt:
„Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des
Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine
tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die
Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.“
Der BVGH verwies darauf, dass der Eigenbedarf mit der Nutzung der Wohnung als
Hausmeisterwohnung begründet wurde. Aus dem Vergleich ließe sich jedoch nicht entnehmen,
dass durch ihn sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis (wie
beispielsweise Schadensersatzansprüche) als erledigt angesehen werden sollten.
Das Berufungsgericht, so die Richter des BGH, sei von einem stillschweigenden Verzicht auf
Schadenersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgegangen. Dabei seien die
hohen Ansprüche an eine solche Auslegung unberücksichtigt geblieben. Ein solcher Verzicht
müsse immer unmissverständlich erklärt werden oder sich aus den Umständen eindeutig
ergeben. Derartige Umstände könnten bei einem Räumungsvergleich etwa in der Zahlung einer
namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen zu sehen sein. Es
ergebe sich auch keine andere Rechtsgrundlage, nach der die Schadenersatzforderungen
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durch den Vergleich ad acta gelegt wurden.
Die vorinstanzlichen Entscheidungen wurden aufgehoben und der Fall zurückverwiesen. Das
BGH gab hierbei folgende Hinweise:
1. Das Berufungsgericht wird zunächst im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären haben, ob
der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nur vorgetäuscht war.
Bejahendenfalls stünde dem Kläger dem Grunde nach der von ihm geltend gemachte, durch
den Räumungsvergleich der Parteien vom 14. Juni 2011 nicht ausgeschlossene
Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen vorgetäuschten Bedarfs zu.
2. Sollte das Berufungsgericht hingegen nicht zu der Feststellung eines vom Beklagten nur
vorgetäuschten Bedarfs gelangen, wird es zu bedenken haben, dass vieles dafür spricht, dass
die Frage, ob der vom Beklagten als Grund für die Kündigung angegebene "Betriebsbedarf" den
Anforderungen des BGH entspreche.
Wann Sie in die Wohnung Ihres Mieters dürfen
Wer die Wohnung Ihres Mieters betreten darf, entscheidet er selbst. Das gilt auch für Sie als
Vermieter. Von wenigen Ausnahmefällen abgesehen haben Sie ohne seine Erlaubnis kein
Zutrittsrecht. Doch was tun, wenn die Wohnung betreten werden muss?
Das Betretungsrecht
Man spricht vom „Betretungsrecht“, wenn der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person
die Wohnung betreten muss, um bestimmte Arbeiten oder Handlungen vorzunehmen. Dazu
gehört beispielsweise das Ablesen der Wasseruhren oder der Wärmefühler an den
Heizkörpern. Das Ablesen der Armaturen ist nur möglich, wenn die Wohnung betreten wird. Da
eine verbrauchsabhängige Abrechnung mit dem Mieter vereinbart wurde, hat dieser dadurch
indirekt zugestimmt, dass die Wohnung zum Zwecke des Ablesens betreten werden darf.
Allerdings muss der Vermieter beziehungsweise die von ihm beauftragte Person einen Termin
mit dem Mieter vereinbaren. Die Ankündigung, dass beispielsweise Ablesungen vorgenommen
werden, müssen früh genug erfolgen, damit der Mieter sich hierauf einstellen kann.
Grundsätzlich gelten für die Anmeldung die folgenden Regeln:
Frühzeitige Anmeldung: Normalerweise geht man davon aus, dass der Termin rund zwei
Wochen vorher angekündigt wird. Im Ausnahmefall kann jedoch auch eine kürzere
Zeitspanne (bis zu 24 Stunden) ausreichen. Als Faustregel gilt, dass die Zeitspanne
zwischen Anmeldung und Betretungstermin länger zu wählen ist, je unwichtiger der Grund
hierfür ist.
In der Ankündigung muss der Grund des Betretungstermins genannt werden.
Der Termin ist möglichst präzise (Datum, Uhrzeit) zu benennen. Die Abweichung vom
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angekündigten Termin soll plus/minus 15 Minuten nicht überschreiten.
Der Betretungstermin darf nicht auf Wochenenden (Samstag/Sonntag), Feiertage und in
die Abendstunden gelegt werden.
Der Termin ist mit dem Mieter abzustimmen. Sprechen beispielsweise berufliche Gründe
gegen den vom Vermieter vorgeschlagenen Termin, sollten sich die beiden Parteien auf
einen anderen Termin einigen, der dann auch auf einem Samstag liegen kann.
Betreten wegen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
Sind an der Mietwohnung Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten notwendig, muss der
Mieter diese grundsätzlich zulassen. Das ergibt sich aus § 555a Abs. 1 BGB:
§ 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen: (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur
Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
Wird für die Durchführung der Maßnahmen das Betreten der Wohnung erforderlich, hat dies der
Mieter ebenfalls grundsätzlich zu akzeptieren. Wenn Gründe vorliegen, nach denen ein
Instandsetzungsbedarf vermutet wird, muss der Mieter ebenfalls dem Betreten der Wohnung
grundsätzlich zustimmen, damit geprüft werden kann, ob und welcher Instandsetzungsbedarf
besteht. Die Vermutung liegt zum Beispiel nahe, wenn der Mieter einen Mangel am Mietobjekt
angezeigt hat.
Zur Durchführung der Maßnahmen kann der Vermieter natürlich auch Personen beauftragen
(Architekten, Handwerker usw.). Es kann auch notwendig sein, dass der Schaden von einem
Gutachter besichtigt oder einem Juristen geprüft werden muss. Diesen ist dann ebenfalls der
Zugang zur Wohnung zu gestatten.
Das Recht zu Begutachtung erstreckt sich aber nur auf den Teil der Wohnung, von dem
vermutet wird, dass hier Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten notwendig werden.
Werden allerdings mehrere Mängel vom Mieter angezeigt, so kann sich dies natürlich im
Ausnahmefall auch auf die gesamte Wohnung erstrecken.
Wann Sie die Wohnung besichtigen können
Während das Betretungsrecht auf Teile der Wohnung begrenzt bleibt, bezieht sich
das Besichtigungsrecht auf die gesamt Wohnung. Eine eindeutige rechtliche Regelung zum
Besichtigungsrecht gibt es nicht. Juristen sind sich jedoch weitgehend einig, dass ein – wenn
auch sehr stark begrenztes – Besichtigungsrecht aus § 241 BGB (Pflichten aus einem
Schuldverhältnis) abgeleitet werden kann. Für eine Besichtigung der Wohnung sind jedoch eine
Reihe von Einschränkungen zu beachten.
Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, in seiner Wohnung nicht gestört oder belästigt zu
werden, beziehungsweise selbst zu entscheiden, welche Besuche oder Besichtigungen er
zulässt. Deshalb hat der Vermieter auch kein Recht, die Wohnung regelmäßig zu besichtigen.
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Der Mieter hat die Besichtigung nur zu dulden, wenn es hierfür einen sachlich
nachvollziehbaren Grund gibt und der Vermieter die Besichtigung angekündigt hat. Eine
Besichtigung der Wohnung ohne besonderen Anlass muss der Mieter nicht dulden.
Anlass für eine Besichtigung, die der Mieter zu dulden hat, wäre es, wenn sich Anhaltspunkte
ergeben, aus denen geschlossen werden kann, dass Schäden an der Mietsache entstanden
sind oder dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zum Nachteil der
Mietwohnung nicht erfüllt. In diesen Fällen wird in den meisten Fällen auch eine kurzfristige
Ankündigung der Besichtigung zulässig sein.
Werden Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsarbeiten geplant, ist es unumgänglich,
die Wohnung zur Vorbereitung, Planung und Durchführung der Arbeiten zu betreten. Auch hier
hat der Vermieter grundsätzlich ein Besichtigungsrecht, dass sich auch auf die für die
Durchführung hinzugezogenen Fachkräfte (Handwerker, Architekt usw.) erstreckt.
Ein Besichtigungsrecht kann auch bestehen, wenn der Mieter den Mietvertrag kündigt und
ausziehen will. Anlass wäre hier die Feststellung, in welchem Zustand sich die Wohnung
befindet und ob Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden oder noch durchzuführen sind.
Die Wohnung wird verkauft oder neu vermietet
Will der Vermieter die Wohnung verkaufen oder neu vermieten, gestehen ihm die Gerichte
ebenfalls ein Recht auf Besichtigung der Wohnung zu. Es ergeben sich hier diverse Anlässe, zu
denen eine Besichtigung der Wohnung denkbar ist.
Vorbereitende Besichtigung zur Erstellung eines Verkaufsprospekts (Exposés). Diese
Aufgabe kann der Eigentümer auch auf den Makler übertragen, dem der Mieter dann
ebenfalls Zutritt gewähren muss. Hier sollte im Normalfall ein einzelner Termin ausreichen,
was dem Mieter zugemutet werden kann.
Besichtigung der Wohnung Mit Kauf- oder Mietinteressenten. Da hier mehrere Termine
notwendig werden können, muss die Grenze des Zumutbaren für den Mieter beachtet
werden. Der Vermieter kann die Termine nicht ohne Abstimmung mit den Mieter willkürlich
festlegen. Auch hier – wie in allen anderen Fällen – ist eine Vereinbarung mit dem Mieter
zu treffen. Die Meinung der Gerichte, was dem Mieter zugemutet werden kann, geht hier
auseinander. Sie liegt zwischen einem und drei Terminen im Monat.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Interessenten bei der Besichtigung zu begleiten. Nur in
Ausnahmefällen darf der Vermieter die Interessenten alleine zur Besichtigung schicken. Hierzu
braucht er die dezidierte Zustimmung des Mieters. Außerdem muss er die Namen der
Besichtigenden gegenüber dem Mieter bekanntgeben, damit dieser prüfen kann, ob auch
wirklich die Personen die Wohnung betreten, zu deren Besichtigung er seine Zustimmung
gegeben hat. Der Vermieter kann aber Dritte nicht ermächtigen, selbst Vertreter für die
Besichtigung zu bestimmen.
Umgekehrt kann der Mieter aber nicht verlangen, dass der Vermieter der Besichtigung
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fernbleibt, etwa weil sich die Mietparteien zerstritten haben.
Wie lange kann besichtigt werden?
Das Besichtigungsrecht ist von vorneherein zeitlich auf das Notwendigste begrenzt. Dabei geht
man allgemein davon aus, dass ein Zeitrahmen von fünf Minuten pro Raum ausreichend ist. Die
Verkaufsverhandlungen dürfen nicht während der Besichtigung ausgeführt werden. Der Mieter
hat das Recht, bei einer zu langen Besichtigung, diese abzubrechen.
Die neu gekaufte Immobilie
Wird eine Immobilie erworben hat der neue Eigentümer auch ein Recht, die erworbenen Räume
nach der Übernahme zu besichtigen. Die Übernahme hat stattgefunden, wenn der neue
Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Ein ewiger Streitpunkt im Mietverhältnis sind Mietminderungen. Vereinfacht erklärt, geht es
darum: Der Mieter macht einen Mangel geltend und kürzt bis zur Beseitigung des Mangels die
Miete. Darf er das? Nun, grundsätzlich ja, aber es gibt auch einige Faktoren, die zu beachten
sind.
Zunächst muss Ihnen der Mangel bekannt sein. Der Mieter ist verpflichtet, Ihnen
einen bestehenden Mangel zu melden (§ 536 c Abs. 1 BGB). Dazu reicht es jedoch schon aus,
wenn er den Mangel auf dem Überweisungsträger, mit dem die gekürzte Miete überwiesen wird,
kurz skizziert. Der Vermerk „Wasserschaden und Heizung kaputt“ ist dabei schon ausreichend.
Um eine Mietminderung zu rechtfertigen, muss es sich um einen gravierenden Mangel handeln.
Die „Klassiker“ sind hier beispielsweise
Heizung fällt aus, es steht kein warmes Wasser mehr zur Verfügung.
Wasserschäden durch ein verstopftes oder geplatztes Wasserrohr. Hat der Mieter die
Ursache des Schadens selbst zu verantworten, darf er natürlich nicht mindern. Geht die
Ursache von seinem Nachbarn aus, kann er mindern, obwohl Sie als Vermieter den
Schaden nicht zu vertreten haben. Sie können die Mietminderung aber eventuell vom
Verursacher als Schadenersatz zurück verlangen.
Im Mietvertrag zugesicherte Eigenschaften werden nicht geboten (Beispiel: Gartennutzung
wurde vereinbart, aber es besteht kein Zugang zum Garten, zugesicherter Parkaplatz ist
von einem anderen Fahrzeug belegt, Wohnung wurde mit Balkon angemietet, der aber
nicht genutzt werden kann). Eine „zu kleine“ Wohnung wird erst dann zum Mangel, wenn
die im Mietvertrag zugesicherte Quadratmeterzahl um mindestens 10 % unterschritten wird
(Beispiel: Im Mietvertrag wurden 120 Quadratmeter zugesichert. Ist die Wohnung nur 108
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Quadratmeter groß oder noch kleiner, handelt es sich um einen Mangel).
Lärm- und andere Belästigungen durch eine Baumaßnahme (Beispiele: Weniger
Lichteinfall durch Planen an einem Baugerüst, Staubbelästigung und Lärm durch die
Maßnahmendurchführung usw). Ein Minderungsanspruch dürfte jedoch entfallen, wenn
bereits bei Abschluss des Mietvertrages nachweisbar auf die Baumaßnahmen
hingewiesen wurde. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Bedeutung des Mangels
für die Wohnung ab. Liegt eine Wohnung beispielsweise an einer viel befahrenen Straße,
ist die Lärmbelästigung geringer einzustufen, als bei einer Wohnung auf dem Lande.
Allgemeine Lärmbelästigung. Hier muss es sich um eine Lärmbelästigung handeln, die
nicht zumutbar und nicht üblich ist. Der „Lärm“ spielender Kinder dürfte in den meisten
Fällen kein Grund zur Mietminderung sein. Beim Lärm einer Diskothek dürfte es schon
anders aussehen. Allerdings dürfte auch hier die Mietminderung ausgeschlossen werden,
wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich hierauf hingewiesen wurde.
Nächtliche Ruhestörung durch feiernde Nachbarn dürfte nur im Wiederholungsfall zur
Mietminderung berechtigen.
Belastung durch Gerüche. Befindet sich beispielsweise unter der Wohnung eine
Großküche, aus der Gerüche in die Wohnung dringen, kann dies einen Mangel darstellen,
wenn hierauf nicht bei Abschluss des Mietvertrages hingewiesen wird.
Verseuchung der Wohnung durch Umweltgifte (z. B. Asbest oder Formaldehyd im
Mauerwerk). Hier kommt es zu großen Abschlägen, die von den Gerichten in fast allen
Fällen bestätigt werden.
Meldet der Mieter einen Mangel, müssen Sie sofort reagieren. Lassen Sie sich den Mangel
umgehend zeigen. Handelt es sich um einen erheblichen Mangel, dann sorgen Sie so schnell
wie möglich für Abhilfe. Denn so lange der Mangel nicht beseitigt wird, kann der Mieter die
Miete mindern. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss der Mieter
beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat und der Mangel erheblich ist.
Wichtig
Grundsätzlich verjähren Mängel nicht, so lange das Mietverhältnis besteht. Anders sieht es aus,
wenn der Mieter bereits ausgezogen ist. Dann kann er normalerweise keine nachträgliche
Mietminderung geltend machen.
Die Gerichte sind bei Mietminderungen wegen Mängel an der Mietwohnung
gegenüber den Mietern relativ großzügig. Um Ihnen einen Überblick zu verschaffen, hier eine
Liste von gerichtlich als zulässig festgestellten Mietminderungen. Da die Gerichte
unterschiedlich entscheiden, kann es sein, dass bestimmte Minderungstatbestände in mehreren
Gruppen auftauchen. Die Liste kann nur einen Überblick geben und erhebt keinen Anspruch auf
Vollständigkeit.
Mietminderungen bis 5 %
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Unzureichender oder fehlender Briefkasten, fehlende Beleuchtung im Treppenhaus, trübe
Fensterglas, Ausfall der Klingel und Gegensprechanlage, mitgemieteter Fahrradkeller kann
nicht genutzt werden, raue Badewanne, nicht funktionsfähige Dusche, unbenutzbarer Balkon,
Kamin kann nicht genutzt werden, Keller ist feucht, Schmutz im Treppenhaus, schlechte
Trinkwasserqualität, Trittschall.
Mietminderungen über 5 % bis 10 %
Essensgeruch, Lärmbelästigung, Ausfall Warmwasser zwischen 22 und 7 Uhr, Ausfall der
Klingel und Gegensprechanlage, verbaute Sicht, Lagerung von Baumaterial, Baustelle in der
Nähe, Bordell in der Nachbarschaft, längerfristiger Ausfall eines Fahrstuhls, verfaultes
Schlafzimmerfenster, Knackgeräusche der Heizung, Lärm verschiedenster Art, Schimmel in
mehreren Räumen, Ungeziefer.
Mietminderungen über 10 % bis 15 %
Gaststättenlärm, unbenutzbarer Balkon, Baustelle in der Nähe, Bordell in der Nachbarschaft,
Pizzeria im Nachbarhaus (Geruchsbelästigung), Gerüstplanen am Haus, streunende Katzen,
Straßenbauarbeiten.
Mietminderungen über 15 % bis 20 %
Wassereinbruch, unbenutzbare Badwanne, Bordell in der Nachbarschaft, undichte
Fenster, zu niedrige Heizungstemperatur (15 – 16 Grad abends, sonst 16 – 18 Grad), diverse
Lärmbelästigungen durch Live-Musik, Feiern, Handwerksbetriebe usw., erhebliche
Schimmelbildung, Hundeexkremente im Treppenhaus, Ungeziefer, Wasserschäden, Zugluft.
Mietminderung über 20 % bis 25 %
Formaldehyd (über dem Grenzwert), Heizungsausfall im Oktober (2/3 des Monats), Baulärm in
einem Neubauviertel, Wohnung trotz Vereinbarung nicht rollstuhlgerecht.
Mietminderungen über 25 % bis 30 %
Bordell in der Nachbarschaft, Dachstuhl-Ausbau, Heizung im Wohnzimmer unter 15 Grad,
Wohnung bei Bezug des Neubaus nicht fertig, PCP in der Raumluft, Wasserschaden macht
Wohnzimmer unbenutzbar.
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Mietminderungen über 30 % bis 40 %
Geruchsbelästigung durch Tierhaltung, Wasserschaden durch ausgetretenes Abwasser.
Mietminderungen 50 %
Asbest-Belastung durch Nachtspeicheröfen, undichte Fenster und Feuchtigkeit in der Wohnung,
Heizung von Dezember bis Februar außer Betrieb, Lärmbelästigung durch Handwerker im
Neubau oder laute Musik der Nachbarwohnung, Wasserschäden (Durchfeuchtung einer Wand,
nasser Teppichboden, Tropfwasser).
Mietminderungen über 50 %
Dachgeschossausbau, Abrissarbeiten,
vollständiger Stromausfall.
Heizungsausfall
während
der
Wintermonate,
Die Übersicht zeigt, dass es eine ganze Reihe von Gründen für die Mietminderung gibt, auf die
Sie als Vermieter nur wenig oder gar keinen Einfluss haben. Es empfiehlt sich deshalb schon
bei Abschluss des Mietvertrages auf solche Situationen hinzuweisen und sich bestätigen zu
lassen, dass darauf ausdrücklich aufmerksam gemacht wurde. Dann haben Sie eine Chance,
gegen Mietminderungen vorzugehen.
Für den Fall, dass es doch soweit kommt, dass Ihr Mieter die Miete mindern möchte, Sie aber
nicht damit einverstanden sind, haben wir Musterschreiben zur Ablehnung der Mietminderung,
sowie eine Mitteilung über die Beseitigung etwaiger Mängel bereitgestellt. >> Musterschreiben
Ihre Mieter sind auch nur Menschen – und Sie sind es auch. Weil aber Menschen
nicht immer einer Meinung sind, kommt es zu Streit. Dies gilt besonders, wenn die Interessen
so unterschiedlich sind, wie die des Mieters und des Vermieters. Und wenn's dann so richtig
gekracht hat, ist die Sache meist nicht ausgestanden. Sie hat ein juristisches Nachspiel. Wie
der Streit ausgeht ist egal: Ein Zusammenleben ist dann aber fast immer ausgeschlossen.
Darum sollten Streitereien, die auf kleiner Flamme vor sich hin kochen, ernst genommen und
bekämpft werden, um einen späteren Flächenbrand zu vermeiden.
Nur wer Kontakt hält, weiß Bescheid
Wenn Sie Konflikte lösen wollen, bevor sie im Streit eskalieren, brauchen Sie den Kontakt zu
Ihren Mietern. Nur wenn diese auch ein gewisses Vertrauen zu Ihnen haben, werden Sie sich
früh genug an Sie wenden. Suchen Sie deshalb das Gespräch mit den Mietern.
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Das kann auf der einen Seite auf privater Basis erfolgen. Ein freundliches hallo, ein
gemeinsamer Kaffee vor dem Haus oder auch mal ein Bierchen in geselliger Mieterrunde (aber
bitte mit Maßen) – das ist eine gute Basis, früh genug informiert zu sein.
Freundlichkeit hat nichts mit „dicker Freundschaft" zu tun. Sie sollten dafür sorgen, dass Sie
zwar von Ihren Mietern geschätzt werden – aber nicht als Kumpel von nebenan. Ein gewisser
Abstand zwischen Ihnen und den Mietern hilft bei der Konfliktbewältigung.
Je nach Größe der Mietimmobilie ist ein privater Kontakt nur schwer möglich. Sie sollten dann
darüber nachdenken, ob Sie regelmäßige Sprechstunden durchführen und zwei- oder dreimal
im Jahr eine Mieterversammlung abhalten. Auch so können Sie viel von Ihren Mietern erfahren.
