5.Yangon Residential Condominium Overview

２０１６年４月１２日（火）
主催：一般社団法人持続可能なモノづくり・人づくり支援協会(ESD21)
共催： Myanmar Japan Socio Economic Development Association(MJ SEDA)
後援：独立行政法人国際協力機構中部国際センター(JICA中部)
公益財団法人あいち産業振興機構(AIbSC)
協賛：（有）ユニバーサル・シェル・プログラミング研究所(usp lab.)
ESD21/MJ SEDAの支援による初の
ビジネスマッチング（ＩＴ事業）２０１６年１月
usp lab
MyanmarGateway
開会あいさつ
一般社団法人持続可能なモノづくり・人づくり支援協会
（ESD21）
会長黒岩
惠
MJ SEDA幹部来日メンバー紹介
No
名前
①
U Htay Aung
②
U Aye Ko Ko
③
企業名
業種
Sakura Trade Centre Co.,Ltd 商業・建設・自動車社長
Myanmar Economic Development Corp. 開発
Japan Geological Survey and
Laboratory Services Co., 地質調査・技術サービス社長
UAKK GROUP Co., Ltd.
商業, 不動産・開発
会長
U Aye Min
Myanmar Natives Land Co.,Ltd
Asagiri Restaurant,
Yoke Trading Co.,Ltd
④
職名
U Thet Zaw
建設
役員
飲食
各種サービス
⑤U Kyaw Htoo Sein
Kyaw Htoo Sein & The Legal Chambers 法律事務所弁護士
⑥ Daw Khin Than Win
Copy, Computer Publisher Services ＩＴ各種サービス
社長
⑦
(Soy Beans Industry ) 食品（大豆）
Daw Ohn Mar Myint Sein(3) Restaurant 飲食
創設者
名誉会長
会長
副会長・事務局長
会長
Farmers Development Public Bank
金融
社長
Farmers Development Public Co.,Ltd 商業, 電気タワー建設（農業）
Kaing Hong
MJ SEDA役職
副会長
第一書記長
第二書記長
社長
社長
会計
⑧
Daw Aye Aye Kyaw Yama Japanese Language Center 教育
校長
⑨ U San Hla
Myanmar Professional Social Workers Association NGO事務局長
委員
⑩
社長
支援リーダー
役員(財務）
委員
U Myint Than
⑪ Daw Khin Thida
Myint Hein Kyaw Construction Co.,Ltd
UAKK GROUP Co., Ltd.
１項に同じ
建設
事務局長
2016年4月3日
MJ SEDA事務局長 U Aye Min（エイミン）
@Japan セミナーツアー 2016
ミャンマー
基本情報
面積：68平方キロメートル（日本の1.8倍）
ASEANと中国、インドを結ぶ交通の要衝
人口：5,141万人（2014年9月）
首都：ネーピードー
言語：ミャンマー語
宗教：仏教（90％）、キリスト教、イスラム教等
通貨：1USD＝1215ミャンマーチャット（2016年3月）
内政
2011.04 テイン・セイン政権が発足、軍人主導ながら改革・
開放路線を表明
2012.04 議会補欠選挙が開催され，スー・チー氏率いるNLDが45議席中
43議席を獲得。
2015.11 5年に一度の総選挙にて野党NLDが圧勝。50年以上続いた軍政に終止符。
2016.03 NLDの推薦を受けたティン・チョー氏が次期大統領に就任。
© 2016 MJ SEDA
6
これまでのミャンマーのイメージ
7
© 2014 Myanmar - Japan SEDA
2015年総選挙を終えて
2016年3月30日ティン・チョー
新大統領就任式
50年間に及ぶ軍政に終止符！
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8
ティン・チョー新大統領ってどんな人？
・1946年生まれ、69歳。スー・チー氏より1歳年下だが、
同じ高校に通った同窓生。
・ヤンゴン大学経済学部を卒業後、英ロンドン大学でコ
ンピュータサイエンスを学ぶ。
・帰国後、1975年から1992年まで工業省および国家計
画経済省に勤務。
・スー・チー氏の自宅軟禁中は側近として生活を支え
ていた。2000年9月にはスー・チー氏の政治活動を補助
した罪で4か月間投獄された経験もある。
・2012年からスー・チー氏の亡母顕彰のために設置さ
れた慈善団体の幹部となる。
・父親は国民的作家で詩人のミン・トゥ・ウン氏（故人）、
ティン・チョー氏自身も作家として父親の伝記などを出
版している。ミン・トゥ・ウン氏も1990年の選挙ではNLDの
党員として当選している。
・妻ス・ス・ルウィン氏は現NLD議員。6か国語が堪能と
言われる。父親はNLD創設者の一人。二人の間に子供
はいない。
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9
スー・チー氏「大統領を超えた存在になる」
スー・チー氏４閣僚兼務
ＮＬＤ党首のアウンサンスーチー氏（７０）は外
相、大統領府相、教育相、電力エネルギー相
の４閣僚を兼務。（毎日新聞）
現在は外相、大統領府相のみ
スー・チー氏、新設ポスト国家顧問へ
ミャンマーで新政権を発足させた与党、国民
民主連盟（ＮＬＤ）は３１日、党首のアウン・サ
ン・スー・チー氏を新設の「国家顧問」に任命
する法案を上院に提出した。国家顧問のポス
トは、外相など４閣僚に就任して実質的に政権
運営を担うスー・チー氏に、名実ともに指導者
