Etzel Immobilien AG: Marktbericht November 2015 Wohneigentum

Etzel Immobilien AG: Marktbericht November 2015
Wohneigentum: Finanzierungsverschärfungen hinterlassen Spuren
Die Banken wenden seit einiger Zeit zwangsweise stärkere Regulierungen bei der
Vergabe von Hypothekarkrediten an. Erschwerend kommt hinzu, dass der
Bankenbelehnungswert derzeit tiefer fixiert wird als die effektiv gehandelten Marktpreise.
Vor allem Eigentumswohnungen über CHF 1.5 Mio. bzw. Einfamilienhäuser über CHF 2
Mio. sind von dieser Praxis betroffen. Die Summe der politischen Markteingriffe, FINMAEmpfehlungen und Selbstregulierungsmassnahmen ergeben einen kritischen Cocktail an
Kauferschwerungen für den Immobilienmarkt.
Die Immobilienpreise sind in der Region March/Höfe bis vor gut zwei Jahren stets
gestiegen, die Wirtschaft und die verschiedenen Märkte florieren jedoch nicht mehr so
stark. Die Wirtschaftslage und die Regulierungsmassnahmen der Banken führten dazu,
dass in der Ausserschwyz die Immobilienpreise in den letzten Monaten stagnierten, bei
den Objekten im oberen Mittel bis zum Luxus-Bereich sogar leicht sanken. Die nach wie
vor niedrigen Hypothekarzinsen und die steuerlich günstige Situation in der Region
Ausserschwyz, vor allem im Bezirk Höfe, halten die Nachfrage nach Wohnobjekten in der
Ausserschwyz aber weiterhin stabil. Das Angebot an Liegenschaften mit marktkonformen
Verkaufspreisen wird vom Markt weiterhin absorbiert, wenn auch nicht mehr in der
gewohnt kurzen Vermarktungsdauer.
Auffallend ist auch, dass in der Region Ausserschwyz durch das verdichtete Bauen mehr
Wohnungen als Einfamilienhäuser realisiert werden. Schweizerische Platzverhältnisse
sowie die demografische Altersentwicklung der Bevölkerung stützen diese Entwicklung.
Älteren Menschen werden der Umschwung rund um ihr Einfamilienhaus oft mit der Zeit
zu viel und das tägliche Treppensteigen zu anstrengend. Das Familienhaus wird daher
innerhalb der Familie weitergegeben oder verkauft und durch eine altersgerechte
Wohnung
im
Stockwerkeigentum
ersetzt.
Statistisch
gesehen
ist
jedoch
gesamtschweizerisch der Markt an Stockwerkeigentumseinheiten gesättigt. Wer kaufen
wollte, hat dies in den vergangenen zwei Jahren, während der Euphorie über die
Tiefzinsphase, gemacht. Wirtschaftliche Unsicherheiten lassen potenzielle Käufer
derweilen noch zuwarten oder verstärkte Preisverhandlungen aufnehmen.
Bezirk Höfe
Die Bevölkerung im Bezirk Höfe hat im Jahr 2014 um 113 Personen, das sind 0.41%, auf
neu 27‘977 Personen zugenommen. Auf einer der grössten Immobilienplattformen der
Schweiz sind im Bezirk Höfe aktuell 73 Wohnungen in der Kaufpreisspanne von CHF
610‘000.00 bis CHF 6‘700‘000.00 und 55 Einfamilienhäuser in der Kaufpreisspanne von
CHF 1‘150‘000.00 bis CHF 16‘688‘000.00 zum Verkauf ausgeschrieben. Die Preisspanne
und die Angebotsbreite innerhalb der einzelnen Liegenschaftssegmente waren selten so
gross. Bei den Luxusobjekten in den steuergünstigen Gemeinden legen die
Kaufinteressenten vor allem auf einen hohen, modernen Ausbaustandard mit
hochwertigen Materialien und Seesicht grossen Wert.
