ehemalige Pri

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Referat
für
Stadtplanung
und Bauordnung
Wohnen in München
Stadtsanierung
und Wohnungsbau
PLAN-HAIII-11
PLAN-HA-III-11
Verkauf eines Grundstücks der Landeshauptstadt München
in München Oberföhring – östlich der Cosimastraße
- ehemalige Prinz-Eugen-Kaserne Ausschreibung des Wohnbaugrundstücks
im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2016
Baufeld WA 5 West
mit geförderten Eigentumswohnungen
(Geförderter Eigenwohnraum /
München Modell aus der Sozialgerechten Bodennutzung)
für private Baugemeinschaften
Überarbeiteter Siegerentwurf des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideen- und
Realisierungswettbewerbs Prinz-Eugen-Kaserne: GSP Architekten mit Rainer Schmidt
Landschaftsarchitekt, München
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Inhaltsverzeichnis
1 Lage...................................................................................................................................... 3
2 Verkehrliche Erschließung....................................................................................................4
3 Grundstücksdaten................................................................................................................. 5
4 Baurecht............................................................................................................................... 5
5 Gemeinsame Freiflächengestaltung.....................................................................................6
6 Gestaltungsleitfaden, Beratungsgremium.............................................................................7
7 Bodenverhältnisse................................................................................................................ 8
8 Dienstbarkeiten und Reallasten............................................................................................8
9 Ökologische und energetische Anforderungen.....................................................................9
10 Wohnungsbau....................................................................................................................... 9
11 Kaufpreis............................................................................................................................. 11
12 Ausschreibungsverfahren...................................................................................................13
13 Vergabekriterien der 1. Stufe..............................................................................................13
14 Auswahlkriterien der 2. Stufe..............................................................................................15
15 Bewerbung.......................................................................................................................... 16
16 Weiterer Ablauf des Verfahrens..........................................................................................17
17 Kaufvertrag und Fristen......................................................................................................19
18 Kontakt .............................................................................................................................. 20
19 Anlagenverzeichnis............................................................................................................. 20
Ende der Angebotsfrist: Montag, der 08.06.2015, 12.00 Uhr
(siehe Kapitel 15 „Bewerbung“)
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Lage
Auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne im Bereich zwischen Cosimastraße,
Salzsenderweg und Stradellastraße (Anlage 1) soll ein lebendiges, konzeptionell und
technisch innovatives sowie urbanes Stadtviertel entstehen, welches neben Wohnraum für
die unterschiedlichsten Wohnbedürfnisse auch zahlreiche Freiflächen mit vielfältig nutzbaren,
barrierefreien Freiräumen für alle Altersgruppen und naturnahe Flächen zu bieten hat.
Kompakte Wohncluster führen, im Wechsel mit den Freiflächen des Parks entlang zweier
Erschließungsachsen, zu einer intensiven und spannungsreichen Vernetzung von Bebauung
und Parklandschaft.
Die urbane Bebauung entlang der Cosimastraße, über die das Quartier durch
Individualverkehr und Öffentlichen Personennahverkehr erschlossen wird, bildet dabei die
Übergangszone von der Öffentlichkeit der Cosimastraße hin zur Privatheit im Inneren des
neuen Wohnquartiers. Im Bereich zur Cosimastraße sind am Maria-Nindl-Platz, dem
Quartiersplatz des Prinz-Eugen-Parks, die übergeordneten Funktionen wie die
Nahversorgung, die soziale Infrastruktur und der 13. Bürger- und Kulturtreff angesiedelt.
An die unterschiedlichen Quartiere der Umgebung wird durch vielfältige und unterschiedliche
Wohntypologien angeknüpft. Die Bebauung an der Cosimastraße bildet mit dem
Geschosswohnungsbau das Rückgrat für die einzelnen Wohncluster aus verdichteten
Flachbauten, Reihenhaustypen, Stadthäusern, Atriumhäusern und linearen
Geschosswohnungsbauten. Die zentrale Mitte eines jeden Wohnclusters mit eigener
charakteristischer Ausprägung bildet jeweils der zugehörige Wohnhof mit gemeinschaftlicher
Nutzung. Diese Kombination aus Wohnhöfen und verschiedenen Wohntypologien und eine
differenzierte und abwechslungsreiche Gestaltung der Straßenräume fördern die
Adressenbildung und Identifikation der Bewohnerinnen und Bewohner mit „ihrem“
Wohnquartier.
Eine Grundschule mit Turnhalle und Schwimmbad, sechs Kindertagesstätten, der 13. Bürgerund Kulturtreff und die Nahversorgung am zentralen Maria-Nindl-Platz runden das neue
Stadtviertel ab, dienen auch der Nachbarschaft und sind auf kurzem Weg über Wohn-, Fuß-,
Radwege und Wohnstraßen im Quartier erreichbar.
Das Planungsgebiet weist insgesamt eine Größe von 30 Hektar auf. Mit dem Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2016 wurden die Voraussetzungen für die Realisierung von ca.
1.800 Wohneinheiten geschaffen, wovon ca. 500 Wohnungen im Süden als ökologische
Mustersiedlung entstehen werden.
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Verkehrliche Erschließung
Das Neubaugebiet Prinz-Eugen-Park ist über die Cosimastraße, Engschalkinger Straße und
den Isarring aus allen Stadtbereichen gut erreichbar und auch die überregionale Anbindung
zu den Autobahnen A 8, A 9 und A 99 ist gegeben.
Über die Trambahnlinien 16 und 18 Haltestelle „Prinz-Eugen-Park“ an der Kreuzung
Cosimastraße und Jörg-Hube-Straße ist das Wohngebiet gut an den öffentlichen
Personennahverkehr angebunden.
Die beiden Wohnstraßen Ruth-Drexel-Straße und Jörg-Hube-Straße, als Erschließungsachsen
in west-östlicher Richtung, verbunden durch die parallel zur Cosimastraße verlaufende EugenJochum-Straße, ermöglichen die Reduzierung der Ziel- und Quellverkehre innerhalb des
Wohngebietes durch direkte Anbindung an das übergeordnete Erschließungsnetz zur
Cosimastraße.