としての“お墨付き”を与える狙いがありそうだ。
（産経新聞）
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10
ミャンマーの「明治維新」進行中！
テインセイン政権成立（2011年）
明治維新（1868年）
現在の憲法制定（2008年）
大日本帝国憲法発布（明治22年）
レパダウン銅山騒動（2012年）
足尾銅山鉱毒事件（明治24年）
30年ぶりに国勢調査を実施（2014年3月）
初めて全国の戸籍調査を実施（明治5年）
ノボテルヤンゴン開業（2015年2月）
帝国ホテル開業（明治23年）
ティラワ工業団地開業（2015年9月）
富岡製糸場設立（明治5年）
民政移管後初の総選挙(2015年11月）
第1回衆議院議員総選挙（明治23年）
ヤンゴン証券取引所開設（2015年12月）
東京株式取引所開設（明治11年）
初の路面電車運行開始（2016年1月）
新橋～横浜間鉄道開通（明治5年）
5年 VS 24年！
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11
所得水準
労働コスト
工場労働者の平均月収は68ドル、世界最安水準
横浜（日本）
M/標準
ソウル（韓国）
M/標準
上海（中国）
M/標準
バンコク（タイ）
M/標準
ホーチミン（ベトナム）
M/標準
プノンペン（カンボジア）
M/標準
ヤンゴン（ミャンマー）
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
M/標準
（USドル/月）
2012 Japan External Trade Organization(JETRO)より当社作
成
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12
ミャンマーの経済
経済
主要産業：農業
主要貿易品目
輸出：天然ガス，豆類，宝石（ひすい），
チーク・木材
輸入：石油，機械部品，パームオイル，
織物，金属・工業製品
アジア各国の生産年齢人口（15歳～64歳）
比率の先行き
76%
74%
72%
70%
68%
世界銀行は、ミャンマーの2016年経済成長率は
7.8％になるとの予測を発表した。前年の6.5％に対 66%
し、1.3％高くなる見通し。
64%
世界銀行による東南アジア各国の2016年経済成
長率は、ラオスが7％、カンボジアが6.9％、ベトナム 62%
が6.6％、フィリピンが6.4％、インドネシアが5.3％、マ
60%
レーシアが4.5％、タイが2％となる見通しで、ミャン
M/標準
M/標準
マーがアジアで最も経済成長率の高い国となると予
ミャンマー
測している。[7Day Daily]
*日本は1.7％の見通し
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M/標準
中国
M/標準
タイ
M/標準
インドネシア
M/標準
ベトナム
出所：United Nations 『Population Projection』
13
ミャンマーの教育
教育
識字率：成人識字率は91.9％，青年識字率は95.6％
（ASEAN諸国における市民性教育とアセアンネスのための教育）
語
学：公用語はミャンマー語。
ただしイギリス植民地だったという影響や、小学校から英語を学ぶため
英語を理解出来る人も多い。
教育概要：政府は1980年代から初等教育の充実に力を入れており、開設した
小学校の数は31,496（1989年）から36,155（2009年）まで増加し、
また小学校の就学率は91%(1999-2000)から、96.56%（2004-2005）に
（出所：外務省）
改善している。
2016 MJ SEDA
14
現在のヤンゴン
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15
ヤンゴン建設ラッシュ
ヤンゴンは建設ラッシュ。建設中のオ
フィスビルやマンションがあちらこちら
に。外国からの駐在員が激増してお
り、家族2人以上の世帯で、現在最も
多く契約されている家賃相場は、1か
月3200〜4500USドル…！！
Myanmar Center Phase 2 起工式
(2016年3月19日)
ヤンゴン空港の新国際ターミナル
が3月12日にオープン
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16
ミャンマー進出企業、3 年前の3 倍に急増
1. ミャンマーに進出している日本企業は、
2013 年10 月末時点で156 社判明した。前年
比71.4％の大幅増加となり、3 年前（2010
年、52 社）に比べて3 倍に急増している
2. 業種別では「卸売業」が49 社でトップ。次
いで、「サービス業」（29 社）、「製造業」（27
社）、「運輸・通信業」（21 社）の順で、これら
の3 業種がこの1 年で2 倍に急増
3. 年売上高別では、「1 億円以上10 億円未
満」（36 社）が前年比80.0％増となるなど、
中小企業の進出が顕著。都道府県別で
は、「岐阜県」（10 社）が4 位。21 都府県の企
業がすでに進出
出所：帝国データバンク「第2回ミャンマー進出企業の実態調査」2013年11月19日
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17
2015年証券取引所の開設に向けて
債券市場の整備を続けてきたミャンマーは、
2015年に証券取引所の開設を決定。
2012年5月29日、東京証券取引所代表取締
役社長の斉藤惇氏、ミャンマー中央銀行総
裁のウ・タン・ニェイン氏、大和総研代表取
締役社長の深井氏は、ミャンマーの首都ネー
ピードーで証券取引所設立および資本市場
育成支援に関する覚書に調印しました。
（大和総研Webサイトより）
証券取引所への上場をめざして株式公開会社の設立ラッシュ
•Yatanapon Teleportの株式会社化、資本金は1兆チャット(2013-9-6)
