„ALPERSDORF II 1. ÄNDERUNG“

BEBAUUNGSPLAN
„ALPERSDORF II 1. ÄNDERUNG“
MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN
Begründung
ENTWURF
Stand: 01.07.2015
GEMEINDE MAUERN:
vertreten durch
1. Bürgermeister Georg Krojer
Schlossplatz 2
85419 Mauern
Telefon: 08764 / 89-0
PLANVERFASSER:
Ulrich Voerkelius & Stefan Längst
DIPL.-ING. LANDSCHAFTSARCHITEKTEN
STADTPLANER
Landschaftsplanung + Bauleitplanung + Freianlagen +
Golfanlagen + Geografische Informationssysteme
Nikolaus-Alexander-Mair-Straße 18
84034 Landshut
Telefon +49 871 273021 Fax +49 871 273022
[email protected]
www.voerkelius.de
GEMEINDE MAUERN BEBAUUNGSPLAN „ALPERSDORF II 1. ÄNDERUNG“
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Inhalt:
A)
Planrechtliche Voraussetzungen
B)
Lage, Größe und Beschaffenheit des Planungsgebietes
C)
Geplante bauliche Nutzung
D)
Flächenverteilung
E)
Erschließung/Sonstiges
F)
Umweltbelange
G)
Grünordnung
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A) Planrechtliche Voraussetzungen
1. Baugebietsausweisung
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Mauern ist das Planungsgebiet als Fläche für
Sport- und Spielanlagen sowie als Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz und Sportplatz
dargestellt.
Der vorliegende Bebauungsplan ändert in seinem Geltungsbereich den bisherigen Bebauungsplan
Alpersdorf II, vom 21.11.1995. Die Änderung wird im beschleunigten Verfahren (§§ 23 und 23a
BauGB) durchgeführt. Begründung:
Gemäß 13a Absatz 1 ist die zulässige überbaubare Grundfläche im Sinne des §19 Abs. 2
Baunutzungsverordnung kleiner als 20.000 m².
2. Ziele übergeordneter Planungen
Nach dem Landesentwicklungsprogramm ist der Planungsbereich dem ländlichen Raum, dessen
Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll, zuzuordnen. Die Gemeinde liegt unweit der
Entwicklungsachse Freising – Moosburg – Landshut.
Abb. 1: Regionalplan Region München (14): Ausschnitt Karte 1, Raumstruktur
B) Lage, Größe und Beschaffenheit des Planungsgebietes
1. Lage
Die Gemeinde ist dem Landkreis Freising und damit dem Regierungsbezirk Oberbayern angehörig.
Mauern liegt ungefähr 20 km nordöstlich des Oberzentrums Freising. Zur Stadt Moosburg sind es 7
km. Damit ist die Gemeinde über die Bundesstraße 11 und die Autobahn A92 München – Deggendorf
an das überregionale Straßennetz angebunden. Binnen einer halben Stunde Fahrzeit ist auch der
Flughafen München – Franz-Josef-Strauß zu erreichen.
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Der Standort des geplanten Wohngebietes befindet sich am südöstlichen Ortsrand und wird
verkehrstechnisch über die „Hauptstraße“ und die Straße „Am Sportpark“ angebunden. Begrenzt wird
das Planungsgebiet von einem Wohngebiet im Westen, im Norden von der Schulstraße und der
anschließenden Volksschule Mauern, im Süden vom Gewerbegebiet „Am Wurzelgraben“ und
schließlich im Osten vom Wurzelgraben und landwirtschaftlich genutzter Flächen.
Folgende Grundstücke sind Bestand des Geltungsbereichs (TF=Teilfläche):
Gemarkung Schweinersdorf
Fl.Nr. 1304/102 TF, 1304/103 TF, 1328, 1328/3 TF, 1328/6 TF, 1329, 1330 TF, 1334 TF, 1353 TF,
1356 TF, 922 TF, 932, 933, 934, 935.
Das Planungsgebiet ist als nach Süd-Südwest geneigter Hang anzusprechen.
