November 2015
Wie eng möchten Menschen in Europas
Städten leben?
WOHNRAUMSCHAFFUNG
Foto: Wikimedia Commons
RHEIN-MAIN-GEBIET
Von der Gewerbeimmobilie zum Wohnraum.
Foto: stefan welz - fotolia
BALLUNGSZENTREN
Foto: Dmitry Nikolaev - fotolia
SCHWERPUNKTTHEMA
Frankfurt und Offenbach wollen stärker
zusammenwachsen.
Stadt 4.0: Wo führt die Zukunft hin?
Foto: @1000words - fotolia (bearbeitet)
Wer heute über neuen Wohnraum spricht, muss Quartiere und Städte gleich mitdenken. Denn Einflussgrößen wie Klima- und Umweltschutz, Wirtschafts-, Bevölkerungs- und
Haushaltsentwicklung verändern nicht nur den Wohnungsbau, sondern beeinflussen die Entwicklung ganzer Quartiere. Wie und vor allem wo wollen wir leben, wohnen,
arbeiten?
Von Prof. Dr. Rainer Winkel
Nicht nur die Fachwelt fragt sich, wie
Stadtentwicklung künftig gestaltet
werden kann, auch Politik und Öffentlichkeit. Und das nicht erst seitdem
bezahlbarer Wohnraum in Ballungsräumen knapp wird, Flüchtlingsströme den Bedarf an Unterkünften ad
hoc erhöhen und der Autoverkehr
nicht nur Verkehrsadern, sondern
auch immer mehr Innenstädte lahmlegt. Wirtschaftliche, klimatische und
demografische Trendwechsel sowie
die Folgen der Digitalisierung verändern den Anspruch der Menschen an
private und öffentliche Räume, quantitativ und qualitativ.
Doch wie wollen wir leben? Im
Zentrum der diskutierten Zukunftsszenarien steht das Verhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten und
der Organisation dieser Bereiche im
städtischen Kontext. Denn hier sind
große Veränderungen zu erwarten,
nicht zuletzt als Folge der Digitalisierung. Und schon die heutigen Stadtstrukturen lassen sich als Folgen
technologischer Innovationsschübe
interpretieren. So bildeten Arbeit,
Kost und Logis noch bis zur Indus-
trialisierung eine Einheit. Durch die
Entstehung der Industriearbeit wurde
diese Einheit aufgehoben. Zugleich
wuchsen die Umweltbelastungen.
Das führte dann bereits Ende des
vorletzten Jahrhunderts zu einer
grundlegenden Neustrukturierung
der Städte, deren Räume nun nach
Nutzungsarten aufgeteilt wurden.
Beeinträchtigungen sollten auf diese
Weise eingegrenzt und Wohnviertel
von Emissionen freigehalten werden.
Dieses Konzept gilt noch heute und
ist in der BauNVO manifestiert. Es
schließt gewerbliche Nutzungen in
reinen Wohngebieten weitgehend
und in allgemeinen Wohngebieten in
erheblichem Maße aus.
DER NÄCHSTE INNOVATIONSSCHUB:
ERST BAHN, DANN AUTO, NUN
INTERNET
Die so entstandenen Stadtstrukturen
haben zu einer weitgehenden Entmischung der Nutzungen geführt und
die Distanzen zwischen Arbeits- und
Wohnorten schrittweise wachsen
lassen. Beflügelt wurde der Prozess
der städtischen Ausdehnung mit
großzügigen Grundstückszuschnitten
und steigenden Flächenverbräuchen
zunächst durch die Ausbreitung des
» Fortsetzung auf Seite 2
November 2015 | Seite 2
EDITORIAL
» Fortsetzung von Seite 1
Liebe Leserinnen und Leser,
vor einiger Zeit haben wir uns mit
schrumpfenden Räumen beschäftigt. In
dieser Ausgabe setzen wir unseren Themenschwerpunkt in die Wachstumsregionen und diskutieren, wie der Wohnungsknappheit in den Ballungszentren
begegnet werden kann. Dringend wird
mehr Wohnraum benötigt – der einerseits bezahlbar und andererseits
energieeffizient und möglichst barrierearm sein soll. Und die Gestaltung
muss dem kritischen Blick der inzwischen fast schon obligatorischen
Gestaltungsbeiräte gefallen... Wo und wie werden wir also in den kommenden Jahren leben?
Diese Frage haben wir einer ganzen Reihe renommierter Wissenschaftler und Praktiker gestellt, die für die vorliegende Ausgabe der DepescheAktuell den Blick in die Glaskugel gewagt und skizziert haben, wie
Leben und Wohnen im Jahr 2030 aussehen kann. Herausgekommen ist
dabei eine bunte Sammlung von Beiträgen, für die allesamt gilt, was Mark
Twain schon von mehr als 100 Jahren sagte: „Prognosen sind schwierig,
besonders, wenn sie die Zukunft betreffen.“
Viele Artikel beleuchten zum Teil ganz unterschiedliche Aspekte
der Zukunft des Wohnens, nur einige davon möchte ich herausheben: In
einem inspirierenden Artikel analysiert Rainer Winkel die Veränderung der
Beziehung von Wohnen und Arbeiten im Zeitablauf und beschreibt, wie
technologische Innovationsschübe zu einer Distanzierung von Arbeitsund Wohnstätten geführt haben. Dies, so seine These, werde weiter
zunehmen und erhebliche Folgewirkungen für Stadtentwicklung und
Verkehr entfalten. Elke Pahl-Weber gibt in ihrem Beitrag zu Smart Cities
einen faszinierenden Ausblick in die Welt des technisch Möglichen – da
staunt der Praktiker und wundert sich über ganz alltägliche Probleme,
beispielsweise ein neues Baugebiet mit schnellem Internet zu versorgen...
Tong-Jin Smith zeigt an einem konkreten Beispiel die Umwandlung von
vormals gewerblich genutzten Immobilien in Wohnungen. Ein Modell,
durch das in der „Stadt der kurzen Wege“ neue Wohn- und Lebenskonzepte entstehen. Und einen Artikel – in dem wir uns einmal nicht mit der
von Planern präferierten Außenansicht der Quartiere und Gebäude auseinandersetzen – möchte ich Ihnen besonders ans Herz legen: In einem
amüsanten Streifzug durch die Jahre zeigt unsere Kollegin Inga Precht,
wie sich das Innere von Wohnungen verändert hat und welche Themen
eigentlich den Nutzer von heute bewegen.
Besonders spannend wird die Diskussion aber immer dann, wenn
unsere Autoren gleiche Sachverhalte ganz unterschiedlich bewerten: So
vertritt Rainer Nagel die Meinung, dass besonders viel Potenzial zur Schaffung von Wohnraum in Innenstädten in der (Nach)-Verdichtung liege – ein
Argument, das in nahezu jeder Diskussion angeführt wird. Diese Argumentation ist mir manchmal zu pauschal, und ich fühle mich durch den Beitrag
von Miriam Beul-Ramacher bestätigt, die bei einem Blick in europäische
Nachbarstädte deutlich die Grenzen der Nachverdichtung aufzeigt.
Bei aller Vielfalt der Argumente, die wir in diesem Heft abbilden,
fehlt mir allerdings ein ganz wesentlicher Aspekt: Es ist unstrittig, dass
sich unsere Gesellschaft in den vergangenen Jahren immer pluralistischer
entwickelt und die Koexistenz unterschiedlicher Lebensstile zugenommen
hat. Dies gilt auch – und vielleicht sogar ganz besonders – für die Generation derer, die aus dem Erwerbsleben scheiden und die ganz eigene
Ideen haben, wo und wie sie ihren Lebensabend verbringen werden.
Und auch durch die im Moment erlebte Einwanderung von Menschen
mit unterschiedlichen kulturellen Hintergründen wird sich dieser Pluralismus eher noch verstärken und Einfluss auf unsere Gesellschaft und das
Leben darin nehmen. Dies gilt es zu berücksichtigen: Wenn wir heute
über das Wohnen von morgen nachdenken, dürfen wir uns nicht an der
Gesellschaft von gestern orientieren. Aber vielleicht brauchen wir beim
Blick in die Zukunft auch nur andere Glaskugeln.
Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen und stehe, wie immer, für
die Diskussion zur Verfügung.
Ihr Dr. Marc Weinstock
Schienenverkehrs. Nach der Bahn
kam das Auto. In den fünfziger und
sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts eiferten Stadtplaner in Verbund
mit Verkehrsplanern dem Leitbild der
autogerechten Stadt nach. Nicht nur
neue Siedlungen entstanden, auch
neue Städte.
Der künftige Städtebau wird technologischen Innovationen und deren
Einfluss auf die Arbeitswelt ebenfalls
Rechnung tragen müssen. Nach der
Bahn und dem Auto kommt nun die
IT-Technik. Denn Arbeitsleistungen –
vor allem in Dienstleistungsberufen
– können heute ohne feste Ortsbindung überall erbracht werden. Die tatsächlichen Leistungen von Arbeitnehmern lassen sich über ihre messbaren
Computeraktivitäten sogar weitaus
besser erfassen als über das traditionelle System von Anwesend-Zeiten. Daher ist zu erwarten, dass die
Zahl der „Heimarbeitskräfte“ in den
kommenden Jahren weiter zunimmt.
Selbst Termine und Besprechungen
müssen heute nicht unbedingt im
reellen Leben stattfinden: Visuelle
Konferenzschaltungen lassen sich
mit der entsprechenden Hardware
problemlos einrichten.
NUTZUNGSTRENNUNG AUFHEBEN –
GELTENDES BAURECHT ANPASSEN
Sind weniger Menschen unterwegs,
dürfte sich mittelfristig auch das Verkehrsaufkommen verringern. Spätestens an dieser Stelle könnte die strikte
Nutzungstrennung der BauNVO zu
einem hemmenden Anachronismus
werden, der zu überdenken ist und
modifiziert werden sollte. Die seit
Ende des vorletzten Jahrhunderts
angestrebte Nutzungsentflechtung
in den Städten könnte also hinfällig
werden oder ist zumindest zu revidieren und wesentlich großzügiger
zu gestalten. Das hätte erhebliche
Auswirkungen auf die weitere Entwicklung von Stadtstrukturen.
Diese Veränderungen könnten auch
den Wohnungsmarkt betreffen.
Denn in der Arbeitswelt 4.0 sind
sowohl ein leistungsstarker Kommunikationsanschluss wie auch ein
hoher Schallschutz für Wohnungen
unverzichtbar. Machbar ist beides,
im Neubau durch höhere Anforderungen, im Bestand durch Umbau
und entsprechendes Nachrüsten.
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
Anforderungen an Grundrisse und
Raumfunktionen ändern sich ebenfalls. Aufgrund der wachsenden
Zahl visueller IT-Kontakte könnte
beispielsweise das Erscheinungsbild
des Arbeitsraums in der Wohnung
wichtiger werden, um das zu repräsentieren, was man in der heutigen
Berufswelt unter einer „guten Geschäftsadresse“ versteht.
DEMOGRAFISCHER WANDEL
MODIFIZIERT NACHFRAGE
Beim Wohnflächenverbrauch belegt
die bisherige Erfahrung, dass sich
dieser weit weniger nach der Haushaltsgröße als vielmehr nach den finanziellen Möglichkeiten richtet. Das
zeigt die hohe Flächenausstattung
von gut situierten Ein- und Zweipersonenhaushalten und die niedrige
Flächenausstattung je Person von
Haushalten mit geringeren Einkommen. Wir dürfen demnach auch für
die Zukunft von einem zweigeteilten
Nachfragemarkt ausgehen, wobei
es natürlich auch Interessenten für
mittelgroße Wohnungen geben wird.
Die verbrauchstarken, gut situierten
Haushalte werden eher großzügig geschnittene Wohnungen nachfragen
und weniger große Wohnungen mit
einer Vielzahl kleiner Räume. Das gilt
zumal, da es sich bei diesen Haushalten nach heutigem Erkenntnisstand
eher um Ein- bis Zweipersonenhaushalte handelt. Da die Kosten für Wohnen stark von den lokalen Gegebenheiten abhängen, werden sich große
regionale Unterschiede ergeben.
In Ballungsräumen mit hoher Wohnungsnachfrage könnte die Nachfrage
nach großzügigen Wohnungen aufgrund hoher Preise geringer ausfallen.
Umgekehrt werden sich in strukturschwachen Räumen mit deutlichem
Wohnungsleerstand mehr Menschen
eine höhere Wohnflächenausstattung
leisten können.
Gleichzeitig ist davon auszugehen,
dass die Zahl der Haushalte mit geringeren Einkommen künftig zunehmen wird, allein schon aufgrund der
wachsenden Anzahl von Rentnern.
Viele von ihnen werden selbst mit
Unterstützung der Sozialhilfe lediglich am Rande eines Mindesteinkommens stehen. Da die Zahl der Personen über 65 Jahre in Deutschland in
absehbarer Zeit ein Viertel der Bevölkerung, langfristig sogar ein Drittel,
Fotos: Ralf Gerard, DSK
November 2015 | Seite 3
Es ist abzusehen, dass der Bedarf an kleinen und preiswerten Wohnungen steigen wird.
stellt, wird sich diese Entwicklung
tendenziell weiter verschärfen. Daher ist absehbar, dass der Bedarf an
kleinen und preiswerten Wohnungen
für diesen Personenkreis zunehmen
wird. Unterschätzt wird zusätzlich
der Bedarf an seniorengerechten
Wohnungen. Statt dem heute oft
noch gebräuchlichen Orientierungswert von drei Prozent barrierefreien
Wohnungen im Bestand, wurde zum
Beispiel in einem Wettbewerb des
„Aktionsprogramms regionale Daseinsvorsorge – Modellregion des
Bundesministeriums für Verkehr und
digitale Infrastruktur“ (MORO) ein
Bedarf von 30 Prozent und mehr ermittelt. Diese Größenordnung dürfte
realistisch sein, zumal barrierefreie
Wohnungen mit größeren Türöffnungen auch für jüngere Nutzer keinen
Nachteil darstellen.
Eine völlig neue Dimension in den
Nachfragemarkt bringen die kaum
vorhersehbaren Flüchtlingsströme.
Auch hier geht es um quantitative
und qualitative Anforderungen. Neben dem Mehr an Erstunterkünften
und Wohnungen, die benötigt werden, müssen sich Entwickler auch
auf andere Bedürfnisse bei den Wohnungen selbst einstellen, unter anderem bei den Grundrissen. Für strenggläubige Muslime etwa sollte die
Küche nie neben unreinen Räumen,
also den Sanitärräumen, liegen. Ein
Wunsch, der mit der üblichen rationalen Zuordnung zusammengefasster Ver- und Entsorgungsleitungen in
deutschen Wohnungen im Grunde
nicht vereinbar ist. Bislang gibt es
aber dennoch keine Hinweise, dass
deshalb Wohnungsvermietungen
gescheitert wären. Aufgrund des
Kinderreichtums vieler Migrantenfamilien werden zunächst auch größere Wohnungen mit einer höheren
Anzahl kleiner Zimmer gefragt sein.