•ティラワ株式会社、9月に増資を実施(2013-8-31)
•ミャンマー砂糖開発公社、増資を実施へ（2013-7-23)
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18
株式市場が始動
ヤンゴン証取が売買開始、上場第1号はストップ高
［ヤンゴン２５日ロイター］ - ミャンマーのヤン
ゴン証券取引所で２５日、上場企業第１号とな
る投資会社ファースト・ミャンマー・インベストメ
ント（ＦＭＩ）の取引が開始した。同証取は昨年
１２月に開設されたものの、これまで約３カ月間
は売買が行われていなかった。
上場したＦＭＩは実業家サージ・プン氏が保有
し、ミャンマー最大の公開会社の１つ。プン氏
は現地時間午前１１時（０４３０ＧＭＴ）の取引開
始直前に「証券取引は５０年間行われておら
ず、きょうは歴史的な日だ」と述べた。
ＦＭＩは新規上場に当たり、資金調達は実施し
なかった。同社株はこの日、２万６０００チャット
で寄り付いた後、１日の値幅制限の上限に当
たる３万１０００チャット（２５．７０ドル）まで上昇。
売買高は１１万２８４５株、売買代金は３４億９８０
０万チャット（２９０万ドル）に達した。
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かつての栄光を取り戻す！
1940年代のラングーン市街
(出典 Wikipedia)
英植民地時代の建物が残るヤンゴン（旧ラングーン）は多
くの街路樹に囲まれた美しい公園都市だ。
シンガポールを建国した際、リー・クアンユー元首相は
ラングーンを都市開発の見本とした。
Coca Cola の屋外看板 1931年（左）
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20
ミャンマーと日本の特別な関係
。 1872年に英国へ外交使節団を送り、その使節団は日本からの使節と出会って「両国は自分の国
の発展のため援助を求めている。さらに、両国はお互いに助け合いたいと考えている」とビルマの
新聞に書かれている。
。 1872年に英領ミャンマーで最初のセンサスを行われた。ミャンマーへ移住していた日本人は
下記通りである。
日本人
女性
男性
1881年(明治14年）～ 1911年（明治44年）
666
310
356
上記センサスの日本人人口の男女割合は1901年まで女性が多く、当時には日本人による娼館がで
きたと考えられる。
これらの女性達は明治維新以降、日本人としてミャンマー最初に上陸し、現代日緬関係の幕を開く
© 2016 MJ SEDA
21
明治時代から第2次世界大戦までの日緬関係
ウ・オッタマ僧正は1907年（明治40年）から1929年（昭
和4年）の間、合計6回日本を訪れた
三十人の同志とビルマ独立義勇軍（B.I.A)
1943年8月1日に「ビルマ行政府」が成立
© 2016 MJ SEDA
22
現代日緬関係
「ミャンマーと日本の特別な関係」というのはミャンマー日本関係小史から生まれた両国の人々の感
情である。
さらにミャンマーに関しては戦後、日本の兵隊を無事に送り返してくれたという感謝の気持ちが
日本政府内にあった。
「日本が戦争中にミャンマーに多大な迷惑をかけたことは事実だが、一方アウン・サンと
ネ・ワインに代表される「30人の同志」を核とする若き青年たち教育し「ビルマ独立義勇軍」を
誕生させ、また多くの青年たちを留学生として受け入れた。そのなかから台頭して独立後国家
指導者になった人々が目指す新しいビルマ作りを日本としては暖かく見守り支援すべきでは
ないか」という日本政府の戦後ミャンマーに対しての思いは現在の日緬関係まで影響を与え
続けているのは間違いない。
© 2016 MJ SEDA
23
MJ-SEDAとは
ミャンマージャパンSEDA は、日本、ミャンマー両国間の経
済文化交流、人材能力開発、社会貢献事業等の活動を
通じ、両国の発展と友好関係促進を目指す政府公認の
非営利団体（NGO）です。
現在会員数は1,500名。その多くが日本での留学、就労
経験を持ち、帰国後も母国と日本との交流、友好促進の
ために活動したいという思いで活動しています。
もちろん日本語が堪能な者が多数在籍しております。
日本人墓地での戦没者慰霊祭
献血
24
ミャンマー
企業グループ
NGO
ジャパンＳＥＤＡ
グループ
国際ＮＧＯ
教育
経済支援
活動
社会
教育事業の目的・実践







。


日本語講座
ビジネスマネジメント諸講座
英語４スキル（聴解・会話・読解・作文）講座
日本派遣研修生向け若しくは在緬日系在籍ミャンマー人材育成講座
コンピューター講座
工業地帯若しくは従事者むけ事業向上・効率化講座
ミヤンマー製造業向けものづくりの基本（５SなどTPSの入り口）教育
ミャンマー在住日本人向けミャンマー語・ミャンマー文化講座
その他、修了証書発行の諸講座
カレッジレベルまで学べるような努力・協力体制の構築
 日緬相互の学校・短大・大学との協力によるセミナーの開講
 簿記能力の習得 (Think Tank)
社会事業
 ミャンマー国内に社会的利益を行き渡らせる
 日本・ミャンマー双方で長期に渡り協力を持続できる
方法として、
 国際ＮＧＯ諸団体などとの共同事業を優先して行
う。
灯火事業（電気のない地域などへ）
安全な水の供給事業
環境保護と啓発事業
健康・医療衛生関連事業
ミャンマー国内にある日本人諸団体への援助
経済支援事業
 長期的に堅調で安定した経済事業・企業の発足・育成を目指し、協
力支援を行う。
 ビジネスマッチングのマネジメント
ミャンマー国内企業
ネットワーキング
日本企業
JICA より支援を得ることを目指す。
国際ＮＧＯとの協力関係を築く
ミャンマー国内企業より CSR として公益財団などからの支援を求める。
国際協力事業




日本の諸団体との相互協力
日本にSEDA関連団体を設立し協力
日系の中小企業との協力
日本の経済支援団体との調整
ミャンマー国内の日本関連団体
1.