2. Größe
Die Gesamtfläche beträgt innerhalb des Geltungsbereiches ca. 3,54 ha.
3. Beschaffenheit des Planungsbereiches
Die Flächen werden derzeit überwiegend intensiv landwirtschaftlich als Ackerland und Grünland,
sowie als Sportflächen genutzt.
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C)
Geplante bauliche Nutzung
Aus der Gliederung des Wohngebietes mit einer äußeren und inneren Ringstraße ergeben sich 40
Baugrundstücke unterschiedlicher Größenordnungen (von ca. 430 bis 1.130 m²), die für die Errichtung
von Einfamilienhäusern zur Verfügung gestellt werden. Auf sieben Grundstücken im Südwesten und
Süden sowie sieben weiteren im Norden, können alternativ Wohnhäuser mit bis zu 6 WE errichtet
werden. Die Realisierung kann in Bauabschnitten erfolgen.
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung setzen den Rahmen für eine städtebaulich verträgliche
zukünftige Bebauung. Eine Begrenzung der Wandhöhen und Firsthöhen sorgt für eine sinnvolle
Dimensionierung der Baukörper, so dass sowohl auf das Landschaftsbild als auch auf die Belange der
jeweiligen Anlieger Rücksicht genommen wird.
Festsetzungen zur Gestaltung sichern eine in sich stimmige Gestaltung, die jedoch genügend Raum
lässt für individuelle architektonische Lösungen.
Zur Verdeutlichung der Geländetopografie zeigt die folgende Abbildung einen Schnitt, der ungefähr in
Nord-Süd Richtung in der Parzelle 1 (WA 3) verläuft. Hier handelt es sich um den stärker geneigten
Bereich.
Abb. 3: Schemaschnitt Parzelle 1
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D)
Flächenverteilung
Überschlägige Ermittlung der Brutto- und Nettofläche – Gesamtfläche innerhalb des
Geltungsbereiches ca. 3,54 ha, davon inklusive Bestand:
-
E)
WA (44 Parzellen)
Grünflächen
Fußwege / Radwege
Straßen / Gehweg asphaltiert
ca. 2,60 ha
ca. 0,27 ha
ca. 0,07 ha
ca. 0,60 ha
Erschließung/Sonstiges
Der geplante Wohnstandort kann als verkehrsmäßig gut erschlossen angesehen werden. Die interne
Erschließung der Baugrundstücke erfolgt über die neu geplanten Erschließungs-straßen.
Das Planungsgebiet wird mit Fuß- und Radwegen durchzogen. Dadurch wird eine Anbindung für
Fußgänger und Radfahrer zur Umgebung sowie den öffentlichen Einrichtungen und
Einkaufsmöglichkeiten geschaffen.
Schallimmissionsschutz:
Zur Untersuchung des Belangs Schallimmissionsschutz wurde durch das Büro BL-Consult Piening
GmbH, 85238 Petershausen, die schalltechnische Begutachtung 15-002-02 vom 28.04.2015 erstellt.
Diese kommt zu folgenden Ergebnissen:
In der Nachbarschaft des Wertstoffhofs (im Norden) und angrenzend das Gewerbegebiet (im Süden
des Plangebiets) treten an ungeschützten Immissionsorten Richtwertüberschreitungen auf, die es zu
verhindern gilt, da andernfalls für die neue Bebauung ein Rechtsanspruch auf eine Verringerung der
Anlagengeräusche entsteht, der zu erheblichen Nutzungseinschränkungen bis zu
Nutzungsuntersagungen in Teilzeiten führen könnte.
Um die Richtwertüberschreitungen zu verhindern, sind Fenster von Aufenthaltsräumen an den
Fassaden mit Sichtverbindung zu den Anlagen zu vermeiden, es sei denn, sie sind mit entsprechenden
Beschlägen ausgestattet, so dass sie außer zu Reinigungszwecken nicht zu öffnen sind, und eine
Raumlüftung ist über ein Fenster in einer nicht lärmbelasteten Fassade möglich. Andernfalls sind
hinterlüftete Vorbauten vorzusehen.