Die bisherigen Erfahrungen zeigen
jedoch, dass sich die Nachkommen von Migranten tendenziell der
deutschen Geburtenrate anpassen,
so dass langfristig auch diese Unterschiede an Bedeutung verlieren
dürften.
RESÜMEE
Die Erfahrungen aus der Entwicklungsgeschichte von Städtebau und
Wohnungsbedarf zeigen, dass sich
Wohnbedürfnisse stetig wandeln.
Gesellschaftliche Veränderungen
und der technische Fortschritt waren
und sind dafür entscheidende Motoren. Neu ist vielleicht das Tempo, in
dem die Versorgung mit Wohnraum
für alle Teile der Bevölkerung angegangenen werden muss. So bewegt
sich das jährliche Neubauvolumen
seit längerer Zeit zwischen 250
und 370 Tausend Wohnungen und
Einfamilienhäusern. Das entspricht
einer Größenordnung von ca. 0,63
bis 0,93 Prozent des Bestands. Al-
lein schon dieses Verhältnis zeigt,
dass es sich um langwierige Prozesse handelt. Mehr Dynamik bei
der Wohnraumproduktion könnte
freilich eine Intensivierung von Umnutzungsaktivitäten bringen. Stadtstrukturen werden sich dadurch
aber kaum verändern, Wohnungen
hingegen – je nach Intensität der
Maßnahmen – schon.
WEITERE INFORMATIONEN
Prof. Dr. Rainer Winkel
Vorstandsvorsitzender DISR Deutsches Institut
für Stadt und Raum
Telefon 06127 62 388
[email protected]
November 2015 | Seite 4
In der Dichte der Stadt
In Europas Großstädten leben immer mehr Menschen auf immer weniger Raum. Auch hierzulande werden eifrig Baulücken geschlossen. Doch vielen wird es allmählich zu eng.
Von Miriam Beul-Ramacher
„Die Türme werden jeden Tag höher und stehlen mir das Licht“. Ulla
Wasser ist bestürzt. Seit 50 Jahren
lebt die Pensionärin im Westen von
Paris. Vom Wohnzimmer aus blickt
sie auf die Villa Montmorency, ein
eingezäuntes Reichenquartier. Zur
Straße hin genoss sie bislang einen
unspektakulären Ausblick auf eine
Brachfläche des Gare d’Auteuil. Mit
der Ruhe vor ihrem Küchenfenster
ist es aber seit ein paar Monaten
vorbei. Der Verkehrsbetrieb SNCF
hat das seit Jahrzehnten ungenutzte
Bahngrundstück an Paris Habitat OPH
verkauft. Der städtische Wohnungsbaukonzern errichtet dort rund 350
Wohnungen verteilt auf vier Gebäude.
Die Rohbauten stehen inzwischen.
Dass die frisch gebauten 12-Geschosser ihre Wohnung verdunkeln, beklagt
Frau Wasser schon jetzt. Doch noch
größer ist ihre Sorge, dass sich schon
bald noch mehr Menschen als heute
im 16. Arrondissement aufhalten, einkaufen gehen, parken wollen, Lärm
machen. „Ich erkenne mein Viertel
bald nicht wieder“, sagt die 80jährige
Wahl-Pariserin.
Seit langem ist Paris die am dichtesten besiedelte Großstadt Europas.
Mehr als 21.000 Menschen drängen
sich in der Seine-Stadt im Schnitt auf
einem Quadratkilometer, im 11. Arrondissement sind es sogar mehr als
41.000 Einwohner. Mit seinen rund
10.000 Einwohnern pro Quadratkilometer zählt der 16. Bezirk rein statistisch noch zu den Stadtteilen mit
dem meisten Platz pro Nase. Aber
nur, weil im Westen der Bois de Boulogne liegt, mit 8,4 Hektar Fläche einer der größten Stadtparks der Welt.
Doch auch dem geht es aufgrund der
vielen Bauprojekte an den Kragen. So
sollen Grünflächen sowie die berühmten Gewächshäuser der Erweiterung
des Tennisstadions Roland Garros
weichen. Immer mehr Bewohner im
Viertel sehen die zahlreichen Neubauprojekte für noch mehr Menschen
kritisch. Und formieren Widerstand.
Aktiv im 16. Arrondissement ist unter anderem der Verein „Sauvegarde Auteuil Bois de Boulogne“. „Die
Stadionerweiterung lag aufgrund
von Bürgerprotesten über Monate
auf Eis. Nun kommt das neue Stadion doch. Auch den Kampf gegen die
neuen Wohntürme am Gare d’Auteuil
haben wir nach fast zwei Jahrzehnten Widerstand verloren“, bedauert
Vereinssprecher Christian Chollet.
Die Hauptkritik des pensionierten
Architekten: Es gebe zu viele neue
Bauprojekte im 16. Arrondissement.
„Dadurch wird es für alle zu eng.“
Makler sehen das erwartungsgemäß
anders. „Die Bauvorhaben werden
die Lebensqualität im Stadtbezirk
nicht negativ beeinflussen“, hält Eric
Decailly, geschäftsführender Gesell-
schafter vom Engel & Völkers Shop
in Paris, dagegen. Daher rechnet der
Makler auch weiterhin mit stabilen
Preisen. 9.210 Euro pro Quadratmeter
kostet eine Wohnung in diesem Teil
von Paris im Schnitt. Damit rangiert
das 16. Arrondissement stadtweit im
oberen Drittel.
Was eng ist, oder gar zu dicht, entscheiden außerdem nicht allein Zahlen oder Durchschnittswerte. Auch
in deutschen Großstädten haben einzelne Viertel bei der Einwohnerdichte
die 4.000er-Marke längst übersprungen, so unter anderem Hamburg und
Berlin. „Es gibt eine urbane Dichte
mit sehr vielen Menschen, die nicht
als unangenehm empfunden wird“,
sagt Markus Radermacher, Architekt
und stellvertretender Leiter des Stadtplanungsamtes Frankfurt am Main.
Bautraditionen und kulturelle Prägungen beeinflussen das individuelle
Enge-Gefühl oder das einer Gruppe
ebenfalls. Über mehr als 5.000 Einwohner pro Quadratkilometer werden
zum Beispiel asiatische Großstadtbewohner kaum klagen. So drängen sich
in Peking im Schnitt 20.700 Einwohner auf einem Quadratkilometer, in
Tokio sind es 15.000 Menschen und
in Singapur 7.600. Auch New York
City zählt zu den Metropolen mit
eher hoher Besiedlungsdichte. Rein
rechnerisch muss sich jeder Big-Apple-Einwohner einen Quadratkilometer Stadtraum mit durchschnittlich
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
10.700 anderen Menschen teilen. In
dieser Dichte-Liga spielt unter den
europäischen Metropolen nur Paris.
Schon London und Madrid wirken mit
einer Bevölkerungsdichte rund 5.400
beziehungsweise 5.200 je Quadratmeter vergleichsweise „leer“.
Doch während die britische und die
spanische Landeshauptstadt ihre
größten Wachstumsschübe längst
hinter sich haben, holen andere erst
seit kurzem nach. Neben den deutschen Metropolen vor allem Wien.
Zwar leben in der österreichischen
Hauptstadt derzeit „nur“ 4.315 Personen auf einem Quadratkilometer.
Doch auch hier werden es jährlich
mehr. Nach Angaben der Bundesanstalt Statistik Austria lag das Bevölkerungswachstum in Wien zwischen
1992 und 2012 bei 12,8 Prozent und
damit sogar über dem von München,
wo die Einwohnerzahl im selben Zeitraum um rund neun Prozent zulegte.
Und der Run hält an: 2029 sollen bereits zwei Millionen Menschen rund
um Prater und Stephansdom leben.
„Aktuell wächst die Wiener Bevölkerung um rund 20.000 bis 25.000
Einwohner jährlich. Gleichzeitig werden lediglich 7.000 Wohneinheiten
pro Jahr fertiggestellt. Die Nachfrage
übersteigt das Angebot bei weitem“,
rechnet Marc K. Tiel, Geschäftsführer des Projektentwicklers Soravia
Group, vor. Der Druck, durch Verdichtung der bestehenden Substanz auf
Foto: @eyetronic - fotolia
November 2015 | Seite 5
Rund 15.000 Menschen teilen sich einen Quadratkilometer in Tokio.
an der Isar derzeit auf einem Quadratkilometer, auch hier ist es in einigen
Quartieren schon deutlich gedrängter.
Damit ist die Bayernmetropole ähnlich dicht besiedelt wie Wien - und
für ihre Bewohner in weiten Teilen
ähnlich teuer. Eine Neubauwohnung
kostet laut Immowelt.de im Schnitt
gut 6.450 Euro pro Quadratmeter – im
Luxussegment reicht die Preisskala
über 20.000 Euro pro Quadratmeter
und mehr hinaus. Mietobjekte liegen
bei um die 16 Euro, kleine Wohnungen werden für um die 20 Euro pro
Quadratmeter angeboten.
Eine Entspannung der Lage ist nicht in
Sicht. Denn der Zuzug hält auch hier
an und erhöht den Druck, entweder
Verdichtungsflächen aus dem Hut
zu zaubern – oder aber Grundstücke
an den Rändern der Metropole für
neue Nutzungen zu aktivieren. Dies
geschieht unter anderem durch die
Neunutzung von Brachflächen, vor
allem aufgegebener Militärstandorte
im Norden der Metropole. Aber auch
engeres Bauen, das mehr Menschen
pro Fläche unterbringt und die Rendite
erhöht, wird immer häufiger praktiziert. Und regelmäßig kritisiert. Durch
eine überzogene Nachverdichtung
würden immer mehr Grünflächen und
Bäume aus den Städten verschwinden, die gute Wohnqualität Münchens
bedroht, monieren Bürgervereinigungen. „Überall warnen Umweltverbände mittlerweile vor den Folgen unge-
bremster Innenverdichtung, weil sie
schädlich für das Klima der Städte ist
und damit für die dort lebenden Menschen. In Berlin zum Beispiel gibt es
einen messbaren Temperaturanstieg,
der auch mit Versiegelung und Bebauung einhergeht“, berichtet Tim Holborn von der LEG Entwicklung GmbH.
Ist eine Lösung in Sicht?
Im Falle eines Flächenmangels geht
der Trend in das natürliche Höhenwachstum. Das Geschäft mit dem
Ausbau von Dachgeschossen brummt
– und zwar nicht nur in den deutschen
Großstädten. Auch in sogenannten
B-Cities sind darauf spezialisierte Unternehmen aktiv. Die meisten Städte
zeigen sich für solche Ausbaulösungen sehr aufgeschlossen, weil in dieser Option die schnellste Möglichkeit
besteht, zusätzlichen Wohnraum zu
schaffen. Nicht zuletzt finden solche
ungewöhnlichen und deshalb attraktiven Wohnungen viele Abnehmer.
Auch über Umnutzungen wird häufiger nachgedacht. Vor allem in Städten
mit hohen Büroleerständen. Vorreiter
in Deutschland ist Frankfurt am Main.
Dort haben sich fallende Büro- und
steigende Wohnungsmieten in den
vergangenen zehn Jahren immer
weiter angenähert und nun einen
Gleichstand erreicht. „Von Umwidmungen wollten die Eigentümer leerer Bürokomplexe lange Zeit nichts
wissen. Inzwischen ist der politische
Druck hoch und das Preisgefüge so,
dass sich Umnutzungen auch rechnen“, sagt Markus Radermacher
vom Stadtplanungsamt Frankfurt.
Einige Einzelprojekte gibt es bereits.
Doch mit dem Umbau der Bürostadt
Niederrad sowie des ebenfalls von
Büroleerständen gepeinigten Mertonviertels geht es am Main bereits
an die Umwidmung ganzer Quartiere.
Denn auch die Mainmetropole muss
sich auf weitere Einwohnerzuwächse
einstellen. Im Jahr 2030 werden voraussichtlich 724.000 Menschen in
Frankfurt leben, für diese werden gut
52.000 neue Wohnungen gebraucht.
An den Rändern kann die Stadt nicht
wachsen. Die Ausnutzung vertikaler
Lösungen liegt darum nahe. Und wird
die Einwohnerdichte über kurz oder
lang erhöhen. Doch am Main ist –
zumindest aus internationaler Sicht
– noch viel Luft. Derzeit trifft man in
Frankfurt auf einem Quadratkilometer
„nur“ 2.840 Menschen.
Foto: Steffen Hauser
die steigende Wohnungsnachfrage zu
reagieren, erhöhe sich spürbar. Was
in vielen Fällen aber durchaus sinnvoll
sei, so etwa, wenn es zur Bebauung
von brachliegenden oder untergenutzten innerstädtischen Flächen
kommt. „Die Stadt weiß aber auch,
dass bereits zu dicht bebauten Gebiete nicht weiter verdichtet werden
können. Damit würden bestehende
Strukturprobleme weiter verschärft“,
so Tiel. Mit der Ausgestaltung der
Wohnraumbeschaffung zeigt sich
der Entwickler insgesamt zufrieden.
„Die Verdichtung wird immer auch
genutzt, um die Wohnumgebung zu
verbessern. Man versucht also gleichzeitig, den Verkehr zu beruhigen, Parkraumprobleme zu mildern anstatt zu
verschärfen, Grün- und Freiflächen zu
erhalten oder zu verschönern“, berichtet der Entwickler. Und das zahlen
nicht zuletzt die Immobilienkäufer. Im
Luxussegment werden Wohnungen
für 20.000 Euro pro Quadratmeter
und mehr angeboten. Ausgebaute
Dachgeschosse in den beliebten
Wiener Innenstadtlagen erzielen laut
Tiel Preise von bis zu 25.000 Euro pro
Quadratmeter. Im unteren Segment
werde man aber auch „schon“ für
3.800 Euro pro Quadratmeter fündig.
Schulen, Kindergärten, Neubauviertel:
Viele Städte wissen gar nicht, wo sie
den Raum für so viele neue Gebäude
hernehmen sollen. In Deutschland
platzt vor allem München bald aus
allen Nähten. 4.355 Menschen leben
WEITERE INFORMATIONEN
Miriam Beul-Ramacher
Journalistin (ma)
Telefon 0179 3933 531
www.miriambeul.de
November 2015 | Seite 6
Die Stadt der Zukunft existiert schon
Energiewende, demografischer Wandel, neue Lebens- und Arbeitsmodelle und die stark angestiegene Zuwanderung: Diese aktuellen Herausforderungen werden Auswirkungen
auf das Wohnen haben. Wir werden dichter zusammenrücken müssen und öffentliche Freiräume werden stärker beansprucht. Was wir bis jetzt beim Wohnen erleben, ist eine
immer noch zunehmende Wohnfläche pro Kopf, die vor allem auf die Zunahme von Single-Haushalten zurückzuführen ist. Aber dem gegenüber steht auch der Wunsch nach
neuen gemeinschaftlichen Wohnformen. Das Wohnen verändert sich, so wie sich unsere Gesellschaft verändert. Die Stadträume und Gebäude, in denen das geschehen wird,
sind aber die uns bekannten.