Das Neubaugebiet ist durch das innere Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer optimal
erschlossen. Die Wohnwege sind über die einzelnen Baufelder hinaus vielfältig verknüpft und
fördern dadurch die Kommunikation zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern.
Alle Baufelder verfügen über eigene Tiefgaragen, deren Zu- und Abfahrten unmittelbar an den
Erschließungsstraßen liegen. Alle Höfe und Wohncluster bleiben dadurch autofrei.
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Grundstücksdaten
Mit dieser Ausschreibung wird die
westliche Hälfte des Baufeldes WA 5 mit
drei Bauräumen zum Kauf angeboten.
Es handelt sich um eine noch nicht
vermessene Teilfläche aus Flst. Nr. 439/22
der Gemarkung Oberföhring
genannt Baufeld WA 5 West
(schwarz umrandet) am östlichen Ende
der Ruth-Drexel-Straße mit einer
Geschossfläche von 4.428 m².
Das Grundstück ist in Abteilung II und III
des Grundbuchs lastenfrei vorgetragen.
Auf die Ausführungen in Kapitel 8
„Dienstbarkeiten“ wird verwiesen.
Plan zur Maßentnahme nicht geeignet!
4
Baurecht
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2016 der
Landeshauptstadt München „Cosimastraße, Salzsenderweg und Stradellastraße – ehemalige
Prinz-Eugen-Kaserne -“ vom 10.04.2013 (Anlagen 2 und 3: Planteil und Satzungstext).
Der Bebauungsplan gibt folgende Eckdaten für das Baufeld WA 5 West vor:
➔ Allgemeines Wohngebiet (WA)
➔ Geschossfläche (GF) 4.428 m²
➔ Drei Bauräume, davon zwei mit 4-geschossiger Punkthausbebauung und ein
großflächiger Bauraum (maximal 3-geschossig). Bitte beachten Sie die besonderen
technischen Anforderungen für den geförderten Wohnungsbau (Kapitel 10
„Wohnungsbau“ und Kapitel 13 „Vergabekriterien der 1. Stufe“ Ziffer 8).
➔ Eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen GF um bis zu 5 % ist für Abstellräume
im EG, Gemeinschaftsräume, sowie zulässige Nebenanlagen zulässig.
➔ Nebenanlagen sind außerhalb der Bauräume nicht zulässig. Ausgenommen sind
Nebenanlagen, die als Treffpunkt für Bewohnerinnen und Bewohner dienen, mit einer
Grundfläche von max. 120 m². (Dieser liegt aber eher im Baufeld WA 5 Ost.)
➔ GRZ 0,85 (siehe dazu auch § 5 Abs. 3 der Satzung)
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➔ Die
notwendigen Stellplätze sind in Tiefgaragen auf dem Baugrundstück nachzuweisen.
Die Zu- und Ausfahrten der Tiefgaragen sind in die Gebäude zu integrieren.
➔ Fahrradabstellplätze sind in ausreichender Anzahl (gemäß Fahrradabstellplatzsatzung)
innerhalb der Bauräume oder in Tiefgaragen nachzuweisen.
➔ Die Flachdächer sind extensiv zu begrünen.
➔ Dachterrassen und / oder Dachgärten sind zulässig.
➔ Das Wohncluster WA 5 ist zu den öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen mit Mauern
mit einer Höhe von 1,50 m einzufrieden.
➔ Die privaten Freiflächen sind gemäß den planerischen und textlichen Festsetzungen
herzustellen und zu erhalten.
Im Übrigen wird auf den vollständigen Satzungstext (Anlage 3) verwiesen.
5
Gemeinsame Freiflächengestaltung
Innerhalb der Wohncluster soll ein differenziertes Freiflächensystem auf den Baugrundstücken
entstehen. Die privaten Grün- und Freiflächen dienen den Bewohnerinnen und Bewohnern zur
Erholung und bieten Rückzugsmöglichkeit. Die sogenannten „Urbanen Gärten“ stellen einen
wichtigen Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes dar und bilden die zentrale private
Freifläche der Wohncluster.
Obwohl das WA 5 in ein westliches und östliches Grundstück aufgeteilt wird (rote Linie), soll
eine gemeinsame private Freifläche (blau schraffiert) für beide Parteien entstehen.
Die genaue Unterteilung der privaten Freiflächen in Fuß- und Radwege, Erschließungsflächen
und Grünflächen ist entwurfsabhängig und wird im weiteren Verfahren (Bauvoranfrage,
Bauantrag bzw. im Beratungsgremium) geprüft und sichergestellt.
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Die Käufer des WA 5 West und WA 5 Ost müssen sich daher dazu verpflichten,
➔ eine gemeinsame Freiflächenplanung zu erstellen,
➔ die Freiflächen gemeinsam herzustellen,
➔ die Herstellung der Freiflächen gemeinsam zu finanzieren,
➔ die Unterhaltung und ggf. die Wiederherstellung der gemeinsamen Freiflächen zu
gewährleisten,
➔ sowie die dauerhafte Nutzung dieser Freiflächen den Bewohnerinnen und Bewohnern der
jeweils anderen Parzelle des WAs zu ermöglichen.
Zur grundbuchrechtlichen Absicherung der gemeinsamen Nutzung der Freiflächen ist die
wechselseitige Eintragung von Dienstbarkeiten und Reallasten mit dem folgendem Inhalt
erforderlich:
„Beide Parteien dulden wechselseitig auf ihrem Grundstück im Bereich der gemeinsamen
privaten Freifläche:
➔ den Nachweis von erforderlichen Kleinkinderspielflächen,
➔ die Nutzung erstellter Spielflächen durch alle Bewohnerinnen und Bewohner des WA 5,
➔ die Nutzung von Geh- und Radwegen in die angrenzenden öffentlichen Grünflächen hinein,
➔ den Nachweis von Rettungswegen auf der gemeinsamen Freifläche,
➔ die Befahrung von Einsatzfahrzeugen von Rettungskräften und von Fahrzeugen des
Abfallwirtschaftsbetriebes in den dafür vorgesehenen Flächen,
➔ sowie die Nutzung der gemeinsamen privaten Grünflächen durch die Bewohnerinnen und
Bewohner des gesamten WA 5.“
Der Unterhalt, insbesondere der bauliche Unterhalt obliegt den Grundeigentümern auf deren
Kosten.
