Vorstellung des Leitfadens zum

Vorstellung des Leitfadens
zum Wohnungsaufsichtsgesetz
Essen, 25. November 2015
Titelbild: iStock.com/kwanchaichaiudom
Anna Zavelberg
I.
Leitfaden
Aufbau und Zielsetzung
II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanke und Einzelfragen
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Vorstellung des Leitfadens
Essen, 25.11.2015
Anna Zavelberg
I. Leitfaden
Aufbau
• rechtliche Erläuterungen/praktische Hinweise (Kap. 1 und 2)
 zu den Vorschriften des Wohnungsaufsichtsgesetzes
 allgemeine Verfahrenshinweise
• Gestaltung und Formulierung von Bescheiden (Kap. 3)
 Prüfschemata
 Musterbescheide
• Erläuterungen zur Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung
und zur Satzungsregelung (Kap. 4)
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Vorstellung des Leitfadens
Essen, 25.11.2015
Anna Zavelberg
I. Leitfaden
Zielsetzung:
Arbeitshilfe
• Grundverständnis des Wohnungsaufsichtsrechts
• Grundlage für die praktische Fallbearbeitung
 Einzelfall / konzertiertes Vorgehen bei Problemimmobilien
 Einzeleigentümer / Wohnungsunternehmen / Finanzinvestor
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Essen, 25.11.2015
Anna Zavelberg
II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanke:
Weshalb gibt es das Wohnungsaufsichtsgesetz?
Anknüpfungspunkt Art. 14 Abs. 2 GG: Eigentum verpflichtet.
• soziales Mietrecht
• Wohnungsaufsichtsrecht
Das Wohnungsaufsichtsgesetz dient der Konkretisierung der
Sozialpflichtigkeit des Eigentums.
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Essen, 25.11.2015
Anna Zavelberg
II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanke:
Weshalb gibt es das Wohnungsaufsichtsgesetz?
• Die Gemeinde unterstützt den Mieter im Verhältnis zum Vermieter
mit dem Ziel, Wohnraum in bewohnbarem Zustand zu erhalten
• Alle Tätigkeiten und Maßnahmen sind daher an der Frage
ausgerichtet, Missstände zu beseitigen und menschenwürdiges
Wohnen zu sichern.
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Essen, 25.11.2015
Anna Zavelberg
II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanke:
Bundesverwaltungsgericht: Die
Regelung ermächtigt die zuständige
Behörde, Maßnahmen zu verlangen, die
ein gewissenhafter Eigentümer in
Kenntnis der von seinem Eigentum
ausgehenden Gefahren ohne behördliche
Anordnungen selbst ergreifen und
durchführen lassen würde, um sowohl
seine Mieter zu schützen als auch sein
Eigentum zu erhalten. (BVerwG
Beschluss vom 7.6.1984)
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Essen, 25.11.2015
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanke
Pflichten des Verfügungsberechtigten:
die Ausstattung, die Instandhaltung und die Instandsetzung des
Wohnraums
Anknüpfungspunkte für die Bestimmung des Pflichtenkreises des
Eigentümers sind u.a. die Pflichten nach dem Mietrecht.
Wohnungsaufsicht bewegt sich im Spannungsfeld der Pflichten des
Eigentümers und Obhutspflichten des Mieters. Dies wird besonders
bei der Schimmelproblematik sichtbar, bei der es Ausfluss der
Rechtsprechung ist, den Verantwortungsbereich / die Risikosphäre
von Eigentümer und Mieter zu bestimmen.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Exkurs: Wohnungsaufsichtsrecht als Ordnungsrecht?
• Eingriffsschwelle erst bei Vorliegen einer Gefahr
• Störerauswahl erforderlich, Handlungsstörer vor Zustandsstörer
Daher:
Wohnungsaufsichtsrecht als ein Gesetz der Daseinsvorsorge, das
sich ordnungsrechtlicher Instrumente bedient.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Grundgedanken - Folgeüberlegungen:
• der Eigentümer wird nicht vom Schutzzweck des
Wohnungsaufsichtsrechts erfasst,
• die Gemeinde wird nicht für den Eigentümer tätig, um missliebige
Mieter aus den Mietwohnungen zu entfernen,
• es kann Instandsetzung aber keine Modernisierung angeordnet
werden,
• es sind bei § 7 Ausnahmen erforderlich:
wirtschaftliche Unzumutbarkeit und Nutzungsänderung
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Leerstand
Kann die Wohnungsaufsicht bei Leerstand tätig werden?