Wichtig
Gleichgültig welche Beschwerden, Kritiken oder Wünsche man an Sie heranträgt. Nehmen Sie
alles ernst. Auch wenn Ihnen manches „unmöglich" vorkommt, kann darin doch schon der Stein
stecken, der eine Lawine des Ärgers ins Rollen bringen kann.
Nachdenken vor dem Einschalten
Sie müssen sich nicht in alle Streitereien der Mieter einmischen oder hineinziehen lassen.
Überlegen Sie erst, ob die Auseinandersetzung für die gesamte Hausgemeinschaft von
Schaden sein könnte oder ob Ihnen als Mieter daraus Nachteile entstehen. Erst, wenn Sie
davon überzeugt sind, dass so ein Fall eingetreten ist, sollten Sie sich einschalten.
Gut Ding will Weile haben
Gerade wenn ein Streit in der Luft liegt, sollten Sie versuchen, zunächst beruhigend auf die
Streithähne einzuwirken. Meist gelingt das schon dadurch, dass Sie den Kontrahenten Zeit
geben, sich zu beruhigen. Wenn zwei Mieter sich über ein Thema streiten und sich an Sie
wenden, sollten Sie nie sofort eine Patentlösung anbieten. Stimmt der eine zu, wird der andere,
weil noch voller Wut, schon deshalb dagegen sein. Versprechen Sie den beiden, dass Sie sich
um die Sache kümmern und Sie sich in den nächsten Tagen bei ihnen melden werden. Dann
können sich die beiden erst mal beruhigen und es ist viel leichter, das Problem zu lösen.
Allerdings müssen Sie dann auch Wort halten, sonst richtet sich der Zorn gegen Sie.
Zeit ist auch ein guter Freund, wenn man Sie direkt wegen eines Mangels angeht. Sie sollten
dann versprechen, sich um die Angelegenheit zu kümmern, sich aber dafür etwas Zeit erbitten.
Sollte die Lösung für Sie tatsächlich längere Zeit in Anspruch nehmen, lohnt es sich jedoch, sich
auch beim Mieter zwischendurch zu melden und quasi einen kleinen Zwischenbericht zu geben.
Sonst könnte er meinen, Sie hätten sein Anliegen einfach auf die lange Bank geschoben, um es
zu vergessen. Das würde dann neuen, größeren Ärger auslösen.
Bitte schriftlich
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Meist wird man Sie „zwischen Tür und Angel" mit irgendwelchen Ärgernissen
überfallen. Dann sollten Sie den Betreffenden bitten, doch seine Beanstandungen schriftlich
festzuhalten und in Ihren Briefkasten zu werfen. Sagen Sie aber bloß nicht „Wissen Sie, ich
habe dafür jetzt keine Zeit." Erklären Sie, dass Sie sich die Sache in Ruhe überlegen und nach
einer Lösung suchen wollen. Dafür wäre eine schriftliche Unterlage von Vorteil.
Auch in einem laufenden Streit sollten Sie mit dem Kontrahenten schriftlich kommunizieren.
Denn erstens überlegen wir Menschen mehr, wenn wir etwas schreiben und zweitens haben
Sie später auch etwas in der Hand, wenn es hart auf hart kommen sollte.
Nicht provozieren lassen
Lassen Sie sich auf keinen Fall provozieren. Das führt nur dazu, dass Sie und Ihr Mieter sich
gegenseitig hochschaukeln und der Streit vielleicht sogar eskaliert. Wer ruhig bleibt, ist im
Vorteil. Der andere bekommt keinen Angriffspunkt und wird sich vielleicht sogar beruhigen,
wenn Sie auf einer sachlich-höflichen Ebene bleiben.
Wichtig
Ruhig bleiben heißt nicht, dass Sie sich alles gefallen lassen müssen. Wird der Mieter
beleidigend, rufen Sie ihn zunächst freundlich, dann aber eher unterkühlt sachlich,aber immer
noch ruhig, zur Ordnung. Setzt er seine Beleidigungen fort, sollten Sie ihn noch einmal warnen
und dann das Gespräch zunächst beenden. Übrigens: Wenn Sie ein Mieter beleidigt, können
Sie ihm deswegen auch kündigen. Das Gleiche gilt natürlich auch für Handgreiflichkeiten.
Belegen und beweisen
In allen Streitfällen haben Sie die besseren Karten, wenn Sie das, was Sie ins Feld führen, auch
belegen und beweisen können. Dabei machen interessanterweise „juristische Belege", also
Urteile oder Kommentare von Anwälten oder Richtern, den meisten Eindruck. Eine gute
Argumentationshilfe ist hier auch hausblick. Sie müssen noch nicht einmal die wichtigen Stellen
ausdrucken. Schicken Sie Ihrem Mieter ein Mail und darin die Links zu den entsprechenden
hausblick-Seiten. So kann der Mieter selbst nachschauen. Das überzeugt noch mehr.
Wenn ein konkreter Mangel vorliegt
Beschwert sich ein Mieter über einen konkreten Mangel in seiner Wohnung, bieten Sie ihm an,
sich die Sache einmal anzuschauen. Damit Sie es nicht vergessen, soll er doch bitte eine kurze
Zusammenfassung seiner Beschwerde in Ihren Briefkasten werfen. Dann sollten Sie aber auch
möglichst rasch den Mangel begutachten. Ist er berechtigt, sollten Sie so schnell wie möglich für
Abhilfe schaffen. Wenn der Schaden innerhalb von zwei, drei Tagen erledigt sein kann, sollten
Sie dem Mieter aber sagen, dass die Sache im Laufe der Woche abgestellt wird. Wenn's dann
früher erledigt ist, sammeln Sie wieder Pluspunkte.
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Ist ein Mangel aufgetreten, der auch bei anderen Mietern auftreten könnte, sollten Sie den
Beschwerdeführer bitten, Ihnen Zeit zu geben, auch mit den anderen Mietern zu sprechen.
Führen Sie hier am besten ins Feld, dass eine gemeinschaftliche Lösung immer billiger ist, als
eine Einzellösung.
Krach im Nachbarhaus
Für Ihre Mieter sind Sie letztlich für alles verantwortlich. Hier müssen Sie aber auch für
Richtigstellungen sorgen. Beschwert man sich über den Lärm vom Kinderspielplatz, weisen Sie
darauf hin, dass dies Sache der Gemeinde ist. Erklären Sie sich aber bereit, einen Brief an die
Gemeinde zu schicken. Die Kopie des Schreibens erhält der Mieter. Damit haben Sie galant
das Problem an die Kommune weitergegeben und für Sie ist die Sache erledigt.
Beschwerden über andere: Neutral bleiben
Beschwert sich ein Mieter über einen anderen, müssen Sie sehr aufpassen. Lassen Sie sich auf
keinen Fall in die Sache hineinziehen, sondern bleiben Sie neutral. Wenn irgendwie möglich
sollten Sie sich ganz aus der Affäre heraushalten. Nur wenn der Streit den Hausfrieden
gefährden könnte, sollten Sie sich als Schlichter ins Spiel bringen – aber ohne für eine Seite
Partei zu ergreifen.
Häufig werden Personen angegriffen, obwohl es um etwas anderes geht. Bei der zu lauten
Musik des Nachbarn geht es eben nicht um den lärmenden Nachbarn, sondern um den Lärm an
sich. Versuchen Sie das klar zu machen.
Juristisches
Das Mietrecht führt oft zu Konflikten, die juristischer Natur sind. Wenn Sie hiermit
konfrontiert werden, sollten Sie zunächst darauf hinweisen, dass Sie sich hierüber erst einmal
selbst informieren müssen. Vereinbaren Sie einen festen Termin, bis zu dem Sie zu den
Aussagen des Mieters Stellung nehmen. Halten Sie diesen Termin auch ein. Kopieren Sie zu
dem Komplex passende Aussagen, Urteile und Gesetze aus dem Internet oder – falls ihnen
diese zugänglich ist – aus der Fachliteratur. Bitte nicht abschreiben! Das macht zu viel Arbeit
und wirkt, als hätten Sie an den Texten gedreht.
Schriftliche Beschwerden
Geht eine Beschwerde schriftlich bei Ihnen ein, bestätigen Sie den Eingang des Schreibens
(vorzugsweise per E-Mail) und sagen Sie zu, dass Sie sich der Angelegenheit annehmen
werden. Stellt sich heraus, dass die Beschwerde unbegründet ist, teilen Sie dies dem Mieter
ebenfalls schriftlich mit. Sie sollten die Ablehnung aber auch mit offiziellen Stellungnahmen von
Gerichten, Anwälten usw. untermauern. Beenden Sie das Schreiben mit einem Satz, aus dem
klar hervorgeht, dass die Sache für Sie damit abgeschlossen ist. Etwa so: „Sie werden
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verstehen, dass ich die Angelegenheit vor diesem Hintergrund nicht weiterverfolgen werde."
Ist der Mieter im Recht sollten Sie ihm das auch umgehend mitteilen (natürlich müssen Sie das
nicht begründen). Gleichzeitig sollten Sie zusagen, dass die Angelegenheit möglichst rasch
erledigt wird.
Nach der Bestätigung des Beschwerde-Eingangs wartet der Mieter auf Ihre weiteren
Entscheidungen. Sie sollten ihn deshalb etwa nach einer Woche mitteilen, wie weit die
Angelegenheit gediehen ist und wie lange man für eine endgültige Klärung benötigen wird.
Dauert die Klärung länger als 14 Tage, sollte der Mieter einen Zwischenbescheid beikommen,
damit er spürt, dass man sich um die Angelegenheit kümmert.
Umgang mit Querulanten
Ja, es gibt sie, die Querulanten, die nur Streit suchen und die permanent etwas zu meckern
haben. Halten Sie solchen Typen den Spiegel vor und bemängeln Sie jede Verfehlung
seinerseits: Treppenhaus nicht geputzt, Auto an unzulässiger Stelle abgestellt, Fluchtwege mit
Paketen zugestellt und, und, und. Versuchen Sie auf jeden Fall, solche Mieter wieder
loszuwerden. Wobei das bei unserem Mietrecht in den meisten Fällen nicht so ohne Weiteres
möglich sein wird.
Setzen Sie alles daran, den Querulanten innerhalb der Hausgemeinschaft zu isolieren. Aber
reden Sie nicht negativ oder gar beleidigend gegenüber anderen über ihn. Das kann auch nach
hinten losgehen.
Eine Umfrage der Technischen Universität (TU) Darmstadt ergab, dass sich die Mieter in
einem Haus meist nicht untereinander kennen. Dies ist ein bedenklicher Zustand. Es ist
auch in Ihrem Interesse, dass die Mieter untereinander Kontakt haben.
Das kann Ihnen nicht gleichgültig sein
Dass sich die Mieter untereinander meist nicht kennen, ist sicher kein Beinbruch, doch
gleichgültig sollte Ihnen dieser Zustand auch nicht sein. Wir wollen nicht von den
Horrormeldungen ausgehen, die manchmal in der Presse zu finden sind, nach denen
Verstorbene erst nach Wochen entdeckt wurden. Doch grundsätzlich gilt, dass ein guter Kontakt
der Mieter untereinander für Sie einige Vorteile bietet. Denn dieses gute Verhältnis gibt dem
Haus mehr Sicherheit. Einbrecher haben es beispielsweise schwerer, wenn die Mieter
untereinander auf ihre Wohnungen achten. Auch Schäden, die in der Urlaubszeit auftreten,
dürften schneller erkannt werden.
Man könnte nun argumentieren, dass Kontakte der Mieter auch zu einer Einheitsfront gegen
den Vermieter werden könnten. Doch in den allermeisten Fällen ist das Verhältnis zwischen
Mieter und Vermieter bei weitem besser, als der Ruf allgemein vermuten lässt. Außerdem kann
eine funktionierende Hausgemeinschaft auch dazu führen, dass kleinere Probleme von den
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Mietern selbst gelöst werden, was für Sie wiederum eine Entlastung darstellt.
Schon bei der Vermietung an die Gemeinschaft denken
Menschen verstehen sich nur, wenn sie zueinander passen. Das gilt überall, auch bei Mietern.
Darum sollten Sie bei der Vermietung einer Wohnung auch berücksichtigen, ob der neue Mieter
in die Gemeinschaft passt. Ein junger Rockmusiker dürfte nicht mit älteren „Leseratten“
harmonieren. Hier wird es zu keiner Gemeinschaft kommen, sondern der Ärger dürfte
vorprogrammiert sein.
Hier könnte der Einwurf kommen, dass das Antidiskriminierungsgesetz dem Vermieter hier
Grenzen setzen würde. Doch die Bestimmungen des „Allgemeinen
Gleichbehandlungsgesetzes“ (AGG) gelten nur für Massenvermietungen, also wenn mehr als
50 Wohneinheiten zur Vermietung angeboten werden können (siehe hierzu auch unser Beitrag
). Außerdem müssen Sie die Ablehnung eines Mietbewerbers nicht begründen. Schließlich kann
man es auch nicht als Diskriminierung ansehen, wenn man bei der Neuvermietung einer
Wohnung Rücksicht auf die anderen Mieter im Haus nimmt.
Gemeinsamkeit fördern
Sie können die Gemeinschaft im Haus auch aktiv fördern. Dazu gibt es verschiedene
Möglichkeiten. So können Sie in regelmäßigen Abständen Mieterversammlungen einberufen.
Dies hat auch für Sie den Vorteil, dass Sie die Mieter über anfallende Arbeiten, Probleme usw.
direkt informieren können. Gleichzeitig können hier gemeinsame Lösungen gesucht werden.
Schon allein durch solche Versammlungen lernen sich die Mieter untereinander näher kennen
und können so eine Gemeinschaft bilden. Probleme der Hausgemeinschaft lassen sich in
diesem Kreis auch besser lösen. Häufig brauchen Sie dann gar nicht eingreifen, was eine nicht
zu unterschätzende Entlastung darstellt.
Alle Mieter sind an finanziellen Entlastungen interessiert. Dies ist ein guter Ansatzpunkt, um die
Mieter an der Teilnahme einer Mieterversammlung zu bewegen, denn verpflichten können Sie
niemanden hierzu. Wenn aber in der Einladung davon die Rede ist, dass Maßnahmen zur
Senkung von Nebenkosten besprochen werden, ist das Interesse erfahrungsgemäß sehr hoch.
Die Kostenersparnis – die letztlich auch Ihnen zugutekommt – kann dann in der Beteiligung der
Mieter an diversen Aufgaben bestehen. Die dadurch eingesparten Gelder würden dazu führen,
dass die Nebenkosten der Mieter sinken. Hier wäre beispielsweise denkbar:
Mieter schließen sich zusammen und organisieren die Gestaltung der Freiflächen und
übernehmen die Bepflanzung und Pflege von Gartenanlagen.
Die Organisation und Reinhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen werden von den
Mietern in Eigenregie übernommen.
Darüber hinaus wären aber auch Modelle denkbar, in denen die Mieter Vertretungen wählen,
die Sie beispielsweise bei der Gestaltung und Weiterentwicklung der Hausordnung
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unterstützen. Auch ein Beirat wäre denkbar, an den sich die Mieter mit ihren Fragen und
Anliegen wenden. Der Beirat versucht dann Lösungen zu entwickeln und legt Ihnen diese zur
endgültigen Entscheidung vor.
Wenn Sie diesen Weg gehen wollen, ist es allerdings sehr wichtig, dass die einzelnen
Aufgabenfelder schriftlich genau fixiert werden und von Ihnen auch mit einem moderaten
Budget ausgestattet werden sollten. Das Budget besprechen Sie am besten wieder mit der
Hausgemeinschaft – da diese Kosten sparen will, wird sie es möglichst niedrig ansetzen.
Es hat sich in der Praxis gezeigt, dass solche Modelle dazu beitragen können, eine aktive,
funktionierende Hausgemeinschaft zu entwickeln. Allerdings sollten Sie insbesondere in der
Anfangsphase die ablaufenden Prozesse sehr genau beobachten. Dominierende
Persönlichkeiten oder Querulanten können dazu führen, dass genau das Gegenteil von dem
erreicht wird, was man eigentlich erreichen wollte.
Geselliges Beisammensein
Sie sollten auch darüber nachdenken, ob Sie nicht eventuell gemeinsame Feste z. B.
zu Karneval oder im Sommer vorbereiten. Dabei müssen Sie nicht die gesamten Kosten tragen.
In den Einladungen können Sie durchaus einen Obolus verlangen. Ob Sie einen besonderen
Beitrag leisten (ein Fässchen Bier, einen Braten oder Ähnliches) bleibt Ihnen überlassen.
Wenn Sie Ihre Mieter per Rundschreiben informieren, können Sie dort auch auf Jubiläen und
Geburtstage der Mieter hinweisen. Allerdings sollten Sie hier aus datenschutzrechtlichen
Gründen die Erlaubnis der Betroffenen einholen.
Man kann nichts erzwingen
Sie sollten sich allerdings darüber im Klaren sein, dass man eine Gemeinschaft nicht erzwingen
kann. Wenn Ihre Bemühungen nicht zum gewünschten Erfolg führen, sollten Sie diesen Weg
deshalb nicht mehr weiter verfolgen. Gerade in Gebäuden, in denen ein relativ häufiger
Wechsel der Mieter zu verzeichnen ist, ist es schwierig, eine lebendige Hausgemeinschaft
herbeizuführen (abgesehen von Studentenwohnungen, in denen erfahrungsgemäß
Hausgemeinschaften auch ohne Ihr Zutun recht schnell entstehen).
Negative Hausgemeinschaften
Manchmal kommt es vor, dass sich Hausgemeinschaften nur aus einem Grund bilden: Um
Front gegen den Vermieter zu machen. Dies ist natürlich nicht in Ihrem Sinne. Sie können
solche Entwicklungen, sind sie einmal im Gange, nur sehr schwer oder gar nicht verhindern.
Wenn Sie allerdings schon im Vorfeld eine positive Hausgemeinschaft aufgebaut haben, in die
Sie möglichst auch als Vermieter integriert sind, ist es sehr selten, dass dies ins Negative
umschlägt, weil sich entwickelnde Probleme von Ihnen viel früher erkannt werden können und
Sie dafür sorgen können, dass es gar nicht erst bis zum Eklat kommt.
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Sie haben mit Ihrem Mieter einen Vertrag abgeschlossen, in dem die wichtigsten Regeln für
beide Seiten definiert wurden. Je genauer Sie den Mietvertrag formulieren, umso geringer ist
die Chance, dass Ihr Mieter die Wohnung zu einem anderen Zweck als dem, den Sie mit ihm
vereinbart haben, nutzt. Besonders wichtig ist deshalb die genaue Definition des
Vertragszwecks. Wenn dieser auch im Unterschied zur gewerblichen Vermietung beim
Wohnraummietvertrag relativ klar ist, sollte man auch hier einige Punkte beachten.
Gewerbliche Nutzung
Grundsätzlich wird ein Wohnraummietvertrag einzig zu dem Zweck geschlossen, dass der
Mieter und die mit ihm in häuslicher Gemeinschaft lebenden Personen in den Mieträumen
wohnen. Eine ausschließlich gewerbliche Nutzung ist deshalb in jedem Fall untersagt.
Schwieriger wird die Abgrenzung, wenn eine teilweise gewerbliche Nutzung stattfindet. Dann
kommt es auf den Einzelfall an. Wird beispielsweise ein Raum als Büro genutzt, dürfte noch
nicht von einer vertragswidrigen Nutzung gesprochen werden können. Anders sieht es schon
aus, wenn das Büro täglich von vielen Kunden aufgesucht wird und dadurch eine Belastung der
Mitmieter entsteht. Grundsätzlich gilt, dass von einer missbräuchlichen Nutzung nur gesprochen
werden kann, wenn dadurch Ihre Rechte als Vermieter erheblich verletzt werden.
In diesem Zusammenhang taucht immer häufiger die Frage auf, in wieweit sogenannte
Tagesmütter die Mietsache noch vertragsgemäß nutzen. Hier vertreten die Gerichte
unterschiedliche Ansichten. So stellte das Amtsgericht Wiesbaden in einem Urteil klar, dass
einer Mieterin, die als Tagesmutter tätig ist, nicht gekündigt werden kann, wenn es beim
Bringen und Holen der Kinder auf dem Mietergrundstück zu Behinderungen der anderen Mieter
kommt. Erst wenn die Parkdauer der bringenden und holenden Eltern fünf Minuten übersteigt,
könne eingeschritten werden (Amtsgericht Wiesbaden vom 26.11.2002 – Az.: 92 C 546/02-34).
Richtungsweisend dürfte jedoch ein Urteil des Bundesgerichtshofs sein, in dem die Richter
feststellten:
Die Tätigkeit als Tagesmutter kann grundsätzlich auch in einer Mietwohnung ausgeübt
werden.
Wegen des zu erwartenden Publikumsverkehrs (Eltern, Kinder) sollte im Zweifel die
Zustimmung durch den Vermieter eingeholt werde.
Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn sich die freiberufliche Tätigkeit als
Tagesmutter noch im üblichen Rahmen hält, was von Fall zu Fall zu entscheiden ist.
(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.7.2009, Az.: Z VIII ZR 165/08)
In einem anderen Urteil stellten die Richter des Bundesgerichtshofs fest: „Die Nutzung einer
Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder stellt eine
teilgewerbliche Nutzung da“. (Bundesgerichtshof vom 13.07.2012 – Az.: V ZR 204/11)
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Viel „Qualm“ erzeugt die Frage, ob das Rauchen einen vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache darstellt. Hier sind sich die Gerichte nahezu einig, dass jeder grundsätzlich in der
Wohnung so viel rauchen kann wie er will. Zu einiger Verwirrung hat hier das sogenannte
„Urteil gegen Raucher Friedhelm“ geführt. Hier wurde einem Mieter fristlos gekündigt – aber
nicht, weil er übermäßig in der Wohnung geraucht hatte sondern weil er auch auf das Lüften
verzichtete und der Nikotingeruch ins Treppenhaus zog und so die anderen Mieter belästigte.
Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen darf der Mieter grundsätzlich nicht vornehmen. Als bauliche
Veränderungen sind alle Maßnahmen anzusehen, bei denen in die Bausubstanz eingegriffen
wird. Hierfür braucht er Ihre ausdrückliche Genehmigung. In der Genehmigung sollten Sie auch
vereinbaren, was beim Auszug des Mieters geschehen soll (Rückbau der baulichen
Veränderung). Einer baulichen Veränderung müssen Sie zustimmen, wenn die Wohnung
aufgrund einer Behinderung oder des Alters eines Mieters die Räume barrierefrei gestaltet
werden müssen. Auch bei dieser Zustimmung ist der Mieter allerdings nicht grundsätzlich von
der Rückbauverpflichtung bei Auszug entbunden.
Wichtig: Die Zustimmung zur baulichen Veränderung kann auch von der Zahlung einer
zusätzlichen Sicherheitsleistung abhängig gemacht werden, die dann ähnlich wie eine Kaution
angelegt werden muss.
Nicht als bauliche Veränderungen werden beispielsweise angesehen:
Anbringen zusätzlicher Steckdosen
Verlegen eines Telefonanschlusses
Befestigen eines Wandschranks
Austausch einer Einbauküche
Verlegen eines Fußbodenbelages
Installieren von Jalousien
Ersatz von Waschbecken
Störung des Hausfriedens
Jeder Mieter ist verpflichtet, den Hausfrieden zu wahren. Wer sich nicht hieran hält
macht sich des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache schuldig. In den meisten Fällen geht
es hier um die Lärmbelästigung. Meist werden Sie von den Mitmietern darauf aufmerksam
gemacht und müssen dann sogar reagieren, weil sonst die Möglichkeit besteht, dass die
gestörten Mieter die Miete mindern. Die entscheidende Frage ist aber, wann die
Lärmbelästigung beginnt und bis zu welcher Lautstärke beispielsweise das Hören von Musik
noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.
Grundsätzlich gilt, dass Geräusche jeder Art (dazu gehört auch Musik) nicht
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gesundheitsgefährdende Ausmaße annehmen dürfen. Auch dürfen sie nicht das Wohlbefinden
der Mitbewohner beeinträchtigen. Dabei bleiben jedoch subjektive Überempfindlichkeiten ohne
Belang. Es geht hier um das allgemein übliche Maß.
Bei juristischen Auseinandersetzungen werden häufig Gutachten eingesetzt, bei denen die
Geräusche in Dezibel gemessen werden. Bei dieser Messung werden Lautstärke und Tonhöhe
in eine messbare Relation gesetzt. Gemessen wird dann in Dezibel A (kurz "dba(A)" wobei das
(A) für die international genormte Frequenzbewertungskurve „A“ steht). Die Werte können wie
folgt eingeordnet werden:
db(
A)
2030
4050
6070
Empfindlic db( Empfindlic
hkeit
A) hkeit
Gerade
80- Starke
noch
90 Geräusche
hörbar
Schwache 100 Sehr
Geräusche-11 starke
0 Geräusche
Starke
130 Schmerzgr
Geräusche
enze
In den meisten Kommunen gibt es Richtwerttabellen, in denen die erlaubten Lärmpegel
festgelegt werden. Die folgende Tabelle kann hier als Richtschnur der zulässigen Werte dienen:
Ort der
Messung
Zeitraum
06:00 22:00
bis Uhr bis
22:00 06:00
Uhr Uhr
Reines
Wohngebiet
Allgemeines
Wohngebiet
Mischgebiet
50
35
db(A) db(A)
55
40
db(A) db(A)
60
45
db(A) db(A)
Gewerbegebiet 65
50
db(A) db(A)
Industriegebiet
70
70
db(A) db(A)
Beurteilungsgrundlage ist die
lauteste Nachtstunde
beziehungsweise der
Mittelwert einer Messung von
16 Stunden
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Was tun bei vertragswidrigem Verhalten?
Wird die Mietsache vertragswidrig genutzt bestehen verschiedene Möglichkeiten, sich
hiergegen zu wehren. Dies muss allerdings von Fall zu Fall bewertet werden. Sie können
beispielsweise auf Unterlassung klagen oder sogar im Extremfall fristlos kündigen.
Bevor Sie jedoch so weit gehen können, müssen Sie den Mieter abmahnen. Grundsätzlich ist
die Form der Abmahnung nicht vorgeschrieben, sie kann also auch mündlich erfolgen. Da die
Abmahnung aber gerade bei einer juristischen Auseinandersetzung eine entscheidende Rolle
spielt, sollten Sie sie schriftlich aussprechen und den Empfang vom Mieter bestätigen lassen,
um vor Gericht hieb- und stichfeste Beweise zu haben.
Eine Abmahnung kann nur vom Vermieter oder einer von ihm bevollmächtigten Person
ausgesprochen werden. Das Recht zur Abmahnung haben auch Personen, die die Rechte
eines Vermieters ausüben (z. B. Nachlassverwalter, Insolvenzverwalter, Betreuer usw.).
Empfänger der Abmahnung ist immer der oder die Mieter. Dies gilt auch, wenn das
vertragswidrige Verhalten auf eine andere Person – z. B. einen Familienangehörigen –
zurückzuführen ist. Bei mehreren Mietern muss die Abmahnung allen Mietern zugehen, denen
gegenüber die Abmahnung gelten soll. Verhält sich nur einer der Mieter vertragswidrig, können
Sie die Abmahnung sowohl gegenüber dem „Störenfried“ als auch gegenüber allen Mietern
aussprechen. Es empfiehlt sich, immer alle Mieter abzumahnen, da dann die nicht betroffenen
Mieter auf den Störer einwirken können.
In der Abmahnung muss das Fehlverhalten genau beschrieben sein. Angenommen, es geht um
eine Lärmbelästigung, genügt es nicht, dass Sie allgemein darauf verweisen, dass sich
Nachbarn über die Störung der Nachtruhe beschwert haben. Sie müssen vielmehr aufführen,
wann die Nachtruhe gestört wurde (Datum und Uhrzeit).
Auf die Abmahnung kann nur im Ausnahmefall verzichtet werden. So ist sie nicht notwendig,
wenn von vorneherein feststeht, dass der Mieter sein Fehlverhalten nicht abstellen wird.
Eventuell könnte auch ein Verzicht in Frage kommen, wenn es sich um sehr grobe
Vertragsverletzungen handelt, die eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen erlauben
würde. In jedem Fall ist aber der Vermieter bei weiteren Schritten beweispflichtig, warum eine
Abmahnung nicht notwendigerweise ausgesprochen wurde.
Gerade bei Mietstreitigkeiten endet der Ärger sehr häufig vor Gericht. Das Fatale
dabei: Hier gibt es immer einen Verlierer. Der Verlierer aber wird ganz sicher versuchen, in
einem anderen Fall als Sieger dazustehen. Damit ist der nächste Streit schon wieder
vorprogrammiert – der dann im Extremfall wieder die Gerichte beschäftigt. Eine Spirale setzt
sich in Gang, die nur schwer zu stoppen ist. Doch es gibt noch eine andere Lösung: Die
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Mediation. Vereinfacht ausgedrückt suchen bei der Mediation zwei Kontrahenten im Beisein
eines Unparteiischen nach einer Lösung, bei der keiner von beiden das Gefühl hat „sein
Gesicht zu verlieren“.
Was ist Mediation?
Während bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung der Richter entscheidet, wer Recht
bekommt, geht man bei der Mediation davon aus, dass die Kontrahenten auch in der Lage
wären, gemeinsam zu einer Lösung zu kommen. Das Problem ist schlicht, dass die Fronten so
verhärtet sind, dass man diese gemeinsame Lösung nicht erkennt. Es kann auch sein, dass
sich beide Seite durchaus bemühen, eine Lösung zu finden, es aber zu keiner Lösung kommt,
weil man von seinem Standpunkt aus keine Chance der Annäherung sieht.
Hier setzt der Mediator ein. Im Unterschied zum Richter entscheidet er nicht, sondern hilft den
beiden Parteien einen eigenen, gemeinsamen Weg zu finden. Dabei zeigt er ein Spektrum von
Lösungsansätzen auf, die es den Kontrahenten ermöglichen, eine individuell entwickelte
Lösung des Problems zu finden. Dabei unterstützt der Mediator die streitenden Parteien auf der
einen Seite durch seine neutrale Autorität. Auf der anderen Seite bringt er sein Fachwissen ein,
um zu helfen, nur die Wege zu bestreiten, bei denen die Mediation auch zu einem tragbaren
Ergebnis kommt.
Darauf muss man sich einlassen
Mediation macht nur Sinn, wenn die streitenden Parteien auch bereit sind, aufeinander
zuzugehen. Darum gibt es einige Regeln, die für die Mediation gelten:
Mediation ist grundsätzlich freiwillig. Alle Beteiligten entscheiden sich freiwillig,
diesen Weg zu gehen und haben auch das Recht, jederzeit die Mediation abzubrechen.
Vor dem Mediator sind alle Beteiligten gleich. Er ergreift während der Sitzungen niemals
Partei für die eine oder andere Seite.
Das Verfahren wird von den streitenden Parteien bestimmt. Sie bringen dabei ihre eigenen
Fähigkeiten und Kenntnisse ein.
Der Mediator ist in erster Linie als Vermittler aktiv. Darüber hinaus greift er als kompetenter
ein, wenn die Parteien unfair miteinander umgehen oder auf Wege geraten, die
beispielsweise aus juristischen Gründen nicht zum Erfolg führen können.
Ziel ist es, eine Lösung zu finden, bei der beide Parteien sich als Gewinner fühlen können
und die auch für die Zukunft Bestand haben kann.
Die gefundene gemeinsame Lösung wird in einem Mediationsprotokoll schriftlich
festgehalten. Hier kann auch „Stillschweigen nach Außen“ über die gefundene Lösung
vereinbart werden.
Die Mediatoren behandeln alle Erkenntnisse aus der Mediation streng vertraulich.
Die Vorteile der Mediation
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Die Mediation bietet drei entscheidende Vorteile. Zum Einen lässt sich ein
Mediationsverfahren schneller abwickeln als ein Prozess, bei dem es schon mal Monate dauern
kann, bis das Verfahren überhaupt eröffnet wird. Sie vereinbaren mit Ihrem Kontrahenten, dass
Sie versuchen wollen, eine Lösung über den Weg der Mediation zu finden, suchen einen
Mediator (darüber später mehr) und nach wenigen Tagen können Sie schon an einem Tisch
sitzen und finden vielleicht schon nach wenigen Sitzungen eine Lösung.
Außerdem sind die Kosten einer Mediation meist erheblich günstiger als ein Prozess, dessen
Ausgang dann auch noch in vielen Fällen durchaus unbefriedigend für Sie ist. Der Mediator
verlangt ein Stundenhonorar, das zwischen 120 und 180 € liegen kann. Das hört sich natürlich
zunächst viel an. Wenn man aber bedenkt, dass manches Problem in wenigen Stunden erledigt
ist und kein Urteil gesprochen wird, für das man später auch noch in die Berufung gehen muss
– dann lohnt sich die Mediation allemal.
Der größte Vorteil der Mediation dürfte aber sein, dass der Streit beigelegt wird, ohne dass
einer der Beteiligten oder andere Partner dabei sein Gesicht verliert. Es ist also durchaus
möglich, dass man in Zukunft wieder vernünftig miteinander reden kann und Sie einen
ansonsten geschätzten Mieter nicht verlieren.
Wie läuft die Mediation ab?
Zu Beginn erläutert der Mediator noch einmal Sinn und Zweck des Verfahrens. Dann
werden die Regeln für die Mediation festgelegt. Hierzu gehört beispielsweise, dass der Mediator
keine Position bezieht und dass die gegnerischen Parteien sich gegenseitig ausreden lassen.
Die festgelegten Regeln werden meist niedergeschrieben und sind für den weiteren Ablauf für
alle Beteiligten verbindlich.
Im nächsten Schritt führt der Mediator eine Art Bestandsaufnahme durch. Er hinterfragt die
Probleme, die besprochen (und gelöst) werden sollen. Dann hält er fest, wo es schon
Übereinstimmungen gibt. Für viele Streithähne ist das schon sehr erstaunlich und ein erster
Schritt der Annäherung. Dann wird die Liste der Fragen gemeinsam in eine Reihenfolge
gebracht. In dieser Reihenfolge werden die einzelnen Themen abgearbeitet.
Jetzt geht es daran, die strittigen Fragen einer Lösung zuzuführen. Hierfür müssen zunächst
alle Fakten auf den Tisch. Es müssen also bestehende Verträge, bereits geführter
Schriftwechsel, eventuell offizielle Bescheide und Ähnliches offengelegt werden, damit sich der
Mediator ein möglichst umfassendes Bild von der Problematik machen kann.
Nun formulieren die streitenden Parteien ihre persönlichen Ziele. Dabei geht es nicht nur um die
oberflächliche Problematik. Wenn sich beispielsweise ein Mieter gegen eine Umbaumaßnahme
wehrt, kann Ihre Zielsetzung auch lauten, dass Sie eine auch für die Zukunft für den Mieter
geeignete Wohnung schaffen wollen.
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Beide Seiten stellen dann ihren Standpunkt gegenüber dem Mediator vor. Der andere
Kontrahent hat währenddessen „Sendepause“. Er darf den Vortragenden nicht unterbrechen
(das gilt natürlich auch umgekehrt, wenn er zu Wort kommt). Im Gespräch miteinander achtet
der Mediator darauf, dass keiner den anderen dominiert, sondern „auf Augenhöhe“ verhandelt
wird. Der Lösungsansatz, der dabei erarbeitet wird, kann Faktoren aufnehmen, die bei einer
juristischen Entscheidung keine Rolle spielen. Beispielsweise, dass man abgesehen von den
Streitpunkten recht gut miteinander harmoniert.
Es gibt bei der Mediation fast nie nur eine Lösung. Es werden deshalb verschiedene
Vorschläge entwickelt und theoretisch durchgespielt. Meist kann aus verschiedenen Ansätzen
eine ganze neue Lösung entwickelt werden. Oft sind die Kontrahenten erstaunt, welche Ideen
sie selbst entwickeln, wenn das Gespräch in der entspannten Atmosphäre einer Mediation
stattfindet.
Ziel ist natürlich eine Lösung zu finden. Das gelingt auch in den meisten Fällen (aber eine
Garantie gibt es natürlich nicht). Diese Lösung wird dann in einem juristisch korrekten Vertrag
festgehalten und von allen Beteiligten unterschrieben. Das Problem ist – ohne ein Gericht zu
bemühen – gelöst.
Treffen Sie die richtige Wahl
Wählen Sie nicht den nächstbesten Mediator. Auch in diesem Bereich eine ganze Reihe
schwarze Schafe. Gerade bei Mietstreitigkeiten sollte der Mediator eine entsprechende
juristische Ausbildung nachweisen können. Häufig helfen auch die Rechtsanwaltskammern bei
der Suche eines passenden Mediatoren.
Tipp: Führt ein Mediator den Zusatz (BAFM), hat er mindestens 200 Zeitstunden Ausbildung
hinter sich. Auch das ist ein Qualitätsmerkmal.
Wird ein Anwalt für Ihren Mieter und Sie als Mediator tätig, darf er bei einem späteren vielleicht
doch noch notwendig werdenden Gerichtsverfahren weder Sie noch Ihren Mieter vertreten. Sie
sollten deshalb gut überlegen, ob Sie Ihren „Hausanwalt“ als Mediator einsetzen wollen.
Die Mediation durch einen Anwalt haben wir bereits erklärt. Inzwischen wird die Mediation auch
von immer mehr Gerichten angeboten.
Außergerichtlich, obwohl schon vor dem Richter
Die klassische Mediation soll ein Gerichtsverfahren vermeiden. Sie findet deshalb
statt, bevor einer der Parteien eine Klage erhoben hat. Bei der gerichtlichen Mediation ist aber
ein Verfahren bereits anhängig. Dies erschwert die Mediation natürlich, macht sie aber nicht
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unmöglich.
Ob eine Mediation in diesem Stadium noch sinnvoll ist, entscheidet das Gericht. Kommt man
dort zu der Meinung, dass ein gerichtliches Verfahren vermeidbar sei, schlagen die Richter den
Kontrahenten eine Mediation vor. Die Mediation kann nicht angeordnet werden, die beteiligten
Parteien müssen freiwillig zustimmen. Eine Verweigerung der Mediation hat keinen Einfluss auf
den dann durchzuführenden Prozess.
Verweigern die Prozessbeteiligten beziehungsweise ihre Anwälte die Mediation, wird das
gerichtliche Verfahren fortgeführt. Kommt es zur gerichtlichen Mediation, ruht der Prozess bis
zum Abschluss der Mediation.
Die gerichtliche Mediation wird von einem Richter durchgeführt. Es handelt sich aber hierbei
nicht um den Richter, der bei einem Scheitern den Prozess weiter führen würde. Kommen die
Prozessbeteiligten zu einer einvernehmlichen Lösung, kann der Richter jedoch das Ergebnis als
gerichtlichen (und damit vollstreckbaren) Vergleich protokollieren lassen.
Die gerichtliche Mediation ist kein Gerichtsverfahren. Als äußeres Zeichen trägt der Richter
auch keine Robe. Es soll möglichst offen und ungezwungen eine gemeinsame Lösung
gefunden werden. Im Normalfall wird nur ein Termin für die Mediation anberaumt. Gelingt es
während dieses Termins nicht, zu einer Einigung zu kommen, wird das ruhende gerichtliche
Verfahren in den meisten Fällen wieder aufgenommen.
Die Mediation ist in jedem Fall empfehlenswert, wenn die Kontrahenten auch in Zukunft
miteinander leben müssen. Das gilt beispielsweise bei Nachbarschaftsstreitigkeiten. Doch auch
in anderen Auseinandersetzungen ist diese Lösung zu empfehlen: Es fallen bei vielen
Gerichten keine Kosten hierfür an (Ihren Anwalt müssen Sie natürlich selbst bezahlen).
Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf
Ihrem Konto ist. Aber Ihr Mieter hält sich nicht daran. Das müssen Sie nicht hinnehmen.
Zunächst muss der Mieter wegen seines nicht vertragskonformen Verhaltens abgemahnt
werden. Dabei muss der Grund der Abmahnung möglichst detailliert beschrieben werden.
Außerdem muss dem Mieter im Zweifelsfall die fristlose Kündigung angedroht werden.
Nach § 543 Abs. 1 BGB hat jede Vertragspartei (Vermieter und Mieter) das Recht, „das
Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“ Ein wichtiger Grund liegt
vor, wenn dem Kündigenden – in diesem Fall also Ihnen – die Fortsetzung des
Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu
berücksichtigen. Auch die unterschiedlichen Interessen von Vermieter und Mieter müssen
hierbei gewürdigt werden. Um eine fristlose Kündigung durchzusetzen, kommt es also auf die
Häufigkeit der unpünktlichen Zahlungen und die Gründe hierfür an.
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Um herauszufinden, ob bei Ihnen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben
sind, haben wir für Sie eine Checkliste erstellt.
Zahlt der Mieter auch nach der Abmahnung mit der Androhung der fristlosen Kündigung
verspätet die Miete, ist eine fristlose Kündigung denkbar, wenn der Zeitraum der Verspätung
erheblich ist. Was unter einer erheblichen Verspätung zu verstehen ist, ist bei den Gerichten
allerdings umstritten. Auch wie häufig die Zahlung verspätet erfolgt sein muss, um eine fristlose
Kündigung zu rechtfertigen, ist von der Justiz nicht einheitlich geklärt. Allerdings hat der
Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt, dass nach einer Abmahnung wegen wiederholter
Zahlungsverzögerungen schon ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliege, sollte der
Mieter nach der Abmahnung bei der nächsten Mietzahlung wieder verspätet zahlt
(Aktenzeichen VIII ZR 364/04 vom 11.01.2006).
Hier schlagen wir Ihnen ein mehrstufiges (Ab-)Mahnverfahren vor:
Freundlicher Hinweis: Leider musste ich feststellen, dass Ihre Mietzahlungen immer wieder
verspätet auf meinem Konto eingehen. Bitte stellen Sie doch sicher, dass die fälligen Zahlungen
(Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung) spätestens am dritten Werktag eines Monats
auf meinem Konto verbucht werden.
Mahnung einzelner Verspätungen: Trotz meiner Bitte, den pünktlichen Eingang der
Mietzahlungen auf meinem Konto sicherzustellen, ist die Miete für den Monat … bis heute noch
nicht eingegangen. Bitte sorgen Sie dafür, dass eine verzögerte Mietzahlung nicht mehr
vorkommt. Sollte es zu weiteren verspäteten Zahlungen kommen, wäre ich zu entsprechenden
Schritten gezwungen, die bis zur Kündigung der Wohnung reichen können. Lassen Sie es bitte
nicht soweit kommen.
Androhung der fristlosen Kündigung: Ihre Mietzahlungen gehen – trotz entsprechender
Mahnungen meinerseits – mit erheblicher Verzögerung auf meinem Konto ein. Im Einzelnen:
Monat | Zahlung fällig zum | Mahnung am | Zahlungseingang
(Hier führen Sie die einzelnen Daten auf)
Weitere verspätete Zahlungen der Miete werde ich nicht mehr hinnehmen. Sollte es zu einer
weiteren verspäteten Zahlung kommen, werde Ihnen entsprechend der gesetzlichen
Bestimmungen fristlos kündigen und die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen.