Von Reiner Nagel
Die aktuellen Wohnungsbauprogramme gehen meist von der kaum noch
existierenden klassischen Kleinfamilie
als Zielgruppe aus und greifen auf herkömmliche Grundrissmuster zurück.
Oder sie produzieren fantasielose
Mikroappartements für Studenten
und später Senioren. Erfolg wird an
Realisierungszahlen gemessen. Dabei
ist der gesellschaftliche Nutzen ganz
wesentlich nicht nur von der Quantität, sondern von der Qualität des
Wohnraums, von seiner Lage, seiner
Anbindung und den umgebenden
Freiräumen abhängig. Im Baukulturbericht 2014/15 widmet sich die Bundesstiftung Baukultur dem Wohnen in
gemischten Quartieren und definiert
die Ebene der Nachbarschaft als Voraussetzung für Urbanität und Schlüssel zur lebenswerten Stadt. Dass Lebendigkeit, Durchmischung und kurze
Wege gewünscht sind, hat eine für
den Baukulturbericht durchgeführte
Forsa-Umfrage bestätigt. Demnach
hat, befragt nach den wichtigsten Kriterien für Wohnqualität, mit 96 Prozent
die Erreichbarkeit von Infrastruktur und
Versorgungsangeboten die höchste
Priorität. Eine Lebendigkeit des Viertels durch funktionale Mischung wünschen sich 70 Prozent und 55 Prozent
eine Mischung von Bewohnern unterschiedlicher sozialer Herkunft.
Wohnungsbau ist also nicht nur eine
Herausforderung der Daseinsvorsorge, sondern bietet gleichzeitig
das größte Gestaltungspotenzial für
unsere Lebensräume insgesamt. Es
ist eben nicht egal, welche baulichen
Qualitäten Neubauten haben, wie
sie aussehen und ob sie in einigen
Jahren noch marktfähig sind. Durch
kluge Grundrisse, die offen für sich
ändernde Lebensmodelle und Nutzungswünsche bleiben, eine Gestaltung, die Identifikation mit dem eigenen Wohnort schafft und zugängliche
Erdgeschosse als Schnittstelle zum
öffentlichen Raum entstehen über
den eigentlichen Wohnraum hinaus
gesellschaftliche Mehrwerte.
Doch ausgerechnet im Wohnungsbau, dort wo man hautnah mit Gebau-
tem in Berührung kommt, erleben wir
eine Abwesenheit von Gestaltung –
und von Architekten. Nach Schätzungen des Bundes Deutscher Architekten sind sie bei weniger als 20 Prozent
aller Wohnungsbauten beteiligt. Und
tatsächlich wird integrierte Planung
und gute Gestaltung immer noch,
oder gerade jetzt als Kostentreiber,
Zeitfresser und Luxus verstanden. Bei
großen Wohnungsbauprogrammen
sind deshalb häufig politische Rahmenbedingungen entscheidend und
bei Einfamilienhäusern wird auf die
Kataloge der Fertighausanbieter und
ihre vermeintlich individuellen Zusatzoptionen zurückgegriffen. Genau hier,
in den Einfamilienhausgebieten, entsteht noch immer der meiste Wohnraum. Dabei kann das freistehende
Haus, zumindest das im Neubaugebiet, kein Modell für das Wohnen
der Zukunft sein. Flächenverbrauch,
Fahrtwege und Energiebilanz sprechen eindeutig dagegen. Die Lösung
wird auch weder im vollautomatisierten so genannten Smart Home zu
finden sein, noch im wieder in Mode
gekommenen Wohnhochhaus oder
in hybrid genutzten Großstrukturen
mit erheblichen wohnfremden Unterhaltungskosten. Der Wohnraum
der Zukunft liegt direkt vor uns: Ich
spreche vom „normalen“ städtischen
Wohnhaus mit vier bis fünf Etagen
und den zentrumsnahen Siedlungen
der Nachkriegszeit mit Verdichtungspotenzial. Wie so oft muss also der
Bestand Vorrang haben und dieser
Begriff auch auf die Nachkriegsmoderne ausgedehnt werden, denn diese zwischen 1949 und 1978 errichteten Gebäude, machen den Großteil
unserer gebauten Umwelt aus.
Hier können und müssen wir ansetzen und diese Gebäude gestalterisch,
funktional und energetisch heutigen
Bedürfnissen anpassen, wobei die
Vorteile bestehender Nachbarschaften und Versorgungseinrichtungen
erhalten und genutzt werden können.
Die Stadt der Zukunft wird also kaum
anders aussehen als bisher. Aber wir
müssen einen geringeren individuellen Flächenverbrauch akzeptieren und
uns mit mehr städtebaulicher Dichte
anfreunden, damit nicht wieder archi-
Foto und Portrait: Till Budde für die Bundesstiftung Baukultur
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
November 2015 | Seite 7
Wohnen auf mehr Raum
Entwicklung der Wohnfläche
pro Person
Quelle: INSM 2009, Destatis 2012b
m² pro
Person
45,0
2013
41,9
40
2007
36,7
34,4
1995
1986
28,8
30
1975
1965
14,0
1950
1955
1965
1975
1985
tektonische und soziale Monostrukturen, etwa Großsiedlungen auf der
grünen Wiese, entstehen. Gebraucht
wird nicht eine Lösung, sondern ein
Zusammenspiel unterschiedlicher
Maßnahmen: etwa Aufstockungen,
der intelligente Einsatz industrieller
Vorfertigung, Konversion von Büround Gewerbeflächen, aber auch die
Bebauung von Restflächen an Verkehrswegen beziehungsweise der
1995 2005
2015
teilweise Rückbau der autogerechten Stadt. Dazu gehört auch, dass
unsere öffentlichen Freiräume statt
als Verkehrsräume, als Lebensräume
gestaltet und mit Zusatzfunktionen
und weiterem Grün in der Stadt belegt werden.




Lebendige, gemischte Wohnmilieus
mit einer hohen Dichte sozialer Kontakte begünstigen dann wiederum
Bestandsentwicklung
ist zentral
Struktur des Wohnungsbaus nach Neubau
und Sanierung in Deutschland 2012
Quelle: BMVBS 2012a
Neubauvolumen
26,0%
kann wegen unserer strengen Lärmschutzvorschriften in zentralen Lagen
kaum kostengünstiger Wohnraum
entstehen. Vorrangig entscheidend
ist außerdem der Grundstückspreis,
weshalb Stadtentwicklung unbedingt
eine aktive und aktivierende Bodenpolitik als Steuerungsinstrument einsetzen sollte. Die Vergabe öffentlicher
Grundstücke an Höchstbietende sollte
die Ausnahme sein und stattdessen
von Festpreisverfahren mit Qualitätskriterien abgelöst werden. Dann ist
es möglich Finanzierungswege für
ein Bauen zu finden, dass an Kriterien
der Baukultur und der entstehenden
Mehrwerte für die Stadt gemessen
werden kann.




 
22,3
20
nutzerbezogene oder -getragene
architektonische Fantasie und individuelle, bedarfsgerechte Lösungen.
Wenn das Einfamilienhaus nicht die
einzige vorstellbare Wohnform mit
Identifikationswert bleiben soll, muss
es Möglichkeiten zur Einflussnahme
auf die Gestaltung und des individuellen Grundrisszuschnitts auch im Geschosswohnungsbau geben. Auf diesem Gebiet haben sich in den letzten
Jahren in vielen Städten Baugruppen
und Genossenschaften engagiert, und
durch Eigeninitiative keineswegs nur
die eigenen Wohnvorstellungen realisiert, sondern nicht selten Bestandsentwicklung für ein ganzes Quartier
geleistet, also bleibende Mehrwerte
für Stadt und Gesellschaft geschaffen. Den Mut dieser Gemeinschaften
zu ungewöhnlichen Nutzerkonstellationen, Wohnkonzepten und Grundstücksentwicklungen wünsche ich mir
auch öfters von professionellen und
institutionellen Projektentwicklern und
Bauherren, denn Wohnwünsche unterscheiden sich: Es gibt Menschen, die
lieber auf eine Eisenbahnstrecke oder
eine belebte Straße blicken als in einen
ruhigen, abgeschlossenen Hinterhof.
Und genauso gibt es Interessenten für
tiefe Grundrisse, die etwa als Arbeitsoder Lagerflächen innerhalb der Wohnung dienen können. Voraussetzung
für mehr planerische Spielräume ist
aber, dass sich die Baugesetzgebung
heutigen Erfordernissen anpasst und
einige Normen überprüft werden. So
Lagergebäude
Diese und weitere Handlungsempfehlungen versammelt der
Baukulturbericht 2014/15. Der Bericht kann unter www.bundesstiftung-baukultur.de/baukulturbericht
kostenlos heruntergeladen werden.
WEITERE INFORMATIONEN
Reiner Nagel
Bundesstiftung Baukultur
Telefon 0331 2012 590
[email protected]
Nachkriegsmoderne
Schwerpunkt
Nachkriegsmoderne (1949–1978)
(1949–1978)
Anteil der Gebäude mit Wohnraum nach
Baujahr in Deutschland 2011
Quelle: Destatis 2013a
2009 und später
B uu b
Gb
u
74,0%
1,2%
2001–2008
7,3%
Vor 1919
14,0%
1991– 2000
1919–1948
13,7%


1979 –1990
13,6%
12,2%


1949–1978
38,0%
© Bundesstiftung Baukultur, Design: Heimann und Schwantes
November 2015 | Seite 8
Wohntrends
gestern und heute
Foto: Christian Hillebrand - fotolia
Geblümte Tapeten, wilde Muster und schrille Farben – vielen von uns sind die 70er so in Erinnerung. Eine Revolution der Freiheit
und Freizügigkeit tobte durch deutsche Wohnungen. Was ist heute in unseren Wohnzimmern im Trend?
FLOWER-POWER UND PRIL-BLUMEN
In den 70er Jahren war das dominierende Lebensgefühl ein Bedürfnis
nach Freiheit, insbesondere von veralteten Konventionen. Dies übertrug
sich in alle Lebensbereiche: Auffällige Farben wie Apfelgrün, Gelb und
Orange, geschwungene Formen,
auffällige grafische Muster, hochflorige Teppiche, Kunststoffmöbel und
ausgefallende Tapeten waren der Hit
und in allen Wohnbereichen zu finden.
Im Vergleich zu den verstaubten 50er
Jahren gönnte man sich im Bad mehr
Platz und Ausdruck: Jeder experimentierte mit Farben, Formen, Materialien
und Techniken. Deckenhoch wurden
kleine Wandfliesen in kräftigen Farben und mit Mustern verlegt, oft mit
farblich passenden Sanitärobjekten.
Toilettendeckelbezüge und Teppiche
auf bunten Fliesen sollten das Bad
einzigartig machen und von einem
bloßen Nutz- in einen Wohnraum verwandeln. Die ersten Handbrausen mit
Kunststoffgriff und –brausekopf, Toiletten mit Spülkasten, Doppelwaschtische und Bidets machten aus dem
Aufenthalt im Bad im Vergleich zu
früher ein Erlebnis, das über die bloße Körperreinigung hinausging. Auch
in den Küchen der Nation herrschte
die Farbe als Ausdrucksform der Persönlichkeit. Trotz bunter Fliesen und
Foto: Daniel Karmann - dpa
Von Inga Precht
abwaschbarer Tapeten in wilden Mustern war die Küche aber immer noch
ein Arbeitsbereich – oft als kleiner,
länglicher, abgetrennter Raum geplant
und als Wirkungsbereich den Frauen
vorbehalten.
WOHNEN MIT NEUER STRUKTUR
Der Grundriss eines Wohngebäudes
seit den Siebzigern war meist geprägt
von einem großzügigen Wohnbereich
und kleinen Individualräumen, die sich
darum anordneten. Betrug der Anteil
der Wohnungen mit Bad 1960 noch
zirka 43 Prozent, war er 1978 schon
auf etwa 90 Prozent angestiegen.
Die Wohnaufteilung sollte in den
70er-Jahren schon als funktionsneutraler Grundriss mit flexibler Nutzung
gelten – ganz anders als noch in den
Fünfzigern mit einer rigiden Funktionszuweisung zur Nutzung einzelner
Räume.
Heutzutage sind Küchen viel zu
schön, um sie in einem abgeschlossenen Raum zu verstecken. Zudem
dienen sie zunehmend als Statussymbol und Imagepflege. Selbst in Haushalten in denen nie gekocht wird, findet man häufig eine hochwertige und
umfangreich ausgestattete Küche:
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
Der teure Wagen vor der Tür wurde
vom Thermomix als Statussymbol abgelöst. Heute ist die Küche zum Gemeinschaftsraum geworden und hat
den rein funktionalen Look abgelegt.
Sie dient als Wohn- und Erlebniszentrum in einem offenen Wohnkonzept.
Der Wohn-, Ess- und Kochbereich soll
ineinander übergehen und hell und
großzügig wirken. Über einen durchgängig verlegten Boden wird eine Verbindung geschaffen, die die Grenze
zwischen Wohn- und Kochbereich
verschwimmen lässt. Das Kochen soll
integraler Bestandteil des täglichen
Lebens sein. Immer größer werden-
November 2015 | Seite 9
de Esstische kommen dem Bedürfnis nach einem gemeinschaftlicheren
und sozialer orientierten Leben nach.
Teilweise finden zwölf Leute an einem Tisch Platz, an dem in der Regel
dann doch nur maximal drei Personen
sitzen. Die hochwertige Einbauküche,
die kostspieligen japanischen Messer
und die zusätzlichen Elektrogeräte,
wie die in die Arbeitsplatte eingelassenen Grill- oder Wokplatten oder
der Dampfgarer, unterstreichen das
genussvolle Leben und den Willen,
sich gesund zu ernähren.
Seit den Neunzigern nimmt auch der
Anteil von Badewannen aus Kunststoff stetig zu. Heutzutage sind sie
in jeder erdenklichen Form erhältlich, selbst als freistehende Wanne
im Raum oder umfunktionierbar zur
Ruheliege. Wo in den 70ern deckenhoch kleine bunte Kacheln den Raum
optisch kleiner machten, werden
Wände heute nur noch in Teilbereichen gefliest, oft mit großformatigen
Fliesen und gerne in hellen, neutralen
Tönen oder Natursteinoptik. Muster
oder auffällige Fliesen setzen einzelne Akzente. Holzoberflächen wie
Fotos: Hansgrohe SE / KARLHUBERFOTODESIGN www.studio-khf.de ; slavun - fotolia
Auch das Bad von heute ist immer
mehr Wellness-Oase und Wohlfühlzentrum in einem, man will im wahrsten Sinne aus dem Alltag abtauchen.
Die Übergänge zwischen Wohnbereich und Bad sind dabei fließend.
