Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Stadtsanierung Vorstadt - Groß-Umstadt Anwohnerinformation zum Sanierungsverfahren Informationsveranstaltungen im Juni 2015 a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 1. Leistungen der Stadtsanierung 2003-2015 2. Was ist der Ausgleichsbetrag nach § 154 ff Baugesetzbuch (BauGB)? 3. Möglichkeiten der Erhebung des Ausgleichsbetrages 4. Welche Möglichkeiten von Abschlägen gibt es? a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 1. Leistungen der Stadtsanierung • Vorbereitende Untersuchung und Rahmenplanung 2003 Ergebnisse (u.a.): Hoher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf Hohe Verdichtung Erneuerungsbedürftige Erschließungsanlagen/Infrastruktur Kaum gestaltete Plätze Potentiale: Scheunen-/Wohnhofstruktur, wertvolle historische Gebäudestruktur • Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 2004 • Erweiterung des Sanierungsgebietes 2008 und 2010 (Wendelinus-Park, Pfälzer Schloss und Wambolt‘sches Schloss) • Abschluss der Sanierung zum 31.12.2018 a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 1. Leistungen der Stadtsanierung Zahlreiche Maßnahmen im öffentlichen Bereich wurden mit Städtebauförderungsmitteln durchgeführt (u.a.): – – – – – – Umgestaltung Odenwaldparkplatz (2007) Neugestaltung Obergasse (2008/2009) Neugestaltung Theodor-Heuss-Platz (2009/2010) Sanierung Amtsgericht: Georg-August-Zinn-Straße 44 (2010) Neugestaltung Bachtorstraße (2010/2011) Neugestaltung Bachtorstraße/Backhausgasse (2011/2012) Noch geplante Maßnahmen: – Neugestaltung Teilabschnitt Fußweg Georg-August-Zinn-Straße – Neugestaltung Hintergasse Außerdem private Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen der Stadtsanierung unterstützt wurden. a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Neugestaltung Odenwaldparkplatz Planung: 2006 Baudurchführung: 2006 / 2007 vorher nachher vorher nachher Gesamtkosten: 330.000 € a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Neugestaltung Obergasse 1. Bauabschnitt Planung: 2006 Baudurchführung: 2007 / 2008 Gesamtkosten: 371.000 € vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Neugestaltung Obergasse 2. Bauabschnitt Planung: 2008 Baudurchführung: 2009 Gesamtkosten: ca. 250.000 € vorher nachher vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Neugestaltung Theodor-Heuss-Platz Planung: 2008 Baudurchführung: 2009 / 2010 nachher Gesamtkosten incl. Brunnensanierung: 150.000 € Entwurfsplan vorher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Neugestaltung Bachtorstraße / Backhausgasse 1. Bauabschnitt Planung: 2008/09 Baudurchführung: 2009 / 2010 Gesamtkosten 1. BA Bachtorstraße ca. 160.000 € vorher nachher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Städtische Projekte Sanierung Amtsgericht, Georg-August-Zinn-Straße 44 Überarbeitete Planung: 2008/09 Baudurchführung: 2009 / 2010 vor der Sanierung nach der Sanierung nach der Sanierung nach der Sanierung nach der Sanierung Gesamtkosten: ca. 2,2 Mio a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Hintergasse 19 Baudurchführung: 2004 / 2005 vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Obergasse 6, Alte Brauerei Baudurchführung: 2005 / 2006 vorher vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Fassadensanierung Backhausgasse 12 Baudurchführung: 2008 vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Neugestaltung Hof und Einfriedung Winzergenossenschaft (Riegelgartenweg 3-5) vorher nachher vorher nachher Baudurchführung: 2009 a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Carlo-Mierendorff-Straße 2 Baudurchführung: 2009 / 2010 vorher nachher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Obergasse 