Diese Vorbauten können die Form von Wintergärten, Glaserkern, verglasten Balkonen, verglasten
Dachterrassen oder Loggien (oder ähnliche Konstruktionen) oder vorgesetzte Fest- oder
Faltverglasungen annehmen. Diese müssen (bei mindestens gekippt geöffnetem Innenfenster) eine
ausreichende Raumbelüftung zulassen. Die Pegelminderung ist als Differenz der Pegel außen vor dem
Vorbau zum Pegel im Vorbau anzusehen, wobei sich hierbei der Vorbau in Lüftungsstellung befinden
muss.
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Geeignete Vorbauten können z.B. in Anlehnung an Konstruktionen aus dem "Handlungsprogramm
Mittlerer Ring, Lärmschutzbaukästen" der Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und
Bauordnung, geplant werden.
Denkbar sind auch z.B. an den Seitenfassaden Erker, die mit einem von der Schallquelle abgewandten,
zu öffnenden Fensterflügel ausgestattet sind.
Die Vorbauten sollten schallabsorbierend verkleidete Flächen (z.B. an der Decke und an einer Wand)
aufweisen.
Wasserwirtschaft
a) Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch den Wasserzweckverband Hörgertshausen und kann als
gesichert betrachtet werden.
b) Oberflächenwasser
Derzeit läuft das Oberflächenwasser nach Südosten Richtung Wurzelgraben ab. Um keine
Verschärfung bei Hochwassersituationen durch das durch die Bebauung entstehende zusätzliche
Oberflächenwasser zu bewirken, soll dieses durch geeignete Maßnahmen, z. B.
Regenwasserzisternen, zurückgehalten werden. Hierfür soll auch die noch bestehende Kapazität des
Regenwasserrückhaltebeckens am Sportgelände, Fl. Nr. 1325/6 Gemarkung Schweinersdorf genutzt
werden. (Bescheid wasserrechtliche Genehmigung vom 09.01.1996 LRA Freising AZ 41-632.2, gültig
bis Dez. 2015.)
c) Abwasserbeseitigung
Die Gebäude und Grundstücke werden im Trennsystem entwässert. Es erfolgt ein Anschluss an das
öffentliche Abwasserkanalnetz der Gemeinde zur zentralen Kläranlage in Mauern beim Ortsteil Waldruh.
c) Hochwasser
Im Bereich des überplanten Gebietes kam es in der Vergangenheit bei Starkregen zu problematischen
Hochwassersituationen, die im Zusammenhang mit der vorliegenden Planung behandelt werden
sollen.
Um das Planungsgebiet vom Hochwasser frei zu halten, soll die Uferböschung des Wurzelgrabens so
ausgestaltet werden, dass beim Ausufern des Baches das Wasser in die östliche Richtung abfließt.
Betroffen davon sind die Grundstücke mit den Flurnummern 930, 931, und 916 der Gemarkung
Schweinbach.
Das Einzugsgebiet des Wurzelgrabens (Schopflohtal) oberhalb des Geltungsbereiches des B-Planes ist
ca. 2 km² groß. Nahezu 80 % der Fläche des EZG unterliegen der Ackernutzung. Nach ersten
Abschätzungen können die Abflusswerte bei Starkniederschlägen zwischen 2,2 und 3,4 m³/s (HQ 20 –
HQ 100) liegen.
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Es wird davon ausgegangen, dass durch die Umsetzung der Planung keine wesentliche Veränderung
der Hochwassersituation des Wurzelgrabens bewirkt wird. Ungeachtet dessen sollen ein integrales
Hochwasserschutzkonzept aufgestellt werden, welches die Hochwassersituation des gesamten
Gemeindegebietes bearbeitet und geeignete Maßnahmen ausweist, die Schutz vor Abflüsse bis zum
HQ 100 gewährleisten. Hierfür relevant ist die aus dem Jahre 1998 vorliegende Studie zum
Hochwasserschutz der Gemeinde Mauern. Hier sind zwei Hochwasserrückhaltebecken mit jeweils
100.000 m³ Volumen, geplant, die am Hörgertshauser und am Enghauser Bach, liegen.