6
Gestaltungsleitfaden, Beratungsgremium
Da das Gelände der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne zu den großen Siedlungsmaßnahmen
in München gehört, wird für die Bebauung ein Gestaltungsleitfaden „Wohnen im PrinzEugen-Park“(Anlage 4) zu Grunde gelegt, der die wesentlichen städtebaulichen und
landschaftsplanerischen Leitideen für das neue Quartier aufzeigt. Der Gestaltungsleitfaden
macht Vorschläge zur Materialwahl und Farbkonzeption, zur Fassadengestaltung
einschließlich der untergeordneten Bauteile wie u.a. Mauern und Brüstungen,
Tiefgaragenzugängen und -entlüftungen, sowie zur Gestaltung der Dachlandschaft und der
privaten Freiflächen.
Um die Umsetzung der Ziele des Gestaltungsleitfadens bei den Bauprojekten ohne
Realisierungswettbewerbe sicherzustellen, wurde ein Beratungsgremium mit Mitgliedern aus
den Fachbereichen Planung/Architektur/Landschaftsarchitektur, Politik (Bezirksausschuss)
und Verwaltung eingerichtet.
Die Erwerberinnen und Erwerber werden von der Landeshauptstadt München im Kaufvertrag
verpflichtet, ihre Vorhaben dem Beratungsgremium vorzulegen. Die Vorstellung der Planungen
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für das WA 5 West und WA 5 Ost soll für das gesamte WA in einer gemeinsamen Sitzung
erfolgen.
Die Aufgabe des Beratungsgremiums ist es, die Bauherrinnen und Bauherren vor Einreichen
des Antrages auf Baugenehmigung bzw. vor der Einleitung des Freistellungsverfahrens zu
beraten. Demgemäß sind die Planungen für die Wohnbauvorhaben rechtzeitig für eine
Behandlung im Beratungsgremium anzumelden. Die Empfehlung des Beratungsgremiums
ersetzt jedoch nicht die Entscheidung der Unteren Bauaufsichtsbehörde bzw. der Unteren
Naturschutzbehörde.
7
Bodenverhältnisse
Auf dem ausgeschriebenen Grundstück standen vormals Gebäude der inzwischen
aufgelassenen Prinz-Eugen-Kaserne. Die Gebäude einschließlich Fundamente sind
abgetragen. Die im Zuge der Freimachung des Areals festgestellten Bodenmängel wurden
auf Kosten der Stadt im Rahmen der öffentlich-rechtlich bestimmten Notwendigkeit beseitigt.
Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass im Zuge der Neubebauung gemäß den Festsetzungen
des Bebauungsplans mit Grünordnung Nummer 2016 weitere bisher nicht bekannte
Bodenmängel bei Bodenbewegungen festgestellt werden. Der Baugrubenaushub ist daher
kampfmitteltechnisch zu begleiten. Für solche noch nicht bekannten Bodenmängel wird eine
Regelung zur Haftung für künstliche Bodenmängel (Anlage 5) in den abzuschließenden
Grundstückskaufvertrag aufgenommen.
8
Dienstbarkeiten und Reallasten
Nachfolgend sind alle derzeit bekannten beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten und
Reallasten aufgeführt, die (sofern bei dem konkreten Vorhaben einschlägig) noch an der
Vertragsfläche zugunsten der Landeshauptstadt München bzw. dem Eigentümer des
WA 5 Ost zu bestellen sind:
•
•
•
•
•
•
•
•
Dienstbarkeit und Reallast „Gemeinsame private Freiflächen“
(siehe Kapitel 5 „Gemeinsame Freiflächengestaltung“)
Dienstbarkeit „Umweltfreundliche Energie“ (Fernwärme)
Dienstbarkeit „KfW-Effizienzhaus 70“
Dienstbarkeit und Reallast „Feuerwehrzufahrt“
Dienstbarkeit „Gemeinschaftsantennen“
Dienstbarkeit „Baubeschränkung“
Dienstbarkeit „Gemeinschaftsräume“
(siehe Anlage 6 „Übersicht weiterer Dienstbarkeiten“)
Dienstbarkeit „Wohnungsbindungsrecht“
(siehe Anlage 8 „Regelungen zum geförderten Eigenwohnraum“)
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9
Ökologische und energetische Anforderungen
Die Käuferin übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages die Verpflichtung, entsprechend
einer generellen Vorgabe des Stadtrates der Landeshauptstadt München, bei der Planung,
beim Bau und Sanierung der Gebäude, im haustechnischen Bereich auch bei der Nutzung der
Gebäude sowie bei der Freiflächengestaltung und bei der Abfallbeseitigung in höchstmöglichem Umfang ökologische und baubiologische Gesichtspunkte zu berücksichtigen und
zu verwirklichen.
Vor diesem Hintergrund verpflichtet sich die Käuferin, die im „Ökologischen
Kriterienkatalog“ (Anlage 7) aufgeführten Bestimmungen – soweit im Einzelnen nichts
anderes festgelegt ist – bis zum Ablauf von 10 Jahren ab jeweiliger Bezugsfertigkeit der
Gebäude zu beachten.
Entsprechend den Anforderungen des Ökologischen Kriterienkataloges verpflichten sie sich,
die Wohngebäude so auszuführen, dass sie dem Standard eines KfW-Effizienzhauses 70
(Energieeinsparverordnung 2009 – EnEV 2009) entsprechen.
Das Areal wird durch die Stadtwerke München GmbH mit Fernwärme versorgt.
Es besteht Anschlusszwang. Die Verwendung anderer, auch regenerativer Energien zur
Wärmegewinnung ist ausgeschlossen. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit
„umweltfreundliche Energie“ (siehe Anlage 6 „Übersicht weiterer Dienstbarkeiten“) ist
einzutragen.