• nein, wenn es sich um ein leerstehendes/unbewohntes Gebäude
handelt ohne Nutzungsabsicht (Ausfluss aus Art. 14 GG)
• Sonderfall: es sei denn, es gibt eine Zweckentfremdungssatzung,
die Leerstand genehmigungspflichtig macht
• ja, wenn Nutzungsabsicht weiter besteht
• ja, wenn Mieter im laufenden Verfahren ausziehen
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Gesetzesbindung der Verwaltung
Muss das Wohnungsamt in jedem Fall tätig werden?
• § 1 WAG: die Gemeinden haben die Aufgabe wahrzunehmen
 Aufgabe auf Stadt-/Gemeindeebene, nicht auf Kreisebene
 innerhalb der Verwaltung: Organisationshoheit der Gemeinde
• Ob und wie sie in einem konkreten Fall tätig werden, entscheidet
sich nach pflichtgemäßem Ermessen, § 7 WAG
• Einleitung eines Verfahrens
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Präventives Eingreifen
Muss das Wohnungsamt warten, bis ein Missstand eingetreten
ist?
Das WAG eröffnet die Möglichkeit frühzeitig einzugreifen,
insbesondere bei Anzeichen von Verwahrlosung in den
Wohngebäuden und Außenanlagen, z. B. durch Begehungen oder
bei Nachkontrollen.
Allerdings oft eine Frage der Ressourcen der Gemeinden.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Sachverhaltsermittlung
Kann das Wohnungsamt die Ursachenermittlung auf den
Eigentümer abwälzen?
§ 6 Abs. 1: Sachverhaltsaufklärung erfolgt zunächst im Wege der
Amtsermittlung
§ 6 Abs. 2 : Aber bei hinreichendem Verdacht, dass der
Missstand bauseitig bedingt ist (und die Gemeinde die Ursache
selbst nicht ermitteln kann), dann kann der Verfügungsberechtigte
zur Sachverhaltsermittlung aufgefordert werden.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Instandsetzungsanordnung
Es liegt ein Missstand vor, wie sieht das weitere Vorgehen aus?
§ 7 regelt Fragen der Instandsetzung
Verfahren s. Praxisbeispiele
Exkurs Ersatzvornahme:
im Gesetz nur das Sicherungsrecht genannt – öffentliche Last
im Verfahren gibt das Verwaltungsvollstreckungsgesetz den Weg vor
Hauptanwendungsfall: Energieversorgung (Heizenergie,
Wassersperre)
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Unbewohnbarkeitserklärung
Kann die Unbewohnbarkeit erklärt werden, ohne zuvor ein
Verfahren nach § 7 durchgeführt zu haben?
3 unabhängige Tatbestände – Unterschied zu alter Rechtslage
Praxisrelevanz der Vorschrift gering – medial im Fokus
Praxisfälle bei Problemimmobilien, wenn Gesundheitsgefahren für
die Bewohner drohen
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Unbewohnbarkeitserklärung
Muss die Gemeinde Ersatzwohnraum bereit stellen?
Zunächst ist der Verfügungsberechtigte in der Pflicht,
Ersatzwohnraum bereit zu stellen, soweit es ihm aus seinem
Bestand möglich ist.
Anders bei § 9, dort ist keine Pflicht des Verfügungsberechtigten
vorgesehen, um dem Geschäftsmodell der Überbelegung nicht
zuzuarbeiten.
Die Gemeinde muss keine Ersatzwohnung beschaffen, aber
Obdachlosigkeit vermeiden.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen - Überbelegung
Muss eine Räumung stattfinden, wenn die Grenze des § 9
erreicht ist?
• Wortlaut des Gesetzes
• Zielsetzung der Vorschrift: Sinn und Zweck ist es,
menschenwürdiges Wohnen zu schützen und unlautere
Geschäftspraktiken (Ausnutzen einer Notlage) zu unterbinden.
• Kein Eingriff in die Entscheidung des Mieters, den Wohnbedarf
nach eigenen Vorstellungen zu bestimmen.
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II. FAQ und Rechtsirrtümer
Einzelfragen – Informationsverlangen der Mieter
Weshalb wird den Mietern ein Informationsrecht eingeräumt?
• Intention: Mieter erhalten unbürokratisch Auskunft über den Stand
des Verfahrens.
• Mieter sind keine Verfahrensbeteiligte nach VwVfG
• Zwar Auskunftsanspruch nach dem IFG,
allerdings kostenpflichtig und der Antragsteller kann auf den
Abschluss des Verfahrens verwiesen werden.
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Schlussbemerkung
Leitfaden wird fortgeschrieben: aus der Praxis für die Praxis
• Fragen und Anregungen
• Gerichtsentscheidungen
• Best-Practise-Beispiele
©iStock.com/Ivcandy
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Anna Zavelberg
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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