Waschtische sind häufig als lange Sideboards mit Aufsatzschalen gestaltet
und haben eine spezielle kalkabweisende Beschichtung. Die transparent,
ebenerdig und frei begehbaren Du-
schen sind geradezu Erholungszonen
geworden, deren Multifunktionseinrichtungen mit diversen Brausekopfkombinationen sogar die Nutzung
als Dampfbad oder zur Aroma- und
Lichttherapie ermöglichen. Ohne Türen und als Walk-in-Dusche konzipiert,
haben sie oft nur noch wenig gemein
mit den schrankgroßen Plastikkabinen
mit Schiebetüren von früher.
gekalkte Eiche, Kirsche, Mooreiche
oder Wenge werden bevorzugt, um
einen natürlichen, warmen Kontrast
zu den weißen Keramik- und Acrylflächen von Waschtischen, Wannen und
WCs zu erzielen. Funktionalität, Technik und Komfort gehen heutzutage
auch in Küche und Bad Hand in Hand.
DIE „NEUE GEMÜTLICHKEIT“
Das Bedürfnis nach Erholung im Bad
und Gemeinschaft im Koch-Wohnbereich spiegelt einen heutzutage
dominierenden Wunsch nach Entschleunigung von Berufsstress und
Alltagshektik wider. In Beruf und Familie wird mehr Flexibilität gefordert
und auch häufige, meist berufsbedingte, Wohnungswechsel belasten
das Privatleben. Die Sehnsucht nach
Beständigkeit und Kontinuität spiegelt
sich nun in der Wohnform wieder.
Das Comeback der Gemütlichkeit wird
uns wohl noch eine ganze Weile erhalten bleiben. Damit ist jedoch nicht
eine biedere Behaglichkeit gemeint,
sondern vielmehr der langsame Abschied von Purismus und der Reduktion: das Gemütliche in Verbindung mit
dem Frechen und Frischen. Auffällige
Muster und kräftige, reine Farben wie
etwa Zitrone, Orange, Aquamarin,
Veilchenblau oder ein kräftiges Pink
setzen einzelne Akzente. In Kombination mit großzügigen Weißflächen
und natürlichen Materialien wie Holz
und Stein entsteht ein ausgewogenes
Verhältnis aus Rationalität und individuellem Chic. Runde, sanfte Formen
und kuschelige, riesige Sofalandschaften mit vielen Kissen und Decken
schaffen eine wohnliche Atmosphäre – hochwertig und traditionsbewusst, ohne spießig zu wirken. Auf
der Suche nach der Geborgenheit und
Sicherheit des Traditionellen greifen
die Menschen immer häufiger auf Einrichtungsgegenstände zurück, deren
eingearbeitete Gebrauchsspuren eine
Geschichte zu erzählen scheinen. So
revidiert sich die Stil-Revolution der
wilden Siebziger ein wenig.
SEHNSUCHT NACH ALTEN WERTEN
Ob nun mit neuartigen Recyclingtrends, die aus Alt Neu machen oder
Handwerksbetriebe, die altes Mobiliar
nach Kundenwunsch aufarbeiten: Die
Menschen sehnen sich nach Einrichtungsgegenständen mit Geschichte,
nach Dingen, die aussehen, als ob sie
lange im Familienbesitz wären und
Im Gegensatz zu den Farb- und Formexeperimente der 70er Jahre dominieren heute helle und neutrale Töne
und der Einsatz von Naturmaterialien.
den Bewohnern damit selbst eine
Identität geben könnten.
Diesem Bedürfnis nach einem identitätsstiftenden Zuhause kommen
auch Co-Housing-Projekte nach,
die für gemeinschaftliches Wohnen
oder Arbeiten stehen. In der Wahrnehmung vieler Menschen ist die
Anonymität der Großstadt ein Problem. Von einer Masse Unbekannter
umgeben, fühlen sie sich einsam und
haben das Gefühl im großen Ganzen
keine Bezugspunkte zu haben. Dies
gehört in vielen Städten heutzutage
zur Normalität. Deswegen sind viele
Wohn- und Arbeitsformen entstanden, die auf Gemeinschaft setzen:
mehr Miteinander und weniger Ressourcenverschwendung. Es wird
gemeinsam geplant, finanziert, bewirtschaftet und bewohnt, jedoch in
eigenen Wohneinheiten.
Neuste Zahlen belegen, dass die
Haushalte tendenziell immer kleiner
werden und die Anzahl der Singlehaushalte stetig wächst. Dieser
Trend ist seit den 50er-Jahren klar
erkennbar. Auch die Anzahl der Zweipersonenhaushalte ist kontinuierlich
gestiegen. Während die durchschnittliche Haushaltsgröße 1970 noch bei
2,74 und 2011 bei 2,02 Personen lag,
gehen Studien des Statistischen Bundesamtes davon aus, dass es 2030
nur noch 1,88 Personen je Haushalt
sein werden. Grund dafür ist jedoch
nicht nur der demografische Wandel.
Auch die zunehmende Lebenserwartung, die geringere Geburtenrate, die
Zunahme von separaten Haushaltsführungen in Partnerschaften sowie
die hohe berufliche Flexibilität tragen
zu dem Trend der kleinen Haushalte bei. Bei der Planung zukünftiger
Wohnbereiche werden diese Veränderungen berücksichtigt werden
müssen.
WEITERE INFORMATIONEN
Inga Precht, BIG-IMMOBILIEN GmbH
Sonderwunschmanagement
Telefon 0431 5468 284
[email protected]
November 2015 | Seite 10
Neues zum Thema Stadtentwicklung: Ein Blick in die Kommunen
OBERES RODACHTAL (BAYERN)
Gemeinsam gegen den
demografischen Wandel
LEIPZIG (SACHSEN)
Leipzig startet Klimaschutz mit zwei Modellquartieren
Das Energetische Sanierungsmanagement durch die DSK umfasst
folgende Leistungen:
Foto: electriceye - fotolia
— Energie- und Gebäudechecks für
Hauseigentümer mit Information
über wirtschaftlichen Sanierungsmaßnahmen und entsprechende
Fördermöglichkeiten
— Unterstützung bei Gemeinschaftslösungen zu Energieversorgung
Der Markt Nordhalben, der Markt
Die Klimaschutzanstrengungen der
vernetzte Arbeitsweise mit anderen
(Nahwärmenetze) inklusive Wirt-
Steinwiesen und die Stadt Wallen-
Stadt Leipzig sollen durch das Energe-
Instrumenten der Stadtteilentwicklung
schaftlichkeitsbetrachtung und Be-
fels arbeiten mit Unterstützung der
tische Sanierungsmanagement (ESM)
(bspw. Stadtumbaumanagement, Quar-
ratung zu Betreibermodellen
Städtebauförderung im Rahmen des
auch auf Quartiersebene vorangebracht
tiersrat) ermöglicht es, klimabezogene
interkommunalen Verbundes „Obe-
werden. Das ESM ist deshalb in den bei-
Impulse in die verschiedenen relevanten
— Beratungs- und Informationsangebo-
res Rodachtal“ eng zusammen.
den Projektgebieten Ansprechpartner
o.ä. Themenfelder einfließen zu lassen.
te für Bürger, Vermittlung von Exper-
Um den Herausforderungen des
und Schnittstelle für die Umsetzung von
Dies geschieht beispielsweise bei der
ten für weitergehende Unterstützung
demografischen Wandels in städ-
Klimaschutz- und Klimaanpassungsmaß-
Weiterentwicklung und Anpassung des
(Verbraucherzentrale, Energieplaner)
tebaulicher, sozialer, ökonomischer
nahmen und somit eine Ergänzung zu
öffentlichen Raums, der Verbesserung
und wirtschaftlicher Sicht optimiert
bestehenden Instrumenten der Stadt-
der Anbindung von ÖPNV-Haltestellen
— Informationsangebote in Schulen
entsprechen zu können, wurde unter
teilentwicklung.
durch neue Wegeverbindungen oder
(z.B. im Rahmen von Projektwochen)
Hinzuziehung eines interkommuna-
Die Konzeptionen der beiden
durch das Schaffen alternativer Mo-
len Stadtumbaumanagements ein
Modellquartiere konkretisieren die
bilitätsangebote (Car-Sharing, Mobili-
— Projektbegleitung und Moderation
koordinierter Entwicklungsprozess
gesamtstädtische Energie- und Klima-
tätsstationen). Ziel ist die nachhaltige
von Beteiligungsprozessen bei der
eingeleitet.
schutzstrategie des integrierten Stadt-
CO 2-Reduzierung und die Schaffung
Umsetzung von Maßnahmen
Hierbei hat sich gezeigt, dass
entwicklungskonzepts und sind Be-
lebenswerter Stadtquartiere mit hoher
auch eine spezifische Analyse des
standteil des Maßnahmenkatalogs zum
Resilienz gegenüber klimatischen Verän-
— Stadtteilakteure und engagierte Bür-
Wohnungsmarktes erforderlich ist.
städtischen Energie und Klimaschutzpro-
derungen (z.B. Extremwetterereignisse).
ger werden aktiv einbezogen, um
Zur Stärkung des Stadtumbaupro-
gramm 2014 bis 2020 im Rahmen des
Aufgrund der unterschiedlichen
neue Projektideen zu identifizieren
zesses soll nun für Steinwiesen und
European Energy Award.
Entwicklungsstände und Stadtstruktu-
und voranzubringen. Dazu werden
Wallenfels ein generationenüber-
Zentrale Aufgabe des ESM in
ren der ausgewählten Projektgebiete
themenbezogene Workshops sowohl
greifendes Wohnungsmarktkonzept
den beiden Projektgebieten ist die Vor-
sollen möglichst ausgiebige Erfahrun-
im Quartier als auch übergreifend or-
erarbeitet werden. Ziel des Konzepts
bereitung, Planung und Umsetzung von
gen gesammelt werden, um diese im
ganisiert und die Internetauftritte von
ist eine komprimierte Bedarfsermitt-
Maßnahmen zur Reduzierung der Emis-
Anschluss zu verschneiden und in an-
Stadt und Stadtteilen genutzt.
lung der tatsächlich nachgefragten
sionsbelastung sowie zur Anpassung an
deren Quartieren respektive stadtweit
und marktgängigen Nutzungen im
den Klimawandel. Eine integrierte und
einsetzen zu können.
www.leipziger-westen.de
Kommunalverbund. Auf dieser Basis sollen dann die bisher erfolgten
Aktivitäten des nicht-investiven Leer-
KERPEN (NORDRHEIN-WESTFALEN)
standsmanagements ausgebaut und
in ein Investives überführt werden.
Investorenauswahlverfahren für ein
Wesentlicher Inhalt des Wohnungsmarktkonzepts ist deshalb die
Die Kolpingstadt Kerpen beabsichtigt die Realisierung
Erarbeitung von individuellen Um-
eines Quartiers mit kleinteiligen und barrierefreien
nutzungskonzepten für mehrere
Wohnformen zu ermöglichen – vorrangig für Senioren
bereits leerstehende Immobilien
und Menschen mit Behinderungen.
(Impulsobjekte). Bei der Auswahl
Um auch dem demografischen Wandel Rech-
der Impulsprojekte beziehungswei-
nung zu tragen und auf individuelle Wohnbedürfnisse
se -objekte spielen zum einen die
dieser Zielgruppen eingehen zu können, soll im fünften
Ergebnisse der Bedarfsermittlung,
Bauabschnitt der durch die DSK betreuten Städtebauli-
zum anderen jedoch auch die Poten-
chen Entwicklungsmaßnahme „Kerpen-Sindorf, Vogel-
ziale und Restriktionen der Immobi-
rutherfeld“ auf einer Fläche von etwa 1,3 Hektar eine
lien eine Rolle. Durch die frühzeitige
kleinteilige Bebauung aus Wohneinheiten mit 70 bis 100
Einbindung potentieller Investoren
Quadratmeter Wohnfläche und geringem Gartenanteil
soll die Umsetzung der Impulspro-
sowie einem Gemeinschaftshaus geschaffen werden. In
jekte gesichert werden.
ihrer Funktion als treuhänderischer Entwicklungsträger
der Kolpingstadt Kerpen hat die DSK im Frühsommer
Abbildung: Stadt Kerpen
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
November 2015 | Seite 11
BERLIN
NEUSTRELITZ (MECKLENBURG-VORPOMMERN)
Nachnutzung des Flughafens Tegel
Das Bauherrenmodell Neustrelitz
Voraussichtlich im Jahr 2017 wird
Wohnungen für ca. 10.000 Einwohner
Die Beseitigung des Leerstands in der
verzahnt zwischen den beauftragten
der Flugbetrieb auf dem Gelände
unterschiedlicher Bevölkerungsgrup-
barocken Innenstadt von Neustrelitz,
Architekten, der Stadt Neustrelitz und
des Flughafens Berlin Tegel ein-
pen. Die urbanen Grundfunktionen
insbesondere bei großen, denkmal-
ihrem Sanierungsträger BIG-STÄDTE-
gestellt. Hierdurch ergibt sich die
Wohnen, Arbeiten, Versorgung und
geschützten Gebäuden in zumeist
BAU begleitet.
einmalige Chance, ein 495 ha gro-
Erholung durchmischen sich, der öf-
schlechtem baulichen Zustand, ge-
Insbesondere der Aufbau eines
ßes innenstadtnahes Areal nachzu-
fentliche Raum bietet hohe Aufent-
bot die Entwicklung von alternati-
für die Bauherren attraktiven Finan-
nutzen und städtebaulich zu entwi-
halts- und Nutzungsqualitäten und
ven Investitionsmodellen. Die Stadt
zierungsmodells unter Nutzung der
ckeln. Der Planungsprozess hatte
fördert als Ort der Begegnung die
Neustrelitz hat mit Unterstützung der
Städtebauförderung und anderer Fi-
bisher die Entwicklung des 220
Kommunikation. Die Nahmobilität
BIG-STÄDTEBAU und in Kooperation
nanzierungsmöglichkeiten steht dabei
Hektar großen Forschungs- und In-
wird durch ein kompaktes Verkehrs-
mit engagierten Architekten (A2 An-
im Fokus. Bisher konnten mit diesem
dustrieparks „Urban Tech Republic“
netz und kurze Wege zu Versorgungs-
dersson Architekten) das Bauherren-
beispielgebenden Modell fünf Objekte
im Fokus. Rund um die ehemaligen
und Infrastrukturangeboten gefördert.
modell Neustrelitz entwickelt.
realisiert werden.