Photovoltaikanlagen zur Stromgewinnung sind aber möglich.
10
Wohnungsbau
Das Grundstück wird zur Realisierung eines privaten Baugemeinschaftsprojekts im Rahmen
des geförderten Eigenwohnraums (München Modell aus der Sozialgerechten Bodennutzung) angeboten.
Definition „Baugemeinschaft“
Eine Baugemeinschaft ist ein gemeinschaftsorientierter Zusammenschluss von bauwilligen
Familien und Einzelpersonen, die sich unter Vereinbarung gemeinsamer verbindlicher Ziele
zum Bau selbstgenutzten Wohneigentums organisieren:
•
Jedes Baugemeinschaftsmitglied kauft seinen Miteigentumsanteil am Grundstück
direkt von der Stadt München als Grundstückseigentümerin.
•
Die Projektplanung erfolgt unter aktiver Beteiligung aller Mitglieder der
Baugemeinschaft, bei gleichzeitig individuellen Entscheidungsmöglichkeiten der
einzelnen Mitglieder.
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•
•
Alle Verträge und Kosten sind für alle Mitglieder der Baugemeinschaft offen einsehbar
und beeinflussbar.
Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten.
Klassische Form ist die Baugemeinschaft mit Architektin bzw. Architekt.
Aufgrund der Größe und Komplexität des geplanten Bauvorhabens wird empfohlen externe
Projektsteuerungsleistungen (Beratungs-, Koordinations-, Kontroll- und Informationsaufgaben)
zu beauftragen.
Um das Vorhaben als private Baugemeinschaft umsetzen zu können, müssen die Gruppen,
die sich bewerben, bereits folgende Vorarbeiten geleistet haben:
•
•
•
•
Vorliegen eines GbR-Vertrags der Baugemeinschaft (als Planungsgemeinschaft) mit
Darstellung des Selbstverständnisses der Gruppe (z.B. architektonische, soziale,
ökologische Ziele, Art der Entscheidungsfindung,Transparenz, Offenheit in der Gruppe)
und verbindlichen Regelungen unter anderem zu nachfolgenden Themen: Zweck der
Gesellschaft, Gesellschafterversammlung, Beschlussfassungen, Beitritt und Austritt
von Mitgliedern, Geschäftsführung und Vertretung.
Bestimmung eines geschäftsführungsbefugten Mitglieds der Baugemeinschaft, das
auch die Vertretung gegenüber der Stadt München übernimmt.
Die Baugemeinschaft muss aus einer Kerngruppe mit mindestens 8 Mitgliedern
(= Haushalte) bestehen. Jedem Mitglied ist eine Wohneinheit zugeordnet.
Mitglied können nur Haushalte werden, die zum Selbstbezug bauen wollen
(Bauverpflichtung).
Auf das ausgeschriebene Grundstück kann sich auch eine Bietergemeinschaft, bestehend
aus zwei oder drei kleinen Baugemeinschaften bewerben. Wir weisen allerdings drauf hin,
dass dadurch der Organisations- und Koordinationsaufwand für die an der Bietergemeinschaft
beteiligten Gruppen erheblich steigt. Auch fallen durch die Kleinteiligkeit der Baumaßnahmen
höhere und zusätzliche Kosten an.
Darüber hinaus soll auf dem ausgeschriebenen Grundstück ein Bauvorhaben im Rahmen des
geförderten Eigenwohnraums (München Modell aus der Sozialgerechten Bodennutzung)
entstehen.
Daher müssen die Mitglieder der Baugemeinschaft zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs
folgende Fördervoraussetzungen erfüllen:
•
•
Das Einkommen darf die Einkommensgrenze gem. Art. 11 Bayerisches
Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) nicht überschreiten. Für Haushalte mit
Kind(ern) erhöht sich diese (gesetzliche) Einkommensgrenze um 5.000 € je Kind.
Die Eigenleistung (im Sinne der Ziffer 32 der Wohnraumförderungsbestimmungen,
WFB 2012) soll mindestens 25 % der voraussichtlichen Gesamtkosten betragen.
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•
Die Mitglieder der Baugemeinschaft dürfen bisher keine (selbstgenutzte oder sonstige)
Immobilie besitzen. Ausnahmen sind nur möglich, wenn die bereits vorhandene
Immobilie zur Selbstnutzung objektiv nicht (mehr) geeignet ist und diese VOR
Abschluss des Grundstückskaufvertrages verkauft wird.
Die Baugemeinschaft als Zusammenschluss aller Mitglieder verpflichtet sich gemeinsam dafür
Sorge zu tragen, dass
•
der geförderte Eigenwohnraum entsprechend den technischen Anforderungen der
Wohnraumförderungsbestimmungen (Ziffern 8 und 34 WFB 2012; Anlage 9) geplant
und gebaut wird und
•
alle Wohnungen des Bauvorhabens unter der Kostenobergrenze von 4.200 € je
Quadratmeter Wohnfläche liegen (Gesamtkosten ohne Notarkosten und
Grunderwerbsteuern).
Wichtige Hinweise zur Planung:
◦ Unter den Begriff „Eigentumswohnung“ gemäß Ziffer 34.5 Satz 1 WFB 2012 fällt jedes
Wohnungseigentum, das nach den Vorschriften des Ersten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes begründet ist. Die Wohnflächenobergrenzen für ein „Eigenheim“
gemäß Ziffer 34.5 Satz 2 WFB 2012 greifen hier nicht, da die Festsetzungen des
Bebauungsplans keine Realteilung des Grundstücks vorsehen.
◦ Aufgrund der zwingend einzuhaltenden Wohnflächenobergrenzen sind für den flächigen
Bauraum innovative, flächensparende Wohnungstypologien zu entwickeln.