Fristlose Kündigung: Ihre Mietzahlungen erfolgen nicht entsprechend unseren im Mietvertrag
getroffenen Vereinbarungen / den gesetzlichen Bestimmungen. Trotz Mahnung gingen die
Zahlungen in den vergangenen Monaten nur schleppend ein:
Monat | Zahlung fällig zum | Mahnung am | Zahlungseingang
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(Hier führen Sie die einzelnen Daten auf)
Im / In den Monat/en … musste ich Sie sogar ein weiteres Mal anmahnen:
Monat | 2. Mahnung am
Mit Schreiben vom … habe ich Ihnen mitgeteilt, dass ich die Wohnung bei weiteren
schleppenden Mietzahlungen fristlos kündigen werde. Da auch danach die Miete von Ihnen
verspätet gezahlt wurde, kündige ich Ihnen hiermit fristlos wegen permanent verspäteter
Zahlung der Miete.
Hilfsweise kündige ich Ihnen das Mietverhältnis zusätzlich fristgerecht zum …
Hiermit fordere ich Sie auf, die Wohnung binnen drei Tagen – also spätestens bis zum … zu
räumen und mir die Schlüssel herauszugeben. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht
nachkommen, werde ich gerichtliche Schritte einleiten, was weitere Kosten für Sie bedeutet.
Vorsorglich widerspreche ich hiermit bereits jetzt einer stillschweigenden Verlängerung des
Mietverhältnisses nach § 545 BGB.
Zahlt der Mieter verspätet, ist das schon ärgerlich. Was aber, wenn der Mieter gar
nicht zahlt? Beim Blick auf Ihr Konto stellen Sie fest, dass die – sonst pünktlich eingegangene –
Miete noch nicht gutgeschrieben wurde. Das ist das Signal, das Sie zum Handeln zwingt. Sie
sollten aber keine übereilten Schritte einleiten und zunächst Kontakt mit dem Mieter aufnehmen,
um zu klären, warum es zum Zahlungsverzug durch den Mieter kam. Vielleicht liegen ja ganz
banale Gründe vor. Der Mieter hat vielleicht die Bank gewechselt und einfach vergessen, einen
neuen Dauerauftrag einzurichten.
Wichtig
Wenn sich jedoch herausstellt, dass echte finanzielle Probleme aufgetreten sind, müssen Sie
handeln. Schließlich geht es um Ihr Geld. Machen Sie Ihrem Mieter deutlich, welche
Konsequenzen sein Mietrückstand haben kann. Ihrem Mieter muss klar sein, dass im Extremfall
auch eine fristlose Kündigung möglich sein kann.
Zunächst sollten Sie ein offenes Gespräch mit dem Mieter führen. Wie dieses abläuft hängt
auch davon ab, wie sich der Mieter in der Vergangenheit verhalten hat. Gab es schon oft
Schwierigkeiten mit dem säumigen Zahler wird Ihre Schwelle für Zugeständnisse recht hoch
sein. Einem Mieter hingegen, der sich in der Vergangenheit positiv verhalten hat und den Sie
gerne in der Wohnung halten möchten, werden Sie eher helfen, über die derzeitigen Klippen zu
kommen.
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Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
So können Sie Ihrem Mieter helfen
Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Stundung der Miete. Diese Vereinbarung sollte
immer schriftlich erfolgen und einen klaren Ratenzahlungsplan beinhalten. Machen Sie
dem Mieter klar, dass Sie nicht auf die Miete verzichten, sondern lediglich einen Aufschub
einräumen, um ihm genügend „Luft“ zu verschaffen, um seine Situation wieder zu
verbessern.
Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er einen „Antrag auf Übernahme der Kosten der
Unterkunft“ bei der Gemeinde stellen kann.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Mieter Wohngeld erhalten kann. Einen
entsprechenden Antrag richtet man an die Wohngeldstelle bei der Kreis-, Gemeinde-,
Amts- oder Stadtverwaltung. Weitere Informationen finden Sie auch im Internet unter
www.wohngeldantrag.de.
Bei Mietausfall Grundsteuer sparen!
Bei erheblichen unverschuldeten Mietausfällen können Vermieter eventuell die Grundsteuer
sparen! Entsprechende Anträge müssen Sie bis zum 31.03. des folgenden Jahres bei den
Städten und Gemeinden – in den Stadtstaaten bei den Finanzämtern - stellen. Die
Anforderungen sind allerdings hoch: Die Ertragsausfälle müssen mindestens 50 Prozent des
normalen Rohertrags einer Immobilie betragen. Dann werden 25 % der Grundsteuer erlassen.
Bleibt die Immobilie vollkommen ertraglos werden 50% abgezogen.
Wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt
Der Mieter ist verpflichtet, seine Miete und eventuell vereinbarte Vorauszahlungen pünktlich an
Sie zu zahlen. Was unter „pünktlich“ zu verstehen ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Wenn
dort nichts vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Regelung nach § 556b Abs. 1 BGB. Diese
lautet: „(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen
Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Da die Miete normalerweise
monatlich gezahlt wird, ist sie somit am dritten Werktag für den laufenden Monat fällig.
Wichtig
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 129/09 vom 13.07.2010)
festgestellt, dass in diesem Zusammenhang der Samstag kein Werktag ist. Die Richter
begründeten dies damit, dass die Dreitagesfrist dazu diene, dem Mieter auch noch eine
Mietzahlung am Letzten des Vormonats per Überweisung vorzunehmen. Der Monatsletzte sei
der Termin, an dem viele Arbeitnehmer ihr Gehalt oder ihren Lohn erhielten. Normalerweise
würden die Banken aber am Samstag nicht arbeiten. Würde man den Sonnabend als Werktag
im Sinne des § 556b BGB behandeln, ginge dem Mieter dadurch ein Tag seiner „Schonfrist“
verloren.
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Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
Was tun, wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt?
Ob Sie gleich „schwere Geschütze“ auffahren oder lieber eine gütliche Einigung mit dem
Mieter erzielen wollen, hängt vom Einzelfall ab. Wenn ein Mieter schon beim Vertragsabschluss
darauf hinweist, dass er erst am 15. des Monats ein Gehalt bekommt, dürfte es die
vernünftigste Lösung sein, einen anderen Zahlungsmodus – beispielsweise bis zum 20. eines
Monats – zu vereinbaren.
Zahlt ein Mieter bereits die erste Miete nicht pünktlich, sollten Sie ihn anrufen und klären, woran
es gelegen hat. In vielen Fällen sind es Probleme, die sich durch die Einrichtung eines
Dauerauftrages ergeben haben.
Vorteilhaft ist es natürlich, wenn Ihnen der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt. Sie haben
dann den Vorteil, dass Sie selbst für den Eingang der Miete sorgen. Allerdings ist der Einzug
keine Garantie, dass Sie die Miete auch wirklich erhalten. Der Mieter kann Ihrer Abbuchung
innerhalb von sechs Wochen widersprechen und die Bank ist nicht verpflichtet, die Abbuchung
einzulösen, wenn das Konto keine nötige Deckung aufweist. Andererseits erfahren Sie so aber
auch sehr schnell, wenn Ihr Mieter in finanzielle Bedrängnis gerät.
Kommt es häufiger zu unregelmäßigen Mietzahlungen, sollten Sie zunächst den Mieter
mündlich auf die Konsequenzen hinweisen und – wenn dies nicht fruchtet – noch einmal
schriftlich auf die Verpflichtungen des Mieters hinweisen.
Sollten Sie – beispielsweise aufgrund der Entfernungen oder wegen der schweren
Erreichbarkeit des Mieters – nicht direkt in Kontakt treten können, können Sie die folgenden
Mahnbriefe verwenden:
Freundliche Erinnerung: Leider konnte ich den Eingang der Miete für den Monat … noch nicht
feststellen. Vielleicht handelt es sich hier um ein Versehen Ihrer Bank? Bitte prüfen Sie die
Angelegenheit und sorgen Sie dafür, dass die Miete möglichst rasch überwiesen wird.
1. Mahnung: Ihre Miete für den Monat … ist immer noch nicht auf meinem Konto eingegangen.
Ich bitte Sie nun, umgehend den offen stehenden Betrag in Höhe von … € - spätestens aber bis
zum … zu überweisen. Gleichzeitig berechne ich Ihnen für diese Mahnung einen Kostenanteil
von … €, den Sie bitte mit der offen stehenden Miete überweisen.
2. Mahnung: Trotz meinem Schreiben vom … und meiner Mahnung vom … steht die Miete für
den Monat / die Monate … in einer Gesamthöhe von … € noch offen. Mit dem in meiner Mahnung
vom … in Rechnung gestellten Kostenanteil für das Mahnverfahren beträgt Ihr
Zahlungsrückstand jetzt … €. Sollte dieser Betrag zuzüglich einem Kostenanteil von … für diese
2. Mahnung nicht bis zum … überwiesen sein, sehe ich mich gezwungen gerichtliche Schritte
einzuleiten. Lassen Sie es nicht so weit kommen.
3. Mahnung: Trotz mehrmaliger Mahnung haben Sie die Miete für die Monate … und die Ihnen
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Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
in Rechnung gestellten Kostenanteile des Mahnverfahrens noch immer nicht gezahlt. Sollte der
offen stehende Betrag, zuzüglich einem Kostenanteil von ... € für diese Mahnung, also
insgesamt … € nicht bis zum … auf meinen Konto eingegangen sein, werde ich Ihnen
entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen fristlos kündigen und die Zwangsräumung der
Wohnung veranlassen.
Fristlose Kündigung: Sie sind trotz mehrfacher Mahnung mit insgesamt … Mieten im
Rückstand. Im Einzelnen sind dies die Mieten für die Monate …, … Der Mietrückstand beträgt
somit … €.
Daher kündige ich Ihnen hiermit das Mietverhältnis gemäß der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a und 569
Abs. 3 Nr. 1 BGB mit sofortiger Wirkung.
Hiermit fordere ich Sie auf, die Wohnung binnen drei Tagen – also spätestens bis zum … zu
räumen und mir die Schlüssel herauszugeben. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht
nachkommen, werde ich gerichtliche Schritte einleiten, was weitere Kosten für Sie bedeutet.
Vorsorglich widerspreche ich hiermit bereits jetzt einer stillschweigenden Verlängerung des
Mietverhältnisses nach § 545 BGB.
Zur Durchführung der Fristlosen Kündigung lesen Sie bitte in diesem Teil im Leitfaden „ Die
Kündigung“ das Kapitel „ Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug“
Der beste Weg ist immer der der gütlichen Einigung. Das wissen Sie – deshalb haben Sie ja
auch
Ihren Mieter aufgesucht und ihm Ihr Mieterhöhungsverlangen vorgelegt. Sie
erklärten ihm, warum eine Mieterhöhung notwendig sei. Er schien auch alles verstanden zu
haben und erteilte seine Zustimmung. Doch wenige Tage später erhalten Sie ein Schreiben des
Mieters: Er zieht seine Zustimmung zur Mieterhöhung wieder zurück.
Beim Besuch werden Sie zum „Vertreter“
Ob Ihnen das nun passt oder nicht: Der Gesetzgeber stellt Sie mit einem Vertreter auf die
gleiche Stufe, wenn Sie den Mieter aufsuchen und dort seine Einwilligung zur Mieterhöhung
einholen. Dann handelt es sich nämlich im rechtlichen Sinne um ein sogenanntes
Haustürgeschäft. Bei Haustürgeschäften hat der Kunde (in diesem Fall also Ihr Mieter) das
Recht, seine Zustimmung zum Vertrag (hier das Mieterhöhungsverlangen) zurückzunehmen.
Haben Sie Ihren Mieter darüber aufgeklärt, dass er ein Widerspruchsrecht hat, kann er diesen
Widerspruch binnen 14 Tagen ausüben. Haben Sie ihn nicht aufgeklärt, beginnt die Frist von 14
Tagen erst mit dem Termin, an dem der Mieter Kenntnis von seinem Widerrufsrecht bekommen
hat.
Weisen Sie in Ihrem Mieterhöhungsverlangen auch auf die Widerspruchsfrist hin, wenn Sie das
Schreiben selbst übergeben und die Zustimmung mitnehmen wollen. Nur so stellen Sie sicher,
dass der Mieter lediglich innerhalb der nächsten 14 Tage widerrufen kann.
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Das Mietverhältnis
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Wann keine Widerspruchsfrist gilt
Der Besuch beim Mieter ist aber nur dann ein Haustürgeschäft, wenn Sie als „berufsmäßiger
Vermieter“ handeln. Wenn Sie als Privatvermieter handeln, müssen Sie den Widerruf nicht
fürchten.
Der Gesetzgeber spricht hier von einem geschäftsmäßigen Handeln. Das setzt voraus, dass Sie
in nennenswertem Umfang Vermietungen betreiben. Wann der Umfang der Vermietung
nennenswert ist, wird im Gesetz nicht klar definiert. Die Gerichte haben aber entschieden, das
beispielsweise bei der Vermietung von zwei Wohneinheiten nicht von einem geschäftsmäßigen
Handeln gesprochen werden.
Anders sieht das aus, wenn Sie sechs oder mehr Einheiten vermieten. Hier handelt es sich
nach Meinung der Gerichte um einen nennenswerten Umfang der Vermietung. Entsprechend
gelten dann die Regelungen für Haustürgeschäfte.
Wichtig
Haben Sie die Miete drastisch angehoben und den Mieter bei der Abgabe seiner Zustimmung
nachweislich und offensichtlich „überrumpelt“, laufen Sie Gefahr, dass die getroffene
Vereinbarung aus einem anderen Grund ungültig werden kann. Dann kann ihr
Mieterhöhungsverlangen nämlich dem Grunde nach sittenwidrig und damit ungültig sein.
Wie Sie sich verhalten sollten
Wenn der Mieter ein Widerspruchsrecht hat, sollten Sie dieses nicht nur beiläufig erwähnen.
Weisen Sie den Mieter offen und sachlich darauf hin. Versuchen Sie, das Widerrufsrecht nur
nebenbei zu erwähnen, kann der Mieter geltend machen, dass er nicht entsprechend aufgeklärt
wurde, weshalb die Widerrufsmöglichkeit erst mit Kenntnis der Möglichkeit beginnt.
Hinzu kommt aber noch ein anderer Grund. Wenn Sie offen auf die Möglichkeit des Widerrufs
hinweisen, hat der Mieter das Gefühl, dass er nicht übervorteilt wird. Gerade bei einer so
schwierigen Sache, wie einer Mieterhöhung ist es für Sie besonders wichtig, das Vertrauen des
Mieters zu gewinnen. Hier kann ein offener Hinweis auf die Rechte des Mieters Wunder wirken.
Wie das Mieterhöhungsverlangen aussehen muss
Ein Mieterhöhungsverlangen muss „in Textform“ erfolgen. Das heißt, dass es nicht
unterschrieben werden muss. Wichtig ist, dass Sie den Mieter im Schreiben auffordern, der
Mieterhöhung zuzustimmen. Wenn Sie ihm lediglich mitteilen, dass Sie die Miete erhöhen
wollen, kann ihr Mieter diese Botschaft gelassen ignorieren. Sie hat für ihn keine Bedeutung.
Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Hierzu können Sie sich auf einen
Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mieterdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf
die Angaben dreier vergleichbarerer Wohnungen beziehen. Existiert am Ort ein sogenannter
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„qualifizierter Mietspiegel“ müssen Sie auf diesen Mietspiegel hinweisen und die für die von
Ihnen vermietete Wohnung zutreffenden Angaben aufführen. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie
diesen qualifizierten Mietspiegel für Ihr Erhöhungsverlangen heranziehen oder nicht.
Sie müssen dem Mieter vorrechnen, wie sich die Mieterhöhung aufgrund der von
Ihnen angewandten Begründung ergibt. Außerdem sollte das Schreiben noch folgende Punkte
beinhalten:
Höhe der derzeitigen Miete,
Datum, seit wann die derzeitige Miete gezahlt wird,
Hinweis auf Ihr Recht, die Mieterhöhung zu verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB),
Erhöhungsbetrag, um den die derzeitige Miete angehoben werden soll,
Höhe der Miete nach der Erhöhung und
Datum, ab wann die neue Miete erhoben werden soll.
Schicken Sie dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen in zweifacher Ausfertigung. Auf der
einen Ausfertigung bringen Sie den Vermerk an „Mit der vorstehend genannten Mieterhöhung
bin ich einverstanden“ und setzen Sie darunter Zeilen für Ort, Datum und Unterschrift. Dieses
Schreiben kann der Mieter dann unterschrieben zurückschicken.
Wenn Sie den Mieter schriftlich zur Mieterhöhungszustimmung auffordern, achten Sie darauf,
dass das Schreiben nicht zu früh bei ihm eintrifft. Das Schreiben darf frühestens zwölf Monate
nach in Kraft treten der letzten Mieterhöhung (oder nach Beginn des Mietverhältnisses) beim
Mieter eintreffen. Trifft es früher ein, ist es rechtlich unwirksam. Allerdings werden hier nur
Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt. Erhöhungen,
die wegen Modernisierungsmaßnahmen erfolgten, werden nicht berücksichtigt.
Sie haben ein Recht drauf, dass Ihr Mieter seine Miete und die entsprechenden Nebenkosten
bezahlt. Leider kommt es aber immer wieder vor, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nicht
nachkommen kann oder will. Darum hat Ihnen der Gesetzgeber zunächst die Möglichkeit
gegeben, eine Kaution zu verlangen und sich im Falle Ihrer nicht erfüllten Ansprüche davon zu
bedienen. Doch was tun, wenn die Kaution nicht ausreicht, um Ihre Forderungen zu erfüllen?
Dann haben Sie unter anderem die Möglichkeit, das sogenannte Vermieterpfandrecht
auszuüben. Was das genau ist und wie Sie bei der Durchsetzung dieses Pfandrechtes
vorgehen, erklären wir in diesem Beitrag.
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Wann kann das Vermieterpfandrecht angewandt werden?
Wie der Name schon sagt, können mit dem Vermieterpfandrecht nur Forderungen abgedeckt
werden, die Ihnen als Vermieter zustehen. Das sind in erster Linie rückständige Mieten und
noch nicht geleistete Nebenkostenzahlungen. Es können aber auch andere aus dem
Mietverhältnis entstehende Kosten über das Vermieterpfandrecht abgesichert werden:
Kosten für vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen, die nicht von ihm durchgeführt
wurden.
Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter die Mietwohnung oder auch
Gemeinschaftsräume (z. B. Beschädigung des Treppenhauses beim Ein- oder Auszug)
beschädigt hat und die Schäden nicht beseitigt.
Nutzungsentschädigungen, wenn das Mietverhältnis bereits endete, der Mieter die
Wohnung aber noch nicht zurückgegeben hat.
Forderungen, die Sie gegenüber dem Mieter haben, die aber nicht im Zusammenhang mit dem
Mietverhältnis stehen, können nicht über das Vermieterpfandrecht abgesichert werden.
Wichtig
Sollten Sie dem Mieter ein Darlehen gewähren, damit dieser die Wohnung renovieren kann,
sollte aus dem Darlehensvertrag hervorgehen, dass es sich um zweckgebundene Gelder für die
Renovierung handelt. Geht nichts aus dem Vertrag hervor, kann das Darlehen auch nicht
mithilfe des Vermieterpfandrechts abgesichert werden.
Nach § 562 Abs. 1 BGB kann das Vermieterpfandrecht auch für zukünftige Mieten im laufenden
und dem kommenden Jahr angewandt werden. Künftige Entschädigungsforderungen können
jedoch nicht hierüber abgesichert werden.
Was unterliegt dem Vermieterpfandrecht?
§ 562 Abs. 2 BGB bestimmt, dass das Vermieterpfandrecht
nur an Sachen des Mieters ausgeübt werden kann,
die der Mieter eingebracht sind und
die keinem Pfändungsausschluss unterliegen.
Als Sache bezeichnet der Gesetzgeber ausschließlich „körperliche Gegenstände“ (§ 90 BGB).
Hierbei kann es sich beispielsweise um Mobiliar, Kunst- oder andere Einrichtungsgegenstände
handeln. Aber auch das Auto gehört hierzu. Nicht gepfändet werden können jedoch fest mit der
Wohnung verbundene Gegenstände, wie etwa eine Einbauküche.
Die zu pfändenden Gegenstände müssen laut Gesetz vom Mieter zunächst eingebracht
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werden. Das bedeutet, dass der Mieter die Gegenstände in die Mietwohnung oder
Mietnebenräume (z. B. Keller- oder Speicherräume, Garage usw.) gebracht und dort nicht nur
vorübergehend abgestellt haben muss.
Wichtig
Hat der Mieter pfändbare Gegenstände in Räumen abgestellt, die er nicht gemietet hat, und
haben Sie dieses Abstellen stillschweigend geduldet, unterliegen die Gegenstände auch dem
Vermieterpfandrecht (z. B. Elektrorasenmäher wird in einem Schuppen abgestellt, der nicht zur
Mietsache gehört).
Nun könnte der Mieter ja argumentieren, dass er sein Auto nur vorübergehend abstelle, weil er
ja den Wagen mit zur Arbeit nimmt. Aber auch Gegenstände, die regelmäßig das Mietobjekt
verlassen, unterliegen dem Vermieterpfandrecht.
Schließlich dürfen die Gegenstände keinem Pfändungsausschluss unterliegen. Von der
Pfändung ausgenommen sind
Gegenstände ohne materiellen Wert, die beispielsweise nur für den Mieter einen ideellen
Wert darstellen (z. B. alte Fotos, Erinnerungsstücke usw.)
Sachen, die der Mieter zu seinem persönlichen Gebrauch benötigt (z. B. Kleidung, Bett,
Haushaltsgeräte usw.). Die Gegenstände müssen es dem Mieter ermöglichen, seiner
Arbeit nachzugehen und ihm eine seinem Verschulden entsprechende, angemessene,
bescheidene Lebens- und Haushaltsführung ermöglichen.
Heizmittel für einen Zeitraum von vier Wochen.
Lebensmittel für einen Zeitraum von vier Wochen.
Gegenstände, die der Mieter benötigt, um sein Gewerbe fortzuführen.
Gehört das dem Mieter?