Terminalgebäude soll ein Kristallisa-
Im Sinne eines nachhaltigen,
Städtische Immobilien mit ho-
Ein Modell, das beispielge-
tionspunkt für die Entwicklung und
innovativen Städtebaus spielt der
hem Sanierungsbedarf werden dabei
bend für andere Städte, vor allem in
Anwendung urbaner Technologien
sparsame und effiziente Umgang
an modernisierungswillige Bauherren-
Regionen mit nicht so hohem Nach-
von morgen entstehen. Im östlichen
mit vorhandenen Ressourcen wie
gemeinschaften von vier bis zu derzeit
fragedruck, sein kann, um die Innen-
Teilbereich des Flughafenareals ist
Boden und Wasser ebenso eine Rol-
acht Bauherren veräußert und der Pla-
stadtentwicklung anzukurbeln und die
auf circa 48 Hektar die Entwicklung
le wie die Auseinandersetzung mit
nungs- und Realisierungsprozess eng
Selbstnutzerquote zu stärken.
eines kompakten städtischen Wohn-
klimatischen und energetischen As-
quartiers angestrebt.
pekten. Darüber hinaus profiliert sich
Die DSK hat im Juli 2015 ge-
das „Kurt-Schumacher-Quartier“ als
meinsam mit Lahmeyer Berlin den
SmartCity und fördert durch IKT-ba-
Auftrag für das Projektmanagement
sierte Anwendungen die Entwicklung
bekommen. Mit dem „Kurt-Schu-
eines zukunftsweisenden Stadtquar-
macher-Quartier“ wird bis zum Jahr
tiers. Um die Qualitätskriterien eines
2030 ein zukunftsweisendes Stadt-
nachhaltigen Stadtquartiers bereits
quartier entwickelt, das sich durch
im Planungsprozess zu verankern
eine hohe städtebauliche Qualität
und langfristig zu sichern, wird die
und gelungene baulich-räumliche
Zertifizierung des Projekts nach den
sowie sozioökonomische und öko-
Kriterien der Deutschen Gesellschaft
logische Strukturen auszeichnet.
für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB)
Das Stadtquartier bietet etwa 5.000
angestrebt.
„Seniorendorf“
WUSTERMARK (BRANDENBURG)
Planungskonzept für Olympisches Dorf von 1936
Im westlichen Speckgürtel Berlins, in
Um das schützenswerte Denk-
der Gemeinde Wustermark, befindet
malensemble von nationaler Bedeu-
sich das für die Olympischen Spiele
tung für die Nachwelt zu sichern, einer
2015 ein Investorenauswahlverfahren in Form
Ziel des Auswahlverfahrens ist es,
1936 errichtete Olympische Dorf. Als
zukunftsweisenden Nutzung zuzufüh-
eines Einladungswettbewerbes ausgelobt. Mit
Bewerbungen geeigneter Investoren für den
Ort des Zusammenkommens für ca.
ren und es wieder zu einem wesent-
diesem Verfahren soll der demografischen Ent-
Grundstückserwerb, die Bebauung mit hoher
4000 männliche Athleten geplant,
lichen Teil der Siedlungsstruktur des
wicklung folgend ein neuer Ansatz gefunden
städtebaulich-architektonischer Qualität und die
liegt das Ensemble eingebettet in ei-
Ortsteils Elstal werden zu lassen, gilt
werden, den genannten Personenkreis mit
Vermarktung oder Vermietung der Eigentums-
nem Idyll märkischer Landschaft. Auf
es, eine ansprechende Planungskon-
nachfragegerechtem Wohnraum zu versorgen.
oder Mietobjekte zu erhalten. Die Auslobung
der ca. 54 ha großen Anlage wurden
zeption zu entwickeln und mit den
Bekannt und bewährt sind Wohnformen wie
schließt auch genossenschaftliche Modelle
neben den Sportlerunterkünften und
Akteuren vor Ort umzusetzen
„betreutes Wohnen“, „Senioreneinrichtungen“
ausdrücklich ein.
Trainingsgebäuden das unter Denk-
Die Teilnahme am Bundespro-
malschutz stehende Speisehaus so-
gramm „Nationale Projekte des Städ-
wie Hügel und ein See geschaffen.
tebaus“ und die Beauftragung der DSK
und „Mehrgenerationenhäuser“, die vorrangig
Nach Eingang der Bewerbungen Mit-
Angebote im Geschosswohnungsbau darstel-
te August läuft momentan ein mehrstufiger
len. Die Variante, ein ganzes Quartier in Form
Bewertungs- und Auswahlprozess unter Ein-
Nach den Olympischen Spielen
mit der Projektsteuerung sind erste
kleiner barrierefreier Häuser und angepasster
bindung einer Empfehlungskommission beste-
wurde das Gelände militärisch von den
Schritte, die komplexe Gesamtaufga-
Infrastruktur für Senioren und Menschen mit
hend aus politischen Entscheidungsträgern,
Nationalsozialisten sowie der Sowjet-Ar-
be von Konzeption, planungsrechtli-
Behinderungen anzubieten, ist noch immer
Vertretern der Senioren- und Behindertenbei-
mee genutzt. Seit dem Mauerfall verfällt
cher Vorbereitung sowie Projektab-
eine Seltenheit.
räte sowie Bau- und Planungsfachleuten.
die historisch bedeutsame Anlage.
wicklung zielführend umzusetzen.
November 2015 | Seite 12
Auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum
Spätestens seit der UN-Habitat-Konferenz II 1996 hat sich das urbane Leitbild gewandelt. Es geht zunehmend um die Entwicklung
innerstädtischer Quartiere, wo Wohnen, Arbeiten und Freizeit im Einklang existieren. Weg von funktional aufgeteilten Stadtbezirken
mit klar zugewiesenen Funktionen.
Von Tong-Jin Smith
Anfang machten Künstler in den 70er
Jahren in Städten wie New York und
San Francisco, die ehemalige Fabriketagen zu bewohnbaren Ateliers
ausbauten. Der Trend schwappte in
den nächsten Jahrzehnten im Zuge
wirtschaftlicher Verschiebungen vom
produzierenden Gewerbe zu mehr
Dienstleistungen in europäische Städte über. So findet man dann auch hier
eine neue Nutzung für leer stehende
Speicher, Werkstätten und Fabriken.
Man entdeckt ehemalige Industriegebiete und Hafengebäude als begehrte
urbane Wohnstätten. Loft-Living wird
ab Mitte der 90er Jahren zum Ideal
der kreativen Mittelschicht.
Wenn es nach Le Corbusier gegangen wäre, würden wir heute alle in
Ville Radieuse leben. Utopische Städte, in denen die Bereiche Wohnen, Arbeiten und Freizeit im urbanen Raum
strikt voneinander getrennt wären,
wo funktionale Wohnblöcke mit viel
Grün umgeben, aber beziehungslos
zueinander und zum Rest der Stadt
aneinandergereiht wären. Von lebendigen Quartieren keine Spur.
Zwar hat sich der Schweizer Architekt
letztlich nicht durchsetzen können,
aber Stadtplaner in aller Welt haben
über Jahrzehnte seine Prinzipien befolgt. Das Ergebnis sind Städte, die
in Cluster aufgeteilt sind: Innenstädte
zum Arbeiten, Vororte zum Schlafen
und irgendwo dazwischen Parks und
Freizeitangebote, die nicht selten wie
hilflose Brücken wirken – von Einkaufszentren mit Autobahnanbindung
als Höhepunkt der funktionalisierten
Stadt ganz zu schweigen.
Spätestens seit der UN-Habitat-Konferenz II 1996 hat sich nun das urbane
Leitbild wieder gewandelt. Die traditionell kompakte europäische Stadt
der kurzen Wege und der gemischten Nutzung sind das neue alte Ideal
der Stadtplaner. Zunehmend geht es
um die Entwicklung innerstädtischer
Quartiere, wo Wohnen, Arbeiten und
Freizeit im Einklang existieren – nicht
zuletzt auch aus ökologischen Gründen. Moderne Wohn- und Lebenskonzepte sind gefragt.
Foto: Wikimedia Commons
Dabei setzt man nicht nur auf den
Neubau, sondern auch auf die Umwandlung von Nichtwohnbauten. Den
Aber heute geht es längst nicht mehr
nur um schicke, kreative Lösungen.
Der Druck auf die Wohnungsmärkte
in Wachstumsstädten und Ballungszentren ist hoch. Bezahlbarer Wohnraum wird stark nachgefragt, während
gleichzeitig die Mieten in Deutschland
vor allem seit 2010 rapide ansteigen.
Der Wohnungsneubau reicht längst
nicht mehr aus, um den Bedarf zu
decken. Gleichzeitig verändern sich
Städte durch den Disruptor Internet.
E-Commerce verdrängt vielerorts den
stationären Handel, Home-Office ersetzt zunehmend Präsenzzeiten im
Büro. Hinzu kommt eine neue, junge
Generation, für die Geldverdienen
nicht mehr das alleinige Lebensziel ist.
Work-Life-Balance ist das neue BuzzWord. Und so entsteht neben urbaner
Wohnraumknappheit auf der einen
Seite „ein erheblicher struktureller
Leerstand bei Nichtwohngebäuden“,
wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR) in einem
Bericht 2014 festhält. Es standen 2012
in Frankfurt/Main etwa 14 Prozent der
Bürogebäude leer, vor allem in Niederrad. Aber nicht nur Bürohäuser
sind betroffen, auch Krankenhäuser,
Hotels, Anstalten und Verwaltungsgebäude suchen vielerorts nach einer
neuen Nutzung. In Wohnraum umgewandelt, revitalisieren sie nicht nur
ihre Hüllen, sondern bei weitsichtiger
Stadtplanung auch ihre Quartiere.
Eine besondere Herausforderung
stellen in diesem Zusammenhang
Kaufhäuser dar. Das gilt insbesondere
für die Handelsbauten, die nach dem
Zweiten Weltkrieg die Konsumkathedralen der Gründerzeit ersetzten. Diese quadratischen Verkaufsmaschinen,
die sich vom traditionellen Stadtbild
abheben und auf der grünen Wiese
genauso gut funktionieren wie in der
Innenstadt, sind bis in den letzten
Winkel auf die Präsentation von Waren flächenoptimiert und in der Regel
fensterlos. Wie kann man diesen Häusern, die vor allem in B-Lagen in ihrer
Existenz als Einkaufskästen bedroht
sind, neues Leben einhauchen? Nicht
immer ist ein Abriss die sinnvollste
Lösung. Neue Ideen sind also gefragt. Etwas, das Lutz Lakomski und
Arndt Ulrich, ein Investoren-Duo aus
dem Westerwald, haben. Sie kauften 2009 am Anton-Saefkow-Platz
in Berlin-Lichtenberg ein ehemaliges
Kaufhaus, das zuletzt von Kaufhof genutzt worden war und entwickelten
ein gemischtes Nutzungskonzept.
Nach dem Umbau für 15 Millionen
Euro befinden sich seit 2010 im Erdgeschoss des 70er-Jahre-Baus ein
Nahversorgungszentrum und in den
drei Stockwerken darüber auf 5.200
Quadratmetern die „Star Lofts“: 86
Wohnungen mit vier Meter hohen Decken, einem innenliegenden Abstellraum, Lastenaufzug und Loggia. Bei
Bruttowarmmieten von rund 10,50
Euro und einer guten Verkehrsanbindung waren sie sofort vermietet.
„Ich würde ein solches Konzept jederzeit wieder realisieren“, sagt Lutz
Lakomski. „Die Kombination von
Wohnen und Handel funktioniert an
innerstädtischen Standorten sehr
gut, vor allem in Berlin, wo es einen
Mangel an bezahlbarem Wohnraum
gibt.“ So kaufen er und sein Partner
Arndt Ulrich weitere alte Immobilien
in Lichtenberg auf und wandeln sie
um, zuletzt die zum Abriss freigegebene Ex-Reichsbahn-Verwaltung. 440
Apartments mit Pantryküche und einer Größe von 25 bis 35 Quadratmetern füllen nun den alten Plattenbau.
Bei einer Warmmiete ab 299 Euro war
das Haus schnell vermietet, vor allem
an Studenten. Gewerbeimmobilien
Das ehemalige Kaufhaus Breuer in Eschweiler
(NRW) wird heute als Wohnraum genutzt.
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
seien aufgrund ihrer Substanz und
Statik für die Umwandlung in Wohnraum gut geeignet, so Lakomski. Und
bei lichter Raumhöhe habe man einfach mehr Möglichkeiten.
Auch andere Investoren sehen in alten Kaufhäusern neue Wohnungen.
So wie Familie Breuer, die ihr Kaufhaus in Eschweiler bei Köln mangels
Rentabilität umbaute. Seit 2006 gibt
es im Erdgeschoss Einzelhandelsflächen, darüber eine Büroetage und im
zweiten und dritten Stock acht barrierefreie Wohnungen mit einer Gemeinschaftsterrasse auf dem Dach.
In Delmenhorst ist ein ehemaliges
Kaufhaus zum Mehrgenerationenhaus, inklusive einer Gästewohnung,
umgewandelt worden. Im ehemaligen
Kaufhaus Hotex in Bitterfeld sind 23
Ein- bis Zweiraumwohnungen für Ältere entstanden. Auch in Andernach
bei Koblenz leben heute Senioren, wo
einst Waren aller Art verkauft wurden. Und in Wuppertal-Cronenberg
entstehen im alten Kaufhaus Buß
drei Wohnungen mit 50 und rund 100
Quadratmetern Wohnfläche, neben
Büros oder Praxen.
Aber nicht jedes alte Kaufhaus eignet
sich aufgrund seiner Lage als künftiges Wohnhaus. Hoch frequentierte
Straßen und Plätze sind laut. Dafür
gibt es andere Konzepte der Nachnutzung. So beherbergt in Neuss das
ehemalige Kaufhaus Merkur heute
das Rheinische Landestheater und
das Kreishaus, während in Hamburg
ein Kaufhaus zum Geschäftshaus
mit Kita umgenutzt worden ist. Man
muss nur gute Ideen haben.
WEITERE INFORMATIONEN
Dr. Tong-Jin Smith
Journalistin/Redakteurin
Telefon 030 44 017 160
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November 2015 | Seite 13
Wettbewerb „Zukunftsstadt“ –
Empfehlungen für die Zukunft unserer Städte
Im Rahmen des Wissenschaftsjahres 2015 hat das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) den Wettbewerb „Zukunftsstadt“ ausgerufen. Ziel ist es, für bis zu 50 Gemeinden und Landkreise ganzheitliche und nachhaltige Visionen zu entwickeln – und
dies mit Hilfe von Städten, Kommunen, Wissenschaft, Verwaltung und vor allem mit den Bürgerinnen und Bürgern.
Insbesondere Groß- und Universitätsstädte stehen vor dem Problem,
bezahlbare Wohnungen schaffen zu
müssen. Im Kontrast dazu weisen
strukturschwache ländliche Regionen
und Altindustriestandorte einen Leerstand in der Größenordnung von circa
1,7 Millionen Wohnungseinheiten auf.
Allein in Sachsen-Anhalt wurden in
den vergangenen 23 Jahren 200.000
Wohnungen abgerissen. Städte und
Gemeinden sind daher höchst unterschiedlichen Herausforderungen
ausgesetzt. Immer mehr Kommunen
stoßen im Laufe dieses Jahres bei der
erforderlichen Unterbringung für die
erwarteten über 800.000 Flüchtlinge
an ihre Grenzen.
Foto: Christian Buck
Angesichts der verschiedenen gesellschaftlichen Herausforderungen
bedarf es zukünftig neuer Lösungen, bei der die Forschung einen
wertvollen Beitrag zur nachhaltigen
Entwicklung der Städte leisten kann.
Über 100 Experten aus Wissenschaft,
Kommunen, Wirtschaft, Gesellschaft
und Politik haben auf der Plattform
„Zukunftsstadt“ am 19. Februar 2015
ihre Empfehlungen in sieben Innovationsfeldern vorgestellt.
sche Städte- und Gemeindebund fordert, dass der Bund die von ihm derzeit bereitgestellten Kompensationsmittel von 518,2 Millionen Euro pro
Jahr auf mindestens zwei Milliarden
Euro aufstockt und die Länder diese
Summe in gleicher Höhe für die soziale Wohnraumförderung kofinanzieren.