37 Baudurchführung: 2010 / 2011 vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Bachtorstraße 6 Baudurchführung: 2010 / 2011 vorher nachher a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Private geförderte Projekte Sanierung Hintergasse 3-5 In der Baudurchführung a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 1. Leistungen der Stadtsanierung a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 1. Leistungen der Stadtsanierung Allein an Städtebauförderungsmitteln von Bund, Land Hessen und der Stadt Groß-Umstadt flossen im Zeitraum 2003-2015 insgesamt rund 4,4 Millionen Euro in das Sanierungsgebiet Stadtsanierung Groß-Umstadt 2003-2015: Gesamtförderung 4,4 Millionen Euro Bund + Land 2.800.000 € Stadt GroßUmstadt 1.600.000 € Ermittelte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung: rund 700.000 € ohne Abschläge (~16 %) a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 2. Was ist der Ausgleichsbetrag gemäß §154 ff BauGB? Warum werden Ausgleichsbeträge erhoben? Grundsätzlich: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden von Bund, Ländern und Gemeinden finanziert. Gesetzgeber fordert: Eigentümer sollen ebenfalls zur Finanzierung der Sanierung beitragen. Die Stadt ist zur Erhebung der Ausgleichsbeträge gemäß BauGB verpflichtet. Weiterer Grund: Durch Investitionen der Stadt (Städtebauförderungsgelder) finden u.U. Bodenwertsteigerungen statt, die ohne Arbeits- und Kapitalaufwand der privaten Eigentümer geschehen sind. a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 2. Was ist der Ausgleichsbetrag gemäß §154 ff BauGB? § 154 Abs.1 BauGB: „Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.“ Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert) (§154 Abs. 2 BauGB). Hiervon abgezogen werden können anrechenbare Beträge nach §155 Abs. 1 BauGB. Wichtig: Abschöpfung ausschließlich von Bodenwert- und nicht von Gebäudewerterhöhungen! (Gutachterausschuss geht von der hypothetischen Annahme aus, dass es sich um unbebaute Grundstücke handelt, die er bewertet. a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 2. Was ist der Ausgleichsbetrag gemäß §154 ff BauGB? Wichtig: Anfangs- und Endwert werden auf ein und denselben Tag ermittelt, den sog. Wertermittlungsstichtag. Durch die Ermittlung auf ein und denselben Tag ist gewährleistet, dass die sog. „konjunkturelle“ (allgemeinwirtschaftliche) Bodenwert-steigerung außen vor bleibt. Berücksichtigt wird somit ausschließlich die „sanierungsbedingte“ Bodenwertsteigerung. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist grundsätzlich Aufgabe des Gutachterausschusses! a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 2. Was ist der Ausgleichsbetrag gemäß §154 ff BauGB? Schema der sanierungsbedingten Wertermittlung Bodenwert Endwert Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet Ausgleichsbetrag ggf. anzurechnende Beträge Allgemeine Bodenwertentwicklung (Nichtsanierungsgebiete) Beginn der Sanierung Anfangswert Ende der Sanierung Zeit a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 2. Was ist der Ausgleichsbetrag nach § 154 ff BauGB? Wer ist ausgleichsbetragspflichtig? Derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung (§ 162 BauGB) bzw. zum Zeitpunkt der Abschlusserklärung (§ 163 BauGB) Eigentümer ist. Achtung: Grundsätzlich ausgleichsbetragspflichtig sind auch Eigentümer von Grundstücken, die öffentlichen Zwecken gewidmet sind (Voraussetzung: sie können „privat“ genutzt werden). Beispiele: gemeindeeigenes Wohnhaus, kircheneigenes Pfarrhaus etc. a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 3. Möglichkeiten der Erhebung des Ausgleichsbetrages a) Der