2.
3.
4.
5.
6.
JICA
JETRO
ミャンマー日本商工会議所
日本企業
（JCCM)
日本大使館 / 外務省
日本 NGO
人材育成と事業達成のために日本関連団体のアドバイスが必要です。
ＳＥＤＡの輪
人々
ミャンマー
企業
国際ＮＧＯ
SEDA
日本企業
資金
国際企業
グループ
ジャパン
ＳＥＤＡ
組織
出資者・顧問
ＳＥＤＡ会長
1
3
2
国際関係・経済
委員会
計画・事業調整
委員会
教育・人材育成
委員会
4
ニュース情報・
会員メンバーケア
委員会
5
庶務部
創立者： U Htay Aung （ウ・テイ・アウン）
Sakura Auto 社長
ヤンゴン市都市開発委員会委員長
© 2016 MJ SEDA
31
活動概要
 ミャンマーと日本の経済文化交流促進
1.ビジネスマッチング
2.文化交流
3.人材開発セミナー（日本語・IT）
4..その他
 会員間の親睦と社会貢献活動
洪水被災地への支援活動
IT人材開発セミナー
熊本学園大学との交流
© 2016 MJ SEDA
イオン財団植樹祭
32
ご清聴ありがとうございました
© 2016 MJ SEDA
33
Analysis of Market Situation at
Real Estate Sector in Myanmar
ミャンマーの不動産分野における、
市場状況の分析
Presented by;
U Aye KoKo
Chairman
Myanmar Japan
SEDA
Contents







1.Introduction
2.Yangon City Overview
3.Yangon Tourism Market Overview
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
5.Yangon Residential Condominium Overview
6.Yangon Office Overview
7.General
Contents コンテンツ







1. Introduction
2.Yangon市の概要
3.Yangon 観光市場の概要
4.Yangonホテル＆サービスアパートメント市場の概要
5.Yangonコンドミニアム市場の概要
6.Yangonオフィス市場の概要
7.General不動産開発に関する基本情報
Introduction
Myanmar is the second largest country in Southeast Asia
by land area (after Indonesia). It shares borders with China
MYANMAR
in the north and east, India and Bangladesh to the north and west, and
Thailand and Laos to the south and east.
kilo meter coastline lies .
All of Myanmar’s 2,000+
Introduction
 Major City in Myanmar 主要都市



1.Nay Pyi Taw 首都
2.Yangon 商都
3.Mandalay 古都
YANGON
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
Yangon
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
2.Yangon City
Overview
Yangon市の概要
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
 Population(2013 Est )
 Land Area
 Administrative
 人口（2013推定）
 土地面積
 行政区画
5,327,100
967 sqkm
33 Township
5327100
967平方キロ
33 区
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
 Population Density人口密度
 The average population density :
 6,200 persons /sqkm
 平均人口密度
6200人/平方キロメートル
 Dense area population density :
 38,600 persons / sqkm,
 密集区域平均人口密度
 38,600人/平方キロメートル
 (Dec 2015)
Persons/square km (2011)
Less than 5000
5001-10000
10001-20000
20001-40000
More than40000
Circuit railway
2.Yangon City Overview
Yangon市の概要
 Port Infrastructure
 1.City’s waterfront ,Ahlone Port
 2.Thilawa SEZ Port
Legend
3
PORT
Industrial Zone
1
(1) YANGON PORT
(2) THILAWA PORT
(3) AHLONE PORT
2
 3.Yangon Tourism Market Overview

Yangon 観光市場の概要
3.Yangon Tourism Market Overview
観光市場の概要
YEAR
年
TOURISM ARRIVAL
インバウンド観光客数
2009
762,547 人
2010
791,505人
2011
816,369人
2012
1,058,995人
2013
2,044,307人
2014
3,081,412人
3.Yangon Tourism Market Overview
観光市場の概要
3.Yangon Tourism Market Overview
観光市場の概要
 Analysis Tourism
Purpose of Visit to Yangon 2009-2013
300,000
Purpose of Visit to Yangon 2013
Others
21.8%
250,000
Package Tour
8.2%
200,000
150,000
Visit
Friend & relatives
5.6%
100,000
50,000
2009
2010
2011
2012
2013
Business
Travellers
18.5%
Source: Myanmar Marketing Committee, JLL
Source: Myanmar Marketing Committee, JLL
FIT
36%
3.Yangon Tourism Market Overview
観光市場の概要
Strength
Weaknesses
•Tourism is a national priority
• Rapidly increasing visitor arrivals