Neben der in Metropolregionen ohnehin angespannten Lage auf dem
Wohnungsmarkt kommen daher noch
Anforderungen in den Bereichen Gesundheitsschutz, Sicherheit, Bildung
und Integration dazu. Dies darf jedoch
nicht dazu führen, dass die „positive
Zuwanderungskultur“ in den Kommunen beeinträchtigt wird. Die Europäische Union sowie Bund und Länder
sind daher gefordert, die Städte und
Gemeinden nicht alleine zu lassen,
sondern durch gezielte Programme
auch finanziell zu unterstützen.
Angesichts der demografischen
Entwicklung muss gezielt gebaut
werden, nicht nur um zukünftige
Leerstände zu vermeiden, sondern
auch um in den Innenstädten bereits
vorhandene Angebote an Einkaufs-,
Freizeit- und Gesundheitseinrichtungen zu nutzen: ganz gemäß dem
Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“.
Aktuell nicht als Wohnungen genutzte
Bestandsbauten wie etwa Konversionsliegenschaften könnten – neben
einer alters- und barrieregerechten
Umbauung – auch gerade von jungen
Familien mit Kindern genutzt werden.
In Anbetracht der wachsenden Zahl
älterer Menschen und der Nachfrage nach Barrierefreiheit sollten alternative Wohnformen ohnehin mehr
Berücksichtigung erfahren. Gezielte
Programme und Förderungen des
Bundes sowie die Förderung von
Mehrgenerationenhäusern können zukünftig das Wohnen in den „eigenen
vier Wänden“ länger ermöglichen.
In Regionen mit Wohnungsknappheit
bedarf es eines gezielten Wohnungsbaus. In den letzten Jahren ist der soziale Wohnungsbau auf nur noch 1,4
Millionen (Sozial)wohnungen zurückgegangen und entspricht bei weitem
nicht dem aktuellen Bedarf. Der Deut-
Preiswerten Wohnraum für breite
Kreise der Bevölkerung zu schaffen
– dieses Ziel haben sich kommunale Wohnungsunternehmen in ihren
Satzungen vorgegeben. Im Zuge
dieser sozialgerechten Wohnungspolitik koppeln immer mehr Städte
ihre Baulandausweisung gegenüber
Privatinvestoren an die Forderung,
dass diese mindestens 30 Prozent
ihrer Wohnungen an sozialschwache
Personen und über eine öffentliche
Förderung bauen müssen. Auch kommunale „Einheimischenmodelle“,
über die sozialschwache und ortsansässige Bürger Baugrundstücke beim
Verkauf durch die Stadt preisgünstiger erhalten, dienen der Schaffung
bezahlbarer Wohnungen.
Die Kommunen wollen sozial stabile
Bewohnerstrukturen schaffen. Um
dies zu erreichen, muss auch das
Land aktiviert werden, Wohnungen
zu bauen: Konflikte mit dem Umwelt-,
Arten- und Naturschutz, sowie das
Ziel, die Flächeninanspruchnahme zu
reduzieren, sind oft ebenso Hemmnisse für eine Bebauung wie die
rechtlichen Rahmenbedingungen bei
Energiestandards. In Anbetracht der
durch die Zuwanderung gestiegenen
Bedarfe braucht es in Zukunft mehr
Anreize und weniger Hemmnisse.
WEITERE INFORMATIONEN
Norbert Porz, Beigeordneter
Deutscher Städte- und Gemeindebund
Telefon 0228 9596 220
[email protected]
INTERKOMMUNALE ALLIANZ
„THÜRINGER BECKEN“ STÄRKT REGION
Ein Beispiel für eine erfolgreiche
Teilnahme am Bundesprogramm
Zukunftsstadt ist die interkommunale Allianz „Thüringer Becken“. Sie
erhält Fördermittel für die Erstellung
einer gemeinsamen interkommunalen Leitvision.
Metropolen entwickeln sich wieder
zu gefragten Wohn-, Arbeits- und
Lebenszentren. Doch auch kleine
und mittelgroße Städte stehen vor
der Herausforderung, sich attraktiv
aufzustellen. In Mittelthüringen haben sich daher die vier Gemeinden
Buttstädt, Kindelbrück, Sömmerda
und Straußfurt zu der Allianz „Thürin-
ger Becken“ zusammengefunden,
um bestehende Strukturen nachhaltig und lebenswert gemeinsam und
zukunftsorientiert auszurichten und
eine „interkommunale Leitvision
2030+“ zu entwickeln. Die Erarbeitung gemeinsamer Ideen erfolgte
dabei von Anfang an in enger Zusammenarbeit mit der Bevölkerung.
Um die Leitvision zu entwickeln, laufen in den vier Kommunen parallele
Beteiligungsprozesse in Form von
Dialogbausteinen wie Konferenzen,
Foren, Stakeholdergesprächen und
einer Online-Plattform ab.
November 2015 | Seite 14
Wohnen und Leben 2030 –
Smart City als Perspektive?
Smart City ist ein Begriff, der in Rankings auftaucht und immer wieder mit der digitalen Zukunft verbunden wird. Smart City ist das
Thema eines großen Aufrufs zur Bewerbung für Städte durch die EU (SCC1), die zweite Runde ist aktuell entschieden. Ist Smart
City auch ein Thema für die Entwicklung der Städte zum Wohnen und Leben bis 2030?
Von Elke Pahl-Weber
Das Verhältnis von Innen- zu Außenentwicklung steht nicht im Fokus
von Smart City, jedoch machen die
Anforderungen der EU zur Beteiligung
an der Ausschreibung deutlich, dass
bei der Entwicklung von Zukunftsstädten Energie, Mobilität und Digitalisierung in Stadträumen zunehmend
vernetzt werden sollen. Das knüpft
an die großen Herausforderungen an,
mit denen sich die zahlreichen und
stets uneinheitlichen Definitionen von
Smart City auseinandersetzen.
wie der Endlichkeit der Ressourcen,
kann die derzeit im Rückstand befindliche Erneuerung der Infrastruktur als
Chance gesehen werden, neue Konzepte nicht nur zu denken, sondern
auch umzusetzen. Smart City wird
derzeit weltweit zum Thema, wobei
dieses in Europa und besonders in
Deutschland vor allem auf die Entwicklung der bestehenden Städte
bezogen wird. Die Herausforderungen sind heute durchaus vergleichbar
mit der Neuentwicklung der Städte
bei der Einführung der ersten tech-
nischen Großinfrastrukturen im Zuge
der ersten industriellen Revolution.
Damals ging es um die Stadterweiterung und das schnelle Bevölkerungswachstum in den Städten. Im
Unterschied dazu ist die Zukunftsaufgabe der Stadtentwicklung heute die
Transformation bestehender Städte.
In der Nutzung vollkommen zu überformende Gebiete werden baulich
und infrastrukturell umgewandelt und
auch funktional ergänzt und erneuert
werden müssen.
WAS IST SMART CITY?
Smart City ist ein offener Begriff, der
von verschiedenen Akteuren aus Politik und Stadtentwicklung sowie aus
Forschung, Industrie und Wirtschaft
vielfältig benutzt wird, ohne dass es
bislang zu einer einheitlichen Definition gekommen ist. An der TU Berlin
versteht die Smart City Plattform
darunter die Beziehung technischer
Systeme, urbaner Räume und Menschen bei der Bewältigung der großen
Aufgaben der nächsten Jahrzehnte.
Dabei zeichnen sich insbesondere innovative Infrastrukturen durch digitale
Steuerungssysteme mit dazugehörender Echtzeitdatenverarbeitung aus.
Die Praxis zeigt, dass sich die über
viele Jahre bewährten Ansätze integrierter Stadtentwicklung mit denen
von Smart City gut verbinden lassen.
Als neue Elemente kommen hierbei
digitale Informations- und Kommunikationsinstrumente hinzu. Es zeigt
sich jedoch auch, dass die Implementierung innovativer Technologien nicht gelingt, wenn dabei die Nutzerperspektive ausgeblendet wird.
Beteiligung ist zwar ein konstitutiver
Bestandteil der Stadtentwicklung,
traditionelle Verfahren allein werden
in Zukunft jedoch nicht ausreichen.
Mit den großen Herausforderungen
des Klimawandels, der demografischen und sozialen Entwicklung so-
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
Die bestehende Stadt ist eine komplexe Verknüpfung von physischen
und humanen Elementen, in welcher
der städtische Raum durch Gebäude, Straßen, Plätze, Parks und vieles
mehr und vor allem durch die darin
agierenden Menschen gebildet wird.
Dies ist ein radikaler Unterschied zur
Stadterweiterung in der Mitte des 19.
Jahrhunderts. Die Bewohner einer
Stadt sind daher bei der Realisierung
innovativer Konzepte der Stadtentwicklung nicht nur zu fragen, sondern
vielmehr als Partner einzubeziehen.
November 2015 | Seite 15
UNSERE HERAUSFORDERUNGEN
Eine der großen Herausforderungen
besteht in der Erneuerung der Infrastruktur. Der Zusammenhang von
technischen Großinfrastrukturen und
räumlicher Stadtentwicklung ist eines
der offenen Forschungsfelder der
Stadtentwicklung. Die Organisation
für wirtschaftliche Zusammenarbeit
und Entwicklung (OECD) hat in ihrem
Report über Infrastruktur 2030 in den
Jahren 2006/2007 für die ihr angehörenden Länder einen Investitionsbedarf von etwa 50 Billionen US Dollar
geschätzt. Für Deutschland hat das
Deutsche Institut für Urbanistik (difu)
ebenfalls den erforderlichen Bedarf
ermittelt. Die große Anforderung an
Infrastrukturinvestitionen macht deutlich, dass sich die über hundert Jahre
alten Systeme zwar laufend erneuert
haben, die technische Entwicklung
und vor allem die Möglichkeiten digitaler Steuerung heute aber so weit
entwickelt sind, dass über neue Systeme zu entscheiden wäre.
in der Stadt wird es geben? Welche
Möglichkeiten der Sicherung betrieblicher und persönlicher Daten bestehen, bei einer auf Datensammlung und
-auswertung beruhenden Steuerung?
Gibt es kritische Bereiche, in denen es
absolut innovativerer Lösungen bedarf
oder die sogar eher mechanisch und
konservativ gesteuert werden müssen, um ihre Funktionsfähigkeit auch
bei Störungen im Informations- und
Kommunikationssystem zu sichern?
Das neue Jahrhundert der Stadtentwicklung wird auch beschrieben als
das Jahrhundert der neuen Industrie.
Wie wird sich die neue Produktion von
Gütern und Wissen darstellen? Welche Ausprägungen im Betrieb und
welche Anforderungen an Standorte
Foto: jesussanz - fotolia
Smart City ist vor diesem Hintergrund als kooperative Stadtentwicklung zu verstehen. Ob Wohnungen,
Arbeitsplätze oder Freiräume – mit
ihrer Expertise in der Nutzung bewohnter Räume, sind Bewohnerinnen
und Bewohner bei deren Gestaltung
Akteure, ohne die das städtische Zukunftskonzept nicht gelingen kann, es
aber vielleicht auch nicht muss. Die
Antworten auf die großen Herausforderungen müssen aber gefunden
werden.
Die Geschichte der Stadtentwicklung und Stadtplanung zeigt, dass
die hochkomplexen Systeme von
Städten und Regionen immer wieder Brüchen und Visionen einer Stadt
der Zukunft gegenübergestellt waren. Dies ist keine neue Herausforderung. Jedoch rückt die Notwendigkeit
urbaner Koproduktion deutlicher in
den Vordergrund. Nur im Zusammenwirken von Regierung, Unternehmen
und Wissenschaft können die Herausforderungen bewältigt werden.
Dieser in der Universität Stanford
entwickelte Ansatz prägt die Handlungsmöglichkeiten von Smart City.
Er charakterisiert auch den Dialog zu
Smart Cities, den DIHK und TU Berlin
in Form einer Plattform eingerichtet
haben. Der Austausch muss zu Ergebnissen führen und dient dazu, sich
über Ziele und Rollen zu verständigen, welche die einzelnen Akteure
dabei spielen. Angesichts des sehr
großen notwendigen Investitionsumfangs und der Unwägbarkeiten
beim Einsatz neuer Technologien, gilt
es Risiken abzuschätzen, Lösungsvarianten zu entwickeln und in der
Entscheidungsfindung sicherer zu
werden. Dafür schafft der Dialog die
Grundlage. Er kann daher auch als
ein urbanes Labor verstanden werden, das Raum für Verständigung
bietet. Die TU Berlin baut derzeit ein
UrbanLab auf, in dem die Abschätzung von Risiken und die Erprobung
neuer urbaner Technologien auf breiterer Basis möglich sein soll. Dabei
kann künftig noch stärker die Rolle
der Unternehmen im Transformationsprozess adressiert werden.
Wenn es um Wohnen und Leben in
2030 geht, wird das UrbanLab auch
ein Ort sein, an dem die fachlichen
Anforderungen und nutzer- und nutzerinnenbezogenen Bedarfe miteinander in Beziehung gesetzt werden
können. Vollkommen neue Methoden der Zusammenarbeit erlauben
die Entwicklung kreativer Ideen und
deren Umsetzung. An der TU Berlin
wurde dies in Studienprojekten an
zwei Beispielen, der Gestaltung eines
Bahnhofs und der Wohn- und Quartiersgestaltung für eine älter werdende Gesellschaft, erprobt.
Es wurden die hier entwickelten Methoden des Urban Design Thinking
angewandt, die weit über die üblichen
Formate der Beteiligung hinausgehen: Die Smart City schafft Qualität
für Wohnen und Leben 2030 durch
urbane Koproduktion.
WEITERE INFORMATIONEN
Elke Pahl-Weber
Technische Universität Berlin
Institut für Stadt- und Regionalplanung
Telefon: 030 31428 131
[email protected]
November 2015 | Seite 16
Frankfurt und Offenbach
rücken enger zusammen
Im Mai 2015 widmete sich ein 14-köpfiges, international besetztes Expertengremium des Urban Land Instituts (ULI) der Frage, wie Frankfurt am Main seinen Flächenmangel
und die Nachbarstadt Offenbach jeweils ihre Strukturschwäche beheben können. Ergebnis: Nur im Team werden die Mainschwestern wachsen und als international gefragte
Metropolregion bestehen können. Gemeinsame Flächen- und Immobilienentwicklungen sollen diesen Prozess unterstützen. Doch auf welcher Grundlage?
Von Miriam Beul-Ramacher
„Gummibärchen zieht nach Grafschaft“ -„Haribo kehrt Bonn den
Rücken“ – so titelten Bonner Lokalzeitungen im vergangenen Sommer.
