1 Produktionsgebäude über 5.000 m² bis 10.000 m² NF Am

Produktionsgebäude über 5.000 m² bis 10.000 m² NF
Am Walzwerk 11
45527 Hattingen-Welper
Allgemeines
Postleitzahl:
Ort:
Straße:
Objektart:
Baujahr:
45527
Hattingen
Am Walzwerk 11
Produktionsgebäude über 5.000 m² bis 10.000 m² NF
2007/2008
Lage-/Gebäudebeurteilung
MIKROLAGE
Die Liegenschaft befindet sich im nördlich von Hattingen, rd. 2,5 km vom Stadtzentrum entfernten
Gewerbegebiet „Gewerbe- und Landschaftspark, Henrichshütte“, welches rd. 83 ha Gewerbefläche
umfasst und noch verfügbare Flächen zur Ansiedlung in umfangreichem Maße aufweist. Das ehemalige
Hüttengelände wurde im Rahmen des Grundstückfonds NRW aufbereitet und neu entwickelt.
Angesiedelt sind im wesentlichen Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Baugewerbe,
Metallbearbeitung und Lagerhaltung.
Das Grundstück ist südöstlich durch die Straße „Am Walzwerk“ begrenzt. Die nordwestliche
begrenzende Straße „Ruhrallee“ verläuft am nördlichen Ende ringförmig um das Objekt und mündet
östlich in die Straße „Am Walzwerk“ ein.
Die Anbindung an das regionale und überregionale Straßennetz erfolgt in rd. 2 km Entfernung über die
B51. Die Anschlussstelle (AS) Witten-Herbede der A43 ist nach rd. 7,5 km anfahrbar, die AS
Spröckhövel (A43) über die B51 nach rd. 12 km. Der Anschluss an den ÖPNV ist über den rd. 750 m
fußläufig entfernten, westlich gelegenen S-Bahn-Haltepunkt Hattingen-Henrichshütte gewährleistet. Der
Bahnhof Hattingen befindet sich in rd. 2 km Entfernung.
Insgesamt handelt es sich um eine normale Gewerbeanlage, die Objektlage ist für eine gewerbliche
(industrielle) Nutzung mit flankierender Verwaltung als durchschnittlich einzustufen.
GRUNDSTÜCK
Das Grundstück setzt sich aus 3 Flurstücken mit einer Gesamtfläche von rd. 1,5 ha zusammen, die
einen –generalisiert betrachtet- rechteckigen Zuschnitt mit starker Abrundung an den beiden
straßenseitigen Eckbereichen aufweist. Die Topografie ist nahezu eben.
1
Flurstück(e)/Art/Lage
382 (Flur 1, Gemarkung Welper)
383 (Flur 1, Gemarkung Welper)
384 (Flur 1, Gemarkung Welper)
Gesamt
Fläche in m²
10.800
2.424
1.684
14.908
2
ERSCHLIEßUNG
Das Grundstück ist verkehrs- und versorgungstechnisch erschlossen. Eine ausreichende
versorgungstechnische Erschließung (Strom, Wasserver-/ entsorgung, Gas Kommunikationsmedien) ist
gegeben. Die Erschließungsbeiträge für die Gewerbegrundstücke des Gewerbegebietes Henrichshütte
sind durch den Erstkäufer mit dem Kaufpreis abgegolten. Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird
somit von einer Erschließungsbeitragsfreiheit ausgegangen.
Stellplatzmöglichkeiten sind auf dem Grundstück in augenscheinlich ausreichender Zahl vorhanden.
GEBÄUDEBEURTEILUNG
Die baulichen Anlagen wurden etwa zwischen 2007 und 2009 errichtet, sie bestehen aus
- zwei mit einer Überdachung verbundenen Hallen,
- einem an der südlichen Halle an der Südostseite vorgelagerten, 2-geschossigen
Verwaltungsgebäude, sowie
- den Außenanlagen
VERWALTUNGSGEBÄUDE
Das massiv errichtete Flachdachgebäude ist 2-geschossig mit den Außenmaßen von rd. 44 m x 9m
konzipiert und der Halle 1 südöstlich vorgelagert. Die strukturierte Fassade besteht aus einer MetallGlas-Konstruktion und verklinkerten Flächen, der Gebäudezugang ist mittig angeordnet. Im
Eingangsbereich ist das OG galerieartig ausgebildet. Die Verkehrs- und Büroflächen sind mit
großformatigen Natursteinfliesen, die Sozialflächen mit üblichen Fliesen plattiert. Die Decken sind mit
Akustikplatten mit integrierten Leuchten ausgestattet, die isolierverglasten Fenster verfügen über eine
Metallrahmung. Geländer und Türdrücker sind in Edelstahl ausgeführt.