Vor allem in den beiden Ortschaften Wollerau und Schindellegi ist die Nachfrage nach
Immobilien durch Neuzuzüger am grössten. Diese Ortschaften scheinen vor allem im
Ausland bereits gut bekannte Steueroasen zu sein. Die Gemeinde Freienbach mit ihren
Ortschaften Pfäffikon und Freienbach bzw. den Ortsteilen Wilen und Bäch geniesst nicht
denselben Bekanntheitsgrad.
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Die Preise in den beiden Gemeinden Freienbach und Wollerau sind gegenüber dem
Vorjahr trotzdem durchschnittlich um 3% in der Gemeinde Freienbach bzw. um 6% in
der Gemeinde Wollerau gesunken.
Bezirk March
Die Bevölkerung im Bezirk March hat im Jahr 2014 um 620 Personen, das sind 1.52%,
auf neu 41‘363 Personen zugenommen. Auf einer der grössten Immobilienplattformen
der Schweiz sind im Bezirk March aktuell 62 Wohnungen in der Kaufpreisspanne von CHF
730‘000.00 bis CHF 3‘240‘000.00 und 40 Häuser in der Kaufpreisspanne von CHF
100‘000.00 bis CHF 6‘690‘000.00 zum Verkauf ausgeschrieben. Die Preisspanne und die
Angebotsbreite innerhalb der einzelnen Liegenschaftssegmente waren auch im Bezirk
March selten so gross. Da das Angebotssegment in Höfe ebenfalls breit ist,
konkurrenzieren die Objekte in den steuergünstigeren Gemeinden stark. Aufgrund der
allgemein niedrigen Verkaufspreise und der erwähnten Finanzierungsproblematik ist die
Nachfrage nach Kaufliegenschaften in March folgerichtig grösser. Und dies obwohl die
steuerliche Situation im Bezirk Höfe besser ist. In den beiden Ortschaften Lachen und
Galgenen ist die Nachfrage nach Eigenheimen am grössten. Dadurch sind die Preise
gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht gestiegen. In den anderen Ortschaften des
Bezirks, vor allem in Tuggen und Wangen, sind die Preise um etwa 2% gesunken. Der
regionale Markt hat das vorhandene Angebot noch nicht ganz absorbiert.
Fazit: Immobiliensituation Höfe und March
Vielen Verkäufern sind noch immer die hohen Verkaufspreise der letzten Jahre präsent,
sie wollen ihre Liegenschaft entsprechend zu diesen Preisvorstellungen verkaufen.
Tatsache ist aber, dass auf dem Immobilienmarkt derzeit aufgrund verschiedener
Faktoren (strengere Bankvorschriften bei Hypothekarvergaben, konjunkturelle
Unsicherheiten) diese Verkaufspreise nicht mehr erzielt werden können. Zudem lassen
sich Kaufinteressenten heute mehr Zeit für den Kaufentscheid. Sie haben eine breitere
Auswahl, schauen sich verschiedene Liegenschaften an, vergleichen und verhandeln,
bevor sie sich für eine Immobilie entscheiden. Längere Preisverhandlungsphasen müssen
daher bereits vorab in Kauf genommen werden. Liegenschaften, die länger auf dem
Markt sind und deren Preis mehrfach reduziert wurde, verlieren an Attraktivität.
Potenzielle Kaufinteressenten warten dadurch noch länger zu oder verlieren ihr Interesse
ganz. Wir empfehlen Verkäufern, ihre Immobilien nicht zu einem überhöhten Preis auf
den Markt zu bringen. Das Team der Etzel Immobilien AG berät und unterstützt Sie gerne
bei der richtigen Marktwertbeurteilung und beim Verkauf Ihrer Immobilie, kommen Sie
auf uns zu.
Mietwohnungen: Auswirkungen der Mietzinsregulierungen
Im Bundesrat liegt eine Revision der Mietzinsregulierung vor, die eine obligatorische
Bekanntgabe des Mietzinses des Vormieters bei jedem Mieterwechsel mittels amtlichem
Formular
vorsieht.