Überraschend kam der Schritt des
berühmten Süßwarenherstellers
zwar nicht. Trotzdem ist der Wegzug
ins benachbarte Rheinland-Pfalz für
die frühere Bundeshauptstadt eine
bittere Pille. Mehr als 100 Jahre
lang wurden die goldenen Bärchen
in Bonn produziert. Doch Platz zum
Wachsen fand das Unternehmen an
seinem Sitz im Stadtteil Kessenich
nicht. Es mangelt an Grundstücken.
„Wir stoßen oft an die Grenze unserer
Flächenkapazitäten. Auch unbebaute
Flächen werden allmählich knapp.
Unsere Strategie lautet dementsprechend Wachstum durch Verdichtung“,
sagt die Bonner Wirtschaftsförderin
Victoria Appelbe. Für kleinere Unternehmen sicher das richtige Rezept.
Aus Sicht des süßen Weltkonzerns
mit Raumbedarf für mehr als 300
neue Mitarbeiter am Ende aber ungenügend.
Wie Bonn gehört auch Frankfurt am
Main zu den Wachstumsregionen
in Deutschland. Und hat ähnliche
Sorgen: Dringend benötigter Raum
für Wohn- und Gewerbeflächen ist
Mangelware. So setzen Stadtplaner
und Investoren auch am Main auf Verdichtung und Umnutzung, vor allem
mit dem Ziel, neuen Wohnraum zu
schaffen. Denn die Bankenmetropole wächst. Und sie will sich auch auf
internationaler Bühne verstärkt als
attraktiver Wirtschafts- und Lebensraum positionieren.
WACHSEN JA, ABER WIE?
Bei Politik, Stadtplanung und Verwaltung kommt verstärkt die Frage auf,
ob eine verstärkte Innenentwicklung
der einzige Weg sein kann, um alle
diese Zukunftsaufgaben zu erfüllen.
Denn anders als das eingekesselte
Bonn könnte sich Frankfurt theore-
tisch auch in der Fläche ausdehnen.
Areale mit Entwicklungspotenzial
liegen vom Frankfurter Stadtzentrum kaum zehn Kilometer entfernt.
Doch einen Haken gibt es dabei:
Diese Flächen liegen in Offenbach,
der kleinen, armen Mainnachbarin,
mit der man aus Tradition nichts zu
tun haben will. Im Internet wimmelt
es von Stadtwitzen über die beiden
ungleichen Schwestern. Keine lässt
an der anderen ein gutes Haar. Doch
das soll sich ändern. „Wir möchten,
dass Frankfurt und Offenbach in den
nächsten Jahren stärker zusammenwachsen und als Einheit agieren. Mit
der Kleinstaaterei kommen wir in
Anbetracht der vielen Zukunftsaufgaben nicht weiter“, sagt Frankfurts
Bürgermeister Olaf Cunitz (Grüne).
Offenbachs Oberbürgermeister Horst
Schneider begrüßt eine engere Partnerschaft ebenfalls. „Wir brauchen
eine gemeinsame Stadtentwicklungsvision“, sagt der SPD-Politiker.
FRANKFURT OHNE KREATIVSZENE –
OFFENBACH OHNE MIETER
Die Ausgangsbasis könnte freilich unterschiedlicher nicht sein, wie der im
September publizierte ULI Advisory
Services Panel Report festhält. Frankfurt ist sowohl flächenmäßig als auch
bevölkerungsmäßig deutlich größer
als Offenbach, wohlhabender und
infrastrukturell besser angebunden.
Offenbach dagegen hat eine jüngere
Bevölkerung und besitzt eine größere
kulturelle Vielfalt. Geringere Beschäftigungsmöglichkeiten sowie eine
höhere Arbeitslosigkeit gehören zu
Schwächen des Standorts. Kaufkraft
und Steuereinnahmen fallen daher
auch geringer aus als in der benachbarten Bankenstadt. Zwar profitieren
beide Städte von der Nähe zum Flughafen. Aufgrund des Fluglärms sind
neue Bauprojekte in weiten Teilen
beider Städte aber nur eingeschränkt
möglich, heißt es in dem Report weiter. Doch während Frankfurt längst an
seine Wachstumsgrenzen stößt, bietet Offenbach nach Auffassung des
ULI-Expertenpanels noch Ressour-
Nur wie kann man sich annähern?
Wie lassen sich Aufgaben und Funktionen anders verteilen? Wie baut man
Ressentiments ab? Welche neuen
Stärken könnten entwickelt werden,
wenn beide Stadträume als Einheit
vermarktet würden? Wie vernetzt
man Frankfurt und Offenbach rasch
und nachhaltig miteinander? Diesen
Fragen hat sich ein internationales
Expertenpanel des Urban Land Institutes (ULI) gewidmet und ist dabei zu erstaunlichen Ergebnissen
gekommen: „Wer über die Grenzen
in den Köpfen hinwegsieht, erkennt
rasch: Die eine hat, was der anderen
fehlt. Frankfurt und Offenbach sind
wie zwei Puzzleteile und ergänzen
sich wie Yin und Yang“, sagt Jürgen
Fenk, Mitglied des Vorstandes des
Landesbank Hessen Thüringen, ULI
Germany Chair und einer von 14 ehrenamtlichen Stadtentwicklungsexperten, die Schwächen und Stärken
der beiden Städte in einem einwöchigen Workshop im Mai dieses Jahres
analysiert haben.
Frankfurt und Offenbach werden oft als Rivalen gesehen. Doch es gibt auch andere Ansätze.
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
November 2015 | Seite 17
Kontakte zwischen den Universitäten,
um Unternehmergeist und Kreativität
in beiden Städten zu fördern. Ziel sollte es sein, sich auf diese Weise auch
als zusammengehörige Arbeitsmarktregion mit internationaler Strahlkraft
zu positionieren. Auch eine Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur kann
nach Auffassung des Panels ein Katalysator sein, der vergleichsweise
schnell erste Erfolge bringt. Dazu
zählen unter anderem die Verknüpfung der Nord-Süd-Straßenbahnlinien,
die Vereinfachung der S-Bahn-Tarifstruktur, die Schaffung zusätzlicher
Verbindungen über den Fluss, zum
Beispiel durch Wassertaxis sowie ein
verbesserter Zugang zum Nahverkehr
in Richtung Flughafen.
VORURTEILE ABBAUEN,
ENGER ZUSAMMENRÜCKEN
Dazu gab das Panel den beiden
Städten und ihren Verwaltungschefs gleich ein ganzes Bündel an
Flächennutzungsvorschlägen und
Umsetzungsempfehlungen mit auf
den Weg. Eher einfache Maßnahmen, die das räumliche und funktionale Zusammenwachsen der beiden
Städte rasch fördern können, wären
etwa die Schaffung einer Außenstelle
der Fachhochschule Frankfurt in Offenbach sowie die Verbesserung der
In der Vorschlagsliste des ULI-Panels
finden sich aber auch größere und auf
mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte
angelegte Entwicklungsprojekte. So
sollten Frankfurt und Offenbach den
Stadtteil Kaiserlei als Verbindungsglied zwischen den Städten anerkennen und daher auch eine gemeinsame
Strategie zur Wiederbelebung dieses
monostrukturierten und von Leerständen gepeinigten Bürostandortes
entwickeln. „Erst vor kurzem hat die
Europäische Zentralbank ihren neuen
Sitz westlich von Kaiserlei eröffnet.
Für die Wiederbelebung dieses Quartiers ein wichtiges Signal“, sagt Oberbürgermeister Schneider. Auch Olaf
Cunitz setzt die Umwandlung des Kaiserlei-Viertels unter den zahlreichen
Panel-Empfehlungen weit oben auf
seine Agenda. „Kaiserlei steht stellvertretend für das bisher ungenutzte
Potenzial zur räumlichen und funktionalen Verbindung von Frankfurt und
Offenbach. Die tradierten Ressentiments und Abgrenzungstendenzen
können wir uns nicht mehr leisten“,
so der Grünen-Politiker. Nach Vorstellung des Panels könnte Kaiserlei gar
zum Kern des „globalen Frankfurts“
ausgebaut werden und dadurch die
Verbindung zwischen den ungleichen
Schwesterstädten stärken. Dazu müsse der Bezirk ein positives Image bekommen, mit dem ein neues Identitäts- und Gemeinschaftsgefühl erst
wachsen kann. Als neuen Vermarktungsnamen für das Kaiserlei-Gebiet
schlagen die ULI-Experten den Namen „MainHöhe“ vor.
Auffassung des Panels zwar die Zahl
vermietbaren Flächen erhöhen (und
eine Hand voll Investoren reicher machen), aber nicht zwangsläufig die Lebensqualität erhöhen. Freiräume und
Freiflächen nehmen bei den Flächennutzungs-Empfehlungen des ULI daher eine zentrale Rolle ein. Vor allem,
wenn sie das Zusammenwachsen der
Städte fördern. So empfiehlt das Panel die Schließung der bestehenden
Grüngürtellücke zwischen Frankfurt
und Offenbach sowie eine „mutige
und kreative Neugestaltung der Grünflächen entlang des Mainufers.“ Diese Fläche sei bisher den Oberränder
Kräuterbauern als Ackerland vorbehalten. Die fehlende Freifläche bis zum
Gürtel in Kaiserlei dagegen gehört zu
Offenbach. „Mit dem ‚7-Kräuter-Park’
könnte an dieser Stelle ein spannendes Projekt geschaffen werden, das
öffentliche Erholungs- und Freizeitflächen schafft und zusätzlich die beiden
Städte optisch und faktisch zusammenführt“, sagt Olaf Cunitz.
Zur Bewältigung und Steuerung dieser zahlreichen Aufgaben schlägt
das ULI-Panel die Gründung einer
gemeinsamen Entwicklungsgesellschaft vor. Cunitz und Schneider begrüßen diesen Vorschlag zwar. Doch
sie sehen auch Hürden. „Eine gemeinsame Projektgesellschaft setzt
voraus, dass wir dafür auch politische
Mehrheiten bei den Stadtverordnungen bekommen“, sagt Cunitz. Manch
einer sieht Frankfurt und Offenbach
schon zu einer Stadt verschmolzen.
„Das werden wir sicher nicht sehen.
Dazu gibt es zu viel politischen Widerstand“, hält Schneider entgegen. So
bleibt abzuwarten, wie beide Städte
gemeinsame Zukunftsaufgaben angehen und organisieren wollen. Konkrete Ansatzpunkte liefert das ULI-Panel
jedenfalls in Hülle und Fülle. Das Was
ist klar – das Wie die große Frage.
Foto: Steffen Hauser
saturierten Frankfurt dagegen eher
ein Nischendasein führt. „Das Panel
erkannte Frankfurts Qualitäten und
Eigenschaften, entdeckte aber gleichzeitig in Offenbach andere Potenziale, die sehr nützlich und eine sehr
gute Ergänzung sein können“, hebt
Bernhard H. Hansen vom ULI Chair
Advisory Board hervor.
Foto: Fritz Geller-Grimm, Wikimedia Commons
cen für Neubebauungen außerhalb
der vom Fluglärm betroffenen Beschränkungsgebiete. „Offenbach hat
zum einen ein breites Spektrum an
bezahlbarem Wohnungsbestand. Zum
anderen aber zudem die Möglichkeit
unausgelastete Büro- und Lagergebäude in einzigartige Wohnumgebungen umzuwandeln“, hebt Offenbachs
Oberbürgermeister Schneider hervor.
Dieses Potenzial hat ULI-Panel ebenfalls erkannt und wertet es als Pfund,
mit dem Offenbach wuchern könne.
Alte Industrieareale, stillgelegte Güterbahnhöfe und Fabriken könnten
in urbane Wohn- und Arbeitswelten
umgewidmet werden. Damit hätte
Offenbach die Chance, neue Nutzergruppen zu mobilisieren, die in
Frankfurt aufgrund der hohen Preise
nicht fündig werden. Gestärkt werden
könnte etwa Offenbachs Kultur- und
Kreativszene, die bereits in zahlreichen Einrichtungen aktiv ist – im
WEITERE INFORMATIONEN
Miriam Beul-Ramacher
Journalistin (ma)
Mehr Immobilien und eine größere
Bebauungsdichte allein würden nach
Telefon 0179 3933 531
www.miriambeul.de
November 2015 | Seite 18
STADTGESPRÄCH
Es steht fest, dass die Großstädte in einem
nie gekannten Umfang zur regelrechten
Heimat der Menschen werden.
Im Gespräch mit Olaf Cunitz, Bürgermeister der Stadt Frankfurt am Main
Frankfurt und Offenbach wachsen
zusammen – auch deshalb, weil
Frankfurt eine starke Wachstumsregion ist. Welchen Bevölkerungszuwachs erwarten Sie in den kommenden Jahren?
Cunitz: „Tatsache ist, dass seit
rund einem Jahrzehnt die Bevölkerungszahlen in Frankfurt am Main
stark wachsen. In dieser Zeit ist
die Einwohnerzahl um rund 75.000
auf über 700.000 gestiegen. Damit
wird die Bevölkerungsprognose,
die für das Jahr 2020 rund 725.000
Einwohner vorausgesagt hat, spätestens im kommenden Jahr übertroffen. Eine kürzlich vorgelegte,
aktualisierte Bevölkerungsprognose
rechnet nun mit gut 810.000 Menschen, die im Jahr 2030 in Frankfurt
leben werden. Es wird aber auch
von unseren Weichenstellungen
abhängen, ob Frankfurt so stark
wachsen wird.“
Über wie viel Flächenpotenzial verfügt die Metropolregion in Bezug
auf eine steigende Nachfrage an
Wohnraum?
Cunitz: „Nach Angaben des Regionalverbands FrankfurtRheinMain
stehen noch rund 2.100 Hektar an
geplanter Wohnbaufläche aus dem
Regionalen Flächennutzungsplan
von 2010 zur Verfügung. Ein Großteil dieser Flächen ist allerdings
nicht unmittelbar verfügbar. Allein
in unserem städtischen Wohnbauland-Entwicklungsprogramm sehen
wir in Frankfurt ein Gesamtpotenzial
von rund 30.000 Wohneinheiten.“
Wie stellen Sie sich die Region im
Jahr 2030 vor? Welche Weichen
müssen heute gestellt werden, um
die Region der Zukunft zu schaffen?
Cunitz: „In meiner Vorstellung von
der Region Frankfurt RheinMain im
Jahr 2030 werden weitreichende
Entscheidungen wie zur Wohnund Gewerbeflächenentwicklung
oder zur Verkehrsinfrastruktur gemeinschaftlich getroffen, in einer
politisch verfassten Region, in der
die Kommunen zwischen Mainz
und Aschaffenburg und zwischen
Darmstadt und Friedberg vertreten
sind. Das müssen einerseits die
betroffenen Landesregierungen ermöglichen, andererseits können wir
Kommunen durch zahlreiche kleinere, aber konkrete Kooperationen eine
Atmosphäre der Zusammenarbeit
schaffen – so, wie wir es bereits mit
der Stadt Offenbach praktizieren.“
Die Innenentwicklungsnovelle des
BauGB von 2012 besagt, dass die
städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Wie geht die
Stadt Frankfurt damit um? Wo sehen
Sie Grenzen der Innenentwicklung?
Was sind Ihre aktuellen Projekte
hinsichtlich Innenentwicklung beziehungsweise Verdichtung?