Für den Bereich des Schopflohtales soll das integrale Hochwasserschutzkonzept vorgezogen erstellt
werden. Das für die Förderung des Integralen Hochwasserschutzkonzeptes erforderliche
Gewässerentwicklungskonzept ist in Bearbeitung.
Sonstiges
a) Altlasten
Der Gemeinde Mauern sind im Planungsgebiet keine Altlasten bekannt.
b) Bodendenkmalpflege
Vermutete Bodendenkmäler im Geltungsbereich sowie in der Umgebung sind nicht bekannt.
Es ist jedoch nicht völlig ausgeschlossen, dass sich in dem Gebiet oberirdisch nicht mehr sichtbare
und daher unbekannte Bodendenkmäler befinden. Es wird deshalb darauf hingewiesen, dass bei
Erdarbeiten zu Tage kommende Keramik-, Metall- oder Knochenfunde umgehend dem Landratsamt
Landshut oder dem Bay. Landesamt für Denkmalpflege zu melden sind.
c) Denkmalpflege
Baudenkmäler sind im Geltungsbereich sowie in der näheren Umgebung nicht vorhanden.
d) Abfallwirtschaft
Die Müllbeseitigung erfolgt durch den Landkreis Landshut und ist als gesichert zu betrachten.
e) Energieversorgung
Die elektrische Versorgung erfolgt über die Stadtwerke München. Die Anschlüsse für die einzelnen
Bauwerke erfolgen durch Erdkabel.
f) Fernmeldeeinrichtungen
Die fernmeldetechnische Versorgung des Planungsbereichs kann als gesichert angesehen werden.
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F)
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Umweltbelange
Artenschutz
Momentan ist das Gelände wie folgt genutzt:
Verkehrsflächen
8%
Intensivgrünland
41%
Acker
30%
Sportflächen
21%
Das Grünland wird regelmäßig gemäht und auch als Veranstaltungsfläche (z. B. Zirkus) genutzt. Der
Wall nördlich der Tennisplätze ist mit jungen Bäumen bestanden und besitzt keine weiteren Strukturen.
Der Graben auf der östlichen Seite verläuft ohne weitere Strukturen und ist nur bei Regen
wasserführend. Der beidseitige Bewuchs besteht aus nitrophytischen Hochstaudenfluren, überwiegend
Brennnessel (Urtica dioica). Aufgrund der bestehenden Ortskenntnis ist auszuschließen, dass
artenschutzrechtliche Belange von beispielsweise Bodenbrütenden Arten, Amphibien oder
Zauneidechse betroffen sind.
Umweltbelange
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SCHUTZGUT BODEN
Als Bodentyp liegt im Untersuchungsgebiet ein Kolluvisol vor mit der Bodenart Schluff bis Lehm.
Dementsprechend Ertragreich sind die Böden mit Bodenwertzahlen zwischen 75 Bodenpunkten im
westlichen und 65 Bodenpunkten im östlichen Bereich
Es wird davon ausgegangen, dass im Geltungsbereich tragfähige Bodenverhältnisse vorherrschen.
Baubedingt wird die Fläche verändert und überschüssiger Oberboden abtransportiert bzw.
zwischengelagert und für die Gartengestaltung genutzt. Durch die Anlage der Erschließungsstraße und
der Gebäude mit Garagen können bisher nicht baulich genutzte Bereiche dauerhaft versiegelt werden.
Davon dürfen jedoch einige Flächen wie etwa Stellplatzflächen und der Multifunktionsstreifen nur
teilversiegelt werden.
Durch die Wohnnutzung der geplanten Gebäude entstehen keine nennenswerten betriebsbedingten
Belastungen. Vermeidungsmaßnahmen können die Auswirkungen reduzieren. Hierzu gehört eine
Begrenzung der versiegelten Flächen. Es sind auf Grund der Versiegelung Umweltauswirkungen
geringer bis mittlerer Erheblichkeit zu erwarten.