(vgl. auch Kapitel 14 „Auswahlkriterien der 2. Stufe“ Ziffer 2a)
Bereits für die Bewerbung müssen die Mitglieder der Baugemeinschaft durch persönliche
Vorsprache beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung - HA III/13, Blumenstraße 31,
80331 München einen vorläufigen Nachweis der Förderfähigkeit vorlegen.
Eine entsprechende Bestätigung (Anlage 10) ist von jedem einzelnen Mitglied mit den
Bewerbungsunterlagen der Baugemeinschaft abzugeben.
Regelungen zum geförderten Eigenwohnraum (u.a. Selbstnutzungsverpflichtung,
Bindungsdauer) werden Bestandteil des Kaufvertrags (Anlage 8).
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Kaufpreis
Das ausgeschriebene Grundstück - Baufeld WA 5 West - wird zum festen Verkehrswert, d.h.
ohne Preiswettbewerb, veräußert.
Der Kaufpreis für den geförderten Eigenwohnraum (München Modell aus der Sozialgerechten
Bodennutzung) liegt nach den allgemeinen Grundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung
für alle Flächen im Stadtgebiet einheitlich bei 536,85 € je m² GF (erschließungsbeitragsfrei).
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Dieser Preis gilt ausschließlich für den Erwerb durch Haushalte, die die Fördervoraussetzungen des geförderten Eigenwohnraums (München Modell aus der Sozialgerechten
Bodennutzung) erfüllen (siehe Kapitel 10 „Wohnungsbau“).
Der vorläufige Kaufpreis für das Grundstück - mit ausschließlich gefördertem Eigenwohnraum
- liegt bei 2.377.200,- €.
Da es sich um einen Festpreis je m² GF handelt, werden keine Angebote mit einem höheren
Quadratmeterpreis erwartet.
Wird das Grundstück intensiver baulich genutzt, als in diesem Exposé zugrunde gelegt wurde,
kommt eine Kaufpreisnachbesserungsklausel zur Anwendung, die im Kaufvertrag vereinbart
wird.
Vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags haben die Erwerberinnen und Erwerber die
schriftliche Zustimmung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung - HA III/13,
Blumenstraße 31, 80331 München, zum Abschluss des Kaufvertrags vorzulegen.
Diese muss die Berechtigung zum Erwerb der Immobilie im geförderten Eigenwohnraum
(München Modell aus der Sozialgerechten Bodennutzung) beinhalten.
Sollten einzelne Baugemeinschaftsmitglieder während der Planungsphase (d.h. nach der
Bewerbung, aber vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags) aus der Einkommensgrenze
heraus fallen, so kann diesen auf Antrag ausnahmsweise die Genehmigung erteilt werden,
den Grundstücksanteil für die betroffene Wohnung zum freifinanzierten Verkehrswert zu
erwerben. Dieser beträgt laut Gutachten des unabhängigen Bewertungsamtes der
Landeshauptstadt München vom 05.02.2015 derzeit rund 2.100,- € je m² Geschossfläche (GF)
erschließungsbeitragsfrei. Dieser Preis stellt den Baulandwert zum Zeitpunkt der
Ausschreibung dar. Im Verlauf des Vergabeverfahrens bis zum Kaufvertragsabschluss kann
sich der Preis verändern. Da die Landeshauptstadt München Grundstücke nicht unter Wert
verkaufen darf, wird der Baulandwert bei Bedarf unmittelbar vor Abschluss des
Grundstückskaufvertrages nochmals durch das Bewertungsamt überprüft. Der Verkauf erfolgt
zu dem dann festgestellten Grundstückspreis für freifinanzierten Wohnungsbau.
Die erstmalige Herstellung der im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgt durch die Stadt. In einer 1. Baustufe wurden bereits die Baustraßen hergestellt,
in der 2. Baustufe erfolgt die endgültige Herstellung der Erschließungsstraßen.
Sonstige Anschlusskosten für die Versorgung insbesondere mit Strom, Wasser, Fernwärme,
Telefon etc. richten sich nach den jeweiligen Bedingungen des Versorgungsunternehmens
und sind einschließlich etwaiger, von den Versorgungsunternehmen geforderter
Baukostenzuschüsse, Anschlussbeiträge u.ä. für den Anschluss an die Leitungsnetze von
Strom, Wasser etc. von den Käuferinnen und Käufern zusätzlich zu tragen.
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Ausschreibungsverfahren
Grundstücksverkäufe für den Wohnungsbau werden grundsätzlich mangels Vorliegen eines
Bauauftrags ohne Anwendung der Einzelbestimmungen des Vergaberechts durchgeführt. Es
werden aber die allgemeinen vergaberechtlichen Grundsätze wie Transparenz, Wettbewerb
und das Diskriminierungsverbot beachtet.
Das ausgeschriebene Baufeld wird ausnahmslos an private Baugemeinschaften vergeben.
Das Projekt soll ausschließlich als kostengünstiger, geförderter Eigenwohnraum realisiert
werden.
Die Vergabe erfolgt in einem 2-stufigen Ausschreibungsverfahren.
Die erste Stufe beinhaltet niederschwellige Vergabekriterien (Kapitel 13), um den Aufwand
hinsichtlich der Bewerbung so gering wie möglich zu halten. Soweit für das Grundstück bereits
auf dieser Basis eine Auswahlentscheidung getroffen werden kann, entfällt die zweite Stufe.
Ist keine Entscheidung möglich, wird unter Einbindung und transparenter Information aller
verbliebenen Bewerberinnen die zweite Stufe des Ausschreibungsverfahrens eröffnet. Neue
Bewerbungen werden nicht zugelassen. Die zweite Stufe der Ausschreibung ist als Konzeptausschreibung vorgesehen. Es werden von den Bewerberinnen über die Vergabekriterien der
ersten Stufe hinausgehende Angebote erwartet. Diese werden nach einer vorab festgelegten
Bewertungsmatrix ausgewertet und bepunktet (siehe Kapitel 14 „Auswahlkriterien der 2. Stufe").
Den Zuschlag erhält die Baugemeinschaft mit der höchsten Punktezahl.