Für
Vermieter
bedeutet
dies
eine
Erschwerung
von
Mietzinsanpassungen an den örtlichen Wohnungsmarkt, wenn eine Erhöhung des
Mietzinses gemäss Marktüblichkeit möglich wäre. Statt zur Markttransparenz führt dies
vorerst zu Mehraufwand, grösseren Fehlerquellen und zu einer Beschränkung der
Mietzinsanpassungsmöglichkeiten. Da die Mietzinse einerseits auf den Kosten und
andererseits auf der Orts- und Quartiersüblichkeit beruhen und ihre Missbräuchlichkeit
davon abgeleitet wird, können Vermieter Erhöhungen nur aufgrund dieser beiden
Kriterien durchsetzen. Die Beweislast für die Erhöhung der Anfangsmiete mittels «Ortsund Quartierüblichkeit» obliegt mit neuestem Bundesgerichtsentscheid dem Vermieter.
Eine diesbezügliche Erhöhung wurde somit mittels komplexer Gerichtspraxis zur
Beweiserbringung faktisch fast verunmöglicht.
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Mit einer gesamtschweizerischen Einführung der Formularpflicht zur Anfangsmiete ist zu
erwarten, dass die Anfangsmiete vermehrt angefochten wird. Für Investoren wird die
Kapitalanlage in Wohneigentum mit sinkenden Renditemöglichkeiten jedoch weniger
attraktiv und die stetige Pflege der Mietliegenschaften zur Marktwerterhaltung wird
nachlassen, da Mieten nicht mehr kontinuierlich an den Marktwert angepasst werden
können. Diese Situation kann zu einer Demodierung und zu Unterhaltsmängeln führen.
Auf lange Sicht könnte die Attraktivität, in den Wohnungsbau zu investieren, geschmälert
werden, was zu einer erneuten Verknappung führte.
Im Kanton Zürich, wo die Formularpflicht bereits seit November 2013 besteht, sind die
ersten Auswirkungen schon im Zürichseegebiet zu sehen. Die Mietzinse bei
Wiedervermietungen sind kaum gestiegen. Erstvermietungen müssen sich, um
konkurrenzfähig zu sein, am Wohnungsmarkt orientieren. Sie müssen in einem
angebrachten Verhältnis zu den Angebotsmieten stehen, die aufgrund der Formularpflicht
tiefer sind als noch vor 2 Jahren. Die Mietzinse sinken so aufgrund staatlich regulierter
Massnahmen kontinuierlich.
Bei der Bautätigkeit im Schwyzer Mehrfamilienhaussegment zeichnet sich derzeit aber
noch kein Ende ab. Die Zahl der neu erstellten Mietwohnungen bleibt hoch. Der
Immobilienbarometer für Mietwohnungen der Schwyzer Kantonalbank zeigt auf, dass die
Baugesuche im Vergleich zum Vorjahr um 15% zugenommen haben. Aufgrund der
anhaltend regen Nachfrage werden die neuen Wohneinheiten derzeit vom
Mietwohnungsmarkt noch absorbiert. Das Angebot an Mietwohnungen hat sich somit im
direkten Vergleich zum Vorjahr kaum verändert, was einem Anstieg um 50% seit 2013
entspricht. Dies hat den ausgetrockneten Markt entspannt. Idealerweise sollte die
Leerstandsquote auf dem aktuellen Stand stagnieren. Die weiterhin rege Bautätigkeit
lässt aber annehmen, dass die Leerstände auch im nächsten Jahr leicht zunehmen
werden.
In der ganzen Schweiz standen im Juni 2015 51'172 oder 1.19% aller Wohnungen leer
(Vorjahr: 1.08%), dies ist ein erneuter Anstieg um 10%. Die statistische Leerstandsquote
ist jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, einerseits ist sie ein gesamtschweizerischer
Referenzwert, wobei dieser im Kanton Jura bei 2.25% und in Basel-Stadt bei nur 0.23%
liegt. Andererseits werden nur Wohnungen erfasst, die per 1. Juni tatsächlich leer
standen, nicht aber jene, die nahtlos per 1. Juni weitervermietet bzw. die zu einem
späteren Zeitpunkt zur Miete oder zum Kauf angeboten wurden.
Der Kanton Schwyz liegt 2015 mit seiner Leerstandsquote von ca. 0.9% (Vorjahr: ca.