Ausgleichsbetragsbescheid – der Regelfall b) Die Ablösevereinbarung c) Die vorzeitige Festsetzung d) Vorauszahlungen a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 3. Möglichkeiten der Erhebung des Ausgleichsbetrages a) Ausgleichsbetragsbescheid (§154 Abs. 4 BauGB) Entsteht nach Abschluss der Sanierung Einzelgutachten erforderlich Pflicht zur Anhörung des Eigentümers und Erörterung der Ermittlung des Ausgleichsbetrages Ausgleichsbetrag ist endgültig, Nacherhebung nicht möglich Bescheid ist Verwaltungsakt; Widerspruch und Klagemöglichkeit, keine aufschiebende Wirkung Im Einzelfall: Umwandlung in Tilgungsdarlehen Stundung des Ausgleichsbetrages Härtefallregelung Ausgleichsbetrag muss (bis auf Eigenanteil Stadt) komplett an Fördermittelgeber (Bund und Land) zurückerstattet werden, d.h.: eine Reinvestition der Mittel in Groß-Umstadt ist nicht mehr möglich! a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 3. Möglichkeiten der Erhebung des Ausgleichsbetrages b) Ablösevereinbarung (§154 Abs. 3 Satz 2 BauGB) Kann vor Abschluss der Sanierung zugelassen werden (Ermessensentscheidung der Gemeinde) Zonales Gutachten ausreichend Freiwillige Vereinbarung in beiderseitigem Einvernehmen (Vertrag bis Ende 2017) Ausgleichsbetrag endgültig, Nacherhebung nicht möglich Grundstück unterliegt weiterhin dem Sanierungsrecht, Förderung weiterhin möglich Anerkennung von Abschlägen (Wertermittlungsabschlag) und wg. Wartezeit bis Abschluss der Sanierung (Abzinsung) Vorteile der Ablösevereinbarung: Freiwilligkeit, es kann niemand gezwungen werden Angenehmere „Atmosphäre“ als bei der Bescheiderhebung Investitionssicherheit für Private, Nacherhebung nicht mehr möglich Verringerung Verwaltungsaufwand, da Rechtssicherheit für beide Seiten Einnahmen verbleiben in Groß-Umstadt - keine Rückgabe an Bund und Land - Reinvestition in private/öffentliche Maßnahmen möglich! a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 4. Welche Möglichkeiten von „Abschlägen“ gibt es? 1. Pauschaler Wertermittlungsabschlag Grundlage: Vom Gutachterausschuss ermittelte zonale Bodenwerterhöhungen Annahme, dass diese ermittelten zonalen Werte von grundstücksbezogenen errechneten Bodenwerterhöhungen abweichen können Diese können bis zu 15% betragen 2. Abzinsung / Diskontierung Vorzeitige Ablöse birgt Unsicherheiten hinsichtlich noch durchzuführender Maßnahmen bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung Diese dürfen sich nicht zulasten der Ausgleichsbetragspflichtigen auswirken Deswegen Berücksichtigung nicht nur der Wartezeit, sondern auch des Risikos, dass Sanierungsmaßnahmen nicht rechtzeitig fertig werden Richtet sich nach örtlichem Liegenschaftszins: 3,5% Max. Abzinsung zum Zeitpunkt Juli 2015 bis Dezember 2015 = 12,25%, 07/2015 – 12/2018: 3,5 Jahre x 3,5%/a Max. erreichbare Abschläge vom ermittelten zonalen Wert: 27,25% (zum Zeitpunkt Juli bis Dezember 2015) a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt 4. Welche Möglichkeiten von „Abschlägen“ gibt es? Beispielberechnung der vorzeitigen Ablösevereinbarung: Grundstücksgröße x Bodenwerterhöhung = Ausgleichsbetrag 300 m² x 20 €/m² = 6.000 € Ablösevereinbarung 07/2015-12/2015: 15% pauschaler Wertermittlungsabschlag 12,25% Abzinsung (3,5 Jahre x 3,5%/a) zu zahlender Ausgleichsbetrag = - 900 € = - 735 € 4.365 € Ablösevereinbarung 07/2017: 15% pauschaler Wertermittlungsabschlag 5,25% Abzinsung (1,5 Jahre x 3,5%/a) zu zahlender Ausgleichsbetrag = - 900 € = - 315 € 4.785 € a Rittmannsperger Architekten GmbH Sanierungsgebiet Vorstadt Groß-Umstadt Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit a Rittmannsperger Architekten GmbH
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