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Vergabekriterien der 1. Stufe
Die Bewerberin muss nachfolgende zwingende Vergabekriterien in der Bewerbung
anerkennen und im Fall des Zuschlags einhalten, um das ausgeschriebene Baufeld erwerben
zu können:
1. Kaufpreisanerkenntnis in Höhe des Festpreises für die Geschossflächen des
geförderten Eigenwohnraums;
2. Herstellung der Gebäude als KfW-Effizienzhaus 70 nach EnEV 2009 (energetischer
Mindeststandard);
3. Anschluss an Fernwärme (Verwendung regenerativer Energien zur Wärmegewinnung
ist ausgeschlossen)
4. Anerkenntnis und Umsetzung des „Ökologischen Kriterienkatalogs";
5. Gemeinsame Freiflächengestaltung für das Wohncluster WA 5
zusammen mit dem noch auszuwählenden Erwerber von Baufeld WA 5 Ost
insbesondere
(a) Erstellung einer gemeinsamen Freiflächenplanung,
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(b) gemeinsame Regelung zur Herstellung, Unterhaltung und Finanzierung der
gemeinsamen Freiflächen,
(c) Duldung der wechselseitigen, dauerhaften Nutzung der gemeinsamen Freiflächen
durch alle Bewohner des WA 5 (Dienstbarkeit);
6. Zustimmung zu der grundbuchrechtlichen Absicherung der gemeinsamen Nutzung der
Freiflächen durch wechselseitige Eintragung von Dienstbarkeiten mit den in Ziffer 5
dieses Exposés aufgeführten Punkten,
7. Anerkennung des „Gestaltungsleitfadens Wohnen im Prinz-Eugen-Park" und der damit
verbundenen Vorlage der Planung (gemeinsam mit WA 5 Ost) im Beratungsgremium;
8. Organisation der Baugemeinschaft:
(a) Die Baugemeinschaft besteht aus einer Kerngruppe mit mindestens 8 festen
Mitgliedern (= Haushalte),
(b) Diese haben sich vertraglich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
in Form einer Bau- bzw. Planungsgemeinschaft zusammengeschlossen,
(c) Der GbR-Vertrag stellt das Selbstverständnis der Gruppe dar und trifft Regelungen
zu mindestens folgenden Punkten: Zweck der Gesellschaft inkl. Zeitplan,
Gesellschafterversammlung, Beschlussfassungen, Beitritt und Austritt von
Mitgliedern, Geschäftsführung und Vertretung;
9. Einhaltung der einschlägigen technischen Förderbestimmungen für den geförderten
Eigenwohnraum gemäß Ziffer 8 und 34 WFB. Die Kostenobergrenze von 4.200 € je
Quadratmeter Wohnfläche (Gesamtkosten ohne Notarkosten und Grunderwerbsteuern) muss bei jeder Wohnung unterschritten werden;
10.Einhaltung der persönlichen Fördervoraussetzungen aller Mitglieder:
Zum Zeitpunkt der Bewerbung: vorläufiger Nachweis der Förderfähigkeit gegenüber
dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/13 (Formblätter, Anlage 10).
Zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages: endgültige Bescheinigung des
Referates für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/13, über die persönliche und
objektabhängige Förderfähigkeit.
Bitte lesen Sie zu den jeweiligen Punkten die einschlägigen Kapitel dieses Exposés
aufmerksam durch!
Für die Bewerbung in der 1. Stufe benutzen Sie bitte ausschließlich den als Anlage 11
beigefügten Angebotsvordruck.
Sofern nur eine zulässige Bewerbung bzw. Gemeinschaftsbewerbung eingegangen ist, kann
die Vergabe - mit der Auflage, die Vergabekriterien zu erfüllen - bereits nach der ersten Stufe
erfolgen.
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Auswahlkriterien der 2. Stufe
Falls für das Baufeld mehr als eine zulässige Bewerbung vorliegt, geht das Ausschreibungsverfahren in eine zweite Stufe. Diese stellt eine beschränkte Ausschreibung dar. Bewerben
können sich nur einzelne oder in Gemeinschaftsbewerbungen zusammengeschlossene
Baugemeinschaften, die bereits in der 1. Stufe eine zulässige Bewerbung abgegeben haben.
Um die Angebote von Baugemeinschaften auch ohne Preiswettbewerb (es gelten feste
Grundstückspreise) vergleichen und bewerten zu können, werden zu folgenden Punkten, die
über die Vergabekriterien der ersten Stufe hinausgehen, Aussagen erwartet:
1.
Wohnungspolitisches Kriterium
(maximal 25 Punkte)
Kalkulatorische Darstellung der Einhaltung oder Unterschreitung der Kostenobergrenze
von 4.200 € je Quadratmeter Wohnfläche (siehe Kapitel 13 „Vergabekriterien“ Ziffer 9.)
2.
Planerische Kriterien
(maximal 35 Punkte)
a) keine klassische Reihenhausbebauung und kein klassischer Geschosswohnungsbau
auf der im Gestaltungsleitfaden Prinz-Eugen-Park als „Atriumhausbebauung“ bzw.
„Verdichteter Flachbau“ bezeichneten Fläche: Darstellung innovativer, flächensparender Wohnungstypologien.
b) (Nah-)Mobilitätskonzept
c) Gemeinschaftsfördernde Maßnahmen
(z.B. Gemeinschafträume, Dachgärten, Werkstatträume)
3. Energetisches Kriterium
KfW-Effizienzhaus 55 (EnEV 2009) oder
KfW-Effizienzhaus 40 (EnEV 2009)
(maximal 15 Punkte)
4. Ökologische Kriterien
(maximal 15 Punkte)
a) Anteil an Baustoffen aus nachwachsenden Rohstoffen höher als 10 % des
Kostenvolumens der Kosten des Bauwerks.
b) Regenwassernutzung zur Gartenbewässerung und/oder Toilettenspülung
c) Bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter / Fledermäuse
5. Baugemeinschaftsspezifische Kriterien
(maximal 10 Punkte)
a) Die Kerngruppe der Baugemeinschaft hat bereits mehr als 8 Mitglieder (=Haushalte).
b) Die/der von der Baugemeinschaft zu beauftragende Architektin / Architekt kann
Referenzen aus realisierten Wohnungsbauvorhaben mit mehr als 20 Wohneinheiten
vorlegen (Leistungsphasen 1 bis 9 HOAI).