Natürlich können nur Gegenstände gepfändet werden, die dem Mieter gehören. Das ist
manchmal gar nicht so einfach festzustellen. Wenn beispielsweise ein Fernseher auf Raten
gekauft wurde, unterliegt dieser meist dem Eigentumsvorbehalt des Verkäufers, bis die letzte
Rate beglichen wurde. In solchen Fällen kann es durchaus interessant sein, die noch offenen
Raten zu bezahlen, damit der Mieter zum Eigentümer wird und Sie den Gegenstand pfänden
können.
Kritisch wird es auch bei Ehepaaren oder Lebensgemeinschaften, wenn nur an eine der beiden
Personen vermietet wurde. Lebt das Paar in einer sogenannten „Zugewinngemeinschaft“,
können Sie nur auf die Gegenstände zugreifen, die dem Mieter gehören, nicht aber auf Dinge,
die dem Partner gehören. Die Zugewinngemeinschaft ist der Ehestand, der gilt, wenn die
Partner keine andere Vereinbarung getroffen haben.
Allerdings haben Sie hier die Möglichkeit auf § 1362 BGB zurückzugreifen. Dieser regelt die
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sogenannte Eigentumsvermutung. Danach können Sie davon ausgehen, „dass die im Besitz
eines Ehegatten oder beider Ehegatten befindlichen beweglichen Sachen dem Schuldner
gehören“. Diese Regelung gilt jedoch nicht, wenn die Partner bereits getrennt leben oder wenn
die Gegenstände zum persönlichen Gebrauch eines Partners bestimmt sind. Ansonsten müsste
der Partner, der nicht Schuldner ist, nachweisen, dass ihm der Gegenstand gehört, der dem
Vermieterpfandrecht unterworfen werden soll.
Haben die Partner Gütergemeinschaft vereinbart, können Sie auf alle Gegenstände zugreifen,
die sich in der Wohnung befinden und die die zuvor beschriebenen Bedingungen erfüllen.
Tipp: Am einfachsten ist es, wenn Sie grundsätzlich beide Partner zu Mietern machen, also
beide den Mietvertrag unterschreiben.
Gegenstände, die einem Untermieter des Mieters gehören, unterliegen ebenfalls nicht dem
Vermieterpfandrecht.
Das Vermieterpfandrecht ausüben
Um Ihr Vermieterpfandrecht auszuüben, müssen Sie dies Ihrem Mieter mitteilen. Hier würde
grundsätzlich eine mündliche Erklärung ausreichen. Sie sollten aber schon aus Gründen der
Beweissicherung den Mieter schriftlich unterrichten und dafür sorgen, dass Sie auch die
Zustellung belegen können. Ein Musterschreiben zur Mitteilung der Ausübung des
Vermieterpfandrechts finden Sie in unseren Vorlagen.
Was Sie nicht dürfen
Sie können nicht einfach Eigentum des Mieters wegnehmen. Das wäre dann eine – verbotene –
Eigenmacht (§ 858 BGB), die dem Mieter ein Selbsthilferecht (§ 859 BGB) einräumt. Dabei darf
der Mieter sogar in vertretbarem Umfang körperliche Gewalt anwenden. Außerdem könnte der
Mieter eine einstweilige Verfügung gegen Sie beantragen, die vom Gericht binnen kürzester
Zeit erlassen würde.
Wie Sie wissen, sind die Regeln, die Ihnen erlauben, die Wohnung des Mieters ohne dessen
Einverständnis zu betreten, sehr eng. Sie dürfen die Wohnung des Mieters auch nicht unerlaubt
betreten, um das Vermieterpfandrecht auszuüben. Im Extremfall kann der Mieter sie dann
wegen Hausfriedensbruch anzeigen.
Wichtig
Eine Klausel im Mietvertrag, die Ihnen erlaubt, die Wohnung zum Zwecke der Ausübung des
Vermieterpfandrechts auch ohne Zustimmung des Mieters zu betreten, ist ungültig.
Hat ihr Mieter eine Kaution an Sie gezahlt und reicht diese aus, um Ihre Forderungen zu
befriedigen, müssen Sie sich vorrangig an dieser Kaution bedienen. Erst wenn die Kaution
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aufgebraucht ist, dürfen Sie das Vermieterpfandrecht ausüben.
Nach § 383 BGB dürfen Sie die Pfandgüter nicht einfach verkaufen. Sie müssen sie im Rahmen
einer öffentlichen Versteigerung veräußern lassen. Haben die Pfandgüter einen Börsen- oder
Marktpreis, muss keine Versteigerung erfolgen. Diese Pfandsachen können auch freihändig
verkauft werden. Aber auch dieser Verkauf muss durch einen öffentlich bestellten Auktionator
durchgeführt werden.
Sie haben ein Recht drauf, dass Ihr Mieter seine Miete und die entsprechenden Nebenkosten
bezahlt. Leider kommt es aber immer wieder vor, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nicht
nachkommen kann oder will. Darum hat Ihnen der Gesetzgeber zunächst die Möglichkeit
gegeben, eine Kaution zu verlangen und sich im Falle Ihrer nicht erfüllten Ansprüche davon zu
bedienen. Doch was tun, wenn die Kaution nicht ausreicht, um Ihre Forderungen zu erfüllen?
Dann haben Sie unter anderem die Möglichkeit, das sogenannte Vermieterpfandrecht
auszuüben. Was das genau ist und wie Sie bei der Durchsetzung dieses Pfandrechtes
vorgehen, erklären wir in diesem Beitrag.
Ärgerlich, wenn ein Mieter seinen finanziellen Verpflichtungen nicht pünktlich
nachkommt. Noch ärgerlicher ist es, wenn er gar nicht zahlen will. Dann steht man vor der
Frage, wie man die Forderung durchsetzt und ob sich eine Zahlungsklage lohnt. Eine
Alternative hierzu stellt das gerichtliche Mahnverfahren dar.
Zur Klarstellung: Das gerichtliche Mahnverfahren ist gesetzlich geregelt (§§ 688 – 703d
Zivilprozessordnung – ZPO). Es hat deshalb nichts mit einem außergerichtlichen
Mahnverfahren zu tun, das Ihnen vielleicht von einem Inkassobüro oder einem Anwalt
angeboten wird.
Natürlich entstehen sowohl bei der Zahlungsklage als auch bei dem gerichtlichen
Mahnverfahren Kosten. Deshalb sollte man immer erst versuchen, direkten Kontakt mit dem
Mieter aufzunehmen und die Angelegenheit ohne Einschaltung von Gerichten und Anwälten zu
bereinigen. Selbst wenn Sie zunächst auf einen Anwalt verzichten, so müssen Sie doch die
Gerichtskosten tragen. Grundsätzlich werden bei einem Klageverfahren Gerichtskosten in Höhe
von drei vollen Gebührensätzen fällig, bei einem Mahnverfahren jedoch nur eine halbe Gebühr.
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Streitwert, als dem Betrag, den Sie vom Mieter
einklagen wollen. Hier eine Übersicht der Gerichts-Gebühren, die Sie beim Klageverfahren und
beim Mahnverfahren erwarten:
Streitwert bis
300,00 €
3 fache Gebühr bei
Klageverfahren
75,00 €
½ Gebühr bei Mahnverfahren
12,50 €
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Streitwert bis
600,00 €
900,00 €
1.200,00 €
1.500,00 €
2.000,00 €
2.500,00 €
3.000,00 €
3.500,00 €
4.000,00 €
4.500,00 €
5.000,00 €
3 fache Gebühr bei
Klageverfahren
105,00 €
135,00 €
165,00 €
195,00 €
219,00 €
243,00 €
267,00 €
291,00 €
315,00 €
339,00 €
363,00 €
½ Gebühr bei Mahnverfahren
17,50 €
22,50 €
27,50 €
32,50 €
36,50 €
40,50 €
44,50 €
48,50 €
52,50 €
56,50 €
60,50 €
Wichtig
Haben Sie ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet, bei dem Ihr Mieter Widerspruch einlegt,
können Sie immer noch Ihren Anspruch im Klageverfahren weiterverfolgen. Sie müssen dann
zwar die volle (dreifache) Gebühr bezahlen, die für das Mahnverfahren geleistete Zahlung von
einer halben Gebühr wird Ihnen jedoch angerechnet.
Sowohl das Klageverfahren als auch das gerichtliche Mahnverfahren verfolgen letztlich das
gleiche Ziel. Sie wollen einen Titel erwirken, den ein Gerichtsvollzieher dann beim säumigen
Mieter vollstreckt und so Ihre Forderungen eintreibt. Da das Mahnverfahren aber nicht nur
billiger ist, sondern fast immer auch schneller abgewickelt wird, sollte man zunächst diesen
Weg gehen. Die Forderung sollte allerdings unstreitig sein. Hat beispielsweise der Mieter der
Betriebskostenabrechnung nicht widersprochen aber auch die Nachzahlung nicht geleistet,
dürfte die Forderung vom Grundsatz her klar sein, sodass ein gerichtliches Mahnverfahren
eingeleitet werden kann.
Auch beim gerichtlichen Mahnverfahren wird – wie bei einer Klage – die Verjährungsfrist mit der
Zustellung des Mahnbescheides an den Antragsgegner gehemmt. Das bedeutet, dass die Frist
unterbrochen wird und erst sechs Monate nach einer rechtskräftigen Entscheidung oder
anderen Beendigung des Verfahrens wieder beginnt.
Stellen Sie fest, dass die Verjährungsfrist schon fast abgelaufen ist, sollten Sie ein gerichtliches
Mahnverfahren einleiten, da dieses schneller in die Wege geleitet werden kann, als eine Klage.
Damit Sie keine Fehler machen, gehen Sie zu dem für Sie zuständigen Amtsgericht und geben
dort Ihren Antrag auf gerichtliches Mahnverfahren zu Protokoll. Die Verjährung wird dann mit
dem Tag, an dem Sie den Antrag auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts gestellt haben,
unterbrochen (juristisch korrekt „gehemmt“).
So leiten Sie das gerichtliche Mahnverfahren ein
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Das Mietverhältnis
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Zunächst müssen Sie sich das derzeit gültige Formular für den Antrag auf Erlass
eines Mahnbescheides besorgen. Derzeit ist das Formular gültig, das neben dem Datumsfeld
(oben links – siehe Abbildung) den Kennbuchstaben „C“ besitzt. Außerdem finden Sie auf dem
Vordruck am linken Rand oder am Fuß der Vorderseite das Datum 01.06.2010. Die Vordrucke
erhalten Sie im Bürofachhandel.
Wenn kein Ablauf der Verjährungsfrist droht, sollten Sie noch einen Versuch unternehmen,
ohne Einschaltung der Gerichte an Ihr Geld zu kommen: Füllen Sie das Formular komplett aus
und kopieren es. An die Kopie kleben Sie eine Haftnotiz mit dem Hinweis, dass der Antrag an
das zuständige Amtsgericht geht, wenn der Mieter nicht bis zum (genaues Datum angeben!)
zahlt. Das schicken Sie dann dem Mieter zu. Häufig zahlen die Mieter dann doch noch
Sie können den Antrag auch am PC ausfüllen, indem Sie www.online-mahnantrag.de aufrufen.
Dort werden Sie zunächst nach dem Bundesland gefragt, in dem Sie leben und dann zu einem
Menü geführt, über das Sie den Vordruck online ausfüllen können. Die Vorteile: Sie können sich
sicher sein, dass immer das richtige Formular zugrunde liegt und werden auf etwaige Einträge
hingewiesen, die nicht plausibel sind.
Sollten Sie nicht über eine digitale Signatur verfügen – was meist der Fall sein dürfte – werden
die Daten verschlüsselt. Der Antrag enthält dann einen Barcode, der vom Gericht ausgelesen
werden kann. Drucken Sie den Antrag aus, unterschreiben Sie ihn und senden ihn an das für
Sie zuständige Mahngericht:
Baden-Württemberg: Amtsgericht Stuttgart
Zentrales Mahngericht des Landes Baden-Württemberg
Hauffstr. 5 - 70190 Stuttgart (Großkunden-PLZ: 70154)
Telefon: 0711 / 921 – 3567, Telefax: 0711 / 921 - 3400
Internet: www.amtsgericht-stuttgart.de, Email: [email protected]
Bayern: Amtsgericht Coburg
Zentrales Mahngericht des Landes Bayern
Heiligkreuzstr. 22 - 96441 Coburg
Telefon: 09561 / 878 - 5
Internet: www.mahngericht-bayern.de, Email: [email protected]
Berlin: Amtsgericht Wedding
Gemeinsames Mahngericht der Länder Berlin und Brandenburg
Brunnenplatz 1 - 13357 Berlin (Großkunden-PLZ: 13343)
Telefon: 030 / 90156 – 0, Telefax: 030 / 90156 - 203
Internet:
http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ag/wedd/index.html,
[email protected]
Email:
Brandenburg: siehe Berlin
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Das Mietverhältnis
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Bremen: Amtsgericht Bremen
Zentrales Mahngericht des Landes Bremen
Ostertorstr. 25/31 (Eingang A) - 28195 Bremen
Telefon: 0421 / 361-6115, Telefax: 0421 / 4964851
Internet: www.amtsgericht-bremen.de, Email: [email protected]
Hamburg: Amtsgericht Hamburg-Mitte
Gemeinsames Mahngericht der Länder Hamburg und Mecklenburg-VorpommernMax-Brauer-Allee 89 - 22765 Hamburg (Großkunden-PLZ: 20348)
Telefon: 040 / 428 28 – 0, Telefax: 040 / 428 43 - 4318 / 4319
Internet:
http://justiz.hamburg.de/stadtteilgerichte/mahnsachen/1287482/mahnsachen.html,
Email: [email protected]
Hessen: Amtsgericht Hünfeld
Zentrales Mahngericht des Landes Hessen
Stiftstrasse 6 - 36088 Hünfeld (Großkunden-PLZ: 36084)
Telefon: 06652 / 600 – 01, Telefax: 06652 / 600 - 222
Internet:
http://www.ag-huenfeld.justiz.hessen.de,
[email protected]
Email:
Mecklenburg- Vorpommern: siehe Hamburg
Niedersachsen: Amtsgericht Uelzen
Zentrales Mahngericht des Landes Niedersachsen
Rosenmauer 2 - 29525 Uelzen, Postfach 1363 - 29503 Uelzen
Telefon: 0581 / 8851 - 1,Telefax: 0581 / 8851 - 2532
Internet:
http://www.ag-uelzen.niedersachsen.de/master/C6402410_L20_D0.html,
[email protected]
Email:
Nordrhein-Westfalen:
(ZEMA I) zuständig für die OLG Bezirke Hamm und Düsseldorf, d.h. den Landgerichtsbezirken
Arnsberg, Bielefeld, Bochum, Detmold, Dortmund, Essen, Hagen, Münster, Paderborn, Siegen,
Düsseldorf, Duisburg, Kleve, Krefeld, Mönchengladbach, Wuppertal:
Amtsgericht Hagen - Hagener Str. 145, 58099 Hagen (Großkunden-PLZ: 58081)
Telefon: 02331 / 967 – 5, Telefax: 02331 / 967 - 700
Internet: http://www.ag-hagen.nrw.de/, Email: [email protected]
(ZEMA II) zuständig für den OLG Bezirk Köln, d.h. den Landgerichtsbezirken Aachen, Bonn,
Köln
Amtsgericht Euskirchen - Kölner Straße 40 – 42, 53879 Euskirchen (Großkunden-PLZ: 53878)
Telefon: 02251 / 951 – 0, Telefax: 02251 / 951 - 2900
Internet: http://www.ag-euskirchen.nrw.de, Email: [email protected]
Rheinland-Pfalz: Amtsgericht Mayen
Gemeinsames Mahngericht der Länder Rheinland Pfalz und Saarland
Sankt-Veit-Str. 38 - 56727 Mayen (Großkunden-PLZ: 56723)
Telefon: 02651 / 403 – 0, Telefax: 02651 / 403 - 190
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Das Mietverhältnis
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Internet: http://www.agmy.justiz.rlp.de/ , Email: [email protected]
Saarland: siehe Rheinland-Pfalz
Sachsen: Amtsgericht Aschersleben
Gemeinsames Mahngericht der Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen
Zweigstelle Staßfurt: Lehrter Str. 15, 39418 Staßfurt
Telefon: 03925 / 876 – 0, Telefax: 03925 / 876 - 252
Internet:
http://www.sachsen-anhalt.de/LPSA/index.php?id=14225,
[email protected]
Email:
Sachsen-Anhalt: siehe Sachsen
Schleswig-Holstein: Amtsgericht Schleswig
Zentrales Mahngericht des Landes Schleswig-Holstein
Lollfuß 78 - 24837 Schleswig
Telefon: 04621 / 815 – 0, Telefax: 04621 / 815 - 333
Internet:
http://www.schleswig-holstein.de/LGFL/DE/MahngerichtSchleswig/,
[email protected]
Email:
Thüringen: siehe Sachsen
So füllen Sie den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides aus
Auf der Vorderseite des Formulars tragen Sie zunächst in Zeile 1 das Datum des
Antrags ein. Dann folgen in den Zeilen 2 bis 7 Ihr Vor- und Nachname sowie Ihre Adresse als
Antragsteller. Es können bis zu zwei Personen als Antragsteller eingetragen werden. Beachten
Sie, dass alle Mieter angegeben werden müssen, wobei der Antragsteller in Spalte 1
vertretungsberechtigt sein muss. Ist Ihr Ehepartner Mitvermieter und wohnen Sie zusammen,
müssen Sie in Spalte 2 nur den Vor- und Nachnamen eintragen.
Ab Zeile 17 tragen Sie die Daten Ihres Mieters ein. Sind mehrere Personen Mieter, tragen Sie
alle Personen ein und kreuzen Sie über Spalte 2 „weitere Antragsgegner“ das Kästchen
„Antragsgegner sind Gesamtschuldner“ an.
Wichtig
Sind mehr als zwei Personen Vermieter (Antragsteller) oder Mieter (Antragsgegner) können Sie
den Antrag kopieren und auf den Kopien die weiteren Personen eintragen. Sicherheitshalber
sollte bei den Antragsgegnern auch angekreuzt werden, dass diese als Gesamtschuldner
anzusehen sind.
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Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
Auf der Rückseite halten Sie Ihre Forderungen fest. In den Zeilen 32 bis 34 können Sie bis zu
drei Hauptforderungen geltend machen. Hier muss zunächst eine Kennziffer eingetragen
werden. Wollen Sie einen Mahnbescheid für Mietforderungen stellen, tragen Sie hier die Ziffer
19 ein. Diese Ziffer gilt auch, wenn Sie Mietforderungen und Nebenkosten geltend machen.
Geht es ausschließlich um Nebenkosten (beispielsweise weil der Mieter seine Nachzahlung
nicht geleistet hat) müssen Sie die Ziffer 20 verwenden. Die Adresse der Mietwohnung wird
dann in Zeile 35 eingetragen.
In den Zeilen 40 bis 42 erfassen Sie die Zinsen für die in den vorigen Zeilen
genannten Forderungen. Hier können Sie beispielsweise – was durchaus üblich ist – die
gesetzlichen Verzugszinsen geltend machen, die bei Privatleuten 5 Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank liegen. Den Basiszinssatz der Europäischen
Zentralbank finden Sie im Internet auf der Start-Seite der Deutschen Bundesbank (
www.bundesbank.de) oben rechts. (Vergrößern Sie die Abbildung durch Doppelklick).
In der Zeile 43 tragen Sie die Kosten ein, die der Mahnbescheid bei Ihnen verursacht hat.
Hierzu gehören beispielsweise die Portokosten für den Versand des Antrags ans Gericht.
Kosten für den Schriftwechsel, den Sie zuvor mit Ihrem Mieter wegen der offen stehenden
Forderungen hatten, tragen Sie in Zeile 44 ein.
Sollte Ihr Mieter im Mahnverfahren widersprechen, kann das Verfahren nicht fortgesetzt
werden. Jetzt kommen Sie um den Klageweg nicht herum. Für diesen Fall können Sie schon im
Antrag auf einen Mahnbescheid in Zeile 45 eintragen, welches Gericht dann zuständig ist und
dass Sie eine „Durchführung des streitigen Verfahrens“ wünschen (Kästchen am Ende der
Zeile 45 ankreuzen).
In Ihrem Fall (Mietstreitigkeit) ist immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die
Mietsache befindet, auch wenn der Mieter vielleicht schon verzogen ist und Sie an einem
anderen Ort wohnen. Für den Fall, dass es zur Klage kommt, können Sie in den Zeilen 46 bis
49 die Daten Ihres Rechtsbeistandes (z. B. ein Anwalt, den Sie dann beauftragen würden)
eintragen.
Wichtig
Haben Sie den Antrag auf einen Mahnbescheid komplett ausgefüllt und in Zeile 53
unterschrieben senden Sie ihn an das zuständige Gericht (siehe Tabelle). Senden Sie keine
Beweismittel mit. Diese werden hier nicht beachtet und an Sie zurückgeschickt.
Der Antrag bei Gericht
Das Gericht prüft den Antrag nur formal, nicht inhaltlich. Es stellt also lediglich fest, ob
der Vordruck ordnungsgemäß ausgefüllt wurde. Sollten Sie Fehler gemacht haben, erhalten Sie
eine „Monierung“ (etwas monieren = etwas bemängeln). Neben einer Erläuterung der strittigen
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Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
Punkte erhalten Sie einen Vordruck, in dem Sie die bemängelten Punkte richtigstellen können.
Falls Sie eine Monierung erhalten, sollten Sie diese so schnell wie möglich beantworten.
Die Zustellung des Mahnbescheides
Ist mit Ihrem Antrag alles in Ordnung, dann wird Ihrem Mieter ein Mahnbescheid zugestellt. Der
Mieter muss sich nun innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung zum Mahnbescheid äußern.