0.8%, 2013: 0.6%) unter dem Schweizer Durchschnitt. Gut ein Fünftel dieser
«Leerwohnungen» befinden sich in Gebäuden, die in den vergangenen zwei Jahren
erbaut wurden.
Die ausgeschriebene Nettomarktmiete von Mietwohnungen liegt derweilen in mittleren
Lagen in Wilen bei ca. CHF 388.–/m² im Jahr, in Pfäffikon bei CHF 311.–/m² im Jahr.
Dies ist im regionalen Vergleich nach wie vor hoch.
Die Mietzinse werden weiter leicht nach unten vergieren und der Markt sich noch mehr
entspannen. Der Immobilienmarkt in Höfe und der Untermarch ist nicht mehr so
ausgetrocknet, die entstandenen neuen Wohnungen werden derweilen noch absorbiert,
doch die Vermarktungsdauer ist länger geworden und wird künftig noch etwas länger
werden.
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Büroflächen: Steigende Nachfrage in Pfäffikon SZ bei weiterhin grossem
Angebot
Das Büroflächenangebot in den Bezirken March und Höfe ist mit über 28'000 m²
weiterhin sehr gross. Hinzu kommt, dass Zürich als konkurrenzierender Markt ein
wachsendes Angebot an verfügbaren Büroflächen aufweist. Sogar früher so begehrte
Kleinbüros mit 20 bis 100 m 2 werden heute ebenfalls nicht mehr vom Markt absorbiert
und ein Überangebot entsteht. Das grosse Marktangebot bringt die Mietinteressenten in
eine sehr günstige Verhandlungsposition. So werden immer grössere Mietzinsreduktionen
oder andere Incentives gewährt, um Büro- oder Gewerbeflächen zu vermieten. Immer
öfters werden die ausgeschriebenen Mietzinse bereits bei Publikation reduziert oder ohne
Preisangabe gelistet.
Die rege Bautätigkeit der vergangenen fünf Jahre hat zur Folge, dass nun viele
Neubauflächen zu teils sehr attraktiven Konditionen verfügbar sind. Bei Mieterwechsel in
Bestandsimmobilien muss deshalb häufig der Ausbau modernisiert und der Mietzins
überdurchschnittlich gesenkt werden, um mit den Neubauten überhaupt noch
konkurrenzieren zu können.
In Pfäffikon SZ, dem mit Abstand grössten Büromarkt in den Bezirken March und Höfe,
ist weiterhin ein leichter Nachfrageanstieg zu spüren. Zweitklassige Bürolagen, die sich
mehrheitlich ausserhalb von Pfäffikon SZ befinden, profitieren jedoch nicht von dieser
Entwicklung. An diesen Standorten sind die Anbieter gezwungen, die Mietflächen zu
deutlich niedrigeren m²-Mietpreisen als in Pfäffikon anzubieten, um ihre Attraktivität zu
gewährleisten und wettbewerbsfähig zu bleiben. Rohbaumieten, bei denen höhere
Ausbaukosten (über CHF 20'000.00) auf den Mieter übertragen werden, sogar deren
Vorfinanzierung und Überwälzung auf die Nettomiete, erweisen sich als äusserst
schwierig.
Die aktuelle Marktsituation stellt für Vermieter und Eigentümer eine grosse
Herausforderung dar. Aktives Handeln ist jetzt gefragt, die Bewirtschaftungen sind
gefordert. Passivität kann die Eigentümer durch lange Leerstände teuer zu stehen
kommen.
Dank Nähe zum Mieter kann eine professionelle Vermarktung proaktiv auf veränderte
Bedürfnisse des Mieters reagieren und so bestenfalls seinen Auszug verhindern. Zu
grosse Bewirtschaftungsportfolios bergen die Gefahr, nicht über diese notwendige Nähe
zum Mieter zu verfügen und die aktuellen Bedürfnisse nicht rechtzeitig zu erfassen. Es
gilt deshalb, den Bewirtschafter sorgfältig auszuwählen. Lassen Sie sich beraten.
Geschäftsleitung Etzel Immobilien AG

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