Nach der vorgegebenen Bewertungsmatrix können maximal 100 Punkte erreicht werden.
Den Zuschlag erhält die Baugemeinschaft, die die höchste Punktzahl erreicht.
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Erreichen mehrere Angebote im Gleichrang eine höchste Punktzahl, entscheidet unter den
Bestgeboten die jeweils höhere Punktzahl beim wohnungspolitischen Kriterium. Sollte auch
dann noch ein Gleichrang gegeben sein, entscheidet die höhere Gesamtpunktzahl bei den
planerischen Kriterien und bei weiter bestehender Punktegleichheit das Kriterium „Energie“.
Soweit auch dann noch ein Gleichrang zwischen mehreren Angeboten besteht, findet ein
Losverfahren zwischen den Angeboten statt, die im Gleichrang stehen.
Nähere Informationen zu den Auswahlkriterien und deren detaillierter Bewertung
erhalten Sie nach Abschluss der 1. Stufe der Ausschreibung (siehe Kapitel 16
„Weiterer Ablauf des Verfahrens“).
15
Bewerbung
Für das ausgeschriebene Baufeld können sich ausschließlich private Baugemeinschaften
bewerben. Gemeinschaftsbewerbungen sind zulässig, d.h. mehrere Baugemeinschaften
können als Bietergemeinschaft zusammen eine Bewerbung abgeben.
Bewerbungen auf Teilflächen des o.g. Baufeldes sind dagegen nicht zulässig.
Eine Baugemeinschaft kann sich nicht auf das Baufeld mit der Option bewerben, dass sich
eine andere Baugemeinschaft erst zu einem späteren Zeitpunkt an dieser Bewerbung oder nach erfolgter Auswahl - an der Realisierung des Projektes beteiligt.
Die vollständige schriftliche Bewerbung muss bis spätestens 08.06.2015, 12.00 Uhr
bei folgender Adresse eingegangen sein:
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Stadtsanierung und Wohnungsbau, HA III/11
Blumenstraße 31, Zimmer 446
80331 München
Eine persönliche Abgabe der Bewerbung im Dienstgebäude ist am 08.06.2015
von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr möglich.
Bewerbungen, die nach dem oben genannten Termin eingehen, können nicht mehr
berücksichtigt werden. Zur Fristwahrung kommt es auf den Eingang bei der
ausschreibenden Stelle (Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III/11) an.
Angebote per E-Mail oder Fax sind nicht zulässig.
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Die Angebote müssen an die vorgenannte Adresse adressiert und in einem verschlossenen,
deutlich mit der Aufschrift „Nicht öffnen! Terminsache - Kaufangebot – WA 5 West „PrinzEugen-Park“ (Baugemeinschaften)“ gekennzeichneten Umschlag an die vorgenannte Adresse
gesendet oder dort abgegeben werden. Bitte verwenden Sie für den Umschlag den
Adressvordruck, der dem Angebotsvordruck – Anlage 11 - beiliegt.
Das Angebot/ die Bewerbung muss folgende Angaben enthalten:
•
•
•
•
Name der Baugemeinschaft und Benennung eines geschäftsführungsbefugten Mitglieds
der Baugemeinschaft, das die Baugemeinschaft gegenüber der Landeshauptstadt
München rechtsverbindlich vertritt sowie Angabe einer zustellfähigen
Korrespondenzadresse;
Anerkennung der zwingenden Vergabekriterien;
Vorlage der angeforderten Belege / Nachweise:
a) von allen Mitgliedern unterschriebener und datierter GbR-Vertrag,
b) aktuelle Mitgliederliste (mit Angaben der Haushaltsgrößen),
c) Vorläufige Nachweise zur Förderfähigkeit (Anlage 10) von allen Mitgliedern;
d) ggf. Bietergemeinschaftsvertrag (bei einer gemeinsamen Bewerbung von zwei oder drei
Baugemeinschaften)
Erklärung, im Falle einer Auswahl, einen Kaufvertrag mit der Stadt unverzüglich notariell
zu beurkunden. Gegenstand des Kaufvertrags sind u.a. alle in diesem Exposé
bezeichneten Inhalte.
Die vorgenannten Angaben sind zwingend. Das Fehlen auch einzelner Angaben bzw. das
fehlende Anerkenntnis von einzelnen zwingenden Kriterien führt zum Ausschluss vom
Ausschreibungsverfahren. Nebenangebote sind nicht zulässig.
Hinweise:
•
Aus der Ausschreibung und den darin enthaltenen Daten kann kein Maklerauftrag o. ä.
abgeleitet werden.
•
Die mit der Bewerbung zusammenhängenden Aufwendungen liegen im
Geschäftsrisiko der Baugemeinschaft.
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Weiterer Ablauf des Verfahrens
Nach Ablauf der Angebotsfrist erfolgt die Prüfung der Angebote hinsichtlich der Einhaltung
der formellen und inhaltlichen Anforderungen.
Wenn sich daraus für das ausgeschriebene Baufeld lediglich eine zulässige Bewerbung ergibt,
wird diese Baugemeinschaft dem Stadtrat zur Auswahl vorgeschlagen.
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Wurden mehrere zulässige Angebote abgegeben, wird die 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens eröffnet.
Alle zur 2. Stufe zugelassenen Bewerberinnen werden dazu am Donnerstag, den 11.06.2015
um 10.00 Uhr zu einem gemeinsamen Gespräch bei der ausschreibenden Stelle im Referat
für Stadtplanung und Bauordnung (Blumenstraße 31, Zimmer 540) eingeladen.
Bitte merken Sie sich diesen Termin bereits vor.
Bei dem Gespräch werden insbesondere die Anforderungen der 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens erläutert.
Die rechtlichen Vertreterinnen und Vertreter der Baugemeinschaften erhalten bei diesem
Termin die Ausschreibungsunterlagen für die 2. Stufe des Verfahrens ausgehändigt.