• Outstanding historic, natural, and cultural heritage
• Renowned friendliness of Myanmar’s people
• New destination with extensive international media exposure
• Lack of trained human resources
• Insufficient public services, infrastructure, and financial systems
• Weak regulatory environment
• Lack of accurate tourism information
Opportunities
Threats
• Strategic location between the People’s Republic of China and
India • Robust market demand • Increase foreign direct
investment and public revenue • Deepen regional cooperation •
Job creation • Technology transfer • Intercultural exchange with
international visitors
Visitor’s perception of poor value for money • Negative economic,
social, and environmental impacts • Speed of economic reform
and liberalization • Inappropriate metrics used to measure tourism
performance • Global economic instability and climate change •
Natural disasters
 4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market
Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 Total Hotel Rooms : 9,110
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 List of Hotel at Yangon
 1. Shangrila Hotel $250/日
 2.Sedona Hotel
$ 200/日
 3.Chatrium Hotel $180/日
 4.Park Royal Hotel $180/日
 5. Novotel Hotel $ 180/日

( Five star Hotels )
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 List of Services Apartment

1. Espace Avenir
( US$ 1500/月)

2.Golden Hill Tower
( US$ 2000/月)
3.Marina Residence
( US$ 2000/月)
4.Mi Casa Hotel Apartment ( US$ 1800/月)
5.Sakura Residence
( US$ 1500/月)
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 Investment of Hotel & Travel ( till 31 March 2016 )
 ホテル＆トラベル（2016年3月31まで）の投資
 Foreign Investment : 63 Project
外国投資
Local Investment
現地投資
US$ 2446 Million
: 94 Project
US$ 620 Million
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 Investment
( only March 2016 ) 2016年3月のみの投資
 Foreign Investment :4 Projects/ US$ 164 million
外国投資
 Local Investment
現地投資
: 9 Projects/ US$21 Million
4.Yangon Hotel & Serviced Apartment Market Overview
ホテル＆サービスアパートメント市場の概要
 SWOT Analysis –Hotel & Serviced Apartment Market
 5. Yangon Residential Condominium Overview

Yangonコンドミニアム市場の概要
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
 Yangon Zoning Map
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
 Yangon Condominium Grading
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
4.Yangon Residential Condominium Overview
住宅コンドミニアムの概要
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
TRITONE
(Mix Used )
Sale : $
2700~3800/sqm
Developer :
Korea
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
GOLDEN CITY
( Resident)
Sale: $2700/sqm
Developer:
Singapore/Chinese
5.Yangon Residential Condominium Overview
Yangonコンドミニアム市場の概要
68 Condominium
( Resident & Service
Apartment )
Sale : $3700/sqm
Developer : Myanmar/
Singapore



6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
 Existing Modern Office Details –Summary
6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
 Existing Modern Office Project Details-Summary( Central North & Inner North
Submarkets )
