Wann wird zu viel bezahlt?

Häuserpreise: Wann wird
zu viel bezahlt?
Fassung 3.11 | Reproduktion nur mit schriftlicher Zustimmung gestattet!
Statistiken und Prognosen sind das eine. Wie die teilweise hohen Preise zustande kommen,
steht oft auf einem anderen Blatt.
Experten sind sich selten ganz einig. Im Gefolge der Wirtschaftskrise wurde Ende 2008 vielfach
prophezeit, die Immobilienpreise würden ins Stagnieren geraten, ja stellenweise fallen. Zu beobachten ist seither, nach einer gewissen Atempause, das Gegenteil. Im Kanton Zürich nahmen
z.B. gemäss dem einschlägigen Index der Zürcher Kantonalbank die Eigenheimpreise im Jahr
2009 um beinahe 10% zu. Auch der seit längerem vorhergesagte, deutliche Zinsanstieg blieb
bisher aus. In schwierigeren Landesgegenden blieben die Immobilienpreise auf tiefem Niveau
stabil. Viel Lärm um nichts also?
Wert des Eigenheims
Für jeden Hausbesitzer ist der Wert des Eigenheims eine zentrale Grösse. Vieles hängt davon ab,
und weil viele (wenn nicht alle) Ersparnisse darin stecken, besonders auch die Zukunft. Während
bei Neubauprojekten die Abhängigkeit von Konjunktur, Zinsen, usw. enorm ist und im schlimmsten Fall eine leerstehende «Bauruine» droht, ist der Markt bei bestehenden Häusern konstanter
und stabiler, weil viele davon in sehr guten, stark nachgefragten Lagen stehen.
Jeder Verkauf ein individueller Vorgang…
Auch ohne Handänderungen wie Erbvorbezüge, Schenkungen usw. mitzuzählen, können ähnliche
Immobilien im gleichen Zeitraum ganz unterschiedliche Preise erzielen. Dafür kann es mehrere
Gründe geben. Zuerst spielt einmal die Art des Verkaufsprozesses eine Rolle. Bei Verkäufen «unter der Hand», wo der Markt nicht richtig spielt, kommen oft eher tiefe Preise heraus. Dies ist
durchaus auch legitim, wenn einem z.B. die nette (zuvor unbekannte) Familie, die einfach so einen sympathischen Brief schrieb, als Käufer zusagt.
…der unterschiedlich ausgehen kann
Schwierig sind auch sehr lange andauernde Ausschreibungen, die von periodischen Senkungen
der Preisvorstellung begleitet werden, weil viel zu hoch begonnen wurde. Ungünstig ist auch Misstrauen erweckendes Zurückhalten von Informationen, ohne die ein Hauskauf gar nicht möglich ist
(z.B. wichtige Dokumente). Demgegenüber lassen sich mit vernünftigen Preisvorstellungen und
ehrlicher, transparenter Information der Interessenten oft am Ende bessere Preise erzielen, weil
hier ein echter Wettbewerb und eine solide Vertrauensbasis entstehen. In Statistiken, Marktberichten usw. ist immer nur ein Durchschnitt der Verkaufsergebnisse abgebildet, der aber für den
Einzelfall eben nicht unbedingt zutreffen muss.
Lokale Situation
Der alte Spruch «Lage, Lage, Lage» (auf die Frage hin, was die drei wichtigsten Kriterien für eine
Immobilie sind) hat immer noch seine Gültigkeit. Bei den Trend-Analysen werden fast immer
grossräumigere Betrachtungen gemacht (Region, Kanton, Deutschschweiz usf.). Im konkreten
Marktgeschehen kommt aber dem Kleinräumigen eine ganz erhebliche Bedeutung zu. Nur schon
innerhalb einer einzigen, kleineren Überbauung können die Marktverhältnisse ganz unterschiedlich sein. Stehen etwa zufällig, weil gerade ein Generationenwechsel einsetzt, mehrere sehr ähnliche Häuser zum Verkauf, hat dies immer einen negativen Einfluss auf den erzielbaren Preis. Bei
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nur einem zu verkaufenden Haus würde sich demgegenüber der ganze Wettbewerb auf dieses
eine Objekt konzentrieren.