SCHUTZGUT WASSER
Der östliche Teil des Planungsgebietes wird durch den Wurzelgraben begrenzt. Sonstige
wasserrechtliche Schutzgebiete sind nicht vorhanden. Es kann davon ausgegangen werden, dass die
geplante Bebauung keinen erheblichen Einfluss auf die Grundwassersituation haben wird. Ebenso ist
mit einer Gefährdung des Grundwassers durch die beschriebene Nutzung nicht zu rechnen. Des
Weiteren sollen Maßnahmen durchgeführt werden, die die Rückführung von unbelastetem
Regenwasser in den Wasserkreislauf vorsehen. Auf Grund der geplanten Nutzung im Baugebiet sind
somit nur Umweltauswirkungen geringer Erheblichkeit zu erwarten.
SCHUTZGUT KLIMA/LUFT
Im bundesdeutschen Vergleich zeigt das Klima merklich kontinentale Züge (DT. WETTERDIENST
1992). Merkmale der kontinentalen Prägung des Klimas sind die im Vergleich zu den Winterniederschlägen ergiebigeren Sommerregen und besonders hohe Temperaturdifferenzen zwischen kältestem
und wärmstem Monat. Die mittlere Jahrestemperatur liegt bei 7 - 8° C, die durchschnittlichen
Niederschlagsmengen pro Jahr liegen bei Werten zwischen 700 mm und 750 mm.
Auf Grund der starken Durchgrünung sind keine nennenswerten negativen Umweltauswirkungen zu
erwarten.
SCHUTZGUT TIERE/PFLANZEN
Das Planungsgebiet wird derzeit überwiegend landwirtschaftlich intensiv als Acker und Grünland
genutzt und hat keine besondere Wertigkeit als Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Hochwertige oder
geschützte Biotope fehlen. Der geringe Flächenverlust als potentieller Lebensraum wird mit
Umweltauswirkungen geringer Erheblichkeit eingestuft.
SCHUTZGUT MENSCH (ERHOLUNG)
Das Planungsgebiet hat derzeit für die Naherholung keine Bedeutung.
SCHUTZGUT MENSCH (LÄRMIMMISSIONEN / VERKEHR)
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Der durch das Vorhaben mögliche zusätzliche Individualverkehr wird als relativ gering prognostiziert.
Lediglich während der Bauphase ist mit erhöhten Lärmimmissionen in der Umgebung zu rechnen. Es
sind lediglich Umweltauswirkungen geringer Erheblichkeit zu erwarten.
SCHUTZGUT LANDSCHAFT
Das Planungsgebiet liegt am östlichen Ortsrand von Mauern und ist leicht von Nord nach Süd geneigt.
Die vorgesehene Bebauung orientiert sich an der vorhandenen Topographie. Die neuen Ortsränder
werden begrünt, so dass bezüglich des Landschaftsbildes nur von einer temporären Beeinträchtigung
auszugehen ist.
Es werden keine dauerhaften Umweltauswirkungen nennenswerter Erheblichkeit erwartet.
SCHUTZGUT KULTUR- UND SACHGÜTER
Hinweise auf Kultur- und Sachgüter bzw. Bodendenkmäler sind nicht bekannt. Sollte wider Erwarten im
Rahmen der Tiefbauarbeiten doch auf Funde gestoßen werden, so werden diese dem Landesamt für
Denkmalpflege gemeldet.
G)
Grünordnung
Die grünordnerischen Gestaltungsziele umfassen im Wesentlichen folgende Schwerpunkte:
•
Durchgrünung des Baugebiets mit Einzelbäumen im Bereich der privaten Grundstücksflächen. Die Lage
der Bäume kann bei Bedarf den Baukörpern angepasst werden.
•
Aufbau einer ortsrandbildenden Grünstruktur.
Es wird davon ausgegangen, dass durch die bereits bestehende, hier zu ändernde Planung und der
Lage im Innenbereich sich keine weitere Ausgleichserfordernis ergibt.
Mauern, den 01.07.2015
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(1. Bürgermeister)
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