Tut er dies nicht, bedeutet dies, dass er dem Mahnbescheid nicht widerspricht. Sie werden vom
Gericht über die Zustellung informiert. Mit der Info über die Zustellung erhalten Sie gleichzeitig
das Formular zur Beantragung eines Vollstreckungsbescheides und die Kostenrechnung für das
Mahnverfahren.
Kann der Mahnbescheid nicht zugestellt werden, erhalten Sie auch hierüber eine Mitteilung. Es
wird Ihnen auch mitgeteilt, warum nicht zugestellt werden konnte. Dabei handelt es sich jedoch
nicht um Aussagen des Gerichts, sondern um Mitteilungen des Zustellers (z. B. die Post). Sie
erhalten im Falle der Nichtzustellung auch einen Neuzustellungsantrag, in dem Sie neue
Angaben eintragen, die die Zustellung ermöglichen. Entstehen Ihnen bei der Ermittlung der
benötigten Angaben Kosten, können Sie diese auf dem Vordruck geltend machen.
Wenn der Mieter widerspricht
Wie bereits geschildert, kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach der Zustellung dem
Mahnbescheid widersprechen. Er kann dies ganz oder auch teilweise tun. So kann er
beispielsweise Ihre Forderung bezüglich rückständiger Miete anerkennen aber der
Betriebskostenzahlung widersprechen. Kommt es zum Widerspruch, erhalten Sie vom Gericht
Bescheid und werden aufgefordert die Gebühren für das Streitverfahren, das nun notwendig
wird, zu zahlen. Die Gebühren richten sich auch hier wieder nach dem Streitwert. Zu zahlen
sind 3 Gerichtsgebühren, wobei hiervon die bereits gezahlte ½ Gerichtsgebühr abgezogen wird
(siehe hierzu auch die Tabelle weiter oben).
Widerspricht der Mieter nur teilweise und zahlt den unwidersprochenen Teil nicht, können Sie
hierfür auf der Basis des Mahnbescheides einen Vollstreckungstitel beantragen. Für den
widersprochenen Teil müssen Sie nun den Klageweg gehen.
Wenn der Vollstreckungsbescheid ergeht
Sie können selbst entscheiden, ob Sie den Vollstreckungsbescheid vom Mahngericht zustellen
lassen wollen oder das selbst in die Hand nehmen. Dann müssen Sie jedoch einen
Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Zustellung für Sie übernimmt.
Rechtkräftig wird der Vollstreckungsbescheid 14 Tage nach Zustellung bei Ihrem Mieter.
Innerhalb dieser Frist kann er hiergegen noch Widerspruch einlegen. Widerspricht er, wird die
Sache vom Mahngericht automatisch an das für die Klage zuständige Gericht weitergeleitet.
Von hier werden Sie dann aufgefordert, Ihre Ansprüche in einer Klageschrift zu begründen.
Sie können zwar den Vollstreckungsbescheid bereits innerhalb der Zweiwochenfrist vorläufig
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vollstrecken, doch dies kann das Verfahren komplizieren und verteuern. Bevor Sie diesen
Schritt gehen, sollten Sie deshalb in Ruhe überlegen, ob das sinnvoll ist.
Ein Blick in Ihre Unterlagen zeigt es deutlich: Ihr Mieter zahlt einfach nicht mehr. Sie versuchen,
die Angelegenheit telefonisch zu klären – landen aber immer beim Anrufbeantworter. Ein
Rückruf erfolgt natürlich nicht. Sie versuchen es mit allen Mitteln. Im Guten und im Bösen. Doch
zuletzt bleibt Ihnen nur noch der Weg zum Gericht. Sie müssen Zahlungsklage einreichen.
Zahlungsklage – ja oder nein?
Bevor Sie eine Zahlungsklage anstrengen, sind eine ganze Reihe von Fragen zu
klären. Nehmen Sie sich genügend Zeit für das Abwägen, ob eine Klage sinnvoll ist oder nicht.
Zunächst sollten Sie klären, ob überhaupt eine Chance besteht, das Geld vom Mieter zu
erhalten. Kann er selbst nach einer Verurteilung nicht zahlen, bleiben Sie nämlich zusätzlich
auch auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen. Rechnen Sie langfristig damit, dass der
Mieter in der Lage sein wird, seine Schulden zu bezahlen, ist es sinnvoll einen
Vollstreckungstitel zu erlangen.
Als juristischer Laie verlässt man sich in Prozessfragen immer gerne auf den Anwalt. Doch
dieser gute Rat ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Grundsätzlich können Sie die
Zahlungsklage bei Wohnraummietverfahren auch ohne Anwalt anstrengen. Doch der Weg bis
zum Ziel ist steinig.
Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung? Dann klären Sie, ob die entstehenden Kosten von
Ihrer Rechtschutzversicherung übernommen werden. Im Zweifelsfalle sollten Sie mit Ihrem
Versicherungsvertreter sprechen und sich die Kostenübernahme möglichst schriftlich bestätigen
lassen.
Außerdem sollten Sie prüfen, ob nicht das weitaus kostengünstigere gerichtliche Mahnverfahren
ausreicht, um an ihr Ziel zu kommen.
Wichtig
Für Mietobjekte, die im Saarland liegen oder sich in Baden Württemberg befinden, gilt die
Vorschrift, dass sogenannte Bagatell-Streitigkeiten zunächst ein Schlichtungsverfahren
durchlaufen müssen. Die Bagatellgrenze liegt in Baden Württemberg bei 750,00 €, im Saarland
bei 600,00 €.
Erst noch mal mahnen
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Das Mietverhältnis
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Je gründlicher Sie die Zahlungsklage vorbereiten, umso größer ist die Chance, dass
Sie hinterher auch Geld sehen. Dazu gehört auch, dass Sie den Mieter zunächst noch einmal
abmahnen und ihm eine Frist zur Zahlung setzen. Dies aus zwei Gründen. Zum einen wird
mancher Zahlungsunwillige durch die Androhung der Klage auf einmal zahlungswillig und Sie
können sich den Klageweg sparen. Zum anderen kann der Beklagte Ihren Anspruch nach
Erhalt der Zahlungsklage sofort anerkennen und zahlen. Dann bleiben Sie aber auf den
Prozesskosten sitzen.
Das richtige Gericht
Steht nach der Abmahnung fest, dass Sie Klage einreichen wollen beziehungsweise müssen,
wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht. Für Wohnraum-Mietverhältnisse ist immer
zunächst das Amtsgericht – unabhängig von der Höhe der Forderung – zuständig. Bei
Vermietung von Gewerberäumen hängt dies von der Höhe des Streitwertes ab. Grundsätzlich
zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Wirkungsbereich sich die Immobilie befindet, durch die
die Forderungen entstanden sind – also der zahlungsunwillige Mieter wohnt.
Wichtig
Sollten Sie sich unsicher sein, ob das von Ihnen gewählte Gericht wirklich zuständig ist, rufen
Sie dort an. Reichen sie nämlich die Klage beim falschen Gericht ein, werden Sie zwar darauf
hingewiesen und Sie können die Weiterleitung per Verweisungsantrag veranlassen – aber das
ist wieder mit Kosten verbunden, die man sich mit einem Anruf hätte sparen können.
Der Streitwert der Kostenklage ist auch die Grundlage zur Berechnung des
Gerichtskostenvorschusses. Der Streitwert ist – vereinfacht ausgedrückt – die Hauptforderung,
die Sie stellen. Fordern Sie beispielsweise eine offenstehende Nebenkostenforderung ein, ist
diese Forderung allein der Streitwert. Berechnen Sie noch zusätzliche Kosten und Zinsen,
gehören diese nicht zum Streitwert. Würde allerdings noch eine zusätzliche Hauptforderung
hinzukommen – beispielsweise offenstehende Mietzahlungen – würden diese zum Streitwert
hinzugerechnet. Aber auch hier bleiben dann Zinsen und andere Kosten außen vor. Allerdings
ist dies erst eine vorläufige Ermittlung des Streitwertes. Letztlich liegt die Festlegung im
Ermessen des Gerichts (§ 3 Zivilprozessordnung – ZPO). Es wird sich aber weitgehend an Ihre
Vorgaben halten. Sie sind im Übrigen verpflichtet, dem Gericht die von Ihnen ermittelten
Streitwerte vorzulegen.
Das gehört alles in die Zahlungsklage
Wenn Sie Zahlungsklage erheben wollen, müssen Sie auch einige gesetzlich vorgeschriebene
Formalien einhalten. So legt der § 130 der Zivilprozessordnung (ZPO) fest, was allgemein in
Schriftstücken, die bei Gericht eingereicht werden, enthalten sein muss:
1. die Bezeichnung der Parteien und ihrer gesetzlichen Vertreter nach Namen, Stand oder
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2.
3.
4.
5.
6.
Gewerbe, Wohnort und Parteistellung; die Bezeichnung des Gerichts und des
Streitgegenstandes; die Zahl der Anlagen;
die Anträge, welche die Partei in der Gerichtssitzung zu stellen beabsichtigt;
die Angabe der zur Begründung der Anträge dienenden tatsächlichen Verhältnisse;
die Erklärung über die tatsächlichen Behauptungen des Gegners;
die Bezeichnung der Beweismittel, deren sich die Partei zum Nachweis oder zur
Widerlegung tatsächlicher Behauptungen bedienen will, sowie die Erklärung über die von
dem Gegner bezeichneten Beweismittel;
die Unterschrift der Person, die den Schriftsatz verantwortet, bei Übermittlung durch einen
Telefaxdienst (Telekopie) die Wiedergabe der Unterschrift in der Kopie.
Für die Zahlungsklage gelten außerdem die Bestimmungen des § 253 ZPO. Hier wird
festgelegt, was in einer Klageschrift enthalten sein muss. Danach müssen die Parteien und das
Gericht genau genannt werden. Darüber hinaus sind der Gegenstand und der Grund des
Anspruchs zu nennen und der sich draus ergebende Antrag. Weiter schreibt der § 253 ZPO vor:
(3) Die Klageschrift soll ferner die Angabe des Wertes des Streitgegenstandes enthalten, wenn
hiervon die Zuständigkeit des Gerichts abhängt und der Streitgegenstand nicht in einer
bestimmten Geldsumme besteht, sowie eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache
durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(4) Außerdem sind die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze auch auf
die Klageschrift anzuwenden.
(5) Die Klageschrift sowie sonstige Anträge und Erklärungen einer Partei, die zugestellt werden
sollen, sind bei dem Gericht schriftlich unter Beifügung der für ihre Zustellung oder Mitteilung
erforderlichen Zahl von Abschriften einzureichen. Einer Beifügung von Abschriften bedarf es
nicht, soweit die Klageschrift elektronisch eingereicht wird.
Daraus ergeben sich für eine Klageschrift fünf Teile, die genannt werden müssen:
1. Eine Parteienübersicht. Also die genauen Namen und Anschriften, möglichst auch die
Telefonnummern des Klägers, des Beklagten und des Gerichts, das vom Kläger angerufen
wird.
2. Der an das Gericht gestellte Antrag.
3. Den Prozessgegenstand und
4. die Begründung des Antrags sowie
5. die Unterschrift(en) des Antragstellers.
Das Muster einer Zahlungsklage finden Sie hier ->.
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Darauf müssen Sie besonders achten
Mit der wichtigste Teil der Zahlungsklage ist die Begründung. Sie muss so abgefasst werden,
dass der Richter beim Lesen sofort erkennt, was vorgefallen ist und warum Ihr Anspruch
entstanden ist. Formulieren Sie so, dass der Richter beim Lesen denkt, dass er Ihnen –
vorausgesetzt die gemachten Angaben sind korrekt – recht geben wird. Nennen Sie hier schon
Beweismittel, die Sie dem Schreiben (in Kopie) beifügen. Darüber hinaus gibt es auch die
Möglichkeit, Zeugen zu benennen, die beispielsweise bezeugen können, dass die Abmahnung
an den Mieter übergeben wurde. Vorteilhaft ist es immer, wenn es sich bei dem Zeugen um
keinen nahen Verwandten handelt.
Berechnung der Verzugszinsen
Nach § 247 BGB stehen Ihnen Verzugszinsen zu, die fünf Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank liegen. Da der Basiszinssatz jährlich zweimal
angepasst wird, nehmen wir in unserem Berechnungsbeispiel einen fiktiven Basiszins von 0,5
% an. Damit stünden Ihnen Verzugszinsen in Höhe von 5,5 % pro Jahr zu. Angenommen, Ihre
Forderung beläuft sich auf 1.500 € und der Mieter ist seit dem 15.03. in Verzug. Nehmen wir an,
Sie reichen die Klage am 04.07. ein und möchten wissen, wie hoch die Verzugszinsen bis zu
diesem Tag sind. Stellen Sie hierzu folgende Berechnung an:
1.500 x 5,5 % = 82,50 € Verzugszinsen pro Jahr
82,50 : 360 = 0,23 € Verzugszinsen pro Tag
Verzug vom 15.03. bis 04.07. = 17 Tage im März, 30 Tage im April, 31 Tage im Mai, 30 Tage im
Juni, 4 Tage im Juli = 112 Tage
112 x 0,23 = 25,76 €
Wichtig
Geben Sie in der Zahlungsklage nur den Prozentsatz an, da die Zinsen ja während des
Verfahrens weiter steigen. Geben Sie einen Eurobetrag an, wird man Ihnen wahrscheinlich
auch nur diesen Betrag zugestehen.
Wurden Sie durch die Zahlungsverweigerung Ihres Mieters gezwungen, einen Kredit
aufzunehmen, können Sie den höheren Zinssatz zugrunde legen. Sie müssen dann den
Zinssatz durch eine Zinsbescheinigung der Bank belegen.
Das Gericht will Geld sehen
Ein Gerichtsverfahren kostet Geld. Und das Gericht wird nicht eher die Arbeit aufnehmen, bis
ein Vorschuss gezahlt wird. Es ist zwar nicht Pflicht, den Vorschuss mit der Klage zu zahlen,
aber wenn Sie erst später zahlen, verlieren Sie wertvolle Zeit.
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Der Gerichtskostenvorschuss wird auf Basis des Streitwertes berechnet. Es wird der dreifache
Gebührensatz verlangt, der sich aus dem Streitwert ergibt. Daraus ergibt sich die folgende
Tabelle:
Streitwert
Vorschuss
300,0 €
75,00 €
600,00 €
105,00 €
900,00 €
135,00 €
1.200,00€
165,00 €
1.500,00 €
195,00 €
2.000,00 €
219,00 €
2.500,00 €
243,00 €
Damit‘s schneller geht
Streitwert
3.000,00 €
3.500,00 €
4.000,00 €
4.500,00 €
5.000,00 €
6.000,00 €
7.000,00 €
Vorschuss
267,00 €
291,00 e
315,00 €
339,00 €
363,00 €
408,00 €
453,00 €
Streitwert
8.000,00 €
9.000,00 €
10.000,00 €
13.000,00 €
16.000,00 €
19.000,00 €
Vorschuss
498,00 €
543,00 e
588,00 €
657,00 €
726,00 €
795,00 €
Gut Ding will Weile haben, sagt man so schön. Das gilt aber nicht, wenn es um Ihr Geld geht.
Da sollte es schon etwas schneller vorwärtsgehen. Mit zwei Tricks können Sie dafür sorgen,
dass Sie schneller zu einem Urteil kommen.
Zunächst stellen Sie in Ihrer Klageschrift einen Antrag auf ein schriftliches Vorverfahren. Dann
hört das Gericht Sie und den Mieter erst mal schriftlich an. Das geht schneller, als eine
mündliche Verhandlung.
Ist der Mieter im Unrecht, weiß er das meist. Viele Zahlungsunwillige versuchen es dann mit der
„Vogel-Strauß-Methode“ und reagieren einfach nicht auf Schreiben des Gerichts oder
erscheinen nicht zur Verhandlung. Das kostet Zeit. Darum sollten Sie mit dem Antrag auf ein
schriftliches Vorverfahren auch gleichzeitig beantragen, dass in diesen Fällen sofort ein
Versäumnisurteil erlassen wird.
Die Klage beim Gericht einreichen
Ihre fertige Zahlungsklage reichen Sie in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Gericht ein.
Zwei Ausfertigungen leitet das Gericht an den / die Beklagten / Beklagte weiter. Bei Gericht
erhält Ihre Klage eine Prozessregisternummer, die Sie jetzt bei jedem Schriftverkehr im
Verfahren angeben müssen.
Erste Prüfung: Ist die Klage zulässig?
Im ersten Schritt prüft der Richter, ob die Klage zulässig ist. Nur wenn die Zulässigkeit gegeben
ist, wird er die Klage weiter bearbeiten und prüfen, ob Sie einen Anspruch gegenüber dem
Beklagten haben. Damit eine Klage zulässig ist, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt
sein:
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Die Klage muss alle Mindestangaben, wie Kläger, Beklagte, Anspruch, Beweise
usw. enthalten.
Der Antragsteller muss prozessfähig sein. Nicht prozessfähig sind beispielsweise
beschränkt geschäftsfähige oder geschäftsunfähige Personen. Eltern müssen für
Minderjährige klagen. Bei juristischen Personen darf nur der gesetzliche Vertreter die
Klage vornehmen.
Der Antragsteller muss parteifähig sein. Das ist bei natürlichen Personen, die
geschäftsfähig sind, gegeben. Auch bei juristischen Personen stellt dies kein Problem dar.
Sie müssen den korrekten Prozessweg eingeschlagen haben und das Gericht muss örtlich
und sachlich zuständig sein. Bei Streitigkeiten mit Ihrem Mieter ist dies grundsätzlich
gegeben, wenn die Klage bei dem zuständigen Amtsgericht eingereicht wurde.
Es dürfen keine Klagen in der gleichen Sache bei verschiedenen Gerichten eingereicht
worden sein.
Wird eine andere Person für den Kläger tätig (z. B. ein Anwalt), muss er mit der Klage eine
Prozessvollmacht vorlegen.
Wenn dies vorgeschrieben ist, muss vor der Klage ein Schlichtungsverfahren durchlaufen
werden.
Jetzt geht’s los
Hat der Richter die Zulässigkeit der Klage festgestellt, eröffnet er das eigentliche Verfahren.
Zunächst legt er fest, ob direkt ein Termin zur mündlichen Verhandlung ansetzt werden soll
oder
ob er ein schriftliches Vorverfahren durchführt. Erfolgt ein schriftliches
Vorverfahren, folgt diesem eventuell ein mündlicher Termin. Gleichgültig, wie der Richter
entscheidet, die Klage wird dem Beklagten auf jeden Fall zugestellt.
Entscheidet sich der Richter für eine mündliche Verhandlung ohne schriftliches Vorverfahren,
erhalten Sie einen Gerichtstermin, zu dem Sie geladen werden. Auch der Beklagte wird zu
diesem Termin geladen. Mit der Ladung wird er aufgefordert, sich zur Klage zu äußern. Hierfür
hat er 14 Tage Zeit. Der Richter kann auch Zeugen zu dem Termin laden, einen
Sachverständigen einschalten, Beweisunterlagen und Urkunden von Behörden anfordern,
Ergänzungen der Schriftsätze verlangen usw.
Das Vorverfahren
In den meisten Fällen wird der Richter zunächst ein schriftliches Vorverfahren nach § 276 ZPO
(Zivilprozessordnung) durchführen. Hierzu erhält der Beklagte die Klage und die Aufforderung,
sich binnen 2 Wochen hierzu zu äußern. Es reicht zunächst, dass er seine Absicht mitteilt, sich
gegen die Klage zu verteidigen. Nach Ablauf der ersten Zweiwochenfrist werden ihm nochmals
mindestens 14 Tage eingeräumt, in dem er auf die Klage erwidern muss. Tut er dies nicht,
ergeht ein Versäumnisurteil (wenn Sie dies in der Klageschrift bereits beantragt haben!), mit
dem die Zwangsvollstreckung beantragt werden kann. Allerdings hat Ihr Mieter noch die
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Möglichkeit, binnen 14 Tage nach Zustellung des Versäumnisurteils hiergegen Einspruch
einzulegen. Dies hindert Sie jedoch nicht, die Zwangsvollstreckung voranzutreiben. Der Mieter
könnte dies zwar mit einem Einstellungsantrag noch verhindern, doch dieser Antrag muss
besonders begründet werden und die Gerichte sind in diesen Fällen äußerst kritisch.
Wenn sich der Mieter wehrt
Sie müssen natürlich damit rechnen, dass sich der Mieter verteidigt und seine Argumente bei
Gericht zunächst schriftlich geltend macht. Wenn Sie beispielsweise die Nachzahlung zur
Nebenkostenabrechnung einklagen, könnte der Mieter vielleicht argumentieren, dass er die
Abrechnung nicht verstehe oder dass einzelne Positionen unrealistisch hoch seien. Diese
Verteidigungsschrift des Mieters wird Ihnen nun vom Gericht zugestellt. Gleichzeitig werden Sie
aufgefordert, innerhalb einer vom Richter festgelegten Frist hierzu Stellung zu nehmen.
Nachdem auch Ihre Stellungnahme beim Gericht vorliegt, wird ein Verhandlungstermin
festgelegt. Die Verfahrensbeteiligten werden hierzu geladen.
Verhandlung ohne Beklagten
Natürlich sollten Sie pünktlich zum Gerichtstermin erscheinen. Allerdings haben Sie keinen
Einfluss darauf, ob der Beklagte, also ihr Mieter, erscheint oder nicht. Erscheint er nicht, sollten
Sie sofort ein Versäumnisurteil beantragen. Dazu gibt es keine Formvorschriften. Sie müssen
nur gegenüber dem Richter erklären, dass Sie den Erlass eines Versäumnisurteils gegen den
Beklagten beantragen.
Bei den meisten Gerichten gilt auch das „akademische Viertel“, wonach eine Verspätung von
15 Minuten noch toleriert wird. Ist bis dahin der Beklagte nicht erschienen, kann der Richter das
Versäumnisurteil erlassen. Dies wir er tun, wenn seine Prüfung der Unterlagen im Vorfeld der
Verhandlung bereits ergeben hat, dass er Ihnen recht geben würde, wenn die von Ihnen
gemachten Angaben stimmen.