Cunitz: „Innenentwicklung hat bei
uns klaren Vorrang. Auf diese Weise müssen wir keine bislang unversiegelten Flächen auf der grünen
Wiese in Anspruch nehmen. Wir
betreiben aktives Flächenrecycling,
indem wir die Konversion ehemals
gewerblich genutzter Areale forcieren. Ob ehemalige Bürogebäude,
Brauereiareale oder Bahngelände:
Das Potenzial ist ganz erheblich.
Im Jahr 2014 erreichte die Zahl der
Baugenehmigungen für Wohnungen
aus Büro- und Gewerbeumwandlungen einen absoluten Spitzenwert.
Durch solche Umwandlungen konnten 978 Wohneinheiten genehmigt
werden, das ist der höchste bislang
überhaupt erfasste Wert und angesichts begrenzter Neubauflächen
wichtiger denn je.“
Viele Kommunen schrecken vor
Baulandentwicklung zurück, sie
fürchten hohe Naturschutzauflagen, Widerstand der Bevölkerung
und steigende Infrastrukturkosten.
Welchen Nutzen sehen Sie für
Frankfurt am Main in der Baulandentwicklung? Wo sehen Sie Risiken, wo Chancen für die Stadt?
Cunitz: „Wir haben derzeit rund
35 Bebauungspläne in Arbeit, die
Wohnbauflächen planungsrechtlich
ermöglichen. Im Wesentlichen sind
das Arrondierungen bestehender
Quartiere. Wenn an diesen Siedlungsrändern Wohnungen gebaut
werden, die soziale und private Infrastruktur nach sich ziehen, dann ist
das auch für die bestehenden Quartier von großem Vorteil: Dann siedelt
sich dort möglicherweise wieder
ein Supermarkt an, ein Arzt oder
zusätzliche Kinderbetreuungsangebote. Dann profitiert die neue und
die angestammte Bewohnerschaft.“
Wie geht die Stadt Frankfurt mit den
steigenden Flüchtlingsströmen um,
wo doch der Wohnraum in der Stadt
Frankfurt ohnehin knapp bemessen
ist? Wie glauben Sie werden die Zugewanderten das Wohnen in Frankfurt in der Zukunft verändern?
Cunitz: „Trotz der vielen notwendigen, jetzt sehr kurzfristig ins Leben
gerufenen Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge dürfen wir die
Langfristigkeit nicht aus den Augen
DEPESCHEAKTUELL – Fachzeitung der führenden deutschen Stadtentwicklungsunternehmen
verlieren. Und es geht hier nicht nur
um Wohnraum. Deutschland ist ein
Einwanderungsland und die Großstädte sind in der Regel für Zuwanderer die Orte des Ankommens. Der
Erfolg der Integration wird davon abhängen, wie gut eine Stadt darauf
vorbereitet ist. Es stellen sich die
Fragen, ob die Menschen, die hier
ankommen, Arbeit bekommen, ob
sie soziale Netzwerke aufbauen. Ob
wir Bildungsangebote für ihre Kinder
haben oder ob sie eine Wohnung
finden. Welche Zukunft wir für diese
Menschen, für die Zuwanderer vorbereiten, wird darüber entscheiden,
ob sich daraus zum Beispiel eine
neue Mittelschicht bildet oder ob
wir soziale Verwerfungen in dieser
Stadt bekommen werden.“
Mit welchen großen Trends sehen
Sie Großstädte in Deutschland und
im Allgemeinen konfrontiert? Vor
welchen Herausforderungen stehen
Großstädte heute und wie werden
sie sich verändern?
Cunitz: „Die Metropolregionen und
die Großstädte wachsen gegenwärtig sehr stark, die peripheren Regionen schrumpfen dagegen. Es wird
nun darauf ankommen, Strukturförderung neu zu definieren: Wollen
wir weiterhin enorme Summen in
die Infrastruktur sterbender Dörfer
stecken? Oder wären diese Gelder
nicht viel besser in den Großstädten
investiert, die Wohnraum schaffen
und ganz massiv in Bildungs- und
Verkehrsinfrastruktur investieren
müssen? In jedem Fall steht fest,
dass die Großstädte in einem nie
gekannten Umfang zur regelrechten
Heimat der Menschen werden.“
Wir danken für dieses Gespräch!
November 2015 | Seite 19
RECHT
RECHT
Die Abnahme in Werkverträgen – kleiner Akt mit großer Wirkung
Ist ein beauftragtes Werk ohne wesentliche Mängel fertiggestellt und
somit abnahmereif, ist der Auftraggeber verpflichtet, dieses abzunehmen. Die Abnahme ist die Erklärung
des Auftraggebers, dass er das Werk
als im Wesentlichen vertragsgemäß
anerkennt. Diese Erklärung ist eine
rechtsgeschäftsähnliche Handlung.
Daher ist zum Beispiel bei Bauprojekten der Architekt zur Abgabe der
Abnahmeerklärung nur bei entsprechender Vollmacht berechtigt.
Eine Abnahme sieht das Gesetz nur für Werkverträge vor. Ein
solcher zeichnet sich dadurch aus,
dass der Unternehmer (= Auftragnehmer) dem Besteller (= Auftraggeber) die Herstellung oder Veränderung eines Werks schuldet. Gegenstand eines Werkvertrags kann
auch ein anderer durch Arbeit oder
Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Klassische Werkverträge
sind Bauverträge, Planungsverträge
und Verträge zur Erarbeitung von
Konzepten.
Geregelt ist die Abnahme für
BGB-Werkverträge in § 640 BGB
und für VOB-Verträge in § 12 VOB/B.
Nach beiden Regelungen kann die
Abnahme ausdrücklich oder konkludent, sofern dies nicht durch Vertrag
ausgeschlossen ist, erfolgen. Konkludent nimmt der Auftraggeber das
Werk ab, wenn er durch sein Verhalten gegenüber dem Auftragnehmer
zum Ausdruck bringt, das fertige
Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anzuerkennen. Dies ist unter
anderem bei der Ingebrauchnahme
des Werks oder der Zahlung der
Schlussrechnung der Fall. Die Zahlung der Abschlagsrechnung stellt
demgegenüber keine Teil-Abnahme
dar.
Darüber hinaus sehen die beiden genannten Normen eine fiktive
Abnahme vor. Dafür muss der Auftragnehmer den Auftraggeber zur
Abnahme auffordern und eine angemessene Frist zur Abnahme setzen.
Gemäß § 12 Abs. 1 VOB/B genügen
dafür 12 Tage. Nach fruchtlosem
Ablauf der Frist tritt die Abnahmewirkung ein. Es versteht sich von
selbst, dass die Fiktion nur eintritt,
wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist.
Auf den ersten Blick mögen
sich die konkludente und die fiktive
Abnahme kaum unterscheiden. Doch
setzt die konkludente Abnahme im
Gegensatz zur fiktiven einen aus den
Umständen eindeutig zu entnehmenden Abnahmewillen des Auftraggebers voraus.
Zu bevorzugen ist die förmliche Abnahme als Ausprägung der
tatsächlichen Abnahme. Dabei sind
beide Parteien zum Beispiel auf der
Baustelle anwesend und begutachten das fertiggestellte Werk. Mängel, ausstehende Restarbeiten und
Vorbehalte werden in einem Protokoll festgehalten. Nur so kann sich
der Auftraggeber eventuelle Rechte
aus dem Vertrag sichern. Auch im
Falle der Kündigung sind die bisher
erbrachten Leistungen abzunehmen,
sofern die Voraussetzungen vorliegen.
In der Praxis schwierig gestaltet sich in der Regel die Feststellung
der Abnahme von Planungsleistungen, da sie häufig nicht ausdrücklich
erfolgt. § 15 HOAI (2013) sieht zwar
mittlerweile die Abnahme der Planungsleistungen ausdrücklich als Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch des Architekten vor,
so dass sie stärker in den Fokus der
Auftraggeber gerückt ist. Die Pflicht
zur Abnahme ist jedoch nicht neu.
Es gab sie auch schon früher, da der
Architektenvertrag ein Werkvertrag
im Sinne der §§ 631 ff. BGB ist.
Mit der Erklärung der Abnahme beendet der Auftraggeber das
Stadium der Vertragserfüllung und
lässt das Vertragsverhältnis in die
Phase der Gewährleistung übergehen. Der Auftraggeber kann von
dem Auftragnehmer nach diesem
Zeitpunkt nicht mehr die Erfüllung
des Werkvertrags verlangen, sondern nur noch nach § 634 BGB
die Nacherfüllung, den Mangel
selbst beseitigen und den Ersatz
der erforderlichen Aufwendungen
verlangen, vom Vertrag zurück treten, die Vergütung mindern oder
Schadensersatz Ersatz vergeblicher
Aufwendungen verlangen. Dies gilt
nur für Ansprüche von Mängeln, die
dem Auftraggeber zum Zeitpunkt
der Abnahme nicht bekannt waren.
Kennt der Auftraggeber bei Abnahme einen konkreten Mangel und
behält er sich gemäß § 640 Abs. 2
BGB seine Rechte nicht vor, verliert
er mit der Erklärung der Abnahme
den Anspruch auf Nacherfüllung,
TERMINE
Mangelbeseitigung und Ersatz der
erforderlichen Aufwendungen sowie
die Möglichkeit zum Rücktritt oder
zur Minderung der Vergütung. Es
bleiben der Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 636, 280, 281, 283
und 311a BGB sowie der Anspruch
auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen nach § 284 BGB. Das Gleiche
gilt für die vereinbarte und bei Erklärung der Abnahme nicht vorbehaltene Vertragsstrafe. Die Abnahme ist
wie bereits erwähnt Voraussetzung
für die Fälligkeit der Vergütung des
Auftragnehmers.
Weiterhin ändert sich mit der
Abnahme die Beweislast. Bis zu diesem Zeitpunkt oblag es im Streitfall
dem Auftragnehmer, die Mangelfreiheit seines Werks zu beweisen.
Danach hat der Auftraggeber das
Vorliegen des Mangels zu beweisen.
Schließlich beginnt die Verjährungsfrist des Vergütungsanspruchs
und der Gewährleistungsansprüche
zu laufen. Die Abnahme stellt den
Beginn der Rückgabefrist der Gewährleistungsbürgschaft nach § 17
VOB/B dar.
WEITERE INFORMATIONEN
Rechtsabteilung, Manuela Peters
Telefon 030 311 697 420
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16. NOVEMBER 2015, MAGDEBURG: DSK-Fachtagung “Städtebauförderung in Sachsen-Anhalt”
Veranstalter: DSK » www.dsk-fachtagung.de
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Veranstalter: Energie- und Umwelt-Managementberatung Pöschk » www.berliner-energietage.de
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IMPRESSUM
Kontakt:
21. MAI 2016, DEUTSCHLANDWEIT: Tag der Städtebauförderung
Erscheinungstermin:
November 2015
Redaktion:
DSK WissensCenter sowie die
bei den Artikeln genannten
Ansprechpartner
Herausgeber:
DSK | BIG BAU-Unternehmensgruppe Layout und Satz:
www.dsk-gmbh.de | www.big-bau.de Claudia Steiner, DSK
Hinweis zu Gender Formulierung:
Bei allen Bezeichnungen, die auf
Personen bezogen sind, meint
die gewählte Formulierung beide
Geschlechter, auch wenn aus
Gründen der leichteren Lesbarkeit
die männliche Form steht.
Für die Richtigkeit der Angaben kann
keine Haftung übernommen werden.
Änderungen vorbehalten.
Die DEPESCHEAKTUELL ist auf zertifiziertem Papier aus nachhaltigem
Anbau gedruckt.
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DSK | BIG BAU-Unternehmensgruppe
Axel-Springer-Straße 54 B | 0117 Berlin
Telefon 030 3116974 55 | Telefax 030 3116974 98
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November 2015 | Seite 20
GdW Studie: Wohntrends 2030
1
MIGRATION bestimmt das
Bevölkerungswachstum
in Ballungsräumen
und verändert so die
Wohnungsnachfrage.
5
URBAN GARDENING UND
FARMING werden fester
Bestandteil der Stadtkultur
und sind Ausdruck
der Selbstentfaltung
ihrer Bewohner.
9
ENERGIEEINSPARUNG bleibt
weiterhin wichtige Voraussetzung, um Wohnkosten zu
senken.
11
Das Leben in der HAUSGEMEINSCHAFT wird individuell vereinbart und berücksichtigt unterschiedliche
Wertvorstellungen.
2
GEMEINSCHAFTLICHES
PFLEGEWOHNEN im Alter
wird verstärkt nachgefragt.
3
Nachfrage nach
AMBULANTER PFLEGE
beziehungsweise Pflege im
Quartier steigt.
6
SMARTPHONE UND TABLET
als Hüter und Verwalter des
Hauses werden zum Standard.
ÖKOLOGIE UND
NACHHALTIGKEIT
als Lebensentwurf gewinnen
an Bedeutung.
7
Nachfrage nach
PREISWERTEN
FAMILIENWOHNUNGEN
in den Städten steigt weiter
an.
Der GdW hat die zweite Zukunftsstudie
für die Wohnungswirtschaft vorgelegt.
Hierbei geht es um grundsätzliche Entwicklungen, die die Rahmenbedingungen
der privaten Haushalte als Nachfrager
am Wohnungsmarkt bestimmen werden.
Die 20 wichtigsten Wohntrends als Auszug der Studie sind hier zusammengefasst.
13
14
15
Neue CRM-SYSTEME ermöglichen die Kommunikation
mit dem Vermieter rund um
die Uhr.
TEILEN STATT BESITZEN
wird immer beliebter. Auch
Wohnungsunternehmen
werden zu Anbietern von Sharing-Modellen.
Eine schnellere Anpassung an
neue WOHNRAUMBEDARFE
führt zu einer höheren Wohnmobilität.
17
18
19
Die Wohnung wird wieder
stärker zu einem ORT DER
RUHE UND GEBORGENHEIT.
Das BADEZIMMER als multifunktionale Zone gewinnt immer mehr an Bedeutung und
kann je nach Wohnkonzept
als Wellness-Oase, Gesundheitsraum genutzt werden.
INTELLIGENTE
RAUMKONZEPTE
werden immer wichtiger
(Platzoptimierung).
4
8
Ansprüche an die
vermieterseitige
AUSSTATTUNG UND
GESTALTUNG der Wohnung
nehmen zu.
10
Gründung und Bereitstellen
von VIRTUELLEN UND
REALEN NETZWERKEN
durch Wohnungsunternehmen gewinnt an
Bedeutung.
12
Mit besserer Kenntnis der
Zielgruppen werden
Wohnungsunternehmen
NACHBARSCHAFTEN
gezielt gestalten und fördern.
16
ROBOTERTECHNIK
erleichtert den Haushalt.
20
INTERNET UND
SMARTPHONE ersetzen den
Hausbesuch des Arztes von
morgen.
Herausgeber der Studie: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., erstellt von ANALYSE & KONZEPTE GmbH, Hamburg und InWIS GmbH, Bochum.
Die komplette Studie ist nachzulesen unter www.gdw.de.
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