(Falls keine Vertreterin oder kein Vertreter der Baugemeinschaft anwesend ist, werden
die Unterlagen per Post zugeschickt.)
In den Ausschreibungsunterlagen werden die in Kapitel 14 genannten Auswahlkriterien der
2. Stufe näher erläutert und die für die Auswahlentscheidung bindende Bewertungsmatrix
dargestellt. Ebenso wird der Termin für die Abgabe der Angebote der 2. Stufe genannt
(voraussichtlich Donnerstag, der 30.07.2015).
Nach Ablauf der Angebotsfrist für die 2. Stufe des Ausschreibungsverfahrens werden die dazu
eingegangenen Bewerbungen nach der vorab festgelegten Bewertungsmatrix ausgewertet.
Für das ausgeschriebene Grundstück werden die Bestbieterin und die nächstbeste Bieterin
(nach dem in Kapitel 14 dargestellten Verfahren) als Nachrückerin ermittelt.
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung legt dem Ausschuss für Stadtplanung und
Bauordnung einen entsprechenden Auswahlvorschlag für die Vergabe des ausgeschriebenen
Grundstücks vor. Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung fasst darüber einen
„Auswahlbeschluss“.
Alle Baugemeinschaften, die eine Bewerbung abgegeben haben und nicht vom Verfahren
ausgeschlossen wurden, werden durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung,
HA III/11, vom Ergebnis des Auswahlbeschlusses schriftlich unterrichtet. Ein Ausschluss wird
ebenfalls schriftlich mitgeteilt.
Nach zügiger Beendigung der Kaufvertragsverhandlungen legt das Kommunalreferat dem
Kommunalausschuss und der Vollversammlung des Stadtrates den „Verkaufsbeschluss“ vor.
Die ausgewählte Baugemeinschaft wird nach Beschlussfassung vom Kommunalreferat
schriftlich darüber informiert, dass der Stadtrat über den Verkauf beschlossen hat und die
Stadt beabsichtigt, ihr Kaufangebot anzunehmen. Die notarielle Beurkundung des
Grundstückskaufs kann frühestens nach der Beschlussfassung erfolgen.
Es wird darauf hingewiesen, dass vorab eine Überprüfung der Verkehrswerte erfolgen wird,
sofern ein Grundstücksanteil für freifinanzierten Wohnungsbau erworben werden soll.
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Der Zuschlag ergeht an die Baugemeinschaft mit ihren in der Bewerbung genannten
Mitgliedern. Ein späteres Ausscheiden einzelner Mitglieder aufgrund individueller noch nicht
absehbarer Gründe ist für den Fortbestand der Zuschlagsentscheidung und den späteren
Abschluss des Grundstückskaufvertrags unschädlich. Scheiden bis zum Kaufvertragsabschluss jedoch mehr als 50% der ursprünglichen Mitglieder aus der Baugemeinschaft aus,
wird die Stadt das gemeinschaftliche Wohnprojekt als gescheitert betrachten und die
Zuschlagsentscheidung zurücknehmen.
Der Stadt bleibt es unbenommen, das Ausschreibungsverfahren jederzeit abzubrechen oder
ganz aufzuheben. Auch nach dem Auswahl- bzw. Verkaufsbeschluss kann einer ausgewählten Baugemeinschaft insbesondere wegen mangelnder Mitwirkung die Kaufoption durch
entsprechenden Stadtratsbeschluss entzogen werden, wenn nicht gegenüber der Stadt
(Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/11) der Nachweis erbracht wird, dass alle
notwendigen Schritte zur Vorbereitung des Grundstückskaufs und zur Realisierung des
Bauvorhabens innerhalb der vorgesehenen Fristen eingeleitet wurden. In diesem Fall rückt die
vom Stadtrat vorab als Nachrückerin bestimmte Baugemeinschaft nach.
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Kaufvertrag und Fristen
Nach dem Verkaufsbeschluss des Stadtrats schließt das Kommunalreferat mit der Erwerberin
einen Kaufvertrag, der u.a. alle in diesem Exposé bezeichneten Inhalte regelt.
Insbesondere wird auf folgende Besonderheiten hingewiesen:
1. Der Kaufpreis ist vor der Beurkundung zur Zahlung fällig.
2. Um die Bebauung des Grundstücks sicherzustellen, wird eine vertragliche
Bauverpflichtung vereinbart, wonach sämtliche Wohnungen bis spätestens zwei Jahre
nach Kaufvertragsabschluss bezugsfertig (ohne Außenanlagen) zu erstellen sind.
Bei Fragen zum Kaufvertrag wenden Sie sich bitte an:
Kommunalreferat
Immobilienbereich
Grundstücksverkehr / Wohnen
Roßmarkt 3
80331 München
Frau Dobler
Tel. (089) 233 – 2 29 66
Fax (089) 233 – 2 12 38
[email protected]
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Kontakt
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Stadtsanierung und Wohnungsbau
HA III/11
Blumenstraße 31
80331 München
19
Frau Götzl
Tel. (089) 233 – 2 62 78
(9.00 bis 15.00 Uhr)
Fax (089) 233 – 2 80 78
[email protected]
Anlagenverzeichnis
Anlage 1:
Anlage 2:
Anlage 3:
Anlage 4:
Anlage 5:
Anlage 6:
Anlage 7:
Anlage 8:
Anlage 9:
Anlage 10:
Anlage 11:
Stadtplan
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2016 – Planteil
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2016 – Satzungstext
Gestaltungsleitfaden „Wohnen im Prinz-Eugen-Park“
Regelung zur Haftung für künstliche Bodenmängel
Übersicht weiterer Dienstbarkeiten
Ökologischer Kriterienkatalog der Landeshauptstadt München
Regelungen zum geförderten Eigenwohnraum
Technische Anforderungen im geförderten Wohnungsbau
Formblatt „Vorläufiger Nachweis der Förderfähigkeit“
Angebotsvordruck für die 1. Stufe des Ausschreibungsverfahrens

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