6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
 Current Average Asking Rents for Existing Stock and Future Supply
6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
Myanmar Plaza
$45~$65/sqm
Centre Point
$65/sqm
6.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
Sakura Tower
$65/sqm
UBC Tower 100% full
$60~70 /sqm
5.Yangon Office Overview
Yangonオフィス市場の概要
 Yangon in Context , Asia Pacific Average Prime office rental values
7.GENERAL
• 不動産開発に関する基本情報
不動産取引のミャンマー連邦国と日本国の違い
Differences between Myanmar & Japan at
Estate transaction
the Real
日本国の場合（デベロッパー、ジェネコン）
所有者（地主）と契約、買取した会社（個人）は売
却するまで自分のもので土地と建物の合計金額
で部屋の広さ（㎡）で金額を決めて分譲をしま
す。
借地権（土地を借りた）場合は３０年（基本）計画
で契約年数が終った時に更新契約が基本です。
Myanmar連邦国の場合：
分譲マンションの取引、契約方法
国の土地を国民（会社、個人）権利者は土地を提
供し契約した会社は建物の工事金を出し完成し
た建物に対して、お金を払う方法と建物（部屋）
を％で渡す方法。
建物の工事金が多い場合には％の条件が違う。
（例）５：５，６：４、７：３の契約方法。
他に権利者に対して協力金（解体費、立ち退き）
等の経費を求める事もある。
THANK YOU
ありがとうございました
ミャンマーSEDA･ESD21提携2周年記念講演会
ミャンマー新政権発足による
日本企業のビジネスチャンスと
ミャンマー進出の成功策
2016年4月12日
Office Teddy
Co., Ltd.
Managing Director
山口哲
[email protected]
+65-(0)94-2112-3964
自己紹介
1949年1月25日生
1957年～1958年
1967年3月
1972年3月
1972年4月～
2010年3月～
2012年4月～
丑年の博多っ子純情
シンガポールに滞在（帰国子女第一号）
東京都立戸山高校卒業
早稲田大学第一商学部卒業
三井物産㈱
本店物資部門、労働組合役員専従、
米国カナダ西海岸研修生
ニューヨーク
秘書室課長、経営企画室部長代理
PT. MEI（現インドネシア三井物産）社長
ABN AMRO Bank(オランダ銀行)
投資銀行部門 Director
（商社、エネルギー＆東南アジア地域担当）
ANZ Bank (Vietnam) Ltd. Head of Japan Desk in Mekong
JETRO Yangon 投資アドバイザー
2014年4月～
Office Teddy Co., Ltd. Managing Director
2001年8月～
ミャンマーの概況
人口： 5,142万人
2014年国勢調査速報値
面積： 67万8330k㎡
【国家の構成】
7地域（Regions）
7州（States）
（日本の1.8倍）
公用語：ビルマ語
識字率：
89.9%
【民族構成】
ビルマ族約69％
シャン族
8.5％
(男性93.9%、女性86.4%)
カレン族
6.2％
宗教：仏教
インド・パキスタン人・
バングラデシュ系
4.6％
ラカイン族 4.5％
（89.4％）
キリスト教（4.9%）
イスラム教（3.9%)
首都：ネーピードー
モン族
2.4％
為替レート：1ドル1200チャット
チン族
2.2％
（2016年4月中旬現在）
中華系
0.7％
経済成長率：2014年7.7%
（2016年2月世銀推定）
一人当たりGDP：
国内には135の民族
2014年1,221ドル
（2016年1月JETRO推定）
地図出所） http://www.un.org/Depts/Cartographic/map/profile/myanmar.pdf から2008/10/18ダウンロード
が居住
2015年11月8日の総選挙の結果
NLDの地滑り的大勝利
上下両院の総議席数664 民族代表院=上院224、国民代表院=下院440
軍人枠166議席民族代表院=上院 56、国民代表院=下院110 を除く
498議席が争われ、
NLDは390議席を獲得
改選議席の78.3%、総議席の58.7%
USDP
42議席改選議席の 8.4%、総議席の 6.3%
ヤカイン民主党
22議席改選議席の 4.4%、総議席の 3.3%
シャン少数民族民主党 15議席改選議席の 4.4%、総議席の 3.3%
2016年3月15日
大統領選出
ティン・チョー(69)
スー・チー女史の高校の同級生
元経済官僚で英国オックスフォード大学にも留学
1992年にNLD入党、スー・チー女史の秘書、
2002年スー・チー女史設立の慈善団体ドーキンチーの幹部に就任
国民代表院=下院が3月10日に選出した大統領候補
本人は議員ではないが妻はNLDの下院議員
「大統領の上に立って政府を率いる」と発言（11月5日）し、
「民主主義の旗手が自ら法治と民主主義を否定した」と物議を醸した
スー・チー女史は新設された国家顧問と外務大臣、大統領府大臣とし
て政治に君臨？
副大統領の横顔
ミン・スエ氏(64)
モン州出身で、米国の経済制裁対象の強硬派の元軍人
国軍の大統領候補
軍政下ヤンゴン管区司令官、テイン・セイン政権でヤンゴン管区首相
軍政トップのタン・シュエ将軍に近く、2002年国家反逆罪のネ・ウィ
ン元大統領の家族の逮捕、2004年キン・ニョン首相の逮捕、
2007年「サフラン革命」と呼ばれた反政府デモの弾圧を主導
ヘンリー・バン・ティオ氏(57)
チン州選出のNLD上院議員
民族代表院=上院が3月10日に選出した大統領候補
大統領各候補の獲得投票数
各候補の獲得投票数と組織票の比較
投票総数
ティン・チョー
ミン・スエ
657票（議席数 652、欠席 5）
360票
NLD
390票
213票
USDP
42票
軍人枠
166票
ヘンリー・バン・ティオ 79票
その他
66票
（合計
664票）
NLDの地滑り的勝利の要因分析(1)
「小選挙区制」＝死に票が多い
1990年総選挙
2012年補欠選挙
2015年総選挙
NLD獲得議席 79.7% ⇔ NLD得票率 52.5%
NLD獲得議席 95.5% ⇔ NLD得票率 65.5%
NLD獲得議席 78.3% ⇔ NLD得票率 57%
2012年補欠選挙の時よりもNLD得票率は下がっていた！
連邦団結発展党（USDP）は1割以下の議席しか獲得できなかったが、得票率は両院と
もに28％で