Der Zustand ist als neuwertig einzustufen. Die Ausstattung der Büro- und Sozialflächen ist als gehoben
zu beurteilen.
HALLEN
Die Stahlkonstruktion (Binderkonstruktion, Rahmentragwerk) auf einem Betonsockel (Aufkantung)
errichteten Hallen weisen Abmessungen von rd. 80 m x 60 m (Halle 1) und rd. 89 m x 33 m (Halle 2 mit
Aussparung zur Andienung, Maße beziehen sich auf größte Ausdehnung) und eine Höhe von rd. 10 m.
Die Unterkante der Kranbahnbrücke (12,5 t) ist mit 7 m angegeben, der Binderabstand im Wesentlichen
mit 6,15 m.
Die Fassade besteht aus gedämmten Stahl-Sandwich-Paneelen mit vertikalen, thermisch getrennten
Lichtbändern (Aluminium/Glas). Das Satteldach ist als Warmdach flach geneigt (2°), mit Lichtkuppeln
(RWA-Anlage) und Attika ausgestattet und mit einer Foliendacheindichtung auf tragender
Trapezblecheindeckung versehen. Der Boden der weitestgehend stützenfreien Hallen besteht aus einer
öberflächenversiegelten, rd. 20 cm starken Betonbodenplatte mit einer angegebenen Nutzlast von 10
t/m². Die Dachentwässerung ist innen liegend.
Die Andienung der Halle 1 erfolgt über 1 Sektionaltor an der Südwestseite und 2 Sektionaltore an der
Nordseite im Bereich der verbindenden Überdachung, die der Halle 2 über 2 Sektionaltore an der
Südwestseite im Bereich der verbindenden Überdachung und 1 Sektionaltor an der Nordwestseite. Die
elektrisch betriebenen Tore verfügen über einen Sichtbereich und weisen tlw. eine Breite von rd. 5 m
und eine Höhe von rd. 6 m auf.
Halle 2 verfügt über einen Büro- und Sozialeinbau.
Die Beheizung (Medium Glas) erfolgt in den Hallen über Strahlungsgeräte, in den Bürobereichen über
Flachheizkörper.
3
ÜBERDACHUNG
Die Überdachung ist als Pultfach in Stahlkonstruktion mit Trapezblecheindeckung und einer Höhe
zwischen 5 und 6 m konzipiert, sie überdacht die etwa 14 m voneinander entfernt stehenden Hallen 1
und 2 in (fast) ihrer gesamten Länge.
Die Gebäudebeschreibung beschränkt sich auf wesentliche Merkmale. Maßgebend für die Markt- und
Beleihungswertermittlung sind die Nutzungstruktur und die Größe der wirtschaftlich sinnvoll nutzbaren
Flächen, detaillierte Differenzierungen in der Gebäudesubstanz sind hier eher untergeordnet.
AUßENANLAGE
Die Außenanlage bestehen aus den mit Betonverbundsteinen befestigten Verkehrs-, Andien- und
Stellflächen und den sonstigen inneren Erschließungsanlagen. Die Grünflächen im südöstlichen
(straßenseitigen) und nordöstlichen (an Halle 2 anschließenden) Bereich sind noch nicht abschließend
angelegt. Die Errichtung der Einfriedung ist im nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich noch
nicht abgeschlossen.
INSTANDHALTUNGSSTAU
Der Gebäudekomplex entstand in etwa 2008. Der Zustand ist als neuwertig anzusehen, ein
Instandhaltungsstau besteht noch nicht.
4
WERTUNG
An den baulichen Anlagen sind durch den Neubaucharakter nur vereinzelt Gebrauchsspuren
feststellbar. Über die oben beschriebene Gebäudequalität hinaus vermittelt das Objekt einen guten und
repräsentativen Eindruck.
Im Wesentlichen sind Ausstattung und Struktur des Verwaltungsgebäudes als gehoben einzustufen. Die
Hallten sind in Bezug auf ihre Konzeption, Nutzungsstruktur (lichte Höhe, Kranbahn, weitestgehende
Stützenfreiheit, Belichtung) und Fassadengestaltung ebenfalls als überdurchschnittlich zu klassifizieren,
die Andienungsmöglichkeiten sind gut.
Gesamtbeurteilung: gut
Bezeichnung
Verwaltungsgebäude
Halle 1
Halle 2
Halle 2 – Einbau (als Zuschlag)
Überdachung
Größe
800
4.800
2.850
135
1.1100
m²/m³
m²
m²
m²
m²
m²
5

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