Wichtig
Erscheint der Beklagte zwar, schweigt aber, wird der Richter ihn darauf hinweisen, dass er dies
wertet, als sei er nicht anwesend. Auch in diesem Fall können Sie ein Versäumnisurteil
beantragen.
Der Mieter wehrt sich
Wenn der Mieter auch nur die kleinste Chance sieht, sich gegen Ihre Klage zu wehren, wird er
dies tun. Letztlich hat er nichts mehr zu verlieren. Wenn sich der Beklagte aber verteidigt,
verlangt das Gesetz von Richter, dass dieser erst einmal versucht, eine gütliche Einigung
herbeizuführen. Zu diesem „Güteversuch“ nach § 278 Zivilprozessordnung (ZPO) müssen Sie
und Ihr Mieter gehört werden. Obwohl zu diesem Zeitpunkt eine gütliche Einigung kaum noch
zu erwarten ist, muss der Güteversuch durchgeführt werden.
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Das Mietverhältnis
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So läuft die Güteverhandlung ab
Wichtig
Die Güteverhandlung ist nur vorgeschrieben, wenn kein anderes ähnliches Verfahren
vorgeschaltet wurde. In Bundesländern, in denen ein Schlichtungsverfahren die Voraussetzung
für eine Zahlungsklage ist, muss deshalb keine Güteverhandlung stattfinden.
Während des Gütetermins lässt sich der Richter in die Karten schauen. Er nimmt eine rechtliche
Bewertung vor und erläutert den Prozessbeteiligten, was er von den vorgelegten Argumenten
hält und wie er die Gesamtrechtslage einschätzt. Wenn Sie hier genau zuhören, werden Sie
schon abschätzen können, wie sein Urteil ungefähr lauten würde, wenn es zu keiner gütlichen
Einigung kommen wird.
Dann wird der Richter einen Vorschlag zur gütlichen Einigung machen. Dieser sogenannte
Vergleich muss sowohl von Ihnen als auch vom Beklagten, also dem Mieter, angenommen
werden. Stimmen beide Parteien zu, wird der Vergleich zu Protokoll genommen. Der Vergleich
wird danach noch einmal beiden Seiten vorgelegt, die dann die letzte Möglichkeit haben, den
Vergleich abzulehnen. Sie können sich jetzt auch ein Widerrufsrecht einräumen lassen, um den
Vergleich noch einmal in Ruhe zu durchdenken.
Stimmen beide Seiten zu, wird der Vergleich rechtskräftig. Dieser Vergleich wirkt dann wie ein
Urteil. Kommt der Mieter den Forderungen im Vergleich nicht nach, kann er auch als
Vollstreckungsbescheid genutzt werden. Sie können also aus dem Vergleich heraus gleich die
Zwangsvollstreckung betreiben.
Dass der Mieter als Beklagter Ihrer Klage während des Vergleichstermins zustimmt ist die
Ausnahme. Manchmal hilft jedoch auch der Vortrag des Richters, aus dem deutlich wird, dass
der Beklagte in einem Hauptverfahren keine Chance hat. Sollte der Mieter der Klage
zustimmen, müssen Sie beim Richter ein Anerkenntnisurteil beantragen. Dieses Urteil wird
dann auch vom Richter erlassen. Der Vorteil für Sie: Damit wird festgestellt, dass der Mieter die
Prozesskosten tragen muss.
Es kommt zur Verhandlung
Kommt es im Vergleich zu keiner Einigung – was sehr häufig der Fall ist – kommt es zur
eigentlichen Verhandlung. Hier müssen Sie und der Beklagte zunächst ihre Anträge stellen. Sie
wiederholen hier Ihren Antrag aus der eingereichten Zahlungsklage, während der Mieter den
Antrag stellen wird, die Klage abzuweisen.
Ist die Sache eindeutig, sodass keine weiteren Unterlagen herangezogen oder Zeugen
vernommen werden müssen, spricht man von der Entscheidungsreife des Verfahrens. Dann
kann und wird der Richter ein Urteil fällen.
Bestehen aber für den Richter noch Unklarheiten, die für ihn entscheidungsrelevant sind, wird
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Das Mietverhältnis
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er zunächst die laufende Verhandlung beenden und einen „Beweisbeschluss“ erlassen (§ 359
ZPO). Es wird dann ein neuer Termin festgelegt, zu dem weitere Beweismittel herangezogen
werden. Im Beschluss wird genau beschrieben, was bewiesen werden soll, wie der Beweis
erbracht werden soll, wer von den Kontrahenten sich auf diesen Beweis beruft und welche
Vorschusszahlungen für die Beschaffung der Beweismittel erbracht werden müssen.
Beweismittel kann zunächst die Vernehmung der Parteien – Sie und Ihr Mieter – sein.
Außerdem kann ein Vor-Ort-Termin zur Augenscheinnahme anberaumt werden. Darüber hinaus
können Sachverständigen und Zeugen gehört, beziehungsweise bestimmte Urkunden als
Beweis eingeführt werden.
Wichtig
Achten Sie genau auf das, was der Richter während der Verhandlung sagt. Meist kann daraus
schon erkannt werden, in welche Richtung sein Urteil gehen wird. Haben Sie etwas nicht
verstanden oder brauchen Sie Zeit, um darauf zu reagieren, können Sie das Schriftsatzrecht
beantragen. Dann wird die Verhandlung geschlossen und Sie können innerhalb einer vom
Gericht festgelegten Frist Stellung beziehen.
Übrigens: Es ist nie zu spät
Theoretisch können Sie das gesamte Verfahren ohne anwaltliche Unterstützung durchführen.
Doch wie so oft steckt auch hier der Teufel im Detail. Wenn Sie sich also entschlossen haben,
diesen Weg zu gehen, sollten Sie über anwaltlichen Rat nachdenken. Insbesondere, wenn Sie
erfahren, dass die Gegenpartei mit einem Anwalt auftrumpft, sollten
In vielen Fällen kann das Vermieterpfandrecht die letzte Möglichkeit darstellen, mit der Sie Ihre
Ansprüche gegenüber einem Mieter sichern können. Dennoch wird es nur relativ selten
eingesetzt, weil viele Vermieter die Möglichkeiten dieses Rechtes nicht richtig kennen.
Grundsätzlich ist die Sache relativ simpel: Wenn Sie berechtigte Forderungen gegenüber Ihrem
Mieter haben, können Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen.
Das Vermieterpfandrecht gehört zu den sogenannten besitzlosen Pfandrechten. Das bedeutet,
dass Sie die Gegenstände, für die Sie das Pfandrecht ausgeübt haben, nicht aus der Wohnung
des Mieters mitnehmen können. Die Gegenstände bleiben noch in seinem Besitz. Erst wenn er
auszieht, entscheidet sich, ob Sie die Gegenstände übernehmen oder nicht. Entfernt allerdings
der Mieter oder eine andere Person den Gegenstand aus der Wohnung, können Sie verlangen,
dass dieser wieder zurückgegeben wird.
Der Umfang des Vermieterpfandrechts wird in § 562 BGB geregelt. Dort heißt es:
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Das Mietverhältnis
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(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den
eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung
nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das
laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Obwohl bei Wohnraum-Vermietung das Vermieterpfandrecht eingeschränkt ist (Sie können
beispielsweise keine Gegenstände pfänden, die der Mieter im täglichen Gebrauch benutzen
muss), kann sich die Ausübung des Rechts lohnen.
Das Vermieterpfandrecht können Sie beispielsweise für folgende Forderungen geltend machen:
Mietforderungen,
Offen stehende Betriebskostenpauschalen, -vorauszahlungen oder –nachzahlungen bei
erfolgter Abrechnung,
Schadenersatzansprüche, beispielsweise weil Mängel zu spät angezeigt wurden oder die
Mietwohnung vom Mieter beschädigt wurde und der Schaden nicht wieder gut gemacht
wurde.
Entschädigungen für entstandene Kosten, die beispielsweise durch einen zu späten
Auszug des Mieters entstehen.
Prozess- und Zwangsvollstreckungskosten.
Das Vermieterpfandrecht kann nur an beweglichen Sachen ausgeübt werden. Dazu gehören
Gegenstände des Inventars der Wohnung, soweit sie keinem Pfändungsausschluss
unterliegen, aber auch Gegenstände, die sich außerhalb des Hauses befinden – beispielsweise
Spielgeräte, die der Mieter im Garten aufgestellt hat.
Auch Bargeld kann im Rahmen des Vermieterpfandrechtes gepfändet werden. Sie müssen
lediglich einen Mindestbetrag zurücklassen, der es dem Mieter ermöglicht die nächsten Tage
zurecht zu kommen.
Nicht pfändbar sind Wertpapiere, Versicherungspolicen, Sparbücher und ähnliche Dinge. Auch
immateriell wertvolle Gegenstände können Sie nicht pfänden. Damit sind persönliche Dinge
gemeint, die nur für den Mieter einen persönlichen Wert haben. Hierzu gehören beispielsweise
alte Briefe, Fotos usw. Außerdem müssen die Gegenstände, die Sie pfänden wollen, dem
Mieter gehören. So können Sie beispielsweise die Elektrogitarre des Sohnes Ihres Mieters nicht
pfänden, weil der Sohn nicht Ihr Mieter ist. Auch Gegenstände, die der Mieter auf Raten gekauft
hat, gehören dem Mieter nicht, er hat aber einen Anspruch darauf, den Gegenstand – durch
Zahlung der restlichen Raten – zu erwerben. Man spricht hier auch vom Anwartschaftsrecht.
Gegenüber diesem Anwartschaftsrecht können Sie das Vermieterpfandrecht ausüben.
Sollten Sie das Anwartschaftsrecht an einem wertvollen Gegenstand pfänden, ist zu überlegen,
ob Sie die restlichen Raten – wenn es nicht mehr viele sind – komplett zuzahlen, damit Sie
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Das Mietverhältnis
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dann über den Gegenstand verfügen können.
Nicht pfändbare Gegenstände sind in der Zivilprozessordnung (ZPO) aufgeführt (ab § 811).
Meist handelt es sich hierbei um dringend benötigte Gegenstände des täglichen Bedarfs wie
Kleidung, Hausrat und Küchengeräte. Außerdem können Sie keine Gegenstände pfänden, die
der Mieter benötigt, um seinen Beruf auszuüben. Darüber hinaus muss dem Mieter auch
weiterhin eine – wenn auch bescheidene – Lebensführung möglich bleiben.
Das Vermieterpfandrecht wird ohne Einbeziehung der Gerichte ausgeübt. Aufgrund der
Problematik, welche Gegenstände gepfändet werden können und welche nicht, sollten Sie sich
hierbei allerdings von einem Anwalt beraten lassen. Sie können das Vermieterpfandrecht auch
vor Zeugen mündlich erklären. Besser ist es jedoch, dies schriftlich zu tun.
Das Schreiben bezüglich der Ausübung des Vermieterpfandrechtes sollte folgendermaßen
aufgebaut sein:
Absenderangaben (also Ihr Name und Ihre Anschrift)
Empfängerangaben (also Name und Anschrift des Schuldners – hier Ihr Mieter)
Ort und Datum, wo und wann das Schreiben aufgesetzt wurde
Betreffzeile: Ausübung des Vermieterpfandrechts
Auflistung der noch offenen Forderungen
Berufung auf das Vermieterpfandrecht aufgrund der zuvor genannten Forderungen
Aufstellung der Gegenstände, die im Rahmen des Vermieterpfandrechts beansprucht
werden
Hinweis, dass keine Sachen beansprucht werden, die nach §§ 811 ff ZPO nicht gepfändet
werden können
Vorsorglicher Widerspruch gegen die Entfernung der dem Vermieterpfandrecht
unterliegenden Gegenständen
Hinweis, dass die Entfernung der gepfändeten Gegenstände als Pfandkehr strafbar ist (§
289 StGB)
Unterschrift des / der Vermieters
Wichtig
Über die gepfändeten Sachen können Sie jedoch nicht sofort verfügen. Sie können Sie erst in
Besitz nehmen, wenn der Mieter ausgezogen ist (§ 562 b BGB). Bis dahin darf der Mieter die
Gegenstände weiter nutzen. Ist es dann so weit, nehmen Sie den Gegenstand in Besitz und
können ihn beispielsweise an den Gerichtsvollzieher zur weiteren Verwertung (Versteigerung)
übergeben.
Natürlich darf der Mieter grundsätzlich das Pfandgut nicht aus der Wohnung entfernen.
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Das Mietverhältnis
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Entscheidend ist hierbei die Frage, ob noch genügend andere Gegenstände in der Wohnung
sind, an denen Sie zur Befriedigung Ihrer Ansprüche das Vermieterpfandrecht ausüben können.
Hier greift nämlich der § 562 a BGB.
Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück,
außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter
kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder
wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.
Das hört sich alles sehr kompliziert an, ist es aber nicht. Den gewöhnlichen
Lebensverhältnissen entspricht es beispielsweise, kaputte Geräte zur Reparatur zu bringen.
Das darf der Mieter natürlich. Kommt das Gerät repariert wieder zurück, entsteht das
Vermieterpfandrecht automatisch wieder neu. Oder es handelt sich um einen Gegenstand, bei
dem es üblich ist, dass er tagsüber aus dem Haus genommen und abends wieder zurück
gebracht wird. Der Mieter darf also den Gegenstand immer dann aus dem Haus entfernen,
wenn dies üblich ist und der Gegenstand wieder zurückgebracht wird.
Ein zweiter Grund für die Wegnahme eines Vermieterpfandes kann sein, dass noch genügend
andere, wertvolle Gegenstände in der Wohnung sind, die dem Mieter gehören, um das
Pfandrecht des Vermieters zu befriedigen.
Wichtig
Wenn der Mieter ein Vermieterpfand widerrechtlich entfernen will, haben Sie grundsätzlich ein
sogenanntes Selbsthilferecht. Sie dürfen sich also beispielsweise dem Mieter in den Weg
stellen, um zu verhindern, dass das Vermieterpfand entfernt wird. Doch seien Sie vorsichtig
beim Umgang mit diesem Recht. Außerdem hängt es vom Einzelfall ab, wie weit Ihr
Selbsthilferecht geht. Auf keinen Fall dürfen Sie aber die Schlösser der Wohnung austauschen,
um so zu verhindern, dass das Vermieterpfand weggeschafft wird.
Da bei der Ausübung des Selbsthilferechts die Gefahr besteht, dass Sie auf der einen Seite
juristische Grenzen überschreiten und es auf der anderen Seite zu gewaltsamen
Auseinandersetzungen kommen kann, sollten Sie besser gleich die Polizei einschalten oder
dem Mieter per einstweiliger Verfügung verbieten lassen, die Pfandstücke zu entfernen.
Hat der Mieter ein Vermieterpfand entfernt fordern Sie ihn schriftlich auf, den Gegenstand
innerhalb einer bestimmten Frist zurückzubringen. Berufen Sie sich dabei auf den § 562 b Abs.
2 Satz 1 BGB („Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt
worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und,
wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen“).
Das besondere an dieser gesetzlichen Regelung: Sie richtet sich nicht nur gegen den Mieter
sondern auch gegen jeden anderen, der das Vermieterpfand besitzt. Sie können also auch von
Dritten die Herausgabe verlangen. Dieser Anspruch ist auch einklagbar. Ihr Mieter ist
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verpflichtet, Ihnen die hierfür notwendigen Informationen zu geben. Allerdings haben Sie nur
einen Monat Zeit zu reagieren, wenn Sie von der Entfernung der Gegenstände Kenntnis erlangt
haben. Haben Sie der Entfernung ohne Erfolg widersprochen, haben Sie noch einmal einen
Monat Zeit, Ihren Herausgabeanspruch gerichtlich geltend zu machen.
Haben Sie die Gegenstände vom Mieter erhalten gibt es zwei Möglichkeiten. Wenn Sie sich mit
dem Mieter (schriftlich!) darauf geeinigt haben, dass mit der Übergabe der Gegenstände seine
Schulden getilgt sind, können Sie diese behalten. Ansonsten werden die Gegenstände im
Rahmen einer öffentlichen Versteigerung nach gesetzlichen Vorschriften versteigert. Sie
müssen dann den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Gegenstände zu versteigern. Natürlich
können Sie bei der Versteigerung auch selbst mitbieten.
Der Mieter kann die Versteigerung nur verhindern, wenn er eine Sicherheitsleistung in Höhe des
Pfandwertes beim Amtsgericht hinterlegt. Als Sicherheitsleistungen gelten nach § 232 BGB:
die Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
die Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder Landesschuldbuch
eines Landes eingetragen sind,
die Verpfändung beweglicher Sachen,
die Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem
deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
die Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
die Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen
Grundstück besteht, oder
die Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.
Es wird immer wieder mal vorkommen, dass Sie mit dem Vorgehen oder Verhalten
Ihres Mieters nicht einverstanden sind. Dann sollten Sie im ersten Schritt immer das klärende
Gespräch suchen. Stellt der Mieter sein Verhalten nicht um oder ein, drohen Sie ihm mit einer
Abmahnung. Selbst wenn das nicht genutzt hat, sollten Sie zur Abmahnung greifen. In den
meisten Fällen wird sich der Mieter spätestens dann zusammennehmen. Sollte sich immer noch
nichts ändern, haben Sie mit der Abmahnung eine wichtige Voraussetzung für eine Kündigung
geschaffen.
Wenn Sie einem Mieter wegen seines Verhaltens kündigen wollen, sollten Sie im Zweifelsfalle
vorher abmahnen. Sie müssen damit rechnen, dass bei der gerichtlichen Auseinandersetzung
diese Abmahnung von Ihnen erwartet wird.
Der Gesetzgeber spricht in zwei Fällen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) von der Abmahnung
bei Mietrechtsangelegenheiten. Zum einen verlangt er sie bei einer „Unterlassungsklage wegen
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vertragswidrigen Gebrauch“ (§ 541 BGB). Auf die Unterlassungsklage gehen wir später noch
detailliert ein. Zum anderen muss eine Abmahnung zwingend bei einer „außerordentlichen
fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“ (§ 543 BGB) vorliegen.
Wichtig
Gerät der Mieter in Zahlungsverzug können Sie auch ohne Abmahnung eine außerordentliche
fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen.
Grundsätzlich kann eine Abmahnung auch mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen sollten Sie
jedoch immer eine schriftliche Abmahnung durchführen. Selbst wenn die mündliche
Abmahnung vor Zeugen erfolgte, wird sich der Zeuge vielleicht vor Gericht nicht an wichtige
Details erinnern können oder der Mieter bringt einen eigenen Zeugen ins Spiel, der den
Hergang der Abmahnung ganz anders darstellt.
Wie muss die Abmahnung aussehen?
Obwohl keine gesetzlichen Vorschriften über die Form einer Abmahnung bestehen, sollten Sie
doch die folgenden Hinweise beachten. Sie laufen sonst erhöhte Gefahr, dass die Abmahnung
vom Gericht verworfen wird, was in vielen Fällen zur Folge hat, dass auch eine Kündigung nicht
mehr rechtswirksam ist.
Die Abmahnung muss sich an alle Mieter der Wohnung richten. Das heißt, alle, die den
Mietvertrag unterschrieben haben müssen in der Adresse und möglichst auch in der
Anrede genannt werden.
Beschreiben Sie das abgemahnte Vergehen so genau wie möglich. Eine oberflächliche
Formulierung, nach der Sie den Mieter wegen ruhestörendem Lärm abmahnen wird vor
Gericht keinen Bestand haben. Sie müssen schon angeben, wann es zu dieser
Lärmbelästigung kam (am besten mit Datum und Uhrzeit des Beginns und Länge der
Belästigung). Beispiel: „Sie haben am 18.01.20xx von 20:00 bis 19.01.20xx 03:00 Uhr Ihr
Radio so laut gestellt, dass die Nachbarn in ihrem Schlaf empfindlich gestört wurden und
die Polizei verständigten.“
Sorgen Sie für Unterlagen, die belegen, dass der Mieter die Abmahnung erhalten hat.
Vorzugsweise stellen Sie die Abmahnung selbst zu und lassen sich den Empfang auf
einem Durchschlag oder eine Kopie des Schreibens bestätigen. Oder Sie lassen die
Abmahnung von einem Boten zustellen, der gelesen hat, was er zustellt und Ihnen die
Überbringung bestätigt.
Rechtlich nicht endgültig geklärt ist die Frage, ob Sie schon in der Abmahnung eine Kündigung
androhen müssen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, einen entsprechenden Passus in Ihr
Abmahnschreiben aufzunehmen. Damit sind Sie im Zweifelsfall immer auf der sicheren Seite.
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Bei kleineren „Missetaten“ werden Sie auch mit einer Abmahnung keine Kündigung
durchsetzen können. Hat beispielsweise ein Mieter den Bürgersteig nicht gekehrt, obwohl er an
der Reihe war, wird kein Gericht der Welt dies als Kündigungsgrund ansehen – auch nicht,
wenn Sie abgemahnt haben. Sie sollten dennoch abmahnen – denn die Abmahnungen sind
später auch Beweise für das Fehlverhalten des Mieters, die Sie für rechtliche
Auseinandersetzungen sammeln können. Gleichzeitig können Sie dem Mieter eine Frist setzen,
bis wann die Kehrarbeiten erledigt sein müssen. Widrigenfalls drohen Sie ihm an, eine Firma
hiermit zu beauftragen und ihm die Kosten in Rechnung zu stellen.