比例代表制であればUSDPが軍人議席と合わせて政権を維持し得た数字でもある。
NLDが下院の 26議席中 25議席を獲得したエヤワディ管区では、NLDの得票率は
54％、USDPは 38％だった。
USDPは意外と検討していた！
NLDは7州で少数民族政党と競い、得票率には大きなばらつきが出た。
一方、USDPはどの州でも 25％以上の得票率で一定の支持を得た。
NLDの地滑り的勝利の要因分析(2)
「選挙制度の歪」=大きな1票の格差
民族代表院=上院
7州・7管区夫々の12の168小選挙区毎に1名を選出。
カヤ州の人口 286,738人、チン州 478,690人に対し、
ヤンゴン管区 7,355,075人、エーヤワディ管区 6,175,123人、マンダレー管区
6,145,588人
少数民族が多く住む「州」がビルマ族の多い「管区」に比較して圧倒的に有利
1票の格差は最大25.7倍
国民代表院=下院
全国330の郡区(Township)毎に1名を選出。
最小のヤンゴン管区ココジュン郡区の人口は1,430人
最大のヤンゴン管区ラインタヤ郡区の人口は686,827人
1票の格差は最大480.3倍
ミャンマーの課題
国軍との協力関係の維持
政治
憲法232条では国防大臣、内務大臣、国境大臣は軍人が占めると規定されており、国
軍最高司令官の協力取付け必須。
7州7管区、連邦直轄区域でも同様の主要ポストも軍人の指定席。
少数民族との和解の為にも「国防」と「治安」を所管する国軍との協力は不可欠。
経済
ミャンマー最大の複合企業体コングロマリットはミャンマー連邦持株会社(UMEHL)とミャ
ンマー経済コーポレーション(MEC)の二つで、国軍が経営母体となっている。
製造業、建設業、流通業、航空、不動産業、貿易、観光、金融･銀行、保険、通信、鉱
業、宝石類の取引など、ミャンマー経済を動かしているビジネスはほぼ国軍が関与している
と言っても過言ではない。
Transparency International(IT)が2015年11月に発表したレポート「アジア・太平洋地域における
国防の透明性」
1) 軍部が不法な国家資源の譲渡売買、麻薬の大規模な栽培と販売、天然資源の乱開発、密輸
に関与している。
2) 銀行、ビール醸造、宝石や日用品を取り扱う企業を保有し、事業利益を軍将校や軍内部の部
門に流入させている。
3) 軍部が保有する銅鉱山事業で毒物を使用したり子供を含め徴用し不払いの労働を強いている。
ミャンマーの課題
少数民族問題の解決
「ビンロン精神」アウン・サン将軍が少数民族との連邦制を提唱
2013年11月テイン・セイン大統領は16の少数民族武装グループからなる全国
停戦調整チーム(NCCT)と和平交渉を開始
2015年3月31日にはこの内15グループと全国停戦協定(NCA)の最終草案に
完全合意
2015年10月15日にこの15グループの内10グループと全国停戦協定(NCA)
に調印
ミャンマーの少数民族問題が二極化し「平和な南東部と紛争が耐えない中国国
境地帯の北東部」という構図が明らかになって来ている。
「政府、国軍、武装勢力、中国政府、中国人民軍の対話による解決」の提案
ミャンマーへの世界の支援
平和裏に成立した民主政権への支援
2015年7月11日世界銀行が発表した報告書「世界経済予想」
ミャンマーは2014~2017年に経済が最も急成長している国の第４位となった。
１位エチオピア、２位トルクメニスタン、３位コンゴ共和国、５位ウズベキスタン
2015年12月米国の一般特恵関税制度再開の検討開始
2015年12月31日東南アジア諸国連合（ASEAN）10カ国による広域経
済連携の枠組み「ASEAN経済共同体(ASEAN Economic Community、
以下AEC）」が発足⇒1月31日から始動
日本、欧米諸国のODA、世銀、IFC、アジア開発銀行、AIIB などの低利融資
など、民主国家ミャンマーへの支援続々。
ASEAN経済共同体の発足
AEC(ASEAN Economic Community）
ASEAN10ヶ国による
人口6億2000万人（⇔EU(18カ国)5億820万人）、
GDP2.5 兆ドル(約300兆円) （⇔EU(18カ国)18.5兆ドル）という巨大な広域経済圏
AECは2016年1月末に始動するがミャンマー、ラオス、カンボジアは2018年迄参入の準備期間
ASEAN先行加盟国の間ではすでに品目数にして96%が関税撤廃されていている
シンガポール
タイ
マレーシア
インドネシア
ベトナム
フィリピン
カンボジア
ミャンマー
ブルネイ
ラオス
各国の貿易総額(2013年）
7,833 億ドル（⇒2014年
4,780 億ドル（⇒2015年
4,340 億ドル
3,692 億ドル
2,640 億ドル（⇒2014年
1,191 億ドル（⇒2014年
342 億ドル（2014年）
230 億ドル（⇒2014年
136 億ドル
53 億ドル
各国の外国投資受け入れ額(2013年）
シンガポール
560 億ドル
インドネシア
180 億ドル
タイ
120 億ドル
マレーシア
120 億ドル
ミャンマー
26 億ドル
7,756 億ドル）
3,896 億ドル）
2,982 億ドル）
1,257 億ドル）
290 億ドル）
ASEAN経済共同体(AEC）
の実施項目で期待する項目
上位10項目、複数回答可（JETRO 2015)
１位53.8通関手続きの簡素化
ラオス70.7カンボジア67.5インドネシア65.5
２位26.9CLMVでの輸入関税撤廃ミャンマー58.6カンボジア47.5タイ36.9
３位25.8二重課税防止、源泉徴収税率統一
ミャンマー55.2フィリピン33.3インドシア32.0
４位25.6原産地規制に関わる解釈・運用の統一化
インドネシア32.0カンボジア28.8ベトナム28.5
５位20.9熟練労働者の移動自由化マレーシア30.0タイ25.1カンボジア25.0
５位20.9CLMVのインフラ開発
ミャンマー50.9カンボジア36.3シンガポール30.1
７位18.3非関税障壁の削減
インドネシア29.6ベトナム19.8カンボジア18.8
８位17.7サービス業の出資規制緩和・撤廃
ミャンマー62.1ラオス23.5インドネシア21.6
９位15.7ASEAN共通の基準・認証・表示制度の導入
ラオス23.5シンガポール20.7カンボジア20.0
10位13.0資本移動の規制緩和
ミャンマー41.4インドネシア19.3シンガポール17.2
ASEAN各国の経済成長率予測
アジア開発銀行（ADB)の2016年度予測
ミャンマー
カンボジア
ラオス
フィリピン
インドネシア
マレーシア
タイ
シンガポール
ベトナム
8.4%
7.0％
6.8％
6.0％
5.2％
4.2％
3.0％
2.0％
1.0％
通信、運輸、観光、エネルギーの分野に外国投資が大量に入る見込みのため、
経済成長率を大きく押し上げるとADBは見ている。
またADBは、2030年度までにミャンマー国内の交通インフラの整備のため
600億米ドルの投資が必要と助言した。
ミャンマーの魅力
国民の対日感情の良さ
上座部仏教徒の深い信仰と価値観
資源・原料調達先として(鉱物資源、農林水産物）