Richtiger Zeitpunkt
Günstige Zeitfenster für einen Verkauf können daher auch kleinräumig auftreten, unabhängig
vom übergeordneten Trend. Aussagekräftig ist jeweils auch die Anzahl ähnlicher Angebote innerhalb einer Gemeinde. Günstig ist, wenn pro ca. 2000–3000 Einwohner ein Objekt einer bestimmten Kategorie ausgeschrieben ist. Liegt die Anzahl Angebote deutlich über diesem Wert, wird es
schwierig, einen relativ guten Preis zu erzielen.
«In-Quartiere»
Ferner gibt es auch innerhalb einer Gemeinde ganz unterschiedliche Quartiere, von denen manche «in» sind und andere eben nicht. Alle wollen möglichst im ersteren wohnen, und dasselbe
Haus kostet dort vielleicht ein Vielfaches als in unbeliebterer Gegend. Entscheidend ist dabei
immer, dass die Immobilie zur Lage passt. Ein hervorragender Standort für ein Miets- oder Geschäftshaus kann zugleich z.B. eine unmögliche Lage für ein Einfamilienhaus sein. Solche «InQuartiere» beruhen in der Regel keineswegs auf Modeströmungen, sondern reflektieren meist
längerfristige Tendenzen. Eine ruhige, zentrale Lage in Gehdistanz zu einem S-Bahnhof wird z.B.
auch in 10–20 Jahren noch ihre Vorteile haben. Es sind oft solche Objekte, bei denen eine grosse
Preisdynamik herrscht, die dann keineswegs nur irrational sein muss.
Bestehende Bauten: Markt mit eigenen Regeln
Während Neubauprojekte, ob einzelne Objekte oder Überbauungen, naturgemäss eng mit dem
Konjunkturgeschehen verbunden sind, folgt der Markt für Altbauten (damit sind bestehende, aber
nicht unbedingt alte Objekte gemeint) teilweise anderen Gesetzmässigkeiten. Die Angebotsseite
wird primär von sozialen und biologischen Lebensumständen beeinflusst: Wenn ein EFH altersbedingt nicht mehr bewohnt werden kann (Unterhaltsaufwand, fehlende Behindertengerechtigkeit, zu gross), gelangt es unabhängig von Konjunkturprognosen und Trends in den Verkauf. Ähnlich ist es bei Scheidungen und Trennungen, wenn das Haus von einem Partner alleine nicht
mehr gehalten werden kann.
Einfluss des Internets
Innerhalb der letzten ca. 10 Jahre hat die Bedeutung des Internets enorm zugenommen. Inserate
in Zeitungen oder «geheime» Adressen von Maklern usw. haben heute, von seltenen Ausnahmen
abgesehen, keine Bedeutung mehr. Auch die Mobilität von Kaufinteressenten hat national und
international zugelegt. Suchte man früher ein Haus in einer bestimmten Gegend oder Gemeinde,
so wird heute oft unabhängiger vorgegangen: Es zählt nur die Distanz zum Arbeitsort – egal in
welcher Himmelsrichtung. Diese Entwicklungen haben sicher zu einer erhöhten Transparenz und
Geschwindigkeit beim Verkauf beigetragen. Die Schattenseite ist aber, dass die Fehlmeinung weit
verbreitet ist, das Internet sei irgendwie nicht so verbindlich. Oft bewerben sich Interessenten,
ohne es zu sagen, bei mehreren Objekten gleichzeitig oder sagen nach Lust und Laune wieder ab.
Dies erweckt dann oft auch den Eindruck eines «überhitzten» Marktes, der aber tatsächlich auch
aus vielen Nachfragenden besteht, die nicht ganz für voll genommen werden können.
Schlussfolgerungen
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Die grösseren Entwicklungen und Statistiken sind für jeden Hausbesitzer wichtig. Es lohnt
sich, diese zu verfolgen.
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Jede Immobilie ist ein Unikat. Allgemeine Trends lassen sich nicht ungeprüft darauf anwenden, das kleinräumige Marktgeschehen ist ebenfalls ausschlaggebend.
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Die individuellen Eigenschaften des Objekts sowie Art und Zeitpunkt des Verkaufsprozesses haben grossen Einfluss auf den erzielbaren Preis. Das gleiche Haus kann ganz unterschiedliche Preise erzielen.
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Es lohnt sich, zur mittelfristigen Standortbestimmung und im Vorfeld eines Verkaufes
fachmännischen Rat (Schätzung, Beratung, Tipps für Ausschreibung usw.) einzuholen.
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