Wichtig
Sie müssen den Mieter möglichst rasch nach seinem Fehlverhalten abmahnen. Eine
Lärmbelästigung nach einem halben Jahr abzumahnen wird von den Gerichten sicher nicht
verwertet werden. Haben Sie eine Abmahnung übergeben und verstreicht die darin
angegebene Frist ohne dass der Mieter sein Verhalten ändert oder kommt es zu wiederholtem
Fehlverhalten müssen Sie ebenfalls zeitnah reagieren und die Kündigung einleiten. Im
Gerichtsverfahren will der Richter den zeitlichen Zusammenhang zwischen Verhalten,
Abmahnung und Kündigung erkennen können.
Mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages können Vermieter und Mieter gemeinsam ein
Mietverhältnis auch außerhalb der vereinbarten Kündigungsfristen beenden. Dies kann je nach
Sachlage für beide Seiten von Interesse sein.
Wann ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden kann
Grundsätzlich gilt, dass ein Mietaufhebungsvertrag immer dann geschlossen werden
kann, wenn das Mietverhältnis nicht durch Kündigung einer Mietvertragspartei beendet werden
soll, sondern das Ende des Mietverhältnisses gemeinsam vereinbart werden soll. Durch einen
Mietaufhebungsvertrag können normalerweise alle Arten von Mietverhältnissen aufgehoben
werden. So können durch die gemeinsame Willenserklärung auch Zeitmietverträge vorzeitig
beendet werden.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch in Betracht kommen, wenn sich die Vertragspartner des
zugrunde liegenden Mietvertrages ändern. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich auf
Mieterseite Partner trennen, die gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben haben. Hier sollte
man aber vorsichtig sein. Wird durch den Mietaufhebungsvertrag ein Partner aus dem
Mietvertrag entlassen, haftet er auch nicht mehr für die vom Mieter zu zahlenden Leistungen.
Nicht zwingend, aber besser: Schriftliche Vereinbarung
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Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Man sollte aber in jedem
Fall die Schriftform wählen, wenn ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden soll. Denn
nur so haben Sie bei späteren Streitigkeiten, die im Extremfall auch vor Gericht enden können,
Beweise in der Hand, mit denen Sie die getroffenen Vereinbarungen belegen können.
Eine freiwillige Sache
Grundsätzlich ist der Mietaufhebungsvertrag eine freiwillige Sache. Weder der Vermieter noch
der Mieter kann unter normalen Umständen dazu verpflichtet werden, einem
Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen. Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen ist es möglich,
dass eine der Parteien zur Zustimmung nach Treu und Glauben verpflichtet werden kann. Das
wäre beispielsweise der Fall, wenn das Interesse des Mieters an der Aufhebung des
Mietvertrages das Interesse des Vermieters an einer Weiterführung des Mietverhältnisses
erheblich übersteigt und der Mieter einen für den Vermieter akzeptablen Nachmieter stellen
kann.
Berechtigtes Interesse des Mieters
Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt immer dann vor, wenn ihm ein weiteres Wohnen im
Mietobjekt nicht zugemutet werden kann.
Wichtig
Der Mieter kann seinen Wunsch, den Mietvertrag aufzuheben, nicht damit begründen, dass er
ein anderes Mietobjekt gefunden hat, das preiswerter ist oder seinen Wünschen eher entspricht
als seine jetzige Wohnung.
Gründe für die Unzumutbarkeit, den Mietvertrag weiterzuführen, könnten beispielsweise sein,
wenn
der Mieter aufgrund seines Alters oder seines Gesundheitszustandes in eine
Pflegeeinrichtung ziehen muss.
die Wohnung für die Familie des Mieters zu klein geworden ist.
der Mieter aus beruflichen Gründen umziehen muss.
der Mieter arbeitslos wurde und die Wohnung nicht mehr finanzieren kann.
Solche Situationen können die Unzumutbarkeit begründen, den Mietvertrag fortzusetzen.
Letztlich handelt es sich aber immer um eine Einzelfallentscheidung. So spielt beispielsweise
die Frage eine Rolle, wie lange der Mietvertrag noch bei einer ordentlichen Kündigung laufen
würde. Nach § 573c BGB gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Diese Frist wird von den Gerichten normalerweise als zumutbar angesehen. So dürfte es ein
Mieter sehr schwer haben, wenn er einen Mietaufhebungsvertrag erzwingen will.
Wenn der Vermieter ausnahmsweise einem Mietaufhebungsvertrag zustimmen muss, setzt das
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aber auch voraus, dass der Mieter sich vertragsgerecht verhält. Verweigert der Mieter
beispielsweise Renovierungsmaßnahmen, zu denen er aufgrund einer rechtsgültigen Klausel im
Mietvertrag verpflichtet ist, oder kommt er seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nach, stellt
dies kein vertragsgerechtes Verhalten dar.
Will der Mieter aufheben, muss er Nachmieter finden
Will der Mieter einen Aufhebungsvertrag durchsetzen, muss er einen Nachmieter suchen. Der
Nachmieter muss bereit sein, den geschlossenen Mietvertrag in unveränderter Form
zu übernehmen. Sie als Vermieter sind nicht verpflichtet, Änderungswünschen des Nachmieters
nachzukommen. Werden solche Wünsche an Sie herangetragen, können Sie die
Verhandlungen über den Mietaufhebungsvertrag abbrechen, der Vertrag kommt dann nicht
zustande.
Der Mieter muss grundsätzlich nur einen Nachfolger präsentieren. Sie sind aber nicht
verpflichtet, diesen anzuerkennen. Wenn der potenzielle Nachmieter beispielsweise arbeitslos
ist und die Wohnung für ihn viel zu teuer wäre, können Sie den Nachmieter natürlich ablehnen.
Auch andere - allerdings von Ihnen zu belegende – Gründe, die darauf schließen lassen, dass
der Nachmieter den Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen kann, berechtigen
die Ablehnung.
Hat der Mieter einen vertretbaren Nachmieter gefunden, kann er grundsätzlich verlangen, dass
er ab dem Zeitpunkt zu dem der Ersatzmieter bereit ist, das Mietverhältnis einzugehen, aus
dem Mietverhältnis entlassen wird. Wollen Sie Ihren Mieter ziehen lassen, sind aber aus
objektiven Gründen nicht mit dem Nachmieter einverstanden, können Sie vom Mieter
verlangen, dass er die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zum Ablauf der gesetzlichen
Kündigungsfrist von drei Monaten erfüllt.
Nachmieterklausel im Mietvertrag?
Haben Sie mit dem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen, der eine Nachmieterklausel
enthält, hat der Mieter einen vertraglichen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag. Die Experten
sprechen von einer sogenannten „echten Nachmieterklausel“, wenn die Klausel im Vertrag
bestimmt, dass Sie an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein sollen. Von einer
„unechten Nachmieterklausel“ spricht man hingegen, wenn dem Mieter zwar ein vorzeitiges
Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatzmieters zustehen soll, Sie als Vermieter
aber frei entscheiden können, ob Sie mit dem angebotenen Nachfolger einen Mietvertrag
abschließen wollen oder nicht.
Das gehört in einen Mietaufhebungsvertrag
Der Mietaufhebungsvertrag muss natürlich zunächst das vorgesehene Ende eines
Mietverhältnisses beinhalten. Daneben kann eine Räumungsfrist vereinbart werden, die dem
Mieter das Recht einräumt, die Wohnung erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zu
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räumen.
Sinnvoll ist es, noch einmal auf die Einhaltung von Vereinbarungen des Mietvertrages
hinzuweisen (z. B. Durchführung von Schönheitsreparaturen).
Die Vereinbarung von Ausgleichszahlungen, Abfindungen, Abstandszahlung oder
Aufwandsersatz ist möglich. Hiervon machen viele Vermieter zu Recht regen Gebrauch.
Wichtig
Etwaige Konventionalstrafen dürfen nicht vereinbart werden.
Laden Sie das Muster eines einfachen Mietaufhebungsvertrages herunter.
Wenn ein Mietverhältnis normal endet, sollten Sie mit dem Mieter nach dem Auszug
eine Begehung der Wohnung vornehmen und dabei ein Übergabeprotokoll erstellen. Gehen Sie
mit dem Mieter durch jeden Raum und nehmen Sie etwaige Schäden auf. Am besten
vermerken Sie gleichzeitig, wie diese Schäden beseitigt werden sollen beziehungsweise wer
hierfür verantwortlich ist und die Kosten trägt.
Dieses Protokoll fotokopieren Sie im Beisein des Mieters. Original und Kopie unterschreiben Sie
und der Mieter. Die Kopie behält dann der Mieter.
Wichtig
Mit der Unterschrift wurde der Zustand der Wohnung wie aufgenommen anerkannt. Der Mieter
kann also später nicht mehr behaupten, dass etwaige Schäden erst nach dem Auszug
entstanden seien. Sind allerdings Schäden nicht berücksichtigt worden, können Sie diese im
Nachhinein nicht geltend machen.
Achten Sie aber darauf, dass die Begehung mit dem Mieter oder einer von ihm schriftlich
legitimierten Person durchgeführt wird. Sonst ist das Protokoll nämlich für ihn unverbindlich, da
er daran ja nicht direkt mitgewirkt hat. Sie können den Mieter allerdings nicht zwingen, das
Protokoll zu unterschreiben. Darum sollten Sie bei der Begehung noch einen Zeugen
mitnehmen, der dann das Protokoll unterschreibt. Dann senden Sie eine Kopie des Protokolls
an den Mieter. Dadurch erlangt das Protokoll bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung eine
höhere Beweiskraft.
Ein Protokoll, das sowohl vom Mieter als auch von Ihnen unterschrieben wurde ist fast immer
endgültig. Das heißt, dass später erkannte Mängel nicht mehr geltend gemacht werden können.
Darum sollten Sie sich bei der Begehung der Räume Zeit nehmen. Nehmen Sie alles auf, auch
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wenn es zunächst nicht zu Lasten des Mieters zu gehen scheint. So haben Sie eine Übersicht,
welche Arbeiten noch erledigt werden müssen.
Notieren Sie gleichzeitig zu jedem Mangel, wie dieser beseitigt werden soll und wer hierfür
verantwortlich ist. Bedenken Sie aber bei der Begehung immer, dass vor Gericht das Protokoll
die entscheidende Rolle spielen wird.
Zur Unterstützung haben wir Ihnen eine Mappe zur Wohnungsübergabe mit allen wichtigen
Dokumenten inkl. Übergabeprotokoll zusammengestellt. >>Mappe zur Wohnungsübergabe
Wenn sich Ihr Mieter weigert, mit Ihnen eine Begehung der Wohnung vorzunehmen und ein
Protokoll zu erstellen, können Sie auch alleine durch die Räume gehen und alle Schäden
aufnehmen, die Sie finden. Man spricht dann von einer Sachverhalt-Aufnahme. Diese hat vor
Gericht natürlich nicht die Beweiskraft wie ein Protokoll. Andererseits kann eine
Sachverhalt-Aufnahme durchaus auch Vorteile für Sie haben. Denn im Gegensatz zum
Protokoll ist sie nicht endgültig. Sie können hier also auch im Nachhinein noch Mängel geltend
machen. Die Sachverhalt-Aufnahme kann also beim Auszug des Mieters durchaus vorteilhaft
für Sie sein.
Hinzu kommt, dass ein Mieter bei der Begehung meist auf einen schnellen Abschluss der
Begehung drängt. Das kann sich für Sie negativ auswirken. Bei der Sachverhalt-Aufnahme
können Sie sich so viel Zeit lassen, wie Sie wollen.
Aber wenn Sie alleine sind, könnten Sie ja auch aufschreiben, was Ihnen gerade so einfällt. So
denken zumindest die Gerichte. Deshalb sollten Sie zur Begehung einen Zeugen mitnehmen.
Dieser Zeuge sollte möglichst nicht ein naher Verwandter sein. Denn dann könnten die Gerichte
auf eine Gefälligkeit schließen, was die Beweiskraft Ihrer Sachverhalt-Aufnahme empfindlich
mindern würde. Am besten nehmen Sie einen Handwerker oder Architekten mit, der aber
möglichst nicht mit Ihnen verwandt sein sollte. Diese Zeugen haben auch vor Gericht ein
besonderes Gewicht.
Da Sie ohne den Mieter unterwegs sind, müssen Sie die gefundenen Mängel sehr genau
dokumentieren. Schreiben Sie deshalb nicht nur Stichworte auf. Beschreiben Sie jeden Mangel
bereits vor Ort sehr ausführlich und fotografieren Sie die entdeckten Schäden.
Wichtig
Besichtigen Sie nur übergabefähige Wohnungen. Besichtigen Sie die Wohnung erst, wenn der
Mieter mitteilt, dass er alles herausgeräumt hat. Stellen Sie bei der Begehung fest, dass noch
Mobiliar in der Wohnung steht, brechen Sie die Begehung ab und weisen Sie Ihren Mieter
darauf hin, dass erst noch diese Möbelstücke entfernt werden müssen. Beim Abtransport
könnten neue Schäden entstehen, die sich dann nicht im Protokoll oder in der
Sachverhalt-Aufnahme wiederfinden.
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Das Mietverhältnis
Mittwoch, den 03. März 2010 um 14:11 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 17. Dezember 2015 um 09:22 Uhr
Der Mieter widerspricht der Kündigung
Sie können dem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran
haben (siehe hierzu auch unseren Beitrag unter
https://www.hausblick.de/vermieten-mieter-vertraege/3-leitfaden-vermieten/58-das-mietverhaelt
nis-endet). Aber selbst, wenn solche Gründe vorliegen, kann der Mieter der Kündigung
widersprechen. Hauptsächlich geht das, wenn die vertragsmäßige Beendigung des
Mietverhältnisses für ihn – auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen – nicht zumutbar ist.
Der Gesetzgeber hat den Widerspruch in den §§ 574 bis 574c BGB grundsätzlich geregelt.
Rechtliches
§ 574 BGB: (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die
Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für
den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren
Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem
Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die
Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 574a BGB: (1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so
lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem
Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen
fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung
der Bedingungen fortgesetzt wird.
(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren
Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist
ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des
Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf
unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 574b: (1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf
Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich
Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm
den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses
erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die
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Das Mietverhältnis
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Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der
Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 574c BGB: (1) Ist auf Grund der §§ 574 bis 574b durch Einigung oder Urteil bestimmt
worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen
weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände
gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die
Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.
(2) Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch
Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom
Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Haben sich die
Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche Veränderungen
bleiben außer Betracht.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wie der Mieter widersprechen kann
Der Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich erklären. Wichtig ist, dass Sie den Mieter
hierauf im Kündigungsschreiben ausdrücklich hinweisen. Denn dann muss er spätestens zwei
Monate vor Ende der Kündigungsfrist widersprochen haben. Fehlt der Hinweis im
Kündigungsschreiben, kann er noch während des ersten Termins eines
Räumungsrechtsstreites widersprechen.
Zunächst reicht es aus, wenn der Mieter wegen unzumutbarer Härten der Kündigung
widerspricht. Die Gründe diese Härten muss er erst nach Aufforderung offenlegen. Dann
allerdings muss er zügig antworten und darf die Antwort nicht mutwillig herausziehen. Reagiert
er auf Ihre Aufforderung nicht unverzüglich, kann das Gericht ihm bei einer Räumungsklage die
Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise auferlegen – auch wenn die Klage abgewiesen
wurde.
Der einzige Weg: Die Räumungsklage
Können Sie sich nach dem Widerspruch des Mieters nicht mit ihm einigen, bleibt nur noch der
Weg zum Gericht. Sie müssen Räumungsklage erheben. Im Verfahren entscheidet dann das
Gericht, ob und wie das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dabei hat das Gericht nicht nur die
Härtegründe des Mieters zu berücksichtigen. Es muss auch Ihre Interessen als Vermieter
beachten. Hier werden aber nur die Gründe herangezogen, die Sie auch im
Kündigungsschreiben genannt haben. Weitere Gründe können im Laufe des Verfahrens nicht
nachgeschoben werden, es sei denn, die Gründe sind erst entstanden, nachdem die Kündigung
bereits ausgesprochen wurde.
Damit kann der Mieter argumentieren
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Das Mietverhältnis
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Der Mieter hat in folgenden Fällen gute Aussichten, mit seinem Widerspruch erfolgreich zu sein:
Dem Mieter steht nach der Kündigung kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung und
dieser kann auch nicht auf zumutbare Art und Weise beschafft werden. Als Beweis kann der
Mieter hier aber nicht auf die allgemeine, schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt verweisen.
Er muss schon konkrete, individuelle Beweise vorlegen, dass er sich erfolglos um Wohnraum
bemüht hat. Dabei muss er auch zumutbare Verschlechterungen bezüglich des Wohnraums
und der Mietkosten in Kauf nehmen.
Der Mieter hat zwar eine neue Wohnung, kann diese aber nicht sofort nach Ende der
Kündigungsfrist beziehen. Handelt es sich um einen überschaubaren Zeitraum, den es zu
überbrücken gilt, sollten Sie sich mit dem Mieter einigen, da hier die Gerichte zumeist
feststellen, dass ein Zwischenumzug nicht zugemutet werden kann.
Wenn der Mieter nachweisen kann, dass er aufgrund seines hohen Alters, einer dauerhaften
Erkrankung oder eines dauerhaften Gebrechens oder seiner seelischen Verfassung nicht
umziehen kann, wird das Gericht eine Fortführung des Mietverhältnisses bestimmen. Führen
die Einschränkungen dazu, dass der Mieter Schwierigkeiten bei der Beschaffung des
Ersatzwohnraums hat, wird das Gericht die Fortsetzung zeitlich begrenzen, ansonsten erfolgt
die Entscheidung wohl unbegrenzt.
Ist der Mieter oder eine im Haushalt lebende Person bereits im Stadium einer fortgeschrittenen
Schwangerschaft, wird das Mietverhältnis von den Gerichten bis zu einer Frist nach der
Entbindung verlängert.
Hat der Mieter in die Wohnung investiert und deren Wohnwert mit Ihrer Zustimmung verbessert
(dies kann auch stillschweigend erfolgen), kann die Kündigung für ihn eine besondere Härte
darstellen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter mit der Kündigung nicht rechnen
konnte, er relativ viel in die Wohnung investierte, bei einem Auszug zum großen Teil kein
Ausgleich für seine Investitionen verlangt werden kann und die durchgeführten Maßnahmen
zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgewohnt waren.
Auch eine starke berufliche Anspannung zum Zeitpunkt der Kündigung kann eine Härte
darstellen, durch die der Mieter eine Verlängerung der Mietzeit (über den Kündigungstermin
hinaus) erreichen kann. Auch wenn er sich gerade in wichtigen Abschlussarbeiten
beispielsweise für sein Studium befindet, kann dies als Härtegrund anerkannt werden.
Der Tod eines Menschen ist immer ein trauriger Anlass. Leider können wir dieses
Thema nicht ausklammern, denn verstirbt Ihr Mieter, hat dies natürlich auch Konsequenzen
bezüglich des Mietverhältnisses. Mit dem Dahinscheiden des Mieters endet keineswegs
automatisch der Mietvertrag. Lediglich wenn der Verstorbene alleinstehend war und mit Ihnen
einen Mietvertrag auf Lebenszeit geschlossen hat, können Sie davon ausgehen, dass das
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Das Mietverhältnis
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Mietverhältnis mit seinem Tod beendet ist.
Haben den Mietvertrag mehrere Personen unterschrieben, wird das Mietverhältnis mit den
überlebenden Mietern fortgesetzt. Allerdings haben diese ein Sonderkündigungsrecht. Sie
können den Mietvertrag binnen eines Monats nach Bekanntwerden des Todes des Mitmieters
den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Sie als Vermieter haben in diesem Fall
jedoch kein Sonderkündigungsrecht.
War der Verstorbene alleiniger Mieter aber verheiratet oder lebte in einer eingetragenen
Lebenspartnerschaft kann der Partner das Mietverhältnis, wie mit dem Verstorbenen Mieter
geschlossen, fortsetzen. Wenn der Partner das Mietverhältnis nicht fortsetzt, können dies
zunächst die Kinder und danach weitere Familienangehörige tun, wenn sie mit dem
verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten. Erst wenn von diesen Personengruppen
keine in das Mietverhältnis eintritt, können Personen den Mietvertrag fortführen, die mit dem
Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten.
Die vorgenannten Personengruppen können, falls sie in das Mietverhältnis eingetreten sind,
binnen eines Monats erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Das wird
dann so gewertet, als sein kein Eintritt in das Mietverhältnis erfolgt. Auch Sie als Vermieter
haben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können binnen eines Monats nach Bekanntwerden des
Eintritts mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Im Gegensatz zu den in den Mietvertrag
Eingetretenen müssen Sie die Kündigung jedoch begründen. Dabei kann der Grund auch in der
Person des in den Mietvertrag eintretenden Mieters liegen – es muss sich dabei aber um einen
wichtigen Grund handeln.
Wenn kein Familienangehöriger in das Mietverhältnis eintritt und sonst niemand den Mietvertrag
fortsetzt (z. B. bei einem alleinstehenden Mieter), wird das Mietverhältnis mit dem Erben
fortgesetzt. Dieser hat jedoch das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zu
kündigen. Die Kündigung muss binnen eines Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des
Mieters Kenntnis erlangt hat. Sie als Vermieter können ebenfalls mit einer Frist von drei
Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem Sie davon
erfahren haben, dass der oder die Erben das Mietverhältnis fortgesetzt haben.
Haben Sie noch Forderungen an den Mieter, können Sie diese gegenüber den Erben geltend
machen. Darüber hinaus haften aber auch die Personen, die den Mietvertrag fortsetzen. Sie
können selbst entscheiden, an wen Sie zur Begleichung der noch offen stehenden Forderungen
herantreten.
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KÜNDIGUNG - WSB Bayern

Mietschulden- Befreiungserklärung

Vermieterbescheinigung

Einziehende und ausziehende Personen

ALLGEMEINE GESCHÄFTSBEDINGUNGEN

Selbstauskunft (Mieter)

Mietvertrag für eine Maschine

Wohnungsübergabeprotokoll

Mitfinanzierungsbestätigung

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