豊富な天然資源、広大で肥沃な国土、豊かな農産品
生産拠点として
豊富で安価で質の高い労働力
AEC内水平分業の発展
地政学的重要性と優位性
インフラ・プラント輸出先として
日本、欧米諸国のODA拡大
消費市場としての魅力
人口 5~6000万人 Per Capita GDP 1,220~1,500ドル
ヤンゴン
700万人 Per Capita GDP 3,000ドル～
アジア各国の進出事情概観
主に労働者確保の観点から
製造業にとっての「良質な労働力」とは？
＊温厚で純朴で民度の高い人々
＊識字率の高さは東南アジア随一
＊離職率の低さ
近隣諸国は良質な労働力の確保が著しく困難
中国
労働人口は2011年から減少、人口構成の歪
タイ
失業率0.5%、賃金格差拡大
インドネシア
ルピア安⇒物価上昇⇒労働運動激化
ベトナム
失業率の急速な低下、賃金格差拡大
カンボジア
教育水準の低さ、人口構成の歪
ラオス
人口700万人以下、海に面していない
フィリピン
高い凶悪犯罪発生率
バングラデシュ労働環境の悪さから特恵関税取消の動き
ミャンマー
良質で豊富な労働力が確保出来る国
ミャンマーの産業基盤整備
電力供給力の拡大と送電網の改善が急務
ヤンゴン地区を中心にLNG発電所の建設計画目白押し
石炭火力の新設、水力発電所のリハビリ
整備の進む通信インフラ、電話会社3社体制
道路、鉄道、倉庫など国内物流インフラの整備
上下水道など社会インフラ整備のプロジェクト多数
ASEAN域内の水平分業の進展、日本などとの貿易拡大
対応した港湾の整備が必要
SEZ（経済特区＝工業団地）の整備
ティラワ：
日本政府の後押しを得て整備進展
2015年夏の開業に向けて工場建設開始
シットウェ：北東インド用の港をインドが開発中。
チャオピュー：中国向け石油・ガスパイプラインの起点
深海港を中心にした開発に中国が強い関心
ダウェー：
タイ企業が深海港と工業団地の開発を計画
開発規模と人口問題の矛盾など問題山積
ヤンゴンの工業団地マップ
ミンガラドン工業団地に加え、面積が300ha以上のものを記載。
ミャウンダカ工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン、ピー・ロードとライン川の間、モービーという町。
重工業用団地として開発（この地図の色つき部分よりも北。
枠外）
・面積：411ha（インフラ完了期間：2006年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
ワーターヤー工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から北北西方向へ約30km。
・面積：411ha（インフラ完了期間：2006年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
シュエピーター工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から車で約1時間、ヤンゴン
港から北北西約30km
・面積：380ha（Zone1-4、インフラ完了期間：
1989年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
シュエリンバン工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から北西方向へ約20km。
ヤンゴン港から約10km
・面積：440ha（インフラ完了期間：2002年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
ラインターヤー工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から車で約40分、ヤンゴン港から北西約16km
・面積：690ha（Zone1-7、インフラ完了期間：1994年～97年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
ミンガラドン工業団地
・開発者：MingaladonIndustrial Park Co. Ltd.（ミャンマー政府
建設省住宅局、KeppelGroup：シンガポール。元日系開発）
・ヤンゴン中心部から北方約20km、車で約40分。ヤンゴン港へ約
24km。ヤンゴン国際空港より約7km、車で約15分。
・面積：90ha
・借地料：58ドル/㎡（2048年2月7日までの使用権。
※期間中の譲渡可能）
・管理費：0.48ドル/㎡/年、住宅局の税金：0.3ドル/㎡/年
サウス・ダゴン工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から東北方向、ヤンゴン港から15km。
・面積：708ha（Zone1-3、インフラ完了期間：1992年）
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
ダゴン・セイカン工業団地
・開発者：建設省施設・住宅開発局
・ヤンゴン中心部から東北東方、ヤンゴン港から16km。
・面積：520ha（Zone1-2、インフラ完了期間：1998～99年
・借地料：国営の工業団地は共通（注参照）。
（注）共通の借地料（長期借地権料）
・工業団地短期借地料（外国籍）：3ドル/㎡/年
・管理費：0.06ドル/㎡/年
※建設省管理の工業団地。原則毎年更新。
ミャンマー投資委員会（MIC）認可の場合、リース期間は
20年。その後は5年ごとの更新。
出所：ジェトロセンサー12年3月号特集「新興メコンの実力」など
ミャンマー進出の成功の為に
明確な進出の目的と戦略
サービス業の進出
国内投資法に基づく100%外資
最低2名の株主と役員（非居住者で可）
登記上の会社所在地が必要
申請から2，3週間で仮許可⇒資本金口座開設⇒正式発足
製造業の進出
① OEM生産 ⇒ 外国投資法に基づく合弁企業設立
生産管理の為のサービス企業設立が望ましい
② 外国投資法に基づく100%外資での進出
外国投資法に基づく会社設立
工場用地 or レンタル工場選定の上仮契約
経営計画（含雇用計画、具体的な生産設備計画）を付して申請
許可取得後工場用地 or レンタル工場賃借契約締結
ミャンマー進出の成功の為に
国内企業との合弁が義務付けられている事業
食品、清涼飲料水、飲用水、台所用品の製造、国際基準のゴルフ場、レジャー
施設や住宅の建設。
関係省庁の許可に基づき合弁が義務付けられている事業
畜産水産業、環境保護事業、薬品製造、運輸業、自動車整備、各省庁が管
理する土地を利用する事業。
小さく産んで、大きく育てる
順法精神に則り、公明正大に
取決めは厳密に、運用は弾力的に
信頼出来る専門家を活用
次代に繋げる良い仕事を目指す
二つの利益＝Profit V/S Benefit＝得 V/S 徳
社会に求められる良い会社で良い仕事を
ご静聴ありがとうございました。

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